Справа № 459/3040/23 Головуючий у 1 інстанції: Дем'яновська Ю.Д
Провадження № 22-ц/811/2581/25 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М.
30 квітня 2026 року м. Львів
Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - судді Бойко С.М.,
суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,
секретаря - Хоцяновича О.В.,
з участю: позивача ОСОБА_1 , її представника -
ОСОБА_2 , представника відповідача - ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Шептицького міського суду Львівської області від 27 травня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про стягнення різниці у ціні проданого товару неналежної якості та відшкодування моральної шкоди,
встановив:
У вересні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому просила стягнути з ОСОБА_4 418246 грн. 40 коп. різниці в ціні проданого товару неналежної якості та 100000 грн. на відшкодування моральної шкоди.
Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 28.01.2022 року, посвідченого державним нотаріусом Червоноградського міського нотаріального округу Стеців М.Р., вона купила у відповідачки ОСОБА_4 двокімнатну квартиру, загальною площею 44,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .
Перед укладенням договору купівлі-продажу квартири, сторони уклали 17.01.2022 року договір завдатку, а фактично, договір авансу, в якому погодили ціну квартири - 26000 доларів США, що було еквівалентно на той час 728000 грн., і в рахунок майбутніх платежів вона передала відповідачці 1000 доларів США, що становило 28000 грн.
Саме таку суму коштів - 26000 доларів США, з урахуванням попередньо сплаченого завдатку (1000 доларів США), вона сплатила відповідачці при купівлі квартири, передавши їй решту коштів (25000 доларів США) в приміщенні нотаріальної контори у присутності нотаріуса та її помічника.
При цьому, зазначає, що з метою мінімізації витрат на обов'язкові платежі, пов'язані зі сплатою продавцем податку на доходи, ціна квартири у договорі купівлі-продажу була занижена і становила 237630 грн.
Також зазначає, що відповідно до п.4.1.3 договору завдатку, продавець мала попередити покупця про недоліки квартири, в тому числі, приховані недоліки, які не можна було побачити при візуальному огляді квартири, а згідно з п.п. «б», «в» п.2.1.3, - зобов'язана була продати квартиру в стані відповідно до її цільового призначення, з характеристиками квартири, які наводяться в технічному паспорті.
Відповідно до технічних характеристик квартири, які були викладені в технічному паспорті станом на 21.05.2019 року, зовнішні несучі стіни квартири у цьому будинку значились цегляними, а насправді, є дерев'яними, фундамент виявився не бетонний, а з цегли, фактично, їй продали квартиру в колишньому бараку, що підтверджується актом огляду житлового будинку станом на 08.06.1981 року, згідно з яким, стіни будинку - дерев'яні, а також листом Червоноградського МБТІ, який повідомив, що при виготовленні технічного паспорту станом на 21.05.2019 року була допущена технічна помилка і що в дійсності, стіни будинку є дерев'яними, про що було видано новий технічний паспорт станом на 17.11.2022 року.
Про такі недоліки позивачці стало відомо, коли вона приступила до ремонтних робіт у квартирі в кінці 2022 року, оскільки їх не можна було побачити при зовнішньому огляді нерухомості перед купівлею, так як ззовні стіни квартири були утеплені пінопластом та поштукатурені, як із внутрішньої, так із зовнішньої сторони, окрім цього, з внутрішньої сторони обклеєні шпалерами та пластиком.
Оскільки зазначені недоліки є такими, які не можна було виявити шляхом простого візуального огляду, через їх прихованість, однак, вони істотно вплинули на визначення вартості квартири і їх не можливо усунути, тому на підставі статті 688 ЦК України позивач просила стягнути різницю у ціні проданого товару неналежної якості у розмірі 11440 доларів США (418246 грн. 40 коп.), що становить 44% від фактично переданої позивачкою суми за придбану квартиру - 26000 доларів США (26000 доларів США * 44% = 11440 доларів США), яку позивачка розраховує, виходячи з експертного дослідження, згідно з яким, вартість такої квартири з дерев'яними стінами на 44% менша.
02.06.2023 року позивачка надіслала відповідачці вимогу про повернення зайво отриманих коштів у зв'язку з недоліками придбаної квартири, на яку відповіді не отримала, така заява була повернута їй за закінченням терміну зберігання.
Окрім того, зазначає, що їй завдано моральної шкоди, яку вона оцінює в розмірі 100000 грн., оскільки через винні дії відповідачки вона була обманута, переплатила за придбану квартиру вдвічі більше її реальної вартості. Акцентує увагу на тому, що не купувала б цієї квартири ще й за таку ціну, якби їй було відомо, що несучі стіни не з цегли, а дерев'яні, що явно знижує її технічні характеристики та умови проживання.
Рішенням Шептицького міського суду Львівської області від 27 травня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Червоноградського міського суду Львівської області від 26 вересня 2023 року, скасовано.
Рішення суду оскаржила позивач ОСОБА_1 , просила його скасувати з підстав невідповідності висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Позивачка не погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність заявлених нею позовних вимог.
Зокрема, зазначає, що у відповіді на перше питання висновку експерта від 07.04.2023 року, складеного судовим експертом Качайло Б.В., визначено ринкову вартість квартири без ремонту, з урахуванням фактичної технічної характеристики стін та перекриття, в розмірі 370882 грн. - на день складання висновку і 331091 грн. - на день укладення договору купівлі-продажу.
Вважає, що згідно з висновком експерта, суд мав усі вихідні дані, щоб стягнути різницю між фактично сплаченими нею коштами в сумі 26000 доларів США (728000 грн.) та фактичною вартістю квартири, з урахуванням її дійсних технічних характеристик на день укладення договору купівлі-продажу квартири (331091 грн.).
За позицією сторони позивача, суд першої інстанції не дав належної оцінки доказам у справі і, як наслідок, дійшов неправильних висновків по суті вирішення даного спору.
Вказує на те, що суд повинен був проаналізувати в сукупності договір завдатку (авансу) та договір купівлі-продажу і ухвалити законне та справедливе рішення.
Додає, що суд першої інстанції відмову у відшкодуванні моральної шкоди взагалі не обґрунтував, визнавши при цьому, що у вказаних правовідносинах внаслідок продажу квартири неналежної якості було порушено право позивача.
Вважає, що за таких обставин суд безпідставно відмовив у задоволенні цієї вимоги.
В судове засідання апеляційного суду 21.04.2026 року сторони з'явились.
Ухвалення та проголошення судового рішення відкладено на 30.04.2026 року о 12:50.
Заслухавши пояснення сторони позивача в підтримання апеляційної скарги, заперечення сторони відповідача, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з наступних підстав.
Судом встановлено, що 17.01.2022 року між позивачкою ОСОБА_1 та агентством нерухомості (далі - АН) «Успіх» укладено договір надання послуг, згідно якого виконавець АН «Успіх» зобов'язувався у порядку та на умовах, визначених цим договором, надати замовнику обраний пакет рієлторських послуг, направлених на пошук квартири, огляд квартири, оформлення договору завдатку. У перелік послуг входила також перевірка об'єкта та власників.
Пунктом 1.2.2 договору визначено, що ціна послуг становить 3% від вартості квартири, мінімально не менше 500 у.о. за курсом НБУ на момент підписання цього договору.
Пунктом 1.2.3 договору встановлено, що замовник зобов'язується здійснити на користь виконавця оплату наданих належним чином послуг у розмірі 520 у.о., що дорівнює 14560 грн., до підписання договору завдатку. Факт оплати підтверджується актом надання послуг №1.
Актом надання послуг №1 підтверджено, що ОСОБА_1 оплатила послуги відповідно до п.1.2.2 договору від 17.01.2022 року.
Встановлено, що АН «Успіх» запропонувало позивачці для придбання об'єкт нерухомості - двокімнатну квартиру, загальною площею 44,5 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , що належала відповідачці ОСОБА_4 .
17.01.2022 року між ОСОБА_4 (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем) укладено договір завдатку, відповідно до п.1.1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (далі - основний договір) на умовах, в порядку та строки, визначені договором завдатку.
Згідно з п.1.2 договору завдатку, нерухомим майном є квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , і складається з двох житлових кімнат, загальною площею 44,5 кв.м.
Пунктом 2.1.2 цього договору визначено, що продавець згідний продати, а покупець згідний купити визначену в п.1.2 цього договору квартиру за ціною 728000 грн., що є еквівалентом 26000 доларів США, за курсом НБУ на дату укладення основного договору.
Сума, зазначена у пункті «а» п.2.1.2 цього договору, є остаточною та зміні не підлягає. Покупець сплачує продавцю суму, визначену у п.п. «а» п.2.1.2 цього договору, із зменшенням на суму сплаченого покупцем завдатку у відповідності до п.3.1 цього договору в день укладення основного договору.
Згідно з п.п. «б» п.2.1.1 договору завдатку, характеристика квартири (у відповідності до п.1.2) адреса: АДРЕСА_1 , загальна площа 44,5 кв.м., кількість кімнат 2, поверх 1, інші характеристики наводяться у технічному паспорті.
Пунктами 3.1, 3.2 визначено, що при підписанні договору завдатку покупець передав, а продавець отримав завдаток у сумі 28000 грн., що згідно курсу НБУ на день укладення цього договору еквівалентно 1000 доларів США. Сума, зазначена у п.3.1 цього договору, є завдатком і підлягає заліку в ціну 26000 доларів США (п.2.1.2 договору), що покупець має заплатити продавцеві при укладенні та нотаріальному посвідченні основного договору.
Положенням п.5.1 договору визначено, що до підписання цього договору в рахунок належних за основним договором платежів з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу квартири та своєї платіжної спроможності, у відповідності до п.3.1 покупець передав, а продавець отримав завдаток в розмірі 1000 у.о., що дорівнює 28000 грн.
В подальшому, 28.01.2022 року між ОСОБА_1 (покупцем) та ОСОБА_4 (продавцем) укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений державним нотаріусом Червоноградської державної нотаріальної контори Стеців М.Р., зареєстрований у реєстрі за №2-26.
Відповідно до п.2.1 цього договору, ринкова вартість квартири становить 237630 грн., згідно звіту про оцінку майна, складеного 24.01.2022 року.
У п.2.2 договору купівлі-продажу від 28.01.2022 року вказано, що за погодженням сторін продаж вчинено за 237630 грн., які покупець сплатив, а продавець одержав всі повністю від покупця до підписання цього договору в повному обсязі. Зазначена ціна відповідає волевиявленню продавця та покупця, є остаточною та змінам не підлягає. Сторонам роз'яснено, що домовленість про ціну є суттєвою умовою та у разі приховання сторонами дійсної ціни, нотаріус не несе відповідальності у разі настання негативних наслідків після оформлення цього договору.
Пунктами 8.1, 8.2 договору купівлі-продажу від 28.01.2022 року передбачено, що за порушення цього договору винна сторона відшкодовує спричинені цим збитки; продавець несе відповідальність за достовірність документів, що підтверджують право власності на квартиру та усієї наданої ним інформації стосовно предмету цього договору.
На підставі договору купівлі-продажу від 28.01.2022 року за позивачем зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 в цілому, що стверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №296844783 від 28.01.2022 року.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України).
Вимога про обов'язковість виконання договору сторонами закріплена у статті 629 ЦК України).
За положеннями статті 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
За вимогами частини першої статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
За вимогами статті 673 ЦК України (частини 1, 2), продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. У разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується.
У разі продажу товару за зразком та (або) за описом продавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає зразку та (або) опису (ч.3 ст.673 ЦК України).
Якщо законом встановлено вимоги щодо якості товару, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам (ч.4 ст.673 ЦК України).
Правові наслідки передання товару неналежної якості встановлені статтею 678 ЦК України.
Так, зокрема, за положеннями цієї статті, покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право, незалежно від можливості використання товару за призначенням, вимагати від продавця за своїм вибором:
1) пропорційного зменшення ціни;
2) безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;
3) відшкодування витрат на усунення недоліків товару.
У разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення) покупець має право за своїм вибором:
1) відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми;
2) вимагати заміни товару.
Згідно з вимогами частини першої статті 679 ЦК України, продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання товару покупцеві або з причин, які існували до цього моменту.
Згідно з ч.2 ст.687 ЦК України, якщо порядок перевірки додержання продавцем умов договору купівлі-продажу не встановлений відповідно до частини першої цієї статті, перевірка здійснюється відповідно до звичаїв ділового обороту або вимог, що звичайно ставляться в таких випадках.
Перевірка додержання умов договору купівлі-продажу щодо предмета договору продавцем і покупцем має здійснюватися на одних і тих самих умовах (ч.4 ст.687 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст.688 ЦК України, покупець зобов'язаний повідомити продавця про порушення умов договору купівлі-продажу щодо кількості, асортименту, якості, комплектності, тари та (або) упаковки товару у строк, встановлений договором або актами цивільного законодавства, а якщо такий строк не встановлений, - в розумний строк після того, як порушення могло бути виявлене відповідно до характеру і призначення товару. У разі невиконання покупцем цього обов'язку продавець має право частково або в повному обсязі відмовитися від задоволення відповідних вимог покупця, якщо продавець доведе, що невиконання покупцем обов'язку повідомити продавця про порушення умов договору купівлі-продажу спричинило неможливість задоволення його вимог або спричинить для продавця витрати, що перевищують його витрати у разі своєчасного повідомлення про порушення умов договору.
Якщо продавець знав або міг знати про те, що переданий покупцеві товар не відповідає умовам договору купівлі-продажу, він не має права посилатися на те, що не одержав від покупця повідомлення про порушення умов договору, та на наслідки невиконання покупцем цього обов'язку, встановлені частиною першою цієї статті (ч.2 ст.688 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст.691 ЦК України, покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивачка зазначала, що за квартиру вона сплатила відповідачці 26000 доларів США, що було еквівалентно 728000 грн.
Проте, такий факт позивачкою не доведено належними та допустимими доказами, оскільки у п.2.2 договору купівлі-продажу від 28.01.2022 року вказано, що за погодженням сторін продаж вчинено за 237630 грн., які покупець сплатив, а продавець одержав всі повністю від покупця до підписання цього договору в повному обсязі.
У цьому пункті договору вказано, що зазначена ціна відповідає волевиявленню продавця та покупця, є остаточною та змінам не підлягає.
Також, сторонам роз'яснено, що домовленість про ціну є суттєвою умовою та у разі приховання сторонами дійсної ціни, нотаріус не несе відповідальності у разі настання негативних наслідків після оформлення цього договору.
Отже, доводи позивачки про те, що вона передала відповідачці в рахунок сплати вартості квартири 26000 доларів, суперечать умовам укладеного між сторонами договору і не підтверджені належними та допустимими доказами.
Безпідставними є посилання позивачки на умови договору завдатку, укладеного між сторонами 17.01.2022 року, в тому числі й щодо встановлення ціни квартири - 26000 доларів США (728000 грн.), оскільки за своєю правовою природою такий договір не є попереднім договором купівлі-продажу квартири, який би відповідав вимогам статті 635 ЦК України
Так, відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
За вимогами статті 635 ЦК України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а в даному випадку - це у формі нотаріально посвідченого договору, однак, договір завдатку укладений між сторонами в простій письмовій формі.
Звертаючись із вимогою про відшкодування різниці в ціні товару, проданого неналежної якості, позивачка посилається на невідповідність технічних характеристик квартири, які були зазначені в технічному паспорті та відображені у договорі купівлі-продажу квартири, її реальним характеристикам, а саме: матеріалу стін та підлоги, що в свою чергу, впливає на ціну квартири.
Судом встановлено, що перед укладенням договору купівлі-продажу продавець ОСОБА_4 надала документи про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , а також технічний паспорт на квартиру, виготовлений на її замовлення Червоноградським МБТІ 21.05.2019 року, згідно якого, квартира складається з кухні, санвузла, двох житлових кімнат та кладовки, загальна площа квартири 44,5 кв.м., стіни квартири - цегляні, перекриття - залізобетонні плити.
Однак, згідно відповіді КП ЛОР Червоноградського МБТІ №1442 від 06.04.2023 року, наданої на адвокатський запит, при формуванні технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_2 було допущено технічну помилку у зазначенні матеріалу стін та перекриття. Так, в технічному паспорті, виданому КП ЛОР Червоноградським МБТІ станом на 21.05.2019 року, вказано що стіни «цегляні», перекриття «з/бетонні плити», підлога «паркет, плитка». В технічному паспорті, виданому КП ЛОР Червоноградським МБТІ станом на 17.11.2022 року, вказано що стіни «дерев'яні», перекриття «з/бетонні плити», підлога «паркет, плитка». Насправді вірно: стіни «дерев'яні», перекриття «дерев'яне», підлога «паркет, плитка».
Отже, письмовими доказами у справі підтверджено, що за технічними характеристиками, зокрема, матеріалу, з якого виготовлені стіни квартири та перекриття, в дійсності, спірна квартира відрізняється від тих технічних характеристик, які вказані в технічному паспорті, який виданий Червоноградським МБТІ станом на момент купівлі-продажу квартири.
Однак, заявляючи вимогу про стягнення різниці в ціні квартири, позивачка виходить із ціни продажу квартири - 26000 доларів США, яка нею не доведена, тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог позивачки.
У зв'язку з цим, безпідставним є посилання позивачки й на висновок експерта, оскільки визначена у цьому висновку вартість квартири з її прихованими недоліками є вищою, ніж ціна, яка вказана в договорі купівлі-продажу квартири.
Окрім того, пунктом 6.4 договору визначено, що квартира оглянута покупцем особисто до підписання цього договору, самовільного перепланування та реконструкції об'єкта не виявлено, істотних недоліків, які б перешкоджали її використанню за призначенням, тобто для проживання, під час огляду квартири не виявлено; покупець пересвідчився в наявності об'єкта з технічною характеристикою згідний і не бажає проводити технічну інвентаризацію.
У зв'язку з відмовою позивачці у задоволенні основної вимоги, суд першої інстанції правильно відмовив їй у задоволенні позовної вимоги про відшкодування моральної шкоди, оскільки для притягнення особи до цивільно-правової відповідальності у виді відшкодування шкоди доведенню підлягають усі елементи такої відповідальності.
Отже, суд першої інстанції правильно встановив характер спірних правовідносин та обставини справи, давши належну правову оцінку доказам, які сторони подали на підтвердження своїх вимог та заперечень, застосував норми матеріального права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, не допустив порушень норм процесуального права, які б були обов'язковою підставою для скасування рішення, доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду по суті вирішення даного спору, тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - залишити без змін.
Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд
ухвалив:
апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Шептицького міського суду Львівської області від 27 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 30 квітня 2026 року.
Головуючий С.М. Бойко
Судді: С.М. Копняк
А.В. Ніткевич