29 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 908/2471/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача 1 - Харламов Д.І.
позивача 2 - Харламов Д.І.
відповідача - Залізняк І.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни та фізичної особи - підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2026 (у складі колегії суддів: Чус О.В. (головуючий), Чередко А.Є., Кощеєв І.М.)
за позовом фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни
та фізичної особи - підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельмон Прайм"
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення,
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Фізична особа-підприємець Нефьодова Світлана Ростиславівна (надалі - ФОП Нефьодова С.Р., Позивач 1, Скаржник 1) та фізична особа-підприємець Чорненька Лариса Дмитрівна (надалі - ФОП Чорненька Л.Д., Позивач 2, Скаржник 2) звернулись до Господарського суду Запорізької області з позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельмон Прайм" (надалі - ТОВ "Апельмон Прайм", Відповідач) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, укладеного між ФОП Нефьодовою С.Р., ФОП Чорненькою Л.Д. та ТОВ "Апельмон Прайм", посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю. (надалі - договір оренди), та виселення ТОВ "Апельмон Прайм" з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А 5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, загальною площею 305, 6 квадратних метрів.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Відповідачем як орендарем допущено істотне порушення умов договору оренди нежитлового приміщення, яке, за доводами Позивачів, полягає у проведенні без їхньої згоди як орендодавців реконструкції та капітального ремонту орендованого майна, а саме у закладанні існуючих віконних прорізів у зовнішній стіні будинку по осі "Б".
2. Короткий зміст рішень судів
2.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24 позовні вимоги задоволено, розірвано договір оренди та ухвалено виселити ТОВ "Апельмон Прайм" з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, загальною площею 305, 6 квадратних метрів та розподілено судові витрати.
2.2. Зазначене рішення суду першої інстанції мотивовано таким:
- проаналізувавши зміст договору оренди, акта приймання-передачі об'єкта оренди від 01.02.2022 разом із фотоматеріалами об'єкта оренди у стані, в якому приміщення перебувало та передавалося станом на 01.02.2022, лист орендаря № 649 від 01.02.2022 щодо погодження орендодавцями виконання робіт на об'єкті оренди, технічний паспорт, виготовлений станом на 01.02.2022, листи КП "Градпроект" № 291/2 від 29.03.2024 та № 443 від 15.05.2024, лист ТОВ "Апельмон Прайм" № 25 від 16.04.2024, експертне дослідження № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 разом із фотоматеріалами, господарський суд дійшов висновку про порушення Відповідачем як орендарем умов договору оренди в частині пунктів 4А.1, 4А.2, 5.1.3, 5.2.6;
- для проведення реконструкції об'єкта оренди Відповідач мав: отримати письмову згоду орендодавців на проведення реконструкції; погодити до початку виконання робіт з орендодавцями у письмовій формі перелік таких робіт та їх вартість; розробити проектно-кошторисну документацію на виконання реконструкції та погодити її з орендодавцями і відповідними уповноваженими установами; подати повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції об'єкта оренди або його частини; подати декларацію про готовність об'єкта до експлуатації після завершення робіт з реконструкції об'єкта оренди. Установивши, що зазначені дії ТОВ "Апельмон Прайм" не вчинені, суд дійшов висновку про порушення умов договору оренди та положень статей 773, 785 Цивільного кодексу України, що, на переконання суду, свідчить про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині розірвання договору оренди;
- ураховуючи необхідність забезпечення ефективного захисту прав Позивачів, суд дійшов також висновку про підставність позовної вимоги щодо виселення ТОВ "Апельмон Прайм" зі спірного нежитлового приміщення.
2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2026 скасовано рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено та перерозподілено судові витрати.
2.4. Відповідна постанова мотивована таким:
- з урахуванням установлених умов договору, акта приймання-передачі об'єкта оренди, а також фотоматеріалів приміщення станом на момент його передачі в оренду, колегія суддів виходила з того, що Позивачі як орендодавці, укладаючи договір, усвідомлювали необхідність проведення у приміщенні ремонтних робіт та об'єктивно могли очікувати їх виконання Відповідачем;
- оцінюючи допущене Відповідачем порушення умов договору оренди крізь призму його істотності у розумінні закону, колегія суддів дійшла висновку, що непогодження Відповідачем з орендодавцями саме таких робіт, як закладання окремих віконних прорізів приміщення, не свідчить про таку міру позбавлення Позивачів того, на що вони розраховували при укладенні договору, яка б могла вважатися істотною. Суд апеляційної інстанції зауважив, що за потреби відповідні віконні прорізи можуть бути відновлені, тобто приведені до первісного стану, тоді як розірвання договору є крайнім заходом цивільно-правової відповідальності. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку, що шкода, на яку посилаються Позивачі та яку вони пов'язують із закладанням Відповідачем окремих віконних прорізів без згоди орендодавців, не є співмірною з негативними наслідками для Відповідача у вигляді розірвання договору оренди. З огляду на це суд визнав, що застосування до спірних правовідносин такої санкції, як розірвання договору, не є збалансованим з погляду інтересів сторін, не відповідає тяжкості допущеного порушення, яке апеляційний суд оцінив як недостатнє для застосування такого крайнього заходу в судовому порядку відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Звертаючись з касаційними скаргами ФОП Нефьодова С.Р. та ФОП Чорненька Л.Д. просять скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2026 по справі № 908/2471/24 і залишити в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24.
3.2. В обґрунтуванні касаційної скарги ФОП Нефьодова С.Р. та ФОП Чорненька Л.Д. вказують про неправильне застосування судом апеляційної інстанції частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, частини другої статті 773 Цивільного кодексу України без урахування висновків щодо застосування даних норм викладених у постановах Верховного Суду від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19, від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, від 04.07.2023 року у справі № 910/5528/22, від 01.04.2025 у справі № 910/340/24.
Скаржники наголошують, що проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.
За їх позицією суд апеляційної інстанції не надав в контексті спору правової оцінки як відсутності згоди орендодавця на проведення будівельних робіт, так і тому, що відповідно до пункту 13.10 ДБН В.2.2-15:2019 "ЖИТЛОВІ БУДИНКИ Основні положення" можливість реконструкції житлових будинків з надбудовами і прибудовами з розбиранням існуючих і влаштуванням нових перекриттів, стін і перегородок, закладанням існуючих і виконанням нових прорізів у несучих конструкціях (фундаментах, стінах, перекриттях) повинна бути підтверджена розрахунком за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю та деформованістю усіх несучих конструкцій і будинку в цілому.
У зв'язку з цим Позивачі зазначають, що Відповідач, для виконання будівельних робіт із закладання віконних прорізів у зовнішній стіні орендованого приміщення, яке знаходиться у багатоквартирному житловому будинку, повинен був здійснити такі дії: отримати згоду орендодавців, як власників орендованого приміщення, так як закладання вікон є переплануванням орендованого приміщення, здійснити розрахунок за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю і деформованістю усіх несучих конструкцій будинку в цілому, як складову частину проектної документації; розробити проектну документацію та погодити її із відповідними державними установами, подати декларацію (повідомлення) про початок виконання будівельних робіт; подати декларацію (повідомлення) про завершення будівельних робіт, що не було реалізовано.
Скаржники наголошують, що внаслідок самовільного перепланування Відповідачем спірного приміщення, орендар фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору, а саме повернення орендованого приміщення у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений, а шкода, яка нанесена відповідачем позивачам, виражена у переплануванні їх нерухомого майна без згоди та, відповідно, виконання відповідачем будівельних робіт з перепланування орендованого приміщення без дотримання містобудівного законодавства, що було істотною умовою Договору оренди і зазначено у пунктах 5.1.3 та 5.2.6 цього договору.
3.3. Ухвалою Суду від 02.04.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Нефьодової С.Р. на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2026 у справі № 908/2471/24 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та постановлено здійснити розгляд справи у судовому засіданні 29.04.2026.
3.4. Ухвалою Суду від 02.04.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Чорненької Л.Д. на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2026 у справі № 908/2471/24 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та постановлено здійснити розгляд справи у судовому засіданні 29.04.2026.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. 11.01.2022 між Позивачами як орендодавцями та Відповідачем як орендарем укладений договір оренди, відповідно до предмету якого орендодавці зобов'язуються передати, а орендар зобов'язується прийняти в строкове платне користування належні орендодавцям нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху (літ. А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11. Загальна площа об'єкту оренди становить - 305,6 кв. м.
4.2. Положеннями вказаного договору оренди передбачено таке:
- мета орендного користування - організація роздрібної торгівлі товарами продовольчої та/або непродовольчої групи, алкогольними напоями, тютюновими виробами, надання об'єкту оренди (або його частини) у суборенду, надання супутніх послуг (розділ 2);
- передача - приймання об'єкта оренди у користування здійснюється сторонами на підставі акту приймання - передачі, який є невід'ємною частиною договору. В акті приймання - передачі зазначається технічних стан об'єкту оренди та інженерне устаткування, що знаходиться у об'єкті оренди на момент його передачі у користування (розділ 3);
- орендодавцями погоджується, що орендар за власний кошт може проводити поточний ремонт, вдосконалювати та іншим чином переробляти об'єкт оренди для цілей оренди (ремонтні роботи). Орендодавці зобов'язані забезпечити орендареві, його персоналу та підрядникам право безперешкодного доступу до будівлі та об'єкту оренди для здійснення таких ремонтних робіт. При цьому будь-які ремонтні роботи, пов'язані зі зміною несучих конструкцій, зміною фасаду будівлі, де розташований об'єкт оренди, зміною схем опалення, водопостачання та газопостачання (у разі наявності) об'єкта оренди, що здійснюються орендарем, потребують попередньої письмової згоди з боку орендодавців, і у такій згоді не може бути безпідставно відмовлено.
Орендар, за умовами договору, зобов'язується до початку проведення ремонтних робіт погодити з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі (розділі 4А. "Ремонтні роботи та поліпшення");
- орендар зобов'язується використовувати об'єкт оренди згідно з умовами договору та цільовим призначенням, зазначеним у розділі 2 цього договору. Після закінчення строку дії договору утримувати об'єкт оренди в задовільному стані, тобто у стані, який існував на час передачі об'єкту оренди в користування орендарю, з урахуванням його нормального природного зносу внаслідок діяльності орендаря, а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень (розділ 5);
- після закінчення строку дії цього договору, а також у випадку його дострокового розірвання/припинення повернути орендодавцям об'єкт оренди у стані який існував на момент передачі об'єкта оренди в орендне користування за актом приймання - передачі, з урахуванням його природного зносу внаслідок діяльності орендаря, а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень (пункт 5.1.5);
- орендар має право здійснювати перепланування, реконструкцію об'єкта оренди за умови отримання згоди орендодавців згідно розділу 4А цього договору (пункт 5.2.6);
- строк оренди за договором становить 10 років (пункт 7.1).
4.3. Договір підписаний особисто орендодавцями та уповноваженим представником орендаря, скріплений печаткою ТОВ "Апельмон Прайм", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю. (зареєстрований в реєстрі за № 65).
4.4. 30.03.2023 між сторонами укладений договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення з питання розміру орендної плати, щорічного коригування орендної плати, відшкодування витрат на комунальні послуги та експлуатаційні витрати; пункт 7 договору про внесення змін - підписання дійсного договору про внесення змін до договору оренди є підтвердженням передання орендодавцями 01.02.2022 орендарю об'єкту оренди в відповідному технічному стані, а також є підтвердженням відсутності претензій зі сторони орендаря до орендодавців щодо технічної можливості використання об'єкту оренди за призначенням.
Сторонами погоджено, що відповідно до частини третьої статті 631 Цивільного кодексу України дія цього договору про внесення змін до договору оренди застосовується до відносин сторін за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 № 65, починаючи з 01.10.2022.
4.5. 01.02.2022 сторонами за договором оренди складений акт приймання-передачі на підтвердження того, що відповідно до умов вказаних у договорі оренди нежитлового приміщення орендодавці передали, а орендар прийняв в тимчасове платне користування: нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху літера А-5, розташованого за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11 загальною площею - 305,6 кв. м.
За умовами акту приймання - передачі від 01.02.2022, приміщення передається в стані "як є", що відповідає умовам договору та буде приданим для використання після проведення орендарем оздоблювальних і інших робіт (до акту приймання - передачі додані фотознімки, які фіксують стан об'єкта оренди).
4.6. Листом від 01.02.2022 № 649 на адресу орендодавців ТОВ "Апельмон Прайм" повідомило, що на виконання умов договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю., реєстровий номер 65, згідно пункту 5.2.5 просить погодити здійснення монтажу перегородок (без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території (додаток: план приміщення, візуалізація фасаду).
4.7. Позивачем до матеріалів позовної заяви наданий технічний паспорт на нежитлове приміщення ХХХХ, яке розташоване за адресою: Запорізька область, Запорізький район, Запорізька територіальна громада місто Запоріжжя, проспект Соборний/ вулиця Сталеварів, будинок № 151/11 (сформований станом на 2024 рік), який містить технічний паспорт нежитлового приміщення, яке є самостійним об'єктом нерухомого майна, розташованого за адресою: Запорізька область, Запорізький район, Запорізька територіальна громада, місто Запоріжжя ( станом на 01.01.2021), проспект Соборний/вулиця Сталеварів, 151/11, приміщення ХХХХ; Витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва; Ідентифікатор об'єкта будівництва; Схема розташування ідентифікатора об'єкта будівництва; технічний паспорт від 01.02.2022; експлікація приміщень; характеристика об'єкта нерухомого майна ( узагальнена інформація).
За інформацією, наявній у відповіді Комунального підприємства "Градпроект", яка сформована за результатами обстеження стану нежитлового приміщення на запит (звернення) орендодавців, вказано, що після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження виявлено невідповідність наданим раніше матеріалам технічної інвентаризації, в частині приміщення відсутні конструкції перегородок, організовані додаткові прорізи, а також виконано закладання прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях.
4.8. Листом від 29.03.2024 № 291/2 на адресу орендодавців КП "Градпроект" запропонував надати для аналізу актуальну технічну та дозвільну документацію на виконані роботи, а саме повідомлення про початок будівельних робіт, робочу проектну документацію та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ДБН А.2.2-3.2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" та ДБН В.2.2-9:2018 "Громадські будинки та споруди. Основні положення".
4.9. 02.04.2024 Позивачі направили запит керівнику ТОВ "Апельмон Прайм" про надання наступних документів: - повідомлення про початок будівельних робіт на об'єкті оренди; - робочу проектну документацію на виконання робіт на об'єкті оренди; - декларацію про готовність до експлуатації об'єкта оренди, після завершення проведення ТОВ "Апельмон Прайм" будівельних робіт на об'єкті оренди.
4.10. Листом № 25 від 16.04.2024 ТОВ "Апельмон Прайм" повідомило орендодавців, що запитувані документи по орендованому нежитловому приміщенню, яке розташовано за адресою: місто Запоріжжя , проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, не виготовлялись, в приміщенні здійснювався косметичний ремонт.
4.11. Листом від 15.05.2024 № 443 КП "Градпроект" на адресу орендодавців повідомило, що після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження було виявлено невідповідність стану приміщення згідно акта приймання - передачі за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, а саме в частині приміщення влаштовані нові перегородки, а також виконано закладання дверного та віконних прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях що є ознакою капітального ремонту або реконструкцією приміщення. У вказаному листі КП "Градпроект" запросив у орендодавців для аналізу актуальну технічну і дозвільну документацію на виконані роботи, а саме повідомлення про початок будівельних робіт, робочу проектну документацію та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ДБН А.2.2-3:2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" та ДБН В.2.2-9: 2018 "Громадські будинки та споруди. Основні положення".
4.12. Відповідно до висновку експерта Тернових В.А. № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження по письмовому зверненню Позивачів, згідно з наданими на дослідження матеріалами та результатами візуально-інструментального дослідження з урахуванням вимог нормативних документів у галузі будівництва України можливо зробити висновок, що роботи, які були виконані на об'єкті саме у нежитловому приміщенні ХХХХ першого поверху (літ. А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11 виконані ремонтно-будівельні роботи станом на 02.08.2024 з урахуванням даних технічного паспорту нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11 виготовленого станом на 01.02.2022 ТОВ "Центр надання послуг" за наведеними характеристиками та поняттями відносяться до реконструкції.
Додатком № 1 до Експертного дослідження надані фотоматеріали нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11.
4.13. Зазначені обставини стали підставою виникнення спору та звернення Позивачів з позовом про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення Відповідача зі орендованого ним об'єкта нерухомості.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги Позивачів підлягають задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Предмет спору у цій справі становлять вимоги про розірвання договору оренди на підставі частини другої статті 651, частини другої статті 773 Цивільного кодексу України, а також про виселення ТОВ "Апельмон Прайм" із нежитлового приміщення як похідний наслідок задоволення відповідних позовних вимог, з огляду на доводи Позивачів про проведення Відповідачем без згоди орендодавців будівельних робіт в орендованому майні, зокрема у несучих конструкціях, шляхом закладання віконних прорізів у зовнішній стіні будинку.
5.4. При розгляді спору судами попередніх інстанцій установлено, що закладання наявних віконних прорізів у зовнішній стіні будинку по осі "Б" здійснено Відповідачем без отримання погодження з боку Позивачів у розумінні умов договору оренди. Зазначені обставини під час касаційного перегляду під сумнів не ставляться.
Разом із тим суди попередніх інстанцій дійшли протилежних висновків щодо правового значення цієї обставини для вирішення питання про наявність підстав для розірвання договору оренди на підставі частини другої статті 651, частини другої статті 773 Цивільного кодексу України.
Так, місцевий господарський суд виходив із того, що виконання зазначених будівельних робіт у несучих конструкціях об'єкта нерухомості без згоди Позивачів як орендодавців такого майна безпосередньо свідчить про те, що внаслідок вчинення таких дій орендодавці значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні договору. З огляду на це місцевий господарський суд дійшов висновку про підтвердження істотності такого порушення у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України як необхідної умови для розірвання договору оренди у судовому порядку.
Натомість суд апеляційної інстанції дійшов протилежного висновку, пославшись на те, що стан об'єкта нерухомості на момент його передання в оренду передбачав необхідність проведення ремонтних робіт, що, на переконання цього суду, повинно було усвідомлюватися Позивачами. Крім того, апеляційний господарський суд зазначив, що шкода, на яку посилаються Позивачі та яку вони пов'язують із закладанням Відповідачем окремих віконних прорізів без згоди орендодавців, не є співмірною з негативними наслідками для Відповідача у вигляді розірвання договору оренди, оскільки відповідні віконні прорізи можуть бути у подальшому відновлені та приведені до первісного стану.
Отже, за висновком суду апеляційної інстанції, у контексті спору сама по собі гіпотетична можливість відновлення первісного стану об'єкта нерухомості виключає можливість кваліфікації такого порушення умов договору як істотного порушення у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України та не дає підстав розглядати його як таке, внаслідок якого Позивачі як орендодавці значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні договору оренди.
5.5. Виходячи з мотивів судових рішень, ухвалених у справі, та доводів касаційних скарг, предметом касаційного перегляду є правильність застосування судом апеляційної інстанції частини другої статті 651, частини другої статті 773 Цивільного кодексу України при вирішенні питання про наявність або відсутність підстав для розірвання договору оренди у зв'язку з проведенням Відповідачем без згоди орендодавців будівельних робіт в орендованому майні, зокрема у його несучих конструкціях, шляхом закладання віконних прорізів у зовнішній стіні будинку.
Зокрема, у цій справі належить з'ясувати, чи свідчать установлені обставини про допущення Відповідачем істотного порушення умов договору оренди у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, тобто такого порушення, внаслідок якого Позивачі значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні договору, а також чи впливає на кваліфікацію такого порушення як істотного сама лише гіпотетична можливість відновлення первісного стану об'єкта нерухомості, зміни до якого були внесені без згоди орендодавця, з урахуванням актуальних підходів Верховного Суду до застосування наведених норм матеріального права.
5.6. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
5.7. Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
5.8. Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
5.9. За приписами пункту 1 частини першої статті 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
5.10. Разом із цим частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
5.11. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 наголосила, що порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".
Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
5.12. Частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
5.13. Питання щодо застосування частини другої статті 651 та частини другої статті 773 Цивільного кодексу України у правовідносинах, пов'язаних із вирішенням питання про наявність або відсутність підстав для розірвання договору оренди у зв'язку з виконанням орендарем без згоди орендодавців будівельних робіт в орендованому майні, вже отримало правову оцінку у низці постанов Верховного Суду.
5.14. Так, у постанові від 14.08.2025 у справі № 904/949/24 суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України.
5.15. Верховний Суд у постанові від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19, на яку посилаються Скаржники, надав правову оцінку питанню наявності підстав для розірвання договору оренди та усунення перешкод у користуванні майном у зв'язку із проведенням орендарем ремонтних робіт, пов'язаних із переплануванням та реконструкцією орендованого майна, без згоди орендодавця.
За результатами касаційного перегляду та при застосуванні наведених норм матеріального права суд касаційної інстанції дійшов висновку, що проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам Договору оренди, що є істотним порушенням договору.
Одночасно суд касаційної інстанції відхилив посилання скаржника на те, що ані норми Цивільного кодексу України, ані умови договору не визначають спеціальною підставою розірвання договору проведення ремонту/поліпшення майна без згоди наймодавця, а оцінка порушення як істотного має здійснюватися з урахуванням такого критерію як наявність шкоди.
Відповідний висновок застосовано Верховним Судом у постановах від 03.10.2023 у cправі № 910/6018/22, від 01.04.2025 у справі № 910/340/24, щодо неврахування висновків яких вказують Скаржники, від 22.10.2025 у cправі № 910/13187/24.
5.16. У постанові Верховного Суду від 04.07.2023 у cправі № 910/5528/22, на яку звертають увагу Скаржники, також досліджувалось питання підставності розірвання договору та усунення перешкод у користуванні майном, з огляду на те, що орендар здійснив перепланування об'єкта оренди без погодження проектної документації.
Суд касаційної інстанції, аналізуючи вказані обставини у контексті застосування вищезазначених норм Цивільного кодексу України зазначив, що орендодавець, надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, під час укладення договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.
Верховний Суд зауважив, що така особа мала законні очікування на збереження її майна і у випадку закінчення строку оренди повернення їй у тому ж стані, або у стані, який нею був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування орендарем спірного приміщення, така особа фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.
Додатково суд касаційної інстанції наголосив, що дії орендаря щодо перепланування орендованого ним приміщення, здійснені без згоди орендодавця, суперечать волі останнього і за своїм змістом є зменшенням його майна позивача, що і зумовлює необхідність останнього звернутися із позовними вимогами. При цьому було зазначено, що твердження орендаря стосовно не встановлення судами попередніх інстанцій кількості знесених перегородок та розміру на який збільшилася площа об'єкта оренди не спростовують факту істотного порушення умов договору, як і завдання шкоди яка виражена у переплануванні нерухомого майна без згоди орендодавця.
5.17. З наведеного вбачається, що у розумінні актуальної практики Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 651 та частини другої статті 773 Цивільного кодексу України у правовідносинах, пов'язаних із вирішенням питання про наявність або відсутність підстав для розірвання договору оренди у зв'язку з виконанням орендарем без згоди орендодавця будівельних робіт в орендованому майні, сам по собі факт перепланування такого майна без згоди орендодавця, доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує, свідчить про використання його всупереч умовам договору та про допущення порушення прав орендодавця шляхом завдання йому шкоди, що у розумінні наведених норм є достатньою підставою для розірвання договору.
Отже, сама лише потенційна можливість відновлення первісного стану об'єкта нерухомості не виключає кваліфікації такого порушення як істотного та не спростовує наявності підстав для розірвання договору оренди.
5.18. При цьому Суд погоджується з доводами Скаржників щодо необхідності урахування характеру виконаного Відповідачем перепланування. Як установлено судами, зміст таких робіт полягав у закладанні наявних віконних прорізів у зовнішній стіні будинку, тобто у втручанні саме в несучу конструкцію об'єкта нерухомості.
Згідно з пунктом 13.10 ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення", затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87, можливість реконструкції житлових будинків з надбудовами і прибудовами з розбиранням існуючих і влаштуванням нових перекриттів, стін і перегородок, закладанням існуючих і виконанням нових прорізів у несучих конструкціях (фундаментах, стінах, перекриттях) повинна бути підтверджена розрахунком за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю та деформативністю усіх несучих конструкцій і будинку в цілому.
Отже, зміст наведених вимог свідчить, що роботи із закладання прорізів у зовнішній стіні будинку не можуть розглядатися як несуттєве втручання у стан орендованого майна, оскільки за своїм характером вони стосуються елементів будівлі, здатних впливати на її конструктивну цілісність. За відсутності належного підтвердження можливості виконання таких робіт у спосіб, передбачений будівельними нормами, їх проведення об'єктивно створює ризик порушення технічного стану не лише окремого приміщення, а й будинку в цілому.
З огляду на наведене посилання суду апеляційної інстанції на несуттєвість проведених Відповідачем робіт з перепланування, а також на потенційну можливість у подальшому відновити первісний стан об'єкта, як на обставини, що виключають заподіяння шкоди орендодавцям та істотність порушення умов договору оренди, не можна визнати належно обґрунтованим. Така оцінка не враховує ані характеру спірних робіт, ані змісту спеціальних будівельних норм, які встановлюють підвищені вимоги саме до втручання у несучі конструкції будівлі.
Відтак Суд погоджується з доводами Позивачів щодо обґрунтованості заперечень стосовно доцільності проведення таких робіт, оскільки такі доводи узгоджуються як зі змістом умов договору оренди, які не допускали самовільного втручання Відповідача у технічний стан орендованого майна, так і з правомірними очікуваннями орендодавця, що охоплюються змістом частини першої статті 785 Цивільного кодексу України та полягають у поверненні речі у тому стані, в якому вона була передана в користування, з урахуванням її нормального зносу. Наведене також відповідає характеру фактично виконаних Відповідачем робіт, які були спрямовані не на підтримання належного стану об'єкта чи усунення його недоліків, а саме на зміну існуючих елементів будівлі, що перебували у нормальному стані та за своїми властивостями здатні впливати на її конструктивну цілісність. При цьому вимоги будівельного регулювання не допускають проведення таких робіт без належного підтвердження їх відповідності критеріям безпечності та технічної допустимості. За таких обставин заперечення Позивачів проти вчиненого Відповідачем втручання не можуть розцінюватися як формальні, а є належно обґрунтованими з огляду як на договірний режим користування майном, так і на характер спірних будівельних робіт.
5.19. За таких обставин суд апеляційної інстанції, надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, помилково врахував як обставини, що виключають істотність порушення, первісний технічний стан майна (необхідність проведення у ньому ремонтних робіт), а також потенційну можливість відновлення первісного стану об'єкта нерухомості, які не спростовують факту допущення ТОВ "Апельмон Прайм" порушення умов договору оренди, яке за своїм характером є істотним у розумінні частини другої статті 651 та частини другої статті 773 Цивільного кодексу України.
У зв'язку з цим висновки суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для розірвання договору оренди та похідної вимоги про виселення Відповідача зі спірного нерухомого майна не відповідають належному застосуванню частини другої статті 651 та частини другої статті 773 Цивільного кодексу України.
Натомість суд першої інстанції підставно виходив із того, що саме факт проведення Відповідачем будівельних робіт, пов'язаних із переплануванням орендованого майна (закладання наявних віконних прорізів у зовнішній стіні будинку по осі "Б") без згоди орендодавців, та обґрунтоване заперечення ним доцільності виконання таких будівельних робіт, свідчить про спричинення їм шкоди та, відповідно, про істотність допущеного порушення умов договору оренди, що є достатньою підставою для розірвання такого договору та задоволення похідної вимоги про виселення Відповідача з орендованого приміщення.
Отже, підхід, застосований Господарським судом Запорізької області при вирішенні спору у відповідній частині, узгоджується з правовими висновками Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 651 та частини другої статті 773 Цивільного кодексу України.
5.20. Вказане підтверджує обґрунтованість доводів касаційних скарг, заявлених в порядку пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п'ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно зі статтею 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
6.3. Оскільки наведені Скаржниками підстави касаційного оскарження підтвердилися під час касаційного провадження, касаційні скарги підлягають задоволенню, а оскаржуване судове рішення у справі - скасуванню, з прийняттям рішення про залишення в силі рішення суду першої інстанції.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Загальне правило розподілу судових витрат визначене в частині четвертій статті 129 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
7.2. За приписами частини чотирнадцятої цієї ж статті якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
7.3. Зважаючи на викладене, Суд відповідно до частини дев'ятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладає судові витрати за подання касаційних скарг на Відповідача.
Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,
1. Касаційні скарги фізичної особи-підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни та фізичної особи-підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни задовольнити.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2026 у справі № 908/2471/24 скасувати, залишивши в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельмон Прайм" (юридична адреса: Україна, 69010, місто Запоріжжя, вулиця Червона, будинок 34, ЄДРПОУ 41696968) на користь фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни (адреса реєстрації: АДРЕСА_1 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_1 ) судові витрати за подання касаційної скарги у розмірі 9 689,60 грн.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельмон Прайм" (юридична адреса: Україна, 69010, місто Запоріжжя, вулиця Червона, будинок 34, ЄДРПОУ 41696968) на користь фізичної особи-підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни (адреса реєстрації: АДРЕСА_2 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_2 ) судові витрати за подання касаційної скарги у розмірі 9 689,50 грн.
5. Доручити Господарському суду Запорізької області видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. Зуєв
Судді І. Берднік
І. Міщенко