29 квітня 2026 року
м. Київ
Справа № 495/3214/24
Провадження № 61-14610ск25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. - розглянув питання щодо відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 (далі - скаржниця), інтереси якої представляє адвокат Петренко Світлана Василівна (далі - адвокат),
на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14 жовтня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» (далі - позивач) до скаржниці за участю третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_2 (далі - позичальниця), ОСОБА_3 (далі - первісна набувачка) - про визнання права іпотекодержателя та
1. У квітні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом, у якому просив:
(1) визнати за ним права іпотекодержателя за договором іпотеки від 8 січня 2007 року (далі - договір іпотеки) на житловий будинок загальною площею 61,5 кв. м і житловою площею 53 кв. м та на земельну ділянку з кадастровим номером 5110300000:01:006:1306 і площею 0,0373 га, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ;
(2) визнати за позивачем права іпотекодержателя за договором іпотеки на житловий будинок загальною площею 98,52 кв. м і житловою площею 12,4 кв. м та на земельну ділянку з кадастровим номером 5110300000:01:006:1307 і площею 0,0246 га, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
2. 14 жовтня 2024 року Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області ухвалив рішення, згідно з яким задовольнив позов. Мотивував так:
- скасоване судове рішення не породжує жодних юридичних наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.
Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не юридичним наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення. Таке виключення відомостей, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі.
Запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17);
- на момент продажу позичальницею предмета іпотеки первісній набувачці іпотека була чинною, оскільки скасоване рішення не породжує жодних наслідків з моменту його прийняття, а тому позичальниця мала отримати згоду іпотекодержателя на відчуження предмета іпотеки;
- у разі переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особи без згоди іпотекодержателя іпотека зберігається для нового власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №668/9978/15-ц);
- позивач не просив визнати правочин із відчуження майна недійсним, не звертався з віндикаційним позовом, а просив визнати спірні об'єкти нерухомості предметом іпотеки (визнати права іпотекодержателя). Якщо позивач вважає себе іпотекодержателем за договором про відступлення права вимоги, належним способом захисту є звернення до суду з вимогою про визнання права іпотекодержателя, а не оспорення підстав набуття іншими юридичними та фізичними особами прав на предмет іпотеки (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17);
- належним способом захисту прав іпотекодержателя у випадку відчуження предмета іпотеки третій особі є застосовування положення статті 23 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотека залишається чинною, а набувач іпотечного майна набуває всіх прав та обов'язків іпотекодавця. Припис частини першої статті 23 Закону України «Про іпотеку» не порушує розумного балансу між правами й інтересами іпотекодержателя (кредитора) та іпотекодавця (набувача іпотечного майна);
- обізнаність набувача нерухомого майна щодо перебування останнього в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки. Набувач, до відома якого не довели інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону під час вчинення правочину (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 квітня 2021 року у справі № 638/3950/18);
- справу № 495/8931/18 за позовом позичальниці, зокрема, про визнання припиненим договору іпотеки апеляційний суд слухав майже чотири роки, а первісна набувачка більше одного року була учасником цієї справи. Суд щоразу повідомляв її про призначені судові засідання. Проте 28 червня 2023 року первісна набувачка, розуміючи, що розгляд тієї справи йде до ухвалення рішення щодо суті спору, та ризики ухвалення такого рішення на користь апелянта, відчужила предмет іпотеки на безоплатній основі скаржниці. Такі дії первісної набувачки очевидно є недобросовісними, спрямовані на унеможливлення звернення стягнення на відповідне майно й ускладнення виконання рішення суду на шкоду кредитору;
- сама лише відсутність у Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження нерухомого майна не може беззастережно означати добросовісність особи, яка придбаває таке майно (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2024 року у справі № 638/17444/21);
- якщо набувач речі знав чи, принаймні, мав знати, що здобуває річ в особи, яка не мала права на її відчуження, він вважається недобросовісним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 3 листопада 2021 року у справі № 520/548/18);
- набувач майна (покупець) повинен проявити добросовісну та розумну обачність і «дослідити історію вибуття майна у попередніх власників-учасників товариства хоча б за останні три роки, що є стандартною діловою практикою», зокрема, дізнатися про результати розгляду судових справ щодо долі спірного майна (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17 березня 2021 року у справі № 922/634/19);
- особа, яка набуває майно, не позбавлена можливості отримати інформацію про його обтяження іпотекою, самостійно або за допомогою третіх осіб (нотаріуса) звернутись за відомостями щодо нерухомого майна, яке планує купити, тобто виявити розумну обачність, - звернути увагу не тільки на поточного власника, але й попередніх, чи не був спірний об'єкт в іпотеці, чи немає рішення про звернення стягнення на це майно, стягнення коштів за кредитом, забезпеченим іпотекою цього майна, чи немає арештів, чи дійсні документи у продавця, чи ніхто не оскаржує право власності продавця або попередніх власників;
- перед отриманням спірного майна у власність скаржниця могла проявити розумну обачність і дослідити його історію, зокрема, ознайомитися з повною інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, дарувальниця (первісна набувачка) була учасницею справи, обізнана про наявність спору щодо предмета іпотеки, про перспективність апеляційної скарги та про наслідки для неї у разі задоволення цієї скарги, подарувала (відчужила на безоплатній основі) спірне майно скаржниці. Отже, первісна набувачка, знаючи про судовий процес у справі № 495/8931/18, не могла не повідомити скаржницю під час укладення договорів дарування від 28 червня 2023 року про такі обставини. Скаржниця знала або мала об'єктивну можливість знати про обтяження спірного майна іпотекою та про судові спори щодо такого майна, проявивши належну обачність і запитавши у свого контрагента по договору про судові процеси щодо цього майна та історію останнього.
3. 14 жовтня 2025 року Одеський апеляційний суд ухвалив постанову, згідно з якою залишив рішення суду першої інстанції без змін. Мотивував аналогічно до попереднього.
4. 21 листопада 2025 року адвокат в інтересах скаржниці сформувала у системі «Електронний суд» касаційну скаргу (вх. № 35262/0/220-25 від 21 листопада 2025 року), у якій просила скасувати зазначені судові рішення й ухвалити нове - про відмову в задоволенні позову. Мотивувала так:
- згідно з частиною першою статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 11 квітня 2018 року у справі № 826/6071/16);
- під час укладення договорів дарування спірного майна скаржниця проявила розумну обачність і дослідила його історію, зокрема, ознайомилася з повною інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, звернувшись до нотаріуса;
- хоча скаржницю залучили 16 листопада 2023 року до участі у справі № 495/8931/18 під час її розгляду в апеляційному суді, однак вона не отримала від того суду ні копій апеляційної скарги, ні судових повісток, отже, не була повідомлена про розгляд тієї справи;
- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяження добросовісна особа, яка покладається на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37 і 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1 та 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15 і 7.16), Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 березня 2018 року та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 травня 2020 року у справі № 905/2947/17). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку не можна поновлювати, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки - задовольняти;
- добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на це майно та його обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункт 46.2)).
5. 10 березня 2026 року Верховний Суд у складі судді Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою залишив без руху касаційну скаргу та встановив для усунення недоліків останньої десятиденний строк із дня вручення копії тієї ухвали. Скаржниця мала сплатити 6 281,67 грн судового збору.
6. 23 березня 2026 року адвокат в інтересах скаржниці сформувала у системі «Електронний суд» заяву про усунення недоліків касаційної скарги (вх. № 8850/0/220-26 від 23 березня 2026 року). До заяви додала квитанцію про сплату 6 281,67 грн судового збору.
7. Скаржниця просила поновити їй строк на касаційне оскарження. Мотивував тим, що повний текст оскарженої постанови апеляційний суд склав 27 жовтня 2025 року.
7.1. Касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина перша статті 390 ЦПК України).
7.2. Учасник справи, якому повне судове рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення (частина друга статті 390 ЦПК України).
7.3. 14 жовтня 2025 року апеляційний суд проголосив вступну та резолютивну частини постанови, повний текст якої склав 27 жовтня 2025 року. Оскільки скаржниця подала касаційну скаргу 21 листопада 2025 року, тобто протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови апеляційного суду, вона дотримала вимогу, передбачену частиною першою статті 390 ЦПК України. Тому відсутні підстави для задоволення клопотання про поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження.
8. Одержавши касаційну скаргу, оформлену відповідно до вимог статті 392 цього Кодексу, колегія суддів у складі трьох суддів вирішує питання про відкриття касаційного провадження (про відмову у відкритті касаційного провадження) (частина перша статті 394 ЦПК України).
9. Верховний Суд вважає, що є підстави для відкриття касаційного провадження. Касаційна скарга подана у визначений статтею 390 ЦПК України строк із дотриманням вимог статті 392 ЦПК України. У касаційній скарзі є доводи, які потребують перевірки, щодо передбачених у пунктах 1 і 4 частини другої статті 389 ЦПК України підстав касаційного оскарження.
10. Скаржниця просила зупинити дію постанови Одеського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року. Мотивів необхідності такого зупинення не навела.
10.1. За наявності клопотання особи, яка подала касаційну скаргу, суд у разі необхідності вирішує питання про зупинення виконання рішення (ухвали) суду або зупинення його дії (абзац другий частини восьмої статті 394 ЦПК України).
10.2. Суд касаційної інстанції за заявою учасника справи або за своєю ініціативою може зупинити виконання оскарженого рішення суду або зупинити його дію (якщо рішення не передбачає примусового виконання) до закінчення його перегляду в касаційному порядку. Про зупинення виконання або зупинення дії судового рішення постановляється ухвала (частини перша та друга статті 436 ЦПК України).
10.3. Метою вирішення питання про зупинення виконання (дії) судового рішення є недопущення порушення прав, свобод та охоронюваних законом інтересів особи, яка подала касаційну скаргу та інших осіб, які беруть участь у справі, якщо такі наслідки можуть настати у зв'язку з виконанням (дією) судового рішення.
10.4. За змістом наведених приписів у клопотанні про зупинення виконання або дії оскарженого судового рішення має бути належне обґрунтування примусового виконання рішення. Скаржниця необхідності зупинення дії постанови апеляційного суду не мотивувала. Тому у задоволенні зазначеної заяви слід відмовити.
Керуючись статтями 260, 261, 389, 394, 395, 436 ЦПК України, Верховний Суд
1. Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14 жовтня 2024 року та постанови Одеського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року.
2. Відкрити касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14 жовтня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» до ОСОБА_1 за участю третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 - про визнання права іпотекодержателя.
3. Витребувати із Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області цивільну справу № 495/3214/24.
4. Відмовити у задоволенні заяви ОСОБА_1 про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року.
5. Роз'яснити учасникам справи право подати відзив на касаційну скаргу, який за формою і змістом має відповідати вимогам статті 395 ЦПК України, впродовж десяти днів із дня отримання цієї ухвали.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання й оскарженню не підлягає.
СуддіД. А. Гудима
Є. В. Краснощоков
П. І. Пархоменко