ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
06.04.2026Справа № 910/3027/24 (910/870/25)
За позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 )
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" (03035, м. Київ, вул. Сурикова, буд. 3, оф. 103)
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кохан Ганни Леонідівни ( АДРЕСА_2 ).
про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора
В межах справи № 910/3027/24
За заявою ОСОБА_2
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" (ідентифікаційний код 41264766)
про банкрутство
Суддя Чеберяк П.П.
Представники сторін:
Від позивача Зінченко Г.В. - представник
Від відповідача Лозовський В.М. - представник
У провадженні Господарського суду м. Києва перебуває справа № 910/3027/24 за заявою ОСОБА_2 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" на стадії процедури ліквідації, відкритої постановою Господарського суду м. Києва від 09.06.2025.
24.01.2025 до Господарського суду міста Києва звернулась ОСОБА_1 з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.02.2025 позовну заяву залишено без руху.
19.02.2025 до Господарського суду міста Києва надійшла заява ОСОБА_1 про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.03.2025 прийнято позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора до розгляду в межах справи № 910/3027/24 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста", постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 07.05.2025.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.05.2025 розгляд справи призначено на 14.07.2025.
14.07.2025 до Господарського суду м. Києва надійшли письмові пояснення відповідача.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 розгляд справи відкладено на 29.09.2025.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2025 розгляд справи відкладено на 24.11.2025.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.11.2025 закрито підготовче провадження та призначено позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кохан Ганну Леонідівну про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора в межах справи № 910/3027/24 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" на 02.02.2026.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 02.02.2026 розгляд справи відкладено на 06.04.2026.
У судовому засіданні 06.04.2026 представник позивача надав пояснення по суті позовних вимог.
Представник відповідача щодо задоволення позову заперечив.
Дослідивши матеріали справи та оцінивши наявні в матеріалах справи докази, Господарський суд міста Києва
13 листопада 2013 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «Зодіак Тойс» було укладено генеральний договір. Відповідно до пункту 1.1 вказаного договору банк зобов'язується: надавати кредити, надавати банківські гарантії, відкривати акредитиви, здійснювати авалювання векселів, а ТОВ «Зодіак Тойс» зобов'язується: повернути кошти, одержані в якості кредиту, сплачувати проценти за користуванням кредитом, сплачувати комісії, які пов'язанні з наданням кредиту, сплачувати можливу неустойку (штраф, пеню) в розмірах та у випадках, передбачених цим генеральним договором та/або відповідним договором відшкодовувати усі витрати банку, які пов'язані з пред'явленням вимог за цим генеральним договором та/або відповідним договором та збитки, завдані його/їх погашенням та іншим. Відповідно до пункту 1.2 генерального договору ліміт операцій в рамках цього генерального договору не може перевищувати 5 000 000,00 грн. Валютою кредитної операції можуть бути: долари США та/або гривня України та/або євро.
Також, 13 листопада 2013 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «Зодіак Тойс» було укладено договір № 6-0080/13/14-LL до генерального договору від 13 листопада 2013 року, відповідно до якого сторони досягли угоди до умов кредитування, а саме: максимального ліміту заборгованості, цільового призначення, кінцевого терміну, порядку надання кредиту та погашення заборгованості за кредитом, розміру та порядку сплати процентів, комісій, умови розрахунків, перегляд умов кредитування, призупинення та/або відмова у видачі кредитних коштів, додаткові умови, що застосовуються додатково до умов, визначених генеральним договором.
В якості забезпечення виконання зобов'язань ТОВ «Зодіак Тойс» за цим генеральним договором між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір № 3-0399/13/14-ІР, який посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Черниш С.В. 13 листопада 2013 року за реєстровим № 1621, відповідно до якого в іпотеку передано нерухоме майно, а саме: частина будівлі дитячого комбінату № 397, загальною площею 774,7 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 .
Відповідно до пункту 5.1 іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов'язань за основним договором та/або іпотекодавцем - обов'язків за цим договором, іпотекодержатель набуває права задоволення своїх вимог за основним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно із пунктом 5.4 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 5.7 іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності іпотекодержателю в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в розділі 6 цього договору, здійснюється на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності, право вибору якого належить виключно іпотекодержателю.
Відповідно до пункту 6.1 іпотечного договору сторони цього договору дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: (пункт 6.3.1) передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язань за основним договором в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», при цьому правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем вважається цей договір, як такий, що містить вищезазначене застереження.
Нерухоме майно: частина будівлі дитячого комбінату № 397, яка розташована в буд. АДРЕСА_3, та складається з літ. А-2, А1-1, А2-1, А3-2 - будівля літ. А3-2, частина літ. А1-1: у підвалі нежитлове приміщення № ІІ поз. 1-9, загальною площею 258,9 кв. м, вхід у підвал літ. а24; на першому та другому поверхах нежитлове приміщення № 3 поз. 1-40, І-1, І-2, загальною площею 515,8 кв. м та ганки літ. а8, а9, а26, а27, сходи літ. а18, а19, навіс літ. А28 належало ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_1 від 05 січня 2012 року.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть НОМЕР_2 , виданим Шевченківським районним у місті Дніпрі відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Дніпропетровській області.
У заповіті, посвідченому 07 грудня 2018 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Рудкевичем Є.В. за реєстровим № 3353, ОСОБА_3 зробила розпорядження, за яким частину будівлі дитячого комбінату № 397, розташованої у будівлі АДРЕСА_3, вона заповіла ОСОБА_1 . ОСОБА_1 прийняла спадщину, що підтверджується заявою від 15 січня 2020 року, зареєстрованою Четвертою дніпровською державною нотаріальною конторою, але оформити своє право власності на вищевказаний об'єкт не має можливості у зв'язку з тим, що іпотекодержателем були здійснені дії по зверненню стягнення на предмет іпотеки.
Так, відповідно до рішення Фонду гарантування вкладів фізичних осіб відбулись відкриті торги (аукціон) щодо реалізації (продажу права вимоги) за лотом, до складу якого включені права вимоги боргу за кредитними договорами від 13.11.2013 № 6-0080/13/14-LL та № 6-0078/13/14-OVR, укладеними між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «Зодіак Тойс».
Відповідно до результатів проведення відкритих електронних торгів, що були оформлені Протоколом електронного аукціону № UA-EA-2019-01-31-000076-b від 21.02.2019, переможцем стало Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Веста», яке в подальшому було перейменовано на Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста».
За результатами торгів, 04.04.2019 між ПАТ «Банк Форум» (Первісний кредитор, Банк) та ТОВ «ФК «Веста» (Новий кредитор) було укладено Договір про відступлення прав вимоги №0002/19/16 згідно з яким в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Банк відступає Новому кредитору належні Банку, а Новий кредитор набуває права вимоги Банку до позичальників, заставодавців, іпотекодавців та поручителів, зазначених у Додатку № 1, Додатку № 2, Додатку № 3, Додатку № 4 та Акті № 1, надалі за текстом - Боржників, включаючи права вимоги до правонаступників Боржників, спадкоємців Боржників або інших осіб, до яких перейшли обов'язки Боржників, за кредитними договорами, договорами поруки, договорами застави та договорами іпотеки (іпотечними договорами), з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, надалі за текстом - «Основні договори», надалі за текстом - «Права вимоги».
Відповідно до п. 2 Договору про відступлення прав вимоги від 04.04.2019 №0002/19/16, Новий кредитор в день укладення цього Договору, але в будь-якому випадку не раніше моменту отримання Банком у повному обсязі коштів, відповідно до п. 4 цього Договору, набуває усі права кредитора за Основними договорами.
Сторони домовились, що за відступлення прав вимоги за Основними договорами, відповідно до цього Договору Новий кредитор, до моменту укладання цього договору, сплачує Банку грошові кошти у сумі 13 439 205, 72 грн., надалі за текстом - Ціна відступлення, на підставі Протоколу електронних торгів № UA-EA-2019-01-31-000076- b від 21.02.2019, складеного за результатами відкритих торгів (аукціону) загальна сума по протоколу 125 073 805, 27 грн., переможцем яких став Новий кредитор.
Сплата ціни відступлення підтверджується платіжними дорученням № 121 від 01.03.2019, №№ 144, 145 від 20.03.2019.
Отже, відповідно до Договору про відступлення прав вимоги від 04.04.2019 №0002/19/16 та Додатків до нього, до ТОВ «ФК «Веста» перейшли права вимоги за кредитними договорами від 13.11.2013 № 6-0080/13/14-LL та № 6-0078/13/14-OVR, укладеними між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «Зодіак Тойс».
Разом з тим, 04.04.2019 між ПАТ «Банк Форум» (Первісний іпотекодержатель) та ТОВ «ФК «Веста» (Новий іпотекодержатель) укладено Договір про відступлення прав за Договорами іпотеки (Іпотечними договорами).
Відповідно до Договору про відступлення прав за Договорами іпотеки (Іпотечними договорами) Первісний іпотекодержатель відступає, а Новий іпоткодержатель набуває прав Первісного іпотекодержателя, належних Первісному іпотекодержателю згідно з Договорами іпотеки, укладеними між Первісним іпотекодержателем та Боржниками/Іпотекодавцями.
За цим Договором Новий іпотекодержатель набуває право замість Первісного іпотекодержателя одержати, переважно перед іншими кредиторами Іпотекодавців, у порядку визначеному Договорами іпотеки та Закону України «Про іпотеку», задоволення всіх своїх вимог (повернення суми основної заборгованості, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки (штраф, пеня), відшкодування збитків тощо), які випливають з умов Кредитних договорів та/або Договорів іпотеки, за рахунок майна, вказаного в п. 1.4 цього Договору.
Відповідно до додатку №1 до Договору відступлення прав за Договорами іпотеки (Іпотечними Договорами), Новому кредитору передані права за Іпотечним договором № 3-0399/13/14-IP від 13.11.2013 зареєстрований в реєстрі за №1621, укладеним між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_3 .
Отже, відповідно до Договору про відступлення прав вимоги від 04.04.2019 №0002/19/16 та Додатків до нього, до ТОВ «ФК «Веста» перейшли права вимоги за кредитними договорами від 13.11.2013 № 6-0080/13/14-LL та № 6-0078/13/14-OVR, укладеними між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «Зодіак Тойс», а також права вимоги за Договором іпотеки від 13.11.2013 № 3-0399/13/14-IP, укладеного між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_3 в забезпечення виконання зобов'язань ТОВ «ЗОДІАК ТОЙС» перед Банком за кредитними договорами.
В свою чергу, як слідує з матеріалів справи, ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 18 січня 2017 року у справі № 904/7520/15, залишеною без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23 травня 2017 року та постановою Вищого господарського суду України від 27 вересня 2017 року, ТОВ «Зодіак Тойс» ліквідовано як юридичну особу. При цьому з посиланням на п. 5 ст. 45 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» зазначено, що вимоги, не задоволені за недостатністю майна, вважаються погашеними.
Відповідно до вимог ст. 111 Цивільного кодексу України юридична особа є ліквідованою з дня внесення до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань запису про її припинення.
Згідно відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань ТОВ «Зодіак Тойс» значиться припиненим як юридична особа з 31 січня 2017 року.
З цього часу відповідно до статті 609 Цивільного кодексу України припинилось і основне зобов'язання цієї юридичної особи як боржника за кредитним договором від 13 листопада 2013 року, укладеним між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «Зодіак Тойс».
До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 26 лютого 2020 року у справі № 203/3364/17.
Таким чином, зобов'язання за кредитним договором після ліквідації ТОВ «Зодіак Тойс» не можуть бути відступлені у зв'язку з їх припиненням.
Згідно абзацу 9 статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням.
У статті 24 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов'язанням.
Тлумачення абзацу 9 статті 1, статті 24 Закону України «Про іпотеку» дозволяє зробити висновок, що:
- іпотекодержателем може бути тільки особа, яка є кредитором за основним зобов'язанням. Це пов'язано з тим, що для іпотеки є характерною така властивість як слідування, оскільки іпотека слідує за основним зобов'язанням з метою його забезпечення;
- для відступлення прав за іпотечним договором необхідним є вчинення правочину в письмовій формі з нотаріальним посвідченням;
- Законом України «Про іпотеку» не передбачено існування конструкції «абстрактної» іпотеки, при якій іпотека існує поза зв'язком із забезпеченням основного зобов'язання. Тобто, законодавством не допускається такої конструкції, коли суб'єктом права вимоги за основним договором буде один суб'єкт, який набув право вимоги внаслідок відступлення, а іпотекодержателем - інший суб'єкт, адже призначенням іпотеки є забезпечення основного зобов'язання.
Вказана правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 12.12.2018 у справі №758/3453/16-ц.
Таким чином, оскільки у відповідача відсутнє право вимоги за генеральним договором від 13.11.2013 та кредитними договорами, укладеними в рамках генерального договору, то ТОВ «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» не може бути іпотекодержателем за забезпеченим зобов'язанням.
В свою чергу, із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 18 березня 2024 року № 370297209, вбачається, що 23 липня 2019 року приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кохан Г.Л. прийняв рішення, індексний номер 47902634, про державну реєстрацію права власності на вищевказаний об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об'єкта 210794512101, номер запису про право власності 32507349, за ТОВ «ФК «ВЕСТА» на підставі іпотечного договору від 13 листопада 2013 року № 3-0399/13/14-ІР, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Черниш Є. В. за реєстровим № 1621 та договору про відступлення прав за договорами іпотеки (іпотечними договорами), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С. С. за реєстровим № 2916.
Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 09.12.2019 у справі №200/11789/19, зміненим постановою Дніпровського апеляційного суду від 19 січня 2022 року, визнано незаконним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47902634 від 23.07.2019 року, прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кохан Ганною Леонідівною, щодо реєстрації права власності, номер запису про право власності: 32507349, на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер: 210794512101, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3, та скасовано державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Веста" (код ЄДРПОУ 41264766), яка здійснена приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кохан Ганною Леонідівною і внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі її рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47902634 від 23.07.2019 року, номер запису про право власності: 32507349, реєстраційний номер об'єкта: 210794512101.
На підставі вказаного судового рішення державним реєстратором Бахмутської районної державної адміністрації Донецької області ОСОБА_4 прийнято рішення від 27.07.2020 року №53311351 про анулювання державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Веста».
В подальшому наказом Міністерства юстиції України від 23.07.2021 №2630/5 було скасовано рішення від 27.07.2020 року №53311351, прийняте державним реєстратором Бахмутської районної державної адміністрації Донецької області ОСОБА_4 .
Постановою Верховного Суду від 30 серпня 2023 року у справі №200/11789/19 заочне рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 09 грудня 2019 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 19 січня 2022 року скасовано та провадження у справі закрито у зв'язку з тим, що справа відноситься до юрисдикції господарського суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частиною 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Законом, який регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Частиною 1 ст. 4 Закону (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що державній реєстрації прав підлягають: 1) право власності; 2) речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; іпотека; право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону; 3) право власності на об'єкт незавершеного будівництва; 4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Частина перша статті 18 Закону встановлює, що державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/ отримання документів за результатом розгляду заяви.
Згідно з частиною другою цієї статті, перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до частини першої статті 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, зокрема за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці.
Згідно частини другої статті 24 Закону за наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Таким чином, за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор може прийняти одне із рішень: про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в державній реєстрації.
В свою чергу, рішення про державну реєстрацію прав приймається за умови подання заявником достатніх та належним чином оформлених документів, відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, а також підстав для відмови у державній реєстрації.
Крім того, відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотеко держателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Таким чином, державний реєстратор повинен був пересвідчитися у тому, що іпотекодавцю була направлена вимога про усунення порушення, що дана вимога була отримана іпотекодавцем та з моменту її отримання пройшло не менше 30 днів.
В свою чергу, як слідує з матеріалів справи та не спростовано відповідачем, передбачена законодавством вимога про усунення порушень іпотекодавцем не була отримана.
В пунктах 55-60 постанови від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13.03.2024 у справі №201/15228/17 наголосила, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов'язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Разом з тим, інформація про проведення експертної оцінки спірного майна в матеріалах справи відсутня.
В свою чергу, з огляду на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 у справі №306/1224/16-ц, порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, спричинені вадами проведеної оцінки відповідного майна, також можуть бути підставою для скасування державної права власності на нього за іпотекодержателем.
За таких обставин суд погоджується з доводами позивача щодо того, що державним реєстратором було неправомірно прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно за відповідачем, чим порушено права та законні інтереси позивача у справі.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно із ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, як: не стосуються предмета доказування.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до ч. 1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Зважаючи на обґрунтованість та законність вимог позивача, суд дійшов висновку про те, що даний позов підлягає задоволенню.
У відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
1. Позов задовольнити.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47902634 від 23.07.2019, прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кохан Ганною Леонідівною, щодо реєстрації права власності, номер запису про право власності: 32507349, на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер: 210794512101, номер в РПВН: 8270699, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" (03035, м. Київ, вул. Дениса Монастирського, буд. 3, корп. 8Б, оф. 103; ідентифікаційний код 41264766).
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестохіллс Веста" (03035, м. Київ, вул. Дениса Монастирського, буд. 3, корп. 8Б, оф. 103; ідентифікаційний код 41264766) на користь ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_2 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_3 ) 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп. судового збору.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
5. Копію рішення направити сторонам.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду через відповідний місцевий господарський суд протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 20.04.2026.
Суддя П.П. Чеберяк