26 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/2897/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача (прокуратури) - Колодяжної А. В. (за посвідченням),
відповідача-1 - не з'явилися,
відповідача-2 - Крутоголової О. О. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 27.11.2025 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.03.2026 у справі
за позовом керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави
до: 1) Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області,
2) Спортивно-мисливського приватного підприємства "ОЛИМП"
про скасування державної реєстрації та зобов'язання вчинити певні дії.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 24.07.2025 керівник Чорноморської окружної прокуратури (далі - Прокурор, позивач) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області (далі - Селищна рада, орендодавець, відповідач-1) і Спортивно-мисливського приватного підприємства "ОЛИМП" (далі - СМПП "ОЛИМП", Підприємство, орендар, відповідач-2) про:
1) скасування державної реєстрації права оренди СМПП "ОЛИМП" на об'єкт нерухомого майна - земельну ділянку площею 12,8577 га, кадастровий номер 5123783200:01:003:2313 (далі - спірна земельна ділянка, об'єкт оренди), (реєстраційна справа на об'єкт нерухомого майна);
2) зобов'язання Підприємства повернути Авангардівській територіальній громаді в особі Селищної ради спірну земельну ділянку, розташовану за адресою: Селищна рада, Одеський р-н, Одеська обл., посилаючись на положення статей 12, 83, 122, 124, 134, 135, 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 15, 16, 215, 216, 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 14, 26, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статті 23 Закону України "Про прокуратуру".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що:
1) за результатами розгляду звернень СМПП "ОЛИМП" Селищна рада прийняла рішення про передачу в оренду строком на 10 років спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту, вид використання - для розміщення стрілецького стенду, внаслідок чого 05.10.2022 між відповідачами укладено договір оренди землі (далі - договір оренди від 05.10.2022), однак у процесі його укладення сторонами порушено вимоги чинного земельного законодавства, адже станом на час звернення із заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою Підприємство є власником об'єктів нерухомого майна площею 356,5 м2, що надає йому право претендувати на відведення в оренду поза процедурою земельних торгів лише земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації існуючих об'єктів нерухомого майна;
2) 19.08.2022 між СМПП "ОЛИМП" і Селищною радою укладено договір дарування, за умовами якого передано у власність відповідача-1 нежитлову будівлю площею 260,1 м2, що, на думку Прокурора, свідчить про відсутність правових підстав у Підприємства на отримання поза процедурою земельних торгів спірної земельної ділянки (площею 12,8577 га);
3) договір оренди від 05.10.2022 є нікчемним правочином, спрямованим на незаконне заволодіння, користування та розпорядження землею як об'єктом власності Українського народу, а наявну державну реєстрацію права оренди СМПП "ОЛИМП" на спірну земельну ділянку здійснено з порушенням законодавства, тоді як у силу нікчемності правочину ця земельна ділянка підлягає поверненню власнику - Авангардівській територіальній громаді в особі Селищної ради. Крім того, укладений між відповідачами договір оренди землі не посвідчений нотаріально;
4) прийняті Селищною радою рішення від 27.01.2022 № 1159-VIII (щодо надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду спірної земельної ділянки) і від 22.09.2022 № 1426-VIII (щодо надання цієї земельної ділянки в оренду СМПП "ОЛИМП") не відповідають чинному законодавству;
5) Селищна рада як власник спірної земельної ділянки має вчиняти дії щодо добросовісного управління комунальним майном, утім відповідачем-1 вчинялися дії щодо його передачі у користування з порушенням вимог законодавства, тобто прийнято рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, тому Селищна рада набуває статусу відповідача у справі, а Прокурор може самостійно звернутися до суду за захистом інтересів держави у спірних правовідносинах.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Господарський суд Одеської області рішенням від 27.11.2025 (суддя Гут С. Ф.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.03.2026 (головуючий - Діброва Г. І., судді Поліщук Л. В., Ярош А. І.), у задоволенні позову відмовив повністю у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог, а саме з огляду на те, що:
1) на спірній земельній ділянці розташовано належний СМПП "ОЛИМП" на праві власності спортивно-стрілецький комплекс (стрільбище), на який у силу положень частини 2 статті 182 ЦК України поширюється правовий режим нерухомої речі, а тому у відповідача-2 були передбачені частиною 2 статті 134 ЗК України виняткові підстави для отримання цієї земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів, позаяк на ній розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності Підприємства;
2) при наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою та прийнятті рішення про передачу в оренду СМПП "ОЛИМП" спірної земельної ділянки Селищна рада діяла в межах повноважень та з дотриманням вимог статті 123 ЗК України;
3) ураховуючи особливе функціональне призначення стрільбища (як спортивно-стрілецького комплексу) та вимоги пунктів 2.2, 2.28-2.33 ДБН В.2.2-13-2003 "Будинки і споруди. Спортивні та фізкультурно-оздоровчі споруди", затверджених наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 10.11.2003 № 184 (далі - ДБН В.2.2-13-2003), із метою функціонування стрільбища, незважаючи на меншу загальну площу забудови під будівлями і спорудами (385 м2), значно більша площа орендованої земельної ділянки є обґрунтованою та необхідною задля забезпечення безпечної експлуатації зазначеного специфічного об'єкта нежитлової нерухомості (із визначенням відповідних зон безпеки), тоді як станом на час звернення відповідача-2 із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою та укладення договору оренди від 05.10.2022 факт розташування такого спортивно-стрілецького комплексу за адресою: АДРЕСА_1., який належить на праві власності Підприємству і за статусом використовується як база олімпійської та параолімпійської підготовки за видом спорту стрільба стендова, підтверджується додатком 1 до постанови Кабінету Міністрів України від 24.10.2018 № 871, у зв'язку з чим Прокурором не доведено того, що укладений між відповідачами договір оренди від 05.10.2022 порушує публічний порядок, тобто є нікчемним у розумінні статті 228 ЦК України;
4) відсутність нотаріального посвідчення договору оренди землі не є підставою для визнання його нікчемним, оскільки відповідно до статті 14 Закону України "Про оренду землі" нотаріальне посвідчення такого договору не є обов'язковим, а встановлюється за домовленістю сторін, проте такої умови договір оренди від 05.10.2022 не містить;
5) недоведеність нікчемності договору оренди землі зумовлює відсутність правових підстав для скасування державної реєстрації права оренди Підприємства на спірну земельну ділянку та для її повернення місцевій територіальній громаді.
Водночас суд апеляційної інстанції у постанові від 26.03.2026 додатково виснував про таке:
1) застосування частини 2 статті 134 ЗК України у кожному конкретному випадку потребує з'ясування не лише формального (арифметичного) співвідношення площі об'єкта нерухомого майна та земельної ділянки, а й характеру такого об'єкта, його функціонального призначення, особливостей експлуатації, а також нормативних вимог до забезпечення його безпечного та належного використання. Натомість спірна земельна ділянка використовується для розміщення та функціонування стрілецького стенду "ОЛИМП", який не зводиться лише до площі забудови під окремими будівлями, а є спортивним комплексом, що включає стрілецькі майданчики, сектори стрільби, зони безпеки та допоміжну інфраструктуру. Ураховуючи спеціальне правове регулювання діяльності стрілецьких тирів, стрільбищ та стендів Порядком придбання, зберігання, перевезення і використання спортивної зброї, боєприпасів до неї, утримання стрілецьких тирів, стрільбищ та стендів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2018 № 1207 (далі - Порядок № 1207), на відміну від звичайного об'єкта забудови, стрілецький стенд за своєю природою потребує використання значної території не лише під капітальними будівлями, а й під функціональними зонами, без яких його експлуатація за призначенням є неможливою;
2) вжите у рішеннях Селищної ради та договорі оренди від 05.10.2022 формулювання "для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту" застосовано відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, чинним до 17.04.2023 (далі - Класифікація), якою не передбачається іншого формулювання у межах існуючого коду 07.02. Отже, саме по собі використання у договорі оренди землі формулювання коду цільового призначення спірної земельної ділянки не є безумовним доказом її передачі виключно для нового будівництва безвідносно до наявного об'єкта, тим більше, що видом використання спірної земельної ділянки визначено - для розміщення існуючого стрілецького стенду, а не для будівництва нових об'єктів нерухомості;
3) саме по собі відчуження Підприємством на користь Селищної ради частини нерухомого майна, зокрема нежитлової будівлі площею 260,1 м2 за договором дарування від 19.08.2022, не свідчить про припинення функціонування спортивного комплексу або про втрату відповідачем-2 підстав для користування спірною земельною ділянкою, необхідною для його експлуатації, оскільки у власності орендаря залишалися інші об'єкти та споруди, що входили до складу стрілецького стенду;
4) Прокурор не надав жодних належних та допустимих доказів, які би свідчили про те, що визначений проєктом землеустрою розмір спірної земельної ділянки є необґрунтованим або таким, що не відповідає потребам експлуатації розміщеного на ній об'єкта (стрільбища), та не довів того, який саме розмір земельної ділянки є необхідним для його обслуговування. Зокрема, матеріали справи не містять ані експертного висновку, ані інших спеціальних досліджень на підтвердження того, що для обслуговування стрілецького стенду є достатньою менша площа земельної ділянки, ніж та, що була відведена. За таких обставин доводи скаржника про неспівмірність площі спірної земельної ділянки і розташованого на ній належного відповідачу-2 нерухомого майна є декларативними та ґрунтуються виключно на формальному математичному співвідношенні площ без урахування функціонального призначення об'єкта;
5) ухвалюючи постанову від 09.04.2025 у справі № 916/393/22, у якій досліджувалися правовідносини щодо того ж об'єкта - будівель та споруд стрілецького стенду, розташованих за тією ж адресою, Верховний Суд виходив, зокрема, з того, що у межах раніше розглянутої справи № 916/820/20 судами вже було встановлено правомірність набуття права власності на два об'єкти нерухомого майна стрілецького стенду та підтверджено статус Товариства з обмеженою відповідальністю ?Спортінг? (далі - ТОВ ?Спортінг?) як добросовісного набувача вказаного майна, тоді як скаржник фактично ставить під сумнів правомірність набуття та використання зазначених об'єктів нерухомості;
6) якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовано об'єкт нерухомого майна, що перебуває у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів. При цьому таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами (такі висновки сформульовано у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22, від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23);
7) доводи скаржника про нікчемність правочину оренди землі носять декларативний характер, не підтверджені належними і допустимими доказами щодо порушення вимог статті 228 ЦК України при укладенні між сторонами договору оренди від 05.10.2022;
8) навіть у разі встановлення обставин, на які посилається Прокурор, такі доводи не можуть бути підставою для задоволення позову без належного обрання способу захисту та заявлення відповідних позовних вимог, позаяк Прокурором у межах цієї справи не пред'явлено вимог про визнання недійсним договору оренди від 05.10.2022 як оспорюваного правочину. Адже застосування наслідків недійсності правочину (реституції) можливе лише за наявності відповідної позовної вимоги, оскільки суд не вправі виходити за межі заявлених позовних вимог та самостійно визначати інший спосіб захисту. Таким чином, за умов відсутності заявлення жодних вимог до відповідача-1 (Селищної ради) обраний Прокурором спосіб захисту не відповідає характеру спірних правовідносин та не є ефективним, оскільки не призводить до відновлення порушеного права територіальної громади;
9) Прокурор належними і допустимими доказами не довів незаконності правових підстав виникнення у Підприємства права оренди спірної земельної ділянки, зокрема, не спростував правомірності рішень органу місцевого самоврядування та укладеного між відповідачами договору оренди землі, а тому заявлена вимога про скасування державної реєстрації права оренди не призводить до відновлення порушеного права, як наслідок, не є ефективним способом захисту у розумінні статті 16 ЦК України (схожий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Короткий зміст вимог касаційної скарги
4. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та з постановою суду апеляційної інстанції, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
5. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошуючи на тому, що:
1) суди не врахували висновку щодо застосування положень статей 124, 134, 135 ЗК України (у контексті того, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23;
2) суди не врахували висновку щодо застосування норм частин 1, 2 статті 228 ЦК України (у контексті того, що у разі коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а з вимогою про застосування наслідків недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, від 11.12.2024 у справі № 922/563/22.
Узагальнений виклад позиції іншого учасника справи
6. СМПП "ОЛИМП" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
Селищна рада не скористалася правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
7. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 01.05.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 27.11.2025 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.03.2026 у справі № 916/2897/25 та призначив її до розгляду в судовому засіданні на 26.05.2026.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
8. 15.11.2021 ОСОБА_1 і СМПП "ОЛИМП" склали акт приймання-передачі нерухомого майна, за яким ОСОБА_1 передав, а Підприємство прийняло як внесок до статутного капіталу право власності на нерухоме майно - нежитлові будівлі та споруди стрілецького стенду загальною площею 356,5 м2, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.11.2021 № 286901294 убачається, що 23.11.2021 зареєстровано право власності СМПП "ОЛИМП" на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю (будівлі та споруди стрілецького стенду), реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 592851651237, загальна площа - 356,5 м2, житлова площа - 140 м2, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; підстава виникнення права власності: акт приймання-передачі від 15.11.2021 між ОСОБА_1 і Підприємством.
9. У 2021 році Академією будівництва України складено висновок за результатами обстеження території, будівель і споруд стрілецького стенду "ОЛИМП" за адресою: АДРЕСА_1 , у якому (висновку) зазначено таке:
1) об'єкт обстеження - територія, будівлі і споруди стрілецького стенду "ОЛИМП" за адресою: АДРЕСА_1 ; призначення - для стендової стрільби; габарити по довжині - 325,88 м (зі сторони входу на територію); 377,63 м (під кутом на віддаленні); габарити по ширині - 244 м (ліворуч); 156,30 м + (82 + 119,6 під кутом) м (праворуч); загальна площа земельної ділянки - 129 600 м2; площа забудови під будівлями і спорудами - 385 м2, до яких входять: нежитлова будівля (літ. "А"), житлова будівля (літ. "Л"), споруди №№ 8, 12-15, 17, 18, 20. Дата заснування - 1972 рік. Дата проведення поточного обстеження - грудень 2021 року;
2) територія стрілецького стенду і всі її будівлі та споруди виконані відповідно до вимог ДБН В.2.2-13-2003 та міжнародних технічних і спеціальних правил ISSF Міжнародної федерації стрілецького спорту та забезпечують надійну й безпечну їх експлуатацію.
22.01.2022 Одеський науково-дослідний експертно-криміналістичний центр Міністерства внутрішніх справ України (далі - Одеський НДЕКЦ МВС України) підготував висновок експертного дослідження № ЕД-19/116-22/1068-БЛ, предметом якого є стрільбище (олімпійська база), розташована за адресою: АДРЕСА_1., та на вирішення якого (дослідження) було поставлено питання:
"Чи придатне для проведення стрільби стрільбище (олімпійська база) СМПП "ОЛИМП", розташована за адресою: АДРЕСА_1.?".
У цьому висновку зафіксовано таке:
1) загальна площа стрільбища СМПП "ОЛИМП" відповідно до наданої копії висновку за результатами обстеження території будівель і споруд стрілецького стенду "ОЛИМП" становить 129 600 м2. При цьому габарити об'єкта по довжині згідно з наданими документами: зі сторони входу на територію - 325,88 м; під кутом на віддалені - 377,63 м. Габарити об'єкта по ширині: ліворуч - 244 м; праворуч, під кутом - 156,30 м. Загальна площа забудови під будівлями і спорудами об'єкта становить 385 м2;
2) стрільбище Підприємства складається з двох функціонуючих стендів "траншейного" типу, одного стрільбища для компакт-спортингу та трьох функціонуючих стендів "круглого" типу, розташованих на одній географічній прямій, у напрямку із заходу на схід;
3) наявні стрільбища для зручності опису та дослідження були пронумеровані цифровими позначками від "1" до "6" відповідно. Напрямок стрільби всіх наявних на стрільбищі стендів - північний;
4) уся площина стрільбища, що включає всі шість наявних стендів, розташована на 4- 5 метрів нижче рівня оточуючого його територію природного ландшафту.
5) вивченням конструкції стендів 1- 6 встановлено, що їх захисні елементи відповідають вимогам ДБН В.2.2-13-2003;
6) стрільбище СМПП "ОЛИМП" (олімпійська база), розташоване за адресою: АДРЕСА_1., за умови дотримання правил експлуатації, встановлених розробником, та правил техніки безпеки при проведенні стрільб, придатне для проведення у всіх шести стрілецьких стендах стрільби із гладкоствольних рушниць патронами до 12-го калібру, зі свинцевими метальними снарядами (шротовними) №№ 7, 8, 9.
10. 25.01.2022 Підприємство звернулося до Селищної ради із клопотанням про надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення у оренду земельної ділянки загальною площею 12,8577 га для будівництва і обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту (розміщення стрілецького стенду) за адресою: АДРЕСА_1., згідно з графічними матеріалами, на яких зазначено розташування земельної ділянки.
До заяви додано: копію паспорта та коду замовника; копію акта прийому-передачі об'єкта нерухомого майна; копію рішення; копію статуту СМПП "ОЛИМП"; копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; копію технічного паспорта; копію державного акта на право постійного користування землею; технічний звіт про виконання кадастрової зйомки.
Із технічного паспорта на будівлі та споруди стрілецького стенду, виготовленого фізичною особою - підприємцем Кириленко С. О. за замовленням ТОВ ?Спортінг?, убачається, що: місцерозташування будівель та споруд - АДРЕСА_1.; площа земельної ділянки, у тому числі під нежитловою будівлею, - 129 600 м2, усього під забудовою - 385 м2, під основною забудовою - 385 м2 (літ. "А"); наявний приблизний план із графічним визначенням відповідних будівель і споруд, житлового будинку та нежитлової будівлі.
Підприємство надало технічний звіт про виконання кадастрової зйомки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1., виготовлений фізичною особою - підприємцем Сокур Є. Ю. за замовленням ТОВ ?Спортінг?, із визначенням координат кутів зовнішніх меж землекористування зазначеної земельної ділянки.
11. Селищна рада рішенням від 27.01.2022 № 1150-VIII надала згоду СМПП "ОЛИМП" на прийняття до комунальної власності Селищної ради шляхом дарування нерухомого майна - будівлі загальною площею 140 м2 за адресою: АДРЕСА_1.
Селищна рада рішенням від 27.01.2022 № 1159-VIII надала дозвіл Підприємству на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 12,8577 га в оренду терміном на 10 років з цільовим призначенням 07.02 - для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту, вид використання - для розміщення стрілецького стенду на території Селищної ради, місце розташування якої згідно з кодом КОАТУУ 5123783200: Овідіопольський р-н, Новодолинська сільська рада (за межами населених пунктів).
12. 16.08.2022 СМПП "ОЛИМП" звернулося до Селищної ради із клопотанням про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки загальною площею 12,8577 га для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту (розміщення стрілецького стенду) за адресою: АДРЕСА_1.
19.08.2022 між СМПП "ОЛИМП" (дарувальник) і Селищною радою (обдаровуваний) укладено договір дарування, за умовами пунктів 1.1, 1.2 якого дарувальник в особі представника передав безоплатно у власність, а обдаровуваний в особі представника прийняв нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1. (далі - предмет договору). Опис предмета договору: нежитлова будівля загальною площею 260,1 м2, що розташована на земельній ділянці площею 0,1069 га, знаходиться у користуванні дарувальника згідно з довідкою Селищної ради від 18.08.2022 № 46. Право власності на предмет договору підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та зареєстровано 19.08.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний № 2624546251100, запис про право власності № 47642678.
19.08.2022 між Підприємством (дарувальник) і Селищною радою (обдаровуваний) складено акт приймання-передачі зазначеної нежитлової будівлі.
Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 19.08.2022 убачається, що 19.08.2022 приватним нотаріусом Мазаратієм А. В. проведено державну реєстрацію права власності Селищної ради на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю загальною площею 260,1 м2, реєстраційний № 2624546251100, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.
Селищна рада рішенням від 22.09.2022 № 1426-VIII затвердила "Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду Спортивно-мисливському приватному підприємству "ОЛИМП", цільове призначення 07.02 для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту, вид використання для розміщення стрілецького стенду, за адресою: Одеська область, Одеський район, Авангардівська селищна рада". Передбачено передати Підприємству в оренду строком на 10 років спірну земельну ділянку для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту, вид використання - для розміщення стрілецького стенду, місце розташування якої: Селищна рада, Одеський р-н, Одеська обл.
13. 05.10.2022 між Селищною радою (орендодавець) і СМПП "ОЛИМП" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 1.2, 2.1- 2.4 якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Селищної ради від 23.09.2022 № 1426-VIII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду СМПП "ОЛИМП" надає, а орендар приймає у строкове платне користування спірну земельну ділянку загальною площею 12,8577 га з кадастровим номером 5123783200:01:003:2313, цільове призначення якої: для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту, вид використання - для розміщення стрілецького стенду. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 12,8577 га із земель комунальної власності Авангардівської селищної територіальної громади. На земельній ділянці розташовано об'єкти нерухомого майна. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 15 519 713,53 грн. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має таких недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
У пунктах 3.1, 4.1 договору оренди від 05.10.2022 сторони погодили, що цей договір укладено на 10 (десять) років, тобто до 05.10.2032. Строк дії договору починається з дати його підписання сторонами. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - величиною 12 933,10 грн у місяць, тобто 155 197,14 грн у рік. Оплата проводиться щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця за відповідними реквізитами.
Згідно з пунктом 17.1 договору оренди від 05.10.2022 цей договір набуває чинності після його підписання сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Право оренди за цим договором підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.
Із наявної в матеріалах справи інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що: 05.10.2022 державним реєстратором Селищної ради Воробель Т. С. здійснено реєстрацію права власності Селищної ради на спірну земельну ділянку із кадастровим номером 5123783200:01:003:2313 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2644035551100); 05.10.2022 - державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (номер запису про інше речове право: 48098561), орендодавець - Селищна рада, орендар - СМПП "ОЛИМП" на підставі договору оренди від 05.10.2022.
Згідно з відомостями Державного земельного кадастру цільове призначення спірної земельної ділянки - 07.02 Для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури, а вид використання - для розміщення стрілецького стенду.
14. 07.11.2022 Головне управління Національної поліції України в Одеській області видало Підприємству дозвіл на право відкриття підприємства стрільбища, яке складається з шести стендів, за адресою: АДРЕСА_1.
Пунктами 1.2, 1.4, 1.5 Інструкції про функціонування та діяльність стрільбища, порядок використання спортивної вогнепальної зброї та боєприпасів до неї, спеціальних засобів та патронів до них у СМПП "ОЛИМП", затвердженої начальником Відділу контролю за обігом зброї Національної поліції України 07.12.2022 (далі - Інструкція), передбачено, що стрільбище СМПП "ОЛИМП" розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Підприємство може використовувати у вказаних стрілецьких стендах вогнепальну, холодну та пневматичну зброю калібру понад 4,5 мм і швидкістю польоту кулі понад 100 м/с, спеціальні засоби індивідуального захисту та активної оборони, боєприпаси до них із безумовним виконанням заходів безпеки та відповідно до висновків науково-дослідного експертно-криміналістичного центру Міністерства внутрішніх справ України (далі - НДЕКЦ МВС України) стосовно дозволених технічних характеристик зброї, які можуть бути придбані та перебувати у власності відповідно до вимог чинного законодавства з обов'язковим оформленням відповідних дозвільних документів. Інші юридичні та фізичні особи, які мають у власності зареєстровану відповідно до вимог чинного законодавства вогнепальну, холодну та пневматичну зброю калібру понад 4,5 мм швидкістю польоту кулі понад 100 м/с, спеціальні засоби індивідуального захисту та активної оборони, боєприпаси до них, спортивну зброю, можуть використовувати її у стрілецькому стенді Підприємства для стрілецьких тренувань згідно з укладеними угодами (фізичні особи - на підставі заявок) із безумовним виконанням заходів безпеки та відповідно до висновків НДЕКЦ МВС України стосовно дозволених технічних характеристик зброї.
Згідно з підпунктами 2.1.1- 2.1.3 пункту 2.1 Інструкції діяльність СМПП "ОЛИМП" у частині функціонування стрільбища, проведення занять, практичної стрільби зі спортивної та мисливської вогнепальної зброї націлена на: розвиток і популяризацію стрілецького спорту як форми активного і безпечного дозвілля, а також розвиток умов, що сприяють підвищенню стрілецької майстерності як професіоналів, чия діяльність пов'язана з використанням вогнепальної зброї, так і громадян, які прагнуть до підвищення стрілецької культури, а також з метою навчання безпечного володіння зброєю, навичкам самооборони та вмінням виживати в екстремальних умовах; залучення до занять стрілецьким спортом молоді, дітей, а також проводити підготовку юнаків до служби в силових структурах України та здійснювати патріотичне виховання підростаючого покоління; цільове напрацювання базових навичок поводження зі зброєю спільно з державними структурами, військово-патріотичними клубами, громадськими організаціями.
За змістом положень пунктів 3.1, 4.1 стрільбище є стрілецьким комплексом, який складається із 6-ти стрілецьких площадок для стендової стрільби та допоміжних приміщень. Комплекс розташовано на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1. Допоміжні приміщення мають капітальні стіни, мінні перекриття на стелі та підлозі. До кожної стрілецької площадки є окремий прохід. У стрільбищі СМПП "ОЛИМП", розташованому за цією адресою, дозволяється використовувати пістолети, револьвери, гвинтівки, мисливські гладкоствольні рушниці та пристрої вітчизняного й іноземного виробництва для відстрілу патронів, споряджених гумовими чи аналогічними за своїми властивостями метальними снарядами несмертельної дії, відповідно до висновків Одеського НДЕКЦ МВС України від 21.01.2022 № ЕД-19/116-22/1068-БЛ.
05.12.2022 Національна поліція України видала Підприємству дозвіл № 004408 на право функціонування підприємства стрільбища за адресою: АДРЕСА_1.
Позиція Верховного Суду
15. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши у межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
16. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем як наявності передбачених законом підстав для продажу права оренди спірної земельної ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах), так і нікчемності укладеного між відповідачами договору оренди землі, оскільки Прокурор не надав належних і допустимих доказів на підтвердження необхідності використання Підприємством меншого розміру земельної ділянки для обслуговування належних йому об'єктів фізичної культури і спорту на території спортивно-стрілецького комплексу (стрільбища)), не ініціював питання щодо визначення такого розміру шляхом проведення експертизи, а також не навів жодних порушень чинного законодавства при затвердженні проєкту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки, наявності недоліків або неточностей в розробленому проєкті землеустрою, невідповідності такого проєкту землеустрою вимогам законодавства та нормативно-правових актів. Крім того, Прокурором у межах цієї справи не пред'явлено вимог про визнання недійсним договору оренди від 05.10.2022 як оспорюваного правочину, а застосування наслідків недійсності правочину (реституції) можливе лише за наявності відповідної позовної вимоги, тобто суд не вправі виходити за межі заявлених позовних вимог і самостійно визначати інший спосіб захисту. Таким чином, за умов відсутності заявлення жодних вимог до відповідача-1 (Селищної ради) обраний Прокурором спосіб захисту не відповідає характеру спірних правовідносин і не є ефективним, оскільки не призводить до відновлення порушеного права територіальної громади, так само як і заявлена вимога про скасування державної реєстрації права оренди Підприємством спірною земельною ділянкою не є ефективним способом захисту.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)
17. Колегія суддів погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позову та водночас відхиляє доводи скаржника щодо неврахування судами попередніх інстанцій висновку щодо застосування положень статей 124, 134, 135 ЗК України (у контексті того, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, з огляду на таке.
18. Абзацами 1, 2 частини 2 статті 134 ЗК України передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
19. Якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовано об'єкт нерухомого майна, що перебуває у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів. При цьому таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами (такі висновки сформульовано у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22, від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23).
20. Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
Аналогічні усталені висновки (щодо можливості особи отримати в користування земельну ділянку комунальної власності лише в межах та з метою, пов'язаною із розміщенням та обслуговуванням належних особі на праві власності нежитлових приміщень), на які посилається скаржник, викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23.
21. У пункті 69 постанови від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 Велика палата Верховного Суду виснувала про те, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.
22. У свою чергу, розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Отже, обов'язковим у такому випадку є з'ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.
Доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони у судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, врегульованих статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 ГПК України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України, щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв'язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
Схожі за змістом висновки викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21, від 10.09.2025 у справі № 922/1121/21.
23. Судами достовірно встановлено та скаржником не спростовуються такі фактичні обставини:
1) спірна земельна ділянка, яка є об'єктом оренди за договором оренди від 05.10.2022, використовується Підприємством для розміщення та функціонування стрілецького стенду "ОЛИМП", який не зводиться лише до площі забудови під окремими будівлями, а є спортивним комплексом, до складу якого входять стрілецькі майданчики, сектори стрільби, зони безпеки та розгалужена допоміжна інфраструктура, які об'єктивно займають велику площу;
2) станом на час звернення відповідача-2 із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою та укладення договору оренди від 05.10.2022 факт розташування спортивно-стрілецького комплексу за адресою: АДРЕСА_1., який (комплекс) використовується як база олімпійської та параолімпійської підготовки за видом спорту стрільба стендова, підтверджується додатком 1 до постанови Кабінету Міністрів України від 24.10.2018 № 871;
3) після оформлення права користування спірною земельною ділянкою СМПП "ОЛИМП" отримало дозвіл Національної поліції України на право відкриття стрільбища, а згодом і дозвіл на право функціонування такого підприємства. Інструкцією про функціонування та діяльність стрільбища передбачено, що комплекс складається з шести стрілецьких площадок для стендової стрільби та допоміжних приміщень;
4) ухвалюючи постанову від 09.04.2025 у справі № 916/393/22, у якій досліджувалися правовідносини щодо того самого об'єкта - будівель та споруд стрілецького стенду, розташованих за адресою: АДРЕСА_1., Верховний Суд виходив, зокрема, з того, що у межах справи № 916/820/20 судами вже було встановлено правомірність набуття права власності на два об'єкти нерухомого майна стрілецького стенду та підтверджено статус ТОВ ?Спортінг? (попередній власник) як добросовісного набувача вказаного майна, тоді як скаржник у цій справі фактично ставить під сумнів правомірність набуття та використання зазначених об'єктів нерухомості на спірній земельній ділянці.
24. Ураховуючи вказані фактичні обставини, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли таких обгрунтованих висновків:
1) застосування частини 2 статті 134 ЗК України у кожному конкретному випадку потребує з'ясування не лише формального (арифметичного) співвідношення площі об'єкта нерухомого майна та земельної ділянки, а й характеру такого об'єкта, його функціонального призначення, особливостей експлуатації, а також нормативних вимог до забезпечення його безпечного та належного використання;
2) з огляду на особливе функціональне призначення стрільбища (як спортивно-стрілецького комплексу) та вимоги пунктів 2.2, 2.28- 2.33 ДБН В.2.2-13-2003, із метою функціонування стрільбища, незважаючи на меншу загальну площу забудови під будівлями і спорудами (385 м2), значно більша площа орендованої земельної ділянки є обґрунтованою та необхідною Підприємству задля забезпечення безпечної експлуатації зазначеного специфічного об'єкта нежитлової нерухомості (із визначенням відповідних зон безпеки);
3) вжите у рішеннях Селищної ради та договорі оренди від 05.10.2022 формулювання "для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту" застосовано відповідно до Класифікації, якою не передбачається будь-якого іншого формулювання у межах існуючого коду 07.02. Таким чином, саме по собі використання у договорі оренди землі формулювання коду цільового призначення спірної земельної ділянки не є безумовним доказом її передачі виключно для нового будівництва безвідносно до наявного об'єкта, тим більше, що у цьому договорі видом використання спірної земельної ділянки чітко визначено - для розміщення існуючого стрілецького стенду, а не з метою будівництва нових об'єктів нерухомості;
4) ураховуючи спеціальне правове регулювання Порядком № 1207 діяльності стрілецьких тирів, стрільбищ та стендів, стрілецький стенд, на відміну від звичайного об'єкта забудови, за своєю природою потребує використання значної території не лише під капітальними будівлями, а й під функціональними зонами, без яких його експлуатація за призначенням є неможливою. Тому сам лише факт того, що площа забудови під окремими будівлями є меншою за площу всієї земельної ділянки, не може бути достатньою підставою для висновку про обов'язковість передачі земельної ділянки виключно на конкурентних засадах. Для об'єктів типу стрілецького стенду вирішальне значення має не лише площа капітальної забудови, а й площа, необхідна для безпечного функціонування спортивного комплексу в цілому;
5) саме по собі відчуження Підприємством на користь Селищної ради частини нерухомого майна, зокрема нежитлової будівлі площею 260,1 м2 за договором дарування від 19.08.2022, не свідчить про припинення функціонування спортивного комплексу в цілому або про втрату відповідачем-2 підстав для набуття пізніше права користування спірною земельною ділянкою (за договором оренди від 05.10.2022), необхідною для його експлуатації, оскільки у власності орендаря залишилися інші об'єкти та споруди, що входили до складу стрілецького стенду і забезпечують його належне функціонування за цільовим призначенням;
6) прокурор не надав жодних належних та допустимих доказів, які би свідчили про те, що визначений проєктом землеустрою розмір спірної земельної ділянки є необґрунтованим або таким, що не відповідає потребам експлуатації розміщеного на ній об'єкта (стрільбища), і не довів того, який саме розмір земельної ділянки є необхідним для обслуговування об'єкта. Зокрема, матеріали справи не містять ані експертного висновку, ані інших спеціальних досліджень на підтвердження того, що для обслуговування стрілецького стенду є достатньою менша площа земельної ділянки, ніж та, що була відведена. За таких обставин доводи скаржника про неспівмірність площі спірної земельної ділянки та розташованого на ній належного відповідачу-2 нерухомого майна є декларативними та ґрунтуються виключно на формальному математичному співвідношенні площ без урахування функціонального призначення об'єкта;
7) доводи скаржника про нікчемність правочину оренди землі носять декларативний характер, не підтверджені належними і допустимими доказами щодо порушення вимог статті 228 ЦК України при укладенні між сторонами договору оренди від 05.10.2022;
8) задоволення позовних вимог, зокрема, щодо скасування права оренди Підприємством земельної ділянки, за відсутності належного доведення незаконності підстав набуття такого права, призвело би до втручання у право відповідача-2 на мирне володіння майном, яке не відповідало би критерію законності та не забезпечувало би справедливого балансу між інтересами суспільства та правами особи. Таке втручання створило би для Підприємства індивідуальний та надмірний тягар, оскільки позбавлення права користування земельною ділянкою, необхідною для експлуатації належного йому нерухомого майна, фактично унеможливило би реалізацію права власності на це майно і призвело би до порушення принципу правової визначеності.
25. Крім того, суд апеляційної інстанції, аргументуючи відмову в задоволенні позову до Селищної ради, правильно звернув увагу на те, що у порушення норм процесуального закону Прокурором не заявлено до відповідача-1 - Селищної ради жодних позовних вимог, тоді як суд не вправі виходити за межі заявлених позовних вимог і самостійно визначати інший спосіб захисту.
Таким чином, за умов відсутності заявлення жодних вимог до відповідача-1 (Селищної ради) обраний Прокурором спосіб захисту не відповідає характеру спірних правовідносин і не є ефективним, оскільки не призводить до відновлення порушеного права територіальної громади.
26. Отже, зважаючи на наведені вище встановлені судами попередніх інстанцій обставини, суд касаційної інстанції зазначає, що зміст оскаржуваної постанови переконливо свідчить про те, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду не всупереч, а відповідно до висновку щодо застосування положень статей 124, 134, 135 ЗК України у подібних правовідносинах (у контексті того, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, на неврахуванні якого (висновку) помилково наголошує скаржник, що в свою чергу виключає закриття касаційного провадження у справі.
Щодо доводів скаржника про нікчемність договору оренди від 05.10.2022
27. Колегія суддів погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій про недоведеність Прокурором належними і допустимими доказами наявності у договору оренди від 05.10.2022 ознак нікчемного правочину з огляду на таке.
28. Частинами 1, 2 статті 228 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
29. Застосовуючи частину 1 статті 228 ЦК України, слід враховувати логіку викладу норм у цій статті в цілому, а саме закладену там ієрархію цінностей: у частині 1 йдеться про охоплені категорією публічного порядку цінності засадничого значення для суспільства, які є очевидними (у балансі приватного і публічного інтересів тут з очевидністю переважає загальний, публічний інтерес настільки, що існування приватного інтересу може навіть не визнаватись); натомість у частині 3 йдеться про інтереси держави, суспільства, його моральні засади, які підлягають встановленню, оцінці і, якщо вони переважатимуть приватний інтерес, на задоволення якого був укладений правочин, він може бути визнаний недійсним.
У правовій державі інтереси держави повинні відповідати інтересам суспільства, не можуть їм суперечити. Ті з інтересів суспільства, які становлять власне його фундамент, становлять публічний порядок. Тобто інтереси суспільства і публічний порядок співвідносяться як родове і видове поняття: забезпечення публічного порядку завжди в інтересах суспільства, однак не все, що становить інтерес суспільства, становить публічний порядок. Його становлять лише фундаментальні цінності.
Для цінностей, які охоплюються категорією публічного порядку, також характерна більша стабільність. Як правило, відсутня соціальна дискусія стосовно зміни цих цінностей, а держава без ініціювання такої дискусії не може навіть законом втрутитись у них.
Кожен член суспільства, як колективного носія цих засадничих цінностей, що становлять публічний порядок, усвідомлює їх значення. Очевидність цих цінностей для кожного члена суспільства обумовлює те, що правочин, який їх порушує, є нікчемним, тобто будь-яка особа може дійти висновку про його недійсність без потреби у рішенні суду, яким би той визнавав його недійсним, зважуючи приватний і публічний інтереси.
Аналогічні висновки викладено в пункті 44 постанови об'єднаної палати Касаційного господарського суду в складі Верховного суду від 16.02.2024 у справі № 917/1173/22 зі спору про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення об'єкта освіти як оспорюваного правочину.
30. Верховний Суд України в постанові від 13.04.2016 у справі № 6-1528цс15 сформулював детальний висновок щодо застосування статті 228 ЦК України (в контексті визначення терміну "публічний порядок"):
"Статтею 228 ЦК України визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, вважаються серйозними порушеннями законодавства, мають антисоціальний характер і посягають на істотні громадські та державні (публічні) інтереси, та встановлено перелік правочинів, які є нікчемними та порушують публічний порядок. Відповідно до цієї статті, по-перше, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним; по-друге, правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину. При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.
З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.
Отже, положеннями статті 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок. Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об'єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (статті 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об'єктів цивільного права тощо.
Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об'єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не вважаються такими, що порушують публічний порядок.
При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК України потрібно враховувати вину, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо".
31. Отже, якщо сторона правочину вважає його нікчемним, то така сторона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи свої вимоги нікчемністю правочину. Якщо ж інша сторона звернулася до суду з вимогою про виконання зобов'язання з правочину в натурі, то відповідач вправі не звертатися з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним (зустрічною чи окремою), а заперечувати проти позову, посилаючись на нікчемність правочину. Суд повинен розглянути такі вимоги i заперечення й вирішити cпip по суті; якщо суд дійде висновку про нікчемність правочину, то суд зазначає цей висновок у мотивувальній частині судового рішення як обґрунтування свого висновку по суті спору, який відображається у резолютивній частині судового рішення (див. пункт 33.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 496/3134/19).
32. З огляду на викладене, із метою визначення судами нікчемних правочинів, які порушують публічний порядок (у контексті заволодіння майном фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади), Верховний Суд наголошує, що суди мають достеменно встановлювати, чи існують певні законодавчо визначені обставини, за наявності яких такий правочин загалом може бути укладено, але з порушеннями такого законодавства (недійсний правочин) чи укладення такого правочину неможливе за будь-яких обставин (нікчемний правочин) як такого, що порушує публічний порядок (схожий висновок викладено в абзаці 7 пункту 47 постанови об'єднаної палати Касаційного господарського суду в складі Верховного суду від 16.02.2024 у справі № 917/1173/22).
33. Верховний Суд зауважує, що договір оренди від 05.10.2022, за умовами якого Підприємство одержало в оренду земельну ділянку передусім під розміщення будівель та споруд стрільбища (спортивно-стрілецького комплексу), не посягає на суспільні, економічні та соціальні основи держави, не спрямований на порушення публічного порядку, а тому і не є таким, що порушує публічний порядок.
При цьому матеріали справи не містять, а Прокурор не навів у позовній заяві та інших процесуальних документах жодного обґрунтування на підтвердження спрямованості оспорюваного договору на порушення публічного порядку.
Верховний Суд також зазначає, що скаржник належним чином не обґрунтував того, що чинне законодавство, зокрема статті 124, 134 ЗК України, містило певні законодавчі заборони, за наявності яких укладення договору земельної ділянки комунальної власності неможливе за будь-яких обставин як такого, що порушує публічний порядок (нікчемний правочин), зокрема у разі істотної неспівмірності (перевищення) площі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (будівель, споруд), належного на праві власності орендарю земельної ділянки, адже відповідні обставини мають доводитися позивачем і досліджуватися та встановлюватися судом.
34. Водночас колегія суддів вважає, що висновок судів попередніх інстанцій про недоведеність нікчемності договору оренди від 05.10.2022, який (висновок) у свою чергу зумовлює відсутність підстав для застосування наслідків його недійсності (у виді заявленої Прокурором вимоги про повернення орендарем земельної ділянки орендодавцю) у зв'язку з неподанням Прокурором у межах цієї справи вимоги про визнання такого договору недійсним як оспорюваного правочину, наразі не відповідає актуальному правовому висновку, сформульованому в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.10.2024 у справі № 910/212/21, від 14.01.2025 у справі № 922/941/21, від 28.01.2025 у справі № 922/940/21 і від 05.02.2025 у справі № 922/826/21 (за позовами про визнання недійсними договорів оренди землі), тобто у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин.
35. Так, у постанові від 08.10.2024 у справі № 910/212/21 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, погоджуючись із позицією апеляційного суду щодо наявності підстав для визнання недійсним договору оренди землі як оспорюваного правочину, виснував про те, що:
1) норми частини 2 статті 134 ЗК України у відповідній редакції передбачали, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, проте не передбачали такого виключення для земельних ділянок під звичайне будівництво житлових будинків. Інших норм, які б передбачали вказане виключення для земельних ділянок під таке будівництво, чинне на той момент земельне законодавство не містило;
2) зміна меж територій та об'єктів природно-заповідного фонду загальнодержавного значення може відбуватися виключно за відповідним рішенням Президента України. Таким чином, Київська міська рада не мала повноважень вчиняти дії, направлені на зменшення території національного природного парку, оскільки такі дії належать до виключної компетенції Президента України;
3) з огляду на те, що спірна земельна ділянка належить до території парку-пам'ятки садово-паркового мистецтва загальнодержавного значення "Нивки" (східна частина), який є об'єктом природно-заповідного фонду відповідно до земельного та природоохоронного законодавства, на цій земельній ділянці заборонено будь-яку діяльність, що не пов'язана з виконанням покладених на території парків-пам'яток садово-паркового мистецтва завдань і загрожує їх збереженню, у тому числі житлово-громадська забудова таких ділянок.
36. У свою чергу, у постанові від 28.01.2025 у справі № 922/940/21 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, погоджуючись із позицією апеляційного суду щодо наявності підстав для визнання недійсним договору оренди землі як оспорюваного правочину, зазначив таке:
"Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 і абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
….надання земельної ділянки в оренду з метою нового будівництва здійснюється виключно за результатами проведення земельних торгів, незалежно від того, чи відповідає площа цієї ділянки площі, необхідній для обслуговування розташованих на ній будівель.
Колегія суддів зауважує, що ключовими мотивами часткового задоволення позову є те, що земельна ділянка надана для нового будівництва і без проведення торгів, а обставини визначення площі земельної ділянки не є такими, що впливають на оцінку обґрунтованості позовних вимог".
Схожі за змістом висновки містяться у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.01.2025 у справі № 922/941/21, від 05.02.2025 у справі № 922/826/21.
37. Колегія суддів наголошує на тому, що реституція застосовується виключно між сторонами недійсного або нікчемного правочину, є обов'язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами (схожі за змістом висновки викладено у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2024 у справі № 917/1173/22 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.08.2023 у справі № 918/862/22, від 26.01.2022 у справі № 924/637/20).
38. Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину, як і про визнання його недійсним, може бути заявлена однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Така вимога може бути об'єднана з вимогою про визнання правочину недійсним, що в цілому сприяє швидкому та ефективному відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину, або заявлена як самостійна вимога у вигляді окремого позову. Якщо позов щодо застосування наслідків недійсності правочину не подано, суд не може застосувати наслідки недійсності оспорюваного правочину з власної ініціативи, оскільки згідно з абзацом 2 частини 5 статті 216 ЦК України зазначене право є у суду лише щодо нікчемних правочинів (такий правовий висновок викладено у пункті 25 постанови об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, у пунктах 80- 82 постанови судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.09.2021 у справі № 925/1276/19).
39. Ураховуючи наведені правові висновки Верховного Суду та виходячи з того, що зі змісту позовної заяви чітко вбачається пред'явлення Прокурором лише позовної вимоги про зобов'язання Підприємства (орендаря) повернути Авангардівській територіальній громаді в особі Селищної ради спірну земельну ділянку на підставі статті 216 ЦК України, однак при цьому, помилково вважаючи договір оренди від 05.10.2022 нікчемним, Прокурор не заявив позовну вимогу про визнання недійсним цього договору як оспорюваного правочину, то апеляційний суд правомірно відмовив у задоволенні позову в частині повернення земельної ділянки із мотивів її передчасності, адже суд не вправі з власної ініціативи виходити за межі заявлених позовних вимог, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленому в статті 14 ГПК України.
40. Колегія суддів звертає увагу на помилковість посилання апеляційного суду на те, що Прокурором не заявлено вимог про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема у виді повернення земельної ділянки чи приведення сторін у первісний стан, оскільки насправді Прокурором було пред'явлено відповідну вимогу, обґрунтовуючи її нікчемністю договору оренди від 05.10.2022.
Разом із тим, зважаючи на те, що сам по собі наведений помилковий висновок суду апеляційної інстанції не призвів до прийняття неправильної по суті постанови, якою було залишено без змін законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні зазначеної позовної вимоги, наведене виключає скасування оскаржуваної постанови, позаяк у силу положень частини 2 статті 309 ГПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
41. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновку щодо застосування норм частин 1, 2 статті 228 ЦК України (у контексті того, що у разі коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а з вимогою про застосування наслідків недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, від 11.12.2024 у справі № 922/563/22, з огляду на таке.
42. Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено в пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
43. Так, на відміну від цієї справи, під час розгляду якої суди достовірно встановили та скаржник не спростував обставин передачі Підприємству у жовтні 2022 року спірної земельної ділянки для розміщення існуючого стрілецького стенду, тобто з метою обслуговування існуючих об'єктів фізичної культури і спорту, що відповідає коду КВЦПЗ 07.02 згідно з чинною на той час Класифікацією, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, ухвалюючи постанови у справі № 916/1022/23 (предмет позову - визнання незаконними і скасування рішень, визнання недійсними договорів та повернення земельної ділянки) та у справі № 922/563/22 (предмет позову - визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору та зобов'язання повернути земельну ділянку), виходив зі встановлених судами попередніх інстанцій протилежних фактичних обставин - відведення земельної ділянки здійснювалося для будівництва й подальшої експлуатації та обслуговування критого спортивного комплексу з підземним паркінгом і автостоянкою житлового комплексу (тобто для будівництва нового об'єкта нерухомості) або для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку зі знесенням нежитлових будівель (тобто не для обслуговування та експлуатації існуючого об'єкта нерухомого майна) відповідно.
44. Таким чином, за змістовним, суб'єктним і об'єктним критеріями спірні правовідносини в цій справі та в справах №№ 916/1022/23, 922/563/22 не є подібними з огляду на істотні відмінності у фактичних обставинах таких спорів, пов'язаних із правами та обов'язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин, їх неоднакове правове регулювання і виключає застосування вказаних правових позицій під час вирішення цього господарського спору.
45. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані в справі докази в їх сукупності, дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову в зв'язку з його необґрунтованістю.
46. Із наведених раніше мотивів Верховний Суд погоджується з обґрунтованими доводами відповідача-2, викладеними у відзиві на касаційну скаргу.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
47. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
48. Наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження у зв'язку з тим, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку щодо застосування положень статей 124, 134, 135 ЗК України у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, на неврахуванні якого (висновку) помилково наголошує скаржник, що наразі виключає закриття касаційного провадження у справі.
49. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
50. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
51. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про необґрунтованість позову, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
52. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, та зважаючи на те, що висновки судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позовних вимог повністю відповідають положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, а наведені заступником керівника Одеської обласної прокуратури у касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані рішення та постанову - без змін.
Розподіл судових витрат
53. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 27.11.2025 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.03.2026 у справі № 916/2897/25 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Ю. Я. Чумак
Судді Т. Б. Дроботова
Н. О. Багай