19.02.2026 року м.Дніпро Справа № 904/2216/21 (904/3807/25)
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),
суддів: Мороза В.Ф., Чередка А.Є.,
при секретарі судового засідання: Логвиненко І.Г.
представники учасників провадження:
арбітражний керуючий: Слостін А.Г. (власні засоби);
інші учасники: не з'явились;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу арбітражного керуючого Слостіна Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.09.2025 (суддя Суховаров А.В., повний текст якого підписаний 08.09.2025) у справі № 904/2216/21(904/3807/25)
за позовом ОСОБА_1 , м.Дніпро
до Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд", Дніпропетровська область, Синельниківський район, с.Старолозуватка
про розірвання договору оренди землі
в межах справи №904/2216/21
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер Вей Капітал", м. Київ
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд", с.Старолозуватка, Синельниківський район, Дніпропетровська область
про визнання банкрутом
У провадженні Господарського суду Дніпропетровської області перебуває справа №904/2216/21 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с. Старолозуватка, вул. Центральна, б.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643) на стадії ліквідації.
Повноваження ліквідатора покладені на арбітражного керуючого Слостіна Андрія Геннадійовича, свідоцтво №2042 від 10.11.2021 (03049, м. Київ, а/с 154, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).
ОСОБА_1 (далі - Позивач) звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд", за змістом якого просить суд розірвати Договір оренди земельної ділянки (паю) від 10 грудня 2016 року, укладений між громадянкою України ОСОБА_2 (правонаступником якої він є) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд".
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 02.09.2025 у справі №904/2216/21(904/3807/25) позовні вимоги задоволено.
Розірвано Договір оренди земельної ділянки (паю) від 10 грудня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 , правонаступником якої є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" .
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2 422,40грн.
Не погодившись із зазначеним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся арбітражний керуючий Слостін Андрій Геннадійович, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.
При цьому заявник апеляційної скарги посилається на те, що за ч.1 ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси.
Таким чином, до складу ліквідаційної маси банкрута ТОВ «АГРО-ФІЛД», у тому числі, включено право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1224855300:01:003:0165, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, загальною площею 8,02 га, в тому числі ріллі 8,02 га, яке підлягає реалізації у встановленому Кодексом України з процедур банкрутства порядку.
З урахуванням обставин, які склалися в межах конкретної справи (здійснення щодо боржника процедури ліквідації у справі про банкрутство), підстави для задоволення вимог пред'явленого позову відсутні, оскільки відповідна вимога позову не узгоджується із цілями та завданнями провадження у справі про банкрутство щодо максимального задоволення сукупності вимог кредиторів за рахунок відчуження, за якнайвищою ціною майна неплатоспроможного боржника та неможливості задоволення вимог окремого кредитора поза межами конкретної конкурсної процедури.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2025 року у справі № 732/702/24 вказано, що відповідно до частини першої статті 62 КУзПБ усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси.
З урахуванням наведеного та положень частини п'ятої статті 93 ЗК України з вищевказаними змінами, а саме надання законодавцем права користувачу земельної ділянки відчужувати право оренди без погодження з власником земельної ділянки, до ліквідаційної маси боржника можуть бути включені і майнові права, що належать боржнику та які міг відчужити сам боржник, оскільки кошти, виручені від їх продажу, можуть спрямовуватися на задоволення вимог кредиторів, які пред'явлені до боржника.
Таким чином, заявлені у цій справі позовні вимоги про розірвання договору оренди землі у разі їх задоволення вплинуть та змінять розмір ліквідаційної маси боржника, у тому числі й обсяг грошових зобов'язань божника - ТОВ «АГРО-ФІЛД».
При ухваленні оскаржуваного рішення судом не враховано те, що розірвання Договору оренди земельної ділянки (паю) від 10.12.2016 призведе до зменшення ліквідаційної маси ТОВ «АГРО-ФІЛД», що у свою чергу вплине на обсяг грошових зобов'язань божника.
Інші учасники справи відзив на апеляційну скаргу не надали. Згідно ч. 3 ст.263 Господарського процесуального кодексу України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 26.09.2025 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Іванова О.Г. (доповідач), судді - Чередко А.Є., Мороз В.Ф.
З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 01.10.2025 здійснено запит матеріалів справи №904/2216/21(904/3807/25) із Господарського суду Дніпропетровської області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.
10.10.2025 матеріали справи №904/2216/21(904/3807/25) надійшли до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.10.2025 (суддя - доповідач Іванов О.Г.) апеляційну скаргу залишено без руху через неподання доказів направлення скарги позивачу, який є фізичною особою. Скаржнику наданий строк (5 днів) для усунення недоліків апеляційної скарги відповідно до ч. 2 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.10.2025 у складі: головуючого судді - Іванова О.Г. (доповідач), суддів - Чередко А.Є., Мороз В.Ф. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою арбітражного керуючого Слостіна Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.09.2025 у справі №904/2216/21 (904/3807/25); розгляд справи призначено в судовому засіданні на 19.02.2026.
11.02.2026 до суду від апелянта надійшло клопотання про проведення судового засідання в режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів.
В судовому засіданні 19.02.2026 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх представників сторін, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
10.12.2016 між ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 ) - власником земельної ділянки кадастровий номер 1224855300:01:003:0165 на підставі Акта на право власності на землю серії І-ДП №092622 від 27.05.2002 (далі - орендодавцем) та відповідачем - Товариством з обмеженою відповідальністю “АГРО-ФІЛД» в особі директора Годлевського Ігоря Олександровича, який діяв на підставі статуту (далі - орендарем), укладено Договір оренди земельної ділянки (паю) (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування виділену в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку земельну ділянку сільськогосподарського призначення, з кадастровим номером 1224855300:01:003:0165, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області.
Відповідно до п.2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,02 га, в тому числі ріллі 8,02 га.
Грошова оцінка земельної ділянки становить 257 234, 55 грн. (п.2.2 Договору).
Згідно з п.2.3 Договору на земельній ділянці не розміщені об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури.
Договір укладено строком на 25 років, починаючи з дати його реєстрації (у разі укладення договору оренди землі для введення товарного сільгоспвиробництва - з урахуванням ротації культур, згідно з проєктом землеустрою) (п. 3.1 Договору).
Договір не може бути розірваний в односторонньому порядку до закінчення строку оренди, при умові виконання сторонами умов цього Договору (п.3.3 Договору).
Згідно з п.3.4 Договору умови цього Договору зберігають чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договору, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором.
В разі переходу права власності до інших осіб, Договір оренди зберігає чинність для нового власника (п. 3.7 Договору).
В разі смерті Орендодавця Договір оренди зберігає чинність для спадкоємців. Після прийняття ними спадщини до цього Договору укладається відповідна додаткова угода про заміну Орендодавця (п. 3.8 Договору)
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 717, 04 грн. (п.4.1 Договору).
Згідно з п.4.2 Договору за домовленістю сторін сплата орендної плати або її частки можлива в натуральній (кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки обговорюються окремо) та відробітковій формі (види, обсяги, строки і місце надання послуг, види, обсяги і місце виконання робіт обговорюються окремо).
Відповідно до п.4.3 Договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації.
Сторони погодили в п.4.4 Договору, що орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року.
Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами (п.4.5 Договору).
Згідно з п.5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду з метою сільськогосподарського використання, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Сторони погодили в п.6.1 Договору, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розробки проєкту її відведення.
Відповідно до п.6.2 Договору земельна ділянка передається в оренду за Актом приймання-передачі, який оформлюється не пізніше семи днів з моменту набуття чинності даного Договору.
Відповідно до пункту 9.1 Договору орендодавець має право:
9.1.4.вимагати від орендаря використання земельної ділянки у відповідності до мети, визначеної у п. 5.1 цього договору: забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;
9.1.5. своєчасного внесення орендної плати;
9.1.6. вільного доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням орендарем умов цього договору.
Згідно з пунктом 9.1 Договору орендодавець зобов'язаний:
9.1.7. забезпечувати відповідно до закону права третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
9.1.8. передати орендарю по акту прийомки - передачі у належному стані та у визначених межах земельну ділянку згідно з цим договором;
9.1.9. не втручатися у господарську діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору;
9.1.10. попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
Орендар має право:
9.2.4. використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети , обумовленої у договорі, одержувати продукцію і доходи;
9.2.5. преважного придбання у власність орендованої земельної ділянки у відповідності до закону та переважного права за різних умов на поновлення договору оренди;
9.2.6. з письмовою згодою орендодавця проводити поліпшення земельної ділянки, зводити у встановленому законом порядку будівлі і споруди (в тому числі водогосподарські споруди та меліоративні системи), закладати насадження.
9.2.7. передавати земельну ділянку в суборенду з письмовим повідомленням Орендодавця.
Орендар зобов'язаний:
9.2.8. приступати до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди;
9.2.9. використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у п.5.1 цього договору ефективно, запобігати погіршенню стану землі внаслідок своєї господарської діяльності, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;
9.2.10. здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель згідно з умовами земельного законодавства України;
9.2.11. не порушувати права власників і орендарів інших земельних ділянок;
9.2.12. додержуватись правил добросусідства, дозволяти іншим власникам землі і орендарям прохід до доріг загального користування, якщо це не перешкоджає його господарській діяльності і не спричиняє збитків.
За змістом п.12.2 Договору сторони погодили, що дія Договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання Орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- ліквідації юридичної особи-орендаря.
Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін внаслідок невиконання другою Стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом (п.12.3 Договору).
Згідно з п.13.1 Договору за невиконання або неналежне виконання цього Договору Сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього Договору.
Відповідно до Прикінцевих положень цей Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до закінчення строку оренди.
Після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 спадкоємцем вищевказаної земельної ділянки, яка належала на праві власності ОСОБА_2 , є ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом серії НТК №439356 від 30.10.2024, виданого та посвідченого державним нотаріусом Першої дніпровської Державної нотаріальної контори Водолазькою Н.В.
За змістом інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.03.2025, право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, з кадастровим номером 1224855300:01:003:01665, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, зареєстровано за ОСОБА_1 ; 20.01.2017 в реєстрі зареєстровано договір оренди земельної ділянки від 10.12.2016, орендодавець ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ "Агро-Філд" (орендар).
Позивач зазначає про порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного внесення орендних платежів, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з позовом про розірвання укладеного з відповідачем Договору.
Постановою Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2024 по справі №904/2216/21 припинено процедуру санації Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Філд. Визнано боржника банкрутом. Відкрито ліквідаційну процедуру.
Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд виходив з того, що Відповідачем не надано доказів на спростування позовних вимог, а саме в частині систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Таким чином, несплата орендної плати є істотним порушення умов договору та діючого законодавства через значну міру позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору з орендарем. Безпосередньо несплата орендної плати має відповідні наслідки, а саме дострокове розірвання договору у випадку систематичної її несплати.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.
Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
За змістом статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення зобов'язань, є зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Зміст та умови договору від 10 грудня 2016 року, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов'язань, які виникли між сторонами на його підставі, свідчать про те, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі, основними обов'язком відповідача за яким є сплата орендної плати.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відносини, пов'язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також самим договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, передбачено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. ст. 3, 4 Закону України "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, відносини, що виникли між сторонами по справі на підставі Договору оренди, є господарськими зобов'язаннями, а згідно з приписами статей 525, 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України закріплено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За приписами ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Абзацом 5 частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Відповідно до абзацу 7 частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі", орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Згідно з пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Колегія суддів враховує, що Відповідачем будь-яких доказів на підтвердження сплати орендної плати за землю за весь час дії Договору до суду не подано.
Зазначену обставину не заперечено заявником апеляційної скарги.
Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" встановлені підстави для розірвання договору оренди землі: за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Поряд з цим, частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом 12.3 Договору оренди земельної ділянки (паю) від 10.12.2016 передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін внаслідок невиконання другою Стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом.
У частині 1 статті 141 Земельного кодексу України встановлено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, як систематична несплата земельного податку або орендної плати (пункт "д").
При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору.
Згідно зі статтею 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, у тому числі розірвання договору.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 сформувала висновок, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, відповідно до якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У постанові від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду зазначив, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо (аналогічна правова позиція викладена у Верховним Судом у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц).
Отже, наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв'язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди.
Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість добросовісність та розумність.
Аналіз вказаних норм права дає підстави для висновку, що підґрунтям для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 12.09.2023 у справі №387/800/21.
Відповідачем не надано доказів на спростування позовних вимог, а саме в частині систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Таким чином, несплата орендної плати є істотним порушення умов договору та діючого законодавства через значну міру позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору з орендарем. Безпосередньо несплата орендної плати має відповідні наслідки, а саме дострокове розірвання договору у випадку систематичної її несплати.
З урахуванням наведеного, господарський суд дійшов правильного висновку, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд", не сплачуючи орендну плату, допустило істотне порушення його умов, чим позбавило позивача матеріальної вигоди, на яку той розраховував за фактом передачі землі в оренду, а тому така обставина є підставою для дострокового розірвання договору.
З огляду на що колегія суддів зазначає, що Відповідачем у встановленому законом порядку позовні вимоги позивача не спростовано, не надано доказів дотримання Відповідачем умов Договору оренди земельної ділянки (паю) від 10.12.2016 щодо своєчасного внесення орендної плати за землю, або альтернативного виконання вимог договору шляхом виконання п.4.2 Договору.
Отже, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, господарський суд дійшов правильного висновку, що позовні вимоги до Відповідача є доказово та нормативно обґрунтованими, а тому підлягають задоволенню, з наведених вище підстав.
Щодо доводів заявника апеляційної скарги про те, що розірвання Договору оренди земельної ділянки (паю) від 10.12.2016 призведе до зменшення ліквідаційної маси ТОВ «АГРО-ФІЛД», що, у свою чергу, вплине на обсяг грошових зобов'язань божника, та посилання на висновки щодо застосування норм права, наведені у постановах Верховного Суду від 04.05.2023 у справі № 910/8259/16 (905/1126/21), від 07.04.2025 у справі № 732/702/24, колегія суддів зазначає наступне.
За ч.1 ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства, усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси.
Порядок продажу майна у справі про банкрутство визначено статтями 68-88 Розділу V Кодексу України з процедур банкрутства.
Таким чином, до складу ліквідаційної маси банкрута ТОВ «АГРО-ФІЛД», у тому числі, включено право оренди земельної ділянки з кадастровим номером1224855300:01:003:0165, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, загальною площею 8,02 га, в тому числі ріллі 8,02 га, яке підлягає реалізації у встановленому Кодексом України з процедур банкрутства порядку.
Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об'єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі № 910/3040/16.
При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, слід розуміти такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально- правове регулювання спірних відносин.
Визначення подібності правовідносин викладені у мотивувальних частинах постанов Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2018 у справі №305/1180/15-ц (абзац вісімнадцятий), від 19.06.2018 у справі №922/2383/16 (пункт 5.5), від 12.12.2018 у справі №3007/11 (абзац двадцятий), від 16.01.2019 у справі №757/31606/15-ц (абзац вісімнадцятий).
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб'єктний і об'єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов'язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Тобто на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом.
Відповідно до змісту постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.05.2023 в справі № 910/8259/16 (905/1126/21):
« 1. Прокурор звернувся до суду в інтересах держави в особі Міської ради з позовом до Товариства щодо якого здійснюється процедура ліквідації у справі про банкрутство про розірвання договорів оренди земельних ділянок на яких розміщено нерухоме майно Товариства та зобов'язання їх повернути позивачу.
14. Згідно із пунктом 3 договору оренди на земельних ділянках знаходяться об'єкти нерухомого майна: санаторій-профілакторій "Здоров'є" та котельна санаторію-профілакторію "Здоров'є".
66. У пункті 49 Порядку організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.10.2019 № 865 зазначено, що якщо продажу підлягає нежитлове приміщення, будівля, споруда, у характеристиці майна, крім відомостей, передбачених підпунктом 2 пункту 46 цього Порядку, зазначаються, зокрема відомості про земельну ділянку, на якій розташоване нежитлове приміщення (її правовий режим та розмір), та її кадастровий номер (за наявності).
67. Суд неодноразово звертав увагу, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об'єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.
68. Договір, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, має містити таку істотну умову, як кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку із набуттям права власності на ці об'єкти. Укладенню ж договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, передує виділення цієї частини в окрему земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.04.2019 у справі № 907/68/18, від 25.10.2022 у справі № 911/2866/20).
69. Отже, відомості про земельну ділянку (її правовий режим), кадастровий номер (за наявності) є невід'ємним складовим елементом характеристики відчужуваного нерухомого майна боржника, що є цілком передбачуваним, оскільки нормальне господарське використання об'єктів нерухомого майна не є можливим без використання земельної ділянки.
70. Звідси очевидно, що максимально привабливим для покупця є придбання об'єкта нерухомого майна разом із наявним речовим правом на земельну ділянку, на якій розташований відчужуваний об'єкт нерухомості.
71. У протилежному разі - відчуження нерухомого майна без речового права, права оренди на земельну ділянку обмежує потенційну кількість покупців та вочевидь значно зменшує можливість відчужити майно за якнайвищою ціною, оскільки створює для покупця додаткові перепони (темпоральні, фінансові, організаційні тощо), зокрема щодо оформлення дозвільних документів і реєстрації відповідного речового права на земельну ділянку з метою її використання в господарському обороті.
85. Крім того, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою, що на земельних ділянках, які є предметом договору оренди знаходиться належне відповідачу на праві власності нерухоме майно, що з урахуванням обставин здійснення щодо відповідача процедури ліквідації у справі про банкрутство та необхідності подальшого відчуження майна на аукціоні зумовить: по-перше, вплив на участь потенційних покупців на аукціоні з продажу такого майна та можливість відчуження майна за якнайвищою ціною; по-друге, фактичне зменшення можливості якнайповнішого задоволення сукупності вимог кредиторів неплатоспроможного боржника та надасть позивачу преференції у порівнянні з іншими кредиторами на виконання зобов'язань боржником і відповідно задоволення своїх вимог до боржника.».
Отже, як вбачається з матеріалів справи № 910/8259/16(905/1126/21) предметом позовних вимог було розірвання договорів оренди земельних ділянок на яких розміщено нерухоме майно Товариства.
Верховний Суд у постанові від 04.05.2023 у справі №910/8259/16 (905/1126/21) викладав висновок щодо застосування норм матеріального права при вирішенні спору про розірвання в межах процедури банкрутства договору оренди земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна, що підлягають відчуженню в межах ліквідаційної процедури.
При цьому саме такий висновок зроблено з огляду на те, що максимально привабливим для покупця є придбання об'єкта нерухомого майна разом із наявним речовим правом на земельну ділянку, на якій розташований відчужуваний об'єкт нерухомості.
В той же час, як вже зазначено вище, у справі, що переглядається, відсутні будь-які докази на підтвердження розміщення на земельній ділянці Позивача нерухомого майна, що перебуває на праві власності ТОВ "Агро-Філд" (чи на будь-якому іншому речовому праві) та підлягає відчуженню в межах ліквідаційної процедури.
З огляду на викладене, поза увагою заявника апеляційної скарги залишився той факт, що справа № 910/8259/16 (905/1126/21) та справа, що переглядається - №904/2216/21 (904/3807/25), не є подібними, оскільки є різними предмети та підстави позову, зміст позовних вимог та фактичні обставини, а також має місце неоднакове матеріально-правове регулювання спірних відносин. А тому доводи заявника апеляційної скарги про подібність вказаних справ та необхідність застосування до правовідносин сторін висновків, наведених у постанові Верховного Суду від 04.05.2023 у справі № 910/8259/16 (905/1126/21), є порушенням норм процесуального права, зокрема, ч. 4 ст. 236 ГПК України.
З огляду на що колегія суддів зауважує, що право розпорядника ТОВ "Агро-Філд" на включення права оренди спірної земельної ділянки, на якій відсутнє будь-яке належне Боржнику на будь-якому речовому праві нерухоме майно, до складу ліквідаційної маси Боржника, не може позбавляти власника цієї земельної ділянки (Орендодавця) на розірвання договору оренди.
Протилежне буде суперечити статті 3 Цивільного кодексу України, відповідно до якої принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо розірвання договору оренди землі, добросовісність орендаря по суті становить гарантію дотримання прав іншої сторони, якою у спірних правовідносинах є орендодавець.
Також колегія суддів при вирішенні цієї справи посилається на частину 1 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікований Україною 17.07.1997, набув чинності 11.09.1997), відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Щодо наведеної заявником апеляційної скарги практики в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2025 року у справі № 732/702/24 колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що, в першу чергу, в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зроблені висновки щодо юрисдикції розгляду спорів, стороною в яких є боржник щодо якого відкрито провадження у справі про банкрутство, а саме необхідності розгляду таких спорів господарськими судами в межах справи про банкрутство.
В свою чергу, обґрунтовуючи зазначену позицію, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив, що відповідно до частини першої статті 62 КУзПБ усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси, що свою чергу разом із приписами п.8 ч.1 ст.176 ЦПК та ч.5 ст.93 ЗК України надає право користувачу земельної ділянки відчужувати право оренди без погодження з власником земельної ділянки, отже, до ліквідаційної маси боржника можуть бути включені і майнові права, що належать боржнику та які міг відчужити сам боржник, оскільки кошти, виручені від їх продажу, можуть спрямовуватися на задоволення вимог кредиторів, які пред'явлені до боржника.
З огляду на викладене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив про розгляд зазначеного виду спорів в порядку господарського судочинства в межах справи про банкрутство, з огляду на можливість включення права оренди земельної ділянки до складу ліквідаційної маси боржника.
Враховуючи викладене, доводи заявника апеляційної скарги з посиланням на практику, викладену в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2025 року у справі №732/702/24, колегією суддів відхиляються, враховуючи, що в основі зазначеної постанови перебуває питання юрисдикції розгляду спорів, в яких стороною є боржник, а не питання щодо підстав розірвання/неможливості розірвання договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час перегляду рішення в апеляційному порядку, тому у відповідності до ст. 276 ГПК України в задоволенні скарги слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв'язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 ГПК України, суд,
Апеляційну скаргу арбітражного керуючого Слостіна Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.09.2025 у справі №904/2216/21 (904/3807/25) - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.09.2025 у справі №904/2216/21 (904/3807/25) - залишити без змін.
Судові витрати арбітражного керуючого Слостіна Андрія Геннадійовича за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена та підписана 13.05.2026.
Головуючий суддя О.Г. Іванов
Суддя В.Ф. Мороз
Суддя А.Є. Чередко