21 квітня 2026 року м. Харків Справа № 922/1110/22
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В., суддя Шутенко І.А.
за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.
за участю представників сторін:
прокурор - Горгуль Н.В.
1-го відповідача - Руденко Д.Ю.
2-го відповідача - Скриннік І.А.
розглянувши апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. № 558Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.02.2026 у справі № 922/1110/22 (повне рішення складено 02.03.2026 в приміщенні господарського суду Харківської області суддею Лавренюк Т.А.)
за позовом Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова (61099, м. Харків, бул. Б. Хмельницького, 36-А)
до 1. Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243)
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Гиалит" (вул. Космічна, буд. 12, м. Харків, 61145, код ЄДРПОУ 42627743)
про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання повернути земельну ділянку
Керівник Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Гиалит", в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просив:
- визнати незаконним та скасувати пункт 17 додатку 1 до рішення 3 сесії Харківської міської ради 8 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок" від 24.02.2021 № 49/21;
- визнати незаконним та скасувати пункт 1.1 додатку до рішення 6 сесії Харківської міської ради 8 скликання "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" від 14.07.2021 № 159/21;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2330861763101) від 17.08.2021 серія та номер 848, загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків, укладений між Харківською міськрадою та ТОВ "Гиалит";
- зобов'язати ТОВ "Гиалит" повернути Харківській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міськради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорювані рішення ради прийнято, а договір укладено з порушенням норм чинного законодавства та всупереч інтересам територіальної громади міста Харкова, оскільки земельну ділянку передано без проведення земельних торгів.
Рішенням господарського суду Харківської області від 27.09.2024, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.09.2025, у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.12.2025 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 27.09.2024 у справі № 922/1110/22 в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання повернути земельну ділянку скасовано справу в скасованій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Частково скасовуючи судові акти судів першої та апеляційної інстанцій із направленням в скасованій частині на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з'ясовували обставин - земельна ділянка якого розміру мала бути продана на позаконкурсних засадах ТОВ "Гиалит" для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв.м, та чи містить проєкт землеустрою такі обґрунтування. При встановленні співмірності розміру земельної ділянки суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується і таке встановлення здійснюється шляхом дослідження доказів, зокрема технічної документації із землеустрою та, за необхідності, висновків експертизи, проведеної з урахуванням чинних Державних будівельних норм (ДБН), санітарних норм та правил тощо.
Рішенням господарського суду Харківської області від 19.02.2026 у справі № 922/1110/22 в задоволенні позову відмовлено.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд керувався тим, що:
- належний другому відповідачу об'єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, а тому, враховуючи положення ч.2 ст.134 Земельного кодексу України, проведення земельних торгів стосовно надання у власність вказаної земельної ділянки проводитись не могло, а проведення таких земельних торгів є порушенням прав власника нерухомого майна, яке розташоване на сформованій земельній ділянці;
- є помилковою позиція позивача з посиланням на те, що надання спірної земельної ділянки з метою реконструкції існуючого на ній об'єкта нерухомості виключає факт надання відповідної земельної ділянки для експлуатації існуючого на ній об'єкта нерухомості, оскільки реконструкція не передбачає знесення існуючого об'єкта і не є новим будівництвом;
- при поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проєкті землеустрою чи той факт, що проєкт землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим, водночас, сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення;
- чинне законодавство України не передбачає обов'язку розробника проєкту землеустрою зазначати в документації, яка саме частина земельної ділянки (за площею та межами) призначена виключно для реконструкції/обслуговування об'єкта нерухомості і вимога позивача виходить за межі встановлених законом вимог до змісту проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ;
- оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у власність з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач (прокурор) повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у ст.14 Господарського процесуального кодексу України ;
- матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які б підтвердили доводи прокурора про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки, кадастровий номер 6310138200:03:031:0030, яка була продана другому відповідачу, порівняно з площею об'єкту нерухомості другого відповідача та необхідності проведення в такому випадку земельних торгів ;
- прокурором не було надано жодних доказів на підтвердження необхідності використання ТОВ "Гиалит" іншого розміру земельної ділянки для обслуговування об'єкту нерухомості, не ініційовано питання визначення такого розміру шляхом проведення експертизи у досудовому порядку або на стадії судового розгляду справи ;
- із наявних матеріалів справи в суду відсутня можливість встановити факт неспівмірності розміру сформованої та проданої ТОВ "Гиалит" у позаконкурентний спосіб спірної земельної ділянки в межах кадастрового номеру 6310138200:03:031:0030, площею 0,2436 га, розміру, необхідному для обслуговування існуючого на ній об'єкта нерухомості. І прокурором на підставі належних та допустимих доказів такий факт доведений не був .
Харківська обласна прокуратура звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 19.02.2026 у справі № 922/1110/22 та ухвалити нове рішення, яким:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2330861763101) від 17.08.2021 серія та номер 848, загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “ГИАЛИТ» (код ЄДПРОУ 42627743);
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю “ГИАЛИТ» (код ЄДПРОУ 42627743) повернути Харківській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків.
Судові витрати за подання позову, апеляційної та касаційної скарги просить відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідачів.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що :
- виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання, натомість спірну земельну ділянку надано ТОВ «ГИАЛИТ» не для обслуговування розташованого на ній об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «А-1», а для її реконструкції під торговельно-розважальний центр (як підвиду будівництва);
- відповідно до технічного паспорту на нежитлову будівлю літ. «А-1» по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А в м. Харкові зазначено, що вона є громадським будинком яку шляхом реконструкції не можливо перетворити в торговельно-розважальний центр, а отже спірну земельну ділянку надано ТОВ «ГИАЛИТ» фактично для нового будівництва;
- площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об'єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об'єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою, проте, проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 14.09.2020 не містить обгрунтування наявної у ТОВ «ГИАЛИТ», обумовленої обслуговуванням літ. «А-1» за цільовим призначенням, необхідності використання земельної ділянки саме площею 0,2467 га.
- саме ТОВ «ГИАЛИТ» повинен довести належними доказами необхідність та обґрунтованість виділення йому площі землі 0,2467 га для реконструкції нежитлової будівлі літ. «А-1» площею 93 кв.м., як про це Товариство зазначило у заяві Харківському міському голові від 31.07.2020, з урахуванням цільового та функціонального призначення зазначеної нежитлової будівлі яке існувало на момент придбання її Товариством.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури (вх. № 558Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.02.2026 у справі № 922/1110/22. Розгляд справи призначено на 21.04.2026 о 14:00 год.
Встановлено учасникам справи строк для подання відзивів на апеляційну скаргу - протягом 10 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали. Відзив має бути оформлено у відповідності до вимог ст.263 ГПК України, якою, зокрема, передбачено, що до відзиву додаються докази надсилання (надання) копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи
Товариство з обмеженою відповідальністю "Гиалит" (яке 23.03.2026 о 14:32 отримало в електронний кабінет ухвалу Східного апеляційного господарського суду від 23.03.2026) 26.03.2026, тобто у встановлений судом строк, подало відзив на апеляційну скаргу, в якому проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечує, просить залишити її без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Свої заперечення обґрунтовує тим, що:
- у разі розташування на земельних ділянках державної чи комунальної власності об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, законом охороняються і права зазначених осіб на відповідні земельні ділянки, на яких розташовано такі об'єкти, при цьому такі земельні ділянки або права на них в силу частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) ;
- у даному випадку, підставою для надання земельної ділянки відповідно до ч.2 ст.134 Земельного кодексу України не на конкурентних засадах є розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. При цьому, реконструкція відповідного існуючого об'єкта нерухомого майна не передбачає його знищення та, відповідно, не виключає факту існування такого об'єкту на земельній ділянці, що, відповідно до ч.2 ст.134 Земельного кодексу України є підставою для передання такої земельної ділянки не на конкурентних засадах ;
- доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, в тому числі щодо розміру земельної ділянки покладається на сторони в судовому процесі, при цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, визначених статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 Господарського процесуального кодексу України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами ту обставину, що проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою не відповідають вимогам чинного законодавства, в тому числі, в частині визначення конкретної площі земельної ділянки, чого прокурором здійснено не було ;
- лише констатація факту перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову, оскільки доведенню підлягає саме факт неправильного розрахунку відповідної площі виходячи із законодавчих вимог та існуючих на цій земельній ділянці обмежень, що будуть впливати на визначення відповідного розміру ;
- оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у власність з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач (прокурор) повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у ст.14 Господарського процесуального кодексу України;
- Державні будівельні норми не встановлюють залежність площі земельної ділянки від площі нерухомого майна, яке на ній розміщене.
Харківська міська рада (яка 23.03.2026 о 14:35 отримала в електронний кабінет ухвалу Східного апеляційного господарського суду від 23.03.2026) 02.04.2026, тобто у встановлений судом строк, подала відзив на апеляційну скаргу, в якому проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечує, просить залишити її без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Свої заперечення обґрунтовує тим, що:
- Товариство з обмеженою відповідальністю «Гиалит» звернулось до Харківської міської ради з метою оформлення прав на земельну ділянку під об'єктом нерухомого майна, який належить йому на приватної власності, розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 6310138200:03:031:0030. Саме розташування на земельній ділянці об'єкту нерухомого майна є підставою для продажу земельної ділянки юридичній особі в порядку статті 128 Земельного кодексу України, а не в порядку статей 134, 135 Земельного кодексу України;
- чинне законодавство України не передбачає обов'язку розробника проєкту землеустрою зазначати в документації, яка саме частина земельної ділянки (за площею та межами) призначена виключно для реконструкції/обслуговування об'єкта нерухомості, тоді як вимога позивача виходить за межі встановлених законом вимог до змісту проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, крім того, ні Закон України «Про землеустрій», ні Земельний кодекс України не передбачає у складі документації із землеустрою документа «розрахунок площі земельної ділянки» ;
- сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову, у зв'язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України;
- ні позовна заява, ні апеляційна скарга не містить належних та допустимих доказів, які б підтвердили доводи прокурора про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки, кадастровий номер 6310138200:03:031:0030, яка була продана відповідачу-2, порівняно з площею об'єкту нерухомості відповідача - 2 і необхідності проведення в такому випадку земельних торгів;
- виходячи із самої сфери застосування ДБН Б.2.2-12:2019, яка в них зазначена, їх дія не поширюється на визначення необхідної площі, меж, розмірів земельних ділянок під уже існуючими, збудованими об'єктами, або на будь-яку іншу діяльність, що пов'язана з формуванням земельних ділянок в розумінні статті 79 Земельного кодексу України як частин земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами .
В судові засідання 21.04.2026 з'явився прокурор, який підтримав апеляційну скаргу, а також представники першого та другого відповідачів, які проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечували з підстав, наведених у відзивах на апеляційну скаргу.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
Як свідчать матеріали справи та було правильно встановлено місцевим господарським судом, ТОВ "Гиалит" є власником об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 93,0 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого квітня, 2-А, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер витягу 208789752 від 13.05.2020).
Рішенням Харківської міської ради від 19.08.2020 № 2229/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об'єктів" надано ТОВ "Гиалит" дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 0,2436 га із земель територіальної громади м. Харкова для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр на вул. Дванадцятого Квітня, 2-А.
На виконання п.9.1 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за № 2229/20 Фізичною особою-підприємцем Друзенком А.Г. на замовлення ТОВ "Гиалит" розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, Індустріальний район (кадастровий номер 6310138200:03:031:0030).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (від 03.02.2022 № НВ-0000237702022) дата державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030 - 28.09.2020.
Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2021 № 49/21 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок" було затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,2467 га (кадастровий номер 6310138200:03:031:0030) для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А (Індустріальний район).
В Пояснювальній записці, яка міститься в проєкті землеустрою, зазначається, що згідно з Генеральним планом м. Харкова, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 23.06.2044 № 89/04 зі змінами, затвердженими рішеннями сесії Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1902/19 земельна ділянка розташована:
на території житлової багатоквартирної забудови;
згідно з планом зонування території (зонінгом) м. Харкова - у житловій зоні, підзоні багатоквартирної житлової забудови Ж-4 (від 5 до 9 поверхів) та Ж-5 (від 10 до 16 поверхів);
частково - у санітарної захисній зоні від залізничних колій;
поза межами "червоних ліній" вулиць.
Відповідно до пункту 1.1 додатку до рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 № 159/21 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам", прийнятого щодо ТОВ "Гиалит", вирішено продати земельну ділянку із земель комунальної власності: кадастровий номер: 6310138200:03:031:0030. Місце розташування: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, Індустріальний район; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр; форма власності: комунальна; площа земельної ділянки, га: 0,2467; ціна продажу земельної ділянки: 2 279 000,00 грн.
На підставі рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 № 159/21 між Харківською міською радою (продавцем) та ТОВ "Гиалит" (покупцем) укладено договір купівлі-продажу від 17.08.2021 № 848 (далі - договір купівлі-продажу), згідно з яким продавець передає за плату, а покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,2467 га, у тому числі за земельними угіддями: землі під соціально-культурними об'єктами - 0,1423 га, землі під соціально-культурними об'єктами - 0,0310 га, землі під соціально-культурними об'єктами - 0,0295 га, землі під соціально-культурними об'єктами - 0,0256 га, землі під соціально-культурними об'єктами - 0,0125 га, землі під соціально-культурними об'єктами - 0,0058 га, із земель житлової та громадської забудови по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у Індустріальному районі м. Харкова (кадастровий номер 6310138200:03:031:0030), згідно з планом земельної ділянки, що додається (абзац 1 пункту 1.1, далі - договір купівлі-продажу).
Земельна ділянка, зазначена в пункті 1.1 цього договору купівлі-продажу, продається для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр (пункт 1.2. договору купівлі продажу).
Ціна продажу земельної ділянки становить 2 279 000, 00 грн (пункт 2.1 договору купівлі-продажу).
Покупець, зокрема, зобов'язаний використовувати земельну ділянку згідно п.1.2. цього договору (п.3.1.5 договору).
Право власності ТОВ "Гиалит" на спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030 зареєстровано у державному реєстрі речових прав 07.10.2021.
Як вважає прокурор, передача спірної земельної ділянки ТОВ "Гиалит" у власність не для експлуатації нежитлової будівлі літ. "А-1", а для її реконструкції під торговельно-розважальний центр, здійснена з порушенням вимог чинного законодавства (поза процедурою проведення земельних торгів), оскільки другий відповідач отримав спірну земельну ділянку площею, яка в 26,5 разів перевищує площу нежитлової будівлі літ. "А-1", а тому є підстави для визнання спірного договору купівлі-продажу від 17.08.2021 недійсним та повернення земельної ділянки Харківській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.
Здійснюючи апеляційний перегляд, колегія суддів керується таким.
Частиною 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі, можуть передавати їх у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду.
Відповідно до абзаців «а» та «б» частини 1 статті 9 Земельного кодексу України до повноважень сільських у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч.1, ч.2 ст.116 Земельного кодексу України).
Статтею 122 Земельного кодексу України визначено що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до ч.1 ст.127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до частини 2 статті 127 Земельного кодексу України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.
Згідно з частинами 1-3 статті 128 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
До заяви (клопотання) додаються:
а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);
б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу;
г) копія свідоцтва про реєстрацію постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України - для юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства іноземної держави.
Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Відповідно до частини 5 статті 128 Земельного кодексу України підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:
а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;
б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;
г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;
ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Частиною 6 статі 128 Земельного кодексу України встановлено, що рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Відповідно до частини 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України встановлено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Як зазначив Верховний Суд у постанові від 03.03.2021 по справі № 910/12366/18 , аналіз норм ч.1, ч.2 ст.134 Земельного кодексу України дає підстави стверджувати, що вони прямо пов'язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці об'єктів нерухомого майна.
Згідно з принципом superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц ).
У висновках, які містяться в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17, вказується, що враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства (п. 6.27).
У постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 318/1274/18 зроблений правовий висновок про те, що при відсутності окремої угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості слід враховувати, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). Враховуючи цей принцип, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.
Відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до вимог законодавства власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).
Як свідчать матеріали справи, на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, переданій у власності другого відповідача, знаходиться нерухоме майно - нежитлова будівля літ. "А-1", загальною площею 93,0 кв.м за адресою: м. Харків, вулиця Дванадцятого квітня, будинок 2-А, належне останньому на праві власності, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер витягу 208789752 від 13.05.2020), що надає другому відповідачу на отримання земельної ділянки під вказаним об'єктом неруховості та у розмірі, необхідному для обслуговування цієї нерухомості.
Як вже зазначалося, зазначена справи вже розглядалась судами першої, апеляційної та касаційної інстанції.
При цьому, частково скасовуючи судові акти судів першої та апеляційної інстанцій із направленням в скасованій частині на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з'ясовували обставин - земельна ділянка якого розміру мала бути продана на позаконкурсних засадах ТОВ "Гиалит" для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв.м, та чи містить проєкт землеустрою такі обґрунтування. При встановленні співмірності розміру земельної ділянки суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується і таке встановлення здійснюється шляхом дослідження доказів, зокрема технічної документації із землеустрою та, за необхідності, висновків експертизи, проведеної з урахуванням чинних Державних будівельних норм (ДБН), санітарних норм та правил тощо.
Отже, саме в розрізі встановлення зазначеної обставини зазначена справа в скасованій частині передана на новий розгляд суду першої інстанції.
Колегією суддів при апеляційному перегляді встановлено, що місцевий господарський суд в повній мірі виконав вказівки Верховного Суду, надавши правову оцінку обставині розмірі земельної ділянки, необхідної для обслуговування нежитлової будівлі за адресою: м. Харків, вулиця Дванадцятого квітня, будинок 2-А.
В цьому аспекті колегія суддів зазначає про таке.
Відповідно до ч.1 ст.79-1 Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру Проєкт землеустрою - сукупність економічних, проєктних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за відповідним проєктом. Склад проєкту землеустрою визначається ст.50 Закону України "Про землеустрій".
Верховний Суд у постанові від 14.01.2025 року у справі № 925/1225/20 зауважив, що ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проєкт землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться.
При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), на що посилався у тому числі прокурор у цій справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проєкті землеустрою чи той факт, що проєкт землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим.
Водночас, Верховний Суд зазначив, що сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення (постанови Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 19.01.2022 у справі № 922/461/21).
Прокурор зазначає, що проєкт землеустрою щодо відведення ТОВ «Гиалит» спірної земельної ділянки не містить чіткого зазначення, яка саме частина земельної ділянки (площа, установлені межі), що відводиться, призначалася та була необхідна саме для реконструкції об'єкту нерухомості та будівництва вищезазначеного комплексу.
Однак таке твердження прокурора не можна вважати обґрунтованим, зважаючи на наступне.
Згідно зі статтею 29 Закону України «Про землеустрій», в редакції чинній станом на час розробки проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки, документація із землеустрою включає в себе текстові та графічні матеріали і містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку відповідного виду документації. Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником. Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою.
Згідно зі статтею 50 Закону України «Про землеустрій», в редакції чинній станом на час розробки проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки включає: пояснювальну записку; матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування (у разі формування земельної ділянки); розрахунок розміру втрат лісогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом); розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (у випадках, передбачених законом); перелік обмежень у використанні земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки.
Отже, чинне законодавство України не передбачає обов'язку розробника проєкту землеустрою зазначати в документації, яка саме частина земельної ділянки (за площею та межами) призначена виключно для реконструкції/обслуговування об'єкта нерухомості, а тому наведене вище твердження прокурора виходить за межі встановлених законом вимог до змісту проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. До того ж, ані Закон України «Про землеустрій», ані Земельний кодекс України не передбачать вимог щодо зазначення у складі документації із землеустрою документа «розрахунок площі земельної ділянки».
Також відповідно до висновку, викладеного у постанові Верховного Суду 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, у разі, якщо продавець (попередній власник) нерухомого майна (будівель, споруд) належним чином не оформив право користування земельною ділянкою певної площі, суду слід виходити з того, що оскільки чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності), то самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, позаяк ДБН - це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об'єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.
Водночас, Верховний Суд зауважив, що доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони у судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, врегульованих статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 ГПК України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
Крім того, Верховний Суд у вищенаведеній постанові зазначив, що сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв'язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
Також як зазначив Верховний Суд у постанові від 22.02.202 у справі №904/6293/20, у частині 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу. В силу принципів рівності, змагальності та диспозитивності (статті 7 13 14 Господарського процесуального кодексу України), обов'язок з доведення обставин, на які посилається сторона, покладається на таку сторону.
Однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 ГПК України. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (постанова Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17)
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Отже тягар доведення обставин, на які посилається сторона в обґрунтування своїх вимог та заперечень, лежить саме на неї.
Разом з цим, довести зазначені обставини сторона має доказами, наділеними такими обов'язковими ознаками, як: допустимість, относимість, достовірність та імовірність.
Так, відповідно до статі 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини справи, які входять до предмету доказування.
Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України визначене поняття «допустимість доказів», яке полягає в тому, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно зі статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Як вказано у статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).
Матеріали справи не містять належних, допустимих, достовірних та достатньо вірогідних доказів, які б підтвердили доводи прокурора про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, яка була продана другому відповідачу, порівняно з площею об'єкту нерухомості другого відповідача та необхідності проведення в такому випадку земельних торгів.
Поряд з цим, в пояснювальній записці до проєкту землеустрою вказується, що згідно із генеральним планом м. Харкова земельна ділянка розташована, зокрема, на: території житлової багатоквартирної забудови, у житловій зоні, частково у санітарно-захисній зоні від залізничних колій, земельну ділянку перетинають інженерні мережі, що свідчить про наявність значних обмежень у визначенні її розміру виходячи із можливості її використання.
Відповідно до проєкту землеустрою більша частина земельної ділянки площею 0,2102 га розташована в санітарно-захисній зоні від залізничних колій, що свідчить про обмеження у її використанні, що підтверджується, зокрема, витягом з Державного земельного кадастру на спірну земельну ділянку та самим проєктом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, виготовленого ФОП Друзенок А.Г.
Водночас, прокурором не доведена можливість формування окремої земельної ділянки, з урахуванням сформованої забудови, червоних ліній, наявних інженерних мереж, охоронних та/або санітарних зон, містобудівної документації та Державних будівельних норм, яка б давала змогу стверджувати, що є можливість виділення окремої вільної земельної ділянки, в межах сформованої земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, для будівництва (з урахуванням чинних будівельних норм, зокрема щодо дотримання відстаней до наявних будівель і споруд).
Також необхідно зазначити, що графічні матеріли від 05.08.2020, на які посилається прокурор, були виготовлені Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради відповідно до покладених на них повноважень, в частині встановлення відповідності розташування об'єкту містобудівній документації. Поряд з цим, графічні матеріали, які вказані у зверненні ТОВ «Гиалит» передбачені частиною 2 статті 123 Земельного кодексу України, а саме «до клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки».
Отже, прокурором не доведений факт неспівмірності розміру сформованої та проданої ТОВ "Гиалит" у позаконкурентний спосіб спірної земельної ділянки в межах кадастрового номеру 6310138200:03:031:0030, площею 0,2436 га, розміру, необхідному для обслуговування існуючого на ній об'єкта нерухомості, тоді як надані відповідачами докази правомірності надання Товариству з обмеженою відповідальністю "Гиалит" зазначеної земельної ділянки переважають над доказами, наданими прокурором.
Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ч.1 та ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Як правильно встановив місцевий господарський суд, спірний договір підписаний уповноваженим суб'єктом, нотаріально посвідчений, пройшов державну реєстрацію із зазначенням всіх істотних умов, передбачених діючим законодавством для договору купівлі-продажу і недоліків (вад) даного договору як правочину прокурором не доведено.
Зважаючи на наведене, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність достатніх правових підстав задоволення позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2330861763101) від 17.08.2021.
Оскільки відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2330861763101) від 17.08.2021, то також відсутні і підстави для задоволення похідної позовної вимоги про зобов'язання ТОВ "Гиалит" повернути Харківській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером 6310138200:03:031:0030, що розташована за адресою, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків, також задоволенню не підлягають.
Разом з цим слід зазначити, що позовні вимоги про повернення спірної земельної ділянки не враховують набуття відповідачем права на землю під нерухомістю і що цю частину загальної ділянки неможливо виокремити, оскільки земельна ділянка як предмету обороту існує як неподільний об'єкт з визначеними межами на місцевості.
Враховуючи викладене, місцевий господарський суд в межах нового перегляду справи в скасованої касаційною інстанцією частини дійшов обґрунтованого висновку про відсутність достатніх правових підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу та повернення спірної земельної ділянки Харківській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.
Щодо решти доводів позовної заяви, а саме: щодо того, що спірну земельну ділянку надано ТОВ "Гиалит" не для обслуговування розташованого на ній об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «А-1», а для її реконструкції під торговельно-розважальний центр (як підвиду будівництва), колегія суддів зазначає про те, що у разі скасування судом касаційної інстанції судових актів першої та апеляційної інстанцій із направленням справи до суду першої інстанції на новий розгляд через порушення ними норм процесуального права та неповне дослідження обставин справи, новий розгляд справ носить обмежений характер. Характерна особливість обмеженого нового розгляду є те, що він здійснюється з тієї стадії, на якій мало місце порушення, тобто є продовженням розгляду справи. При цьому такий розгляд обмежується одержанням та дослідженням доказів, які помилково були відкинуті судами першої та другої інстанцій та встановленням обставин справи, які цими судами залишилися поза увагою, тобто усуненням тієї неповноти судового рішення, про які зазначено судом касаційної інстанції у відповідній постанові та щодо яких Верховним Судом надано вказівки судам нижчих інстанцій.
Як вже зазначалося, постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.12.2025 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 27.09.2024 у справі № 922/1110/22 в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання повернути земельну ділянку скасовано справу в скасованій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Частково скасовуючи судові акти судів першої та апеляційної інстанцій у зазначеній справі із направленням в скасованій частині на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд у постанові від 03.12.2025 зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з'ясовували обставин - земельна ділянка якого розміру мала бути продана на позаконкурсних засадах ТОВ "Гиалит" для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв.м, та чи містить проєкт землеустрою такі обґрунтування. При встановленні співмірності розміру земельної ділянки суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується і таке встановлення здійснюється шляхом дослідження доказів, зокрема технічної документації із землеустрою та, за необхідності, висновків експертизи, проведеної з урахуванням чинних Державних будівельних норм (ДБН), санітарних норм та правил тощо.
При цьому, як зазначалося, саме в розрізі встановлення зазначеної обставини дана справа в скасованій частині передана на новий розгляд суду першої інстанції.
Місцевий господарський суд в повній мірі виконав вказівки Верховного Суду, надавши правову оцінку обставині правомірності надання другому відповідачу спірної земельної ділянки площею 0,2467 га. Інші обставини не охоплюються предметом нового розгляду цієї справи, у зв'язку з чим місцевим господарським судом не піддавались встановленню та правовій оцінці.
Крім того, колегія зазначає, що розгляд приватних спорів відбувається на засадах змагальності і рівності сторін, одним з проявів яких є як неприпустимість заявлення позивачем взаємовиключних вимог, так і неприпустимість зміни позивачем підстав позову після повернення справи на новий розгляд.
В цій справі, на переконання колегії суддів, наведені принципи права прокурором порушені.
Зокрема, у позовній заяві прокурором доводиться «надмірність» площі ділянки, отриманої ТОВ "Гиалит", яке є власником нерухомості на цій землі, але одночасно міститься один абзац, який прокурор тлумачить як заяву на неможливість продажу землі взагалі. Очевидно, що такі підстави позову суперечать одна одній. При цьому, відповідно до змісту аудіо фіксації та письмових пояснень, в ході вирішення даного спору судами попередніх інстанцій, прокурор доводив саме «надмірність» виділення землі. Після скасування судового рішення у даній справі і направлення справи на повторний розгляд, прокурор не став виконувати вказівки ВС, не навів доказів «надмірності» та не заявляв перед судом клопотання про призначення відповідної експертизи, натомість, вже на стадії повторного апеляційного розгляду, в апеляційній скарзі зазначив про неможливість передання землі в цілому.
Така процесуальна поведінка прокурора (зміна предмету доказування на стадії повторного апеляційного перегляду), очевидним чином унеможливлює захист відповідачами своїх прав у суді, крім того, є запереченням усіх попередніх стадій судового розгляду.
Опираючись на викладене та керуючись наведеними вище правовими позиціями ВС щодо характеру повторного перегляду справи та меж такого перегляду, колегія суддів зазначає про безпідставність тверджень прокурора про заборону виділення землі «в цілому».
Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, повністю дослідив обставини, які входили до предмету нового розгляду справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновки місцевого господарського суду, у зв'язку з чим підстави для скасування чи зміни вказаного рішення відсутні.
Відповідно до вимог ст. 129 ГПК України судові витрати по розгляду апеляційної скарги відносяться на заявників апеляційної скарги.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. № 558Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.02.2026 у справі № 922/1110/22 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 19.02.2026 у справі № 922/1110/22 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 30.04.2026.
Головуючий суддя М.М. Слободін
Суддя Н.В. Гребенюк
Суддя І.А. Шутенко