Єдиний унікальний номер справи: 766/9315/25 Головуючий в І інстанції: Кузьміна О.І.
Номер провадження: 22-ц/819/773/26 Доповідач: Базіль Л.В.
13 травня 2026 року Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:
головуючої суді (суддя-доповідач) Базіль Л.В.,
суддів: Бездрабко В.О., Приходько Л.А.,
секретар Сорокіна В.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 10 грудня 2025 року, ухвалене у складі судді
Кузьміної О.І., відомості про дату складення повного рішення відсутні, у справі
№ 766/9315/25 за позовом ОСОБА_1 до Чорнобаївської сільської ради про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-
Короткий зміст позовних вимог.
У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Чорнобаївської сільської ради, в якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 , як покупцем
та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , як продавцями, який зареєстрований на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» 20.01.1999 року за № 4738.
Позов обґрунтований тим, що в 1999 році він придбав у ОСОБА_2 , ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_2 . Договір купівлі-продажу було укладено і посвідчено на Херсонській товарній біржі "Ізумруд», яка припинила свою діяльність.
Позивач вказував, що рішенням Киселівської сільської ради від 10 квітня 2009 року
№ 334, будинку було змінено адресу і присвоєно № 14. На даний час у нього виникла необхідність розпорядитися належним йому майном, але з'ясувалося, що договір
купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до приписів ст. 227 ЦК України в редакції чинній на час укладення договору купівлі-продажу не посвідчений нотаріально, що створює йому перешкоди у розпорядженні цим будинком.
Продавці нерухомого майна, як стало йому відомо, а саме, ОСОБА_3 помер, що підтверджується свідоцтвом про смерть серія НОМЕР_1 , а інформацією про можливих спадкоємців він не володіє, і не може її отримати самостійно. ОСОБА_2 зі слів односельчан виїхала до російської федерації.
У зв'язку з цим, позивач вважав за необхідне залучити Чорнобаївську сільську раду як відповідача, оскільки у випадку відсутності спадкоємців та власників, майно може бути визнано відумерлою спадщиною та перейти у власність територіальної громади відповідно
до ст. 1277 ЦК України.
З урахуванням викладеного та зважаючи на те, що всі істотні умови договору купівлі-продажу сторонами виконані просив задовольнити заявлений ним позов.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 10 грудня 2025 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що положення спеціальної норми (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу»
(в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) містили вказівку про те, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зазначена норма права має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами та в часі прийнята пізніше. А відтак укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі. Встановивши зазначене, суд дійшов висновку, що відсутні жодні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним, оскільки останній є таким в силу вимог вищенаведених норм ЦК УРСР 1963 року та ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Узагальнюючи доводи апеляційної скарги та її вимоги
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , просить скасувати рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 10.12.2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права. Зокрема, зазначив, що відсутність факту визнання договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі-дійсним, позбавляє його права здійснити державну реєстрацію речових прав у відповідному реєстрі - Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що почав діяти з 01.01.2013 року.
Щодо відзиву
Відзив на апеляційну скаргу до суду в строки визначені судом не надійшов.
Явка учасників справи до апеляційного суду
Учасники справи повідомлялися про дату, час і розгляд справи у відповідності до вимог ЦПК України, в судове засідання не з'явилися.
Від позивача ОСОБА_1 надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності за наявними у справі матеріалами та доказами.
Керуючись ст. 372 ЦПК України, відповідно до якої неявка учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
За вказаних обставин, апеляційний суд вважає можливим слухати справу за відсутність учасників справи, що не з'явилися, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи, та від яких не надійшли клопотання про відкладення розгляду справи.
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судовим розглядом встановлено, що 20.01.1999 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна № 4738 на товарній біржі «Ізумруд», відповідно до якого ОСОБА_2 і ОСОБА_3 продали,
а ОСОБА_1 придбав квартиру АДРЕСА_2 . Загальна площа квартири 64,1 кв. м, житлова площа 40,1 кв. м, кількість кімнат три.
На договорі міститься відмітка про реєстрацію права власності за позивачем ХДБТІ
в книзі 2 за № 455 від 20.01.1999 року.
Рішенням Киселівської сільської ради Білозерського району Херсонської області
від 10 квітня 2009 року № 334 «Про затвердження нумерації житлових будинків
в АДРЕСА_1 », будинку було змінено адресу і присвоєно номер 14 (а.с.15).
ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 від 11.12.2017 року.
ОСОБА_1 звертаючись до суду з даним позовом вказав, що на даний час у нього виникла необхідність розпорядитись належним йому майном, проте займаючись вирішенням даного питання йому стало відомо, що договір купівлі-продажу нерухомого майна не відповідає вимогам діючого законодавства, а тому просив визнати його дійсним, оскільки фактично усі істотні умови договору купівлі-продажу сторонами виконані.
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції та застосовані норми права.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що на час укладення спірного договору купівлі-продажу на товарній біржі його нотаріальне посвідчення законом не вимагалось, право власності на придбане майно зареєстроване за позивачем у встановленому законом порядку, діючим на час придбання нерухомого майна, що свідчить про відсутність перешкод для позивача у розпорядженні належним йому майном.
Апеляційний суд погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.
Фактичні обставини справи свідчать про те, що спірні правовідносини виникли
до 01 січня 2004 року, тобто до набрання чинності ЦК України 2003 року, а тому на них поширюються норми ЦК УРСР 1963 року.
Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР угодами визнаються дії громадян
і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.
Угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній)
(ст.42 ЦК Української РСР).
Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом
або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди
з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК Української РСР).
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню
(частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Вбачається, що ОСОБА_1 набув право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №14738, зареєстрованого 20.01.1999 року на Херсонській товарній біржі «Ізумруд».
Даний договір пройшов державну реєстрацію в органах БТІ і таким чином офіційно визнаний державою. Доказів того, що до позивача є претензії з боку держави чи інших осіб щодо його права власності матеріали справи не містять.
У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що "у статті 227 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод було обов'язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. ЦК Української РСР не передбачалося обов'язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа.
Крім того, у вказаній постанові об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала висновок про те, що "на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів.
У частині другій статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі".
Суд першої інстанції, встановивши, що станом на січень 1999 року дотримання обов'язкової нотаріальної форми для спірного договору купівлі-продажу квартири не вимагалось, дійшов обґрунтованого висновку, що вимоги позивача про визнання зазначеного договору дійсним з підстав відсутності його нотаріального посвідчення є безпідставними та правомірно відмовив у їх задоволенні, з чим погоджується і апеляційний суд.
Доводи скаржника про те, що відсутність факту визнання договору купівлі-продажу будинку на товарній біржі дійсним, позбавляє його права вільно розпорядитися своїм правом власності, як суб'єктивні та такі, що ґрунтуються на власному тлумаченні закону, апеляційним судом не приймаються до уваги.
При цьому, апеляційний суд звертає увагу скаржника на те, що ним не надано доказів того, що йому при зверненні до державного реєстратора чи нотаріуса із заявою про внесення відомостей про право власності на придбане ним на біржі до 2013 року та зареєстроване в БТІ нерухоме майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) було відмовлено у вчиненні такої реєстраційної дії саме з підстав невідповідності біржової угоди.
За таких обставин, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанцій, оскільки суд, встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення,
а рішення суду першої інстанції без змін.
Повний текст постанови складено 13 травня 2026 року.
Керуючись ст. ст. 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 10 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Головуюча Л.В. Базіль
Судді: В.О. Бездрабко
Л.А. Приходько