ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 55/41303.02.11
Господарський суд міста Києва у складі судді Ягічевої Н.І.,
при секретарі Шаповалові А.М., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовною заявою: Дочірнього підприємства «Дестені», м. Київ
до Відповідача: Київської міської ради, м. Київ
третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача: Публічне акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України»
про: розірвання договору оренди земельної ділянки
за участю:
представника Позивача -Старіков А.В. (за довіреністю №б/н від 14.10.2010р.);
представника Відповідача - Гулькр А.Б. (за дов.№225-КР-26 від 13.01.2011р.)
представника Третьої особи -Куриляк Я.І. (за дов.№010-00/6260 від 17.09.2010р.)
На підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні проголошено перерву з 27.01.2011р. по 03.02.2011р. на 11.25.
Дочірнє підприємство «Дестені», м.Київ (далі -Позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради, м. Київ (далі -Відповідач) про розірвання Договору оренди земельної ділянки розташованої за адресою: м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 літ. «А», укладений 20.12.2007р.
На підтвердження власної позиції Позивач надав належним чином засвідчені копії наступних документів: правоустановчі документи Позивача, Договір оренди земельної ділянки від 20.12.2007р., Акт визначення меж земельної ділянки в натурі від 30.07.2007р., План земельної ділянки, Схему розташування земельної ділянки, Акт приймання-передачі земельної ділянки, Витяг з технічної документації №Ю-00661/2007 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, Договір оренди нежитлових приміщень №03/01/07-ФК-Д від 03.01.2007р., акт приймання - передачі приміщення від 01.04.2008р., Лист Головного управління земельних ресурсів від 11.06.2010р.
Нормативно свої вимоги Позивач обґрунтовує ст.ст. 1, 12, 27, 54 Господарського процесуального кодексу України, ст.652 Цивільного кодексу України, ст.188 Господарського кодексу України, ст.ст.93, 141 Земельного кодексу України, ст.ст.15, 19, 25, 31 Закону України «Про оренду землі».
У судовому засіданні 24.12.2011р. Відповідачем було надано Відзив по справі, відповідно до якого Відповідач просить відмовити Позивачу в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Третьою особою-ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України», яка була залучена до участі у справі ухвалою суду від 03.12.2010р. у судовому засіданні 24.12.2010р. надано Пояснення до позовної заяви, якими Третя особа зазначила, що твердження Позивач про те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ДП «Дестені»та Київською міською радою, припинився відповідно до ст.141 Земельного кодексу України, є хибним, оскільки, АТ «Укрсімбанк»не є 100 відсотковим власником зазначеної будівлі. Згідно Реєстраційного посвідчення №032024 Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 27.04.2010р. АТ «Укрексімбанк»є власником 97 частин із 100 частин від нежитлового будинку розташованого за адресою: м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 літ. «А». Виходячи з правового аналізу положень ст.141 Земельного кодексу України можна дійти обґрунтованого висновку, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою, є набуття іншою особою права власності на весь житловий будинок, всю будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. АТ «Укрексімбанк» вважає за необхідне оформити право постійного користування частиною земельної ділянки, яка знаходиться за адресою:м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 літ.А.
Представник Позивача у судове засідання 03.02.2011р. з'явився, надав Пояснення у справі, підтримав позовні вимоги.
Представники Відповідача та Третьої сторони у судове засідання 03.02.2011р. з'явилися, заперечили проти позовних вимог.
Представники сторін у судових засіданнях клопотання щодо фіксації судового процесу не заявляли, у зв'язку з чим, розгляд справи здійснювався без застосуванням засобів технічної фіксації судового процесу у відповідності до статті 81-1 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, долучивши до матеріалів справи надані сторонами докази та заслухавши в засіданні пояснення представників сторін та Третьої особи, суд
03.01.2007р. між Позивачем та ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»був укладений Договір оренди нежитлових приміщень №03/01/07-ФК-Д, відповідно до якого ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»передав Позивачу в оренду нежитлові приміщення в адміністративній будівлі, що знаходиться за адресою:м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 (в літ.»А») загальною площею 3 347,7 кв.м.
Строк оренди -до 31.05.2007р.(п.3.2.)
10.04.2007р. Позивач та ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»продовжили строк дії вказаного договору до 31.03.2008р. включно, шляхом укладання Додаткової угоди №2 до Договору оренди нежитлових приміщень №03/01/07-ФК-Д від 03.01.2007р.
12 грудня 2007 року між Дочірнім підприємством «Дестені»та Київською міською укладено Договір оренди земельної ділянки (надалі-Договір), відповідно до умов якого Рада (Орендодавець) на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.2006р. №351/408 в редакції рішення Київської міської ради від 22.02.2007р. №228/889 та рішення Київської міської ради від 08.11.2007р. №1205/4038, за Актом приймання-передачі передає, а Позивач (орендар) приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим Договором.
Відповідно до п.2.1 Договору об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул.Мала Житомирська, 3 літ. «А»у Шевченківському районі м.Києва;
- розмір: 0,1511га;
- цільове призначення: для реставрації та пристосування «Центральних торгових лазень»під 4-зірковий готельний комплекс, його подальшої експлуатації та обслуговування;
- кадастровий номер: -8000000000:82:016:0003.
Згідно п.3.1. Договору, договір укладено на п'ять років.
Пунктом 11.9 Договору сторони встановили, що перехід права власності на орендовану Земельну ділянку до третьої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.
Вказаний Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстровано у реєстрі за №731.
01.04.2008р. між Позивачем та ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»був укладений Договір оренди нежитлових приміщень №01/04/08-ФК-Д, відповідно до якого ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»передав Позивачу в оренду нежитлові приміщення-цілісний майновий комплекс в адміністративній будівлі, що знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 (в літ.»А») загальною площею 3 347,7 кв.м.
Строк оренди -до 31.03.2011р.(п.3.1.)
02.04.2010р. ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»та ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України»уклали Договір купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна (будівлі), яке знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 (в літ.»А») загальною площею 3 347,7 кв.м. Вказане підтверджено наявними в матеріалах справи копіями реєстраційного посвідчення №032024 Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 27.04.2010р., Витягом про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів від 02.04.2010р.
У зв'язку з продажем нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, Позивач звернувся до Відповідача про дострокове розірвання Договору оренди.
Листом №05-532/17959 від 11.06.2010р. Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), за дорученням заступника міського голови, повідомило, що вирішуючи питання щодо розірвання договорів оренди у зв'язку з переходом права власності на розташоване на ділянках нерухоме майно, необхідно враховувати рекомендації від 02.02.2010р. №04-06/15, надані президією Вищого господарського суду України, відповідно до яких виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладання (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає із положень ст.377 ЦК України і ст.120 Земельного кодексу України. Питання дострокового розірвання договору оренди буде вирішено при оформленні договору оренди земельної ділянки новим власником нерухомості, розташованій на ній, у встановленому законом порядку.
За таких обставин Позивач звернувся до суду з розглядуваним позовом про розірвання договору оренди.
Відповідач проти позову заперечив, з підстав викладених у відзиві.
Третя особа заперечила проти позовних вимог, вказала про намір оформлення права постійного користування частиною земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 літ «А». Крім того, зазначила, що оскільки ТОВ «Фактор Капітал», як попередній власник набутих АТ «Укрексімбанк»приміщень, що розташовані за адресою:м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 літ. «А», не оформлював право користування відповідною земельною ділянкою, то і до Третьої особи таке право не переходило.
Дослідивши матеріали справи, керуючись ст.ст. 32, 33, 34, 36 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає вимоги Позивача до Відповідача такими, що не підлягають задоволенню, враховуючи наступне:
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
У відповідності до ч.ч. 1, 7, 8 ст. 83 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Статтею 2 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Орендою землі, відповідно до ст. 1 Закону України “Про оренду землі”, є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.
Частинами 3, 4 ст. 31 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
За приписами пп. а ст. 141 Земельного Кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч 2 ст. 120 Земельного Кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Аналогічна правова норма міститься й у п. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України.
Частиною першою статті 31 Закону України “Про оренду землі” передбачені випадки, в яких договір оренди землі може бути припинений.
Частиною першою статті 32 зазначеного вище Закону, зокрема, встановлено, що договір оренди землі може бути припинений шляхом його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін за рішенням суду на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст.6 ЦК України та ст627 ЦК України, сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічні положення містяться і в Господарському кодексі України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Згідно зі ст. 19 Закону України “Про оренду строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.
Згідно п.3.1. Договору оренди земельної ділянки від 12.12.2007р., договір укладено на п'ять років.
Відповідно до п.8.4. Договору оренди земельної ділянки, сторони передбачили, що у випадку коли Орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які відчужені.
Пунктом 11.9 вказаного Договору встановлено, що перехід права власності на орендовану Земельну ділянку до третьої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.
Таким чином, при укладанні вказаного договору оренди земельної ділянки від 12.12.2007р. сторони дійшли згоди щодо умов дії даного договору та його розірвання або зміни.
Позивач при поданні позову, посилається на приписи ст. 652 Цивільного кодексу України, яка передбачає підстави для розірвання договорів у зв'язку з істотною зміною обставин.
Позивач зазначає, що із дати укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна між ТОВ «Фактор Капітал» та ВАТ «Державний експортний-імпортний банк України»ТОВ «Фактор Капітал»не є власником будівлі розташованій на орендованій Позивачем земельній ділянці. Отже, зазначене товариство не має права надання в оренду майна, яке більше йому не належить та договір оренди укладений між Позивачем та ТОВ «Фактор Капітал»є припиненим із моменту переходу права власності до іншої особи. Тобто, відмовляючись від пропозиції про дострокове припинення договору оренди, Відповідач змушує Позивача фактично сплачувати оренді платежі за іншу особу, яка використовує будівлю, розташовану на орендованій Позивачем земельній ділянці.
Цивільним законодавством передбачена можливість розірвання договору за згодою сторін у разі істотної зміни обставин, якими вони керувалися при укладенні договору.
У ст. 652 Цивільного кодексу України зазначається, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Судом встановлено, що твердження позивача щодо істотної зміни обставин, якими він керувався, укладаючи спірний договір, не знайшли свого підтвердження.
В момент укладання договору сторони самостійно встановили пунктом 11.9 Договору, що перехід права власності на орендовану Земельну ділянку до третьої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору. Крім того, пунктом 8.4. Договору оренди земельної ділянки, сторони передбачили, що у випадку коли Орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які відчужені.
Відповідно до ст.770 ЦК України у раз зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. З аналізу змісту договору оренди нежитлових приміщень №01/04/08-ФК-Д від 01.04.2008р. вбачається відсутність такої умови договору, як припинення дії договору у разі зміни орендодавця. Таким чином, твердження Позивача про відсутність у нього правових підстав для користування нерухомим майном є необґрунтованим.
Згідно п.3.4.2 Рекомендацій Вищого господарського суду від 02.02.2010, № 04-06/15 "Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства" право користування (в т.ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості, винятково за умови, якщо в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно вимог земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене. Судом встановлено, що ТОВ «Фактор Капітал»як попередній власник набутих АТ «Укрексімбанк»приміщень, що розташовані за адресою:м.Київ, вул.Мала Житомирська, 3 літ.»А», не оформлював право користування відповідною земельною ділянкою, таким чином до Третьої особи таке право користування (в т.ч. на правах оренди) не переходило.
Крім того, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Інших обґрунтувань своїх вимог, ніж ті, що наведені у позовній заяві, позивачем суду не надано.
Підсумовуючи вищенаведене, суд вважає, що вимоги Позивача із наведених ним підстав, задоволенню не підлягають.
Судові витрати покладаються на Позивача, відповідно до ст. 49 Господарського кодексу України.
Керуючись ст.ст. 42, 43, 33, 36, 43, 49, 77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
1. Відмовити у задоволенні позовних вимог.
У судовому засіданні 03.02.2011р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Повний текст рішення підписано 08.02.2011р.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду скарги апеляційним господарським судом.
Суддя Н.І. Ягічева