Справа № 357/7646/19 Головуючий у суді І інстанції Бондаренко О.В.
Провадження № 22-ц/824/9/2026 Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.
13 травня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Голуб С.А.,
суддів: Борисової О.В., Таргоній Д.О.,
за участю секретаря судового засідання - Гладкої І.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 23 лютого 2021 року у справі за позовом приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Пролісок», фермерського господарства «Дари Ланів», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсними договорів оренди землі, скасування рішень про державну реєстрацію права оренди, витребування земельних ділянок із чужого володіння та користування, внесення змін до договору оренди землі,
У липні 2019 року приватне орендне сільськогосподарське підприємство «Сидори» (далі - ПОСП «Сидори») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Пролісок» (далі - ФГ «Пролісок»), фермерського господарства «Дари ланів» (далі - ФГ «Дари Ланів»), державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М.О. (далі - державний реєстратор Ілюшина М.О.) про визнання недійсними договорів оренди землі, скасування рішень про державну реєстрацію права оренди, витребування земельних ділянок із чужого володіння та користування, внесення змін до договору оренди землі.
Позов обґрунтований тим, що 09 вересня 2013 року між ПОСП «Сидори» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 37, за яким останній передав в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,851 га з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032, розташовану в межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
Державна реєстрація права оренди за ПОСП «Сидори» проведена державним реєстратором Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н.В. згідно рішення від 19 травня 2014 року за індексним номером 13152734.
За скаргою, поданою ОСОБА_1 та іншими особами до Міністерства юстиції України 28 лютого 2018 року, наказом № 728/5 від 15 березня 2018 року Міністерство скасувало рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 за ПОСП «Сидори».
З відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ПОСП «Сидори» стало відомо, що орендована ним у ОСОБА_1 земельна ділянка передана в оренду іншій особі - товариству з обмеженою відповідальністю «Еліта-2010» (далі - ТОВ «Еліта-2010»), про що був укладений договір оренди землі № 9 від 05 березня 2018 року, право оренди за яким зареєстроване відповідно до рішення державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав»Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди за індексним номером 40138641 від 15 березня 2018 року.
У зв'язку з порушенням прав ПОСП «Сидори», як законного орендаря земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032, та неможливістю відновити державну реєстрацію свого права оренди на неї в Державному реєстрівнаслідок укладення ОСОБА_1 договору оренди землі з іншим орендарем, позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним цього договору оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 за ТОВ «Еліта-2010» (справа № 357/9210/18).
Після звернення до суду відповідачі ОСОБА_1 та ТОВ «Еліта-2010», з метою ускладнення виконання судового рішення у справі № 357/9210/18 та відновлення ПОСП «Сидори» державної реєстрації свого права оренди на його підставі, уклали договір про розірвання укладеного між ними договору оренди землі від 05 березня 2018 року, після чого ОСОБА_1 здійснив поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032.
26 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дуднік І.В. була посвідчена заява ОСОБА_1 про розподіл земельної ділянки, зареєстрована за реєстровим № 3060. При цьому ОСОБА_1 не вчинив жодних дій щодо отримання від ПОСП «Сидори», як законного орендаря земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032, згоди на проведення її розподілу, не повідомив позивача про свій намір здійснити поділ і не погодив технічну документацію із землеустрою щодо поділу із орендарем.
На підставі зазначеної заяви ОСОБА_1 07 грудня 2018 року державним кадастровим реєстратором відділу у Білоцерківському районі міськрайонного управління у Білоцерківському районі та м. Білій Церкві Головного управління Держгеокадастру у Київській області були прийняті рішення про:
- скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номеру цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру;
- державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 загальною площею 1,4255 га та державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 загальною площею 1,4255 га, які утворились внаслідок поділу.
У подальшому державним реєстратором Ілюшиною М.О. були прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані внаслідок поділу спірні земельні ділянки за ОСОБА_1 , а саме: на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 площею 1,4255 га з індексним номером 44546611 від 11 грудня 2018 року; на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 площею 1,4255 га з індексним номером 44546733 від 11 грудня 2018 року.
10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклав із ФГ «Пролісок» договір оренди № 12С щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 та із ФГ «Дари Ланів» договір оренди № 12С щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109.
14 грудня 2018 року той же державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди за ФГ «Пролісок» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 за індексним номером 44611749 та про державну реєстрацію права оренди за ФГ «Дари Ланів» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 за індексним номером 44610312.
Позивач вказував, що всупереч вимогам чинного законодавства України поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 було здійснено без погодження з ПОСП «Сидори», як її законного орендаря, та виключно з метою приховання юридичного факту наявності у підприємства дійсного права оренди на неї і перешкоджання йому у відновленні державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відтак, за наявності дійсного договору оренди з ПОСП «Сидори», який поширює свою дію на поділені земельні ділянки з кадастровими номерами: 3220486000:04:010:0113 та 3220486000:04:010:0109, ОСОБА_1 не мав права передавати їх в оренду ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари Ланів» і при укладанні оспорюваних договорів порушив права позивача. Відповідно, у державного реєстратора Ілюшиної М.О. не було правових підстав для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари Ланів».
Таким чином, станом на сьогоднішній день має місце грубе порушення прав та інтересів підприємства, як єдиного законного орендаря земельних ділянок з кадастровими номерами: 3220486000:04:010:0113 та 3220486000:04:010:0109.
Посилаючись на зазначені обставини та з урахуванням поданої заяви про уточнення позовних вимог від 16 березня 2020 року, позивач просив суд:
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 12С від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Пролісок» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 загальною площею 1,4255 га;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 12С від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Дари Ланів» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 загальною площею 1,4255 га;
- скасувати рішення державного реєстратора Ілюшиної М.О. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 загальною площею 1,4255 га, індексний номер 44611749 від 14 грудня 2018 року;
- припинити право оренди ФГ «Пролісок» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 загальною площею 1,4255 га, що виникло на підставі договору оренди землі № 12С від 10 грудня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Пролісок»;
- скасувати рішення державного реєстратора Ілюшиної М.О. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 загальною площею 1,4255 га, індексний номер 44610312 від 14 грудня 2018 року;
- припинити право оренди ФГ «Дари Ланів» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 загальною площею 1,4255 га, що виникло на підставі договору оренди землі № 12С від 10 грудня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Дари Ланів»;
- витребувати із незаконного володіння та користування ФГ «Пролісок» на користь ПОСП «Сидори» земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 загальною площею 1,4255 га, розташовану у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області;
- витребувати із незаконного володіння та користування ФГ «Дари Ланів» на користь ПОСП «Сидори» земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 загальною площею 1,4255 га, розташовану у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області;
- внести зміни до договору оренди землі № 37 від 09 вересня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПОСП «Сидори», шляхом його викладення у наведеній позивачем редакції;
стягнути солідарно з відповідачів на його користь понесені судові витрати.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 23 лютого 2021 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погодившись з вказаним судовим рішенням, 02 квітня 2021 року позивач в особі представника - адвоката Тетері С.І. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив зупинити апеляційне провадження до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 357/3844/20, скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги та змінити розподіл судових витрат, стягнувши у рівних частинах з відповідачів понесені судові витрати у розмірі 42 892,51 грн (а.с. 126-136, т. 2).
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, зробив висновки, які не відповідають обставинам справи, та неправильно застосував норми матеріального права.
Вказував, що суд дійшов помилкового висновку про відсутність порушених прав чи інтересів позивача, хибно ототожнивши державну реєстрацію договору оренди землі із державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку, внаслідок чого безпідставно вважав, що договір оренди землі № 37 від 09 вересня 2013 року не набрав чинності.
Наголошує, що після 01 січня 2013 року чинність договору оренди землі визначається моментом його підписання, а не моментом державної реєстрації права оренди (постанови Верховного Суду у справах № 912/3294/18, № 912/3295/18, № 291/421/17, № 291/422/17, № 291/426/17).
Звертає увагу, що саме по собі скасування права оренди не призводить до недійсності договору оренди землі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2018 року у справі № 823/378/16).
Вважає, що суд залишив поза увагою, що на момент укладення договору оренди землі із відповідачем, проведення його державної реєстрації було неможливим через зміни в законодавстві, а тому помилково витлумачив пункт 37 договору, який слід вважати таким, що встановлює набрання ним чинності з моменту лише підписання сторонами.
Посилається на те, що відсутність відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право оренди позивача не позбавляє його права оспорювати укладені договори оренди з іншим орендарем.
Вважає помилковими висновку суду про те, що державний реєстратор є неналежним відповідачем, оскільки він не діяв у відповідності до приписів Закону № 1952-IV та Порядку № 1127 від 25 грудня 2015 року (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 червня 2018 року у справі № 361/4307/16-ц).
Також не погоджується із висновком суду щодо того, що поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032, яка була передана в оренду позивачу, унеможливлює захист його прав, оскільки такі висновки не відповідають приписам частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду у справах № 367/2022/15-ц та № 922/2723/17.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 14 червня 2021 року відкрито апеляційне провадження у справі № 357/7646/19.
25 червня 2021 року представник ОСОБА_1 - адвокат Марценюк Л.А. надіслала відзив на апеляційну скаргу, у якому проти доводів апеляційної скарги заперечила, просила залишити її без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, а також стягнути з позивача витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 12 500,00 грн (а.с. 161-171, т. 2).
29 червня 2021 року представник ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари Ланів» - адвокат Косяк В.М. подав відзив на апеляційну скаргу, у якому також проти аргументів апеляційної скарги заперечив, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, а також стягнути з позивача витрати на професійну правничу допомогу у розмірі по 10 000,00 грн на користь кожного із зазначених відповідачів (а.с. 1-12, т. 3).
Ухвалою Київського апеляційного суду від 08 липня 2021 року закінчено проведення підготовчих дій та призначено справу до судового розгляду у відкритому судовому засіданні з повідомленням її учасників.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 04 серпня 2021 року апеляційне провадження у справі № 357/7646/19 було зупинено до набрання законної сили рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 14 квітня 2021 року у справі № 357/3844/20.
Ухвалою Київського апеляційного суду 04 березня 2026 року поновлено апеляційне провадження у справі № 357/7646/19 та призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні з повідомленням учасників справи.
Проте учасники справи усудове засідання не з'явилися та/або явку своїх представників не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, причини неявки до апеляційного суду не повідомляли, тому колегія суддів дійшла висновку, що їх неявка відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзивів на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід частково задовольнити з таких підстав.
Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону ухвалене у справі судове рішення не відповідає.
Суд першої інстанції встановив, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 148106 від 20 січня 2005 року ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку площею 2,851 га з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 та цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташовану на території Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
09 вересня 2013 року між ПОСП «Сидори» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 37, за якими останній передав позивачу в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,851 га з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032, розташовану на території Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
Згідно із пунктом 37 договору оренди землі він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
19 травня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н.В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 13152734, відповідно до якого зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 за ПОСП «Сидори.
28 лютого 2018 року ОСОБА_1 та інші особи звернулись до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (відповідно до частини другої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Розглянувши дану скаргу, Міністерство юстиції України видало наказ № 728/5 від 15 березня 2018 року про задоволення колективної скарги та скасування рішень щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, зокрема, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 травня 2014 року за № 13152734, прийняте державним реєстратором Юхно Н.В.
У липні 2018 року ПОСП «Сидори» звернулося до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області із позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Еліта-2010», державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. про визнання недійсним договору оренди, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, який відповідно до ухвали від 07 вересня 2018 року був прийнятий до розгляду.
З відповіді на запит Головного управління Держгеокадастру у Київській області вбачається, що згідно із Національною кадастровою системою земельна ділянка, зазначена у запиті, була перенесена до архівного шару. В результаті чого земельна ділянка з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 була поділена згідно документацій із землеустрою щодо поділу, яка надійшла по онлайн сервісу з присвоєнням кадастрових номерів: 3220486000:04:010:0113 та 3220486000:04:010:0109.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 липня 2019 року за № 172344943 приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області Дуднік І.В. 26 листопада 2018 року була посвідчена заява ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032, зареєстрована за реєстровим № 3060.
На підставі заяви ОСОБА_1 07 грудня 2018 року державним кадастровим реєстратором відділу у Білоцерківському районі міськрайонного управління у Білоцерківському районі та м. Білій Церкві ГУ Держгеокадастру у Київській області були прийняті рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та проведено державну реєстрацію земельних ділянок з кадастровими номерами: 3220486000:04:010:0113 загальною площею 1,4255 га та 3220486000:04:010:0109 загальною площею 1,4255 га, які утворились внаслідок поділу.
12 грудня 2018 року державним реєстратором Ілюшиною М.О. проведено державну реєстрацію права власності на сформовані внаслідок поділу земельні ділянки за ОСОБА_1 , а саме: на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 площею 1,4255 га прийнято рішення з індексним номером 44546611 від 11 грудня 2018 року; на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 площею 1,4255 га прийнято рішення з індексним номером 44546733 від 11 грудня 2018 року.
10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Пролісок» був укладений договір оренди землі № 12С, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка з кадастровим номером 3220486000:04:010:0113 площею 1,4255 га строком на 10 років.
14 грудня 2018 року даний договір щодо земельної ділянки зареєстрований відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 44611749 державним реєстратором прав на нерухоме майно Ілюшиною М.О.
10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Дари Ланів» був укладений договір оренди землі № 12С, згідно якого в оренду передається земельна ділянка з кадастровим номером 3220486000:04:010:0109 площею 1,4255 га строком на 10 років.
14 грудня 2018 року зазначений договір щодо земельної ділянки зареєстрований відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 44610312 державним реєстратором прав на нерухоме майно Ілюшиною М.О.
19 квітня 2019 року ПОСП «Сидори» звернулось до ОСОБА_1 за допомогою засобів поштового зв'язку із пропозицією (оферта) про внесення змін до договору оренди землі № 37 від 09 вересня 2013 року.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером:3220486000:04:010:0032 за ПОСП «Сидори» була скасована наказом № 728/5 від 15 березня 2018 року, який на час розгляду справи є чинним, що свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваними договорами оренди як на момент реєстрації зазначених договорів, так і на момент пред'явлення позову.
Щодо вимог, заявлених до державного реєстратора Ілюшиної М.О., суд зазначив, що спір у даній справі виник між ПОСП «Сидори», ОСОБА_1 , ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари Ланів», а державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, тому у задоволенні позовних вимог ПОСП «Сидори» до цього державного реєстратора слід відмовити саме із зазначеної підстави.
Колегія суддів не може в повній мірі погодитися із наведеними мотивами суду першої інстанції, враховуючи таке.
За правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб'єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року усправі № 638/2304/17).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21).
Так, відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
При цьому суд застосовує вказані норми матеріального права у редакції, яка існувала на час укладення договору оренди, тобто на 09 вересня 2013 року.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).
Згідно зі статтями 1, 13 Закону № 161-XIV орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консесуальним, строковим та оплатним.
У частині першій статті 14 Закону № 161-XIV визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення оспорюваних договорів оренди від 10 грудня 2018 року) є: 1) об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.
Стаття 17 Закону № 161-XIV передбачає, що об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).
Відповідно до статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення.
У частині третій статті 640 ЦК України визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Разом із цим, у частині п'ятій статті 6 Закону № 161-XIV визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Виходячи з наведеного, використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.
З моменту укладення договору оренди землі у орендодавця виникає зобов'язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а у орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.
Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.
У справі, що переглядається, встановлено, що речове право на спірну земельну ділянку за позивачем на підставі договору оренди землі від 09 вересня 2013 року, укладеного між ПОСП «Сидори»та ОСОБА_1 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н.В. від 19 травня 2014 року за індексним номером 13152734.
Указане рішення державного реєстратора скасовано наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 728/5.
Водночас цей наказ скасований постановою Київського апеляційного суду від 28 січня 2026 року у справі № 357/3844/20, а тому право оренди позивача за договором оренди землі від 09 вересня 2013 року є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ПОСП «Сидори» на спірну земельну ділянку (15травня 2014 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.
Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах зазначала, що орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об'єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.
За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.
Як вбачається з матеріалів справи, у ПОСП «Сидори»право оренди земельної ділянки закінчилося у вересні 2023 року.
Таким чином, станом на дату ухвалення цієї постанови у позивача відсутнє речове право, яке може бути захищене судом, а тому в задоволені його позову до ОСОБА_1 , ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари Ланів» слід відмовити саме з цієї підстави.
У пункті 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 757/23249/17 (провадження № 14-95цс22) вказано, що підставою для звернення до суду є наявність порушеного права, а таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.
Згідно із пунктом 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин (частина четверта статті 376 ЦПК України).
Отже, за результатами розгляду справи по суті суд першої інстанції дійшов правильного по суті висновку щодо відмови у задоволенні позовних вимог, проте мотиви такої відмови є помилковими, що є підставою для зміни оскаржуваного рішення в цій частині шляхом викладу його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України.
Оскільки рішення суду першої інстанції змінюється лише у частині мотивів відмови в позові, підстави для розподілу судових витрат, понесених позивачем у суді першої та апеляційній інстанціях, відповідно до вимог статей 141, 382 ЦПК України відсутні.
Водночас відповідачами заявлені до відшкодування витрати на професійну правничу допомогу, понесені у зв'язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.
Вирішуючи вказані вимоги відповідачів, колегія суддів враховує наступне.
Згідно з пунктом 2 частини другої статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи у разі відмови в позові покладаються на позивача.
До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать зокрема витрати на професійну правничу допомогу (пункт 1 частини третьої статті 133 ЦПК України).
Водночас відповідно до частини дев'ятої статті 141 ЦПК України у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами, або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.
Колегія суддів враховує, що хоча за результатами розгляду спору у позові відмовлено з підстав відсутності у позивача на момент ухвалення постанови чинного речового права (закінчення строку дії оренди), сам спір виник унаслідок послідовних дій відповідачів, передусім орендодавця ОСОБА_1 , спрямованих на усунення позивача від користування земельною ділянкою.
З матеріалів справи вбачається, що право оренди ПОСП «Сидори» було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 травня 2014 року на підставі договору оренди землі від 09 вересня 2013 року. У подальшому, за скаргою ОСОБА_1 та інших осіб, Міністерство юстиції України наказом № 728/5 від 15 березня 2018 року скасувало рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди за позивачем. Як встановлено апеляційним судом, зазначений наказ скасований постановою Київського апеляційного суду від 28 січня 2026 року у справі № 357/3844/20, тобто скарга, наслідком якої стало анулювання реєстрації права оренди позивача, фактично виявилася безпідставною, а реєстрація права оренди підлягала відновленню.
Саме у період дії цього наказу Мін'юсту, який тимчасово позбавив позивача можливості реалізовувати та захищати своє зареєстроване речове право, ОСОБА_1 вчинив подальші юридично значимі дії щодо того самого об'єкта: укладав нові договори оренди, ініціював поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:010:0032 на дві земельні ділянки з кадастровими номерами 3220486000:04:010:0113 та 3220486000:04:010:0109, а також передав їх в оренду іншим орендарям - ФГ «Пролісок» і ФГ «Дари Ланів», з подальшою державною реєстрацією права оренди за ними.
Така поведінка орендодавця об'єктивно створила юридичну та фактичну перешкоду для первинного орендаря у користуванні земельною ділянкою та стала підставою для звернення до суду із цим позовом.
При цьому інші відповідачі ФГ «Пролісок» і ФГ «Дари Ланів» підтримали позицію ОСОБА_1 та заперечували проти позовних вимог, фактично наполягаючи на збереженні за ними зареєстрованих прав оренди, які виникли у період, коли первинне право ПОСП «Сидори» було усунуте з реєстру внаслідок видання наказу Мін'юсту.
Тобто сукупність дій відповідачів (орендодавця та наступних орендарів) зумовила виникнення спору та необхідність судового захисту для позивача.
Суд апеляційної інстанції також враховує, що неможливість надати ефективний судовий захист у межах цієї справи у зв'язку із закінченням строку оренди перебуває у причинному зв'язку з попередніми діями ОСОБА_1 щодо ініціювання скасування державної реєстрації права оренди позивача. Оскільки скасування наказу Мін'юсту, яким було анульовано реєстрацію права оренди, стало можливим лише після завершення розгляду іншого судового провадження (справа № 357/3844/20, постанова від 28 січня 2026 року), затягування в часі відновлення реєстрації права оренди позивача було обумовлене саме створеною відповідачем ситуацією, а не поведінкою позивача.
Таким чином, ОСОБА_1 , ініціювавши усунення права оренди позивача та здійснивши у цей час розпорядження щодо об'єкта оренди (його поділ та передачу в оренду), фактично сформував умови, за яких судовий захист, навіть у разі підтвердження дійсності права позивача, став неможливим через сплив строку дії договору.
За таких обставин колегія суддів доходить висновку, що спір виник унаслідок неправильних дій відповідачів у розумінні частини дев'ятої статті 141 ЦПК України, а тому слід відмовити в задоволенні заяв ОСОБА_1 , ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари Ланів» про стягнення судових витрат з позивача й покласти відповідні витрати на відповідачів.
Керуючись статтями 367 - 369, 372, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» задовольнити частково.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 23 лютого 2021 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 23 лютого 2021 року залишити без змін.
У задоволенні заяв ОСОБА_1 , фермерського господарства «Пролісок», фермерського господарства «Дари Ланів» про стягнення судових витрат з приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори»відмовити.
Судові витрати ОСОБА_1 , фермерського господарства «Пролісок», фермерського господарства «Дари Ланів», пов'язані із розглядом справи, покласти на цих сторін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 19 травня 2026 року.
Головуючий С.А. Голуб
Судді: О.В. Борисова
Д.О. Таргоній