Справа № 750/107/26
Провадження № 2/750/1232/26
26 травня 2026 року м. Чернігів
Деснянський районний суд м. Чернігова у складі:
суддіСупруна О.П.,
секретарЮрченко А.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу № 750/107/26 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» про визнання дійсним попереднього договору,
05.01.2026 позивач через свого представника, адвоката Кінебаса О.М., засобами поштового зв'язку звернулася до Деснянського районного суду м. Чернігова з позовом до відповідача, у якому просить визнати дійсним Попередній договір № 37-Т2 від 16.04.2020, укладений між сторонами в редакції, що додається до позовної заяви.
Позов мотивований тим, що 16.04.2020 сторони уклали Попередній договір № 37-Т2, відповідно до умов якого зобов'язались у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Позивач у повному обсязі виконала взяті на себе зобов'язання за договором, а саме сплатила вартість квартири в розмірі 355 600,00 грн, однак відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору та укладення основного договору купівлі-продажу. Також позивач посилається на те, що після введення будинку в експлуатацію відповідач запропонував змінити умови договору та збільшити вартість квартири, чим фактично відмовився від виконання раніше погоджених умов. Із огляду на обставини описані у позовній заяві, позивач просить визнати дійсним Попередній договір № 37-Т2 від 16.04.2020.
Суддя Деснянського районного суду м. Чернігова Супрун О.П. ухвалою від 06.01.2026 прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, яку призначив до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін на 25.03.2026.
21.01.2026 через систему «Електронний суд» відповідач подав відзив, у якому позов не визнав та зазначив, що попередній договір укладено сторонами в простій письмовій формі за взаємною згодою сторін. Позивач під час укладення договору не наполягала на його нотаріальному посвідченні та не висловлювала заперечень щодо форми правочину. Орієнтовний строк введення об'єкта будівництва в експлуатацію не є істотною умовою договору та його зміна не свідчить про порушення умов попереднього договору. Також указував, що сторони не домовлялися про нотаріальне посвідчення попереднього договору, а тому відсутній факт ухилення відповідача від такого посвідчення. Лише в 2025 році позивач надіслав відповідачу пропозицію посвідчити попередній договір у нотаріуса. Відповідач не заперечує дійсності попереднього договору, укладеного між сторонами, та взятих на себе зобов'язань, проте вказує, що у пункті 1.1 попереднього договору зазначено про орієнтовну дату введення в експлуатацію, яка може бути змінена, що не є порушенням зобов'язань зі сторони відповідача. Позов не містить жодних доказів безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. У період із 24.02.2022 по 30.03.2022 безпосередньо за адресою АДРЕСА_2 , велися активні бойові дії та будинок було суттєво пошкоджено внаслідок таких дій (категорія пошкодження об'єкта II - орієнтовно 45%). Унаслідок пошкодження будинку виникла необхідність виконання спеціальних робіт щодо демонтажу аварійних частин пошкоджень. Відбулося удорожчання матеріалів, цін на товари та послуги, що збільшило вартість будівництва, тому збільшиться вартість квартири, щодо якої укладено попередній договір із позивачем. Відповідач не заперечував проти нотаріального посвідчення попереднього договору, однак, оскільки пропозиція від позивача надійшла в 2025 році, тому його умови підлягають актуалізації. Уважає необґрунтованими позовні вимоги щодо визнання дійсним у 2025 році попереднього договору, який був укладений у 2021 році, тому що деякі його істотні умови втратили актуальність. Заявлений позивачем розмір витрат на професійну правничу допомогу неспівмірний зі складністю справи та обсягом наданих адвокатом послуг.
23.01.2026 представник позивача через систему «Електронний суд» подав відповідь на відзив, у якому заявлені позовні вимоги підтримав та просив задовольнити, а також просив стягнути з відповідача витрати на правничу допомогу в розмірі 10 000,00 грн.
25.03.2026 судове засідання відкладено на 21.05.2026, у зв'язку з клопотанням представника позивача.
У судове засідання учасники справи не з'явилися, представники сторін у поданих письмових заявах просили справу розглядати за їхньої відсутності. Позивач про причини неявки не повідомила.
На підставі частини другої статті 247 Цивільного процесуального кодексу України (далі за текстом - ЦПК України) фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступних висновків.
Суд установив, що 16.04.2020 ОСОБА_1 та ТОВ «ТОПАЗ» уклали Попередній договір № 37-Т2, предметом якого є домовленість не пізніше 45 календарних днів після здачі об'єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі «Основний договір», в установленій законом формі та на умовах, визначених цим договором (далі - Попередній договір) (а.с. 12-14).
Відповідно до пункту 2.1 Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов:
а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_3 (тридцять сім); в) поверх 7 (сьомий); г) загальна площа квартири згідно з проєктом - 44,45 кв.м; д) наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення.
У пункті 2.1.2 Попереднього договору сторони домовились, що вартість квартири на момент укладення Попереднього договору складає 355 600,00 грн, без ПДВ.
Пунктом 2.3 Попереднього договору визначено, що остаточна вартість відчужуваної квартири за основним договором в будь-якому випадку не може бути меншою за балансову вартість квартири, визначену після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
За згодою сторін до цього Попереднього договору можуть уноситись зміни або доповнення, шляхом укладення та підписання сторонами відповідних додаткових угод, засвідчених печаткою сторони - юридичної особи (пункт 7.4 Попереднього договору).
Пунктом 7.5 Попереднього договору передбачено, що відповідно до ст. ст. 205, 207, 209 Цивільного кодексу України продавець та покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.
На виконання Попереднього договору, позивач сплатив у повному обсязі визначену в ньому вартість квартири, згідно квитанції від 27.08.2020 на суму 355 600,00 грн (а.с. 30).
17.07.2025 ТОВ «ТОПАЗ» листом № 81 направило ОСОБА_1 проєкт додаткової угоди до Попереднього договору для ознайомлення та підписання. У разі незгоди з додатковою угодою запропонувало повідомити актуальні реквізити для повернення грошових коштів (а.с. 20).
У листі від 24.06.2025 № 79 відповідач повідомив позивача про те, що на момент укладення Попереднього договору товариство не могло передбачити початок 24.02.2022 збройної агресії російської федерації, ведення активних бойових дій на території Чернігова, а також не могло їх усунути після виникнення. У іншому випадку товариство укладало б попередні договори на інших умовах. Крім цього, об'єкт будівництва в лютому - березні 2022 року зазнав значних пошкоджень та потребував відновлення, що збільшило вартість будівельних робіт. У зв'язку з цим просило ОСОБА_1 надати відповідь на пропозицію укласти додаткову угоду до Попереднього договору (а.с. 18).
У листі від 01.10.2025 № 100 ТОВ «ТОПАЗ» у відповідь на адвокатських запит адвоката Кінебаса О.М. повідомило його, що 27.08.2020 між ОСОБА_1 та товариством укладений Попередній договір, у якому сторони погодили його умови. Укладення попереднього договору та виконання умов, які в ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання - укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Згідно з п 7.5 Попереднього договору сторони погодили, що відповідно до статей 205, 207, 209 ЦК України Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні. Товариство підтверджує дійсність укладеного Попереднього договору. У зв'язку зі зміною істотних обставин, а саме оголошення воєнного стану, широкомасштабна агресія російських окупантів на території України, унаслідок чого було суттєво пошкоджено об'єкт будівництва, здійснення товариством аварійно-відновлювальних робіт призвело до здороження вартості будівництва будинку і, зокрема, квартири АДРЕСА_4 , щодо якої укладено Попередній договір. Керуючись положеннями ст. 652 ЦК України, 24.06.2025 товариство звернулося до відповідача з листом № 79, яким запропонувало укласти додаткову угоду до Попереднього договору, у якій запропоновано викласти в новій редакції абзац «г» підпункту 2.1.1 пункту 2.1 щодо зміни площі квартири на фактичну площу - 47,3 кв.м, та змінити підпункт 2.1.2 пункту 2.1, а саме змінити вартість квартири на 708 305 (сімсот вісім тисяч триста п'ять) гривень 00 коп., без ПДВ. 18.08.2024 об'єкт будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_5 (будівельний номер) із автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання по АДРЕСА_2 на орендованій земельній ділянці» уведено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, реєстраційний номер ЧГ122240812878 від 15.08.2024. Станом на дату підготовки відповіді погодження змінених умов зі сторони відповідача не відбулося. Відтак, основний договір купівлі-продажу не укладено, оскільки його істотні умови залишаються неузгодженими сторонами (а.с. 21).
Листом від 13.10.2025 позивач запросила відповідача до приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення Попереднього договору (а.с. 15).
Згідно довідки приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Дремлюги Ю.О. від 11.12.2025 № 110/01-16 в обумовлений час до приватного нотаріуса з'явилася Боярченко В.М., представники ТОВ «ТОПАЗ» не з'явилися, через що нотаріальне посвідчення Попереднього договору не відбулося (а.с. 40).
Деснянський районний суд м. Чернігова рішенням від 10.04.2026 у справі № 750/13758/25 відмовив у позові ТОВ «ТОПАЗ» до ОСОБА_1 про розірвання Попереднього договору.
11.02.2026 відповідач повернув сплачений позивачем за Попереднім договором аванс у розмірі 355 600,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 3624.
Частиною першою статті 13 Цивільного процесуального кодексу України (далі за текстом - ЦПК України) передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За визначенням частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з частинами першою, другою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку(терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
У частині третій статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Положення статті 657 ЦК України встановлюють, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
За приписом частини першої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, як і основний, має укладатися в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
При цьому, стаття 220 Цивільного кодексу України містить положення про те, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 06.09.2017, провадження №6-1288цс17, від 25.06.2018 у справі №922/2981/16, від 18.08.2021 у справі №904/5868/18, від 04.03.2019 у справі №665/2266/16-ц, від 30.10.2019 у справі №140/2001/17, від 22.02.2021 у справі №545/440/18, від 21.04.2023 у справі №469/159/13-ц, від 09.12.2024 у справі №188/1196/19 та інших постановах Верховного Суду.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п'ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У постанові Верховного Суду від 18.08.2021 у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У пункті 7.5 Попереднього договору сторони визначили, що відповідно до ст. ст. 205, 207, 209 Цивільного кодексу України продавець та покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Укладаючи Попередній договір позивач погодила його умови, одна з яких наведена в п. 7.5 Попереднього договору про його укладення в простій письмовій формі.
Із огляду на викладене, суд доходить висновку, що в момент укладення вказаного Попереднього договору жодна з його сторін не ухилялася від нотаріального посвідчення.
У 2025 році позивач направила відповідачеві лист, у якому запросила до визначеного приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення Попереднього договору, але відповідач, у свою чергу, повідомив позивача, що не заперечує нотаріально посвідчити Попередній договір, але у зв'язку зі зміною обставин запропонував посвідчити в нотаріуса Попередній договір із внесеними змінами, щодо вартості квартири, оскільки будинок був пошкоджений, тому потребував відновлення, і крім того, значно зросли ціни на роботи та матеріали.
Із наведеного вбачається, що відповідач не ухиляється нотаріально посвідчувати Попередній договір, але не має можливості це зробити в раніше укладеній редакції, умови якої є для нього збитковими. При цьому, ведення активних бойових дій у лютому-березні 2022 року на околицях м. Чернігова є загальновідомим фактом, а пошкодження будинку, у якому знаходиться квартира та яка є об'єктом Попереднього договору, підтверджується наданими представником відповідача доказами.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України (постанови Верховного Суду від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16-ц, від 30.10.2019 у справі № 140/2001/17, від 22.02.2021 у справі № 545/440/18, від 21.04.2023 у справі № 469/159/13-ц).
Посилання позивача на постанову Верховного Суду від 25.02.2026 у справі № 278/6260/23 є нерелеватними, оскільки установлені в ній обставини не відповідають обставинам та фактам, установленим у даній справі.
Ураховуючи викладене, суд доходить висновку про недоведеність позивачем безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення Попереднього договору, а тому в задоволенні позову належить відмовити.
Керуючись статтями 12, 13, 81, 141, 142, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд
Відмовити в позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» про визнання дійсним попереднього договору.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Позивач ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ», місцезнаходження: просп. Перемоги, 39, м. Чернігів, код ЄРДПОУ - 30380618.
Суддя