справа №367/2290/23 Головуючий у суді І інстанції: Одарюк М.П.
провадження №22-ц/824/7681/2026 Головуючий у суді ІІ інстанції: Сушко Л.П.
29 квітня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
Головуючого судді: Сушко Л.П.,
суддів: Болотова Є.В., Музичко С.Г.,
секретар судового засідання: Янчук І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Новіцької Іванни Леонідівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24 грудня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «А - Ріаліті», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про витребування майна з чужого незаконного користування,
У квітні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «А - Ріаліті», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Аверс -Сіті» про витребування майна з чужого незаконного користування, в якому просив суд: витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «А -Ріаліті» на його користь, квартиру АДРЕСА_1 та судові витрати покласти на відповідача.
В обґрунтування позову вказував, що 26 грудня 2011 року він набув квартиру АДРЕСА_1 , шляхом укладення договору про внесення змін та доповнень до договору купівлі - продажу майнових прав №1/424_ИП від 25 жовтня 2010 року з ТОВ «АВЕРС -СІТІ», в особі Генерального директора Мансурова Андрія Олексійовича, та в особі Фінансового директора Підгорного Олексія Володимировича. Відповідно до даного договору ОСОБА_1 купує майнові права на об'єкт нерухомості. Даний договір був укладений на підставі договору відступлення права вимоги від 26 грудня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , згідно якого цедент здійснює відступлення права вимоги цесіонарію, а цесіонарій приймає право вимоги до боржника (ТОВ «АВЕРС-СІТІ»), який є одночасно продавцем за договором купівлі - продажу майнових прав № 1/424_ИП від 25 жовтня 2010 року. 30 грудня 2011 року ОСОБА_1 була видана довідка ТОВ «АВЕРС -СІТІ» про відсутність заборгованості ОСОБА_1 перед ТОВ «АВЕРС-СІТІ» за договором купівлі-продажу майнових прав № 1/424_ИП від 25 жовтня 2010 року. Він повністю виконав свої зобов'язання за договором купівлі - продажу майнових прав та оплатив вартість двокімнатної квартири АДРЕСА_1 . Загальною площею 76,86 кв.м. на 15 поверсі у будинку АДРЕСА_3 . Проте, продавець всупереч укладеному договору купівлі-продажу майнових прав за № 1/424 від 25 жовтня 2010 року зареєстрував право власності на спірну квартиру на себе. Відповідно до сертифікату серії КС № 16411043016 від 16 вересня 2011 року підтверджено готовність до експлуатації житлового будинку АДРЕСА_3 . Відповідно до рішення № 270 Виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22 вересня 2011 року об'єкту закінченого будівництва було присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_3 . Відповідно до Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державний реєстр Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за №263892210, право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстрована на ТОВ «АВЕРС-СІТІ» на підставі свідоцтва права власності серії НОМЕР_1 від 30 вересня 2011 року, виданого на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради № 270 від 22 вересня 2011 року.
В 2013 році він звертався до суду з позовом про визнання права власності (справа № 367/3268/13-ц), проте йому було відмовлено у зв'язку із обранням неправильного способу захисту. У 2017 році він знову звернувся до суду з позовом про визнання недійним свідоцтва про право власності (справа № 367/3981/47), проте у задоволенні позовних вимог було відмовлено у зв'язку з неправильною юридичною позицією. У 2016 році ТОВ «АВЕРС -СІТІ» звернулось до суду з позовом до нього про розірвання договорів (справа № 367/2854/16-ц). 27 листопада 2019 року постановою Верховного Суду було відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ «АВЕРС - СІТІ». Окрім того, у липні 2017 року ТОВ «АВЕРС -СІТІ» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 (уклала договір купівлі - продажу майнових прав № 1/424_ИП від 25 жовтня 2010 року, права покупця по якому перейшли до нього) про визнання договору цесії недійсним та 06 квітня 2020 року Верховний Суд у справі № 489/3571/16-ц відмовив ТОВ «АВЕРС -СІТІ» у вимогах касаційної скарги. Таким чином, Верховний Суд підтвердив дійсність договорів укладених між ним та ТОВ «АВЕРС -СІТІ» та повне виконання ним своїх зобов'язань перед ТОВ «АВЕРС -СІТІ», проте він не може реалізувати своє право на квартиру, що є предметом договору про внесення змін та доповнень до договору купівлі - продажу майнових прав № 1/424_ИП від 26 грудня 2011 року, а тому він повторно змушений звернутися до суду за захистом його порушених прав.
У доповненнях до позову (том 3 а.с.14-18) представник позивача вказує, що відповідно до Акту про проведенні електронні торги за № 49927151/21 від 05.04.2019 року даний документ є підставою для оформлення покупцем Товариством з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті» права власності на квартиру АДРЕСА_1 в порядку визначеному законодавством. Таким чином зважаючи на той факт, що проведення торги (аукціон) є правочином, до таких правовідносин застосовуються загальні положення купівлі-продажу. Проте, детально ознайомившись з доданими документами наданими ДП « СЕТАМ» вважає, що Акт про проведення електронних торгів за № 49927151/21 від 05 квітня 2019 року мають усі ознаки фраудаторності: відповідно до інформації, що отримана з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта датою прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру є 30.09.2011 року, проте той момент дане право власності не могло бути зареєстроване, оскільки існувала постанова заступника начальника управління ГСУ МВС України Мамки Г.М. від 28.09.2011 року про заборону відчуження квартир у будинку за адресою: АДРЕСА_3 . Дана постанова була скасована в частині відчуження квартир 424 та 444 лише 26.12.2012 року постановою Генеральної прокуратури України. Дані документи містяться в матеріалах справи. Окрім того, між сторонами існувало ряд судових справ щодо спірної квартири наявні рішення Верховного Суду у справах № 367/2854/16-ц від 27 листопада 2019 року та № 489/3570/16-ц від 06 квітня 2020 року. Контрагента з яким боржник вчиняє оспорюваний договір. ТОВ «Аверс - Сіті» та ТОВ «А-Ріалті» є пов'язаними юридичними особами. ТОВ «А-Ріалті» не самостійним суб'єктом господарської діяльності. Так, обидві юридичні особи мали засновників, які знаходилися на території Кіпру - юрисдикція з вільною ринковою економікою, з найнижчим податком на прибуток в ЄС і ліберальною податковою системою. В обох компаніях 21.01.2019 року відбувалась зміна кінцевих бенефіціарів власників, що знаходилися на території Республіки Крим, до моменту зміни (зміни державного реєстру вносилися в один день) вони мали аналогічну адресу, а саме: АДРЕСА_6 . Наявні вироки Шевченківського районного суду м. Києва, які вказують на той факт, що ТОВ «А -Ріалті» не є самостійним суб'єктом господарської діяльності, а використовується з метою ухилення від виконання обов'язків групою осіб, які контролюють його діяльність.
Так, відповідно до наявної інформації, що містяться в матеріалах справи ТОВ «Євроексперт груп» надало звіт з незалежної оцінки арештованого державним виконавцем майна, відповідно ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 75,8 кв.м., що станом на 27.11.2018 року становить 888 170 грн 00 коп. Ціна продажу склала 621 719,00 грн.
При цьому звертав увагу суду, що відповідно до Протоколу № 392795 проведення електронних торгів цінову пропозицію було подано 14 березня 2019 року о 09:00:08, тобто переможцю знадобилось всього 08 секунд для отримання перемоги і отримання квартири за ціною на 30% нижче ринкової. Більше того, надзвичайно цікавим моментом є те, що підтвердженням перерахування коштів у розмірі 590 633,05 грн за отриману квартиру на підставі Акту про проведенні електронні торги від 05 квітня 2019 року (самі торги відбувалися 14 березня 2019 року) є виписка з рахунку від 27 березня 2018року. Яким чином,станом на 27 березня 2018 року ТОВ «А-Ріалті» могло знати про ціпу купівлі на торгах квартири є не встановлено.
Окрім того, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна ТОВ «Аверс Сіті» володіє великою надзвичайно великою кількістю об'єктів нерухомого майна (Інформація зайняла 88 сторінки 153 об'єкти). А тому, на думку позивача, вибір даного спірного об'єкту здійснений для зміни «власника», з виключно метою недопущення звернення стягнення на майно. Такі дії вказують на узгодженні недобросовісні дії ТОВ «Аверс Сіті» та ТОВ «А-Ріалті», що є зловживання правами з метою укладення правочину, який порушує майнові інтереси позивача.
Окрім того, звертав увагу суду, що Акт про проведенні електронні торги був укладений ще 05 квітня 2019 року, проте ТОВ «А -Ріалті» не зареєструвало «право» на спірну квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, виходячи із вказаного вище, очевидним є укладення фраудаторного правочину з метою уникнення стягнення позивачем належної йому квартири, що є предметом даного спору.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24 грудня 2025 року відмовлено у задоволенні позову.
Не погодившись з вказаним судовим рішенням, адвокат Новіцька І.Л., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , подала апеляційну скаргу, в якій просила його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги обгрунтовані тим, що наявні в матеріалах справи чітко вказують на недобросовісність набувача, а сама угода щодо відчуження майна (протокол про проведенні електронні торги) є нічим іншим як видимістю добросовісного набуття права.
Відповідно до інформації, що отримана з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна датою прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру є 30.09.2011 року, проте на той момент дане право власності не могло бути зареєстроване, оскільки існувала постанова заступника начальника управління ГСУ МВС України Мамки Г.М. від 28.09.2011 року про заборону відчуження квартир у будинку за адресою: АДРЕСА_3 . Дана постанова була скасована в частині відчуження квартир 424 та 444 лише 26.12.2012 року постановою Генеральної прокуратури України. Дані документи містяться в матеріалах справи.
Окрім того, між сторонами існувало ряд судових справ щодо спірної квартири та наявні рішення Верховного Суду у справах № 367/2854/16-ц від 27 листопада 2019 року та 489/3570/16-ц від 06 квітня 2020 року
Контрагента з яким боржник вчиняє оспорюваний договір ТОВ «Аверс Сіті» та ТОВ «А-Ріалті» є пов'язаними юридичними особами. ТОВ «А-Ріалті» не самостійним суб'єктом господарської діяльності.
Так, обидві дані юридичні особи мали засновників, які знаходилися на території Кіпру - юрисдикція з вільною ринковою економікою, з найнижчим податком на прибуток в ЄС і ліберальною податковою системою. В обох компаніях 21.01.2019 року відбулась зміна кінцевих бенефіціарних власників, що знаходилися на території Республіки Кіпр, до моменту зміни вони мали аналогічну адресу, а саме: АДРЕСА_6 .
Обгрунтовуючи доводи апеляційної скарги також вказувала на дефекти щодо формування ціни та оплати. Так, відповідно до наявної інформації, що містяться в матеріалах справи ТОВ «Євроексперт груп» надало звіт з незалежної оцінки арештованого державним виконавцем майна, відповідно до якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 75,8 кв.м., що станом на 27.11.2018 року становить 888 170 грн 00 коп. Ціна продажу склала 621 719 грн 00 грн.
При цьому звертала увагу суду, що відповідно до Протоколу № 392795 проведення електронних торгів цінову пропозицію було подано 14 березня 2019 року о 09:00:08, тобто переможцю знадобилось всього 08 секунд для отримання перемоги і отримання квартири за ціною на 30% нижче ринкової. Більше того, надзвичайно цікавим моментом є те, що підтвердженням перерахування коштів у розмірі 590 633,05 грн за отриману квартиру на підставі Акту про проведенні електронні торги від 05 квітня 2019 року (самі торги відбувалися 14 березня 2019 року) є виписка з рахунку від 27 березня 2018 року. Яким чином, станом на 27 березня 2018 року ТОВ «А-Ріалті» могло знати про ціну купівлі на електронних торгах квартири є не встановлено.
Окрім того, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна ТОВ «Аверс Сіті» володіє надзвичайно великою кількістю об'єктів нерухомого майна (Інформація зайняла 88 сторінки 153 об'єкти). А тому, на думку позивача, вибір даного спірного об'єкту здійснений для зміни «власника», з виключно метою недопущення звернення стягнення на майно. Такі дії вказують на узгодженні недобросовісні дії ТОВ «Аверс Сіті» та ТОВ «А-Ріалті», що є зловживання правами, з метою укладення правочину, який порушує майнові інтереси позивача.
Окрім того, звертала увагу на те, що акт про проведенні електронні торги був укладений ще 05 квітня 2019 року, проте ТОВ «А -Ріалті» не зареєструвало «право» на спірну квартиру Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Вирішуючи даний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що позивач не має права на витребування спірного майна від добросовісного набувача, оскільки останній придбав спірну квартиру в порядку, встановленому для виконання судових рішень, а матеріали справи не містять доказів того, що відповідач знав чи мав знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно.
Такі висновки суду відповідають обставинам справи та вимогам закону.
Відповідно до частин 1-5 статі 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини другої статті 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до частини першої статті 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Відповідно до частини п'ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов'язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Відповідно до статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі, зокрема, за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача.
Отже, вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, суди повинні встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власника на підставі обставин, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України, зокрема, чи з волі власника вибуло це майно з його володіння.
Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду України від 29 березня 2017 року у справі № 6-3104цс16 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 674/31/15-ц (провадження № 14-288цс18).
Відповідно до ч. 2 п. 1 ст. 388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Встановлено, що 25 жовтня 2010 року між ТОВ «Аверс -Сіті» та ОСОБА_2 укладено договір відступки вимоги (цесії) у відповідності до умов якого порядку та на умовах, визначених цим договором, цемент передає цесіонарієві, а цесіонарій набуває право інвестора, належне цементові, і стає замовником за інвестиційним договором № 424/1 від 13.09.2008 року (том 1 а.с.20-21).
ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_2 25 жовтня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав № 1/424_ИП, згідно умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості (двокімнатна квартира АДРЕСА_1 ) у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлі - продаж (2.1 договору) (том 1 а.с.22-29).
13 вересня 2008 року між ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» та ЗАТ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Наші інвестиції», в особі генерального директора Горбенко С.А. уклали інвестиційний договір № 424/1, предметом якого є інвестиційна діяльність інвестора по інвестуванню об'єкта будівництва - двокімнатної квартири АДРЕСА_1 (том 1 а.с.30-31).
13 листопада 2008 року між ЗАТ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «НАШІ ІНВЕСТИЦІЇ», що діє в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Житло та інвестиції» не диверсифікованого виду закритого типу ЗАТ « Компанія управліннями та адміністрування пенсійних фондів «НАШІ ІНВЕСТИЦІЇ», в особі Генерального директора ОСОБА_2 та ТОВ «Регіональні будівні інвестиції», уклали договір № 3 про зарахування зустрічних однорідних вимог, у відповідності до умов якого, маючи одна до одної зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 13 листопада 2008 року, дійшли згоди на підставі ст. 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають із договорів укладених між сторонами (том 1 а.с. 32-34).
13 листопада 2009 року між ЗАТ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Наші інвестиції» (боржник) та ОСОБА_2 (кредитор) уклали Акт розрахунку з кредитором про нижченаведене: з метою розрахунку з кредитором ЗАТ «Компанія управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Наші інвестиції» під час ліквідаційної процедури боржник передає, а кредитор приймає наступний актив: право вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» за наступним договором: Інвестиційний договір № 424/1 від 13.09.2008, предметом якого є повністю виконання обов'язки боржника по здійсненню інвестування об'єкту: двокімнатна квартира АДРЕСА_1 (том 1 а.с.35-36).
26 грудня 2011 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали договір відступлення права вимоги, відповідно до умов якого цемент здійснює відступлення права вимоги цесіаонарію, а цесіонарій приймає право вимоги до боржника, який є одночасно продавцем за договором купівлі - продажу майнових прав № 1/424_ИП, укладеного між боржником та цементом 25 жовтня 2010 року, щодо передачі у власність згідно з умовами договору майнових прав на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (п.1.2 договору).
Права вимоги, що відступаються за цим договором, належать цементу як набувачу прав за договором купівлі-продажу майнових прав № 1/424_ИП укладеного між боржником та цементом 25 жовтня 2010 року (п. 1.3 договору) ( том 1 а.с.39-42).
Договором про внесення змін та доповнень до договору купівлі - продажу майнових прав № 1/424_ип від 25 жовтня 2010 року, укладеного 26 грудня 2011 року було викладено договір договором купівлі-продажу майнових прав № 1/424_ИП укладеного між боржником та цементом 25 жовтня 2010 року в новій редакції (том 1 а.с.43-50).
23 грудня 2014 року ТОВ «Підприємство АГРОФОН» виготовлено технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 , замовник ОСОБА_1 ( том 1 а.с.51-54).
Інспекцією ДАБК у Київській області засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта, введення в експлуатацію житлового будинку АДРЕСА_3 та підтверджує його готовність до експлуатації, що підтверджується копією сертифікату серії КС № 16411043016 (том 1 а.с.55).
Рішенням Виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області №270 від 22.09.2011 року «Про оформлення та видачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Аверс -Сіті» свідоцтв про право власності на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 » присвоєно поштову адресу закінченому будівництвом об'єкта 1 черги будівництва: ІІІ та ІV пусковий комплекс, введення в експлуатацію житлового будинку АДРЕСА_3 , АДРЕСА_3 . Доручити КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати свідоцтва про право власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Аверс - Сіті» на квартири закінченого будівником обєкта 1 черги будівництва: ІІІ та ІV пусковий комплекс, введення в експлуатацію житлового будинку АДРЕСА_3 ( том 1 а.с.56-66).
30 грудня 2011 року ТОВ «Аверс-Сіті» надало ОСОБА_1 довідку, в якій повідомило, що ОСОБА_1 за договором купівлі - продажу майнових прав № 1/424_ИП від 25 жовтня 2010 року (об'єкт нерухомості - квартира під будівельним номером АДРЕСА_1 , заборгованість відсутня. Будь - яких вимог майнового (грошового) характеру ТОВ «Аверс - Сіті» до ОСОБА_1 не має ( том 1 а.с.68). Подібна довідка видана ТОВ «Аверс- Сіті» на ім'я ОСОБА_2 30 жовтня 2010 року ( том 1 а.с.69).
Квартира АДРЕСА_1 зареєстрована на праві власності за ТОВ «Аверс - Сіті» 30 вересня 2011 року на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області (том 1 а.с.71-72).
Постановою Верховного суду від 27 листопада 2019 року у справі № 367/2854/16-ц встановлено, що відповідно до договорів купівлі - продажу майнових прав (в редакції, яка викладена в договорах про внесення змін та доповнень від 26 грудня 2011 року) ТОВ «Аверс - Сіті» продав, а ОСОБА_1 купив майнові права на об'єкти нерухомості - квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 (том 1 а.с.73-81).
26 грудня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір відступлення прав вимоги, згідно з яким відповідач набув статусу сторони (покупця) за договором купівлі - продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року У цей же день між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладений договір відступлення прав вимоги, згідно з яким відповідач набув статусу сторони (покупця) за договором купівлі - продажу майнових прав від 03 грудня 2010 року.
Відповідно до пункту 3.2 договорів відступлення права вимоги від 26 грудня 2011 року, укладених між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , і між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , сторони підтвердили, що розрахунки за цим договором здійснені до моменту укладення цього договору.
Факт повного розрахунку ОСОБА_2 та ОСОБА_3 перед ТОВ «Аверс - Сіті» за придбані майнові права на квартири підтверджується довідками позивача від 25 жовтня та від 03 грудня 2010 року відповідно, постановою старшого прокурора Генеральної прокуратури України від 26 грудня 2012 року, а також договорами № 29/10/10 та № 444-3 про зарахування зустрічних однорідних вимог.
Згідно з договором про зарахування зустрічних однорідних вимог ОСОБА_2 та ТОВ «Аверс - Сіті», які мали один до одного зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 27 жовтня 2010 року, сторони дійшли згоди на підставі статті 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають із договорів, укладених між сторонами, а саме за договорами купівлі - продажу майнових прав № 1/424/ИП, згідно з якими ОСОБА_2 має виконати грошові зобов'язання перед ТОВ «Аверс - Сіті».
Згідно з договором про зарахування зустрічних однорідних вимог ОСОБА_2 та ТОВ «Аверс - Сіті», які мали один до одного зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 27 жовтня 2010 року, сторони дійшли згоди на підставі ст. 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають з договорів, укладених між сторонами, а саме за договором купівлі - продажу майнових прав № 1/424/ИП, згідно з якими ОСОБА_2 має виконати грошові зобов'язання перед ТОВ « Аверс - Сіті».
Відповідно до договору про зарахування зустрічних однорідних вимог ОСОБА_3 та ТОВ «Аверс - Сіті» які мали один до одного зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 06 грудня 2010 року, сторони дійшли згоди на підставі ст. 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають з договорів, укладених між сторонами, а саме за договором купівлі - продажу майнових прав № 1/444/ИП, згідно з якими ОСОБА_3 має виконати грошові зобов'язання перед ТОВ «Аверс - Сіті».
Встановлено, що ОСОБА_1 належать на праві власності майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
В ході примусового виконання державним виконавцем наказу Господарського суду Київської області від 01.10.2015 № 911/1396/15 стягнення з ТОВ «Аверс - Сіті» на користь ПАТ «Київобленерго» боргу в сумі 1 569 770,19 грн та наказу Господарського суду м. Києва від 14.09.2017 №911/845/17 про стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс - Сіті» на користь ОСОБА_5 220 238,77 грн судового збору.
В ході примусового виконання державним виконавцем описано та арештовано майно боржника, а саме: двокімнатна квартира загальною площею 75,8 кв.м., житловою 39,7 кв.м., що знаходиться на 15 поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , про що державним виконавцем складено постанову про опис та арешт майна від 02.11.2018 року.
Квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 75,8 кв.м., що належить на праві власності ТОВ « Аверс - Сіті», код ЄДРПОУ 33939099, на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_1 , виданого 30.09.2011 року на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради № 270 від 22.09.2011 та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав власності на нерухоме майно 30.09.2011 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 34768794.
Відповідно до протоколу № 392795 (лот № 334219) проведення третіх електронних торгів від 14.03.2019 року, складеного Державним підприємством «СЕТАМ» відбулися торги з реалізації вказаного нерухомого майна.
Переможцем торгів визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті», код ЄДРПОУ 35466551, адреса: м. Київ, вул. Січових Стрільців,77 (том 2 а.с.206,207,210,211).
Судом апеляційної інстанції встановлено, що позивач вимог про скасування та визнання недійсними торгів та акту (протоколу) прилюдних торгів не заявлялись.
З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, оскільки ТОВ «А-Ріалті» є добросовісними набувачем спірного майна. Спірне майно продано на прилюдних торгах на виконання рішення суду, що у відповідності до ч. 2 п. 1 ст. 388 ЦК України виключає можливість витребовування у добросовісного набувача.
Доводи апеляційної скарги про те, що акт про проведення електронних торгів за №49927151/21 від 05.04.2019 року мають ознаки фраудаторності, а угода щодо відчуження майна (протокол про проведенні електронні торги) є на думку апелянта нічим іншим як видимістю добросовісного набуття права, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки в матеріалах справи відсутні докази того, що позивач оспорював в судовому порядку вказані електронні торги, і ці обставини не можуть бути предметом доказування у справі що розглядається.
Суд апеляційної інстанції зауважує, що позов власника про витребування майна в особи, яка придбала його в результаті електронних (публічних) торгів, проведених у порядку, встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню лише в тому разі, якщо торги були визнані недійсними, оскільки відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати майно, яке вибуло з володіння поза його волею, і в добросовісного набувача.
Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.05.2022 у справі №640/14276/17, від 08.12.2022 у справі №352/1960/16-ц, від 15.02.2023 у справі № 592/19484/19.
Доводи апеляційної скарги, які фактично зводяться до викладення обставин, якими позивач обґрунтовував свої вимоги, висновків суду не спростовуються і не впливають на їх правильність.
Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції, викладених у рішенні, не спростовують.
Таким чином доводи апеляційної скарги не знайшли своє підтвердження під час перегляду справи в суді апеляційної інстанції.
З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, дійшов правильного висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, рішення суду ухвалене з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права, і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 375 ЦПК України, суд,
Апеляційну скаргу адвоката Новіцької Іванни Леонідівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено «01» травня 2026 року.
Головуючий суддя Л.П. Сушко
Судді Є.В. Болотов
С.Г. Музичко