27 травня 2026 року
м. Київ
справа № 758/12629/15-ц
провадження № 61-10279св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 10 липня 2024 року у складі колегії суддів: Сушко Л. П., Гаращенка Д. Р., Олійника В. І. у справі за зустрічним позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора,
Короткий зміст позовних вимог
1. У листопаді 2015 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 в якому просив: 1) позбавити відповідачів права користування квартирою, яка розташованою за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) усунути йому перешкоду у здійсненні права володіння, користування та розпорядження належної йому квартирою, виселивши ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 із спірної квартири без надання іншого жилого приміщення.
2. У березні 2016 року ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 звернулись до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 в якому, уточнивши позовні вимоги у червні 2021 року просили: 1) визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 червня 2015 року за адресою:
АДРЕСА_1 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М.; 2) визнати незаконною державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасувати запис про право власності, індексний номер 22376373 від 25 червня 2015 року 13:06:19, вчинений державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М.;
3) скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М., на підставі якого 25 червня 2015 року був внесений запис про державну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 22376373, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 .
3. Позов мотивований тим, що 10 вересня 2010 року ОСОБА_5 та ОСОБА_3 уклали договір позики на суму 702 564 грн, що на той час відповідало 88 040 дол. США, які позичальник зобов'язалась повернути не пізніше 10 вересня
2011 року.
4. Для забезпечення виконання грошових зобов'язань ОСОБА_3 та ОСОБА_5 уклали договір іпотеки предметом якого є спірна квартира, яка належала на той час на праві власності ОСОБА_3 . Зазначеним договором іпотеки сторони узгодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, проте встановленого договором та діючим законодавством порядку відповідачем ОСОБА_5 дотримано не було.
5. Як дізналась згодом позивач ОСОБА_3 та інші позивачі,
ОСОБА_5 та ОСОБА_1 в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки 25 червня 2015 року уклали договір купівлі-продажу спірної квартири.
6. Таке відчуження стало абсолютною несподіванкою як для власниці квартири ОСОБА_3 так і для членів її сім'ї, оскільки жодних повідомлень від іпотекодержателя ОСОБА_5 про його намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення від власного імені договору купівлі-продажу цього нерухомого майна сторонній особі, в супереч умовам договору іпотеки та вимогам статті 38 Закону України «Про іпотеку» їм не направлялося.
7. У матеріалах реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна, серед документів на підставі яких державний реєстратор здійснював державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 , відсутні докази отримання вимоги іпотекодавцем, адже наявне у матеріалах реєстраційної справи поштове відправлення від 14 травня 2015 року вих. № 67/2-24 містить інформацію про адресу ОСОБА_3 на яку воно не було направлене. Згідно поштового повідомлення про вручення, за яким означена поштова кореспонденція насправді була відправлена на адресу, яка не співпадає із адресою іпотекодавця ( АДРЕСА_3 ) та відсутні докази отримання цього повідомлення самим позивачем або іншими особами.
8. У листопаді 2016 року ОСОБА_5 , як третя особа із самостійними вимогами, звернувся до суду із позовом, в якому просив в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 за договором позики грошей звернути стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру, ринкова вартість якого станом на 27 травня
2016 року становить 867 681 грн шляхом визнання права власності на неї за ОСОБА_5 .
9. Подільський районний суд м. Києва ухвалою від 18 листопада 2018 року первісний позов ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні власністю, шляхом виселення залишив без розгляду у зв'язку із повторною неявкою позивача.
10. Подільський районний суд м. Києва ухвалою від 01 лютого 2023 року позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору
ОСОБА_5 залишив без розгляду.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
11. Подільський районний суд м. Києва рішенням від 13 листопада 2023 року у задоволенні зустрічного позову відмовив.
12. Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції обґрунтовував свої висновки тим, що боржник ОСОБА_3 не повернула кредитору ОСОБА_5 суму заборгованості за договором позики, тому кредитор прийняв правомірне рішення про необхідність звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 у позасудовий спосіб шляхом продажу її покупцю ОСОБА_1 .
13. Київський апеляційний суд постановою від 10 липня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнив. Рішення Подільського районного суду міста Києва від 13 листопада 2023 року скасував та ухвалив нове судове рішення.
14. Зустрічний позов ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 задовольнив.
15. Визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 червня 2015 року, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 та був укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , посвідчений приватний нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. 25 червня 2015 року (серія та номер 2313).
16. Визнав незаконною державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасував запис про право власності індексний номер 22376373, вчинений 25 червня 2015 року 13:06:19 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (відкриттям розділу), індексний номер 22376373 від 25 червня 2015 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 49,4 кв. м, житловою площею 33,7 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 666358780000, за ОСОБА_1 .
17. Скасував рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М. на підставі якого нею 25 червня
2015 року 13:06:19 був вчинений запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 22376373 від 25 червня 2015 року, про реєстрацію права власності - квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 49,4 кв. м, житловою площею
33,7 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 666358780000, за ОСОБА_1 .
18. Приймаючи оскаржену постанову суд апеляційної інстанції вказував, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
19. Апеляційний суд встановив, що ОСОБА_5 мав за 30 календарних днів повідомити, а саме надіслати «повідомлення про намір» ОСОБА_3 до укладення договору купівлі-продажу, оскільки вона має переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.
20. У матеріалах реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 серед документів на підставі яких державний реєстратор здійснила державну реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 , відсутні докази отримання вимоги іпотекодавцем, так як наявне у матеріалах справи поштове повідомлення від 14 травня 2015 року вих.
№ 67/2-24, міститься інформацію про адресу ОСОБА_3 , а саме:
АДРЕСА_1 (а. с. 95 (зворотня сторона), том 1), тобто адреса, яка зазначена у договорі іпотеки. Однак з копії поштового конверта апеляційний суд встановив, що ця поштова кореспонденція була відправлена на адресу, яка не співпадає з адресою іпотекодавця: АДРЕСА_3 та відсутні докази отримання цього повідомлення.
21. Таким чином апеляційний суд виснував, що відповідач ОСОБА_1 не може вважатися таким, що правомірно набув право власності на нерухоме майно згідно договору купівлі-продажу від 25 червня 2015 року на підставі договору іпотеки від 10 вересня 2010 року, оскільки його умовами прямо пов'язаний перехід права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень і його відмовою (в тому числі мовчазною відмовою) від скористання своїм правом на усунення порушення (протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення допущених порушень першочергове придбання).
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
22. У поданій у липні 2024 року до Верховного Суду касаційній скарзі
представник ОСОБА_1 адвокатка Межова К. П. просила скасувати постанову Київського апеляційного суду від 10 липня 2024 року повністю і залишити в силі рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2023 року у справі № 758/12629/15-ц, яким у зустрічному позові ОСОБА_4 , ОСОБА_3 ,
ОСОБА_6 , до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25 червня 2015 року квартири
АДРЕСА_2 та скасування рішення державного реєстратора на підставі якого 25 червня 2015 року внесений запис про державну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 22376373, про реєстрацію права власності на вищевказану квартиру відмовлено в повному обсязі.
23. Наведені у касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження.
24. Заявник зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків Верховного Суду, які викладені у постановах від 12 вересня 2018 року у справі
№ 766/13946/16-ц, від 25 вересня 2019 року у справі № 320/357/16-ц, постановах Верховного Суду України від 20 січня 2016 року у справі № 6-2940цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-3005цс15, від 06 квітня 2016 року у справі № 6-589цс16,
від 11 травня 2016 року у справі № 6-806цс16, від 22 червня 2016 року у справі
№ 6-1024цс16, від 10 липня 2017 року у справі № 6-1002цс17.
25. Зауважує, що у разі недотримання іпотекодержателем вимоги щодо направлення іпотекодавцю та іншим особам, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна такий іпотекодержатель несе лише можливу відповідальність перед вказаними особами за відшкодування збитків (у разі їх завдання). Недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним. Така правова позиція викладена також у постановах Верховного Суду наведених вище.
26. Отже, висновки суду апеляційної інстанції про недодержання іпотекодержателем вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про намір продажу іпотечного майна і як підстава для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним вважає помилковими.
Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
27. У поданому у серпні 2024 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_3 у задоволенні касаційної скарги просила відмовити, покликалась на необґрунтованість її доводів.
28. Зауважує, що покликання на правові позиції Верховного Суду, які викладені у касаційній скарзі помилкові, адже у більш пізніх постановах Верховний Суд розтлумачив питання порядку продажу предмета іпотеки іпотекодержателем та укладення ним договору від свого імені.
Рух справи в суді касаційної інстанції
29. Верховний Суд ухвалою від 30 липня 2024 року відкрив провадження у цій справі та витребував справу із Подільського районного суду м. Києва.
30. Справа № 758/12629/15-ц надійшла до Верховного Суду 09 серпня 2024 року.
Фактичні обставини справи, з'ясовані судами
31. 10 вересня 2010 року ОСОБА_5 та ОСОБА_3 уклали і нотаріально посвідчили за реєстровим № 2091 договір позики грошей за яким ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_5 у борг 702 564 грн, що було еквівалентно 88 040 дол. США і зобов'язалася повернути їх в порядку та строки відповідно до умови договору.
32. З метою забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов'язань за договором позики грошей, 10 вересня 2010 року ОСОБА_3 та ОСОБА_5 уклали договір іпотеки, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим № 2093, за умовами якого ОСОБА_3 передала ОСОБА_5 в іпотеку належну їй на той час двохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 . Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу
Анохіна В. М. внесла до Державного реєстру Іпотек запис про обтяження переданої ОСОБА_3 в заставу квартири АДРЕСА_2 . Також наклала за реєстровим № 2093 заборону відчуження переданої ОСОБА_3 в заставу квартири АДРЕСА_2 . ОСОБА_3 за договором позики грошей сплатила ОСОБА_5 137 937, 36 грн.
33. Відповідно до п. 5.2 договору іпотеки від 10 вересня 2010 року у разі порушення основного зобов'язання або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В такій вимозі про усунення порушення зазначається стислий зміст порушених зобов'язань/умов, вимога про виконання порушених зобов'язань/умов у не менш ніж 30 (тридцятиденний) строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога про усунення порушення залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
34. Відповідно до п. 5.4.2 договору іпотеки право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки. Іпотекодержатель може також задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на підставі договору (правочину) купівлі-продажу в рахунок виконання зобов'язань та/або інших вимог.
35. До матеріалів справи долучений лист приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М. від 05 вересня 2011 року вих. № 60/02-24, який був адресований ОСОБА_3 , відповідно до якого приватний нотаріус передає заяву ОСОБА_5 у якій він нагадує про необхідність повернення грошей, отриманих ОСОБА_3 за договором позики від 10 вересня 2010 року
(а. с. 23, том 3). На зазначеному листі вказана адреса боржника
АДРЕСА_1 .
36. Подільський районний суд м. Києва рішенням від 27 березня 2014 року, яке набрало законної сили, позовні вимоги ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за договором позики задовольнив частково. Стягнув на користь позивача борг за договором позики з ОСОБА_3 на загальну суму
1 154 281,25 грн.
37. ОСОБА_3 рішення Подільського районного суду м. Києва від 27 березня 2014 року не виконала і позичені кошти у визначеному судом розмірі кредитору ОСОБА_5 не повернула. У зв'язку з чим, на підставі статей 36, 38 Закону України «Про іпотеку» та п. 5.4, п. 5.4.2 укладеного між сторонами 10 вересня
2010 року договору іпотеки, 25 червня 2015 року іпотекодержатель
ОСОБА_5 звернув стягнення на предмет іпотеки у передбачений договором позасудовий спосіб і продав квартиру АДРЕСА_2 покупцю ОСОБА_1 за ціною згідно звіту про оцінку майна (ідентифікатор за базою ФДМУ № 513948_27052015_MN07-150527-002) в розмірі 867 681 грн, про що був укладений договір купівлі-продажу квартири (в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку») та 25 червня 2015 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим № 2313.
38. З метою укладення цього договору і до моменту його вчинення за заявою іпотекодержателя ОСОБА_5 приватний нотаріус виключила з Державного реєстру прав записи про обтяження квартири АДРЕСА_2 іпотекою та про накладення на неї заборони відчуження.
39. Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу квартири від 25 червня 2015 року на виконання статті 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про намір звернути стягнення на передане в іпотеку майно шляхом продажу третій особі, згідно заяви переданої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. 14 травня 2015 року за реєстровим
№ 2023 в порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат» (а. с. 6, том 1).
40. ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 - позивачі за зустрічним позовом, вказували про те, що не отримували від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М. або від іпотекодержателя ОСОБА_5 письмового повідомлення про намір кредитора звернути стягнення на предмет іпотеки і продати його третій особі, що є підставою для визнання укладеного договору купівлі-продажу спірної квартири недійсним.
41. Відповідно до листа приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М. від 14 травня 2015 року № 67/02-24, який був адресований ОСОБА_3 , приватний нотаріус передає заяву ОСОБА_5 , від імені якого діє його представник ОСОБА_7 , в якій повідомляється, що у випадку несплати ОСОБА_3 заборгованості за договором позики грошей, іпотекодержатель зверне стягнення на передане в іпотеку майно шляхом продажу належної ОСОБА_3 квартири АДРЕСА_2 третій особі або шляхом реєстрації іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (а. с. 95 (зворотна сторона), том 1). Адреса зазначена у листі:
АДРЕСА_1 .
42. Вказаний лист був надісланий на поштову адресу: АДРЕСА_3 , що підтверджується копією поштового конверту з зазначенням будинку АДРЕСА_4 . Поштове повідомлення не було отримане ОСОБА_3 (а. с. 97-99, том 1).
Позиція Верховного Суду
43. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
44. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
45. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
46. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
47. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
48. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
49. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
50. Стаття 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
51. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є не додержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
52. У статті 204 ЦК України передбачено, що правочин вважається правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
53. У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. У разі порушення іпотекодавцем обов'язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов'язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв'язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки (стаття 12 Закону України «Про іпотеку»).
54. Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
55. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частина третя статті 36 Закону України «Про іпотеку», тут і надалі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
56. Статтею 38 цього Закону врегульовано право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.
57. У частинах першій, п'ятій, десятій статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
58. Таким чином, стаття 38 Закону України «Про іпотеку» визначає право іпотекодержателя за певних умов укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, але не передбачає в цьому випадку набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
59. У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
60. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
61. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270.
62. Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
63. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
64. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
65. Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
66. Відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
67. Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
68. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша та друга статті 77 ЦПК України).
69. Відповідно до частини другої статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
70. Згідно зі статтею 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
71. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
72. Частинами першою та другою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
73. За фактичних обставин цієї справи апеляційний суд встановив, що ОСОБА_5 мав за 30 календарних днів повідомити, а саме надіслати «повідомлення про намір» ОСОБА_3 до укладення договору купівлі-продажу, оскільки вона має переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.
74. Разом з тим, у матеріалах реєстраційної справи на спірну квартиру відсутні докази отримання вимоги іпотекодавцем.
75. Наявне у матеріалах справи поштове повідомлення від 14 травня 2015 року вих. № 67/2-24 міститься інформацію про адресу ОСОБА_8 :
АДРЕСА_1 , тобто адресу, яка зазначена у договорі іпотеки.
76. Однак відповідно до копії поштового конверта ця поштова кореспонденція була відправлена на адресу, яка не співпадає з адресою іпотекодавця:
АДРЕСА_3 та відсутні докази отримання цього повідомлення.
77. Отже, висновки апеляційного суду про те, що відповідач ОСОБА_1 не може вважатися таким, що правомірно набув право власності на спірну квартиру правильні.
78. Крім того висновки апеляційного суду також узгоджуються із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 11 серпня 2021 року у справі №715/1788/19 де касаційний суд зауважував, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
79. Довід касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків Верховного Суду, які викладені у постановах від 12 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц, від 25 вересня 2019 року у справі № 320/357/16-ц колегія суддів відхиляє, адже суд апеляційної інстанції правильно застосував до спірних правовідносин правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).
80. Колегія суддів наголошує, що, враховуючи ієрархію правових висновків Верховного Суду, висновки, які містяться в судових рішеннях Великої Палати Верховного Суду, мають перевагу над висновками об'єднаної палати, палати й колегії суддів (постанова Верховного Суду від 12 березня 2025 року у cправі № 924/524/24), а відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17, суди під час вирішення подібних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.
81. Посилання на неврахування апеляційним судом правових позицій Верховного Суду України, які викладені у постановах від 20 січня 2016 року у справі № 6-2940цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-3005цс15, від 06 квітня 2016 року у справі
№ 6-589цс16, від 11 травня 2016 року у справі № 6-806цс16, від 22 червня
2016 року у справі № 6-1024цс16, від 10 липня 2017 року у справі № 6-1002цс17 колегія суддів відхиляє, оскільки викладені у означених справах правові висновки зроблені за фактичних обставин, які відрізняються від фактичних обставин цієї справи.
82. Колегія суддів перевірила доводи касаційної скарги на предмет законності судових рішень виключно в межах заявлених в суді першої інстанції вимог та які безпосередньо стосуються правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв'язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
83. Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
84. З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржену постанову без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують.
Щодо судових витрат
85. Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.
86. Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, немає.
Щодо клопотання представника ОСОБА_1 адвокатки Межової К. П.
87. У поданій касаційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокатка
Межова К. П. заявила клопотання про розгляд справи за її участі.
88. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції (частина друга).
89. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
90. Абзац другий частини першої даної статті визначає, що у разі необхідності учасники справи можуть бути викликані для надання пояснень у справі.
91. Таким чином, питання виклику учасників справи для надання пояснень у справі вирішується Верховним Судом з огляду на встановлену необхідність таких пояснень.
92. Європейський суд з прав людини неодноразово висловлювався з приводу відсутності публічних слухань у судах касаційної інстанції. Вочевидь, «публічний характер провадження у судових органах, згаданих у пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, захищає учасників справи від здійснення правосуддя таємно, поза контролем громадськості та є також одним із засобів збереження довіри до судів вищих і нижчих ланок. Публічність через прозорість, яку вона надає правосуддю, сприяє досягненню мети пункту 1 статті 6, а саме справедливому судовому розгляду, гарантія якого є одним із основних принципів будь-якого демократичного суспільства у сенсі Конвенції» (рішення
від 08 грудня 1983 року у справі «Axen v. Germany», заява № 8273/78, § 25).
93. Проте публічний розгляд справи може бути виправданим не у кожному випадку, зокрема і в суді касаційної інстанції. Так, у вказаній справі зазначена гарантія була забезпечена у судах першої й апеляційної інстанцій. Зокрема тому ЄСПЛ не визнав порушенням пункту 1 статті 6 Конвенції відсутність публічного розгляду у Федеральному суді Німеччини, який, як і Верховний Суд в Україні, вирішував винятково питання права (рішення у справі «Axen v. Germany», § 28).
94. У випадках, коли мають бути вирішені тільки питання права, то розгляд письмових заяв, на думку ЄСПЛ, є доцільнішим, ніж усні слухання, і розгляд справи на основі письмових доказів є достатнім. Заявник не представив переконливих доказів на користь того, що для забезпечення справедливого судового розгляду після обміну письмовими заявами необхідно було провести також усні слухання.
95. Зрештою, у певних випадках влада має право брати до уваги міркування ефективності й економії. Зокрема, коли фактичні обставини не є предметом спору, а питання права не становлять особливої складності, та обставина, що відкритий розгляд не проводився, не є порушенням вимоги пункту 1 статті 6 Конвенції про проведення публічного розгляду справи.
96. Верховний Суд створив учасникам процесу у цій справі належні умови для ознайомлення з рухом справи шляхом надсилання процесуальних документів, в яких такий рух описаний. Крім того, кожен з учасників справи мав право безпосередньо знайомитися з її матеріалами, зокрема з аргументами іншої сторони та реагувати на ці аргументи відповідно до вимог ЦПК України.
97. З огляду на вказане касаційна скарга розглядається без повідомлення та виклику учасників справи.
98. Отже, оскільки ЦПК України передбачає можливість розгляду справи у письмовому провадженні без виклику учасників справи, аргументи про розгляд справи за участю сторін у справі є непереконливими, тому відсутня необхідність у виклику осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень, у зв'язку із чим у задоволенні клопотання слід відмовити.
Керуючись статтями 401, 406, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Постанову Київського апеляційного суду від 10 липня 2024 року залишити без змін.
3. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді:І. В. Литвиненко
А. І. Грушицький
Є. В. Петров