20.05.2026м. СумиСправа № 920/165/26
Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В.,
за участю секретаря судового засідання Шишло Н.С.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/165/26
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Адамант-Суми» (вул. Кутовська, буд. 20, оф. 4, кімн. 1, м. Суми, 40000)
до відповідача Сумської міської ради (майдан Незалежності, буд. 34/1, м. Суми, 40030)
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,
представники учасників справи:
від позивача - Грищук Д.В.
від відповідача - Ромась І.М.
Позивач подав позовну заяву, в якій просить суд визнати укладеною між ТОВ “Адамант-Суми» та Сумською міською радою, в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткову угоду від 11.03.2025 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.12.2015, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав за № 2359514.
Ухвалою від 19.02.2026 Господарський суд Сумської області відкрив провадження у справі № 920/165/26; призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 19.03.2026, 10:50; надав відповідачу п'ятнадцятиденний строк з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву; надав позивачу семиденний строк з дня отримання відзиву на позовну заяву для подання відповіді на відзив; надав відповідачу семиденний строк з дня отримання відповіді на відзив для подання заперечення.
17.03.2026 відповідач подав відзив на позовну заяву (вх. № 1179 від 17.03.2026), в якому просить суд поновити строк на подання відзиву на позовну заяву, відмовити у задоволенні позову. Відповідач зазначає, що позивач просить продовжити дію договору на п'ять років, хоча попередня угода продовжувала термін дії договору на 4 роки 7 місяців 26 днів. Крім цього, інші умови позивач залишає без змін, що суперечить абз. 3 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі».
У судовому засіданні 19.03.2026, за участю представників сторін, суд постановив протокольну ухвалу про продовження відповідачу строку для подання відзиву на позовну заяву, прийняття відзиву до розгляду, відкладення підготовчого засідання у справі на 02.04.2026, 14 год. 15 хв.
26.03.2026 позивач подав відповідь на відзив (вх. № 1516 від 26.03.2026), в якій підтримує позовні вимоги. Позивач зазначає, що рішення відповідача про поновлення або відмову у поновленні договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, а позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі, зокрема сплачувати платежі з оренди. Позивач, за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, має "правомірні очікування" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Ухвалою від 31.03.2026 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 09.04.2026, 14:15; задовольнив заяву представника відповідача (вх. № 1440 від 30.03.2026) про участь у судових засіданнях у справі 920/165/26 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
09.04.2026 позивач подав заяву (вх. № 1902 від 09.04.2026) про проведення підготовчого засідання без участі представника позивача.
У судовому засіданні 09.04.2026, за участю представника відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до розгляду по суті на 05.05.2026 о 14 год 30 хв.; забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні 05.05.2026 о 14 год. 30 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку ЄСІТС.
05.05.2026 позивач подав заяву (вх. № 2357 від 05.05.2026), в якій просить суд відкласти розгляд справи, у зв'язку з неможливістю явки представника у судове засідання.
У судовому засіданні 05.05.2026, за участю представника відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про відкладення судового засідання з розгляду справи по суті на 20.05.2026 о 12 год 30 хв.; забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні 20.05.2026 о 12 год. 30 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку ЄСІТС.
Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подання доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарський суд, в межах наданих йому повноважень, створив належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.
22.12.2015 між сторонами укладений договір оренди земельної ділянки за умовами якого позивачу в оренду передана земельна ділянка кадастровий номер 5910136300:02:009:0004 загальною площею 0,14 га під будівництво адміністративно-торгівельного розважального комплексу за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12/1, .
Відповідно до п. 2.2. договору, він укладений строком до 29.09.2020. По закінченню строку, на який було укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренду, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за позивачем зареєстроване право власності на об'єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці кадастровий номер 5910136300:02:009:0004 (дата реєстрації права - 10.09.2013).
Рішенням від 10.02.2021 у справі № 920/1139/20, яке набрало законної сили, Господарський суд Сумської області позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Адамант-Суми» до Сумської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки задовольнив повністю, визнав укладеною додаткову угоду від 21.08.2020 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.12.2015, згідно з якою договір продовжений на той самий строк (до 26.05.2025 року - 4 роки 7 місяців 26 днів або 1700 днів) і на тих самих умовах, що визначені у договорі.
11.03.2025 позивач звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, із заявою щодо укладення договору на новий строк терміном на 10 років. Проект додаткової угоди до матеріалів справи позивач не подав. Водночас, у судовому засіданні 20.05.2026 представник відповідача підтвердив, що до заяви був доданий проект додаткової угоди про продовження терміну дії договору оренди строком на 5 років, як позивач просить у позовній заяві.
Листом від 14.03.2025 відповідач повідомив позивача, що відповідне питання буде винесене на розгляд постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради. Після прийняття рішення Сумської міської ради позивача буде повідомлено додатково.
В обґрунтування позовних вимог, з посиланням на ст. 33 Закону України "Про оренду землі", позивач зазначає, що рішення відповідача про поновлення або відмову у поновленні договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, а позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі, зокрема сплачувати платежі з оренди, тому має "правомірні очікування" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди.
Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є, зокрема договори та інші правочини. Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі"; далі - Закон про оренду землі).
Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, суд враховує правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21 та зазначає таке.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діє нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.
Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.
Імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Таким чином, якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо зміни істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Суд встановив, що у встановлений договором та законом строк позивач звернувся до відповідача із заявою від 11.03.2025 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий термін - 5 років.
Докази прийняття відповідачем рішення за результатами розгляду заяви позивача у встановлений законом строк відсутні.
Водночас, згідно з додатковою угодою, що визнана укладеною за рішенням суду у справі № 920/1139/20, договір був продовжений на строк до 26.05.2025 року - 4 роки 7 місяців 26 днів або 1700 днів.
Тобто, позивач 11.03.2025 запропонував відповідачу укласти договір на новий строк на змінених умовах щодо строку дії договору (5 років). За приписами ст. 15 Закону строк дії договору оренди є його істотною умовою.
Згоду на укладення договору оренди на змінених умовах (зокрема щодо строку його дії) відповідач не надавав.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду у постанові від 28 січня 2025 року у справі № 914/1025/24 саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови оренди, а за відсутності рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.
Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 915/2586/20, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Виходячи із системного аналізу положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору. Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з визначеним орендодавцем переможцем земельних торгів.
Натомість в будь-якому разі навіть визнання судом незаконним рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди землі не може означати досягнення між орендарем та орендодавцем згоди щодо істотних умов такого договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
Як вже зазначив суд, стаття 33 Закону в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, визначає наслідком недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору припинення переважного право орендаря на укладення договору оренди землі.
Крім цього, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за позивачем зареєстроване право власності на об'єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці кадастровий номер 5910136300:02:009:0004 (дата реєстрації права - 10.09.2013).
За змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.
Суд встановив, що запропонована позивачем редакція додаткової угоди не містить умов, передбачених статтею 33 Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".
За викладених обставин суд відмовляє у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю “Адамант-Суми» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки щодо його поновлення та продовження строком на п'ять років на тих самих умовах.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст. 2, 13, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити.
2. Відповідно до ст. 241, 256, 257 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.
Повне рішення складене та підписане суддею 22.05.2026.
СуддяД.В. Вдовенко