вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"26" травня 2026 р. Справа№ 911/2924/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Михальської Ю.Б.
суддів: Мальченко А.О.
Тищенко А.І.
секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.
за участю представників: згідно з протоколом судового засідання від 26.05.2026,
розглянувши апеляційну скаргу Вишгородської міської ради
на рішення Господарського суду Київської області від 17.02.2026 (повний текст рішення складено 16.03.2026)
у справі №911/2924/25 (суддя С.О. Саванчук)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута»
до Вишгородської міської ради
про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,-
Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» (далі, позивач або Товариство) звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Вишгородської міської ради (далі, відповідач або Рада) про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11.09.2015, зареєстрованого в реєстрі за №1343, посвідченого приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А., що укладений Вишгородською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рута», з 12 вересня 2025 року у редакції позивача.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач звернувся до відповідача із заявою від 05.06.2025 №05/06/25 про намір поновити договір оренди землі від 11.09.2025 на новий строк. Проте, за доводами Товариства, станом на момент звернення до суду Рада рішення про поновлення або відмову в поновленні договору оренди землі від 11.09.2015 Рада не прийняла.
Оскільки позивач у строк, установлений договором оренди землі від 11.09.2015 та законодавством, повідомив відповідача про намір поновити строк дії договору оренди землі від 11.09.2015, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії цього договору, належно виконував умови договору, а відповідач не повідомив протягом місяця після закінчення строку дії зазначеного договору про заперечення в його поновленні, то договір оренди землі від 11.09.2015 має бути визнано укладеним за рішенням суду.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду Київської області від 17.02.2026 у справі №911/2924/25 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута» до Вишгородської міської ради про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11.09.2015, зареєстрованого в реєстрі за №1343, посвідченого приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А., що укладений Вишгородською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рута», з 12 вересня 2025 року у редакції позивача задоволено повністю.
Визнано укладеним договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 11.09.2015, зареєстрованого в реєстрі за №1343, посвідченого приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А., що укладений між Вишгородською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рута», з 12 вересня 2025 року, у редакції, яка викладена у резолютивній частині рішення.
Присуджено до стягнення з Вишгородської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута» 2 422,40 грн витрат зі сплати судового збору.
Приймаючи вказане рішення, місцевий господарський суд застосував до спірних правовідносин положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».
Суд установив, що позивач із метою використання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк звернувся до відповідача із заявою від 05.06.2025 №05/06/2025 про поновлення договору терміном на 10 років, в якій висловив свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк. При цьому до листа-повідомлення було долучено відповідний проєкт договору та запропоновано узгодити істотні умови договору. Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Матеріали справи не містять доказів, що міська рада у будь-який спосіб повідомляла Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» про неможливість досягнення домовленості щодо розміру орендної плати чи інших умов договору. За таких обставин, суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання укладеним спірного договору в редакції позивача.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 06.04.2026 через підсистему «Електронний суд» Вишгородська міська рада звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 17.02.2026 у справі №911/2924/25 та постановити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.
Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до того, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції було порушено норми матеріального та процесуального права.
Скаржник наголошує, що позивач невірно застосовує та тлумачить норми статті 33 Закону України «Про оренду землі», отже невірно розуміє обставини справи.
Аналіз положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене: в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінченням строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
У даному випадку направлення Радою до Товариства листа-заперечення проти поновлення Договору є правомірною реалізацією прав власника на розпорядження землею, що унеможливлює реалізацію переважного права на поновлення договору. Орендодавець має намір самостійно використовувати земельну ділянку.
Рішення суду порушує дискреційні права Ради на розпорядження землею на власний розсуд.
Закон України «Про оренду землі» не зобов'язує орендодавця повідомляти причини відмови у поновленні договору оренди й Закон має вищу юридичну силу, ніж судова практика, на яку послався суд першої інстанції.
Місцевий господарський суд не надав оцінки доказам, наданим у справі (протоколу сесії, регламенту ради, ін.), які підтверджують, що Рада розглянула заяви ТОВ «Рута» в межах компетенції, з чітким дотримання передбаченої законом процедури, орендар був заслуханий, рада мала намір самостійно використовувати ділянку, на ділянці відсутнє нерухоме майно Товариства, що виключає необхідність продовження договору оренди.
Узагальнені доводи та заперечення позивача
01.05.2026 позивач подав через підсистему «Електронний суд» відзив на апеляційну скаргу, в якому просив суд залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін.
У відзиві позивач наголосив на такому:
- позивач своєчасно подав заяву від 05.06.2025 №05/06/2025 про поновлення Договору відповідно до наявних у Договорі умов.
- відповідач жодного разу не повідомляв позивача про неможливість поновлення Договору або ж досягнення домовленостей щодо цього питання, зокрема через розмір орендної плати чи інших істотних умов договору, а також не надав обґрунтованих заперечень по суті цього питання. Лист скаржника від 02.09.2025 №02-13/2589 не є «листом-запереченням» щодо подальшого користування позивачем земельною ділянкою (як про це зазначається у абз. 3 арк. 3 апеляційної скарги), оскільки такий лист є лише повідомленням про результати розгляду заяви позивача щодо поновлення Договору та не містить будь-яких заперечень по суті звернення;
- рішення суду замінює волевиявлення органу місцевого самоврядування, усуваючи дефект волі, що у свою чергу не є втручанням у компетенцію такого органу, а натомість є законним судовим захистом порушеного права орендаря;
- посилання скаржника на «дискреційні повноваження» є хибним, оскільки дискреція органу влади не є безмежною: вона не може використовуватися для свавільної та недобросовісної відмови у реалізації законного переважного права орендаря;
- твердження скаржника про «намір самостійно використовувати земельну ділянку» жодним чином не підтверджені матеріалами справи - ні рішенням ради, ні іншими доказами.
- суд першої інстанції у повному обсязі дослідив відповідні докази та надав їм належну правову оцінку, що вбачається з самого тексту оскаржуваного рішення суду;
- посилання скаржника на сам факт дворазового розгляду питання на сесіях ради та відхилення проектів рішень не може бути самостійною та належною підставою для відмови у поновленні Договору.
У відзиві позивач навів орієнтовний розрахунок судових витрат, які він поніс/очікує понести у зв'язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, який складається із суми судового збору, а також із витрат на професійну правничу допомогу адвоката, що попередньо (орієнтовно) становитиме 100 000,00 грн (сто тисяч гривень).
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.04.2026 апеляційну скаргу Вишгородської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 17.02.2026 у справі №911/2924/25 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Мальченко А.О.
Судом встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.04.2026 витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи №911/2924/25; відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду Київської області.
22.04.2026 матеріали справи №911/2924/25 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Вишгородської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 17.02.2026 у справі №911/2924/25, апеляційну скаргу призначено до розгляду на 26.05.2026.
У судовому засіданні 26.05.2026 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.
Явка представників сторін
У судове засідання 26.05.2026 з'явились представники позивача та відповідача.
Представник відповідача у судовому засіданні підтримував доводи апеляційної скарги, просив оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Представники позивача у судовому засіданні заперечували проти доводів апеляційної скарги, просили оскаржуване рішення суду залишити без змін.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
Між Товариством з обмеженою відповідальністю «Рута» як орендарем та Вишгородською міською радою як орендодавцем укладено Договір оренди земельної ділянки від 11.09.2015, зареєстрований в реєстрі за №1343, посвідчений приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А. (далі - Договір).
Відповідно до пункту 2.1. Договору об'єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - нижня промзона у м. Вишгороді, на березі р. Дніпро між територією ТОВ «Етерно» і ВАТ «Гідромеханізація»; загальна площа становить - 7 580 кв. м, з них: земельна ділянка кадастровий номер 3221810100:01:253:0151 - 4 475 кв.м, земельна ділянка кадастровий номер 3221810100:01:253:0152 - 3 105 кв.м; цільове призначення - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення для складування піску та щебеню.
У пункті 2.2. Договору погоджено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 3221810100:01:253:0152 площею 3 105 кв.м згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим управлінням Держземагентства у Вишгородському районі Київської області 18.02.2015, становить 796 934,60 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 3221810100:01:253:0151 площею 4 475 кв.м згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим управлінням Держземагентства у Вишгородському районі Київської області 18.02.2015, становить 1 148 561,13 грн.
Згідно з пунктом 3.1. Договору його укладено на 10 років.
У розділі 4 Договору узгоджено розмір, порядок сплати та зміни розміру орендної плати.
За приписами пункту 11.6. Договору (поновлення договору): після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору - повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Із метою укладення договору оренди землі на новий строк через реалізацію свого переважного права на продовження орендних відносин з Вишгородською міською радою Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» звернулось із заявою від 05.06.2025 №05/06/2025 про поновлення Договору терміном на 10 років.
26 червня 2025 року відбулось засідання чергової LVIII сесії Вишгородської міської ради VIII скликання, на якому, серед іншого, розглянуто питання «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки ТОВ «Рута» (№033), за результатами голосування якого рішення не прийнято.
21 серпня 2025 року відбулось засідання чергової LX сесії Вишгородської міської ради VIII скликання, на якому, серед іншого, повторно розглянуто питання «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута» (№023), за результатами голосування якого рішення не прийнято.
02 вересня 2025 року листом №02-13/2589 Вишгородська міська рада повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» про результати розгляду заяви про поновлення договору та зазначила таке: було підготовлено проєкт рішення «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута», який передано на розгляд чергового засідання сесії Вишгородської міської ради, що відбулась 21 серпня 2025 року; вказаний проєкт рішення пройшов попереднє обговорення профільними постійними комісіями ради, обговорення питання порядку денного безпосередньо на пленарному засіданні ради та голосування по ньому; рішення «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариством з обмеженою відповідальністю «Рута» прийнято не було.
У подальшому листом №02-13/2807 від 18.09.2025 Вишгородська міська рада повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута», що проєкт рішення «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута» двічі вносився на розгляд чергової сесії Ради (26.06.2025 та 21.08.2025) та не набрав достатньої кількості голосів депутатів, у зв'язку з чим в силу вимог п. 12 ст. 38 Регламенту Вишгородської міської ради, затвердженого рішенням Ради від 10.12.2020 №2/2, вважається відхиленим, свідчить про заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі. Вишгородська міська рада даним листом повідомила, що у зв'язку з закінченням строку дії Договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено відповідні відомості.
Звертаючись до суду з позовом у даній справі, Товариство наголошує на протиправному ухиленні власника землі - Вишгородської міської ради від вирішення питання укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк.
Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував, вказуючи, що заперечення орендодавця у поновленні договору були висловлені двічі в офіційній процедурі - на пленарних засіданнях сесій відповідача, що підтверджується витягами з протоколів та результатами поіменного голосування. Оскільки ключова умова - відсутність заперечень - не була виконана, законні підстави для автоматичного поновлення договору відсутні.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскарженого рішення, дійшов таких висновків.
Предметом спору у даній справі є вимога позивача про визнання укладеним на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11.09.2015, зареєстрованого в реєстрі за №1343.
Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України «Про оренду землі».
Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Щодо положень Закону України «Про оренду землі», які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, колегія суддів зазначає таке.
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Цим Законом розділ ІХ Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» змінено редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) відповідно до статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу ІХ Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України в разі, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Отже, зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу ІХ Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» базується на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України , що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке було передбачене частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 №340-ІХ, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу ІХ Перехідні положення Закону України «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
Отже, до правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше норми законодавства не містять.
Подібні висновки щодо застосування приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» у сукупності з положеннями Розділу ІХ Перехідні положення до Закону України «Про оренду землі» викладені в постановах Верховного Суду від 14.04.2026 у справі №924/368/25, від 10.03.2026 у справі №904/3765/24, від 28.01.2026 у справі №918/614/25, від 13.01.2026 у справі №914/3222/24, від 03.12.2025 у справі №910/10665/24 й враховуються судом під час розгляду даної справи з огляду на положення частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України.
Так, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності у нього наміру скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Відповідно до приписів частин 1-4 статті 33 «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чиннім станом на дату виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» надають орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 14.04.2026 у справі №924/368/25, від 11.11.2025 у справі №924/1174/24, від 02.04.2025 у справі №925/604/24.
Спірний Договір оренди земельної ділянки був укладений строком на 10 років, тобто його дія закінчувалась 11.09.2025.
За змістом пункту 11.6. Договору (поновлення договору): після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору - повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Як вбачається з матеріалів справи, з метою використання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» звернулось до Ради із заявою від 05.06.2025 №05/06/2025 про поновлення договору терміном на 10 років, в якій висловило свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк. При цьому до листа-повідомлення було долучено відповідний проєкт договору, що підтверджується змістом наявних в матеріалах справи проєктів рішень Ради (т.1, а.с. 12, 15).
Тобто, у даному випадку позивач дотримався вимог частин 2, 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 11.6. Договору.
Колегія суддів зазначає, що відповідно до положень частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Радою відповіді на заяву Товариства у визначений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк надано не було, доказів, що Рада у будь-який спосіб повідомляла Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» про неможливість досягнення домовленості щодо розміру орендної плати чи інших умов договору матеріали справи також не містять.
Станом на дату звернення Товариства до Ради із заявою у порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» жодних претензій щодо порядку використання орендованої земельної ділянки відповідачем не пред'являлось, вимог щодо повернення земельної ділянки не заявлено, доказів зміни цільового використання орендованої земельної ділянки не надано, так само як і не надано доказів наявності у позивача заборгованості з орендної плати.
Відповідно до протоколів засідання Ради №58 від 26 червня 2025 року та №60 від 21 серпня 2025 року питання про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки ТОВ «Рута» було включене до порядку денного сесії Вишгородської міської ради. Проте за результатами голосування рішення щодо цього питання прийнято не було.
Листом від 02 вересня 2025 року №02-13/2589 Вишгородська міська рада повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю «Рута» про результати розгляду заяви про поновлення договору та зазначила таке: було підготовлено проєкт рішення «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута», який передано на розгляд чергового засідання сесії Вишгородської міської ради, що відбулась 21 серпня 2025 року; вказаний проєкт рішення пройшов попереднє обговорення профільними постійними комісіями ради, обговорення питання порядку денного безпосередньо на пленарному засіданні ради та голосування по ньому; рішення «Про внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариством з обмеженою відповідальністю «Рута» прийнято не було.
Отже, названий лист не є «листом-запереченням» щодо подальшого користування позивачем земельною ділянкою, а є лише повідомленням про результати розгляду заяви позивача щодо поновлення Договору та не містить будь-яких заперечень по суті звернення (щодо розміру орендної плати чи інших умов договору).
Щодо наявного у матеріалах справи листа Ради №02-13/2807 від 18.09.2025, то аналогічно зазначеному, він містить відомості щодо розгляду питання внесення змін та поновлення договору оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Рута» на чергових сесіях Ради (26.06.2025 та 21.08.2025) й відсутність прийнятого з цього питання рішення через не набрання при голосуванні достатньої кількості голосів депутатів.
При цьому посилання в листі №02-13/2807 від 18.09.2025 на те, що оскільки такий проєкт не набрав достатньої кількості голосів депутатів, то він вважається відхиленим, що у свою чергу свідчить про заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі, є безпідставними. Сам по собі факт ненабрання проєктом рішення необхідної кількості голосів свідчить лише про відсутність підтримки такого проєкту колегіальним органом, однак не є прийняттям рішення про відмову у поновленні договору оренди землі по суті та не породжує відповідного індивідуального правового акта. Тому відсутні підстави вважати, що орендодавцем у встановленому законом порядку було прийнято рішення про відмову у поновленні договору оренди або належним чином висловлено заперечення щодо такого поновлення.
У цій частині доводи скаржника зводяться до довільного тлумачення Радою як положень Закону України «Про оренду землі», так і пункту 12 статті 38 Регламенту Вишгородської міської ради, затвердженого рішенням Ради від 10.12.2020 №2/2, щодо наслідків не набрання проєктом необхідної більшості голосів на підтримку.
Колегія суддів зазначає, що відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 і в постановах Верховного Суду від 14.04.2026 у справі №924/368/25, від 10.03.2026 у справі №920/1124/24, від 03.02.2026 у справі №916/4826/24, від 27.01.2026 у справі №927/956/24, від 21.01.2026 у справі №915/403/25, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи, вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Крім того, згідно з висновками Верховного Суду, викладеними в постановах від 27.01.2026 у справі №927/956/24, від 02.09.2025 у справі №914/2220/24, від 12.03.2025 у справі №921/576/23, в разі якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження строку дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того, чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний строк розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, в тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а тому суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.
Однак, якщо власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
При цьому судовий захист у таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може покликатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Оскільки за встановленими судом обставинами справи позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для прийняття відповідного рішення уповноваженого органу, та набув право «правомірного очікування» на укладення договору оренди землі на новий строк, а орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, то місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог ТОВ «Рута» у цій справі та укладення спірного договору в редакції, запропонованій позивачем.
Такий висновок місцевого господарського суду відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
Посилання скаржника на «дискреційні повноваження» Ради судом у спірному випадку до уваги не приймаються, оскільки дискреція органу державної влади чи органу місцевого самоврядування не є безмежною й не може використовуватися для свавільної та недобросовісної відмови у реалізації законного переважного права орендаря.
Доводи апеляційної скарги відповідача є безпідставними та не спростовують правильних висновків суду першої інстанції.
Усі інші доводи та міркування скаржника, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують наведених вище висновків суду.
При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 лютого 2010 року, пункт 58).
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.
Доводи апеляційної скарги Вишгородської міської ради не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про необґрунтованість позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Вишгородської міської ради є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.
Судовий збір за подання зазначеної апеляційної скарги згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Вишгородської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 17.02.2026 у справі №911/2924/25 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Київської області від 17.02.2026 у справі №911/2924/25 залишити без змін.
Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Вишгородську міську раду.
Матеріали справи №911/2924/25 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 04.06.2026.
Головуючий суддя Ю.Б. Михальська
Судді А.О. Мальченко
А.І. Тищенко