ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
18.05.2026Справа № 910/13583/25
За позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП"
про знесення самочинно побудованого майна
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП"
до Київської міської ради
про визнання права власності
за участі Київської міської прокуратури
Суддя Гумега О.В.
секретар судового засідання
Завадська Ю.В.
Представники:
від позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом - Перепелицін К.М.;
від відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом - Безносик А.О.
від Київської міської прокуратури - Ящук К.В.
вільний слухач - Аль-Сірі Абдурахман
Київська міська рада (далі - позивач, Київрада) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (далі - відповідач, ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП") про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, шляхом зобов'язання відповідача знести об'єкт самочинного будівництва.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що зареєстрована на праві власності за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" нежитлова будівля загальною площею 1930,8 кв.м, розташована на земельній ділянці комунальної власності на вул. Гетьмана Павла Полуботка, 50-В в Деснянському районі м. Києва, є самочинним будівництвом та підлягає знесенню.
Одночасно із позовною заявою позивачем подано до суду заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нежитлову будівлю, загальною площею 1930,8 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. Гетьмана Павла Полуботка, 50-В (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1778050380000), що зареєстрована на праві власності за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП".
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2025, залишеною без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2026, заяву позивача про забезпечення позову задоволено повністю, вжито заходи забезпечення позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/13583/25, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, розгляд справи призначено на 08.12.2025 о 10:00 год.
10.11.2025 до суду від Київської міської прокуратури надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи. Клопотання судом задоволене.
21.11.2025 до суду від відповідача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді (внесення РНОКПП / коду ЄДРПОУ до додаткових відомостей про учасника справи та надання доступу до електронної справи). Заява судом задоволена.
21.11.2025 до суду від відповідача надійшла заява про застосування строків позовної давності, відповідно до якої відповідач просить суд застосувати наслідки спливу позовної давності та повністю відмовити у задоволенні позову.
21.11.2025 до суду від відповідача надійшло клопотання, відповідно до якого відповідач просить суд зупинити провадження у справі № 910/13583/25 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №908/2388/21.
21.11.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.
24.11.2025 до суду від відповідача надійшла зустрічна позовна заява, відповідно до якої ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" заявлено вимоги до Київської міської ради про визнання за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" права власності на нежитлову будівлю загальною площею 1930,8 кв.м. по АДРЕСА_1 (наразі - АДРЕСА_1) у місті Києві.
25.11.2025 до суду від приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Ляпіна Д.В. надійшов супровідний лист із документами щодо примусового виконання ухвали суду.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.11.2025 зустрічну позовну заяву залишено без руху, встановлено ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" спосіб та строк усунення недоліків позовної заяви.
У підготовче засідання, призначене на 08.12.2025, з'явились представники позивача та відповідача.
У підготовчому засіданні, призначеному на 08.12.2025 суд долучив до матеріалів справи заяви по суті справи та процесуальних питань, подані учасниками справи.
У підготовчому засіданні, призначеному на 08.12.2025, суд повідомив, що клопотання відповідача про зупинення провадження у справі буде розглянуто в наступному підготовчому засіданні.
Ухвалою Господарського суду міста Києва 08.12.2025 продовжено строк підготовчого провадження за ініціативою суду на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 19.01.2026 о 10:20 год.
12.12.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшла заява про усунення недоліків зустрічної позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду міста Києва 16.12.2025 прийнято зустрічний позов ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" до Київської міської ради про визнання права власності до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 910/13583/25. Призначено підготовче засідання для спільного розгляду первісного і зустрічного позову у справі № 910/13583/25 на 19.01.2025 о 10:20 год.
31.12.2025 до суду від відповідача за зустрічним позовом надійшов відзив на позовну заяву.
31.12.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшла відповідь на відзив відповідача за зустрічним позовом.
У підготовче засідання, призначене на 19.01.2026, з'явились представники позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом та відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом.
У підготовчому засіданні, призначеному на 19.01.2026, суд долучив до матеріалів справи заяви по суті справи та з процесуальних питань, подані учасниками справи.
У підготовчому засіданні, призначеному на 19.01.2026, суд розглянув та відхилив клопотання відповідача про зупинення провадження у справі.
У підготовчому засіданні, призначеному на 19.01.2026, судом оголошено перерву до 02.03.2026 о 10:00 год.
19.02.2026 матеріали оскарження ухвали Господарського суду міста Києва від 07.11.2025 у справі № 910/13583/25 повернуто до Господарського суду міста Києва.
У підготовче засідання, призначене на 02.03.2026, з'явились представники позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом та відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом.
У підготовчому засіданні, призначеному на 02.03.2026, судом оголошено перерву на 16.03.2026 о 11:20 год.
Підготовче засідання, призначене на 16.03.2026, не відбулося у призначений час, у зв'язку з оголошенням повітряної тривоги в місті Києві.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.03.2026 призначено підготовче засідання у справі на 30.03.26 о 14:00 год.
Судове засідання, призначене на 30.03.2025 не відбулося у зв'язку із надходженням повідомлення про замінування приміщення Господарського суду міста Києва.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 призначено підготовче засідання у справі на 20.04.2026 о 12:00 год.
06.04.2026 до суду від відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.04.2026 заяву ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено. Постановлено проведення судових засідань у справі № 910/13583/25 здійснювати за участі представника ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП"- Безносик Алли Олександрівни, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
20.04.2026 до суду від позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
У підготовче засідання, призначене на 20.04.2026, з'явився представник відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом. Представник позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом не з'явився.
У підготовчому засіданні, призначеному на 20.04.2026, суд розглянув та відхилив клопотання позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом про відкладення розгляду справи.
У підготовчому засіданні, призначеному на 20.04.2026, суд долучив до матеріалів справи заяви по суті справи та з процесуальних питань.
У підготовчому засіданні, призначеному на 20.04.2026, суд вчинив дії, визначені частиною другою статті 182 ГПУ України, необхідні для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.04.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 18.05.2026 о 10:00 год.
18.05.2026 до суду від Заступника керівника Київської міської прокуратури надійшло (двічі) повідомлення про вступ у справу в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".
У судове засідання, призначене на 18.05.2026, з'явились представники позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом, відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом, прокурор та вільний слухач.
У судовому засіданні 18.05.2026 здійснювався розгляд справи по суті.
Відповідно до ст. 194 ГПК України завданням розгляду справи по суті є розгляд і вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат.
У судовому засіданні 18.05.2026 суд заслухав вступне слово представників сторін та прокурора.
Представник позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом підтримав первісний позов у повному обсязі, проти задоволення зустрічного позову заперечував у повному обсязі.
Прокурор підтримав первісний позов у повному обсязі, проти задоволення зустрічного позову заперечував у повному обсязі.
Представник відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом заперечив проти задоволення первісного позову у повному обсязі, просив застосувати наслідки спливу позовної давності та повністю відмовити у задоволенні позову, зустрічний позов підтримав у повному обсязі.
У судовому засіданні 18.05.2026 судом здійснювалось з'ясування обставин справи та дослідження доказів, після чого перейшов до судових дебатів.
Представники позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом, відповідача за первісним позовом/позивача за зустрічним позовом, прокурор у судових дебатах виступили з промовою (заключним словом).
Позивач за зустрічним позовом у судовому засіданні 18.05.2026 до закінчення судових дебатів заявив, що докази понесених ним судових витрат (витрат на професійну правничу допомогу) будуть подані у строк, передбачений ч. 8 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
Після судових дебатів суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та оголосив перерву для проголошення рішення.
У судовому засіданні 18.05.2026 було проголошено вступну та резолютивну частини рішення та повідомлено, що повне рішення суду буде складено у термін, передбачений ч. 6 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України.
З'ясувавши обставини справи, на які учасники справи посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, та дослідивши в судовому засіданні докази, якими учасники справи обґрунтовували обставини справи, суд
Відповідно до частин 1-3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно зі статтями 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно з ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Відповідно до ст. 78, 79 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Позиція учасників справи за первісним позовом.
Позивач за первісним позовом (Київрада) звернувся з позовом до суду з вимогами до ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, місце розташування якої: місто Київ, Деснянський район, вул. Гетьмана Павла Полуботка, 50-В (кадастровий номер 8000000000:62:036:0069), шляхом зобов'язання ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" знести об'єкт самочинного будівництва площею 1930,8 кв.м, право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Разумовської М.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.03.2019, індексний номер: 45791284, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1778050380000.
Київрада зазначила, шо реєстрацію права власності на нежитлову будівлю загальною площею 789,1 кв.м за адресою: м. Киів, АДРЕСА_1 (теперішня вулиця Павла Полуботка Гетьмана) (далі - об'єкт нерухомого майна) за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" проведено на підставі Договору купівлі-продажу від 03.07.2009, Акту прийому-передачі від 03.07.2009, постанови Деснянського районного суду м. Києві від 17.02.2010 у справі № 2а-715/10. Однак вказану постанову скасовано постановою Київського апеляційного адміністративного суду у справі № 2а-715/10 від 06.12.2021. Суд апеляційної інстанції зазначив, зокрема, що в матеріалах справи відсутні докази визнання загальним судом Договору купівлі-продажу від 03.07.2009 дійсним.
Київрада звернула увагу, що Договір купівлі-продажу від 03.07.2009, який був укладений між ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" та ОСОБА_1 , не містить відомостей щодо правової підстави виникнення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю, а також підстави набуття права власності не досліджувалось Деснянським районним судом м. Києва під час розгляду справи № 2а-715/10.
Київрада, як власник земельної ділянки в м. Києві на вул. Гетьмана Павла Полуботка (Попудренка), 50-В в Деснянському районі, участі у справі № 2а-715 не приймала.
За доводами Київради, оскільки Договір купівлі-продажу від 03.07.2009 не був нотаріально посвідченим та не визнавався дійсним судом, а також відсутні докази набуття права власності на нежитлову будівлю у ОСОБА_1 , право власності на нежитлову будівлю не було набуто і ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП".
Київрада стверджує, що не приймала жодних рішень щодо надання в користування земельної ділянки на вулиці Гетьмана Павла Полуботка, 50-В у Деснянському районі м. Києва для будівництва.
Так, Київрада приймала рішення від 20.12.2016 № 688/1692 про надання в користування на 25 років ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" земельну ділянку площею 0,1180 га (кадастровий номер 8000000000:62:036:0069) (далі - земельна ділянка) для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі м. Києва, на підставі якого був укладений Договір оренди земельної ділянки від 04.07.2017 № 630, який в подальшому був розірваний згідно постанови Північного апеляційного господарського суд від 03.09.2020 у справі № 910/597/18 за позовом Київради до ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" про розірвання договору, залишеної без змін постановою Верховного Суду від 07.09.2021.
Право оренди ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" припинено 15.09.2021 на підставі постанови Північного апеляційного господарського суду № 910/597/18 від 03.09.2021, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, номер інформаційної довідки № 449718561 від 29.10.2025 (т. 1 а.с. 27).
Київрада зазначила, що незважаючи на відсутність оформленого речового права на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:62:036:0069, ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" 03.07.2025 було зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № КВ051250627337 та здійснено будівництво на земельній ділянці, що не відводилась для цієї мети.
За наведених обставин, Київрада стверджує, що зареєстрована на праві власності за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" нежитлова будівля загальною площею 1930,8 кв.м на земельній ділянці комунальної власності на вул. Гетьмана Павла Полуботка, 50-В в Деснянському районі м. Києва є самочинним будівництвом та підлягає знесенню, у зв'язку з чим звернулась з даним позовом до суду про усунення перешкод власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов'язання ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" знести об'єкт самочинного будівництва.
Відповідач за первісним позовом (ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП") проти задоволення первісних позовних вимог заперечив повністю, зазначивши таке:
- власник має право здійснювати реконструкцію належного на праві власності майна, що і було зроблено ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП";
- внаслідок проведення реконструкції ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" створено новостворене нерухоме майно, на яке і було проведено державну реєстрацію, а відтак відсутні підстави стверджувати, що таке нерухоме майно є самочинно побудованим;
- держава, в особі реєстраторів (нотаріусів), протягом тривалого періоду часу неодноразово здійснювала державну реєстрацію прав на майно, яке є власністю ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" та є предметом спору у даній справі;
- ні Київська міська рада, ні будь-які інші органи державної влади не вживали заходів з метою захисту порушеного права протягом тривалого часу, навпаки, Київрадою було укладено з ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" договір оренди земельної ділянки;
- ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" стверджує про правомірність проведення ним будівельних робіт з реконструкції нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1 з 03.07.2025 по 01.08.2025, а також звертає увагу суду на факт введення об'єкта в експлуатацію 22.08.2025;
- ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" стверджує, що реконструкція спірної будівлі здійснювалось ним за погодженням та з дозволу Київради;
- власником новоствореного майна є саме ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП", яке в силу правил ч. 3 ст. 376 ЦК України має право на надання йому земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно з наступним визнанням права власності на нього;
- ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" звертає увагу, що у постанові Київського апеляційного адміністративного суду у справі № 2а-715/10 від 06.12.2011 не міститься посилання на недійсність договору купівлі-продажу та на незаконність проведення будівельних робіт.
Позиція учасників справи за зустрічним позовом.
Позивач за зустрічним позовом (ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП") подав зустрічний позов з вимогами до Київської міської ради про визнання за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" права власності на нежитлову будівлю загальною площею 1930,8 кв.м. по АДРЕСА_1 (наразі - АДРЕСА_1) у місті Києві.
Зустрічний позов подано у зв'язку з тим, що Київською міською радою оспорюється та не визнається право власності ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" на спірний об'єкт нерухомого майна.
В обгрунтування наявності правових підстав для визнання права власності на спірний об'єкт нерухомого майна за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП", останнє зазначило, зокрема, що внаслідок проведення ним реконструкції під час дії Договору оренди земельної ділянки від 04.07.2017 № 630 створено новий об'єкт нерухомого майна, на яке і було проведено державну реєстрацію.
У постанові Київського апеляційного адміністративного суду у справі № 2а-715/10 не міститься посилання на недійсність Договору купівлі-продажу від 03.07.2009, як і відсутні посилання на незаконність проведення будівельних робіт, а лише підтверджує факт обізнаності держаних органів ще з 2011 року про існування спірного об'єкта нерухомого майна.
Ні Київрада, ні будь-які інші органи державної влади не вживали заходів з метою захисту порушеного права протягом тривалого часу, навпаки, Київрадою було укладено з ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" договір оренди земельної ділянки.
Відповідач за зустрічним позовом (Київрада) заперечив проти зустрічного позову повністю, з огляду на таке:
- недобросовісність поведінки ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" при використанні земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:62:036:0069 (на якій знаходиться спірний об'єкт нерухомого майна) була встановлена у судовому порядку під час розгляду справи № 910/597/18 за позовом Київради до ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" про розірвання договору оренди земельної ділянки;
- вчинення позивачем за зустрічним позовом дій, спрямованих на заволодіння земельною ділянкою всупереч волевиявленню Київради, приписам частини першої статті 134 Земельного кодексу України, відповідно до якої позивач за зустрічним позовом може отримати в користування земельну ділянку виключно на конкурентних засадах;
- на світлинах аеро-космічної зйомки станом на вересень 2020 року земельна ділянка забудована, незважаючи на те, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2020 визнано розірваним договір оренди земельної ділянки;
- замість "реконструкції" позивачем за зустрічним позовом здійснена забудова земельної ділянки, а саме нове будівництво, на що Київрада згоди не надавала, що спростовує доводи позивача за зустрічним позовом про те, що "внаслідок проведення реконструкції ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" під час дії Договору оренди земельної ділянки створено новий об'єкт цивільно правових угод, тобто створено новий об'єкт нерухомого майна на яке і було проведено державну реєстрацію";
- матеріали справи не містять належних та допустимих доказів надання ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно, натомість матеріали справи свідчать про розірвання в судовому порядку укладеного договору оренди земельної ділянки.
Прокурор підтримав первісний позов у повному обсязі, проти задоволення зустрічного позову заперечував у повному обсязі.
Обставини справи, встановлені судом.
03.07.2009 між ОСОБА_1 (продавець) та ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі №1/030709, за умовами якого продавець передає у власність, а покупець набуває у власність окрему нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; відчужувана будівля має загальну площу 789 кв. м (далі - Договір купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна від 03.07.2009) (т. 1 а.с. 21).
Згідно Акту прийому-передачі від 03.07.2009 продавець передав, а покупець прийняв згідно з Договором купівлі - продажу № 1/030709 від 03.07.2009 окрему нежитлову будівлю, загальною площею 789 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 22).
04.12.2009 Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна виготовлено Технічний паспорт на нежитловий будинок (приміщення) на вул. Попудренка, 50В в м. Києві (т. 1 а.с. 67-68).
ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" звернулося до Деснянського районного суду міста Києва з адміністративним позовом до Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" (далі - БТІ) та ОСОБА_1 про визнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії, мотивуючи свої вимоги тим, що між ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" та ОСОБА_1 був укладений Договір купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 року та підписаний Акт приймання-передачі окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 року, за яким ОСОБА_1 повинен був передати, а ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" прийняти у власність окрему нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 , загальною площею 789, 1 кв.м, та сплатити ціну відповідно до умов Договору. Зі свого боку ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" виконало всі умови Договору, але відповідач ОСОБА_1 в порушення договірних умов в обумовлені строки не надав жодних документів для оформлення Договору нотаріально. Позивач звернувся до БТІ з питання реєстрації права власності на вказану нежитлову будівлю за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" на підставі вказаного Договору, але йому було відмовлено в цьому.
Постановою Деснянського районного суду міста Києва від 17.02.2010 у справі № 2а-715/10 визнано неправомірними дії Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" щодо відмови зареєструвати за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" право власності на окрему нежитлову будівлю по АДРЕСА_1, загальною площею 789,1 кв. м. Зобов'язано Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" зареєструвати право власності на окрему нежитлову будівлю по АДРЕСА_1, загальною площею 789,1 кв. м за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" на підставі Договору купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009, укладеного між ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" та ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 49-50).
24.03.2010 Комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" видано ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" реєстраційне посвідчення № 019557 на право власності на нежитлову будівлю загальною площею 789,1 кв. м, розташовану в м. Києві по вул. Попудренка, буд. 50-В та здійснено запис в реєстрову книгу № 203п-3 за № 9881-п " (т. 1 а.с. 22 на звороті).
21.03.2014 ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" звернулося до Київської міської ради з клопотанням № К-22495 стосовно надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки по вул. Попудренка, буд. 50-В у м. Києві (т. 2 а.с. 155 на звороті).
На замовлення ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" було розроблено Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі м. Києва (далі - Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки) (т. 2 а.с. 61-104).
Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки містить правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомого майна ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (реєстраційне посвідчення № 019557 на право власності; Договір купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі №1/030709 від 03.07.2009) )(т. 2 а.с. 183-188).
Згідно Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради 20.04.2017 № 241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві" (зі змінами):
3.15. Приймальня Київради з земельних питань у день надходження заяви на отримання адміністративної послуги або протягом наступного робочого дня формує кадастрову справу, присвоює їй реєстраційний номер та надсилає разом з доданими до неї документами до Департаменту земельних ресурсів для:
- підготовки висновку щодо надання в установленому законом порядку земельної ділянки відповідно до статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в України";
- занесення відповідної інформації до міського земельного кадастру (за необхідності);
- підготовки проєкту рішення Київської міської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність);
- підготовки пояснювальної записки до проєкту рішення Київської міської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність). Пояснювальна записка до проекту рішення Київської міської ради обов'язково має містити інформацію щодо:
- правового статусу земельної ділянки;
- правового статусу об'єкта нерухомого майна (за наявності);
- особи заявника та іншу наявну інформацію, що має значення для прийняття рішення Київської міської ради.
До кадастрової справи обов'язково додаються:
- витяг з містобудівного кадастру та чергового кадастрового плану з ПК "Кадастр" про земельну ділянку;
- матеріали супутникової зйомки земельної ділянки, зробленої не пізніше ніж за один рік до дня реєстрації проєкту рішення в секретаріаті Київської міської ради;
- матеріали актуальної фотофіксації, зробленої не пізніше ніж за тридцять календарних днів до дня реєстрації проекту рішення в секретаріаті Київської міської ради.
Департамент земельних ресурсів несе відповідальність за достовірність і повноту інформації, зазначеної вище.
3.17. За результатами розгляду заяви на отримання адміністративної послуги Київська міська рада приймає відповідне рішення щодо розпорядження земельною ділянкою в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.
3.18. Рішення Київської міської ради, прийняте за результатами розгляду заяви про отримання адміністративної послуги, передається секретаріатом Київської міської ради адміністратору Центру надання адміністративних послуг для видачі зацікавленій особі або уповноваженому нею представнику, а засвідчені копії такого рішення надсилаються секретаріатом Київської міської ради до Департаменту земельних ресурсів, Департаменту містобудування та архітектури та територіального органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві. Разом з копією рішення Київської міської ради про надання (передачу) земельної ділянки зацікавленій особі у користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність) до Департаменту земельних ресурсів передається відповідна кадастрова справа.
Наведені приписи Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві свідчать, що при підготовці документів щодо отримання рішення про передачу в оренду земельної ділянки Департамент земельних ресурсів робить ґрунтовний аналіз права власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці.
Київською міською радою прийнято рішення від 20.12.2016 № 688/1692 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва" (далі - Рішення), яким вирішено:
- затвердити проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, справа Д-6976, заява ДЦ від 06.11.2014 № 01026-000154934-014) (пункт 1 Рішення);
- передати Товариству з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП", за умови виконання пункту 3 цього Рішення, в оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,1180 га (кадастровий номер 8000000000:62:036:0069, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000127692014) для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, у зв'язку з переходом права власності на майно (Договір купівлі - продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 № 1/030709) (пункт 2 Рішення) (т. 1 а.с. 64-65).
04.07.2017, на підставі зазначеного Рішення, між Київською міською радою (орендодавцем) та ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (орендарем) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором, для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі. Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" (т. 1 а.с. 23-25).
Згідно з п. 2.1 Договору об'єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 688/1692 та цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- кадастровий номер - 8000000000:62:036:0069;
- місце розташування - АДРЕСА_1 у Деснянському району м. Києва;
- цільове призначення 03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;
- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;
- вид використання - для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі;
- розмір (площа) 0,1180 га.
Згідно з п. 3.1 Договору його укладено на 25 років.
26.12.2017 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:62:036:0069, розташованої на АДРЕСА_1 у місті Києві, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки № 17-2110-03 від 26.12.2017, у якому зазначено, що земельна ділянка (кадастровий номер 8000000000:62:036:0069) є вільною від забудови.
21.02.2019 Комунальним підприємством Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" видано Інформаційну довідку НЖ-2019 №324, згідно якої за даними реєстрових книг Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" по нежитловому фонду, нежитлова будівлю загальною площею 789,1 кв.м за адресою АДРЕСА_1 в м. Києві на праві власності зареєстрована за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (т. 1 а.с. 122).
27.02.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею 789 кв. м по АДРЕСА_1 у місті Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомості 1778050380000, рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Разумовської М.А. М.А. від 04.03.2019 № 45791284). Підставою реєстрації зазначено: Договір купівлі-продажу від 03.07.2009, постанова Деснянського районного суду міста Києва від 17.02.2010 у справі № 2а-715/10 (т. 1 а.с. 26).
07.05.2019 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:62:036:0069, розташованої на АДРЕСА_1 у місті Києві, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки № 19-0335-03 від 07.05.2019, у якому зазначено, що земельна ділянка огороджена парканом та вільна від забудови, на ділянці вирито котлован, на момент обстеження будівельні роботи не проводились.
Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" про розірвання Договору оренди земельної ділянки площею 0,1180 га, кадастровий номер 8000000000:62:036:0069, розташованої на АДРЕСА_1, м. Київ.
В обґрунтування позовних вимог Київська міська рада вказувала на істотне порушення відповідачем умов Договору оренди земельної ділянки у частині використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки за результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що вона є вільною від забудови, що зафіксовано Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в Акті обстеження земельної ділянки № 17-2110-03 від 26.12.2017.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.04.2018 у справі № 910/957/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019, позов задоволено. Розірвано спірний договір оренди земельної ділянки.
Постановою Верховного Суду від 04.09.2019 постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 26.04.2018 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.02.2020 у справі № 910/957/18 у задоволенні позову Київської міської ради відмовлено повністю.
Постановою Північного апеляційного господарського від 03.09.2020 суду № 910/957/18, яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 07.09.2021, рішення Господарського суду міста Києва від 17.02.2020 у справі № 910/957/18 скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено повністю. Розірвано Договір оренди земельної ділянки площею 0,1180 га, кадастровий номер 8000000000:62:036:0069, розташованої на АДРЕСА_1 у Деснянському районі міста Києва (т. 1 а.с. 31-47).
19.11.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. внесені зміни до запису про реєстрацію права власності на належний ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" об'єкт нерухомого майна (рішення про внесення змін до запису № 55317084), а саме збільшено площу нежитлової будівлі з 789 кв.м до 1926,7 кв.м. Підстави внесення змін до запису: довідка ТОВ "Армовірбуд" № 2890 від 02.10.2020 про збільшення загальної площі складу оптової торгівлі за рахунок уточнених лінійних розмірів та виправлення технічної помилки та Технічний паспорт на громадський будинок з господарським (допоміжними) будівлями та спорудами склад оптової торгівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі міста Києва, виготовлений ТОВ "Армовірбуд" 02.10.2020 (т. 1 а.с. 19, 69-73).
08.09.2022 Київська міська рада прийняла рішення № 5430/5471, яким перейменовано вулицю Попудренка в Деснянському та Дніпровському районах на вулицю Гетьмана Павла Полуботка (т. 1 а.с. 66).
06.11.2024 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Іващенко Н.В. внесені зміни до запису про реєстрацію права власності на належний ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" об'єкт нерухомого майна (рішення про внесення змін до запису № 75977095), а саме змінено площу нежитлової будівлі з 1 926,7 кв.м до 1266,7 кв.м та адресу з АДРЕСА_1 на вул. Полуботка Павла Гетьмана (вулиця Попудренка), будинок 50-В. Підстави внесення змін до запису: довідка ТОВ "Консталтингова агенція з нерухомості" про показники об'єкта нерухомого майна № 1 від 30.10.2020, згідно якої загальна площа нежитлової будівлі становить 1 266,7 кв.м, яка змінилась в результаті виправлення арифметичної помилки, та Технічний паспорт, виготовлений ТОВ "Консталтингова агенція з нерухомості" 30.10.2024 (т. 1 а.с. 20, 86-92).
З листа Державної інспекції архітектури та містобудування України № 4456/03/18-25 від 23.07.2025 (т. 1 а.с. 29-30) вбачається, що в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва наявна така інформація:
зареєстрована Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві декларація про початок будівельних робіт від 17.07.2017 за реєстраційним номером: КВ 083170480246 щодо об'єкта будівництва "Реконструкція нежитлових приміщень торговельно-офісної будівлі", за адресою: м. Київ, Деснянський р-н., АДРЕСА_1; кадастровий номер: незазначений; замовник будівництва - ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП". Статус документу - скасовано наказ № 256 від 13.09.2018 м/р;
зареєстроване Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві повідомлення про початок будівельних робіт від 04.04.2019 за реєстраційним номером: КВ 061190940114 щодо об'єкта будівництва "Реконструкція приміщень нежитлової будівлі (склад оптової торгівлі) з влаштуванням антресолі", за адресою: м. Київ, Деснянський р-н., АДРЕСА_1; кадастровий номер: незазначений; замовник будівництва - ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП". Статус документу - скасовано наказ від 24.05.2019 № 126 мр;
зареєстроване Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві повідомлення про початок будівельних робіт від 19.02.2020 за реєстраційним номером: КВ 061200500074 щодо об'єкта будівництва "Реконструкція приміщень нежитлової будівлі (склад оптової торгівлі) з влаштуванням антресолі", за адресою: м. Київ, Деснянський р-н., АДРЕСА_1; кадастровий номер: незазначений; замовник будівництва - ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП". Статус документа - скасовано наказ № 81 від 21.04.2020 м/р.
12.07.2025 ТОВ "Консталтингова агенція з нерухомості" виготовлено Технічний паспорт реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності: № ТІ01:7970-7489-7613-8218, найменування об'єкта нерухомого майна - Реконструкція будівлі, нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський р-н., АДРЕСА_1. Загальна площа будівлі 1930,8 кв.м (т. 1 а.с. 75-81).
22.08.2025 в Департаменті з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № КВ10125081265 (т. 1 а.с. 14-18).
Реєстрація права власності ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" на закінчений будівництвом об'єкт (будівля громадського призначення, нежитлова будівля) загальною площею 1930,8 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Павла Полуботка Гетьмана, будинок 50-В (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1778050380000), підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, номер інформаційної довідки 449718561 від 29.10.2025 (т. 1 а.с. 26).
Спір у даній справи виник в зв'язку з тим, що, на думку Київради, ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" порушені її права, як власника земельної ділянки, на якій перебуває нерухоме майно, що перебуває у власності ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП", яке є самочинним будівництвом, а тому є підстави для усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, шляхом зобов'язання ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" знести об'єкт самочинного будівництва.
У свою чергу, ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" не визнає обґрунтованість заявлених Київрадою позовних вимог.
Відповідно до частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1 та 2 статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини 2 статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).
Згідно з частиною 1 статті 374 ЦК України суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Суд звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
З огляду на викладене, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив'язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, ЦК України встановлює умови, за яких самочинно збудований об'єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи як такий, що споруджений правомірно:
1) надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже самочинно збудоване нерухоме майно і прийняття судом рішення про визнання права власності за цією особою;
2) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за нею право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує прав інших осіб.
Згідно з частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Абзацом 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України встановлено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Як встановлено судом, рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 688/1692 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва", передано Товариству з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" в оренду на 25 років спірну земельну ділянку для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі.
Внаслідок прийняття зазначеного рішення, між Київрадою та ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" було укладено Договір оренди земельної ділянки від 04.07.2017.
Таким чином, Київрадою було надано спірну земельну ділянку ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" під уже збудоване на ній нерухоме майно.
Відтак, Київрада була належним чином поінформована про обставини будівництва спірного нерухомого майна ще до укладення Договору оренди спірної земельної ділянки.
Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України, в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України). Аналогічний припис закріплений у частині першій статті 11 Господарського процесуального України.
Конституційний Суд України, розвиваючи практику застосування статті 8 Основного закону України, указав, що верховенство права слід розуміти, зокрема, як механізм забезпечення контролю над використанням влади державою та захисту людини від свавільних дій держави. Верховенство права як нормативний ідеал, до якого має прагнути кожна система права, і як універсальний та інтегральний принцип права необхідно розглядати, зокрема, в контексті таких основоположних його складових: принцип законності, принцип юридичної визначеності, принцип справедливого суду. Верховенство права означає, що органи державної влади обмежені у своїх діях заздалегідь регламентованими та оголошеними правилами, які дають можливість передбачити заходи, що будуть застосовані в конкретних правовідносинах, і, відповідно, суб'єкт правозастосування може передбачати й планувати свої дії та розраховувати на очікуваний результат (абзаци третій, четвертий, шостий пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20.06.2019 №6-р/2019).
Принцип правової визначеності передбачає, зокрема, те, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля.
Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), статтею першою якого передбачено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання публічної влади в право на мирне володіння майном має бути законним: друге речення частини першої цієї статті дозволяє позбавлення власності лише «на умовах, передбачених законом», а частина друга цієї статті визнає, що держави мають право здійснювати контроль за користуванням майном шляхом уведення в дію «законів». Більше того, верховенство права як один з фундаментальних принципів демократичного суспільства є наскрізним принципом усіх статей Конвенції (див. рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) у справах: від 20.05.2010 "Україна-Тюмень" проти України"; від 25.06.1996 "Амюр проти Франції" (Amuur v. France); "Колишній Король Греції та інші проти Греції" (Former King of Greece and Others v. Greece); "Малама проти Греції" (Malama v. Greece).
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Рисовський проти України" виклав правову позицію, відповідно до якої принцип "належного урядування", зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовний спосіб. При цьому, на них покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливості уникати виконання своїх обов'язків.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.
За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування). При цьому такі правомірні очікування є об'єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №912/2797/21.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
У практиці ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує таке втручання легітимну мету; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним такій меті.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.
Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів. Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення загального ("суспільного", "публічного") інтересу, яким може бути, зокрема, інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства може становити суспільний (загальний) інтерес (рішення у справі "Tregubenko v. Ukraine" від 02.11.2004).
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо добросовісна особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки пропорційності ЄСПЛ, як і з питань наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку сферу розсуду, за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ положення статті 1 Першого протоколу містить три правила: перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге - стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання правомірним втручання у право на мирне володіння майном; третє - визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього. Зазначені правила мають тлумачитися у світлі загального принципу першого правила, але друге та третє стосуються трьох найважливіших суверенних повноважень держави: права вилучати власність у суспільних інтересах, регулювати використання власності та встановлювати систему оподаткування. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало заходів втручання у право мирного володіння майном.
Також, можна зробити висновки про те, що будь-яка вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва має оцінюватися на предмет додержання позивачем за первісним позовом вимог добросовісності та розумності. Зокрема, істотне значення має те чи надавав власник земельної ділянки в будь-якій формі згоду на використання спірної земельної ділянки для експлуатації розміщених на ній будівель. Якщо така згода мала місце, то дії землевласника мають оцінюватися на предмет відповідності доктрині заборони суперечливої поведінки, яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Згаданий принцип римського права "venire contra factum proprium" є вираженням "equitable estoppel" - однієї з найважливіших доктрин загального права. В системі загального права ця доктрина ґрунтується на "principles of fraud" та є спрямованою на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище. Доктрина виступає своєрідним механізмом гарантування захисту очікувань іншої сторони правовідносин і забезпечення балансу відносин між сторонами.
У постановах від 16.06.2020 у справі №145/2047/16 та від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц Велика Палата Верховного Суду зазначала, що в праві України доктрина "venire contra factum proprium" (заборона суперечливої поведінки) проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи, та базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності.
Поведінка є такою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, якщо вона не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона правовідносин розумно покладалася на ці заяви чи попередню поведінку.
З цих причин не може бути задоволений також відповідний позов землевласника (землекористувача) і в тому випадку, коли прямо він не давав згоди здійснення самочинного будівництва на належній йому земельній ділянці, що перебувала у сфері його володіння та актуального контролю, але, будучи обізнаним про таке будівництво (а також у разі, коли він повинен був знати про це), протягом розумного строку не вжив заходів щодо перешкоджання йому.
Матеріалами справи підтверджується, що власник спірної земельної ділянки в особі Київради не лише не вживав жодних дій з метою усунення стверджуваного порушення, але й надав ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" спірну ділянку для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі м. Києва, уклавши договір оренди цієї земельної ділянки.
Отже, позивачем за первісним позовом не доведено, що спірна земельна ділянка була самовільно зайнята відповідачем за первісним позовом.
Крім того, державними реєстраторами неодноразово здійснювалась державна реєстрація права власності на спірне нерухоме майно, а також реєстрація проведеної реконструкції.
Державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч.1 ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Таким чином, держава, в особі реєстраторів (нотаріусів) протягом тривалого періоду часу неодноразово здійснювала державну реєстрацію прав на майно, яке перебуває у власності ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП".
Жодного разу держава, під час реєстрації прав на майно, яке перебуває у ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП", не виявила жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігла вчиненню правочинів стосовно нього.
Крім того, станом на момент придбання спірного нерухомого майна ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" у нього не було закономірних припущень щодо наявності будь-яких перешкод, котрі могли б унеможливити придбання та подальше використання нерухомого майна.
При цьому, необхідність виправити стару "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися у нове право, добросовісно набуте особою, яка покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки органу державної влади має покладатися на саму державу і помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавлених осіб. У контексті скасування помилково наданого права власності принцип належного урядування може не лише покладати на органи державної влади обов'язок діяти невідкладно при виправленні своєї помилки, але й може також вимагати виплати колишньому добросовісному власнику належної компенсації або іншого виду відповідного відшкодування (рішення ЄСПЛ у справі "МПП "Фортеця" проти України" від 11.06.2020).
Зазначені висновки також узгоджуються з висновками ЄСПЛ у рішенні від 12.12.2024 у справі "ТОВ "Одеська Бутербродна Компанія" проти України".
Суд звертає увагу, що заява, яка була предметом розгляду ЄСПЛ у справі "ТОВ "Одеська Бутербродна Компанія" проти України", стосувалась визнання недійсним права власності підприємства-заявника на майно у судовому провадженні, ініційованому проти нього прокурором, на тій підставі, що майно було самочинною забудовою, зведеною на земельній ділянці, яка перебувала у комунальній власності. Підприємство-заявник стверджувало, що втручання у права власності підприємства-заявника не було законним і пропорційним. Зокрема, воно стверджувало, що було добросовісним власником кафе, а тому кафе не могло бути відчужене у нього жодною особою, не кажучи вже про державу. У будь-якому випадку підприємство-заявник не могло нести відповідальність за помилки органів державної влади.
ЄСПЛ у справі "ТОВ "Одеська Бутербродна Компанія" дійшов висновку про порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з таких міркувань:
"23. Загальні принципи щодо захисту власності добре узагальнені у практиці Суду та наведені, серед інших джерел, в рішенні у справі «Кривенький проти України» (Kryvenkyy v. Ukraine), заява № 43768/07, пункти 41, 42 і 45, від 16 лютого 2017 року.
24. … Уряд … доводить, що підприємство-заявник не володіло «майном» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки відповідне майно було придбано незаконно, Суд зазначає, що ніщо в матеріалах справи не дозволяє припустити, що підприємство-заявник - або, якщо на те пішло, його засновники та учасники, пан і пані Є. - порушили закон або брали участь у будь-яких шахрайських діях. Пан і пані Є. придбали кафе у пана М., право власності якого було належним чином зареєстроване органами державної влади на підставі чинного на той момент рішення суду. … Право власності підприємства-заявника на кафе також було належним чином зареєстроване органами державної влади, і воно володіло кафе без жодних перешкод щонайменше два роки .... Тому Суд вважає, що відповідне кафе було «майном» підприємства-заявника … Отже, визнання недійсним права власності підприємства-заявника на кафе становило втручання в його майнові права. … Зокрема, щоб захід, який становить втручання, відповідав статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має бути доведено, що він був законним, здійсненим «відповідно до загальних інтересів» і існував розумний зв'язок пропорційності між застосовними засобами та метою, якої прагнули досягти.
25. У цій справі, навіть припустивши, що оскаржуване втручання було передбачене законодавством і переслідувало мету, яка відповідала суспільному інтересу, воно в будь-якому випадку не відповідало вимозі пропорційності, з причин наведених далі.
26. Суд повторює, що необхідність виправити стару «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися у нове право, добросовісно набуте особою, яка покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки органу державної влади має покладатися на саму державу і помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавлених осіб. У контексті скасування помилково наданого права власності принцип належного урядування може не лише покладати на органи державної влади обов'язок діяти невідкладно при виправленні своєї помилки, але й може також вимагати виплати колишньому добросовісному власнику належної компенсації або іншого виду відповідного відшкодування (див., наприклад, рішення у справі «МПП «Фортеця» проти України» [Комітет] (Fortetsya, MPP v. Ukraine) [Committee], заява № 68946/10, пункт 42, від 11 червня 2020 року, з подальшими посиланнями).
28. … Суд також зазначає, що навіть після того, як право власності підприємства-заявника на кафе було визнано недійсним і було знову видано наказ про знесення кафе у 2016 році, жодних дій для виконання цього рішення вжито не було, а виконавче провадження досі триває, хоча минуло вісім років. Причину невиконання протягом такого тривалого періоду Уряд не пояснив.
29. … Суд вважає це ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв'язати її (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Онериїлдиз проти Туреччини» [ВП] () [GC], заява № 48939/99, пункт 127, ЄСПЛ 2004-XII, та згадане рішення у справі «Зела проти Албанії» (Zela v. Albania), пункт 94).
30. У зв'язку з цим Суд не може залишити поза увагою той факт, що з липня 2011 року по березень 2012 року кафе тричі змінювало власників, але жодного разу органи державної влади під час реєстрації прав власності не виявили жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігли вчиненню правочинів стосовно нього, хоча їм мало бути відомо …, що це майно було самочинною забудовою (див. згадане рішення у справі «Зела проти Албанії» (Zela v. Albania), пункт 92)".
Як вбачається з матеріалів даної справи, ні Київрада, ні будь-які інші органи державної влади протягом тривалого часу не вживали заходів з метою захисту порушеного права власника - територіальної громади міста Києва у володінні та розпорядженні спірною земельною ділянкою. Навпаки, Київрада уклала з ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" договір оренди земельної ділянки, на якій знаходиться належний ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" об'єкт нерухомого майна. Суд вважає це ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади та місцевого самоврядування до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв'язати її.
За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Отже, власник має право здійснювати реконструкцію належного йому на праві власності майна.
Розділом 3 Державних будівельних норм України А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників, поліпшення умов експлуатації відноситься до реконструкції.
До перепланування відносяться ремонтно-будівельні роботи, що провадяться за відповідними проектами із зміною фізичних параметрів цих приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх легких некапітальних перегородок, улаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції жилого будинку з метою підвищення благоустрою та поліпшення умов проживання без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку або приміщенні.
Реконструкція - це перебудова вже введеного в експлуатацію об'єкта зі зміною його геометричних розмірів, функціонального призначення, в результаті чого змінюються його основні техніко-економічні показники, відбувається удосконалення виробництва, поліпшуються умови експлуатації. Ремонтні роботи, які передбачають втручання в несучі конструкції, інженерні мережі, зміна фасаду будівлі, зміна опалюваної площі і є реконструкцією. На час виконання цих робіт експлуатація об'єкта призупиняється.
Важливою в контексті цього питання є наступна правова позиція Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: будівельні роботи, які не передбачають втручання у конструктивні елементи будівлі (перепланування), не потребують отримання дозвільних документів на проведення таких робіт (постанова від 28.04.2020 р., справа № 727/11479/17). Як наслідок, після завершення таких робіт введення об'єкта в експлуатацію не потрібне.
При цьому, Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 17.02.2017 зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень за вищевказаною адресою. Департаментом міського благоустрою та збереження природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надано товариству контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення у зв'язку з встановленням тимчасової огорожі на період реконструкції вказаних приміщень.
Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві 17.07.2017 зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт № КВ 083170480246 щодо об'єкта будівництва "Реконструкція нежитлових приміщень торговельно-офісної будівлі" за адресою: м. Київ, Деснянський р-н, АДРЕСА_1, замовник будівництва - ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП".
Оскільки станом на час проведення реконструкції земельна ділянка була в користуванні ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП", внаслідок проведення реконструкції ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" створено новий об'єкт нерухомого майна, на яке і було проведено державну реєстрацію, а відтак виключається можливість стверджувати, що останній є самочинно побудованим.
Відповідно до ч. 1 ст. 22-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Єдина державна електронна система у сфері будівництва (далі - електронна система) - це єдина інформаційно-комунікаційна система у складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг з метою отримання визначених цим Законом послуг у сфері будівництва.
Частиною другою статті 22-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" визначено, що електронна система складається з: 1) Реєстру будівельної діяльності; 2) електронного кабінету користувача електронної системи (далі - електронний кабінет); 3) порталу електронної системи. Невід'ємною архівною складовою частиною Реєстру будівельної діяльності є єдиний реєстр документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
Як встановлено судом, наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської держаної адміністрації) від 03.12.2024 № 1224 зареєстровані Містобудівні умови та обмеження щодо реконструкції будівлі, нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, статус документу - діючий: (т. 2 а.с. 202-206).
18.02.2025, 27.05.2025, 12.06.2025, 19.06.2025, 26.06.2025 було зареєстровано та затверджено відповідно 5 редакцій Проектної документації реконструкції будівлі, нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1, статус документу - діючий, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (т. 2 а.с. 199-201).
03.07.2025 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Відповідачу був виданий дозвільний документ - Повідомлення про початок виконання будівельних робіт документації по реконструкції будівлі, нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1, статус документу - діючий, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (т. 2 а.с. 194-199).
В подальшому, 22.08.2025 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) був виданий дозвільний документ - Реєстрація декларації про готовність до експлуатації об'єкта, статус документу - діючий, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (т. 2 а.с. 191-193).
Таким чином, вищевказані документи підтверджують правомірність проведення ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" будівельних робіт з реконструкції будівлі - нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1 з 03.07.2025 по 01.08.2025, а також факт введення об'єкта в експлуатацію 22.08.2025, про що Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) прийняв відповідне рішення.
Наведені обставини спростовують твердження Київради щодо відсутності у ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" документів, які надають право останньому виконувати будівельні роботи, а також свідчать про те, що реконструкція спірної будівлі здійснювалось ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" за погодженням та з дозволу Київради.
Статтею 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", визначено:
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (абз. 1 ч. 1 ст. 39).
Форма декларації про готовність об'єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України (абз. 3 ч. 1 ст. 39).
Реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації, яка подана в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронною системою, здійснюється автоматично програмними засобами Реєстру будівельної діяльності в режимі реального часу з присвоєнням реєстраційного номера в цьому реєстрі та оприлюдненням цієї інформації на порталі електронної системи (абз. 2 ч. 4 ст. 39).
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката (ч. 5 ст. 39).
Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії та оформлення права власності на такий об'єкт (абз. 1 ч. 9 ст. 39).
Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1). Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі (ч. 2) Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна) (ч. 3). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації (ч. 4).
Земельна ділянка надавалася для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на АДРЕСА_1 у Деснянському районі м. Києва, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. На даний час відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на земельній ділянці знаходиться будівля громадського призначення, нежитлова будівля. Отже, зміни цільового призначення земельної ділянки не відбулося.
Крім того, суд звертає увагу, що Київрадою заявлено вимоги про усунення перешкод власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва.
Відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 23.07.2024 у справі № 359/1365/22, знесення самочинного об'єкта нерухомості відповідно до ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови. Подібні висновки викладені також у постановах Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 639/1537/18, від 27.07.2022 у справі № 363/702/17, від 22.06.2022 у справі № 442/7551/18.
ЄСПЛ у рішенні від 21.04.2016 у справі "Іванова і Черкезов проти Болгарії" (Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria, скарга № 46577/15) роз'яснив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Отже, позивач за первісним позовом зобов'язаний довести не лише факт самочинності будівництва та порушення його права, але й необхідності захисту його прав виключно у такий спосіб, як знесення самочинного будівництва. Законність знесення самочинного будівництва має бути оцінена на предмет пропорційності такого втручання.
Проте, Київрада, звертаючись з даним позовом до суду, жодним чином не зазначила та не довела, чи можливо відновити права власника земельної ділянки без знесення об'єкта самочинного будівництва, чи можливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства з урахуванням цільового призначення земельної ділянки, та чи погоджується особа, яка здійснила будівництво, з такою перебудовою.
Разом з тим встановлення обставин щодо можливості проведення перебудови об'єкта самочинного будівництва, зокрема, з урахуванням цільового призначення земельної ділянки, а також позиція відповідача у справі з цього питання мають важливе значення для правильного вирішення справи. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 27.07.2022 у справі № 363/702/17, від 22.05.2024 у справі № 591/5429/18, від 22.06.2022 у справі № 442/7551/18.
Відтак, Київрадою не доведено, що заявлений нею спосіб буде належним способом захисту порушеного права позивача (щодо знесення належного відповідачу нерухомого майна), чи існує технічна можливість виконати перебудову нерухомого майна з урахуванням цільового призначення земельної ділянки відповідно до будівельних норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами. Близький за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 22.05.2024 у справі № 591/5429/18.
При цьому судом встановлено, що наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської держаної адміністрації) від 03.12.2024 № 1224 зареєстровані Містобудівні умови та обмеження щодо реконструкції будівлі, нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, статус документу - діючий: (т. 2 а.с. 202-206).
Крім того, як встановлено судом, 03.07.2025 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" був виданий дозвільний документ - Повідомлення про початок виконання будівельних робіт документації по реконструкції будівлі, нежитлової будівлі під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою: м. Київ, Деснянський район, вул. АДРЕСА_1, статус документу - діючий, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (т. 2 а.с. 194-199).
В подальшому, 22.08.2025 Департаментом з питань державного архітектурнобудівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) був виданий дозвільний документ - Реєстрація декларації про готовність до експлуатації об'єкта, статус документу - діючий, про що свідчить відповідна інформація з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (т. 2 а.с. 191-193).
Наведене фактично демонструє суперечливу поведінку позивача за первісним позовом на противагу доктрині venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), в основі якої (доктрини) знаходиться принцип добросовісності.
Також, необхідно дослідити, чи є правомірним втручання держави в право відповідача за первісним позовом на мирне володіння майном.
Право приватної власності є непорушним. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (стаття 41 Конституції України).
Аналогічно, частиною 1 статті 321 ЦК України закріплено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до частини 2 статті 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол, Конвенція), відповідно до статті 1 якого кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Позбавлення права власності допускається лише за умови, що воно здійснюється згідно із законом, є виправданим у демократичному суспільстві та має на меті забезпечити "справедливу рівновагу" між публічними інтересами та правами окремої особи.
Згідно з принципом пропорційності навіть законне і суспільно необхідне втручання у право власності може бути визнане порушенням статті 1 Першого протоколу, якщо не забезпечено належного балансу між публічними інтересами та інтересами особи, яка зазнає наслідків такого втручання.
У пунктах 33- 36 постанови від 20.11.2018 у справі № 907/50/16 Велика Палата Верховного Суду виснувала про таке:
1) предметом регулювання статті 1 Першого Протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном;
2) втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм;
3) втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності;
4) критерій "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання.
У рішенні від 24.10.2024 у справі "Дроздик і Мікула проти України" (заяви № 27849/15 та № 33358/15), яке набуло статусу остаточного 24.01.2025, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) встановив порушення Україною міжнародних зобов'язань під час вирішення справи № 723/3691/13-ц національними судами, а саме статті 1 Першого Протоколу, констатувавши недотримання принципів "пропорційності" і "належного урядування".
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції, порушення якого констатував ЄСПЛ, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного прав. Проте, попередні положення не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
За усталеною практикою ЄСПЛ, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі правила: 1) викладене в першому реченні першого абзацу закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладене в другому реченні того ж абзацу охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплене у другому абзаці визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, потрібно тлумачити у контексті загального принципу, закладеного першою нормою (рішення ЄСПЛ від 23 січня 2014 року у справі "East/West Alliance Limited проти України" (East/West Alliance Limited v. Ukraine), заява № 19336/04).
Критеріями допустимості заходу втручання у право на мирне володіння майном та його співвідношення із гарантіями, передбаченими у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало воно легітимну мету (суспільний, загальний інтерес), що випливає зі змісту зазначеної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
- втручання держави у право власності повинне мати нормативну основу в національному законодавстві, яке повинне бути доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, легітимна мета такого втручання може полягати в контролі за користуванням майном відповідно до загальних інтересів;
- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом та з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними із цим втручанням, та інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.
Одночасно з додержанням принципу "пропорційності" оцінюється й дотримання принципу "належного урядування".
Принцип "належного урядування", як правило, не має заважати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, що є наслідком їхньої власної недбалості. З іншого боку, потреба у виправленні минулої несправедливості не має становити непропорційне втручання у право, щойно набуте особою, яка добросовісно покладалася на законність дій державного органу (рішення від 31 травня 2016 року у справі "Вукушич проти Хорватії" (Vukusic v. Croatia), № 69735/11, § 64; від 12 червня 2018 року у справі "Бєнаровіч та інші проти Литви" (Beinarovic and Others v. Lithuania), № 70520/10, 21920/10, 41876/11, § 140).
За усталеною практикою ЄСПЛ, у разі скасування помилково наданих майнових прав принцип "належного урядування" може покладати на державні органи обов'язок діяти оперативно у виправленні їхньої помилки, а також потребувати виплати адекватної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишнім добросовісним власникам (рішення від 16 лютого 2017 року у справі "Кривенький проти України" (Kryvenkyy v. Ukraine), № 43768/07, від 20 жовтня 2011 року у справі "Рисовський проти України" (Rysovskyy v. Ukraine), № 29979/04).
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - не встановлює такого порушення, якщо дотримані всі три критерії (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, провадження № 14-317цс19).
Тобто, лише у разі дотримання всіх зазначених вище критеріїв можна визнати втручання держави у права пропорційним, а відтак правомірним, справедливим та виправданим. Суд повинен відповідно до принципу індивідуального підходу в кожному випадку вирішувати питання пропорційності з урахуванням фактичних обставин конкретної справи, оскільки в одному випадку обмеження буде пропорційним, а в іншому випадку те саме обмеження пропорційним не вважатиметься".
Отже, задоволення первісного позову з підстав зазначених у первісному позові та за встановлених судом обставин справи призведе до неправомірного та непропорційного втручання держави в право власності, що не відповідатиме критеріям законності, суспільної необхідності та пропорційності. Призведе до позбавлення майна без належної компенсації, що ЄСПЛ послідовно кваліфікує як покладення непропорційного тягаря на особу - власника майна. Призведе до недотримання принципу правової визначеності та відсутності належного захисту добросовісного набувача майна.
Суд не може формально підійти до вирішення цього спору про захист права власності позивача за первісним позовом, без урахування фактичного добросовісного володіння та користування майном відповідачем за первісним позовом.
ЄСПЛ наголошує, що навіть у випадках, коли позбавлення майна має правову основу, втручання не повинно створювати надмірного тягаря для особи, а справедлива рівновага між інтересами суспільства та правами приватної особи повинна бути забезпечена. У випадку помилки держави або її органів саме держава (її органи) має нести відповідальність за наслідки таких дій, включаючи обов'язок виплати справедливої компенсації.
Наведені фактичні обставини, встановлені судом у даній справі, свідчать про те, що помилки були допущені й державними органами. Водночас такі помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. Відповідну позицію Велика Палата Верховного Суду висловила у постанові від 05.07.2023 у справі 912/2797/21.
Отже, оцінюючи подані сторонами докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд доходить висновку про необгрунтованість позовних вимог Київради за первісним позовом про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, шляхом зобов'язання відповідача знести об'єкт самочинного будівництва, а відтак про відмову у задоволенні таких позовних вимог.
Щодо позовної давності.
Відповідач за первісним позовом заявив про застосування строку позовної давності.
Відповідно до частини 3 статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК України).
Згідно із ч. 5 ст. 261 ЦК України, за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
Статтею 257 ЦК України передбачено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно з ч. 4 ст. 267 Цивільного кодексу України, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
За змістом частини першої статті 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Згідно усталеної правової позиції Верховного Суду, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушено право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові, у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропуску.
Суд відмовляє у задоволенні первісного позову з підстав його необґрунтованості.
Щодо зустрічного позову
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Орієнтовний перелік способів захисту прав та інтересів визначений у ч. 2 ст. 16 ЦК України і якими можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Предметом зустрічного позову у даній справі є вимога ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" до Київради про визнання права власності на спірний об'єкт нерухомого майна.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 по справі № 916/1608/18 відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що це правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а й у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно (зокрема тоді, коли з документа вбачається право власності особи, але не випливає однозначно, що майно є саме нерухомістю), але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою.
Отже, за позовом про визнання права власності на будівлю, споруду, право на яку ні за ким не зареєстроване, належним відповідачем є власник земельної ділянки, на якій така будівля, споруда розташована.
Судове рішення про визнання права власності на будівлю, споруду є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"), якщо на момент такої реєстрації власником земельної ділянки, на якій розміщена будівля, споруда є відповідач, а право власності на будівлю, споруду ні за ким не зареєстроване.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц зроблено висновок: "визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності. Суб'єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів".
Згідно правового висновку викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 645/6151/15-ц "Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин".
Відповідно до ст. 325 ЦК України суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи (ч. 1). Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати (ч. 2).
Положеннями ч. 1, 2 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Як встановлено судом, 20.12.2016 Київська міська рада прийняла рішення № 688/1692 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва", яким вирішила, зокрема, передати ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" в оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,1180 га (кадастровий номер 8000000000:62:036:0069, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000127692014) для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, у зв'язку з переходом права власності на майно (договір купівлі - продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 № 1/030709) (пункт 2 Рішення).
В подальшому, внаслідок проведення реконструкції ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" під час дії Договору оренди земельної ділянки створено новий об'єкт цивільно правових угод, тобто створено новий об'єкт нерухомого майна, на яке і було проведено державну реєстрацію.
Судом встановлено, що ні Київрада, ні будь-які інші органи державної влади не вживали заходів з метою захисту порушеного права протягом тривалого часу. Навпаки, Київрадою було укладено з відповідачем Договір оренди земельної ділянки, згідно якого орендодавець (Київрада) передала, а орендар (ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП") прийняло в оренду (строкове платне користування земельну ділянку, визначену цим Договором, для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі.
Отже, суд доходить висновку, що наявні правові підстави для визнання права власності на нежитлову будівлю загальною площею 1930,8 кв.м. по вул. Полуботка Павла Гетьмана, будинок 50-В у місті Києві за ТОВ "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП".
При цьому суд зазначає, що посилання Київради на статті 120, 134 Земельного кодексу України не стосуються предмету спору даної справи, а відтак не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Відповідно до статті 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За таких обставин, суд дійшов висновку про задоволення зустрічного позову ТОВ «ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП» до Київської міської ради про визнання права власності.
Надаючи оцінку доводам учасників судового процесу, судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 ГПК України).
Відповідно до п. 3 ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.
Разом з цим судом враховано, що у справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
З урахуванням наведеного, суд зазначає, що решта долучених до матеріалів справи доказів та доводів учасників справи була ретельно досліджена судом і не спростовує наведених вище висновків стосовно відсутності підстав для задоволення первісного позову та наявності підстав для задоволення зустрічного позову.
Щодо заходів забезпечення позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2025 у справі № 910/13583/25, залишеною без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2026, заяву позивача за первісним позовом про забезпечення позову задоволено повністю, вжито заходи забезпечення позову.
Частиною 9 ст. 145 ГПК України встановлено, що у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
Враховуючи приписи ч. 9 ст. 145 ГПК України та відмову у задоволенні первісного позову повністю, суд скасовує заходи забезпечення позову, вжиті хвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2025.
Стосовно розподілу судових витрат суд зазначає таке.
Відповідно до частин 1, 2, 3 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.
Частиною 1 статті 124 ГПК України визначено, що разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв'язку із розглядом справи.
Позивачем за первісним позовом у позовній заяві наведено попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, який складається з суми судового збору у розмірі 3 028,00 грн за подання позовної заяви.
Матеріали справи містять докази сплати судового збору за подання первісного позову у сумі 3 028,00 грн та за подання заяви про забезпечення позову у сумі 1 514,00 грн (т. 1 а.с. 9, 103).
Відповідач за первісним позовом у відзиві на позовну заяву зазначив, що понесе судові витрати орієнтовно в сумі 60 000,00 грн на забезпечення участі адвоката у даній справі.
Позивачем за зустрічним позовом у зустрічній позовній заяві наведено попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, який складається із суми судового збору у розмірі 207 855,36 грн за подання зустрічної позовної заяви (з урахуванням ч. 3 ст. 4 Закону України "Про судовий збір", оскільки зустрічний позов подано в електронному вигляді).
Позивач за зустрічним позовом у судовому засіданні 18.05.2026 до закінчення судових дебатів заявив, що докази понесених ним судових витрат (витрат на професійну правничу допомогу) будуть подані у строк, передбачений ч. 8 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
Матеріали справи містять докази сплати судового збору за подання зустрічного позову у сумі 207 855,36 грн (т. 3 а.с. 6).
Відповідач за зустрічним позовом попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які він поніс і які очікує понести у зв'язку із розглядом зустрічного позову у справі, суду не подав.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи приписи ст. 129 Господарського процесуального кодексу України та відмову у задоволенні первісного позову повністю, судовий збір за подання позовної заяви та заяви про забезпечення позову покладається на позивача за первісним позовом.
Враховуючи приписи ст. 129 Господарського процесуального кодексу України та задоволення зустрічного позову повністю, судовий збір за подання позовної заяви покладається на відповідача за зустрічним позовом.
Керуючись ст. 13, 73-80, 86, 123, 124, 129, 145, 180, 236-241, 327 ГПК України, Господарський суд міста Києва
1. У задоволенні первісного позову відмовити повністю.
2. Зустрічний позов задовольнити повністю.
3. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (Україна, 02094, місто Київ, ВУЛИЦЯ ПОПУДРЕНКА (теперішня ВУЛИЦЯ ГЕТЬМАНА ПАВЛА ПОЛУБОТКА), будинок 50-В; ідентифікаційний код 35221845) право власності на нежитлову будівлю загальною площею 1930,8 кв.м. по вул. Полуботка Павла Гетьмана, будинок 50-В у місті Києві.
4. Стягнути з Київської міської ради (Україна, 01044, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА ЛАЙТ ГРУП" (Україна, 02094, місто Київ, ВУЛИЦЯ ПОПУДРЕНКА (теперішня ВУЛИЦЯ ГЕТЬМАНА ПАВЛА ПОЛУБОТКА), будинок 50-В; ідентифікаційний код 35221845) 207 855,36 грн (двісті сім тисяч вісімсот п'ятдесят п'ять гривень 36 копійок) судового збору.
5. Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2025 у справі № 910/13583/25.
6. Після набрання рішенням законної сили видати накази.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).
Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.
Повне рішення складено 26.05.2026.
Суддя Оксана ГУМЕГА