05 травня 2026 року
м. Київ
справа № 643/13213/20
провадження № 61-5030ск26
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Калараша А. А. (суддя-доповідач), Петрова Є. В., Пророка В. В., розглянувши касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Полтави від 04 грудня 2025 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 березня 2026 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Мерефянської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни, Акціонерного товариства «Сенс Банк», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа: ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора,
1. У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до державного реєстратора виконавчого комітету Мерефянської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни, Акціонерного товариства «Сенс Банк», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» з позовом про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора від 14 серпня 2020 року, індексний номер 53615346, про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа Банк» на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
2. Шевченківський районний суд м. Полтави рішенням від 04 грудня 2025 року, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 16 березня 2026 року, у задоволенні позову відмовив.
3. 15 квітня 2026 року представник ОСОБА_3 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 , надіслала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду міста Полтави від 04 грудня 2025 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 березня 2026 року і ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.
4. Касаційну скаргу мотивує тим, що суди першої та апеляційної інстанцій застосували норму права без врахування правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)).
5. Вивчивши касаційну скаргу, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для відкриття касаційного провадження з огляду на такі обставини.
6. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 уклали кредитний договір № 839/3/27/38/7-346, відповідно до умов якого банк надав позичальнику грошові кошти у розмірі 50 000 дол. США зі сплатою 12,75% річних з кінцевим терміном повернення до 02 серпня 2014 року.
7. В забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором з Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 03 серпня 2007 року уклали іпотечний договір № 839/4/27/38/7-567. Предметом договору іпотеки стала трикімнатна квартира АДРЕСА_2 , та належить їй на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Босенко М. О. за реєстровим № 2.
8. 14 серпня 2009 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 уклали додаткову угоду № 1 до кредитного договору якою внесли зміни до Кредитного договору, а саме: банк збільшив відсоткову ставку за користування кредитом до 15 % річних та продовжив кінцевий термін повернення кредиту до 02 серпня 2019 року (п. 1.1 Додаткової угоди).
9. 14 серпня 2009 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 уклали договір про внесення змін до іпотечного договору, згідно з умовами якого сторони внесли зміни до іпотечного договору , а саме збільшили відсоткову ставку за користування кредитом до 15 % річних, змінили кінцевий термін повернення кредиту до 02 серпня 2019 року (частина перша Договору про внесення змін).
10. 16 листопада 2012 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 уклали договір про внесення змін № 2 до кредитного договору, згідно з умовами якого сторони банк визначив кінцевий термін повернення кредиту до 10 листопада 2032 року та визначено новий порядок повернення заборгованості за кредитним договором згідно узгодженого графіку погашення заборгованості.
11. 16 листопада 2012 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 уклали договір про внесення змін № 3 до кредитного договору, згідно з умовами якого банк змінив валюту кредиту з долару США на національну валюту України - гривню, та визначив новий порядок повернення заборгованості за кредитом згідно з узгодженим графіком погашення заборгованості.
12. 16 листопада 2012 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 уклали договір про внесення змін та доповнень до іпотечного договору, згідно з умовами банк встановив розмір забезпечених іпотекою зобов'язань у національній валюті Україні - гривні, змінено кінцевий термін повернення кредиту до 10 листопада 2032 року, та визначено новий порядок повернення заборгованості за кредитом згідно з узгодженим графіком погашення заборгованості.
13. 22 січня 2020 року та 27 квітня 2020 року АТ «Альфа-Банк» надіслало на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов'язанням, які повернулися на адресу відправника з відміткою відділення поштового зв'язку «за закінченням терміну зберігання».
14. 14 серпня 2020 року державний реєстратор Виконавчого комітету Мереф'янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. ухвалив 14 серпня 2020 року рішення, індексний номер 53615346, про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа Банк» на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
15. Правове питання, порушене у касаційній скарзі, стосується застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права без врахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду, щодо належного повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про намір звернути стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог за кредитним договором.
16. Згідно зі статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
17. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
18. Згідно з положеннями статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
19. Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
20. Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
21. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
22. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
23. Відповідно до вимог частини першої статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).
24. У частинах першій та другій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено вичерпний перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.
25. Законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
26. Такі висновки викладено у постановах Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20, від 25 лютого 2026 року у справі № 932/797/22.
27. Порядком «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
28. Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
29. У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
30. Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
31. Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
32. У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
33. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 22 січня 2020 року та 27 квітня 2020 року АТ «Альфа-Банк» надіслало на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов'язанням, які повернулися на адресу відправника з відміткою відділення поштового зв'язку «за закінченням терміну зберігання».
34. Факт надіслання вимог позичальнику та іпотекодавцю суди першої та апеляційної інстанцій встановили на підставі належних та допустимих доказів. Заявник належність та допустимість зазначених доказів не спростовує, однак не погоджується з їх достатністю, наполягаючи на тому, що належним повідомленням іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку є доказ вручення такого повідомлення іпотекодавцю.
35. Верховний Суд, вирішуючи правове питання аналогічного змісту, а саме про належність та достатність доказів повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, у постанові від 08 квітня 2026 року у справі № 161/3906/25 виснував: «…Та обставина, що надіслані рекомендованим листом вимоги двічі з кожної адреси повернуті поштовим відділенням на адресу ТОВ «Преміум Лігал колекшн» з відміткою «за закінченням терміну зберігання», свідчить про те, що іпотекодавець ОСОБА_1 мав отримати ці вимоги або за адресою своєї реєстрації, або за адресою предмета іпотеки, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання…».
36. Оскільки суди встановили, що повідомлення позивачу як іпотекодавцю двічі надсилалося на адресу, зазначену в іпотечному договорі, а заявник не довела, що суди не дослідили докази на підтвердження повідомлення нею іпотекодержателя про зміни адреси для листування, то висновки судів першої та апеляційної інстанції відповідають чинній правозастосовчій практиці щодо належності доказів направлення іпотекодавцю листів з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження не менше ніж двічі з періодичністю не менше, ніж один місяць, та які повернулися відправнику у зв'язку з закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
37. Доводи касаційної скарги щодо неврахування правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 такого висновку не спростовують, оскільки зазначені постанови ухвалені за інших фактичних обставин, а отже є нерелевантними. Колегія суддів зауважує, що правові висновки стосовно обов'язковості надання державному реєстратору доказу вручення іпотекодавцю повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки були сформульовані без врахування вимог пункту 2 пунктом 61 Порядку № 1127.
38. З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість касаційної скарги.
39. Відповідно до пункту 5 частини другої статті 394 ЦПК України у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу суд може визнати таку касаційну скаргу необґрунтованою та відмовити у відкритті касаційного провадження, якщо Верховний Суд уже викладав у своїй постанові висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку або коли Верховний Суд вважатиме за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах).
40. З огляду на те, що судові рішення ОСОБА_1 оскаржує на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України, проте колегія суддів визнала касаційну скаргу необґрунтованою, оскільки висновки судів першої та апеляційної інстанцій відповідають чинній правозастосовчій практиці, то у відкритті касаційного провадження слід відмовити.
41. Керуючись статтями 261, 394 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Відмовити у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Полтави від 04 грудня 2025 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 березня 2026 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора Виконавчого комітету Мерефянської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни, Акціонерного товариства «Сенс Банк», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк третя особа: ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання і оскарженню не підлягає.
Судді А. А. Калараш
Є. В. Петров
В. В. Пророк