65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"15" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4479/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.
при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні позовну заяву Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691)
до відповідача: Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) (65070, Одеська обл., м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33, код ЄДРПОУ 21013774)
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, -
за участю учасників справи:
прокурор Капустін М.В.
від позивача: Явченко Д.В., діє в порядку самопредставництва
від відповідача: Уртаєв О.І., адвокат, діє на підставі ордеру
Суть спору: Заступник керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю), в якому просить суд:
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, шляхом зобов'язання Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) за власний рахунок привести її до попереднього стану, шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту, виданого 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», відповідно до якого об'єкт розташований за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 та складається з двох окремих одноповерхових приміщень, позначених загальною площею 107,4 кв.м у складі одноповерхового приміщення літ. «А» площею 74,7 кв.м та одноповерхового приміщення літ. «Б» площею 32,7 кв.м, тобто до того стану, який існував до порушення;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 шляхом припинення володіння Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) правом приватної власності на нежитлову будівлю літ. «А» (індексний номер рішення 47640397) площею 106,1 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об'єкта нерухомого майна.
В обґрунтування позовних вимог прокурор вказує, що нежитлова будівля літ. «А» за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, площа якої незаконно збільшилась з 74,7 кв.м до 106,1 кв.м, у розумінні статті 376 ЦК України є об'єктом самочинного будівництва, оскільки розміщена на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та побудована за відсутності документа, що дає право виконувати будівельні роботи, без отримання містобудівних умов та обмежень та будь-якої проектної документації на будівництво, у зв'язку з чим наявні підстави для усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту, виданого 31.03.2014 та припинення володіння Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) правом приватної власності на нежитлову будівлю літ. «А» (індексний номер рішення 47640397) площею 106,1 кв.м.
Разом з позовною заявою до суду від керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради надійшла заява за вх.№2-1729/25 від 05.11.2025 про забезпечення позову, в якій прокурор просив суд:
- вжити заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на об'єкт нерухомого майна, що належить ТОВ «ВКФ «ЛІСС», а саме: нежитлове приміщення, загальною площею 106,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101; індексний номер рішення 47640397);
- заборонити ТОВ «ВКФ «ЛІСС» та іншим особам вчиняти певні дії щодо об'єкта нерухомого майна: нежитлового приміщення, загальною площею 106,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101; індексний номер рішення 47640397) (у тому числі заборонити відчуження та розпорядження, поділ та зміну об'єкта нерухомого майна із забороною будь-яким суб'єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які уповноважені здійснювати реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі нотаріусам, іншим акредитованим суб'єктам, посадовим особам здійснювати будь-які реєстраційні дії або вносити будь-які відомості щодо відповідного об'єкту нерухомого майна).
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.11.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/4479/25; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 03.12.2025 о 14:00.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.11.2025 заяву Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради за вх.№2-1729/25 від 05.11.2025 про забезпечення позову у справі №916/4479/25 задоволено; накладено арешт на об'єкт нерухомого майна, що належить Виробничо-комерційній фірмі «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) (65070, Одеська обл., м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33, код ЄДРПОУ 21013774), а саме: нежитлове приміщення, загальною площею 106,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101; індексний номер рішення 47640397); заборонено Виробничо-комерційній фірмі «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) та іншим особам вчиняти певні дії щодо об'єкта нерухомого майна: нежитлового приміщення, загальною площею 106,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101; індексний номер рішення 47640397), у тому числі заборонити відчуження та розпорядження, поділ та зміну об'єкта нерухомого майна із забороною будь-яким суб'єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які уповноважені здійснювати реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі нотаріусам, іншим акредитованим суб'єктам, посадовим особам здійснювати будь-які реєстраційні дії або вносити будь-які відомості щодо відповідного об'єкту нерухомого майна.
01.12.2025 за вх.№38081/25 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, який прийнято судом до розгляду та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданому відзиві відповідач просить суд поновити відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву, який судом у протокольній формі поновлено; застосувати строки позовної давності у справі №916/4479/25 та у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі. У поданому відзиві відповідач вказує, зокрема, наступне:
- у позовній заяві прокурор посилається на збільшення площі будівлі з 107,4 кв.м до 138,8 кв.м, однак: технічні паспорти, на які прокурор посилається, фіксують стан об'єкта на різні дати; реальна різниця у площі не доводить виконання будівельних робіт; не проведено жодної будівельно-технічної експертизи; відсутній акт демонстрації факту забудови земельної ділянки; у висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 25.06.2019 №4770119, виготовленого ТОВ «АБТІ», зазначено, що у фактичному користуванні ТОВ «ВКФ «ЛІСС» знаходиться нежитлове приміщення, загальною площею 138,8 кв.м; також вказано, що власником були проведені роботи з переобладнання та перепланування без втручання в несучі конструкції, що мало результатом зміни загальної та основної площі нежитлового приміщення, та що не є самочинним будівництвом і не підлягає введенню в експлуатацію; висновком визначено, що вказаний об'єкт може бути поділений, а новоутворений об'єкт представляє собою нежитлове приміщення, загальною площею 106,1 кв.м та нежитлове приміщення, загальною площею 32,7 кв.м; вищевказаний висновок є чинним, не визнаним судом недійсним, жодна особа не зверталася до компетентних органів щодо його скасування;
- декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 27.03.2014 була подана й зареєстрована в установленому порядку; крім того, рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 19.04.2016 у справі №815/7219/14 було відмовлено у задоволенні адміністративного позову Заступника прокурора Одеської області до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, треті особи на стороні відповідача: Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді ТОВ), Департамент ДАБІ в Одеській області, про визнання протиправною та скасування реєстрації, проведеної Інспекцією ДАБК в Одеській області 27.03.2014 за №ОД 142140860420, декларації про готовність об'єкта до експлуатації щодо реконструкції нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, поданої ВКФ «ЛІСС» (у вигляді ТОВ); ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 21.09.2016 у справі №815/7219/14 вирішено апеляційну скаргу Заступника прокурора Одеської області залишити без задоволення, а постанову Одеського окружного адміністративного суду від 19 квітня 2016 року без змін;
- прокурор заявляє про нібито «самовільне зайняття частини земельної ділянки шляхом збільшення площі будівлі», проте: не надано жодного документального підтвердження факту виконання будівельних робіт, а саме: відсутні акти органів держбудконтролю (ДАБК), у т.ч. акти перевірок; відсутні акти про виявлення самочинного будівництва; відсутні фото- або відеофайли, які б підтверджували проведення будівельних робіт чи збільшення фундаменту; не надано жодних проектних матеріалів або договорів підряду, які могли б свідчити про реальне виконання робіт; немає жодного геодезичного документа, який би засвідчив зміщення контуру будівлі, вихід за межі дозволеної площі, фактичне зайняття земельної ділянки шляхом забудови; отже, це означає, що твердження про «будівництво» ґрунтується виключно на припущеннях та порівнянні технічних паспортів, які не є доказом виконання робіт і не встановлюють зміну меж;
- прокурор посилається на те, що техпаспорт 2014 року містить площу 107,4 кв.м, а техпаспорт 2019 року - 138,8 кв.м, однак відповідач вказує, що необхідно звернути увагу на наступні обставини: технічний паспорт не фіксує моменту та факту виконання робіт, а лише фіксує стан об'єкта на дату обміру; не встановлює коли з'явилися зміни, ким вони були зроблені, чи змінювалися зовнішні контури будівлі, чи було втручання в несучі конструкції; експертиза АБТІ 2019 року прямо зазначає: жодного втручання в несучі конструкції не встановлено, зміни є наслідком внутрішнього перепланування, перепланування не є самочинним будівництвом, а тому введення в експлуатацію не потребує;
- техпаспорт не встановлює зміну зовнішнього контуру будівлі; на думку відповідача, щоб вважати будівництво самочинним, відповідно до ст. 376 ЦК України, має бути нове будівництво, або реконструкція зі зміною геометричних розмірів, або добудова, що вийшла за межі земельної ділянки чи виконана без дозволу; технічний паспорт не доводить жодної з цих ознак;
- жодного доказу про збільшення периметру будівлі, розширення фундаменту, прибудову зовнішніх стін прокурором не подано; крім того, якщо проаналізувати технічні паспорти від 31.03.2014, 02.12.2015, то відповідно до експлікацій до плану поверхів громадського будинку за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, літ. А, Б, приміщення складається із: 1 - зала площею 52,8 кв.м; 2 - допоміжна площею 8,9 кв.м; 3 - туалет площею 1,5 кв.м; 4 - зала площею 11,5 кв.м; разом з тим, у плані приміщень відображено приміщення орієнтовною площею 6,84 * 3,77 = 25,78 кв.м, однак дане приміщення не вказано в експлікації до плану поверхів громадського будинку за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, літ. А, Б; отже, приміщення орієнтовною площею 25,78 кв.м не було враховано у загальну площу літери А на момент 2014-2015 років; тоді маємо 74,7 кв.м + 25,78 кв.м = 100,48 кв.м, що фактично відповідає площі приміщення літери А на сьогоднішній день; таким чином, у 2019 році відповідачем були проведені роботи з переобладнання та перепланування без втручання в несучі конструкції, що фактично відповідає площі приміщення на 2014-2015 роки, а отже відповідач вважає, що зі сторони відповідача відсутній факт самочинного будівництва;
- стаття 376 ЦК України визначає чіткі критерії самочинного будівництва (самочинним є об'єкт, який: збудований без належного дозволу, або без проектної документації, або з істотним порушенням будівельних норм, або зі зміною зовнішніх геометричних параметрів), разом з тим у ситуації з відповідачем: дозвіл був - декларація ДАБК 2014 року; внесені зміни не стосуються несучих конструкцій; геометрія будівлі не змінена; зміни - лише внутрішнє перепланування, що ДАБІ прямо віднесло до робіт, які не потребують дозволу і не є будівництвом; якщо прокурор посилається на те, що «площа збільшилась», це саме по собі не доказ того, що збільшення відбулося на земельній ділянці комунальної власності або що відповідач не мав на це жодних правових підстав;
- навіть якби будівництво колись здійснювалося (хоча доказів немає), органи влади мали би це виявити шляхом огляду або контролю, але: з 2014 по 2025 рік жодного акту про самочинне будівництво не складено; жодної вимоги про усунення порушень не висувалось; жодної претензії від міської ради не надходило; міськрада продовжувала приймати орендну плату, що підтверджує відсутність спору щодо використання землі, це означає, що жодного порушення не існує в реальності, а отже позов прокурора носить штучний, формальний характер;
- щодо наявності права користування земельною ділянкою відповідач наголошує, що відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 01.01.2011 року) - у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням; разом з тим, на адресу відповідача протягом одного місяця після закінчення строку договору (26.01.2011) не надходили будь-які листи повідомлення щодо заперечень зі сторони Одеської міської ради; також Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради у листі від 20.11.2024 було повідомлено, що договір оренди земельної ділянки на новий термін не було поновлено, але ВКФ «ЛІСС» за користування земельною ділянкою сплачує орендну плату до бюджету Одеської міської територіальної громади кошти у розмірі 18072 грн. на рік; крім того, листом Головного управління ДПС в Одеській області № 6823/5/15-32-04 10-05 від 08.04.2025 було повідомлено, що згідно з даними інформаційно комунікаційних систем ДПС, ВКФ «ЛІСС» у вигляді ТОВ задекларовано користування земельною ділянкою площею 166 кв.м на підставі договору оренди від 08.06.2011 №452/14; ВКФ «ЛІСС» у вигляді ТОВ є добросовісним користувачем земельної ділянки за адресою м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип (колишня Гайдара), оскільки: своєчасно сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою навіть після закінчення строку дії договору оренди; використовує земельну ділянку за призначенням; дотримується умов укладеного договору оренди землі;
- відповідач із посиланням на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 19.04.2016 у справі №815/7219/14, рішення Господарського суду Одеської області від 13.11.2017 у справі №916/4252/14, постанову Одеського окружного адміністративного суду від 03.11.2014 у справі № 815/5794/14 наголошує, що органи прокуратури неодноразово зверталися до судів різних інстанцій щодо майна та земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, будинок 33, а тому навіть у випадку встановлення факту порушення права, якщо строк позовної давності сплив, а сторона заявила про це, та відсутні поважні причини для його пропуску, суд зобов'язаний відмовити у задоволенні позову.
- відповідач наголошує, що позов спрямований не на захист інтересів держави, а на формальне відтворення технічних розбіжностей, які не підтверджують правопорушення; це свідчить про відсутність реального порушення інтересів територіальної громади, а тому враховуючи: (а) відсутність об'єктивних доказів самовільного зайняття; (б) факти сплати орендної плати; (в) наявність попередніх судових рішень на користь ВКФ «ЛІСС» - відповідач вважає, що у позовній заяві необхідно відмовити у позові в повному обсязі.
У підготовчому засіданні 03.12.2025 судом у протокольній формі продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 23.12.2025 о 12:00.
17.12.2025 за вх.№40487/25 до суду від прокурора надійшла відповідь на відзив, яка прийнята судом до розгляду. У поданій відповіді на відзив прокурор просить суд задовольнити позов та вказує, зокрема, наступне:
- згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на момент прийняття рішення про державну реєстрацію прав державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Каменською О.А. (рішення від 17.04.2014 індексний номер 12516730 (з відкриттям розділу), загальна площа об'єкта нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 склала 107,4 кв.м (реєстраційний номер 342440551101); згідно технічного паспорту на громадський будинок, серія та номер: б/н, виданого 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», поданого відповідачем для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно від 31.03.2014, об'єкт нерухомості складається із окремих одноповерхових павільйонів літ «А» площею 74,7 кв.м: 1.Зала - 52,8 кв.м; 2.Допоміжна - 8,9 кв.м; 3.Туалет - 1,5 кв.м; 4.Зала - 11,5 кв.м та літ. «Б» загальною площею 32,7 кв.м: 1.Торгівельна зала - 23,1 кв.м; 2.Допоміжна - 5,3 кв.м; 3.Допоміжна - 4,3 кв.м, усього літ. «А» та літ. «Б» - 107,4 кв.м;
- 05.07.2019 державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Т.І. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно внесено відомості (індексний номер рішення 47640916) про закриття розділу щодо об'єкту нерухомого майна загальною площею 107,4 кв.м у зв'язку із його поділом;
- згідно відомостей державного реєстру речових прав на нерухоме майно та висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 25.06.2019 №4770119, виготовленого ТОВ «АБТІ», у фактичному користуванні ТОВ «ВКФ «ЛІСС» знаходиться нежитлове приміщення, загальною площею вже 138,8 кв.м, з яких: площа приміщення літ «А» склала 106,1 кв.м, площа приміщень літ «Б» склала 32,7 кв.м;
- з технічного паспорту, виготовленого ТОВ «АБТІ» на замовлення ТОВ «ВКФ «ЛІСС» станом на 25.06.2019, та поданого для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, вбачається, що об'єкт нерухомості складається із одноповерхового приміщення загальною площею 106,1 кв.м: 1.Зал - 66,9 кв.м; 2.Основне - 11,3 кв.м; 3.Санвузол - 2,2 кв.м; 4.Кухня - 12,2 кв.м; 5.Коридор - 4,2 кв.м; 6.Склад - 4,2 кв.м; 7.Кабінет - 5,1 кв.м; з технічного паспорту, виготовленого ТОВ «АБТІ» на замовлення ТОВ «ВКФ «ЛІСС» станом на 25.06.2019, та поданого для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33Б, вбачається, що об'єкт нерухомості складається із одноповерхового приміщення загальною площею 32,7 кв.м: 1.Зал - 23 кв.м; 2.Склад - 9,7 кв.м; таким чином, площа об'єкта нерухомого майна за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33 збільшена на 31,4 кв.м без достатніх на те правових підстав та документів, що підтверджували законність такого перепланування/ реконструкції;
- підставою для прийняття рішень державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Т.І. щодо закриття розділу об'єкта нерухомого майна загальною площею 107,1 кв.м та відкриття розділів щодо об'єктів, які утворились у результаті поділу площами 106,1 кв.м та 32,7 кв.м, а усього 138,8 кв.м стали наступні документи: технічні паспорти від 25.06.2019 окремо на об'єкт літ. «А» та літ. «Б», висновок щодо технічної можливості поділу № 4770119 від 25.06.2019, виготовлений ТОВ «АБТІ»; разом із тим, на думку прокурора, ані технічний паспорт, ані висновок про технічну можливість поділу не є правовстановлюючими докуменами;
- факт здійснення реконструкції із втручанням у несучі та огороджувальні конструкції, що як результат призвело до збільшення площі будівлі літ. «А» за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 із 74,7 кв.м до 106,1 кв.м за рахунок земельної ділянки комунальної форми власності відображено у технічному паспорті, виготовленому ТОВ «АБТІ» на замовлення ТОВ «ВКФ «ЛІСС» станом на 25.06.2019 шляхом порівняння технічних характеристик цієї же будівлі, відображених у технічному паспорті, виданому 31.03.2014 ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект»; разом із тим, твердження відповідача у відзиві на позовну заяву, що різниця у площі об'єкта нерухомого майна літ. «А» за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33, відображена у технічних паспортах 31.03.2014 та 25.06.2019 не доводить виконання будівельних робіт - не відповідає дійсності;
- за результатами аналізу матеріалів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, інформації та документів, наданих уповноваженими органами державної влади та місцевого самоврядування вбачається, що після 17.04.2014, тобто реєстрації права власності із відкриття розділу (індексний номер рішення 12516730, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 342440551101) на об'єкт нерухомого майна загальною площею 107,4 кв.м, що складався із окремих одноповерхових павільйонів літ. «А» загальною площею 74,7 кв.м та літ. «Б» загальною площею 32,7 кв.м, усього літ. «А» та літ. «Б» - 107,4 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Юрія та Івана Лип (колишня назва Гайдара), 33, відбулось самовільне зайняття земельної ділянки територіальної громади міста Одеси площею 31,4 кв.м, за результатами збільшення площі об'єкті нерухомого майна з 107,4 кв.м до 138,8 кв.м за відсутності відведення її в установленому законом порядку на будь-якому праві, а також за відсутності належного документу, що посвідчує початок виконання будівельних робіт та готовність закінченого будівництвом об'єкту, відтак самовільна забудова земельної ділянки комунальної власності самочинно побудованим об'єктом нерухомості;
- набуття ТОВ «ВКФ «ЛІСС» права на нерухоме майно - нежитлові будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Юрія та Івана Лип, 33, 33Б - відбулось за наявності 2 ознак самовільного будівництва - будівництво на земельній ділянці за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду), та будівництво без належного дозволу; так, Одеською міською радою 08.06.2001 з ТОВ «ВКФ «ЛІСС» укладено договір на право тимчасового користування землею, на умовах оренди, який зареєстровано у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) 15.06.2001 за №452/14; відповідно до п.1.2 зазначеного договору встановлено, що земельна ділянка, загальною площею 166 кв.м, надається у володіння та користування орендаря, терміном на десять років (до 26.01.2011); статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції на момент припинення терміну дії договору оренди встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі); орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 20.11.2024 за №01-19/1614 та від 09.04.2025 №01-19/495 термін дії договору оренди від 08.06.2001 закінчився та продовжений не був;
- Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 08.06.2016 за №01-11/4736(15)-239оп на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради повідомило, що павільйон-бар з відділом продовольчих товарів та павільйону з продажу хлібобулочних виробів за вищезазначеною адресою самовільно реконструйований з розширенням за рахунок землі міської ради, правоустановчі документи на реконструйоване нежиле приміщення не надані; з урахуванням викладеного, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради дійшло до висновку щодо недоцільності продовження ВКФ «ЛІСС» (у вигляді ТОВ) договору на право тимчасового користування земельною ділянкою площею 166 кв м, за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 на умовах договору оренди для експлуатації та обслуговування торгівельного павільйону-бару з відділом продовольчих товарів та павільйону з продажу хлібобулочних виробів; про непродовження договору на право тимчасового користування земельною ділянкою площею 166 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 на умовах договору оренди через відсутність правовстановлюючих документів на самовільно реконструйовану нежитлову будівлю Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив ВКФ «ЛІСС» листом від 30.06.2016; враховуючи викладене, подальше користування ТОВ «ВКФ «ЛІСС» земельною ділянкою комунальної форми власності для ведення господарської діяльності та здійснення забудови на ній здійснено без належним чином оформленого права користування цією земельною ділянкою та суперечить вимогам законодавства;
- оскільки Одеською міською радою не приймалось рішення щодо надання у власність/користування ТОВ «ВКФ «ЛІСС» земельної ділянки, а договір на право тимчасового користування земельною ділянкою від 08.06.2001 припинив свою дію, ТОВ «ВКФ «ЛІСС» не мало законного права проводити будівельні роботи та зареєструвати за собою право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомого майна, що свідчить про здійснення ТОВ «ВКФ «ЛІСС» самочинного будівництва та самовільного зайняття земельної ділянки площею 31,4 кв.м;
- щодо строків позовної давності прокурор наголошує, що до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, такий позов є негаторним і може бути пред'явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення (Верховний Суд у складі суддів Касаційного господарського суду у постанові від 18.09.2023 у справі №918/244/22, постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №922/3166/20, постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі №469/1044/17);
- щодо представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради прокурор наголошує, що Одеська міська рада, як представницький орган територіальної громади міста Одеси, заходів щодо захисту інтересів власника земельної ділянки засобами судового захисту майнових інтересів громади не здійснила, що є свідченням бездіяльності уповноваженого органу щодо захисту інтересів держави у виниклих спірних правовідносинах, що, в свою чергу, покладає на органи прокуратури обов'язок представництва інтересів держави в суді; з метою поновлення державних інтересів та приведення майна у вигляд, який існував до здійснення самочинного будівництва, вбачається необхідність звернення окружної прокуратури до суду в інтересах держави в особі Одеської міської ради як власника земельної ділянки, самовільне зайняття якої здійснено забудовником;
- прокурор посилається на безпідставність посилань відповідача на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 19.04.2016 у справі №815/7219/14, рішення Господарського суду Одеської області від 13.11.2017 у справі №916/4252/14, Одеського окружного адміністративного суду від 03.11.2014 у справі №815/5794/14, адже рішення Окружного адміністративного суду від 19.04.2016 у справі №815/7219/14 та від 03.11.2014 року у справі №815/5794/14 стосувались безпосередньо декларації про готовність об'єкта до експлуатації, від 26.03.2014 №ОД142140860420, яка засвідчувала готовність до експлуатації об'єкта загальною площею 107,4 кв.м, рішення щодо якого прийнято державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Каменською О.А. від 17.04.2014 (індексний номер 12516730 (з відкриттям розділу), яке не оспорюється позивачем, тоді як вимоги за пред'явленим позовом стосуються саме безпідставного подальшого збільшення площі об'єкта нерухомого майна до 138,8 кв.м за рахунок земельної ділянки комунальної форми власності та приведення об'єкта нерухомого майна у стан, у відповідності до технічного паспорту, виданого 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», відповідно до якого об'єкт розташований за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33 та складається з двох окремих одноповерхових приміщень. позначених загальною площею 107,4 кв.м у складі одноповерхового приміщення літ. «А» площею 74,7 кв.м та одноповерхового приміщення літ. «Б» площею 32,7 кв.м, тобто до того стану, який існував до порушення;
- предметом розгляду у судовій справі, яка розглянута Господарським судом Одеської області № 916/4252/14 від 13.11.2017, була реконструкція приміщення під літ. «Б» за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33, однак спір щодо вказаного приміщення відсутній у даній позовній заяві; більш того, приміщення за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33 під літ. «Б» не зазнавало суттєвої реконструкції та лишилось у межах тих самих технічних характеристик, визначених у технічному паспорті, виготовленому КП «ОМБТІ та РОН» 17.08.1999, на павільйон за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, а саме: приміщення №2 площею - 32,5 кв.м.
19.12.2025 за вх.№40743/25 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, які прийнято судом до розгляду. У поданих запереченнях відповідач просить суд відмовити в позові та вказує, зокрема, наступне:
- відповідь на відзив не усуває ключових недоліків позову, а саме - відсутності доказів самочинного будівництва, самовільного зайняття земельної ділянки та порушення прав територіальної громади; у даній справі прокурор не довів жодної з юридично значимих обставин, з якими закон пов'язує можливість застосування наслідків самочинного будівництва, а саме: факт виконання будівельних робіт; зміну зовнішніх геометричних параметрів будівлі; втручання в несучі або огороджувальні конструкції; фактичне зайняття додаткової площі земельної ділянки; порушення прав власника (користувача) земельної ділянки; натомість доводи прокурора побудовані виключно на порівнянні технічних паспортів, що саме по собі не є доказом будівельних робіт; прокурор намагається надати технічному паспорту значення доказу самочинного будівництва, що суперечить усталеній судовій практиці; Верховний Суд неодноразово наголошував, що: технічний паспорт не є правовстановлюючим документом; він лише фіксує технічний стан об'єкта на дату інвентаризації; не підтверджує факту виконання будівельних робіт, часу їх виконання, суб'єкта та правових підстав (зокрема, постанова Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №752/9104/18); зокрема, у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №752/9104/18 зазначено, що саме по собі виготовлення або оновлення технічного паспорта не є доказом здійснення реконструкції чи самочинного будівництва; таким чином, різниця у показниках площі, зазначених у технічних паспортах різних років, не може розцінюватися як доказ самочинної реконструкції або забудови, а тим більше - як доказ забудови за рахунок земельної ділянки комунальної власності, без належного підтвердження фактичних будівельних робіт та зміни меж забудови;
- прокурором не надано фото- чи відеодокази, не призначено будівельно-технічну експертизу, не доведено зміну периметру фундаменту або зовнішніх стін; навпаки, висновок ТОВ «АБТІ» від 25.06.2019, який є чинним, прямо встановлює, що виконані роботи мали характер переобладнання та перепланування, втручання в несучі конструкції відсутнє, такі роботи не є самочинним будівництвом та не потребують введення об'єкта в експлуатацію; жодних доказів недійсності, хибності або недостовірності зазначеного висновку прокурором не подано, що відповідно до принципу змагальності виключає можливість ігнорування цього доказу судом;
- у період після припинення договору відповідач продовжував користування земельною ділянкою, що дає підстави вважати договір поновленим в силу закону, відповідно до ст. 33 Закону (у редакції, чинній на той момент); разом з тим, жодного рішення про примусове звільнення земельної ділянки, демонтаж об'єктів чи інші заходи орган місцевого самоврядування не вчиняв, що фактично підтверджує відсутність спору щодо меж або користування; права територіальної громади м. Одеси жодним чином не порушуються, оскільки відповідач користується земельною ділянкою на законних підставах, сплачує оренду за земельну ділянку по теперішній час, орендує земельну ділянку законно на підставі договору оренди від 08.06.2001, який станом на 2019 рік був чинний на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 01.01.2011).
У підготовчому засіданні 23.12.2025 судом у протокольній формі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 23.01.2026 об 11:00. Судове засідання 23.01.2026 об 11:00 не відбулось на підставі акту Господарського суду Одеської області від 22.01.2026, складеного керівником апарату і відповідальними працівниками суду із засвідченням того факту, що в будівлі суду сталась розгерметизація системи опалення і наступне різке охолодження повітря в адміністративній будівлі, у зв'язку з чим з 22.01.2026 до усунення відповідних несправностей було призупинено як реєстрацію вхідної кореспонденції, так і проведення призначених судових засідань. Ухвалою суду від 27.01.2026 судове засідання призначено на 11.02.2026 о 10:30. У судовому засіданні 11.02.2026 судом оголошено перерву до 06.03.2026 о 10:15.
03.03.2026 за вх.№7461/26 до суду від прокурора надійшли письмові пояснення, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях прокурор вказує, зокрема, наступне:
- саме приведення до технічних параметрів будівлі, відображених в технічному паспорті, виданому 31.03.2014 ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», є предметом позовних вимог;
- реконструкції, проведені до цього періоду, зокрема законність набуття права власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 загальною площею 107,4 кв.м на підставі рішення державного реєстратора від 17.04.2014 №12516730 не становить предмет спору, а тому спір у справі №815/7219/14 не має жодного відношення до реконструкції та поділу об'єкту, виконаного відповідачем станом на 2019 рік (збільшення загальної площі об'єкту з 107,4 кв.м (яка не оскаржується) до площі 138,8 кв.м та подальший його поділ на два самостійні об'єкти);
- об'єкт, що піддався поділу на самостійні об'єкти площею 106,1 та 32,7 кв.м, не залишився недоторканим та не становив площу 107,4 кв.м, як вбачається з правовстановлюючих та технічних документів на нерухоме майно, законність яких прокурором не оскаржується; нежитлові будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 площею 107,4 кв.м збільшено до площі 138,8 кв.м (наведене свідчить з висновку щодо технічної можливості поділу №4770119 від 25.06.2019, виготовленого ТОВ «АБТІ», та вираховується шляхом складання суми площі поділених об'єктів: 106,1 кв.м+32,7 кв.м=138,8 кв.м), тобто розширення будівлі відбулось на 31,4 кв.м;
- наведене збільшення відбулось саме шляхом реконструкції зі зміною геометричних параметрів та розмірів будівель; для того, аби пересвідчитися, що наведене збільшення відбулось не внаслідок перепланування та переобладнання, необхідно роз'яснити законодавчий зміст цих понять; законодавчі поняття переобладнання та перепланування містять Правила утримання жилих та прибудинкових територій, затверджені Наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76: перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків; переобладнання - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів; до перепланування відносяться ремонтно-будівельні роботи, що провадяться за відповідними проектами із зміною фізичних параметрів цих приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх легких некапітальних перегородок, улаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції жилого будинку з метою підвищення благоустрою та поліпшення умов проживання без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку або приміщенні (правова позиція Верховного суду в постанові від 28.04.2020, справа №727/11479/17);
- відповідно до технічного паспорту на громадський будинок, серія та номер: б/н, виданого 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», об'єкт «А» становив площу 74,4 кв.м, та розташований на єдиному першому поверсі будівлі та складався з: 1) Зала - 52,8 кв.м; 2) Допоміжна - 8,9 кв.м; 3) Туалет - 1,5 кв.м; 4) Зала - 11,5 кв.м;
- об'єкт, розташований між об'єктом №2 «допоміжна» площею 8,9 кв.м та №1 залою площею 52,8 кв.м (розмірами 6,84 м на 3,77 м), жодним чином не іменований в технічному паспорті від 31.03.2014, в експлікації технічного паспорту не відображений, та не входить до загальної площі об'єкту, а тому не є об'єктом нерухомого майна, права на яке підлягає реєстрації; підтвердженням того є малюнок 1.3, на якому зображено об'єкт, розміри якого зазначено в технічному паспорті 6,84 м на 3,77 м, є некапітальною спорудою - навісом для літнього майданчику; а тому посилання відповідача на те, що «…приміщення орієнтовною площею 6,84 * 3,77 = 25,78 кв.м помилково не вказано в Експлікації до плану поверхів громадського будинку за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33», є неспроможним, позаяк наведене «приміщення», як називає його відповідач, не відображено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема його площа не увійшла до зареєстрованого об'єкту; при тому, що заява про державну реєстрацію та документи, що стали підставою для державної реєстрації, подавались саме відповідачем;
- відповідно до декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ОД142140860420, виданої 27.02.2014, відомості до якої внесено самим відповідачем та який в силу вищенаведених вимог є відповідальним за достовірність даних, поданих в декларації, нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, прийняте до експлуатації, складає площу 107,4 кв.м, складовою частиною якого є об'єкт «А» площею 74,7 кв.м, при цьому, до загальної площі прийнятого в експлуатації об'єкту також не увійшов об'єкт розмірами 6,84 * 3,77; отже, посилання на помилку в техніному документі не є обґрунтованими;
- за технічними характеристиками нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33, створеного внаслідок поділу (технічний паспорт, виготовлений ТОВ «АБТІ» 25.06.2019), загальна площа цього ж об'єкту становить вже 106,1 кв.м, розташованого також на єдиному першому поверсі; із наведеного технічного паспорту вбачається, що внаслідок проведення будівельних робіт із реконструкції будівлі «А» площею 74,4 кв.м утворені, зокрема, об'єкт №1 «зала» площею 66,9 кв.м, шляхом об'єднання попередньо існуючих об'єктів №1 Зала - 52,8 кв.м (частково), №2 - допоміжної площею 8,9 кв.м, а також об'єкту розмірами 6,84 м на 3,77 м, яке взагалі не було об'єктом нерухомого майна та не входило до загальної площі будівлі «А»; крім того, добудовано наступні об'єкти, які взагалі не відображені в попередніх технічних та правовстановлюючих документах на спірну будівлю: №5 - коридор площею 4,2 кв.м, №6 - склад площею 4,2 кв.м; №7 - кабінет площею 5,1 кв.м (загалом 13,5 кв.м); таким чином, реконструкцією об'єкту «А» площею 74,4 кв.м, актуального за технічним паспортом на громадський будинок, серія та номер: б/н, виданим 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», добудовано 13,5 кв.м самочинно прибудованих будівель та перебудовано об'єкт розмірами 6,84 на 3,77 м (що не був нерухомим майном) у частину зали, чим збільшено в цілому об'єкт «А» площею 74,4 кв.м на 31,4 кв.м;
- добудова до існуючих будівель додаткових приміщень площею площею 31,4 кв. м є нічим іншим, ніж реконструкцією зі зміною геометричних розмірів об'єкту будівництва, тому вимагає дозвільних документів на будівництво та наявність оформленого в установленому законом порядку права на земельну ділянку;
- нормою статті 33 Закону України «Про оренду земель», чинної на момент закінчення дії договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 08.06.2001 року, не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню; аналогічна позиція викладена в листі Державного комітету із земельних ресурсів України від 26.03.2010 №6711/17/4-10 «Щодо роз'яснення деяких питань застосування принципу мовчазної згоди для продовження договору оренди земельної ділянки»; у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18 вказано, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку; договір оренди землі вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди;
- реалізація переважного права орендаря на продовження договору оренди земельної ділянки можлива за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування про продовження договору оренди, шляхом укладення додаткової угоди; принцип мовчазної згоди не може бути застосований, коли відсутнє відповідне рішення міської ради та укладений в установленому законом порядку додатковий договір; відтак, починаючи з 26.01.2011 правовідносини відповідача з Одеською міською радою щодо користування земельною ділянкою за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33 - завершилися та не поновлені автоматично згідно чинного на момент необхідності такого поновлення законодавства;
- навіть за умови наявності триваючих правовідносин за договором на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 08.06.2001 відповідач не мав права на реконструкцію спірного об'єкту, а виконані роботи із добудови нежитлових будівель за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара. 33 до площі 138,8 кв.м призвели б також до об'єкту самочинної реконструкції;
- Велика Палата Верховного Суду, переглядаючи справу №908/2388/21, в якій за фактичними обставинами справи на час дії договору оренди був забудований об'єкт, будівництво якого не передбачалось в договорі оренди, зробила висновок, що будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку; отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва; особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього - такі наслідки забудови на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, передбачає абз. 2 ч.1 ст. 376 ЦК України.
- Виробнича-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) не набула право власності на самочинно реконструйований об'єкт площею 138,8 кв.м, а тому подальший його поділ є діями щодо об'єкту самочинної реконструкції; Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23.04.2025 по справі №279/11692/15-ц дійшов наступних висновків: об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти, не підлягають поділу чи виділу в натурі згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України; питання щодо поділу таких об'єктів може розглядатися лише після введення самочинного будівництва в експлуатацію та визнання права власності на них відповідно до закону, оскільки самочинне будівництво не породжує права власності та виключає майно з цивільного обороту.
05.03.2026 за вх.№8037/26 до суду від відповідача надійшли додаткові пояснення, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях відповідач вказує, зокрема, наступне:
- подані прокуратурою пояснення по суті не містять нових фактичних обставин чи доказів, які б спростовували правову позицію відповідача, викладену у відзиві на позовну заяву; аналіз змісту зазначених пояснень свідчить, що прокурор фактично повторює аргументи, наведені у позовній заяві, не надаючи суду нових належних та допустимих доказів на підтвердження заявлених вимог; прокурор не спростував ключові аргументи відповідача, викладені у відзиві, зокрема щодо відсутності факту самочинного будівництва; відсутності зміни геометричних параметрів об'єкта нерухомого майна; фактичного продовження орендних правовідносин; належності та допустимості доказів, поданих відповідачем;
- як вже зазначалося у відзиві на позовну заяву, у технічному паспорті 2014 року фактично не було відображено окреме приміщення у складі об'єкта, у зв'язку з чим воно не було включене до загальної площі будівлі; водночас у більш пізній технічній документації ці приміщення вже належним чином відображені, що і зумовило зміну показників загальної площі об'єкта; отже, зазначені розбіжності у площі пов'язані виключно з уточненням даних технічної інвентаризації, а не з виконанням будівельних робіт чи зміною геометричних параметрів будівлі; крім того, питання щодо повноти або правильності відображення приміщень у технічному паспорті 2014 року не може бути поставлене у провину відповідачу, оскільки технічна інвентаризація здійснюється уповноваженими суб'єктами у сфері технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна; відповідач не є суб'єктом, який складає технічні паспорти, визначає склад приміщень або формує експлікацію будівлі; більше того, у матеріалах справи наявний експертний висновок, яким встановлено, що втручання у несучі конструкції будівлі відсутнє; зміни зовнішніх геометричних параметрів будівлі не відбувалися; фактично мали місце лише внутрішні перепланування приміщень; зазначений висновок прямо спростовує припущення прокурора про нібито здійснення реконструкції або самочинного будівництва;
- відповідно до висновку експерта, проведеного на підставі безпосереднього огляду об'єкта, аналізу технічної документації та фактичного стану нерухомого майна, встановлено, що жодних переобладнань, реконструкцій або інших змін, які б свідчили про зміну технічних характеристик об'єкта, не здійснювалося; експерт дійшов чіткого та однозначного висновку про відсутність будь-яких самочинних робіт чи втручань у конструктивні або функціональні елементи об'єкта; прокурор у своїх поясненнях фактично не наводить жодних доказів, які б спростовували наведений експертний висновок; натомість позиція прокурора ґрунтується виключно на припущеннях та наданій фотокопії зображення, походження, дата створення та обставини отримання якого залишаються невідомими; зазначена фотографія не містить жодних ознак, які дозволяли б достовірно ідентифікувати об'єкт нерухомості, встановити час її створення або особу, яка її зробила; більше того, із самого зображення видно, що на деревах присутня листва, що свідчить лише про те, що фото було зроблено у певний період року, однак жодним чином не підтверджує, коли саме воно було зроблене; також неможливо встановити, за яких обставин та з якою метою було здійснено таке фотографування;
- посилання прокурора на фотозображення як на доказ нібито наявних змін у спірному об'єкті нерухомості є безпідставним та не відповідає вимогам процесуального законодавства щодо належності, допустимості та достовірності доказів;
- доводи прокурора про те, що поновлення договору оренди земельної ділянки було неможливим без прийняття окремого рішення органу місцевого самоврядування та укладення додаткової угоди, не відповідають правовому регулюванню, яке діяло на момент закінчення строку договору.
У судовому засіданні 06.03.2026 судом у протокольній формі відкладено розгляд справи на 27.03.2026 об 11:30. У судовому засіданні 27.03.2026 судом у протокольній формі відкладено розгляд справи на 15.04.2026 о 15:15.
У судовому засіданні 15.04.2026 прокурор та представник позивача просять суд задовольнити позов.
Представник відповідача у судовому засіданні 15.04.2026 просить суд відмовити у задоволенні позову.
У зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні було введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався, зокрема, Указом Президента України від 12 січня 2026 року №40/2026, затвердженим Законом України від 14.01.2026 №4757-IX, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 03 лютого 2026 року строком на 90 діб.
Справа №916/4479/25 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.
Жодних заяв та/або клопотань, пов'язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв'язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від учасників справи не надійшло.
У відповідності до вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.
У судовому засіданні 15.04.2026 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті.
Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 15.04.2026 оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Натомість повне рішення складено 15.05.2026 у зв'язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об'єктів критичної інфраструктури, тривалу відсутність електроенергії у суді. Відповідні процесуальні строки на апеляційне оскарження вказаного рішення обчислюються з дати складання повного тексту (15.05.2026), на що суд звертає увагу учасників справи.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши учасників справи, господарський суд встановив:
09.01.1998 Виконавчим комітетом Одеської міської ради народних депутатів Виробничо-комерційній фірмі «ЛІСС» було видане Свідоцтво №2, яким посвідчено, що павільйон в цілому, що розташований по вул. Гайдара, 33, належить Виробничо-комерційній фірмі «ЛІСС» на праві приватної власності, який в цілому складається з однієї будівлі.
Технічна характеристика павільйону, що розташований по вул. Гайдара, 33 станом на 1999 рік описана в технічному паспорті, виготовленому КП «ОМБТІ та РОН» 17.08.1999, згідно з яким вбачається наявність двох окремо розташованих приміщень за нумерацією 1 та 2.
08.06.2001 між Одеською міською радою (орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) (орендар) був укладений договір на право тимчасового користування землею, на умовах оренди, зареєстрований в реєстрі за №3642, відповідно до якого:
- орендодавець передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння та користування земельну ділянку, що знаходиться у м. Одесі, по вул. Гайдара, 33, загальною площею 166 кв.м, за рахунок земель міста, згідно плану земельної ділянки;
- зазначена земельна ділянка, загальною площею 166 кв.м, надається у володіння та користування орендаря терміном на 10 років (до 26.01.2011), у тому числі: 102 кв.м для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону-бару з відділом продовольчих товарів; 64 кв.м для експлуатації та обслуговування павільйону з продажу хлібобулочних товарів;
- орендар має право, зокрема, за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов'язків за цим договором.
21.10.2008 Виконавчим комітетом Одеської міської ради Виробничо-комерційній фірмі «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) було видане Свідоцтво САС №193117 про право власності на павільйон, відповідно до якого посвідчено, що об'єкт, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, належить Виробничо-комерційній фірмі «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) на праві приватної власності; об'єкт в цілому складається з приміщень літ. «А», загальною площею 85,2 кв.м, основною площею 76,8 кв.м, відображених у технічному паспорті від 12.09.2008.
В матеріалах справи наявний технічний паспорт на павільйон в житловому будинку №33 по вулиці Гайдара, виготовлений КП «ОМБТІ та РОН» 12.09.2008, відповідно до якого:
- характеристика приміщень: загальна площа 85,2 кв.м (основна 76,8 кв.м, підсобна 8.4 кв.м);
- у журналі підрахунку зазначено: об'єкт складається з двох окремо розташованих приміщень за нумерацією №1 (1.торгівельний зал - 23,9 кв.м, 2.кухня - 4.7 кв.м, 3.склад - 4,0 кв.м, 4.коридор - 3,9 кв.м, 5.склад - 1,9 кв.м, 6.туалет - 1,1 кв.м, 7.торгівельний зал - 11,5 кв.м, всього 52,7 кв.м) та №2 (1.основне - 21,2 кв.м, 2.туалет - 1,7 кв.м, 3.основне - 4,3 кв.м, 4.основне - 5,3 кв.м, всього 32,5 кв.м); всього - 85,2 кв.м.
Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області 27.03.2014 зареєстровано за №ОД 142140860420 декларацію про готовність об'єкта до експлуатації з реконструкції нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, замовник - Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю). У п.9 декларації зазначено: реконструкція нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, затверджено директором ВКФ «ЛІСС». В матеріалах справи наявний витяг з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (реєстраційний номер документу: ОД 142140860420).
В матеріалах справи наявний технічний паспорт на павільйон за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33, виготовлений 31.03.2014 ТОВ «ПравоПроект», відповідно до якого:
- наведено план приміщень М1:100;
- характеристика будівель: А - павільйон (металевий каркас, 105,5 кв.м); Б - павільйон (металевий каркас, 38,9 кв.м); І,ІІ - мостіння (тротуарна плитка);
- експлікація: А (1.зала - 52,8 кв.м; 2.допоміжна - 8,9 кв.м; 3.туалет - 1,5 кв.м; 4.зала - 11,5 кв.м; разом по літ. «А» - 74,7 кв.м); Б (1.торг.зала - 23,1 кв.м; 2.допоміжна - 5,3 кв.м; допоміжна - 4,3 кв.м; разом по літ. «Б» - 32,7 кв.м); всього по літ. «А», «Б» - 107,4 кв.м (основна - 87,4 кв.м; допоміжна - 20,0 кв.м);
- схематичний план земельної ділянки: літери за планом: А,Б - павільйон; І,ІІ - мостіння; площа земельної ділянки: загальна - 235 кв.м, під будинком - 144 кв.м (усього, під будівлями), під дорожнім покриттям - 91 кв.м.
В матеріалах справи наявний технічний паспорт щодо приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, №33Б, виготовлений 25.06.2019 ТОВ «АБТІ», відповідно до якого наведено план приміщення у масштабі 1:200 та журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ нежитлового приміщення, а саме: І (1.зал - 23,0 кв.м; 2.склад - 9,7 кв.м; всього 32,7 кв.м).
В матеріалах справи наявний технічний паспорт щодо приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, №33, виготовлений 25.06.2019 ТОВ «АБТІ», відповідно до якого наведено план приміщення у масштабі 1:200 та журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ нежитлового приміщення, а саме: І (1.зал - 66,9 кв.м; 2.основне - 11,3 кв.м; 3.санвузол - 2,2 кв.м; 4.кухня - 12,2 кв.м; 5.коридор - 4,2 кв.м; 6.склад - 4,2 кв.м; 7.кабінет 5,1 кв.м; всього 106,1 кв.м (83,3 кв.м - основна, 22,8 кв.м - підсобна).
У висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 25.06.2019 №4770119, виданому ТОВ «АБТІ (підписаний директором - Акименко Л.В. та інженером Коливановим О.Л., сертифікат АЕ 005173 відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єкта архітектури) зазначено наступне:
- висновок виданий власнику ТОВ ВКФ «ЛІСС» (свідоцтво про право власності від 17.04.2014, серія САК 594536, індексний номер 20662558);
- технічна характеристика: в цілому по об'єкту: нежитлове приміщення загальною площею 138,8 кв.м, основною площею 106,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33;
- у фактичному користуванні знаходиться: 1 - зал площею 66,9 кв.м, 2- основне площею 11,3 кв.м, 3 - санвузол площею 2,2 кв.м, 4 - кухня площею 12,2 кв.м, 5 - коридор площею 4,2 кв.м, 6 - склад площею 4,2 кв.м, 7 - кабінет площею 5,1 кв.м, 8 - зал площею 23,0 кв.м, 9 - склад площею 9,7 кв.м, загальною площею 138,8 кв.м, основною площею 106,3 кв.м;
- власником були проведені роботи з переобладнання та перепланування без втручання в несучі конструкції, що мало результатом зміни загальної та основної площі нежитлового приміщення, що не є самочинним та не підлягає вводу в експлуатацію;
- склад новоутворених об'єктів нерухомого майна та їх адреси: 1 - зал площею 66,9 кв.м, 2- основне площею 11,3 кв.м, 3 - санвузол площею 2,2 кв.м, 4 - кухня площею 12,2 кв.м, 5 - коридор площею 4,2 кв.м, 6 - склад площею 4,2 кв.м, 7 - кабінет площею 5,1 кв.м, загальною площею 106,1 кв.м, основною площею 83,3 кв.м, що складає одиницю та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33, нежитлове приміщення; 8 - зал площею 23,0 кв.м, 9 - склад площею 9,7 кв.м, загальною площею 32,7 кв.м, основною площею 23,0 кв.м, що складає одиницю та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33Б, нежитлове приміщення;
- за технічними показниками має окремі входи і може бути поділений. До вказаного висновку доданий проект поділу об'єкта нерухомого майна.
Відповідно до ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 19.04.2016 у справі №815/7219/14 у задоволенні адміністративного позову Заступника прокурора Одеської області до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, треті особи на стороні відповідача виробничо-комерційна фірма «Лісс» (у вигляді ТОВ), Департамент ДАБІ в Одеській області, про визнання протиправною та скасування реєстрації, проведеної Інспекцією ДАБК в Одеській області 27.03.2014 за №ОД142140860420, декларації про готовність об'єкта до експлуатації щодо реконструкції нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів, поданої ВКФ «Лісс» (у вигляді ТОВ) відмовлено. У вказаній постанові судом встановлено, зокрема, наступне:
- Інспекцією державного архітектурно - будівельного контролю в Одеській області 27.03.2014 року зареєстровано за №ОД 142140860420 декларацію про готовність об'єкта до експлуатації з реконструкції нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, замовник - виробничо-комерційна фірма «Лісс»; на підставі листа прокуратури Одеської області від 08.09.2014 за №05/3-2075вих-14 Інспекцією ДАБК в Одеській області 19.09.2014 прийнято наказ №124ОС, яким скасовано реєстрацію декларації від 27.03.2014 №ОД 142140860420 про готовність об'єкта до експлуатації з реконструкції нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, замовник - Виробничо-комерційна фірма «Лісс» з повідомленням Відділу дозвільних документів та ліцензування Інспекції ДАБК в Одеській області; даний наказ Інспекції ДАБК в Одеській області Виробничо-комерційна фірма «Лісс» у вигляді ТОВ оскаржила до суду;
- постановою Одеського окружного адміністративного суду від 03.11.2014 по адміністративній справі №815/5794/14, яка набрала законної сили 14.11.2014, визнано протиправними дії Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області з прийняття Наказу від 19.09.2014 року №124 «СК» «Про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації»; визнано протиправним та скасовано наказ від 19.09.2014 №124 «СК» «Про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації»; вказаною постановою суду від 03.11.2014 по адміністративній справі №815/5794/14 було встановлено, що в Декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 27.03.2014 №ОД 142140860, в розділі 8 «Інформація про відповідальних осіб генерального проектувальника (проектувальника): головного архітектора (інженера) проекту, особи, що здійснює авторський нагляд (за наявності)» помилково зазначено ГІП Капусткіна Світлана Євгенівна, тел. НОМЕР_1 , серія та номер кваліфікаційного сертифіката АА 000057, замість ГІП Елічев Олексій Юрієвич, серія та номер кваліфікаційного сертифіката АА000580; також постановою суду від 03.11.2014 по адміністративній справі №815/5794/14 встановлено, що виявлена технічна помилка в декларації в частині зазначення проектувальника жодним чином не свідчить про самочинність реконструйованого нежитлового приміщення у світлі правової дефініції «самочинного будівництва», приведеного в ст. 376 Цивільного кодексу України, у зв'язку з чим Інспекція ДАБК в Одеській області мала повідомити позивача про виявлену помилку та запропонувати протягом трьох робочих днів надати достовірні дані щодо інформації, яка потребує змін, для внесення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю відповідних відомостей до реєстру, а також до декларації; таким чином, посилання прокурора як на підставу позовних вимог про скасування реєстрації декларації від 27.03.2014 №ОД142140860 на недостовірність даних в розділі 8 декларації суд визнав необгрунтованими, оскільки постановою Одеського окружного адміністративного суду від 03.11.2014 по адміністративній справі №815/5794/14 було встановлено, що зазначена технічна помилка в частині зазначення проектувальника жодним чином не свідчить про самочинність реконструйованого нежитлового приміщення у світлі правової дефініції «самочинного будівництва», приведеного в ст. 376 Цивільного кодексу України; вказана обставина не підлягає доказуванню при розгляді даної справи, в якій бере участь ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ та органи ДАБІ;
- як встановлено судом, з наданих ВКФ «Лісс» (у вигляді ТОВ) технічних паспортів, виготовлених КП «МБТІ та РОН» 17.08.1999 та 12.09.2008, вбачається, що будівля під літерою «Б» існувала і до реконструкції, а фактично було реконструйовано будівлю під літерою «А». При цьому, нової будівлі під літерою «Б» ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ не будувалося; тому, суд вважав безпідставними твердження позивача, що третьою особою було збудовано нову нежитлову будівлю під літ. «Б»; судом встановлено, що на підставі договору на право тимчасового користування землею, на умовах оренди від 08.06.2001, зареєстрованого в реєстрі за №3642, земельна ділянка, що знаходиться у м. Одесі, у Малиновському районі, по вул. Гайдара під номером тридцять три, загальною площею 166 кв.м надана у володіння та користування ВКФ «Лісс» у формі ТОВ терміном на 10 років; ВКФ «Лісс» у формі ТОВ, звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо продовження терміну дії договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди; на даний час розгляд питання триває (лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 17.10.2013 №01-18/2193-09-03), орендна плата за користування земельною ділянкою справляється, що підтверджується платіжними квитанціями, товариством здаються податкові декларації з плати за землю;
- постановою Одеського окружного адміністративного суду від 03.11.2014 по справі №815/5794/14 також було встановлено, що згідно листа від 30.10.2014 вх.№26659/14 Інспекція ДАБК в Одеській області не проводила перевірку достовірності даних, зазначених в декларації ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ. Факт недостовірності даних, зазначених в декларації, був виявлений згідно листа прокуратури Одеської області; тобто Інспекція ДАБК в Одеській області перевірку достовірності даних, зазначених у декларації ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ, не проводила.
Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 16.12.2016 у справі №815/723/15 відмовлено в задоволенні адміністративного позову заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Головного територіального управління юстиції в Одеській області, Юридичного департаменту Одеської міської ради в особі Управління державної реєстрації, третя особа виробничо-комерційна фірма «Лісс» (у вигляді ТОВ) про скасування рішення державного реєстратора реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Каменської Олени Андріївни від 17.04.2014 року за №12516730 про державну реєстрацію за ВКФ «Лісс» (у вигляді ТОВ) права власності на нежитлове приміщення, розташоване у м. Одесі по вул. Гайдара, будинок 33. У вказаній постанові встановлено, зокрема, наступне:
- судом встановлено, що третя особа вчинила всі передбачені Законом дії для поновлення дії договору оренди землі від 08.06.2001, зареєстрованого в реєстрі за №3642 та продовжує користуватися земельною ділянкою на законній підставі, а розгляд питання щодо поновлення договору триває з незалежних від підприємства причин, що підтверджується зібраними по справі доказами; таким чином, суд дійшов до висновку про безпідставність доводів прокурора, що у ВКФ «Лісс» (у вигляді ТОВ) відсутні правоустановчі документи на земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, будинок 33;
- відповідно до картки прийому заяв №12407222, разом з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Єраносяном Г.А. були подані такі документи: витяг про державну реєстрацію прав, серія та номер:32669935, виданий 26.12.2011 року, видавник: КП ОМБТІ та РОН»; свідоцтво про право власності, дублікат, серія та номер: б/н, виданий 01.12.2011, видавник: Виконавчий комітет ОМР; декларація про готовність об'єкту до експлуатації, серія, серія та номер: ОД 142140860420, видана 27.02.2014, видавник Інспекція ДАБК в Одеській області; технічний паспорт серія, номер: б/н, виданий 21.03.2014, видавник ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект»; лист, виданий 17.10.2013, видавник: Одеська міська рада; договір на право тимчасового користування землею, серія та номер:5642, виданий 08.06.2001; оскільки судом встановлено, що приміщення під літерою «Б» не є новою будовою, збудованою під час проведення реконструкції ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ об'єкта за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, а існувало і до її проведення, та те, що підприємство користується земельною ділянкою на законних підставах, що підтверджується зібраним по справі доказами та, з урахуванням поданих 14.04.2014 представником ВКФ «Лісс» до державного реєстратора документів, суд дійшов до висновку, що у державного реєстратора прав на нерухоме майно Каменської Олени Андріївни не було підстав для відмови ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ в державній реєстрації заявлених прав; ані прокурор, ані представник Одеської міської ради не надав жодних доказів на підтвердження того, що відповідачами було порушено чинне законодавство, а також не зазначено інших обставин, які могли б свідчити про порушення відповідачами законодавства України.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 13.11.2017 по справі №916/4252/14 у задоволенні вимог щодо зобов'язання ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ привести у придатний до використання стан земельну ділянку загальною площею 32,7 кв.м шляхом знесення за власний рахунок самочинно збудованого на ній нежитлового приміщення площею 32,7 кв.м (яке зазначене у технічному паспорті від 31.03.2014 року під літ. «Б»), розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, будинок 33 відмовлено. У вказаному рішенні встановлено, зокрема, що доводи позивача з приводу відсутності проектної документації на проведення будівельних робіт по реконструкції об'єкту не знайшли свого підтвердження та були спростованими представленими до суду письмовими доказами; постановою Одеського окружного адміністративного суду від 03.11.2014 по адміністративній справі №815/5794/14 визнано протиправними дії Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області з прийняття Наказу від 19.09.2014 року №124 «СК» «Про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації»; визнано протиправним та скасовано Наказ від 19.09.2014 року № 124 «СК» «Про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації»; рішення суду по зазначеній справі вмотивовано тим, що виявлена технічна помилка в частині зазначення ГІПу проекту не свідчить про самочинність об'єкту будівництва, у зв'язку з чим не є підставою для скасування реєстрації декларації, окрім зазначеного, судом було встановлено проведення скасування реєстрації не у спосіб визначений законом, а саме без проведення архітектурно-будівельного контролю, тобто без проведення перевірки; на підставі викладеного, суд за сукупністю всіх встановлених по справі обставин, а також обставин, встановлених за результатом розгляду адміністративних справ №815/723/15, №815/7219/14, №815/5794/14, прийшов до висновку про відсутність в реконструйованому об'єкті за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33, що належить ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ на праві приватної власності, ознак самочинного будівництва, передбачених ст. 376 ЦК України.
З інформаційної довідки №391042377 від 15.08.2024 вбачається наступне:
- з Державного реєстру речових щодо деталізованої інформації про об'єкт речових прав вбачається наступне: РНОНМ - 342440551101; нежитлове приміщення, площею 107,4 кв.м (опис: об'єкт в цілому складається з павільйону літ. «А», літ. «Б»), за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33; об'єкт нерухомого майна закрито 02.07.2019 на підставі поділу об'єкта нерухомого майна; відомості внесено до реєстру 05.07.2019 Мельник Т.І., КП «Агенція реєстраційних послуг», індексний номер рішення 47640916;
- з Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо відомостей про об'єкт нерухомого майна вбачається наступне: РНМ - 25180206, тип майна - павільйон, адреса - м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33, номер запису 738 в книзі:82неж-19; відомості про право власності - приватна, Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю), дата прийняття рішення - 24.10.2008, підстава виникнення права власності - свідоцтво про право власності САС №193117 від 21.10.2008, Виконавчий комітет Одеської міської ради; РНМ 35656469, тип майна - павільйон, адреса - м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33, загальна площа 85,2 кв.м, номер запису 738 в книзі: 110неж-14; відомості про право власності - приватна, Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю), дата прийняття рішення - 26.12.2011, підстава виникнення права власності - свідоцтво про право власності САС №193117 від 21.10.2008, Виконавчий комітет Одеської міської ради, дублікат видано 01.12.2011, САЕ 538134.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 393482340 від 04.09.2024) щодо об'єкта нерухомого майна (РНОНМ 1865628051101) - нежитлове приміщення, об'єкт житлової нерухомості, загальною площею 32,7 кв.м, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Лип Івана та Юрія (вул. Гайдара), буд. 33Б: актуальна інформація про речове право: номер відомостей про речове право - 32265283; право власності; дата державної реєстрації - 02.07.2019; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47640752 від 05.07.2019, Мельник Т.І., КП «Агенція реєстраційних послуг»; документи подані для державної реєстрації - технічний паспорт від 25.06.2019, виданий ТОВ «АБТІ»; висновок щодо технічної можливості поділу №4770119 від 25.06.2019, виданий ТОВ «АБТІ»; власник - Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю).
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 450486743 від 04.11.2025) щодо об'єкта нерухомого майна (РНОНМ 1865615351101) - нежитлове приміщення, об'єкт житлової нерухомості, загальною площею 106,1 кв.м, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Лип Івана та Юрія, буд. 33: актуальна інформація про речове право: номер відомостей про речове право - 32265046; право власності; дата державної реєстрації - 02.07.2019; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47640397 від 05.07.2019, Мельник Т.І., КП «Агенція реєстраційних послуг»; документи подані для державної реєстрації - технічний паспорт від 25.06.2019, виданий ТОВ «АБТІ»; висновок щодо технічної можливості поділу №4770119 від 25.06.2019, виданий ТОВ «АБТІ»; власник - Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю).
У інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 03.11.2025 зазначено: кадастровий номер земельної ділянки 5110137300:63:001:0043; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону-бару з відділом продовольчих товарів; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; площа - 0,0102; місце розташування - м. Одеса, вул. Гайдара, 33; відомості про суб'єкта права власності - Одеська міська рада; відомості про суб'єкта речового права на земельну ділянку - вид речового права - інформація відсутня; найменування юридичної особи - Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю).
Листом від 02.09.2024 №01-15/247, у відповідь на запит прокурора, Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради повідомив, зокрема, що за даними архіву та відділу загального листування будь-які юридичні або фізичні особи у тому числі Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» зі зверненнями щодо надання містобудівних умов та обмежень на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 (Юрія та Івана Лип) до Департаменту не звертались.
Листом від 04.09.2024 №01-19/1256, у відповідь на запит прокурора, Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив, що на підставі рішення Одеської міської ради від 26.01.2001 №2044-XXІII між Одеською міською радою та виробничо-комерційною фірмою «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) було укладено договір на право тимчасового користування землею, на умовах оренди на земельні ділянки, загальною площею 0,0166 га, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, терміном на 10 років (до 26.01.2011 року); термін дії договору закінчився; рішення Одеської міської ради щодо його поновлення не приймалося.
Листом від 24.09.2024 №01-6/245-пр, у відповідь на запит прокурора, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради повідомило, зокрема, що в архівній складовій Реєстру будівельної діяльності наявна інформація щодо реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 26.03.2014 №ОД142140860420, зареєстрована ДАБІ, найменування - «Реконструкція нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів» за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Гайдара, 33, замовник будівництва - ВКФ «Лісс»; зазначена декларація знаходиться у статусі «скасовано».
Листом від 06.11.2024 №768, у відповідь на запит прокурора, КП «Право» Одеської міської ради повідомило, що зазначена у листі адреса: місто Одеса, вулиця Лип Івана та Юрія, 33Б відсутня в адресному реєстрі міста Одеси, що виключає можливість надання запитуваних копій документів.
Листом від 20.11.2024 №01-19/1614, у відповідь на запит прокурора, Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив, що договір оренди земельної ділянки на новий термін не було поновлено, але ВКФ «ЛІСС» за користування земельною ділянкою сплачує орендну плату до бюджету Одеської міської територіальної громади кошти у розмірі 18072 грн. на рік; за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо об?єкта нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 106,1 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип (колишня Гайдара), 33, належать ВКФ «ЛІСС» на підставі свідоцтва про право власності від 21.10.2008 CAC №193117; Департаментом направлено на адресу ВКФ «ЛІСС» лист щодо необхідності звернення до Одеської міської ради для приведення права користування вищезазначеною земельною ділянкою у відповідність до діючого законодавства.
Листом від 21.11.2024 №4706/03.01-09, у відповідь на запит прокурора, КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради повідомило, що станом на 31.12.2012 в КП «БТ» ОМР відсутня інформація про реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип (колишня - Гайдара), 33Б; одночасно повідомлено, що станом на 18.11.2024 інвентаризаційно-реєстраційна справа за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип (колишня - Гайдара), 33Б в КП «БТІ» ОМР не зареєстрована; надано копії з матеріалів технічної інвентаризації, правовстановлюючі документи на павільйон загальною площею 85,2 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип (колишня - Гайдара), 33.
Листом від 08.04.2025 №6823/5/15-32-04-10-05, у відповідь на запит прокурора, ГУ ДПС в Одеській області повідомило, що згідно з даними інформаційно-комунікаційних систем ДПС (далі - ІКС) ВКФ «ЛІСС» у вигляді ТОВ задекларовано користування земельною ділянкою площею 166 кв.м на підставі договору оренди від 08.06.2011 №452/14 та визначено податкові зобов'язання з орендної плати з юридичних осіб; ВКФ «ЛІСС» у вигляді ТОВ сплачено орендну плату з юридичних осіб: 2011 рік - 2729,66 грн.; 2012 рік - 2621,10 грн.; 2013 рік - 2765,40 грн.; 2014 рік - 2760,00 грн.; 2015 рік - 3410,00 грн.; 2016 рік - 5755,00 грн.; 2017 рік - 8700,00 грн.; 2018 рік - 1060,00 грн.; 2019 рік - 12160,00 грн.; 2020 рік - 15108,00 грн.; 2021 рік - 13608,00 грн.; 2022 рік - 14840,00 грн.; 2023 рік - 17141,00 грн.; 2024 рік - 17999,29 грн.; 2025 рік (станом на 31.03.2025) - 4878,40 грн.
Листом від 09.09.2025 №01-19/58, у відповідь на запит прокурора, Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради повідомив, що термін дії договору, що посвідчений 08.06.2001 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. в реєстрі за №5642, який зареєстрований у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) від 15.06.2001 за №452/14 закінчився; договір оренди на новий термін не було поновлено, у зв'язку з чим надало листування з приводу поновлення договору оренди між ВКФ «ЛІСС» та Департаментом в період 2016 року.
Листом від 23.10.2025 №01-19/981, у відповідь на запит прокурора, Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради із посиланням, зокрема, на рішення по справах №815/723/15, №916/4252/14, повідомив, що за інформацією Юридичного департаменту Одеської міської ради на його адресу від виконавчих органів Одеської міської ради не надходили документи щодо порушення вимог законодавства, на які посилається прокурор у запиті, відповідна позовна робота Юридичним департаментом Одеської міської ради не проводилась.
У повідомленні №51-9446ВИХ-25 від 03.11.2025 прокурор повідомив Одеську міську раду в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» про те, що Хаджибейською окружною прокуратурою міста Одеси підготовлено позовну заяву в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом припинення володіння правом приватної власності та знесення об'єктів самочинного будівництва за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33 (Івана та Юрія Лип); позовна заява найближчим часом буде скерована до Господарського суду Одеської області для розгляду по суті.
Вважаючи, що нежитлова будівля літ. «А» за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, площа якої незаконно збільшилась з 74,7 кв.м до 106,1 кв.м та у розумінні статті 376 ЦК України є об'єктом самочинного будівництва, прокурор звернувся до господарського суду в інтересах держави в особі Одеської міської ради з відповідним позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, виходячи з наступного.
За змістом ч.3 ст. 4 ГПК України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.
Відповідно до ч.3 ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Частиною 3 статті 53 ГПК України передбачено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.
За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Вирішуючи питання щодо наявності підстав для представництва, суд не повинен установлювати саме протиправність бездіяльності компетентного органу чи його посадової особи. Частиною сьомою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» передбачено, що в разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов'язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження. Відтак, питання про те, чи була бездіяльність компетентного органу протиправною та які її причини, суд буде встановлювати за результатами притягнення відповідних осіб до відповідальності. Господарсько-правовий спір між компетентним органом, в особі якого позов подано прокурором в інтересах держави, та відповідачем не є спором між прокурором і відповідним органом, а також не є тим процесом, у якому розглядається обвинувачення прокурором посадових осіб відповідного органу у протиправній бездіяльності.
Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (аналогічні висновки викладено у пунктах 38-40, 42, 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18).
Отже, прокурор звертаючись до суду в інтересах держави, має визначити компетентний орган та довести у чому полягає невжиття компетентним органом заходів для захисту порушених прав, які підлягають захисту у спосіб, який обрав прокурор, і зокрема, захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.
Позов у справі подано прокурором в інтересах держави в особі Одеської міської ради із зазначенням того, що Одеська міська рада, як представницький орган територіальної громади міста Одеси, заходів щодо захисту інтересів власника земельної ділянки засобами судового захисту майнових інтересів громади не здійснила, що є свідченням бездіяльності уповноваженого органу щодо захисту інтересів держави у виниклих спірних правовідносинах, що, в свою чергу, покладає на органи прокуратури обов'язок представництва інтересів держави в суді.
Прокурором було направлено позивачу повідомлення №51-9446ВИХ-25 від 03.11.2025 в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».
Позивач є органом місцевого самоврядування, до компетенції якого у відповідності до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» віднесені повноваження щодо здійснення державного контролю за використанням та охороною земель.
Враховуючи викладене, господарський суд дійшов висновку про дотримання прокурором вимог, передбачених ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» для представництва прокурором інтересів держави в суді та можливість розгляду позовних вимог по суті.
Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Згідно зі ст. 41 Конституції України право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Статтею 90 ЗК України передбачено, що власники земельних ділянок мають право: а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; б) самостійно господарювати на землі; в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Згідно зі ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
За ч.ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
Згідно зі ст. 373 ЦК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.
Відповідно до ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.
Статтею 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
За ч.1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно зі ст. 764 ЦК України (в редакції станом на 26.01.2011 - дату закінчення договору оренди від 08.06.2001) якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 26.01.2011 - дату закінчення договору оренди від 08.06.2001) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
За ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Згідно зі ст.ст. 76-78 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Обов'язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою. На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt). Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Салов проти України» від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Надточий проти України» від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, №303-A, п.29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), №37801/97, п.36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п.30, від 27 вересня 2001 року).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Господарський суд зазначає, що прокурором у даній справі заявлено наступні позовні вимоги:
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, шляхом зобов'язання Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) за власний рахунок привести її до попереднього стану, шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту, виданого 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», відповідно до якого об'єкт розташований за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 та складається з двох окремих одноповерхових приміщень позначених загальною площею 107,4 кв.м у складі одноповерхового приміщення літ. «А» площею 74,7 кв.м та одноповерхового приміщення літ. «Б» площею 32,7 кв.м, тобто до того стану, який існував до порушення;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, шляхом припинення володіння Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) правом приватної власності на нежитлову будівлю літ. «А» (індексний номер рішення 47640397) площею 106,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об'єкта нерухомого майна.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурором наголошено, в тому числі, що нежитлові будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 площею 107,4 кв.м збільшено до площі 138,8 кв.м (наведене випливає з висновку щодо технічної можливості поділу №4770119 від 25.06.2019, виготовленого ТОВ «АБТІ», та вираховується шляхом складання суми площі поділених об'єктів: 106,1 кв.м+32,7 кв.м=138,8 кв.м), тобто розширення будівлі відбулось на 31,4 кв.м; наведене збільшення на думку прокурора відбулось саме шляхом реконструкції зі зміною геометричних параметрів та розмірів будівель.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі №908/2388/21 зазначено наступне:
- виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил; наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним;
- будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку; мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України; самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування; відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку;
- отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва; у разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї; особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою;
- у разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику; йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам; у статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо; порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом; відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України; такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право; основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Господарський суд зазначає, що з матеріалів справи вбачаються наступні обставини:
- 08.06.2001 між Одеською міською радою (орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) (орендар) був укладений договір на право тимчасового користування землею, на умовах оренди, зареєстрований в реєстрі за №3642, відповідно до якого: орендодавець передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння та користування земельну ділянку, що знаходиться у м. Одесі, по вул. Гайдара, 33, загальною площею 166 кв.м, за рахунок земель міста, згідно плану земельної ділянки; зазначена земельна ділянка, загальною площею 166 кв.м надається у володіння та користування орендаря, терміном на 10 років (до 26.01.2011), у тому числі: 102 кв.м для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону-бару з відділом продовольчих товарів; 64 кв.м для експлуатації та обслуговування павільйону з продажу хлібобулочних товарів; орендар має право, зокрема, за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов'язків за цим договором;
- Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області 27.03.2014 зареєстровано за №ОД 142140860420 декларацію про готовність об'єкта до експлуатації з реконструкції нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, замовник - Виробничо-комерційна фірма «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю); у п.9 декларації зазначено: реконструкція нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, затверджено директором ВКФ «ЛІСС»;
- у технічному паспорті на павільйон за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, буд. 33, виготовленому 31.03.2014 ТОВ «ПравоПроект», зазначено наступне: характеристика будівель: А - павільйон (металевий каркас, 105,5 кв.м); Б - павільйон (металевий каркас, 38,9 кв.м); І,ІІ - мостіння (тротуарна плитка); - експлікація: А (1.зала - 52,8 кв.м; 2.допоміжна - 8,9 кв.м; 3.туалет - 1,5 кв.м; 4.зала - 11,5 кв.м; разом по літ. «А» - 74,7 кв.м); Б (1.торг.зала - 23,1 кв.м; 2.допоміжна - 5,3 кв.м; допоміжна - 4,3 кв.м; разом по літ. «Б» - 32,7 кв.м); всього по літ. «А», «Б» - 107,4 кв.м (основна - 87,4 кв.м; допоміжна - 20,0 кв.м); схематичний план земельної ділянки: літери за планом: А,Б - павільйон; І,ІІ - мостіння; площа земельної ділянки: загальна - 235 кв.м, під будинком - 144 кв.м (усього, під будівлями), під дорожнім покриттям - 91 кв.м.
- у висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 25.06.2019 №4770119, виданому ТОВ «АБТІ (підписаний директором - Акименко Л.В. та інженером Коливановим О.Л., сертифікат АЕ 005173 відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єкта архітектури) зазначено наступне: - висновок виданий власнику ТОВ ВКФ «ЛІСС» (свідоцтво про право власності від 17.04.2014, серія САК 594536, індексний номер 20662558); - технічна характеристика: в цілому по об'єкту: нежитлове приміщення загальною площею 138,8 кв.м, основною площею 106,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33; - у фактичному користуванні знаходиться: 1 - зал площею 66,9 кв.м, 2- основне площею 11,3 кв.м, 3 - санвузол площею 2,2 кв.м, 4 - кухня площею 12,2 кв.м, 5 - коридор площею 4,2 кв.м, 6 - склад площею 4,2 кв.м, 7 - кабінет площею 5,1 кв.м, 8 - зал площею 23,0 кв.м, 9 - склад площею 9,7 кв.м, загальною площею 138,8 кв.м, основною площею 106,3 кв.м; - власником були проведені роботи з переобладнання та перепланування без втручання в несучі конструкції, що мало результатом зміни загальної та основної площі нежитлового приміщення, що не є самочинним та не підлягає вводу в експлуатацію; - склад новоутворених об'єктів нерухомого майна та їх адреси: 1 - зал площею 66,9 кв.м, 2- основне площею 11,3 кв.м, 3 - санвузол площею 2,2 кв.м, 4 - кухня площею 12,2 кв.м, 5 - коридор площею 4,2 кв.м, 6 - склад площею 4,2 кв.м, 7 - кабінет площею 5,1 кв.м, загальною площею 106,1 кв.м, основною площею 83,3 кв.м, що складає одиницю та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33, нежитлове приміщення; 8 - зал площею 23,0 кв.м, 9 - склад площею 9,7 кв.м, загальною площею 32,7 кв.м, основною площею 23,0 кв.м, що складає одиницю та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33Б, нежитлове приміщення; - за технічними показниками має окремі входи і може бути поділений;
- у технічному паспорті щодо приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, №33Б, виготовленому 25.06.2019 ТОВ «АБТІ» наведено план приміщення у масштабі 1:200 та журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ нежитлового приміщення, а саме: І (1.зал - 23,0 кв.м; 2.склад - 9,7 кв.м; всього 32,7 кв.м);
- у технічному паспорті, щодо приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, №33, виготовленому 25.06.2019 ТОВ «АБТІ» наведено план приміщення у масштабі 1:200 та журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ нежитлового приміщення, а саме: І (1.зал - 66,9 кв.м; 2.основне - 11,3 кв.м; 3.санвузол - 2,2 кв.м; 4.кухня - 12,2 кв.м; 5.коридор - 4,2 кв.м; 6.склад - 4,2 кв.м; 7.кабінет 5,1 кв.м; всього 106,1 кв.м (83,3 кв.м - основна, 22,8 кв.м - підсобна).
Проаналізувавши наявні матеріали, господарський суд дійшов висновку про відсутність в реконструйованому об'єкті за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, що належить ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ на праві приватної власності, ознак самочинного будівництва, передбачених ст. 376 ЦК України, оскільки:
- у декларації від 27.03.2014 за №ОД 142140860420 зазначено про реконструкцію нежитлового приміщення кафе-бару без зміни геометричних розмірів;
- у висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 25.06.2019 №4770119 вказано, що власником були проведені роботи з переобладнання та перепланування без втручання в несучі конструкції, що мало результатом зміни загальної та основної площі нежитлового приміщення, що не є самочинним та не підлягає вводу в експлуатацію. Прокурором та/або позивачем відомості вказаного висновку належними доказами не спростовано;
- в матеріалах справи відсутні докази здійснення відповідачем будівельних робіт, пов'язаних зі зміною геометричних параметрів будівлі або її фундаменту, в тому числі в той період, що доводиться суду прокурором;
- наявна відмінність в технічних паспортах 2014 року та 2019 року щодо площ не може бути підставою для надання судом оцінки спірному об?єкті як самочинному будівництву за умов ненадання прокурором та позивачем належних доказів на підтвердження таких обставин; окрім того, у технічному паспорті 2014 року також вказано, що площа земельної ділянки: загальна - 235 кв.м, під будинком - 144 кв.м (усього, під будівлями), тобто загальна конфігурація площ майна складала 144 кв.м. ще станом на 2014 рік, одночасно з тим, що і в паспорті 2014 року на експлуатації наявні приміщення, не обраховані в площах об'єкта;
- так, при порівнянні технічних паспортів 2014 року щодо приміщення під літ. «А» та 2019 року щодо приміщення площею 106,1 кв.м, то суд з визначених в них планів приміщень та експлікацій/журналу внутрішніх обмірів площ вбачає, що: у технічному паспорті 2014 року щодо приміщення під літ. «А» визначено, що загальна площа становить 74,7 кв.м (64,3 кв.м - основна, 10,4 кв.м - допоміжна) (1.зала - 52,8 кв.м; 2.допоміжна - 8,9 кв.м; 3.туалет - 1,5 кв.м; 4.зала - 11,5 кв.м), натомість при порівнянні вказаного переліку з плану приміщення (визначний в тому ж технічному паспорті) вбачається незазначення в переліку об'єкту одного приміщення площею 25,7868 кв.м (6,84*3,77), який фактично не був включений в обрахунок загальної площі 74,7 кв.м; при здійсненні перепланування та оформлення технічного паспорту 2019 року щодо приміщення площею 106,1 кв.м з плану приміщення вбачається, що невраховані площі в технічному паспорті 2014 року фактично вже були включені в технічний паспорт 2019 року, при цьому основна площа обрахована у розмірі 83,3 кв.м, а допоміжна - 22,8 кв.м;
- договір оренди від 08.06.2001 був укладений на строк до 26.01.2011, натомість за діючим на той час законодавством було передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором; в матеріалах справи відсутні будь-які заперечення наймодавця протягом одного місяця щодо не продовження вказаного договору станом на 26.01.2011 та протягом одного місяця після цього, з урахуванням того, що відповідач продовжував використання вказаної земельної ділянки та сплачував податкові зобов'язання з орендної плати впродовж 2011-2025 років, що підтверджується листом ГУ ДПС в Одеській області від 08.04.2025 №6823/5/15-32-04-10-05; окрім того, у постанові Одеського окружного адміністративного суду від 19.04.2016 у справі №815/7219/14 було встановлено, що на підставі договору на право тимчасового користування землею, на умовах оренди від 08.06.2001, зареєстрованого в реєстрі за №3642, земельна ділянка, що знаходиться у м. Одесі, у Малиновському районі, по вул. Гайдара під номером тридцять три, загальною площею 166 кв.м надана у володіння та користування ВКФ «Лісс» у формі ТОВ терміном на 10 років; ВКФ «Лісс» у формі ТОВ звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо продовження терміну дії договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди; на даний час розгляд питання триває (лист Департаменту комунальної власності Одеської міськради від 17.10.2013 №01-18/2193-09-03), оренда плата за користування земельною ділянкою справляється, що підтверджується платіжними квитанціями, товариством подаються податкові декларації з плати за землю.
Згідно з висновком Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, сформульованим у постанові від 16 лютого 2022 року у справі №914/1954/20 суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається.
У практиці Європейського суду з прав людини (зокрема, у справах «Спорронг і Льоннрот проти Швеції», «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства», «Вєренцов проти України», «Щокін проти України», «Сєрков проти України» , «Колишній король Греції та інші проти Греції», «Булвес АД проти Болгарії», «Трегубенко проти України») напрацьовані три критерії, що їх слід оцінювати з тим, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.
Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то Європейський суд з прав людини констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм.
Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого Європейський суд з прав людини надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об?єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов?язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.
У рішенні ЄСПЛ від 24.06.2003 «Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.
У рішенні ЄСПЛ у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії» від 23.10.91 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.
Так, за змістом рішення ЄСПЛ у справі «Рисовський проти України» Суд підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов?язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
На підставі наявних у справі доказів та встановлених обставин, господарський суд дійшов висновку, що реконструкція нежитлового приміщення кафе-бару за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33 шляхом реконструкції, переобладнання та перепланування без втручання в несучі конструкції відбувалась на земельній ділянці територіальної громади, яка перебувала в користуванні відповідача, за наявністю відповідних дозвільних документів на реконструкцію та поділ (декларація від 27.03.2014 за №ОД 142140860420, висновок щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 25.06.2019 №4770119) за відсутністю доказів істотних порушень будівельних норм і правил, у зв'язку з чим господарський суд дійшов до висновку про недоведеність та відмову у задоволенні позовної вимоги про усунення перешкод територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, шляхом зобов'язання Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) за власний рахунок привести її до попереднього стану, шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту, виданого 31.03.2014, видавник: ТОВ «ЮКЦ «ПравоПроект», відповідно до якого об'єкт розташований за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, та складається з двох окремих одноповерхових приміщень позначених загальною площею 107,4 кв.м у складі одноповерхового приміщення літ. «А» площею 74,7 кв.м та одноповерхового приміщення літ. «Б» площею 32,7 кв.м, тобто до того стану, який існував до порушення.
При цьому посилання прокурора про те, що добудова до існуючих будівель додаткових приміщень площею площею 31,4 кв.м є нічим іншим, ніж реконструкцєю зі зміною геометричних розмірів об'єкту будівництва, а тому вимагає дозвільних документів на будівництво та наявність оформленого в установленому законом порядку права на земельну ділянку - не приймаються до уваги, оскільки саме лише здійснення арифметичний дій щодо віднімання площ приміщень, які визначені в обох технічних паспортів без здійснення аналізу обставин даної справи, планів приміщень та відповідності планів приміщень опису їх складових, з урахуванням висновків судів в попередніх наведених вище справах щодо спірного майна та за умови не надання прокурором належних доказів на підтвердження обставин, які він доводить суду - не створює підстав для втручання в речові права відповідача та задоволення заявлених прокурором позовних вимог.
Окремо щодо позовної вимоги про усунення перешкод територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, шляхом припинення володіння Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) правом приватної власності на нежитлову будівлю літ. «А» (індексний номер рішення 47640397) площею 106,1 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об'єкта нерухомого майна, господарський суд вказує наступне.
Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долю земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Верховний Суд у постанові від 17.03.2026 у справі №914/3403/23 зазначив: «отже, у цьому спорі про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлена Львівською міською радою позовна вимога про припинення права власності відповідача на спірне нежитлове приміщення є неналежною та такою, що не спрямована на реальний захист прав та інтересів позивача. У справі, що розглядається, належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до ч.4 ст. 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача».
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі №925/642/19, пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.04.2021 у справі №910/10011/19).
Таким чином, оскільки судом відмовлено у задоволенні першої позовної вимоги прокурора (про приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі), враховуючи також вищенаведені висновки Верховного Суду щодо неналежності способу захисту у вимогах про припинення права власності у спірних правовідносинах, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог прокурора про усунення перешкод територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Гайдара, 33, шляхом припинення володіння Виробничо-комерційної фірми «ЛІСС» (у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю) правом приватної власності на нежитлову будівлю літ. «А» (індексний номер рішення 47640397) площею 106,1 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Івана та Юрія Лип, 33 (реєстраційний номер об'єкта 1865615351101) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об'єкта нерухомого майна.
Проаналізувавши наявні матеріали справи, враховуючи вищевикладені висновки суду, за сукупністю всіх встановлених по справі обставин та доказів, господарський суд дійшов висновку про відсутність в реконструйованому об'єкті за адресою м. Одеса, вул. Гайдара, 33, що належить ВКФ «Лісс» у вигляді ТОВ на праві приватної власності, ознак самочинного будівництва, передбачених ст. 376 ЦК України, враховуючи те, що докази та обставини надані відповідачем на спростування позовних вимог прокурора є більш вірогідними ніж докази надані прокурором на підтвердження позовних вимог, господарський суд дійшов висновку про недоведеність заявлених позовних вимог та відсутність підстав для задоволення позову Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради.
Відповідачем у відзиві заявлено про застосування строків позовної давності у справі №916/4479/25 у випадку встановлення факту порушення права.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (12-143гс18) вказала, що застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог.
Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду та чи обґрунтовано і доведено позовні вимоги. У разі коли такі право чи інтерес не порушені чи позивачем не обґрунтовано і не доведено позовні вимоги, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
З огляду на те, що судом було відмовлено у задоволенні позовних вимог прокурора через їх необґрунтованість і недоведеність, заява відповідача про застосування строку позовної давності судом по суті не розглядається.
Іншого прокурором не доведено.
Інші наявні в матеріалах справи документи вищевикладених висновків суду не спростовують.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на прокуратуру.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради - відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повне рішення складено 15 травня 2026 р. у зв'язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об'єктів критичної інфраструктури, тривалу відсутність електроенергії у суді.
Суддя Ю.С. Бездоля