ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
30.04.2026Справа № 910/11277/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., розглянувши матеріали справи
за позовом ОСОБА_1
до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум»
про визнання недійсними рішень загальних зборів,
Представники:
від позивача ОСОБА_1
від відповідача Кобзаренко Ю.В.
До суду звернулася ОСОБА_1 з позовом до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) «Просперіті Хоум» з вимогами (з урахуванням заяви про усунення недоліків) про визнання недійсними:
рішення, оформленого питанням № 2 протоколу № 31 загальних зборів співвласників житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум» від 22.04.2025 в частині: «Затвердити фінансовий звіт ОСББ «Просперіті Хоум» за 2023-2024 роки. Додаток №1»;
рішення, оформленого питанням № 3 протоколу № 31 загальних зборів співвласників житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум» від 22.04.2025 в частині: «Затвердити звіт ревізійної комісії про фінансову діяльність ОСББ «Просперіті Хоум» за 2023-2024 роки. Додаток №2»;
рішення, оформленого питанням № 4 протоколу № 31 загальних зборів співвласників житлового комплексу за адресу: м. Київ, вул. Литвинського, 45-б,в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум» від 22.04.2025 в частині: «Затвердити кошторис надходжень та витрат ОСББ «Просперіті Хоум» на управління житловим комплексом по вул. Ю. Литвинського, 45-б,в Дарницького району, м. Києва і Порядок та розмірі нарахування внесків власниками житлових та нежитлових приміщень, машино-місць житлового комплексу по вул. Ю. Литвинського, 45-б,в на 2023-2024 роки згідно з додатком № 3 і ввести в дію з 01.05.2025».
Суд своєю ухвалою від 10.10.2025 відкрив провадження у справі № 910/11277/25, постановив розглядати справу в порядку загального позовного провадження.
За твердженням позивача, підставами недійсності цих рішень є:
- перевищення правлінням ОСББ повноважень при витрачанні спільних коштів співвласників, що є порушенням абзацу 5 частини 9 статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та частини 4 пункту 3.2 статуту ОСББ;
- невиконання ревізором своїх обов'язків щодо контролю виконавчого органу, правління, що є порушення пункту 3.6 статуту ОСББ;
- безпідставне підвищення розміру внеску на управління спільним майном майже в 2 рази, що є порушення частини 4 статті 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та абзацу 3 пункту 2.2 статуту ОСББ.
Обґрунтовуючи наведені вище підстави недійсності оскаржуваних рішень позивач посилається на такі факти:
- правління ОСББ з перевищенням повноважень ухвалило рішення про укладення договору на придбання та встановлення інвертора на суму 361295,81 грн (за статутом ОСББ укладення договорів на суму понад 100000 грн здійснюється за попередньою згодою загальних зборів);
- перевищення правлінням ОСББ витрат над запланованими;
- схвалення ревізійною комісією фінансової діяльності ОСББ щодо перевищення правлінням ОСББ запланованих витрат та повноважень на укладення договору на придбання та встановлення інвертора без попередньої згоди загальних зборів;
- збільшення розміру внеску з 5,5 грн до 10 грн з одного квадратного метру суперечить положенням статуту ОСББ щодо сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних послуг та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та в зменшенні внеску на утримання та збереження спільного майна.
Відповідач позов відхилив повністю. Заперечуючи проти позову відповідач зазначив, що позивач помилково ототожнює повноваження правління ОСББ, ревізійної комісії із повноваженнями загальних зборів співвласників. Оскаржувані рішення стосуються виключно діяльності загальних зборів співвласників, і жодним чином не пов'язані з управлінськими або організаційними діями правління ОСББ «Просперіті Хоум». До компетенції загальних зборів належить затвердження звітів та кошторису об'єднання, визначення порядку сплати та розміру внесків. Рішення були прийняті у спосіб, передбачений законом, із дотриманням установленої процедури проведення зборів та за відсутності будь-яких порушень.
Позивач подала клопотання про витребування доказів (а. 54, 142):
1. Відео протоколу засідання загальних зборів співвласників житлового комплексу по АДРЕСА_1, знятого за допомогою відео конференції Zoom 22 квітня 2025 року.
2. Протоколу загальних зборів співвласників житлового комплексу по АДРЕСА_1, № 30 від 30 березня 2023 року з додатками до цього протоколу №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10.
3. Протоколу загальних зборів співвласників житлового комплексу по АДРЕСА_1,в №31 від 22 квітня 2025 року з додатками до цього протоколу № № 1,2,3,4.
4. Розгорнутих банківських виписок по всіх рахунках ОСББ «Просперіті Хоум» за період з 2023 по 2025 роки включно.
5. Договорів, укладених між ОСББ «Просперіті Хоум» та виконавцями робіт та послуг, діючі в період з 2023 по 2025 рік включно.
6. Договорів оренди на всі допоміжні приміщення житлового комплексу по АДРЕСА_1, укладені ОСББ «Просперіті Хоум» та діючі з 2023 по 2025 рік включно.
7. Актів виконаних робіт всіх виконавців робіт та надавачів послуг, підписаних ОСББ «Просперіті Хоум» за період з 2023 по 2025 роки включно.
8. Протоколів засідань правління ОСББ «Просперіті Хоум» за період з 2023 по 2025 рік включно.
Також 08.12.2025 позивачка подала клопотання про витребування протоколу загальних зборів співвласників житлового комплексу по АДРЕСА_1, № 30 від 30 березня 2023 року з додатками до цього протоколу №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 (а. 214).
Суд відмовив у задоволенні клопотань, про що 11.12.2025 постановив ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання
Вирішуючи клопотання суд виходив з такого.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ст. 73 ГПК України).
З огляду на це клопотання про витребування доказів, відповідно до ч. 2 ст. 81 ГПК України, повинно містити обставини, які може підтвердити цей доказ, або аргументи, які він може спростувати.
Підстави позову не стосуються порушення процедури ухвалення оскаржуваних рішень, на що спрямоване клопотання про витребування відеозапису зборів, та не пов'язані з перевищенням повноважень загальними зборами. А тому відеозапис зборів, документи про діяльність ОСББ та протокол загальних зборів № 30 від 30 березня 2023 року не стосуються обставин справи.
Копія протоколу загальних зборів співвласників житлового комплексу № 31 від 22 квітня 2025 року, яким оформлені рішення, що оскаржуються, наявний у справі, і відповідач визнає відповідність цієї копії оригіналу.
У сукупності ці обставини покладені судом в основу рішення про відмову у задоволенні клопотань.
Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позову, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум» створено власниками квартир, нежитлових приміщень та машино-місць багатоквартирного будинку з підземним паркінгом АДРЕСА_1.
Діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум» регулюється статутом, що затверджений рішенням загальних зборів 21.04.2016.
Позивача є власником квартири у будинку АДРЕСА_1 і є співласником багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум» створено з метою забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання ними своїх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна ОСББ, своєчасного надходження коштів від співвласників багатоквартирного будинку для сплати всіх платежів.
Вищим органом управління ОСББ є загальні збори співвласників.
22 квітня 2025 року за адресою АДРЕСА_1 були проведені загальні збори об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум», рішення яких та інформація про порядок їх ухвалення оформлені протоколом № 31 (далі - Протокол).
Відповідно до Протоколу, із 113 співвласників будинку у зборах взяло участь 11 співвласників особисто або через представників, а 48 співвласників - взяли участь у письмовому опитуванні.
Таким чином, в загальних зборах прийняло участь 59 осіб, яким належать квартири, нежитлові приміщення та/або машино-місця житлового комплексу площею 5066,927 м.кв., що становить 65,23 % від загальної площі.
На зборах розглядались такі питання:
1. Обрання голови та секретаря загальних зборів.
2. Фінансовий звіт правління за 2023-2024 роки.
3. Звіт ревізійної комісії ОСББ «Просперіті Хоум» за 2023-2024 роки.
4. Затвердження кошторису надходжень та витрат ОСББ «Просперіті Хоум» на управління житловим комплексом по АДРЕСА_1 на 2025-2026 роки.
5. Обрання членів правління, затвердження голови правління ОСББ «Просперіті Хоум».
6. Про оформлення земельної ділянки: визначення меж земельної ділянки для її формування та оформлення, визначення осіб яким буде доручено оформлення земельної ділянки (прибудинкової території) в постійне користування ОСББ «Просперіті Хоум».
По питанню № 2 вирішили затвердити фінансовий звіт правління за 2023-2024 роки. Рішення прийнято 57 голосами співвласників, загальна площа квартир, нежитлових приміщень та/або машино-місць яких 4903,427 м.кв., що становить 63,124 % від загальної площі.
По питанню № 3 вирішили затвердити звіт ревізійної комісії ОСББ «Просперіті Хоум» за 2023-2024 роки. Рішення прийнято 56 голосами співвласників, загальна площа квартир, нежитлових приміщень та/або машино-місць яких 4880,627 м.кв, що становить 62,831 % від загальної площі.
По питанню № 4 вирішили затвердити кошторис надходжень та витрат ОСББ «Просперіті Хоум» на управління житловим комплексом по вул. Ю. Литвинського 45-6,в, Дарницького району, м. Києва на 2024-2025 роки. Рішення прийнято 52 голосами співвласників, загальна площа квартир, нежитлових приміщень та/ або машино-місць яких 4535,527 м.кв, що становить 58,388 % від загальної площі.
Вирішуючи спір суд виходить з такого.
Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон).
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону).
Відповідно до ст. 4 Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об'єднання визначається цим Законом та іншими законами України. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Майно об'єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
Згідно із ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
За приписами частини 2 статті 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Статтею 10 Закону визначено, що органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори.
Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об'єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників (частина третя статті 10 Закону).
Відповідно до статті 10 Закону до виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься: затвердження статуту об'єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об'єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об'єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень на користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації; прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.
Отже, до компетенції загальних зборів належить затвердження звітів та кошторису об'єднання, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Відповідно до статті 14 Закону співвласник має право: брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання; обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання; знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки; одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання; вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства; одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації. Об'єднання на вимогу співвласника зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти. Порядок здійснення прав співвласників визначається законом. Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників. Спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.
Згідно із частиною другою статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
Відповідно до статті 18 Закону ОСББ, зокрема, повинно забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна.
Верховний Суд у постановах від 21.10.2021 у справі № 910/15071/20, від 06.09.2021 у справі № 916/3074/20 за позовами співвласника багатоквартирного будинку до ОСББ щодо оскарження рішення загальних зборів ОСББ зазначив, що виключно встановлення окремих порушень під час скликання та проведення загальних зборів учасників юридичних осіб не призводить до обов'язкового визнання недійсним рішення таких зборів. Верховний Суд у цих постановах вказав, що безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів.
Таким чином, порушення під час проведення загальних зборів можна поділити на безумовні, тобто ті, які мають наслідком безумовне визнання прийнятих на цих зборах рішень недійсними, і ті, які хоч і допускаються, однак не завжди призводять до недійсності рішень загальних зборів. Отже, не всі порушення законодавства, допущені під час скликання та проведення загальних зборів юридичної особи, є підставами для визнання недійсними прийнятих ними рішень.
Для визнання недійсними рішень загальних зборів необхідно встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів співвласників об'єднання. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 23.02.2022 по справі № 914/807/20 та від 26.10.2022 по справі № 916/1010/21.
Рішення органів юридичної особи може бути оскаржене в судовому порядку акціонером (учасником) товариства шляхом пред'явлення позову про визнання його недійсним, якщо таке рішення не відповідає вимогам законодавства та порушує права чи законні інтереси учасника (акціонера) товариства (постанови Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 925/706/17; від 17.07.2018 у справі № 910/19401/17, від 11.09.2018 у справі № 911/3872/17, від 12.07.2023 у справі № 924/641/20, від 19.10.2023 у справі № 914/1370/22, від 02.11.2023 у справі № 918/919/22).
Підставами для визнання недійсними рішень загальних зборів учасників (акціонерів, членів) юридичної особи можуть бути: невідповідність рішень загальних зборів нормам законодавства; порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів; позбавлення учасника (акціонера, члена) юридичної особи можливості взяти участь у загальних зборах (постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 904/9431/15, від 24.04.2019 у справі № 914/921/18, від 08.12.2020 у справі № 922/1633/18, від 19.10.2023 у справі № 914/1370/22, від 02.11.2023 у справі № 918/919/22).
Звертаючись з цим позовом до суду позивачка вказує на перевищення правлінням ОСББ повноважень при витрачанні спільних коштів співвласників, невиконання ревізором своїх обов'язків щодо контролю виконавчого органу правління та безпідставне підвищення розміру внеску на управління спільним майном майже в 2 рази.
Питання, пов'язані з виконанням рішень зборів, укладанням договорів або придбанням обладнання (зокрема інвертора), належать до компетенції правління як виконавчого органу об'єднання. Такі дії можуть бути предметом окремої перевірки або оскарження в іншому порядку, але не можуть бути розглянуті в межах позову, який стосується законності рішень загальних зборів.
Позивачка не навела жодної обставини невідповідності рішень загальних зборів нормам законодавства, порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів, позбавлення її можливості взяти участь у загальних зборах. Рівно, як і не надала жодного доказу, який би спростовував волевиявлення більшості співвласників, щодо яких були прийняті рішення, зазначені у Протоколі.
З огляду на викладене позов задоволенню не підлягає.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивачку.
На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити ОСОБА_1 у позові до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Просперіті Хоум».
Покласти судові витрати на ОСОБА_1 .
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення складений 20.05.2026.
Суддя С. А. Ковтун