Справа № 758/4586/25
25 травня 2026 року м. Київ
Подільський районний суд міста Києва
у складі головуючої судді Левицької Я.К.,
за участю секретаря судового засідання Новіцької О.К.,
представника позивача ОСОБА_3,
представника відповідача Ковдій М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» про стягнення грошової компенсації,
У квітні 2025 року ОСОБА_1 в особі свого представника ОСОБА_2 звернувся до суду із заявою про забезпечення позову до подання позовної заяви шляхом накладення арешту на грошові кошти, що належать ТОВ «Оболоньторгстандарт», які знаходяться на всіх рахунках товариства в усіх банківських або інших фінансово-кредитних установах, та на все майно, яке належить ТОВ «Оболоньторгстандарт» у межах суми позову (206 587 017,86 грн), зокрема нерухомість за адресою АДРЕСА_4.
Ухвалою Подільського районного суду міста Києва від 04 квітня 2025 року заяву про забезпечення позову - задоволено частково. Накладено арешт на об'єкти нерухомого майна, які належать на праві власності ТОВ «Оболоньторгстандарт», які знаходяться за адресою АДРЕСА_4, а саме на:
приміщення 278/1, площею 80,7 кв. м (реєстр. № OHM: 2634013880000);
приміщення 253/1, площею 71.1 кв. м (реєстр. № OHM: 2634004980000);
приміщення 256-п, площею 2.1 кв. м (реєстр. № OHM: 1711817780000);
приміщення 255-п, площею 1,7 кв. м (реєстр. № ОНМ:1711797180000);
приміщення 253-п, площею 1,5 кв. м (реєстр. № OHM: 1708985580000);
приміщення 254-п, площею 2 кв. м (реєстр. № OHM: 1708947380000);
приміщення 251-п, площею 2.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708875180000);
приміщення 277-п, площею 47.8 кв. м (реєстр. № OHM: 1708854980000);
приміщення 276-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708834280000);
приміщення 275-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708819480000);
приміщення 274-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708800680000);
приміщення 248-п, площею 2.7 кв. м (реєстр. № OHM: 1708798380000);
приміщення 270-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708709180000);
приміщення 269-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708695080000);
приміщення 268-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708683580000);
приміщення 247-п, площею 2.1 кв. м (реєстр. № OHM: 1708648880000);
приміщення 266-п, площею 1.6 кв. м (реєстр. № OHM: 1708632580000);
приміщення 246-п, площею 1.7 кв. м (реєстр. № OHM: 1708629680000);
приміщення 245-п, площею 2 кв. м (реєстр. № OHM: 1708590980000);
приміщення 244-п, площею 2.2 кв. м (реєстр. № OHM: 1708571180000);
приміщення 260-п, площею 3.8 кв. м (реєстр. № OHM: 1708550480000);
приміщення 243-п, площею 1.5 кв. м (реєстр. № OHM: 1708541580000);
приміщення 238-п, площею 3.3 кв. м (реєстр. № OHM: 1708452680000);
приміщення 257-п, площею 2.1 кв. м (реєстр. № OHM: 1708447480000);
приміщення 237, площею 2 кв. м (реєстр. № OHM: 1703389080000);
приміщення 228, площею 161.4 кв. м (реєстр. № OHM: 1524809980000).
У задоволенні решти вимог заяви про забезпечення позову до подання позовної заяви - відмовлено.
14.04.2025 року через систему «Електронний суд» ОСОБА_1 в особі свого представника ОСОБА_2 звернувся до Подільського районного суду м. Києва із позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» грошової компенсації за договором № 15/11/16 від 15.11.2016 у розмірі 227 925 399,00 грн.
В обґрунтування позову позивач посилається на те, що між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та ОСОБА_1 укладено договір № 15/11/16 від 15.11.2016, відповідно до умов якого ОСОБА_1 зобов'язується врегулювати судовий спір, структурувати угоду із ПАТ «Укрсоцбанк» та сприяти укладенню угоди купівлі-продажу Споруд із ПАТ «Укрсоцбанк» (продавець) та ТОВ «Оболоньторгстандарт» (покупець). ТОВ «Оболоньторгстандарт», у свою чергу, зобов'язалось збудувати на власний розсуд Об'єкт будівництва, яким за Договором є житловий комплекс загальною площею не менше 70 000 кв. м із корисною площею не менше 56 000 кв. м. на території земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 , та передати ОСОБА_1 3,5% житлової (комерційної) площі Об'єкта будівництва. Житловий комплекс, передбачений Договором, мав бути збудований протягом 36 місяців з дати укладення Угоди між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Оболоньторгстандарт» від 15.11.2016. Тобто будівництво мало завершитись до 16.11.2019.
Після укладення вищезгаданої угоди, зобов'язання ОСОБА_1 виконано, однак, станом на дату звернення до суду із даним позовом будівництво не розпочато. Споруди, під якими мав бути збудований Об'єкт ТОВ «Оболоньторгстандарт» відчужило на користь ТОВ «Рентакс», що дозволяє констатувати неможливість виконання відповідачем п. 1.6 Договору щодо передачі 3,5% площі Об'єкта у власність Позивача.
При цьому, 09.08.2024 здійснена державна реєстрація прав власності на нерухоме майно (кожну Споруду окремо) за ТОВ «Рентакс» на підставі акту приймання-передачі серії 1901, 1902 від 08.08.2024, що підтверджується відповідними витягами з реєстру та свідчить про перебування Споруд у цивільному обігу. Згадані відомості свідчать про невиконання ТОВ «Оболоньторгстандарт» обов'язку із будівництва Об'єкта за Договором, а також про неможливість будівництва Об'єкта, оскільки Споруди, на місці яких мав будуватись Об'єкт, відчужені на користь третьої особи
Посилаючись на положення п. 2.4 Договору позивач 30.12.2024 направив вимогу до ТОВ «Оболоньторгстандарт» про виплату грошової компенсації у розмірі ринкової вартості 3,5% житлової (комерційної) площі Об'єкта. З дня пред'явлення вимоги ТОВ «Оболоньторгстандарт» зобов'язання, викладене у вимозі, не виконало, чим прострочило його виконання в контексті ч. 2 ст. 530 ЦК України. Розмір зобов'язання ТОВ «Оболоньторгстандарт» за п. 2.4 Договору визначено відповідно до експертному висновку № 24-03/25 від 24.03.2025 та станом на 30.12.2024 становить 227 925 399 грн без урахування ПДВ.
Ухвалою судді від 18.04.2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження.
16.06.2025 року до суду через систему «Електронний суд» надійшли письмові пояснення та заперечення у справі представника відповідача. Зазначено, що позивач отримує у власність 3,5 % житлової (комерційної) Площі Об'єкта (житловий комплекс загальною площею не менше 70 000,00 кв. м. на території Земельної ділянки) та не має жодного відношення до Споруд, щодо яких він ініціював судову справу № 758/15266/24. Позивачу не належить жодних прав щодо Споруд у відповідності до укладених договорів. Позивач може отримати у власність 3,5 % житлової (комерційної) Площі Об'єкта лише після вводу Об'єкта в експлуатації, чого на даний момент не відбулось з незалежних від Сторін причин. Договір № 15/11/16 від 15.11.2016 не містить жодних заборон для Відповідача на внесення Споруд в статутний капітал інших юридичних осіб без отримання згоди Позивача та взагалі жодних прав Позивача впливати на долю Споруд в подальшому, після укладання Договору від 15.11.2016. Договір є чинним (діючим) та діє до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань. ТОВ «Оболоньторгстандарт» здійснює всі можливі правочини (дії) щодо здійснення забудови Земельної ділянки та будівництва Об'єкту. У позовній заяві відсутні докази винних дій ТОВ «Оболоньторгстандарт» чи бездіяльності щодо зобов'язання за Договором № 15/11/16. З урахуванням зазначеного, факту пошуку можливості виконання умов Договору ТОВ «Оболоньторгстандарт» з урахуванням неможливості перенесення санітарно-захисної зони АТ «ФАРМАК» на даний час, дії Договору № 15/11/16 до повного виконання, момент права вимоги у відповідності до пункту 1.6. зазначеного Договору для ОСОБА_1 передачі майна не наступив, право вимоги не виникло, а отже і заявлені позовні вимоги у справі № 758/15266/24 є передчасними та не підлягають задоволенню. Також з урахуванням ініціюванням низки судових процесів, в числі в судовій справі № 758/15266/24 ОСОБА_1 здійснює системне порушення пункту 1.1. Договору та перешкоджає ТОВ «Оболоньторгстандарт» у здійсненні забудови Земельної ділянки Об'єктом. Беручи в сукупності вище зазначені обставини, на думку представника відповідача, позовні вимоги у справі № 758/4586/25 не підлягають задоволенню.
Ухвалою суду від 28.08.2025 року закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Постановою Київського апеляційного суду від 08.10.2025 року залишено без задоволення апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт», задоволено частково апеляційну скаргу ОСОБА_1 , зокрема ухвалу Подільського районного суду міста Києва від 04.04.2025 року скасовано в частині відмови у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову до подання позовної заяви щодо накладення арешту на об'єкти нерухомого майна та ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким накладено арешт на об'єкти нерухомого майна, які належать на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» (04176, м. Київ, вул. Набережно-Рибальська дорога, буд. 3, прим. 9.1, код ЄДРПОУ: 38744843), в межах суми 170 108 117 грн. В іншій частині ухвалу Подільського районного суду міста Києва від 04.04.2025 року залишено без змін.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити позов.
Представник відповідача в судовому засіданні заперечив позовні вимоги, просив суд відмовити у задоволенні позову.
Заслухавши пояснення представників сторін по справі, дослідивши, вивчивши та проаналізувавши матеріали справи, суд встановив наступне.
08.05.2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" (кредитор) та Закритим акціонерним товариством "Інформаційні комп'ютерні системи" (позичальник) укладено договір про надання невідновлювальної кредитної лінії № 06-10/143 з наступними змінами та доповненнями (надалі по тексту - Кредитний договір).
Для забезпечення виконання Закритим акціонерним товариством "Інформаційні комп'ютерні системи" своїх зобов'язань за Кредитним договором, 30.04.2010 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" (іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "КОНСТАНТА-ІНВЕСТ" (іпотекодавець) було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С., зареєстрований в реєстрі за № 2799, з наступними змінами та доповненнями (надалі по тексту - Іпотечний договір).
У 2016 році ПАТ «Укрсоцбанк» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа - Інвест», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Приватне акціонерне товариство «Інформаційні комп'ютерні системи», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С., зареєстрованого в реєстрі № 2799 в рахунок часткового погашення заборгованості Приватним акціонерним товариством «Інформаційні комп'ютерні системи» за договором про надання кредитної відновлювальної лінії № 06-10/143 від 08.05.2008 на загальну суму 55 941 200, 00 гривень (справа № 910/8139/16).
При цьому, ОСОБА_1 є кінцевим бенефіціаром власником (контролер) Приватного акціонерного товариства «Інформаційні комп'ютерні системи».
Відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 16.06.2016 по справі № 910/8139/16, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.08.2016 року, позов Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" задоволено: в рахунок часткового погашення заборгованості Приватного акціонерного товариства "Інформаційні комп'ютерні системи" перед Публічним акціонерним товариством "Укрсоцбанк" за договором про надання невідновлювальної кредитної лінії № 06-10/143 від 08.05.2008 року (з урахуванням усіх змін та доповнень) в розмірі 54 300 000 грн. 00 коп., загальний розмір якої станом на день винесення рішення становить 121 673 123 грн. 00 коп. заборгованості за кредитом, 29 688 918 грн. 46 коп. сума заборгованості за процентами, 121 673 123 грн. 00 коп. сума адміністративної комісії, 28 424 099 грн. 62 коп. пені за кредитом, 5 440 680 грн. 72 коп. пені за процентами, звернуто стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 30.04.2010 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С., зареєстрованого в реєстрі за № 2799 (з усіма змінами, доповненнями та додатками), а саме: комплекс будівель та будівля котельні, загальною площею 21 932,5 кв.м., що складається з: Лабораторно- побутовий комплекс (літ А), площею 1 163,90 кв.м.; Автобусно-кузовний корпус (літ. А1), площею 9 475,40 кв.м.; Їдальня (літ. Б) площею 1 290,30 кв.м.; Контрольно- пропускний пункт (літ. В) площею 102,80 кв.м.; Блок виробничих приміщень (літ. Е), площею 231,30 кв.м.; Газогенераторна (літ. Ж), площею 81,70 кв.м.; Агрегатний корпус (літ. З), площею 2 491,60 кв.м.; Склад запчастин (літ. К), площею 494,10 кв.м.; Складський корпус, інструментальний цех з мийкою (літ. Л), площею 1669,70 кв.м.; Корпус ЦВЗД, цех відновлення зношених деталей, трансформаторна підстанція (літ. М), площею 4 374,90 кв.м.; та Будівля котельні, (літ. Д), площею 556,80 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та належать Товариству з обмеженою відповідальністю "КОНСТАНТА-ІНВЕСТ" на праві приватної власності на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого Щелковим М.К., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 13.12.2007 року за реєстровим № 3011, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів за номером 2568011 відповідно до витягу № 5140017 з Державного реєстру правочинів від 13.12.2007 року, згідно з реєстраційним посвідченням № 0322 право власності зареєстроване Комунальним підприємством "Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 27.12.2007 року та записано в реєстрову книгу № 26з-70 за реєстровим № 1192-з, шляхом визнання права власності за іпотекодержателем - Публічним акціонерним товариством "Укрсоцбанк" (03150, м. Київ, вулиця Ковпака, будинок 29, ідентифікаційний код 00039019), визнано за Публічним акціонерним товариством "Укрсоцбанк" право власності на комплекс будівель та будівля котельні, загальною площею 21 932,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за вартістю, згідно висновку про вартість майна станом на 13.04.2016 року в розмірі 54 300 000 грн. 00 коп., без ПДВ, до складу якого входять наступні об'єкти:
- Лабораторно-побутовий комплекс (літ А), площею 1 163,90 кв.м.;
- Автобусно-кузовний корпус (літ. А1), площею 9 475,40 кв.м.;
- Їдальня (літ. Б) площею 1 290,30 кв.м.;
- Контрольно-пропускний пункт (літ. В) площею 102,80 кв.м.;
- Блок виробничих приміщень (літ. Е), площею 231,30 кв.м.;
- Газогенераторна (літ. Ж), площею 81,70 кв.м.;
- Агрегатний корпус (літ. З), площею 2 491,60 кв.м.;
- Склад запчастин (літ. К), площею 494,10 кв.м.;
- Складський корпус, інструментальний цех з мийкою (літ. Л), площею 1669,70 кв.м.;
- Корпус ЦВЗД, цех відновлення зношених деталей, трансформаторна підстанція (літ. М), площею 4 374,90 кв.м.;
- Будівля котельні, (літ. Д), площею 556,80 кв.м.
18 жовтня 2016 року Вищим господарським судом України прийнято касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа - Інвест» на рішення Господарського суду міста Києва від 16.06.2016 та на постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.08.2016 у справі № 910/8139/16 до касаційного провадження.
15.11.2016 між Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Відповідно до пункту 1.1. вище зазначеного Договору встановлено, що за цим договором Продавець - ПрАТ «Укрсоцбанк» передає у власність Покупця - ТОВ «Оболоньторгстандарт» приймає у власність (купує) належне Продавцю на праві приватної власності майно та сплачує за нього відповідну грошову суму.
Пунктом 1.2. Договору купівлі - продажу нерухомого майна від 15.11.2016 передбачено, що комплекс будівель та будівля котельні, загальною площею 21 932,5 кв.м., що відчужується за даним Договором, знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з: лабораторно-побутовий комплекс (літ А), площею 1 163,90 кв.м.; автобусно-кузовний корпус (літ. А1), площею 9 475,40 кв.м.; їдальня (літ. Б) площею 1 290,30 кв.м.; контрольно-пропускний пункт (літ. В) площею 102,80 кв.м.; блок виробничих приміщень (літ. Е), площею 231,30 кв.м.; газогенераторна (літ. Ж), площею 81,70 кв.м.; агрегатний корпус (літ. З), площею 2 491,60 кв.м.; склад запчастин (літ. К), площею 494,10 кв.м.; складський корпус, інструментальний цех з мийкою (літ. Л), площею 1669,70 кв.м.; корпус ЦВЗД, цех відновлення зношених деталей, трансформаторна підстанція (літ. М), площею 4 374,90 кв.м.
Згідно з пунктом 1.4. вище згаданого Договору зазначено, що майно належить Продавцю на праві приватної власності на підставі Рішення Господарського суду міста Києва у справі № 910/8139/16 від 16.06.2016 та Постанови Київського апеляційного господарського суду від 16.08.2016. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.08.2016 року Шевченко І.Л., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, номер запису про право власності; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 81749380000.
15.11.2016 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Оболоньторгстандарт» підписано акт приймання - передачі зазначеного майна за вище зазначеним Договором.
Цього ж дня, 15.11.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Оболоньторстандарт» (Сторона 1) та ОСОБА_1 (Сторона 2) укладено Договір № 15/11/16 (надалі - Договір № 15/11/16).
Відповідно до пункту 1.1. Договору № 15/11/16 ОСОБА_1 зобов'язується сприяти укладенню угоди та в подальшому всіляко сприяти ТОВ «Оболоньторгстандарт» у здійсненні забудови Земельної ділянки, а Сторона 1 здійснює будівництво Об'єкту та безоплатно передає на користь Сторони 2 частину Площ Об'єкта.
Пунктом 1.2. Договору № 15/11/16 визначено, що в порядку та на умовах передбачених даним Договором Сторона 2 сприяє Стороною 1 під час:
1.2.1. викупу Стороною 1 Споруд у Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк»;
1.2.2. структурування Угоди між Стороною 1 та ПАТ «Укрсоцбанк».
1.2.3 врегулювання судового спору щодо Споруд по справі № 910/8139/16 за позовом Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до Товариства з обмеженою відповідальністю «КОНСТАНТА - ІНВЕСТ» про звернення стягнення на предмет іпотеки. Одночасно, Сторона 2 та/ або будь - яка афілійована чи підконтрольна Стороні 2 особа зобов'язуються не ініціювати будь - яких спорів і не подавати будь - яких позовів щодо Споруд та Земельної ділянки.
Відповідно до пунктів 1.6, 1.7 Договору № 15/11/16 зазначено, що у випадку належного виконання Стороною 2 зобов'язань за цим договором до моменту введення в експлуатацію Об'єкта, Сторона 2 безоплатно отримує від Сторони 1 у власність 3, 5 % житлової (комерційної) Площі Об'єкта. Належні Стороні 2 площі Об'єкта передаються Стороною 1 Стороною 2 з метою реєстрації за Стороною 2 права власності на відповідну частину Об'єкту після введення Об'єкта в експлуатацію. При цьому, кожна із Сторін самостійно реєструє права власності на належні їх площі Об'єкта.
Після укладення 15.11.2016 року вищезазначених договорів, 16.11.2016 Вищим господарським судом України постановлено ухвалу про прийняття відмови Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа - Інвест» від касаційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 16.06.2016 та на постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.08.2016 у справі № 910/8139/16.
Додатковою угодою № 1 від 03.12.2018 до Договору № 15/11/16 від 15.11.2016 внесено зміни до п. 1.6 та 2.4 основного договору, зокрема в частині зазначення «3,5% Площі Об'єкта» замість «3,5 % житлової (комерційної) Площі Об'єкта».
Сторони підтверджують ту обставину, що ОСОБА_1 виконав свої зобов'язання за Договором № 15/11/16, визначені пунктом 1.2 такого Договору. Зазначене також підтверджується Актом про виконання зобов'язань за Договором № 15/11/16 від 15.11.2016 та листом ТОВ «Оболоньторгстандарт» від 10.12.2018 № 1-10/12/18.
Водночас ТОВ «Оболоньторгстандарт» не виконало свої зобов'язання за Договором № 15/11/16 від 15.11.2016, що і стало підставою звернення позивача до суду. При цьому, належним способом захисту порушеного права Позивач вважає стягнення на його користь грошової компенсації на підставі п. 2.4 Договору № 15/11/16 від 15.11.2016.
Суд враховує те, що відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору (ч. 3 ст. 626 ЦК України).
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Статтею 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Також, за змістом ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
За приписом ст. ст. 610, 612 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час, крім випадків, установлених законом про банки і банківську діяльність. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства (ч. 2 ст. 530 ЦК України).
Статтею 614 передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов'язання, є нікчемним.
Сторони за Договором № 15/11/16 домовились, що «Об'єкт» (Об'єкт будівництва) - житловий комплекс загальною площею не менше 70 000,00 кв.м. на території Земельної ділянки, будівництво якого здійснюється Стороною 1 протягом 36 місяців з дати укладення Угоди у відповідності до умов цього Договору та згідно з Проектною документацією; «Земельна ділянка» - частина земельної поверхні за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 35 700, 18 кв.м., що знаходиться під Спорудами, на законних підставах.
Пунктом 2.4 Договору № 15/11/16 визначено, що у разі неможливості будівництва Об'єкта та реалізації даного Договору через винні дії чи бездіяльність Сторони 1, Сторона 2 має право вимагати від Сторони 1 виплати грошової компенсації у розмірі ринкової вартості 3,5% Площі Об'єкта або передати у власність Сторони 2 іншої аналогічної рівноцінної нерухомості, що належить Стороні 1.
Згідно з пунктом 3.1. Договору № 15/11/16 Сторони звільняються від відповідальності за порушення зобов'язань за цим Договором, якщо вони виникли не з вини іншої Сторони або зумовлені обставинами непереборної сили, що перешкоджають належному виконання цього Договору.
Відповідно до пункту 4.1. Договору № 15/11/16 встановлено, що Сторони домовились, що цей Договір набуває чинності (вступає в силу) з моменту підписання Сторонами та діє до повного виконання Сторонами свого зобов'язання за Договором.
Як вбачається з матеріалів справи та підтверджено сторонами, ТОВ «Оболоньторгстандарт» не здійснено будівництво Об'єкта, отже свої зобов'язання за Договором № 15/11/16 Товариство не виконало.
Водночас відповідач обґрунтовує причину затримки будівництва об'єктивними обставинами, які не залежали від волі відповідача і виключали його вину у розумінні ч. 1 ст. 614 ЦК України.
Так, на замовлення ТОВ «Оболоньторгстандарт» були проведені проектно-вишукувальні роботи та зібрані вихідні дані, необхідні для підготовчих кроків, що передують початку будівництву. З огляду на положення діючого Генерального плану м. Києва, а саме розділу Територіальна організація промислового комплексу, передбачено заходи щодо реструктуризації території Подільсько-Куренівського промрайону. Генеральний план визначає: «Одним із принципів реструктуризації території є вивільнення частини для іншого функціонального призначення - реабілітація природного комплексу, нового житлового будівництва, багатофункціонального використання із збереженням або без збереження пріоритету існуючої функції. Реструктуризація передбачається в зонах, які вимагають перепрофілювання для забезпечення санітарного і екологічного оздоровлення, а також тих де заміна функціонального використання буде забезпечувати більш ефективне використання. Такою зоною реструктуризацій з метою реабілітації природного комплексу є прибережні території річки Дніпро в території Подільсько-Куренівського промрайону. Для реструктуризації для вивільнення під будівництво рекомендується ті території, які з одного боку, планувально можуть бути органічно включені в селищні зони міста, а з іншого ті, що не достатньо ефективно використовуються або розміщені з порушенням санітарно гігієнічних нормативів. Саме тому, рекомендується перебазувати у приміську зону (за межі міста) частину Подільсько-Куренівського промрайону. Схема організації промислових та комунально складських територій на земельних ділянках, які є предметом Договору, передбачає перепрофілювання під поліфункціональне, без збереження пріоритету існуючих функцій, використання територій, що робить можливим розміщення об'єктів житлового призначення на Земельній ділянці. Запропоновані рішення по реструктуризації територій виходять з логіки організації та функціонального зонування міського простору з врахуванням загального стану їх сьогоднішнього стану. Вони дають принципові напрямки реформування та подальшого народногосподарського використання сьогодні зайнятого під промислово комунальну територію. Здійснення реальних заходів щодо реструктуризації конкретних територій, потребують детального техніко економічного аналізу стану забудови і господарського використання окремих площадок, підприємств чи групи підприємств з метою вироблення найбільш раціональних рішень, при підготовці яких не повинні ігноруватися історичні та архітектурне значення підприємств чи окремих об'єктів в навколишньому середовищі, а також соціальні наслідки їх реформування (зокрема, чисельність працюючих, район розселення ітд). Тобто при реструктуризації території промислово комунальні підприємства не повинні заздалегідь розглядатися як інородні включення в структуру навіть сельбишних і контактних зон, тому що в цих зонах, безумовно, можуть розміщуватися підприємства безпечні в екологічному і санітарному відношенні. Для проведення такого аналізу і вироблення конкретних рішень необхідно розробка документації щодо впорядкування передбачених до реструктуризації промислових районів, окремих підприємств та їх груп з врахуванню пріоритетності реконструктивних заходів».
З метою реалізації передбачених в Генеральному плані заходів в цілому, які дозволяють забезпечити подальший сталий розвиток міста, оптимальну організацію підприємств і об'єктів, впорядкування і забудову територій, подальшу реконструкцію і оновлення інженерно транспортної та соціально культурної інфраструктури, ефективне використання територіальних ресурсів та оздоровлення навколишнього середовища, Департаментом містобудування та архітектури КМДА, як замовником розробки усієї містобудівної документації Києва, було ініційовано розробку Детального Плану Території вздовж вулиць Фрунзе, між вул. Нахімова- пров. Шишкінський, вулицями Нижньоюрківська -Юрківською та прилеглої території у Подільському районі міста. Для чого Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було визначено розробником ДПТ ТОВ «Виробничо-технічна агенція».
29.10.2014 року між ТОВ «Виробничо-технічна агенція» та ТОВ «ГЕОС», ТОВ «Поділ Бізнес-Парк» та Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було укладено Договір № 1412/271/ДПТ на розробку Детального плану території.
16.12.2016 року між ТОВ «Виробничо-технічна агенція» та ТОВ «Оболоньторгстандарт» укладено Договір підряду № 1612/316/К на виконання робіт з розробки концепції житлової багатоквартирної забудови по АДРЕСА_1 з подальшою імплементацією в Детальний план території вулиць Фрунзе, між вул. Нахімова-пров. Шишкінський, вулицями Нижньоюрківська-Юрківська та прилеглої території у Подільському районі міста. Виконання робіт відповідач підтверджує Актом про виконані роботи № 1 від 28.12.2018 року на суму 400 000,00 грн.
Розробником ДПТ проводилися роботи, в тому числі щодо обґрунтування зменшення розміру санітарно-захисної зони (далі- СЗЗ) промислового майданчика № 1 АТ «ФАРМАК». Так, було зроблено запит від 27.04.2017 № 349 на ПАТ «ФАРМАК» щодо сучасного стану та виду діяльності підприємства, на який отримано відповідь (Лист від 18.05.2017 № 04/02) відповідно до якого на основному промисловому майданчику за адресою: АДРЕСА_2 розміщено фармацевтичне виробництво готових лікарських засобів, виробництво фармацевтичних субстанцій, котельня та складські приміщення. У відповідності до Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я від 19.06.1996 № 173, по санітарній класифікації підприємство віднесено до 1 класу небезпечності. Для даного підприємства передбачено нормативну СЗЗ розміром 1 000 метрів. На основному промисловому майданчику за адресою: АДРЕСА_2 ще залишаються виробництва фармацевтичних субстанцій, а також здійснюється виробництво по виготовленню готових лікарських форм у відповідності з вимогами міжнародних стандартів GMP. Розробником ДПТ було виконано розробку проекту ДПТ та передано його на розгляд для подальшого погодження, за результатами чого отримано зауваження архітектурної містобудівної ради наступного змісту: «Питання із СЗЗ заводу «Фармак» лишається не вирішеним. Висновок державної санітарно-епідеміологічної експертизи не отримано щодо можливості розміщення житлових будинків, дошкільних навчальних закладів. Допоки не буде зрозумілим можливість скорочення СЗЗ підприємства розміщувати житло в СЗЗ не можливо».
26.12.2019 року ТОВ «Оболоньторгстандарт» отримано лист від ТОВ «Виробничо-технічна агенція», в якому повідомлено, що: «Під час виконання умов укладеного договору ТОВ «Виробничо-технічна агенція» було виявлено, що в межах детального плану території, розробка якого є предметом договору, знаходиться промисловий майданчик № 1 АТ «ФАРМАК», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2. Відповідно до Висновку державної санітарно-епідеміологічної експертизи Державної служби з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів від 19.12.2019 № 12.2-18-4/28091 для промислового майданчика № 1 АТ «ФАРМАК» було встановлено санітарно-захисну зону розміром 740 м у південному напрямку, 800 м у східному, південно- східному і південно-західному напрямках та 1000 м за всіма іншими напрямками сторін світу від джерел викидів дільниці перекристалізації та очистки субстанцій. Встановлення ССЗ пов'язано з характерними ознаками техпроцесу перекристалізації та очистки субстанцій та сировинних матеріалів, що використовуються, в результаті чого виробництво належить до 1 класу санітарної класифікації. Враховуючи вищевикладене будівництво житлового комплексу на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 67 072 кв. м в межах ССЗ промислового майданчику № 1 АТ «ФАРМАК» можливо лише за умови передислокації промислового майданчику № 1 АТ «ФАРМАК» за межі міста Києва».
Відтак, опрацьовувавши проекті рішення і наявні обмеження розробник надав інформацію щодо оновлених (зменшених) охоронюваних ССЗ промислового майданчику № 1 АТ «ФАРМАК», який є джерелом поширення забруднення та в зону впливу якого потрапляє Земельна ділянка.
У відповідь на запит № 349 від 27.04.2017 Листом від 18.05.2017 № 04/62 в.о. Генерального директора ПАТ «ФАРМАК» повідомлено, що на промисловому майданчику за адресою: АДРЕСА_2 розміщено виробництво фармацевтичне виробництво готових лікарських засобів, виробництво фармацевтичних субстанцій, котельня та складські приміщення. Разом з тим ПАТ «ФАРМАК» впроваджує інвестиційний проект виробництва активних фармацевтичних інградієнтів в м. Шостка, куди поступово буде переноситься хімічне виробництво. На сьогодні здійснено будівництво першої черги інвестиційного проекту та впроваджено трансфер технології частини виробництв субстанцій. Подальше будівництво в м. Шостка буде продовжувати у відповідності з фінансовими можливостями компанії».
Отже, на основному промисловому майданчику за адресою АДРЕСА_2 ще залишаються виробництва фармацевтичних субстанцій, а також здійснюється виробництво по виготовленню готових лікарських форм у відповідності з вимогами стандартів GMP.
Тому, після отримання даного листа від ТОВ «Виробничо-технічна агенція» стало зрозуміло, що будівництво Об'єкту на Земельній ділянці є неможливим через незалежні від ТОВ «Оболоньторгстандарт» причини, поки ПАТ «ФАРМАК» не виконає вимоги щодо перенесення із зазначеної земельної ділянки санітарної зони площею 1 000 кв.м.
ТОВ «Оболоньторгстандарт» посилається на те, що довгий час вело перемовини з ПАТ «ФАРМАК» щодо винесення промислового майданчика за межі міста Києва, та паралельно співпрацювало з Департаментом містобудування та архітектури КМДА щодо внесення змін в проект Генерального плану міста Києва для врахування інтересів Проекту.
Крім того, з метою реалізації проекту, залучення партнерів, інвесторів для можливості реалізації проекту, а як наслідок - виконання умов Договору № 15/11/16 та реалізації проекту, ТОВ «Оболоньторгстандарт» прийнято рішення структурувати активи, таким чином, щоб зручно залучити інвестора, розмежувавши діяльність ТОВ «Оболоньторгстандарт» та активів на вказаній земельній ділянці. У зв'язку з вище зазначеним, майно ТОВ «Оболоньторгстандарт» було передано в статутний капітал окремої компанії, що дає можливість залучати інвестора тільки в реалізацію цього проекту, зокрема відповідач укладає договір № 15/05 від 15.08.2024 з ТОВ «Рентакс».
В подальшому, ТОВ «Рентакс» укладає з Комунальною організацією «Інститут Генерального плану м. Києва» (КО «КИЇВГЕПЛАН») Договір № 46/КП-24 від 02.10.2024 по підготовці анотованого звіту щодо комплексної містобудівної оцінки та прогнозу використання земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .
На виконання умов зазначеного договору КО «КИЇВГЕПЛАН» розроблено Містобудівну оцінку та прогноз використання території по АДРЕСА_1.
З урахуванням зазначеного, відповідач стверджує, що ТОВ «Рентакс» почало збирати вихідні дані, прийняло до вивчення та опрацювання усієї проектної документації, яка була розроблена щодо даної земельної ділянки, займалось вивченням перспектив прилеглих земельних ділянок, тобто ТОВ «Рентакс» перебувало в максимальному процесі виконання Договору № 15/05 від 15.08.2024, який укладено між ТОВ «Рентакс» та ТОВ «Оболоньторгстандарт», що вказує на добросовісну підготовку до реалізації своїх зобов'язань інвестора. Такими діями ТОВ «Рентакс» одночасно сприяло і виконанню Договору № 15/11/16, укладеного між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та ОСОБА_1 . З урахуванням факту вчиненням всіх необхідних дій по проведенню девелоперської діяльності (збору вихідних даних, перевіркою перспектив здійснення будівництва Об'єкту) вбачається факт відсутності фраудаторності правочину ТОВ «Оболоньторгстандарт» щодо передачі активів в статутний капітал ТОВ «Рентакс», а ще одне підтвердження пошуку можливостей виконання умов Договору № 15/11/16 ТОВ «Оболоньторгстандарт» - виділення активів під проект будівництва Об'єкту шляхом створення ТОВ «Рентакс», який вчиняв всі необхідні правочини для добросовісного виконання інвестиційної угоди з ТОВ «Оболоньторгстандарт».
Водночас суд критично оцінює вищезазначені доводи сторони відповідача, оскільки обставини, наведені відповідачем свідчать про те, що будівництво житлового комплексу загальною площею не менше 70 000,00 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 можливе лише за умови передислокації промислового майданчика № 1 АТ «ФАРМАК» за межі міста Києва. Оскільки ні по спливу 36 місяців з дати укладення Угоди між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Оболоньторгстандарт» від 15.11.2016, ні під час судового розгляду даної справи межі СЗЗ промислового майданчика № 1 АТ «ФАРМАК» так і не були змінені, то суд доходиться висновку про неможливість будівництва Об'єкта, тобто житлового комплексу загальною площею не менше 70 000,00 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 .
Більше того, про наявність СЗЗ промислового майданчика № 1 АТ «ФАРМАК» відповідачу було достеменно відомо до укладення Договору № 15/11/16, тобто дану обставину не можна вважати такою, що виникла під час виконання відповідачем своїх зобов'язань за Договором № 15/11/16 і не могла бути ним об'єктивно врахована при укладенні договору. Суд презюмує, що взявши на себе зобов'язання збудувати у 36 місяців з дати укладення Угоди між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Оболоньторгстандарт» від 15.11.2016 Об'єкт (житловий комплекс), відповідач повинен був врахувати наявність такої важливої обставини.
Також відповідач посилається на те, що позивач безпідставно ототожнює затримку будівництва з його неможливістю, оскільки ТОВ «Оболоньторгстандарт» продовжує вживати заходів для реалізації проекту, а відтак підстави для застосування п. 2.4 Договору № 15/11/16 відсутні.
Разом з тим, Договором № 15/11/16 встановлено конкретний строк виконання зобов'язання з будівництва Об'єкта - 36 місяців з дати укладення Угоди між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Оболоньторгстандарт» від 15.11.2016, тобто до 16.11.2019 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
За змістом ст. ст. 610, 612 ЦК України невиконання зобов'язання у встановлений строк є його порушенням, а боржник вважається таким, що прострочив.
Строк виконання ТОВ «Оболоньторгстандарт» зобов'язання за Договором № 15/11/16 минув ще 16.11.2019, тобто понад п'ять років тому. Відтак посилання відповідача на «затримку» як тимчасову обставину позбавлене правового підґрунтя: після спливу строку виконання йдеться про прострочення, а не про затримку.
Також суд враховує те, що будівництво не розпочато, споруди, на місці яких відповідно до Договору № 15/11/16 мав будуватись Об'єкт, 09.08.2024 року відчужені на користь ТОВ «Рентакс» шляхом державної реєстрації права власності на підставі акту приймання-передачі від 08.08.2024. Жодного дозволу на будівництво, рішення про знесення споруд матеріали справи не містять. Санітарно-захисна зона АТ «Фармак» не усунута, що унеможливлює отримання дозволу на будівництво житла на відповідній земельній ділянці.
Крім того, після реєстрації права власності на Споруди за ТОВ «Рентакс» відповідач об'єктивно позбавлений можливості їх знести та розпочати будівництво Об'єкта без участі нового власника. Водночас ТОВ «Рентакс» не є стороною Договору № 15/11/16 і не несе жодних зобов'язань перед ОСОБА_1 .
Відповідач зобов'язаний був діяти добросовісно (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Добросовісна поведінка передбачає, що сторона не вчиняє дій, які унеможливлюють виконання зобов'язання перед контрагентом або суттєво погіршують його становище.
Суд також критично оцінює вищезазначені посилання відповідача на вжиття всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання Договору № 15/11/16. Вчинені відповідачем дії та отримані документи свідчать виключно про наміри останнього, але не про реальну правову та фактичну можливість виконання зобов'язання у визначений Договором № 15/11/16 спосіб. Намір збудувати об'єкт нерухомості та юридична можливість його збудувати є різними категоріями. За відсутності права розпоряджатись Спорудами, наявності чинної санітарно-захисної зони та відсутності будь-якої дозвільної документації жодний намір не перетворює фактичну неможливість на «затримку» у правовому розумінні.
Відповідач в обґрунтування відсутності вини посилається на воєнний стан, режим карантину, спричиненого пандемією COVID-19 і неможливість у зв'язку з цим залучення інвесторів. Стверджує, що якщо позивач вважає, що відповідач «винний» у несвоєчасному будівництві, то він зобов'язаний конкретизувати, які саме дії або бездіяльність відповідача стали причиною неможливості будівництва. Жодних таких конкретних дій чи бездіяльності позивач не зазначає, обмежуючись загальною тезою «не побудував - отже винний», що не відповідає вимогам ст. 614 ЦК України та принципам цивільної відповідальності.
Втім, в силу положень ч. 2 ст. 614 ЦК України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Факт невиконання ТОВ «Оболоньторгстандарт» зобов'язання зі здійснення будівництва Об'єкта у строк до 16.11.2019 встановлено судом та визнається самим відповідачем. Отже, саме на ТОВ «Оболоньторгстандарт» покладено обов'язок доведення відсутності вини шляхом надання доказів того, що воно вжило всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов'язання. Натомість твердження відповідача про те, що позивач зобов'язаний конкретизувати винні дії відповідача, є прямим перекладанням цього обов'язку на протилежну сторону, що суперечить ч. 2 ст. 614 ЦК України.
Крім того, згідно з пунктом 3.2 Договору № 15/11/16 сторони встановили спеціальний порядок підтвердження обставин непереборної сили, зокрема сторона, яка не може виконувати зобов'язання, повинна повідомити про це іншу сторону протягом 5-денного строку після появи відповідних обставин з підтвердженням висновком Торгово-промислової палати України. Пунктом 3.2 Договору прямо передбачено, що несвоєчасність або відсутність такого повідомлення позбавляє сторону права посилатися на зазначені обставини як підставу неможливості виконувати зобов'язання.
До матеріалів справи не долучено жодного доказу направлення позивачу відповідних повідомлень та висновку Торгово-промислової палати України щодо зазначених обставин. За таких умов, у силу прямої вказівки п. 3.2 Договору, укладеного самим відповідачем, ТОВ «Оболоньторгстандарт» позбавлене права посилатися на воєнний стан та пандемію COVID-19 у цьому спорі.
Суд також звертає увагу на хронологічну невідповідність позиції відповідача. Строк виконання зобов'язання з будівництва Об'єкта сплив 16 листопада 2019 року. Карантин у зв'язку з пандемією COVID-19 введено в Україні 12 березня 2020 року, тобто вже після закінчення строку, визначеного Договором. Воєнний стан введено 24 лютого 2022 року, тобто через два роки після спливу строку. Таким чином, ані пандемія, ані воєнний стан не могли стати причиною несвоєчасного виконання зобов'язання, строк якого сплив до виникнення цих обставин. Відповідач припустився прострочення виконання ще до настання наведених ним обставин.
Відповідно до п. 1.4 та п. 1.5 Договору № 15/11/16 після укладення Угоди Сторона 1 здійснює забудову Земельної ділянки вільно на власний розсуд та здійснює фінансування у повному обсязі всього комплексу робіт, пов'язаних з будівництвом та введенням в експлуатацію Об'єкта.
Пунктом 4.5 Договору визначено, що жодна із Сторін не має права передавати свої права за цим Договором третій особі без згоди іншої Сторони цього Договору.
Таким чином, умовами Договору визначено, що фінансування будівництва здійснюється виключно ТОВ «Оболоньторгстандарт» без будь-яких умов щодо обов'язкового залучення зовнішніх інвесторів. Труднощі із залученням інвесторів є комерційним ризиком підприємницької діяльності відповідача, який охоплюється поняттям підприємницького ризику та не може слугувати підставою для звільнення від виконання договірного зобов'язання.
Відповідач також стверджує про порушення позивачем власних зобов'язань за Договором № 15/11/16, що також є фактором перешкоди, оскільки ініціювання судових процесів є сигналом потенційному інвестору, що активи перебувають у судовому спорі. Саме внаслідок виявлення судового спору ТОВ «Рентакс» розірвало ділові відносини з ТОВ «Оболоньторгстандарт» по проекту.
Відповідно до п. 1.2.3 Договору № 15/11/16 Сторона 2 та/або будь яка афілійована чи підконтрольна Стороні 2 Особа зобов'язується не ініціювати будь-яких спорів і не подавати будь-яких позовів щодо Споруд та Земельної ділянки.
Водночас суд зауважує, що буквальне тлумачення п. 1.2.3 у системному зв'язку з п. 1.2 Договору свідчить, що заборона ініціювати спори щодо Споруд та Земельної ділянки стосується конкретного зобов'язання позивача щодо врегулювання судового спору у справі № 910/8139/16 та не перешкоджання придбанню Споруд відповідачем. Це зобов'язання позивач виконав у повному обсязі, що підтверджується ухвалою Вищого господарського суду України від 16.11.2016 у справі № 910/8139/16.
Отже заборона ініціювати спори щодо Споруд та Земельної ділянки, передбачена п. 1.2.3 Договору № 15/11/16, вичерпала свою дію після виконання позивачем зобов'язань на відповідному етапі і не поширюється на майбутні спори щодо захисту договірних прав позивача. Судові спори, ініційовані позивачем після серпня 2024 року, є наслідком дій самого відповідача (відчуження Споруд без забезпечення прав позивача) і становлять реалізацію його конституційного права на судовий захист (ст. 55 Конституції України).
Крім того, відповідач не довів, що зазначені судові спори фактично унеможливили проведення будівництва Об'єкту, зокрема будівництво не розпочиналось з 2016 року, СЗЗ АТ «Фармак» залишається незалежно від наявності судових спорів, дозвіл на будівництво відсутній.
З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про наявність вини відповідача у розумінні п. 2.4 Договору № 15/11/16 та ч. 1 ст. 614 ЦК України. Вина ТОВ «Оболоньторгстандарт» підтверджується конкретними діями та бездіяльністю, а саме: прийняттям на себе зобов'язання збудувати Об'єкт за наявності наперед відомої регуляторної перешкоди - санітарно-захисної зони АТ «Фармак», без вжиття дієвих заходів для її усунення протягом понад п'яти років; ненаправленням позивачу повідомлень про обставини непереборної сили у строк та в порядку, визначеному п. 3.2 Договору, що відповідно до умов самого Договору позбавляє відповідача права посилатися на ці обставини; відчуженням Споруд на користь ТОВ «Рентакс» без повідомлення позивача та без забезпечення його договірних прав, внаслідок чого відповідач позбавив себе можливості виконати основне зобов'язання за п. 1.6 Договору. Сукупність зазначених дій та бездіяльність свідчить про те, що ТОВ «Оболоньторгстандарт» не вжило всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов'язання, що є визначенням вини за ч. 1 ст. 614 ЦК України.
За таких обставин суд дійшов висновку, що у ОСОБА_1 виникло право вимоги на підставі п. 2.4 Договору № 15/11/16. При цьому, пункт 2.4 Договору надає позивачу право вибору між грошовою компенсацією та передачею іншої аналогічної рівноцінної нерухомості, що належить Стороні 1. Водночас позивач обрав форму грошової компенсації.
Щодо розміру заявленої грошової компенсації, суд враховує, що відповідно до п. 2.4 Договору № 15/11/16 з урахуванням Додаткової угоди № 1 від 03.12.2018, грошова компенсація визначається як ринкова вартість 3,5% Площі Об'єкта, де «Площа Об'єкта» - це корисна площа всіх основних та допоміжних приміщень в Об'єкті, що можуть бути предметом цивільного обігу. Таким чином, предметом оцінки є ринкова вартість 3,5% сукупної корисної площі Об'єкта - житлового комплексу загальною площею не менше 70 000 кв. м, корисною площею не менше 56 000 кв. м.
На підтвердження розміру вимог позивачем надано висновок експертів № 24-03/25 за результатами проведення комплексної судової економічної та оціночно-будівельної експертизи від 24.03.2025 (надалі-Висновок). Суд досліджує Висновок як письмовий доказ у справі відповідно до ст. 95 ЦПК України та оцінює його за критеріями належності, допустимості та достовірності (ст. 89 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1, 6 ст. 106 ЦПК України учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення. Експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має ті самі права і обов'язки, що й експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду.
Згідно з Висновком 3,5% Площі Об'єкта становить 2 509 кв. м, здійснено розрахунок вартості квартир різних розмірів, комерційних приміщень та паркомісць з урахуванням класу запланованого ЖК «Амстердам» станом на 30.12.2024, проведено порівняльний аналіз вартості аналогічних об'єктів по кварталах та районах міста Києва. Методологія Висновку ґрунтується на порівняльному підході з урахуванням характеристик запланованого Об'єкта відповідно до параметрів, визначених Договором № 15/11/16. Суд зазначає, що оцінка об'єкта, який не збудований, є об'єктивно вимушеною, оскільки вона зумовлена саме неправомірною бездіяльністю відповідача, внаслідок якої Об'єкт так і не було побудовано. При цьому, відповідач не може отримати переваги від власного порушення, посилаючись виключно на відсутність збудованого Об'єкта як підставу для неможливості визначення розміру грошової компенсації.
Суд бере до увагу те, що відповідач не надав жодного контррозрахунку, не заявив клопотання про призначення судової експертизи для спростування розміру вимог позивача та не надав висновку експерта, складеного на його замовлення.
У зв'язку з цим суд враховує, що на підставі ст. ст. 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідач свою позицію щодо іншого розміру грошової компенсації доказами не підтвердив. Відтак, суд приймає розмір грошової компенсації, визначений висновком експертів № 24-03/25 від 24.03.2025, у розмірі 227 925 399,00 грн.
Беручи до уваги встановлені обставини справи, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та стягнення з ТОВ «Оболоньторгстандарт» грошової компенсації за Договором № 15/11/16 від 15.11.2016 у розмірі 227 925 399,00 грн на підставі п. 2.4 Договору № 15/11/16 від 15.11.2016.
Щодо посилань відповідача на врахування тієї обставини, що позовна вимога ОСОБА_1 заявлена після спливу загального строку позовної давності, який почав свій перебіг 17.11.2019 і закінчився 17.11.2022 року, суд зазначає наступне.
Згідно зі ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до вимог ст. 257 ЦК України, загальна позовна давність установлюється тривалістю у три роки.
За правилами ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Виходячи з вимог ст. 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду.
Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості.
І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем.
Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України, за загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
Частиною 5 статті 261 ЦК України визначено, що за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
Суд зауважує, що відповідач не звернувся із заявою про застосування строку позовної давності, а лише просив врахувати зазначені обставини при розгляді справи, що не є належною заявою про застосування позовної давності у розумінні ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України.
Навіть якщо вважати позицію відповідача належною заявою про застосування строку позовної давності, суд зазначає, що позовна давність не спливла з таких підстав. Право вимоги за п. 2.4 Договору № 15/11/16 є самостійним і виникає не зі спливом строку будівництва (16.11.2019), а з моменту настання умов п. 2.4 та пред'явлення вимоги.
Конкретною обставиною, що унеможливила виконання Договору № 15/11/16 у первісній формі, є відчуження Споруд на користь ТОВ «Рентакс», яке відбулась у серпні 2024 року. Позов подано позивачем у квітні 2025 року, отже на момент звернення до суду трирічний строк позовної давності не сплив.
На підставі вищевикладеного, беручи до уваги належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок у їх сукупності, суд вважає, що позов ОСОБА_1 про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» грошової компенсації за договором № 15/11/16 від 15.11.2016 у розмірі 227 925 399,00 грн є обґрунтованим та підлягає задоволенню.
Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, судові витрати позивача по сплаті судового збору в розмірі 15 140 грн стягуються на його користь з відповідача.
Керуючись ст. 1-18, 76-89, 141, 263-265, 267, 352, 354 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» про стягнення боргу задовольнити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» на користь ОСОБА_1 грошову компенсацію за Договором № 15/11/16 від 15.11.2016 у розмірі 227 925 399 (двісті двадцять сім мільйонів дев'ятсот двадцять п'ять тисяч триста дев'яносто дев'ять) грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 15 140 (п'ятнадцять тисяч сто сорок) грн.
Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне найменування сторін по справі:
позивач - ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 ;
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт», м. Київ, Набережно-Рибальська дорога, 3, прим. 9.1, ЄДРПОУ 38744843.
Суддя Я.К. Левицька