10.02.11 Справа № 17/165-10.
за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, с. Хомене, Сумський район, Сумська область
до відповідача: Сумської міської ради, м. Суми
про визнання договору оренди недійсним
Суддя КОВАЛЕНКО О.В.
Представники:
Від позивача ОСОБА_2, довіреність від 22.12.2010 р.
Від відповідача: Колесник Я.М., довіреність №739/05.01-09 від 01.04.2010р.
У засіданні брали участь: секретар судового засідання Саленко Н.М.
СУТЬ СПОРУ: Позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1-а, від 06.09.2007 року, укладений між ФОП ОСОБА_1 та Сумською міською радою
23.12.2010 року позивач подав до суду заяву про збільшення своїх позовних вимог, в яких просить суд застосувати наслідки недійсності правочину, а саме-стягнути на користь позивача грошові кошти сплачені на виконання недійсного правочину в розмірі 21695 грн. 86 коп. за 2008-2010р.р.
Від відповідача надійшло письмове заперечення №8929 від 20.01.2011р., в якому просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на те, що оскаржуваний договір відповідає вимогам законодавства діючого на момент його укладання.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, дослідивши наявні докази, суд встановив:
06 вересня 2007 року між Сумською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки ( далі Договір).
У відповідності до п. 1.1 вищевказаного договору, орендодавець надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Як вбачається з Договору, межі земельної ділянки на плані не зазначаються і в натуру (на місцевості) не виносяться.
Зокрема, в оренду позивачеві була передана земельна ділянка площею 86/1000 частина від 0,2328 га, що становить 200 кв.м.
До того ж, на використання земельної ділянки встановлена зона обмежень площею 0,0063 га. Орендар зобов'язаний забезпечувати умови вільного доступу для ремонту та обслуговування ТП-540.
На земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями.
У відповідності до п. 2.1. Договору, земельна ділянка надається в оренду під розміщення офісу та кафе, згідно з Українським класифікатором цільового використання - землі комерційного використання.
Даний Договір укладено терміном до 04 квітня 2012 року.
06 вересня 2007 року Договір посвідчено приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_4, затверджено рішенням Сумської міської ради №913 та зареєстровано у Сумському міжрайонному реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04 грудня 2007 року за №040761200336.
Посилання позивача ґрунтуються на тому, що у п. 9 Договору перераховані додатки, які повинні бути доданими до нього, але акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), передбачений текстовою частиною Договору -відсутній.
Також позивач зазначає, що згідно ст. 125 Земельного кодексу України, яка діяла на момент укладання договору, приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості) забороняється.
Вищевказаний Договір був укладений на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, рішення Сумської міської ради від 04 квітня 2007 року №494-МР «Про припинення та перехід права користування земельними ділянками та внесення змін до рішень Сумської міської ради», а також акту прийому - передачі.
Рішенням господарського суду Сумської області від 16.12.2010 року за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до відповідача: Сумської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_5, про розірвання договору оренди земельної ділянки, позовні вимоги було задоволено, за ним припинено договір оренди земельної ділянки від 06 вересня 2007 року, укладений між Сумською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України.
Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відсутність у Договорі однієї із істотних умов, передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17 цього Закону є підставною для визнання договору недійсним.
У п. 1.1 Договору зазначено, що орендодавець гарантує, що зазначена земельна ділянка на момент укладення договору іншій особі не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не знаходиться в іпотеці, в спорі та під забороною (арештом) не перебуває, не обмежена правами третіх осіб та не обтяжена недоліками щодо її використання.
Статтею 79 Земельного кодексу України визначено поняття земельної ділянки, а саме: земельна ділянка - це частина земельної поверхні з установленим межами, певним місцем розташування, з визначеним щодо неї правами.
Враховуючи вище означає, надати в оренду або у власність землю під приміщенням багатоквартирного будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна - виділити приміщення як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка».
Крім того, надаючи землю у користування або у власність власнику приміщення, розташованого на першому поверсі багатоквартирного будинку, порушуються права інших співвласників або співкористувачів цієї ділянки, які є власниками інших приміщень будинку. Відповідно до ст. 13 Конституції України усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Таким чином, власник приміщення розташованого вище першого поверху має такі самі права, як власник приміщення розташованого на першому поверсі. Законом не встановлено переважного права на землю власника приміщення розміщеного на першому поверсі.
Таким чином, суд дійшов висновку, що укладання договору оренди землі між Сумською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 є неправомірним, внаслідок неможливості визначити в натурі (на місцевості) місце розташування земельної ділянки, яка є частиною житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями; неможливості передати її в оренду за актом прийому-передачі у зв'язку з відсутністю самого об'єкта оренди, що порушує вимоги ст. 15 ЗУ «Про оренду землі».
З оглядом на викладене, суд вважає, що Договір оренди земельної ділянки від 06 вересня 2007 року укладений з порушенням вимог земельного законодавства України щодо передачі в оренду земельних ділянок, позовні вимоги про визнання його недійсним є правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.
До того ж, позивач просить суд застосувати наслідки недійсності правочину, а саме - стягнути на користь позивача грошові кошти сплачені на виконання недійсного правочину в розмірі 21695 грн. 86 коп. за 2008-2010р.р.
Як вбачається з матеріалів справи, розділом 3 Договору оренди земельної ділянки від 06.09.2007 року, укладеним між Сумською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, та ст. 21 Закону України « Про оренду землі» зазначається, що у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Аналізуючи зазначену норму, суд приходить до висновку про неможливість застосування реституції за наслідками визнання договору оренди земельної ділянки недійсною, оскільки зі змісту такого договору випливає, що він може бути припинений лише на майбутнє.
Таким чином, вимоги стосовно стягнення коштів є необґрунтованими, безпідставними і такими, що не підлягають задоволенню.
Керуючись ст. ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, від 06.09.2007 року, укладений між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_1) та Сумською міською радою (40030, м. Суми, м-н Незалежності, 2, код 23823253).
3. В іншій частині позову про стягнення 21695 грн. 86 коп. - відмовити.
Суддя О.В. КОВАЛЕНКО