22.04.2026 року м.Дніпро Справа № 908/1634/24(908/3373/24)
Центральний апеляційний господарський суд у складі: головуючого судді Мартинюка С.В. (доповідач у справі)
суддів - Джепи Ю.А., Фещенко Ю.В.
секретар судового засідання Рибалка Г.Д.
представники:
від скаржника: ОСОБА_1 (особисто);
від скаржника: Балацький Д.П. (адвокат);
від позивача: не з'явився;
від третіх осіб:
арбітражна керуюча Венська О.О. (особисто);
ОСОБА_2 (особисто)
від ОСОБА_3 : не з'явився;
від приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Петрушенської І.Р.: не з'явився;
приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кучмій Наталія Валентинівна (особисто)
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.08.2025 (повний текст складено 10.02.2026), суддя Юлдашев О.О.
у справі №908/1634/24(908/3373/24)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “МЕНЕЛАЙ», м. Запоріжжя
до відповідача: ОСОБА_1 , м. Дніпро
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Розпорядник майна, арбітражний керуючий Венська Оксана Олександрівна , м. Дніпро
Целік Віктор Віталійович, м. Дніпро
ОСОБА_3 , м. Дніпро
Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Петрушенська Інна Романівна, м. Дніпро
Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кучмій Наталія Валентинівна, м. Дніпро
про визнання права іпотекодержателя
в межах справи № 908/1634/24
про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю “МЕНЕЛАЙ», м. Запоріжжя
До Господарського суду Запорізької області 25.12.2024 надійшла позовна заява ТОВ "МЕНЕЛАЙ" до відповідача фізичної особи ОСОБА_1 ; треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: 1/ Розпорядник майна, арбітражний керуючий Венська Оксана Олександрівна (свідоцтво №174 від 24.04.2013); 2/ ОСОБА_2 ; 3/ ОСОБА_3 , 4/ Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Петрушенська Інна Романівна; 5/ Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кучмій Наталія Валентинівна про визнання права іпотекодержателя, для розгляду в межах справи № 908/1634/24 про банкрутство позивача.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 17.07.2020 року між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ ФК «Дніпрофінансгруп» було укладено договір про відступлення права вимоги, відповідно до якого ПАТ КБ «Надра» відступило ТОВ ФК «Дніпрофінансгруп» права вимоги до ОСОБА_3 за кредитним договором № 8/2007/840-К/1062-Н від 11.06.2007, а також право вимоги за договором іпотеки №1062-Н/1 від 11.06.2007 року, укладеним між ОСОБА_3 та ВАТ КБ «Надра».
В подальшому, 04.06.2024 року ТОВ ФК «Дніпрофінансгруп» відступило ТОВ «Менелай» права вимоги до ОСОБА_3 за кредитним договором № 8/2007/840-К/1062-Н від 11.06.2007, а також право вимоги за договором іпотеки №1062-Н/1 від 11.06.2007 року, укладеним між ОСОБА_3 та ВАТ КБ «Надра».
Предметом договору іпотеки є нерухоме майно, а саме квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Позивач дізнався, що запис про іпотеку було вилучено приватним нотаріусом на підставі листа повідомлення ПАТ "КБ НАДРА", від 29.07.2016 року. Одразу ОСОБА_3 було відчужено спірну квартиру ОСОБА_2 та вже через місяць квартиру було відчужено Відповідачу.
Позивач зазначає, що рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 04 липня 2012 року було стягнуто з ОСОБА_3 на користь ПАТ КБ «Надра» заборгованість за кредитним договором на загальну суму 98690 доларів США 77 центів (гривневий еквівалент по курсу НБУ становить 787789 (сімсот вісімдесят сім тисяч сімсот вісімдесят дев'ять гривень 20 коп.).
Відповідно до відповіді наданої Фондом гарантування вкладів фізичних осіб наявна кредитна заборгованість за вищезазначеним кредитним договором у розмірі визначеному судом та не погашена на момент відступлення права вимоги.
Позивач вважає, що на підставі повідомлення банку було виведено вищевказану квартиру з під іпотеки, а право власності перереєстровано на іншу особу без згоди іпотекодержателя та на шкоду кредитору. Зважаючи на ту обставину, що предмет іпотеки було відчужено без згоди Іпотекодержателя, то це призвело до порушення права іпотекодержателя в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 10.02.2026 у справі №908/1634/24(908/3373/24) позов задоволено. Визнано за ТОВ «МЕНЕЛАЙ» право іпотекодержателя за Договором іпотеки №1062-Н/1 від 11 червня 2007, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Бондар І.М., зареєстрованого в реєстрі за №5969, укладений між ОСОБА_3 та ВАТ КБ «Надра», право вимоги за яким перейшло до ТОВ «МЕНЕЛАЙ» на підставі Договору про відступлення права вимоги від 04.06.2024, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Мазур Я.В., зареєстрований в реєстрі за №2235 щодо іпотечного майна - квартиру АДРЕСА_2 про що зробити відповідний запис у державному реєстрі. Звернуто стягнення на предмет іпотеки - на квартиру АДРЕСА_3 РНОНМ НОМЕР_1 , в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 8/2007/840-К/1062-Н, укладений 11 червня 2007 шляхом визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем - Товариством з обмеженою відповідальністю «МЕНЕЛАЙ» (ЄДРПОУ 40673981). Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Державного бюджету України 5 865, 96 грн судового збору.
Судове рішення мотивовано обставинами, що виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі; запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя. Суд дійшов висновку, що відповідачі є недобросовісними набувачами майна, придбаного за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження, у зв'язку відчуженням спірного майна декілька разів протягом короткого періоду, відсутності доказів оплати за договором купівлі-продажу, придбання квартири за низькою ціною. При цьому, відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно. Відповідно майно придбано у власність відповідачами з обтяженням. Враховуючи, що судове рішення про стягнення за кредитним договором заборгованості не виконано на теперішній час, є підстави для задоволення позовної вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язань за таким кредитним договором. Також, суд прийшов до висновку, що позивач не пропустив строк позовної давності, про застосування наслідків спливу, якого заявляв відповідач.
Не погодившись з рішенням суду, через систему “Електронний суд» ОСОБА_1 звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати у повному обсязі рішення Господарського суду Запорізької області справі №908/1634/24(908/3373/24) від 07.08.2025 та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у повному обсязі у задоволені позовних вимог про визнання за ТОВ «МЕНЕЛАЙ» правом іпотекодержателя за Договором іпотеки №1062-Н/1 від 11 червня 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Бондар І.М., зареєстрованого в реєстрі за №5969, укладений між ОСОБА_3 та ВАТ КБ «Надра», право вимоги за яким перейшло до ТОВ «МЕНЕЛАЙ» на підставі Договору про відступлення права вимоги від 04.06.2024 року, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Мазур Я.В., зареєстрований в реєстрі за №2235 щодо іпотечного майна - квартиру АДРЕСА_2 та вирішено зробити відповідний запис у державному реєстрі; у зверненні стягнення на предмет іпотеки - на квартиру АДРЕСА_3 РНОНМ НОМЕР_1 , в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 8/2007/840-К/1062-Н, укладений 11 червня 2007 року шляхом визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем - Товариством з обмеженою відповідальністю «МЕНЕЛАЙ» (ЄДРПОУ 40673981) відмовити у повному обсязі; судові витрати пов'язані зі сплатою судового збору стягнути за рахунок Позивача.
УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ ОСОБИ, ЯКА ПОДАЛА АПЕЛЯЦІЙНУ СКАРГУ
В обґрунтування апеляційної скарги Скаржник посилається на те, що судом першої інстанції було неповно з'ясовано обставини, а також невірно застосовано норми процесуального та матеріального права які мають значення для справи, що призвело до прийняття невірного рішення.
У поданій скарзі Скаржник посилається на те, що позивачем не надано доказів недобросовісності набуття відповідачами спірного майна.
Скаржник вважає, що висновки господарського суду першої інстанції про те, що запис про обтяження спірної квартири було вилучено на підставі судового рішення, яке в подальшому скасовано, не спростовують добросовісність останнього набувача спірного майна, а також не свідчать про те, що ОСОБА_1 на момент придбання спірного майна могла знати про ці обставини.
Запис про іпотеку було поновлено вже після скасування заочного рішення суду яким припинено іпотеку, проте за змістом інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом грудень 2016 року, на яку покладались відповідачі під час укладання договору купівлі-продажу спірного майна були відсутні відомості про права або їх обтяження за ПАТ "КБ "Надра" на квартиру.
Скаржника посилається на те, що згідно інформаційної довідки 29.07.2016 року, запис про обтяження майна та запис про іпотеку квартири АДРЕСА_3 припинено на підставі листа банку - серія та номер: 402/БТ, виданий 29.07.2016 ПАТ КБ “НАДРА».
За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Позивач не посилався на відсутність доказів оплати набувачами спірного майна за договором купівлі-продажу. До того ж, в матеріалах справи відсутні докази звернення позивача в порядку ст. 81 ГПК України про витребування у відповідачів доказів оплати за договором купівлі-продажу.
Також, суд безпідставно не застосував заявлену відповідачем позовну давність.
Позиція позивача ТОВ "МІНЕЛАЙ"
У поданому 02.04.2026 відзиві на апеляційну скаргу ТОВ "МІНЕЛАЙ" заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.
В обґрунтування заявленої позиції позивач зазначає, що матеріали кредитної справи, яку було передано новому кредитору, не містить жодних квитанцій про повне погашення кредитної заборгованості, а також копії повідомлення банку про припинення іпотеки.
Позивач вважає, що повідомлення банку 402/БТ, виданий 29.07.2016 від імені ВАТ КБ «Надра», на підставі якого було припинено іпотеку та обтяження, підроблене.
Окремо ТОВ "МІНЕЛАЙ" зазначає, що Відповідачем не доводиться належними та допустимими доказами факт добросовісності набувача.
Позиція третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача
У поданому 31.03.2026 відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 підтримує задоволення апеляційної скарги.
В обґрунтування заявленої позиції третя особа зазначає, що виходячи з наявних в матеріалах справи доказів, іпотека була припинена правомірно, а основне зобов'язання погашено. Ці твердження ніякими доказами не спростовуються.
ОСОБА_3 вважає, що судом першої інстанції не встановлено порушень збоку нотаріуса, а тому правових підстав визнавати право позивача порушеним і захищати його відновленням права не існує.
Третя особа вважає, що задоволення позову суперечить статті 3 Закону України “Про іпотеку», оскільки відсутнє дійсне зобов'язання, яке може бути забезпечене іпотекою, а також частині третій статті 509 Цивільного кодексу України про те, що зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.03.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Мартинюка С.В. (доповідач), судді - Джепа Ю.А., Фещенко Ю.В.
02.03.2026 через систему “Електронний суд» від ОСОБА_1 надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів апеляційної скарги.
Ухвалою господарського суду від 06.03.2026 апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.08.2025 у справі №908/1634/24(908/3373/24) залишено без руху.
09.03.2026 через систему “Електронний суд» від ОСОБА_1 надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.08.2025 у справі 908/1634/24(908/3373/24). Розгляд справи №908/1634/24(908/3373/24) призначено у судовому засіданні на 22.04.2026.
31.03.2026 до суду через систему “Електронний суд» від ОСОБА_3 надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник підтримує позицію Скаржника, викладену в апеляційній скарзі.
02.04.2026 до суду через систему “Електронний суд» від ТОВ "МІНЕЛАЙ" надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.
Між первісним кредитором (банк “Надра») та ОСОБА_3 було укладено Кредитний договір №8/2007/840-К/1062-Н від 11 червня 2007 року, за яким вона отримала кредит. В забезпечення цього зобов'язання ОСОБА_3 було передано в іпотеку квартиру за адресою АДРЕСА_4 , яка належить (на той момент) їй на праві приватної власності (придбана частково за кредитні кошти), про що між сторонами було укладено Договір іпотеки №1062-Н/1 від 11.06.2007 року.
Протягом дії кредитного і, відповідно, іпотечного договору ОСОБА_3 із належним та своєчасним виконанням зобов'язання не впоралась, у зв'язку із чим в березні 2010 року первісний кредитор звернувся до суду із позовом про повне дострокове погашення кредиту. Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 04 липня 2012 року у справі №2-10853/11 позов було задоволено і постановлено стягнути з ОСОБА_3 заборгованість за кредитним договором в сумі 98690,77 доларів США.
У зв'язку із тим, що первісний кредитор - банк “Надра» - в подальшому знаходився в процедурі банкрутства (і пізніше - був ліквідований), його справи перебували в господарському віданні Фонду гарантування вкладів фізичних осіб.
В своєму листі №57-8557/21 від 23.06.2021 року, адресованому ТОВ ФК “Дніпрофінансгруп» (що є додатком до позовної заяви), Фонд гарантування вкладів фізичних осіб свідчить, що в період з 12.03.2012 року по 01.01.2014 року платежі по зазначеному вище кредиту не надходили і станом на 01.01.2014 року заборгованість за кредитом складає 53818,52 долара США.
Листом №402/БТ від 29.07.2016 року первісного кредитора - банку “Надра», підписаного повноважною особою ФГВФО (повноваження особи підтверджено суду листом ФГВФО №60-3842/25 від 28.04.2025 року), адресованого компетентному приватному нотаріусу, іпотекодержатель повідомляє, що громадянкою ОСОБА_3 виконано умови кредитного договору №8/2007/840-К/1062-Н від 11.06.2007 року, у зв'язку із цим, відповідно до пункту 2 статті 17 ЗУ “Про іпотеку», договір іпотеки припинив свою дію і іпотекодержатель просить вилучити записи про обтяження іпотекою з реєстрів. Лист було вручено нотаріусу співробітником банку.
В подальшому, 05 серпня 2016 року ОСОБА_3 продала квартиру особі, яка залучена до цієї справи в якості третьої особи - ОСОБА_2 . Покупця було знайдено співробітниками банку в порядку реалізації процедури добровільного продажу.
В подальшому, 10 вересня 2016 року ОСОБА_2 здійснив продаж квартири відповідачу за цією справою ОСОБА_1 .
В подальшому, 22 травня 2020 року ТОВ ФК “Дніпрофінансгруп» придбало у ФГВФО права по кредитному портфелю банку “Надра», в тому числі по кредиту ОСОБА_3 за кредитним договором №8/2007/840-К/1062-Н від 11.06.2007 року.
У серпні 2021 року ТОВ ФК “Дніпрофінансгруп» звернулось до суду із позовом з тотожними вимогами. Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 13 березня 2023 року у справі №202/4819/21 позов було залишено без розгляду.
04 червня 2024 року ТОВ ФК “Дніпрофінансгруп» та ТОВ “Менелай» уклали договір про відступлення прав вимоги, яким зокрема передають права вимоги по кредиту ОСОБА_3 позивачу у цій справі - ТОВ “Менелай».
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Апеляційний господарський суд, переглядаючи в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Перевіряючи правильність застосування судом попередньої інстанції норм права при ухвалені оскаржуваного судового рішення, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України). Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст. 512 ЦК України, визначено, що кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Згідно з ст. 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 516 ЦК України).
Право вимоги за кредитним договором 8/2007/840-К/1062-Н від 11 червня 2007 року між ОСОБА_3 та ПАТ КБ "Надра", а також договором іпотеки №1062/Н-1 від 11 листопада 2007 року, що укладався між ОСОБА_3 та ПАТ КБ "Надра" перейшло до ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп". У свою чергу, ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" передало позивачу ці права за кредитним договором та договором іпотеки.
Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України, виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 589 ЦК України у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв'язку із пред'явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Частиною п'ятою статті 2 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Відповідно до частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; примусове відчуження земельної ділянки, іншого нерухомого майна відповідно до статті 14-1 Закону України "Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Статтею 23 Закону визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
У свою чергу, у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла наступних висновків:
- скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;
- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;
- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;
- запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;
- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;
- при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.
Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.
За змістом статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (рішення Європейського суду з прав людини від 20.10.2011 у справах "Rysovskyy v. Ukraine", заява № 29979/04; від 16.02.2017 "Kryvenkyy v. Ukraine", заява № 43768/07).
Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Як вже зазначалось вище, в силу приписів статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Отже, положеннями частини другої статті 328 ЦК України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, за якою право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не передбачена законом.
Факт неправомірності набуття права власності, якщо це не передбачено законом, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності передбачає його законність і добросовісність.
Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340).
Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19) сформульовано висновок, відповідно до якого добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Подібний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19).
В такий спосіб добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, при придбанні нерухомого майна у власність або при набутті іншого речового права на нього вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на це нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
При цьому добросовісність набувача передбачає не лише співставлення відомостей про права на нерухоме майно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також розумну обачність набувача. Така розумна обачність включає перевірку, виявлення та докладання інших зусиль для визначення наявності прав інших осіб стосовно нерухомого майна. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на важливості встановлення розумної обачності як критерію добросовісності набувача, зокрема у постановах від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 30.01.2019 у справі № 357/9328/15-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц.
Відповідно до вимог частини 5 статті 12 Цивільного кодексу України, якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом.
Отже, за змістом частини п'ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача є презумпцією, тобто нелегітимний набувач вважається добросовісним доти, доки не буде доведено протилежне.
Водночас, на час придбання відповідачами спірної квартири в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні жодні відомості про обтяження щодо такого майна і відповідачі з усією обачливістю не могли знати про незаконність судового рішення, на підставі якого свого часу було виключено з Реєстру запис про обтяження цього майна, оскільки вказане судове рішення було скасовано вже після придбання спірної квартири відповідачами.
Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у зв'язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання порушень при вчиненні правочинів з нерухомим майном.
Як вже було зазначено вище, листом №402/БТ від 29.07.2016 року первісного кредитора - банку “Надра», підписаного повноважною особою ФГВФО (повноваження особи підтверджено суду листом ФГВФО №60-3842/25 від 28.04.2025 року), адресованого компетентному приватному нотаріусу, іпотекодержатель повідомляє, що громадянкою ОСОБА_3 виконано умови кредитного договору №8/2007/840-К/1062-Н від 11.06.2007 року, у зв'язку із цим, відповідно до пункту 2 статті 17 ЗУ “Про іпотеку», договір іпотеки припинив свою дію і іпотекодержатель просить вилучити записи про обтяження іпотекою з реєстрів. Лист було вручено нотаріусу співробітником банку.
В подальшому, 05 серпня 2016 року ОСОБА_3 продала квартиру особі, яка залучена до цієї справи в якості третьої особи - ОСОБА_2 . Покупця було знайдено співробітниками банку в порядку реалізації процедури добровільного продажу, ОСОБА_4 не чинила цьому перешкод. За купівлю-продаж були реально сплачені грошові кошти. Порушень нотаріуса при посвідчені договору не виявлено. Із усної розмови ОСОБА_3 було відомо, що ОСОБА_2 придбаває квартиру з метою подальшого продажу, оскільки ціна була вигідною для цього.
10 вересня 2016 року ОСОБА_2 продає квартиру відповідачу за цією справою ОСОБА_1 , яка теж сплатила грошима ціну квартири, не була знайома ані з ОСОБА_2 , ані з ОСОБА_3 , і є безумовно сумлінним набувачем права власності.
За вказаного, відповідач не могла усвідомлювати під час придбання майна факту здійснення відчуження майна протягом двох місяців декілька разів.
Також відповідач не могла бути обізнаною про наявність судових спорів, які стосувалися спірного майна, іпотеки та заборгованості за кредитом, оскільки інформація Єдиного державного реєстру судових рішень щодо адреси нерухомого майна, прізвища та ім'я фізичних осіб не є доступною для загального доступу та на відповідача не покладено вцілому відповідний обов'язок щодо ознайомлення з даними Єдиного державного реєстру судових рішень.
Вимога щодо перевірки усіх можливих обставин, пов'язаних з об'єктом нерухомості та його попередніми власниками, включаючи не зареєстровані обтяження чи можливі зловживання, фактично покладає на сторону договору надмірний та непропорційний обов'язок, виконання якого є об'єктивно неможливим.
Апеляційний суд не погоджується з посиланням суду першої інстанції на обставини відсутності у матеріалах справи доказів на підтвердження оплати за договором купівлі-продажу від 10.09.2016, оскільки відповідні докази не витребовувались у відповідачів, тоді як відповідно до умов договору купівлі-продажу між сторонами здійснено розрахунок готівкою до підписання договору та зазначено про відсутність по відношенню до покупців жодних фінансових претензій.
Також, апеляційний суд приймає до уваги, що відповідачка не здійснювала подальшого відчуження майна, є його власником з 2016 року та вказана адреса є зареєстрованим місцем проживання відповідачів.
Окрім того, стверджуючи про відповідача як недобросовісниого набувача, позивач не зазначає та не доводить недобросовісності попередніх його власників. У свою чергу, якщо майно було набуто добросовісним набувачем за відплатним правочином і за положеннями статті 388 ЦК України воно не могло бути витребуване у цієї особи власником, то подальше розпорядження цією особою майном (в тому числі відчуження його за безвідплатним правочином) не створює підставу для витребування у нового набувача. Кожен з факторів добросовісності/недобросовісності досліджується послідовно стосовно кожного набувача у ланцюгу набувачів, якщо про існування відповідних обставин стверджує сторона, яка несе тягар їх доведення. Схожих висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.03.2026 у справі № 922/5241/21.
Отже, позивач не ставить під сумнів добросовісність набуття майна ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , тоді як недобросовісності у діях відповідачки також не встановлено.
Добросовісний набувач набуває право власності або інше речове право на нерухоме майно вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувач не знав і не мав знати (див. mutatis mutandis висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 06.07.2022 року у справі № 914/2618/16).
Відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" українські суди мають застосовувати практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Зокрема, Європейський суд з прав людини послідовно стверджує, що "легалізація передачі права власності на квартиру шляхом процедури реєстрації, спеціально спрямованої на надання додаткової безпеки власнику титулу, відноситься до виключної компетенції держави. Оскільки численні регуляторні державні органи дозволили перехід права власності, то потреба виправити їх минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються" (рішення від 05 листопада 2002 року у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", заява № 36548, п. 58; рішення від 24 травня 2007 року у справі "Радчиков проти Росії", заява № 65582/01, п. 50; рішення від 13 грудня 2007 року у справі "Гаші проти Хорватії", заява № 32457/05, п. 40; рішення від 11 червня 2009 року у справі "Трго проти Хорватії", заява № 35298/04, п. 67; рішення від 20 жовтня 2011 року у справі "Рисовський проти України", заява № 29979/04, п. 71; рішення від 06 грудня 2011 року у справі "Гладишева проти Росії", заява № 7097/10, п. 79; рішення від 29 січня 2015 року у справі "Столярова проти Росії", заява № 15711/13, п. 48; рішення від 17 листопада 2016 року у справах "Пчєлінцева проти Росії", заява № 47724/07, п. 98 та "Поняєва та інші проти Росії", заява № 63508/11, п. 53; рішення від 09 липня 2019 року у справі "Ольховський проти Росії", заява № 53716/17, п. 27).
У справах "Френкель та інші проти Росії" (від 06.04.2021, заяви № 22481/18 та 38903/19), "Задорожний та інші проти Росії" (від 06.04.2021, заяви № 55025/18 та 12185/19) ЄСПЛ послідовно наголошує на тому, що на набувача не може покладатися весь тягар відповідальності за помилкові дії, які були вчинені органами державної влади, при чому навіть у тому випадку, коли державні реєстраційні органи були введені в оману шляхом підробки документів, тобто внаслідок кримінального злочину.
У даному ж спорі набуття майна відповідачами відбулось за відсутності ознак введення реєстраційних органів в оману, а навпаки, на підставі чинних на той час рішень судів і дій органів влади (реєстраційних органів), тому у даній справі тим більш відсутні жодні підстави для звернення стягнення на майно набувачів.
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв'язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.
Відтак, враховуючи вищенаведені норми законодавства та судову практику Верховного Суду та ЄСПЛ, відсутні правові підстави для визнання права іпотекодержателя та звернення стягнення на спірне майно, яке належить відповідачам, які є добросовісними набувачами даного майна. Таке нерухоме майно набуто відповідачами вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувачі не знали і не мали знати.
У зв'язку з відсутністю підстав для задоволення позову, апеляційний суд не вбачає підстав для застосування позовної давності у справі та наслідків її спливу. Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі №369/6892/15-ц).
Підсумовуючи вищенаведене, врахувавши доводи та вимоги апеляційної скарги щодо оскарження судового рішення, а також з огляду на зазначені вище мотиви та норми чинного законодавства України, колегія суддів дійшла до висновку про скасування оскаржуваного судового рішення місцевого господарського суду з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Рішення господарського суду зазначеним вимогам не відповідає.
На підставі викладеного, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом допущено невірне застосування норм матеріального права, що призвело до ухвалення помилкового рішення, яке відповідно до ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню та ухваленню нового рішення про задоволення позовних вимог.
Враховуючи наведене та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду у даній справі має бути скасоване, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Відповідно до п. б ч. 4 ст. 282 ГПК України, у зв'язку зі скасуванням судового акту попередньої інстанції і ухваленням нового рішення про задоволення позову, підлягають новому перерозподілу і судові витрати, понесені у зв'язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій.
Відповідно до ч. 4 ст.129 ГПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 , судові витрати, понесені останнім, підлягають відшкодуванню та покладаються на Позивача.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.08.2025 у справі №908/1634/24 (908/3373/24) - задовольнити.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 07.08.2025 у справі №908/1634/24 (908/3373/24) - скасувати.
Ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕНЕЛАЙ» (69118, м. Запоріжжя, пр. Героїв Національної Гвардії України, 63, прим. 1) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) 52 369, 74 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
Видачу відповідного наказу доручити Господарському суду Запорізької області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 04.05.2026.
Головуючий суддя С.В. Мартинюк
Суддя Ю.А. Джепа
Суддя Ю.В. Фещенко