ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
21.05.2026Справа № 910/14558/25
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К. І., при секретарі судового засідання Батій О.В., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Івана Франка 11»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Промислові інвестиції»
про витребування майна
за участю представників:
від позивача: Тищенко А.В.
від відповідача: не з'явився
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Івана Франка 11» (далі - ОСББ «Івана Франка 11», позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Промислові інвестиції» (далі - ТОВ «КУА «Промислові інвестиції», відповідач) про витребування нежитлового приміщення.
Позов обґрунтований тим, що відповідач, будучи недобросовісним набувачем приміщення № 15, площею 14,5 кв.м., розміщеного на цокольному поверсі будинку за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, 11 (реєстраційний номер 1611992580000), що відноситься до приміщень загального користування (допоміжних приміщень) та є спільним майном багатоквартирного будинку, порушив право спільної власності співвласників цього будинку.
У позові ОСББ «Івана Франка 11» просить витребувати у відповідача вказане нежитлове приміщення з незаконного володіння.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.12.2025 за вказаним позовом було відкрите провадження, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов'язки.
Цією ж ухвалою, за клопотанням позивача, відповідач був зобов'язаний надати документи щодо спірного об'єкта нерухомості, а саме: декларацію про готовність об'єкта до експлуатації №?143141340020 від 14.05.2014, зареєстровану Державною архітектурно-будівельною інспекцією або її територіальними органами; технічний паспорт на житловий будинок від 12.05.2014; акт приймання-передачі будинку з балансу замовника будівництва на баланс ОСББ «Івана Франка 11»; комплект технічної документації постійного зберігання, склад якої визначений наказом Держжитлокомунгоспу України №?76 від 17.05.2005; довідку № 371/2 від 27.07.2018, видану ТОВ "Корунд Консалтінг".
Відповідач, належним чином повідомлений про розгляд справи, у строк, визначений законом, відзиву та витребуваних документів не надав, його позиція щодо заявлених вимог суду невідома.
Згідно з ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи. Тож, враховуючи, що відповідач не скористався наданим йому правом у межах визначеного законом процесуального строку на подання відзиву, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за відсутності відзиву відповідача.
Ухвалою, занесеною до протоколу судового засідання від 24.03.2026, суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.
У судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав та обґрунтував, просив їх задовольнити.
Представник відповідача до суду не з'явився, належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, клопотань про відкладення або про розгляд справи без його участі до суду не подав. За таких обставин суд вважає за можливе розглянути справу без участі представника відповідача згідно з положеннями ч. 3 ст. 202 ГПК України, за змістом яких суд розглядає справу за відсутності учасника справи у разі його неявки в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
Отже, розглянувши позовні вимоги, заслухавши пояснення представника позивача у судовому засіданні та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 04.03.2014 ТОВ «КУА «Промислові інвестиції» зареєструвало за собою право власності на житловий будинок, літ. «А», загальною площею 3148,9 кв.м., житловою площею 1521,4 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, буд. 11 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 312713780000).
Відповідно до технічного паспорту № 00455 від 27.01.2014 на садибний (індивідуальний) будинок за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, 11, виготовленого ТОВ «Проекттехсервісбуд» на замовлення землевласника Вілніса Вітоліньша, у вказаному будинку на цокольному поверсі розташоване підсобне приміщення площею 14,5 кв.м.
Також встановлено, що 22.02.2016 було зареєстроване ОСББ «Івана Франка 11» (ідентифікаційний код 40290308), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, 11 (номер запису 10741020000058539).
22.12.2017, відповідно до акту приймання-передачі житлового будинку № 11 з паркінгом, ТОВ «КУА «Промислові інвестиції» передало, а ОСББ «Івана Франка 11» прийняло на баланс житловий будинок № 11 з паркінгом по вул. Івана Франка, 11 , з усією проектною документацією на будинок.
Водночас із матеріалів справи вбачається, що на замовлення ТОВ «КУА «Промислові інвестиції» 27.07.2017, на підставі документів технічної інвентаризації, ТОВ «Корунд Консалтінг» виготовило новий технічний паспорт на нежитлове приміщення № 15 площею 14,5 кв.м., розміщене на цокольному поверсі вищевказаного будинку.
30.07.2018 на підставі зазначеного технічного паспорту ТОВ «КУА «Промислові інвестиції» зареєструвало за собою право власності на вказане приміщення будинку (реєстраційний номер 1611992580000), що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 437286616 від 29.07.2025.
Позивач вважає таку реєстрацію незаконною, адже спірне приміщення належить до спільного майна багатоквартирного будинку, тому звернувся до суду з даним позовом.
Статтею 385 Цивільного кодексу України встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон про ОСББ) цей Закон регулює відносини суб'єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об'єднанні.
Згідно зі ст. 4 Закону про ОСББ об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону.
Правовий аналіз вищезазначених норм свідчить про те, що ОСББ має беззаперечне право та обов'язок захищати інтереси співвласників щодо неподільного спільного майна будинку.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 21.01.2021 у справі № 925/1222/19, при вирішенні подібних спорів та з'ясуванні питань щодо наявності у відповідача повноважень на розпорядження спірним приміщенням, ключовим є визначення правового статусу приміщення, а саме - встановлення того, чи відноситься вказане приміщення до допоміжних та чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
Згідно зі статтями 1, 5, 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції, чинній на час спірних правовідносин):
- багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна;
- допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);
- нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна;
- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Співвласники мають право, зокрема, вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників; безоплатно одержувати інформацію про суб'єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом.
Відповідно до ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
До технічних приміщень згідно з ДБН В.2.2-15:2019 відносяться, у тому числі, приміщення для розміщення обладнання теплових пунктів, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок.
У рішенні від 09.11.2011 № 14-рп/2011 Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
Тобто допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 06.08.2019 № 914/843/17, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17.
Матеріали справи свідчать, що проектною документацією будинку по вул. Івана Франка, 11, приміщення площею 14,5 кв.м., яке знаходиться на цокольному поверсі цього будинку, визначене як «приміщення охорони паркінгу», що підтверджується проектом будівництва індивідуального 8-поверхового житлового будинку на вул. Івана Франка, 11 в Шевченківському районі м. Києва, складеним ПП «Арніка-М».
При цьому із витягу з плану цокольного поверху (робочі креслення) № РК 30-09-10-АР та відповідно до робочих креслень № 61/1-ПР-ЕО від 2011 року «План цокольного поверху» вбачається, що у приміщенні охорони паркінгу площею 14,5 кв.м. розташовується електрообладнання, розміщуються електричні мережі та щити управління для електроживлення паркінгу та будинку в цілому, а також інформаційна мережа квартирних лічильників.
Крім того згідно з технічним паспортом № 00455 від 27.01.2014 на садибний (індивідуальний) будинок за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, 11, виготовленим ТОВ «Проекттехсервісбуд» на замовлення землевласника Вілніса Вітоліньша, спірне приміщення площею 14,5 кв.м. в експлікації визначене як «підсобне».
Водночас із Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією ДАБК в м. Києві № 143141340020 від 14.05.2014, замовником якої є ТОВ «КУА «Промислові інвестиції», відповідно до якої в індивідуальному 8-ми поверховому житловому будинку з підземним паркінгом на вул. Івана Франка, 11 у Шевченківському районі м. Києва, була проведена реконструкція, не вбачається наявність у будинку будь-яких окремих нежитлових приміщень.
За таких обставин, враховуючи надану позивачем проектно-технічну документацію та зважаючи на функціональне призначення спірного приміщення з моменту проектування та введення будинку в експлуатацію для охорони паркінгу та обслуговування загального майна будинку, суд вважає, що воно є допоміжним приміщенням.
Відповідно до п. 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Допоміжні приміщення, відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Аналогічні приписи містить ч. 2 ст. 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Згідно з офіційним тлумаченням Конституційного Суду України (рішення від 02.03.2004 № 4-рп/2004) допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Також у рішенні від 09.11.2011 № 14-рп/2011 Конституційний Суд України вказав, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Отже на підставі викладеного, враховуючи, що приміщення площею 14,5 кв.м., яке знаходиться на цокольному поверсі будинку по вул. Івана Франка, 11 , увійшло до складу спільного майна будинку та згідно з актом приймання-передачі від 22.12.2017 ОСББ «Івана Франка 11» прийняло на баланс вказаний житловий будинок з паркінгом та з усією проектною документацією, суд дійшов висновку, що спірне приміщення є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, 11 .
Відповідно до частини 1 статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України).
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 Цивільного кодексу України).
Разом з тим, як вже встановлено судом, 30.07.2018 право власності на вказане приміщенні будинку було зареєстроване за ТОВ «КУА «Промислові інвестиції» (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1611992580000).
У системі правових норм, що регулюють цивільно-правовий захист права власності, центральне місце належить нормам, які передбачають такий речово-правовий спосіб захисту права як витребування майна із чужого незаконного володіння - віндикація.
Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).
Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з наведеною нормою власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна із чужого незаконного володіння із дотриманням вимог, передбачених Цивільним кодексом України.
Під незаконним володінням розуміється фактичне володіння річчю, якщо воно не має правової підстави (володіння вкраденою річчю) або правова підстава якого відпала (минув термін дії договору найму), або правова підстава якого недійсна (володіння, установлене в результаті недійсного правочину).
Матеріали справи свідчать, що перереєстрація спірного приміщення відбулася без згоди та відома співвласників будинку, внаслідок чого було порушене їх право власності на вказане нерухоме майно.
Отже, оскільки у межах розгляду цієї справи судом був встановлений факт протиправного привласнення спірного об'єкта нерухомого майна відповідачем, який був попередньо обізнаний про передачу всього майна будинку з паркінгом позивачу, суд дійшов висновку про наявність підстав задоволення позову ОСББ щодо витребування приміщення № 15 площею 14,5 кв.м. з незаконного володіння ТОВ «КУА «Промислові інвестиції».
Відповідно до ст. 129 ГПК України у разі задоволення позову витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст. 73 - 79, 129, 236 - 238 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позовні вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Івана Франка 11» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Промислові інвестиції» про витребування майна задовольнити.
Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Промислові інвестиції» (04071, м. Київ, вул. Нижній Вал (Подільський р-н), буд. 19-21, ідентифікаційний код 33640219) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Івана Франка 11» (01054, м. Київ, вул. Івана Франка, 11, ідентифікаційний код 40290308) приміщення № 15 площею 14,5 кв.м., розміщене на цокольному поверсі будинку за адресою: м. Київ, вул. Івана Франка, 11, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1611992580000.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Промислові інвестиції» (04071, м. Київ, вул. Нижній Вал (Подільський р-н), буд. 19-21, ідентифікаційний код 33640219) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Івана Франка 11» (01054, м. Київ, вул. Івана Франка, 11, ідентифікаційний код 40290308) судовий збір у сумі 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп.
Скорочене рішення оголошене в судовому засіданні 21 травня 2026 року.
Повне судове рішення складене 01 червня 2026 року.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного судового рішення.
Суддя Головіна К. І.