11 травня 2026 р. № 400/193/26
м. Миколаїв
Миколаївський окружний адміністративний суд в складі головуючого судді Дерев'янко Л.Л. розглянув за правилами спрощеного позовного провадження у письмовому провадженні адміністративну справу
за позовомОСОБА_1 , АДРЕСА_1
до відповідачаВиконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області, вул. Центральна, 1,м. Вознесенськ,Вознесенський р-н, Миколаївська обл.,56501,
треті особиПриватного підприємства «УКРІНТЕРПОСТАЧА», вул. Одеська, 1А,с. Трикратне,Вознесенський р-н, Миколаївська обл.,56534, вул. Одеська, 1А,с. Трикратне,Миколаївська обл., Вознесенський р-н,56534
провизнання протиправними та скасування рішень від 12.11.2025 №81805514, №81805937, зобов'язання вчинити певні дії,
І. Зміст позовних вимог
До Миколаївського окружного адміністративного суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 (далі - позивач) до Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області (далі - відповідач), третя особа - Приватне підприємство "УКРІНТЕРПОСТАЧА", в якій вона просить суд:
визнати протиправним та скасувати Рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №81805514 від 12.11.2025 року, № 81805937 від 12.11.2025 року, виданих державним реєстратором прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області;
зобов'язати державного реєстратора прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області припинити речові права оренди на земельну ділянку 4822055000:03:000:0031, 4822055000:07:000:0321 за договором оренди від 04.11.2015 року.
ІІ. Виклад позицій учасників справи
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначила, що в 2015 році між нею і третьою особою було укладено договір оренди належних позивачці земельних ділянок строком на 10 років. Державна реєстрація права оренди відбулась в 2017 році. В листопаді 2025 року позивач звернулася до державного реєстратора прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області із заявою про припинення речового права оренди на земельні ділянки в зв'язку зі спливом строку оренди. Державний реєстратор відмовив у зв'язку з тим, що строк дії договорів оренди, який розпочався з дати державної реєстрації права оренди в 2017 році, не закінчився. Позивачка вважає таку відмову протиправною, оскільки з 01.01.2013 по 16.01.2020 діяли такі положення Цивільного кодексу України, за якими строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення (частини перша та друга статті 631 ЦК України). Також, позивачка зазначає, що за умовами договорів оренди в обов'язок Третьої особи, серед іншого, входило здійснити державну реєстрацію права оренди згідно даного договору, що передбачено у п.п. 10.4.1. пункту 10.4. розділу 10 Договору. Право оренди за договорами було зареєстровано тільки 20.07.2017 року за заявою Третьої особи, тобто після спливу 1 рік 08 місяців 16 днів.
Відповідач проти позову заперечив, відзив мотивував тим, що державним реєстратором прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області, Голубовою Юлією Ігорівною, з урахуванням того, що ПП «УКРІНТЕРПОСТАЧА» здійснило реєстрацію права оренди земельних ділянок 20.07.2017 року та договір містить п. 19.3, яким передбачено, що «Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди», зроблено висновок, що термін дії договору закінчиться 20.07.2027 року. З посиланням на ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» відповідач стверджує, що в спірний період норма цієї статті передбачала, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Визначення сторонами в 2015 році строку дії договору від дати реєстрації права оренди земельної ділянки не суперечить і ч.1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яка визначала, що право володіння і користування земельною ділянкою підлягало обов'язковій державній реєстрації. Відповідач також посилається на судову практику Верховного Суду, за якою якщо в договорі цього періоду прямо зазначено, що перебіг строку дії (набрання чинності) починається з «моменту підписання та державної реєстрації права оренди», строк обчислюється з моменту державної реєстрації права оренди, а не з дати підписання. Якщо ж такого застереження немає, строк дії договору починає перебіг з дати підписання договору. Отже, на думку відповідача, державний реєстратор правомірно відмовив у реєстрації припинення права оренди, оскільки відповідно до умов, визначених сторонами, строк дії договору оренди ще не закінчився.
Позивачка у відповіді на відзив в спростування доводів відзиву зазначила, що третя особа звернулася до Позивача з наданням оферти/ пропозиції в продовженні договірних відносин через сплив строку дії Договору 04.11.2025 року, на підтвердження чого додавався проєкт Договору оренди земельних ділянок в новій редакції від 28.05.2025 року разом з листом від 29.05.2025 року. Ця обставина, як стверджує позивачка, свідчить про те, що Третьою особою визнано сплив 10 річного строку дії договору оренди. Також, позивачка наголошує, що реєстрація права оренди через рік після укладання договору оренди здійснено третьою особою, при цьому позивач фактично не мала впливу та важелів, як на прискорення, так й взагалі на виконання Третьою особою свого обов'язку у здійсненні державної реєстрації права оренди за даним договором.
В заперечення відповідач зауважив, що питання строку проведення реєстрації сторонами речових прав не належить до компетенції відповідача, позаяк договір був зареєстрований органом реєстрації у встановленому на той час порядку, позивачем не зазначено які норми було порушено посадовими особами відповідача. Вважає, що відповідач не має повноважень для втручання у волевиявлення сторін при визначені умов договору щодо строків та порядку державної реєстрації речових прав, визначенні яка саме із сторін має провести державну реєстрацію або обмеження сторони орендодавця самостійно зареєструвати речові права. По п.3 відповіді на відзив, щодо строку дії правочину за нормами ЦК України, відповідач зазначає, що вказане питання було чітко розписано в поданому відзиві із посиланням на чинні на той час норми права і, зокрема, позицію викладену в численних Постановах Верховного Суду України
Третя особа не скористалась своїм правом на подання до суду заяви по суті.
ІІІ. Рух справи.
Ухвалою Миколаївського окружного адміністративного суду від 13.01.2026 відкрито провадження в адміністративній справі та призначено розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без виклику (повідомлення) сторін, встановлено строки для подання сторонами заяв по суті.
Справу розглянуто в письмовому провадженні.
ІV. Фактичні обставини справи, встановлені судом
Позивачка є власницею земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер 4822055000:03:000:0031, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку МК № 059449, виданого Вознесенською районною державною адміністрацією Миколаївської області 14.07.2004 року та зареєстрованого у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за № 010401100297
04.11.2015 між позивачкою як орендодавцем і приватним підприємством «УКРІНТЕРПОСТАЧА» був укладений Договір оренди земельних ділянок кадастровий номер 4822055000:03:000:0031, кадастровий номер 4822055000:07:000:0321.
За умовами п. 3.1. розділу 3 договору оренди договір укладається на 10 (десять) років.
Пунктом 19.3 договору оренди сторони визначили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.
Пунктом 10.4.1. розділу 10.4. договору оренди сторони поклали на орендаря обов'язок здійснити державну реєстрацію права оренди згідно даного Договору.
Право оренди на земельні ділянки, які є об'єктом договору оренди від 04.11.2015, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.07.2017, що підтверджується Витягом № 92630077 від 24.07.2017 року, Витягом № 92631859 від 24.07.2017 року.
07.11.2025 року, представником Позивача, Вороновою Оленою Владиславівною, до Виконавчого комітету Вознесенської міської ради, Миколаївської області подано заяви про державну реєстрацію прав щодо припинення іншого речового права, права оренди на земельні ділянки к/н 4822055000:03:000:0031 та к/н 4822055000:07:000:0321, на підставі договору оренди землі від 04.11.2015 року, який укладено на 10 років, у зв'язку із закінченням терміну дії договору 04.11.2025 року.
12.11.2025 державним реєстратором прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області, ОСОБА_2 рішенням № 81805937 відмовлено в проведенні реєстраційних дій щодо державної реєстрації припинення права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 4822055000:07:000:0321, оскільки встановлено, що термін дії договору оренди закінчиться 20.07.2027 року.
12.11.2025 державним реєстратором прийнято аналогічне рішення № 81805514 щодо земельної ділянки кадастровий номер 4822055000:03:000:0031.
Вважаючи рішення від 12.11.2025 № 81805937, № 81805514 протиправними, позивачка звернулась до суду.
V. Джерела права
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються, зокрема, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV (далі - Закон №1952).
Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 Закону №1952 - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною 1 ст. 18 Закону № 1952 передбачено, що процедура державної реєстрації прав включає, зокрема , перевірку документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав).
Статтею 24 передбачено підстави для відмови в державній реєстрації прав, серед яких - 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.
Умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону № 1952 державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, врегульовано Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (далі - Порядок № 1127).
Пунктом 18 Порядку № 1127 визначено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування (пункт 23 Порядку № 1127).
Стаття 631 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) вказує, що договір набирає чинності з моменту його укладення.
Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Стаття 639 ЦК України визначає, що дотримання форми договору є необхідною умовою, щоб вважати такий договір укладеним. Закон передбачає вимоги до форми договору оренди землі - проста письмова форма (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення (стаття 631 ЦК України в редакції, чинній на час підписання сторонами договору оренди).
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У частинах першій, п'ятій статті 6Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час підписання сторонами договору оренди) передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції передача об'єкта оренди орендарю здійснювалася орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України).
У статті 126 ЗК України передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час підписання сторонами договору оренди) обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, зокрема, право оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини третьої статті 3 цього Закон права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
VІ. Оцінка суду
Відповідно до пункту 19.3 договору оренди землі від 04.11.2015, укладеному між позивачкою та ПП «Укрінтерпостача», цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.
З аналізу цієї умови договору вбачається, що набрання чинності сторони пов'язали з наявністю двох умов:
1) підписання сторонами
2) державна реєстрація права оренди
Між сторонами не є спірним, що речове право оренди земельних ділянок за ПП «Укрінтерпостача» було зареєстровано 20.07.2017 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Вознесенської міської ради, строк дії - 10 років.
З наведеного слідує, що за умовами договору оренди землі від 04.11.2015 він набув чинності після здійснення реєстрації речового права, а відтак, строк оренди землі, обраховується, починаючи з дати державної реєстрації - з 20.07.2017 та складає 10 років.
Тобто, строк дії договору оренди землі від 04.11.2015 закінчиться 20.07.2027 і з цієї ж дати буде припинено речове право ПП «Укрінтерпостача».
При цьому суд враховує, що період укладання договору оренди від 04.11.2015 редакція Закону України «Про оренду землі» не передбачала імперативних приписів щодо дати набрання чинності договорами оренди землі, на відміну від інших редакцій, які діяли до 01.01.2013 і після 16.01.2020
Так, відповідно до статей 18, 20 Закону «Про оренду землі» (у редакції до 01.01.2013) укладений договір оренди землі підлягав обов'язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін про виникнення між ними прав та обов'язків у майбутньому після державної реєстрації договору), та момент набрання чинності договором у результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб'єктивні цивільні права та обов'язки сторін. При цьому Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» відрізняються змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у постановах від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц.
Натомість, 05.12.2019 Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який набрав чинності 16.01.2020, частину першу статті 19 Закону «Про оренду землі» доповнено вимогою про те, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а також нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права
Разом з тим, на дату укладання договору оренди в цій справі (04.11.2015) набрав чинності Закон України від 07.07.2011 № 3613-VІ «Про Державний земельний кадастр», підпунктом «е» підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого статтю 126 ЗК України викладено у новій редакції, а саме передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 зроблено правовий висновок, що виключно з 16 січня 2020 року почала діяти імперативна норма закону, яку сторони не можуть змінити за домовленістю, тоді як у період з 01 січня 2013 року по 16 січня 2020 року такої норми не існувало, а тому сторони в силу вимог статті 6 ЦК України мали право самостійно врегулювати момент набрання чинності такого договору.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, від яких Велика Палата Верховного Суду не відступила у вищезгаданій постанові від 06.03.2024.
Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.
На час укладання договору оренди від 04.11.2015 свобода сторін договору оренди щодо встановлення строку дії договору (до 50 років) і визначення дати, з якої пов'язується набуття чинності договором, не була законодавчо обмеженою. Відтак, сторони договору оренди від 04.11.2015 мали право визначити ці умови на свій розсуд і скористались таким правом.
За таких обставин, суд відхиляє посилання позивача на законодавчі приписи щодо повноважень сторін договору в цій частині, які діяли до 01.01.2013 і після 01.01.2020.
Також, суд вважає таким, що не має значення по суті справи, посилання позивачки на те, що орендодавець ПП «Укрінтерпостач» визнавав, що строк дії договору оренди від 04.11.2015 спливає 04.11.2025.
Предметом цієї справи є оцінка дій державного реєстратора щодо відмови у реєстрації припинення права оренди.
Встановлюючи, що строк дії договору оренди від 04.11.2015 ще не сплив, державний реєстратор виходив з відомостей державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, які мають офіційний характер, і договору оренди.
Відтак, судом не встановлено, що за заявою позивачки про реєстрацію припинення речового права оренди землі, державний реєстратор діяв неправомірно
VІІ. Висновки суду
Згідно із частинами першою-другою статті 77 КАС України в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача та кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.
Відповідно до статті 90 КАС України суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні.
Таким чином, проаналізувавши обставини справи, з урахуванням нормативного регулювання спірних правовідносин, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
VІІІ. Розподіл судових витрат
Оскільки суд відмовив у позові до суб'єкта владних повноважень, питання про розподіл судових витрат не вирішується
Керуючись ст. 2, 19, 139, 241, 244, 242 - 246 Кодексу адміністративного судочинства України, суд, -
В задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 РНОКПП НОМЕР_1 ) до Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області (вул. Центральна, 1,м. Вознесенськ,Вознесенський р-н, Миколаївська обл.,56501 ЄДРПОУ 04056569) відмовити.
Рішення суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи в порядку, визначеному ст. 255 КАС України. Апеляційна скарга може бути подана до П'ятого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Суддя Л.Л. Дерев'янко