ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
19.02.2026Справа № 910/1491/23
Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., розглянувши матеріали справи
за позовом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст»
до Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України
Фонду державного майна України
третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, державне підприємство «ЕКО»
про витребування майна з чужого незаконного володіння,
Представники:
від позивача Мірза Л.М.; Крупка П.М.
від відповідача-1 Калусенко В.В.
від відповідача-2 Хайновський О.О.
від третьої особи Коваленко О.В.
До суду звернулося з позовом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) «Печерський міст» до Міністерства економіки України про витребування з чужого незаконного володіння на користь власників квартир та нежитлових приміщень будинку за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б, таких нежитлових приміщень підвалу, вбудованих в житловий будинок (в літ. А):
- загальною площею 610,8 кв.м. за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б, приміщення № 230, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1513948880000, зареєстрованого за Міністерством економічного розвитку і торгівлі України (Мінекономрозвитку), 20.03.2018, номер запису про право власності 25386398;
- загальною площею 130,4 кв.м. за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б, приміщення № 230а, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1514185680000, зареєстрованого за Міністерством економічного розвитку і торгівлі України (Мінекономрозвитку), 20.03.2018, номер запису про право власності 25390779;
- загальною площею 319,6 кв.м. за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б, приміщення № 230б, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1514065280000, зареєстрованого за Міністерством економічного розвитку і торгівлі України (Мінекономрозвитку), 20.03.2018, номер запису про право власності 25388535.
Суд своєю ухвалою від 31.01.2023 відкрив провадження у справі № 910/1491/23, постановив розглядати справу в порядку загального позовного провадження, залучив до участі у справі як третю особу на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, державне підприємство «ЕКО».
Позивач вважає, що відповідач неправомірно володіє вказаними допоміжними приміщеннями підвалу, що вбудовані в житловий будинок (в літ. А) за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б, оскільки такі приміщення є допоміжними приміщеннями, тобто такими, що призначені для обслуговування та експлуатації будинку всіх співвласників цього будинку. За твердженням позивача, спірні приміщення є допоміжними приміщеннями будинку за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б, а тому, відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, право власності на які неправомірно зареєстровані за відповідачем. Позивач дізнався про реєстрацію права власності за відповідачем 19.05.2020 з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На підтвердження наведених обставин (належності спірних приміщень до допоміжних) позивач посилається на висновок експерта № 22237 від 12.08.2022, складеного за зверненням позивача.
Міністерство економіки України (далі - Міністерство) відхилило позов повністю. Міністерство вважає, що позивач не наділений правом на звернення з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння, оскільки не є його власником. Право власності держави на майно виникло ще до створення ОСББ «Печерський міст», відповідне право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відомості якого є достовірними. 14.10.2022 Кабінет Міністрів України розпорядився (розпорядження № 910-р) передати нежитлові приміщення у будинку за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б із сфери управління Міністерства економіки України до сфери управління Фонду державного майна України. Акт приймання-передачі єдиного майнового комплексу державного підприємства «ЕКО» із сфери управління Міністерства економіки України до сфери управління Фонду державного майна України затверджено останнім 13.01.2023.
Також Міністерство заявило про застосування наслідків спливу позовної давності, який, на думку заявника, підлягає обчисленню з 16.03.2017, та сплив 16.03.2020.
24.04.2023 суд, в межах підготовчого провадження, за клопотанням позивача залучив до участі у справі співвідповідача Фонд державного майна України.
Фонд державного майна України (далі - Фонд) позов відхилив повністю. Як і Міністерство, Фонд вважає, що право власності держави на спірні приміщення виникло до утворення ОСББ «Печерський міст», що унеможливлює незаконне заволодіння з боку держави в особі Міністерства економіки України майном ОСББ «Печерський міст».
Під час розгляду справи суд витребував у публічного акціонерного товариства «Київпроект» проєкт (копію) з пояснювальною запискою на об'єкт будівництва багатоквартирний будинок за адресою: 01042, м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б. Уповноважив об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» на отримання доказів (за необхідності сприяти у виготовленні їх копій) (ухвала від 27.03.2023).
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» надало суду такі документи: лист 23-01 «Попередній опис робочих креслень житлового будинку Держплану по Б.Л. Українки № 36 (корпус «Б»); лист А23-05 План підвалу на відмітці -10.00»; лист А 23-06 «План цокольного поверху на відмітці -6.00»; лист А 23-42 «План підвалу на відмітці 10.00 ОВ»; лист А 23-52 «Водопровід, каналізація і водостік» Титульний лист; лист А 23-53 «Д» «План підвалу на відмітці - 10.0 ВК, лист А 23-56 «Д» «Схема магістралей холодного і гарячого водопостачання»; лист А 23-120 «План підвалу в осях 13-22; А-Д».
Також зазначив, що повний обсяг проєктної документації з пояснювальною запискою на об'єкт будівництва багатоквартирний будинок за адресою: 01042, м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б в архіві публічного акціонерного товариства «Київпроект» відсутній.
24.07.2023 суд постановив ухвалу про призначення у справі будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. На вирішення експерта суд поставив питання, чи належать приміщення підвалу (в літ. А) до допоміжних приміщень багатоквартирного буднику або до нежитлових приміщень, та яке функціональне призначення спірних приміщень підвалу.
Витрати по проведенню експертизи суд поклав у рівних частинах на об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст», Міністерство економіки України, Фонд державного майна України.
Експертна установа повернула матеріали справи без проведення експертизи, оскільки не проведена попередня оплата за проведення експертизи.
Суд своєю ухвалою від 03.09.2025 поновив провадження у справі.
20 жовтня 2025 року суд постановив замінити Міністерство економіки України на його правонаступника Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України.
До закінчення підготовчого провадження позивач подав заяву про зміну предмету позову, в якій виклав позовні вимоги в такій редакції: «Витребувати з чужого незаконного володіння на користь власників квартир та нежитлових приміщень будинку за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, буд. 36-Б, приміщення підвалу (літ. А) 230 приміщення № 15 площею 63,1 кв.м. (бойлерна та теплопункт); №16 площею 49,1 кв.м. (насосна станція), № 17 площею 47,5 кв.м. (бойлерна), в яких знаходиться обладнання, без якого будинок не може функціонувати».
Товариство з обмеженою відповідальністю «Київенерго-борг» подало клопотання про залучення його до участі у справі третьою особою на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Заявник клопотання зазначив, що є кредитором третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, державного підприємства «ЕКО».
Суд відмовив у задоволенні клопотання, про що 10.11.2025 постановив ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання. Відмовляючи у задоволенні клопотання суд виходив з того, що обставини, наведені товариством з обмеженою відповідальністю «Київенерго-борг», не є такими, які свідчать про те, що рішення у справі може вплинути на його права або обов'язки щодо однієї із сторін (ст. 50 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України).
Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача, відповідачів та третьої особи, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» (далі - ОСББ) розпочало свою діяльність з 2017 року, 16 березня 2017 року у Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесені відомості про його державну реєстрацію, код ЄДРПОУ 41216136.
З 2020 року об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» здійснює свою діяльність на підставі статуту, що затверджений рішенням загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» 21.06.2020.
У статуті зазначено, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 36 Б на бульварі Лесі України у м. Києві (далі - Будинок), метою створення якого є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна Будинку. У зв'язку з цим завданням та предметом діяльності ОСББ «Печерський міст» є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.
Підвальний поверх Будинку складається з групи нежитлових приміщень № 230 площею 610,8 кв.м., до складу яких входить приміщення № 15 площею 63,1 кв.м. (підсобне), №16 площею 49,1 кв.м. (підсобне) та № 17 площею 47,5 кв.м. (підсобне).
23 березня 2018 року державний реєстратор Реньгач Ольга Василівна прийняла рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу), індексний номер: 40271806, на групу нежитлових приміщень підвалу (літ. А) № 230 площею 610,8 кв.м. у будинку № 36-Б на бульварі Лесі України у м. Києві за державою Україна в особі Міністерства економічного розвитку і торгівлі України. Підставою для державної реєстрації права власності є витяг з Єдиного реєстру об'єктів державної власності щодо державного майна, серія та номер, видавник Фонд державного майна України. Відповідні відомості державним реєстратором Реньгач Ольгою Василівною внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, об'єкту присвоєно реєстраційний номер 1513948880000.
Оскільки приміщення № 15 площею 63,1 кв.м., № 16 площею 49,1 кв.м. та № 17 площею 47,5 кв.м. (далі - Спірні приміщення) є складовими групи нежитлових приміщень № 230, вказана реєстрація також визначає їх правовий статус як власність держави Україна.
13.01.2023 Фонд державного майна України затвердив акт приймання-передачі об'єкту передачі, що розміщений за адересою: Україна, 01133, м. Київ, бульвар Лесі України, будинок № 36 Б. Акт складений комісією з представників Міністерства економіки України та Фонду державного майна України щодо передачі вказаного вище об'єкту, що належить до сфери управління Міністерства економіки України, до сфери управління Фонду державного майна України. Водночас ці дії щодо передачі об'єкта не знайшли свого відображення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за даними якого наразі власником групи нежитлових приміщень № 230 площею 610,8 кв.м. у будинку № 36-Б на бульварі Лесі України у м. Києві є держава Україна в особі Міністерства.
Вирішення цього спору полягає в наданні відповіді на такі питання: правовий статус Спірних приміщень, наявність у позивача права на позов, ефективність обраного позивачем способу захисту. Вирішуючи ці питання суд виходить з такого.
Будинок за адресою: місто Київ, бульвар Лесі України, будинок № 36-Б, є багатоквартирним будинком.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон), який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
У розумінні цього Закону багатоквартирним будинком є житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна.
За призначенням Закон виділяє такі складові багатоквартирного будинку: житловий фонд; нежитлові приміщення; спільне майно. Така класифікація має наслідком різний правовий режим регулювання відносин власності: до об'єктів житлового фонду та нежитлових приміщень застосовуються норми щодо права власності; до спільного майна - норми, що регулюють відносини, які виникають із приводу володіння, користування та розпорядження спільним майном.
Нежитловим приміщенням є ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону).
Під спільним майном багатоквартирного будинку Закон (п. 6 ч.1 ст.1) розуміє приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Схоже визначення спільного майна наведено у ст. 382 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України: спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, згідно з п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону, є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Критерій ізольованості, як одна з кваліфікуючих ознак нежитлового приміщення, є притаманний також і для допоміжних приміщень. А тому розмежування одних від інших здійснюється метою використання та функціональним призначення приміщення: допоміжне приміщення забезпечує експлуатацію будинку та побутового обслуговування його мешканців, нежитлове приміщення такі функції не здійснює.
Функціональність, як кваліфікуючий факт допоміжних приміщень, наведено у рішенні Конституційного Суду України, у справі 1-22/2011від 09.11.2011, який у ньому зазначив, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення.
Отже ізольовані приміщення, які обладнані окремими входами, які за своїм функціональним призначенням забезпечують експлуатацію будинку та побутове обслуговування співвласників, є допоміжними приміщеннями, що є загальним та неподільним майном.
Верховний суд у складі суддів Касаційного господарського суду від 31 травня 2023 року у справі № 922/1406/21 зробив правовий висновок про те, що чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. В його основу покладені висновки Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17 про те, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Така презумпція, в розрізі виконання обов'язку доказування, відповідно до правового висновку Верховного суду у справі № 922/1406/21, звільняє позивача від обов'язку доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім покладає на відповідача, який є їх останнім набувачем, обов'язок довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об'єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто, з самого початку, вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру.
За приписами ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
З огляду на це, обов'язок доказування належності Спірних приміщень до таких, які на стадії проектування та будівництва за функціональним призначенням не забезпечували експлуатацію будинку та побутове обслуговування співвласників, а мали на меті комерційне чи інше особисте використання відповідачем є обов'язком останнього.
Відповідач (Міністерство) таких доказів не надав.
Натомість докази позивача дають можливість дійти висновку про те, що Спірні приміщення за своїм функціональним призначенням забезпечують експлуатацію Будинку та побутове обслуговування співвласників, а отже є допоміжними приміщеннями, що є загальним та неподільним майном.
Зокрема, ОСББ «Печерський міст» звернулося до судового експерта Лісниченко Сергія Васильовича з проханням провести будівельно-технічне дослідження і надати відповідь на питання: «Чи належать з технічної точки зору приміщення: № 17 площею 47,5 кв.м., № 15 площею 63,1 кв.м., № 16 площею 49,1 кв.м., № 14 площею 29,7 кв.м., № 13 площею 14,2 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку або до нежитлових приміщень?».
За результатами проведеного будівельно-технічного дослідження судовим експертом Лісниченко С.В. надано такий висновок експерта № 22237 від 12.08.2022 щодо Спірних приміщень:
- відповідно до даних візуально-інструментального обстеження та наданих документальних даних приміщення № 17 площею 47,5 кв.м., № 15 площею 63,1 кв. м., № 16 площею 49,1 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б належать до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
У висновку зазначено, що:
- приміщення № 15 площею 47,5 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б, відповідно до проєктної документації з будівництва, а саме: листа № С-23- 120, «Робочі креслення. Житловий будинок по Бульвару Лесі Українки № 36 корпус «Б». План підвалу в осях 13-22; А-Д», складений Державним інститутом по проєктуванню «Київпроект» від 12.1969, передбачено як допоміжне (технічне) функціональне призначення приміщення багатоквартирного житлового будинку (бойлерна опалення). В приміщенні наявне передбачене проєктною документацією з будівництва (лист № С-23-120) обладнання бойлерної опалення (два бойлери системи опалення), що призначено для забезпечення експлуатації будинку. Приміщення не включено до житлового фонду і розташовано в підвальному поверсі. Приміщення не є ізольованим, оскільки через нього передбачений прохід до приміщення № 16, заповнення дверного отвору між приміщеннями № 15 і № 16 відсутнє. Відповідно до даних візуально-інструментального обстеження та наданих документальних даних приміщення є допоміжним (технічним) приміщенням багатоквартирного житлового будинку та, відповідно, відноситься до місць загального користування. Таким чином, приміщенню № 15 площею 47,5 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б притаманні всі ознаки, які характеризують допоміжне приміщення багатоквартирного житлового будинку (стор. 20-21 висновку експерта);
- приміщення № 16 площею 49,1 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б, відповідно до проєктної документації з будівництва, а саме: листа № С-23- 120, «Робочі креслення. Житловий будинок по Бульвару Лесі Українки № 36 корпус «Б». План підвалу в осях 13-22; А-Д», складений Державним інститутом по проєктуванню «Київпроект» від 12.1969 передбачено як допоміжне (технічне) функціональне призначення приміщення багатоквартирного житлового будинку (насосна опалення, насосна господарчих насосів). В приміщенні наявне передбачене проєктною документацією з будівництва (лист № С-23-120) обладнання насосної опалення (насоси системи опалення), що призначено для забезпечення експлуатації будинку. Приміщення не включено до житлового фонду, розташоване в підвальному поверсі. Приміщення не є ізольованим, оскільки прохід в коридор передбачений через приміщення № 15, крім того, заповнення дверного отвору між приміщеннями № 15 і № 16 відсутнє. Відповідно до даних візуально-інструментального обстеження та наданих документальних даних приміщення є допоміжним (технічним) приміщенням багатоквартирного житлового будинку та, відповідно, відноситься до місць загального користування. Таким чином, приміщенню № 16 площею 49,1 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б притаманні всі ознаки, які характеризують допоміжне приміщення багатоквартирного житлового будинку (стор. 21 висновку експерта);
- приміщення № 17 площею 47,5 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б відповідно до проєктної документації з будівництва, а саме: листів № А- 23-05, № С-23-53 «Д», № С-23-120, № С-23-55 «Д» передбачено як допоміжне (технічне) функціональне призначення приміщення багатоквартирного житлового будинку (бойлерна гарячого водопостачання). В приміщенні наявне передбачене проєктною документацією з будівництва обладнання бойлерної гарячого водопостачання (два бойлери гарячого водопостачання), що призначено для забезпечення експлуатації будинку. Приміщення не включено до житлового фонду і розташоване в підвальному поверсі. Відповідно до наданих на дослідження документальних даних та результатів візуально-інструментального обстеження приміщення є допоміжним (технічним) приміщенням багатоквартирного житлового будинку та, відповідно, відноситься до місць загального користування. Таким чином, приміщення № 17 площею 47,5 кв. м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36 Б притаманні всі ознаки, які характеризують допоміжне приміщення багатоквартирного житлового будинку (стор 21-22 висновку експерта).
У висновку експерта № 22237 від 12.08.2022 зазначено, що судовий експерт Лісниченко Сергій Васильович має вищу освіту другового рівня за ступенем магістра, науковий ступінь доктора філософії, вчене звання доцента, кваліфікацію судового експерта з спеціальностей: 10.6. «Дослідження об'єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7. «Розподіл земель та визначення порядку користування земельними ділянками», 10.10. «Визначення оціночної вартості будівельних об'єктів та споруд», 10.14. «Оцінка земельних ділянок», стаж експертної роботи з 2002 року. Також у висновку зазначено, що експерт Лісниченко Сергій Васильович попереджений про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.
Отже, висновку експерта № 22237 від 12.08.2022 за своєю формою відповідає вимогам ст. 98 ГПК України.
Відповідно до частин 1, 2 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (частина 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України).
За змістом частин 1, 2 статті 98 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.
Частиною третьою статті 98 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.
Процедура аналізу і оцінки доказів за критеріями їх належності та допустимості є складовими процедури збирання доказів. Правова конструкція залежності доказу від предмету доказування у процедурі збирання доказів полягає у тому, що доказ повинен підтверджувати або спростовувати певні обставини (п. 2 ч. 1 ст. 81 ГПК України), і ці обставини повинні входити в предмет доказування (ст. 76 ГПК України).
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Наразі у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt).
Стаття 79 ГПК України закріпила в господарському процесі стандарт доказування «вірогідності доказів».
Стандарт доказування «вірогідності доказів» підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (пункт 1 статті 32 Конвенції). Конвенція та практика ЄСПЛ є джерелом права (ч. 4 ст. 11 ГПК України, ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи є вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».
Схожий стандарт під час оцінки доказів застосовано у рішенні ЄСПЛ від 15.11.2007 у справі «Бендерський проти України» («BENDERSKIY v. Ukraine»), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Висновок експерта № 22237 від 12.08.2022 є допустимим доказом, стосується спірних обставин і його висновки іншими учасниками справи не спростовані.
У розрізі наведеного стандарту доказування, не надання відповідачем будь-яких доказів про те, що Спірні приміщення на стадії проєктування та будівництва за функціональним призначенням передбачали інше їх особисте використання, суд вважає доведеним позивачем належність приміщень № 17 площею 47,5 кв.м., № 15 площею 63,1 кв.м., № 16 площею 49,1 кв.м. групи приміщень № 230 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б до допоміжних приміщень Будинку.
Відповідно до частини 1 статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
За змістом статей 1, 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відповідно до статті 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Згідно із статтею 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання має право захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.
Відповідно до статті 18 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов'язане: забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання; припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.
Як зазначено вище, особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним. Рішення зборів співвласників є обов'язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.
Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно із статями 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Отже об'єднання співвласників багатоквартирного будинку як особа, що створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна, наділена правом на позов про захист права на майно, що є спільною власністю.
Можливість судового захисту суб'єктивного права у разі його порушення гарантована Конституцією України. У постановах від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
За усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, як правило, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку [див., зокрема, постанови від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19 та від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц (підпункт 9.9)].
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом № 1952-IV.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV).
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).
У практиці Великої Палати закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13) та інші).
Велика Палата Верховного Суду у постанові у справі № 910/2546/22 від 03.09.2025 зазначила, що цей фактичний стан володіння слід відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна чи ні. Тому власник не втрачає права володіння нерухомим майном у зв'язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем останнього, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункти 65-67); від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 92), від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19].
Внаслідок цього особа, яка стала володільцем нерухомого майна в результаті державної реєстрації за нею права власності на підставі анульованого рішення державного реєстратора, втрачає володіння.
Таким чином, у спірних правовідносинах витребування Спірного майна може мати місце шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, на підставі якого проведена реєстрація права власності. Відповідачем за такою вимогою є Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України як особа, яка на підставі такого рішення державного реєстратора за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є власником майна.
З огляду на викладене позов підлягає задоволенню до Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України.
З цих же підстав суд відмовляє у позові до Фонду державного майна України.
За ст. 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. До позовів про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) застосовується загальна позовна давність - три роки. Строк обчислюється з моменту, коли власник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права та про те, хто саме є володільцем його майна (ст. 257, 261 Цивільного кодексу України).
Реєстрація права власності на Спірне майно за правопопередником Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України - Мінекономрозвитку, мала місце 20.03.2018, тобто після створення позивача, і відсутні будь-які докази, які б свідчили про обізнаність останнього з такою реєстрацією до 19.05.2020. А тому саме 19.05.2020 є підтвердженим моментом, коли позивач міг дізнатися про порушення свого права та про те, хто саме є володільцем його майна, і з цього моменту підлягає обчисленню строк позовної давності. На час звернення з позовом до суду строк позовної давності не сплив, з огляду на що відсутні підстави для застосування правових наслідків такого спливу.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України суд покладає на Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України 2684,00 грн судового збору, 3434,16 грн витрат пов'язаних з витребуванням проєктно-кошторисної документації, 35000,00 грн витрат, пов'язаних з проведенням будівельно-технічної експертизи. Суд повертає позивачеві з Державного бюджету України 5368,00 грн судового збору.
На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд
Задовольнити позов об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» до Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України.
Витребувати від Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України на користь власників квартир та нежитлових приміщень будинку за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б, шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Реньгач Ольги Василівни про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу), індексний номер: 40271806 від 23.03.2018, на приміщення № 15 площею 63,1 кв.м. (бойлерна та теплопункт); №16 площею 49,1 кв.м. (насосна станція), № 17 площею 47,5 кв.м. (бойлерна) в приміщенні підвалу (літ. А) 230 будинку 36-Б по бульвару Лесі Українки у місті Києві.
Стягнути з Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України (вул. Михайла Грушевського, 12/2, м. Київ, 01008, код 37508596) на користь об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» (бульвар Лесі Українки, 36-Б, м. Київ, 01042, код 41216136) 2684,00 грн судового збору, 3434,16 грн витрат пов'язаних з витребуванням проєктно-кошторисної документації, 35000,00 грн витрат, пов'язаних з проведенням будівельно-технічної експертизи.
Відмовити об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» у позові до Фонду державного майна України.
Повернути об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Печерський міст» (бульвар Лесі Українки, 36-Б, м. Київ, 01042, код 41216136) з Державного бюджету України 5368,00 грн судового збору.
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення складений 28.04.2026.
Суддя С. А. Ковтун