09.04.2026 року м.Дніпро Справа № 904/5761/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Соп'яненко О.Ю. (доповідач),
суддів Джепи Ю.А., Мартинюка С.В.,
секретар судового засідання: Федорчук В.С.
представники сторін:
від позивача: Дерило В.Г.
від відповідача: Коваленко О.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.12.2025 (повне рішення складено 18.12.2025, суддя Назаренко Н.Г.) у справі № 904/5761/25
за позовом Дніпровської міської ради, м. Дніпро
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ», м. Дніпро
про стягнення безпідставно збережених коштів
1. Короткий зміст позовних вимог
Дніпровська міська рада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом, в якому просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» кошти у розмірі 11 518 726,19 грн, набутих без достатньої правової підстави, внаслідок несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003 за адресою: вул. Старочумацька, 8Д у м. Дніпрі.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, як власник нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, з 2023 по теперішній час, не уклавши відповідних договорів оренди з позивачем, та не здійснивши реєстрації такого права, фактично користувався цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.12.2025 позов задоволено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» на користь Дніпровської міської ради кошти в розмірі 11 518 726,19 грн., набуті без достатньої правової підстави внаслідок несплати орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003 в період з 02.08.2023 по 24.07.2025, судовий збір у розмірі 172 780,89 грн, а також 1 514,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання заяви про забезпечення позову.
3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» звернулося через підсистему «Електронний суд» до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить: скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.12.2025 по справі № 904/5761/25; ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог; стягнути з позивача на користь відповідача суму сплаченого судового збору.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, cкаржник погоджується з тим, що у випадку використання землекористувачем земельної ділянки комунальної власності без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захищати своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003 площею 3,8299 га перебуває у комунальній власності Дніпровської міської ради.
Проте, з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також вбачається, що реєстратором зареєстроване право постійного користування на зазначену земельну ділянку за Товариством з обмеженою відповідальністю «Світлана» на підставі державного акту на право приватної власності на землю від 27.08.1998 ДПД 63, який видано на підставі рішення Дніпропетровської міської Ради народних депутатів від 16.07.1998 № 1303.
За доводами скарги, відповідач, набувши право власності на нерухоме майно, не набув право постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться дане майно, оскільки не належить до суб'єктів такого права у розумінні статті 92 ЗК України, а також не уклав договір оренди земельної ділянки.
Також, з посиланням на ст. ст. 14, 286, 287 ПК України скаржник зазначає, що юридична особа, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав такої особи на таку земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом. До такого моменту зазначена особа відповідно до вимог ПКУ не має обов'язку нараховувати та сплачувати плату за землю.
Додатково, на переконання скаржника, позов пред'явлений до неналежного відповідача, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
5. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.
Дніпровська міська рада, скориставшись правом, наданим статтею 263 Господарського процесуального кодексу України, подала відзив на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ», в якому заперечила проти доводів апеляційної скарги, просила залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач вказує на те, що як було правильно встановлено судом першої інстанції, ТОВ «Фірма Грінвей» у період з 02.08.2023 по теперішній час використовує земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003, при цьому не будучи її власником та не маючи права постійного користування на неї, а відтак єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього як землекористувача - це орендна плата.
Таким чином, як було правильно встановлено судом першої інстанції, ТОВ «Фірма Грінвей» користувалось земельною ділянкою комунальної власності без достатньої правової підстави, у зв'язку з чим зберегло у себе кошти, які підлягають поверненню її власнику - Дніпровській міській раді.
6. Рух справи в суді апеляційної інстанції
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.01.2026 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий суддя Соп'яненко О.Ю. (суддя-доповідач), судді: Джепи Ю.А., Мартинюка С.В.
Процесуальний хід розгляду справи відображений у відповідних ухвалах Центрального апеляційного господарського суду.
Хронологія надходження інших процесуальних документів до суду.
06.03.2026 до Центрального апеляційного господарського суду від Дніпровської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
09.03.2026 до суду надійшла відповідь на відзив ТОВ «Фірма Грінвей».
09.04.2026 в судове засідання прибули представники скаржника (відповідача) та позивача, надали суду пояснення стосовно апеляційної скарги та заперечень на неї.
Колегія суддів у судовому засіданні 09.04.2026 оголосила скорочену (вступну та резолютивну частини) постанову у даній справі.
7. Встановлені судом обставини справи
Матеріалами справи підтверджено, що земельна ділянка площею 0,1848 га з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Старочумацька, 8Д, є сформованою. Цільове призначення земельної ділянки: 03.07. для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі.
Інспекцією з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки комунальної форми власності за адресою: вул. Старочумацька, 8 Д, 8 М, 8 Н (кадастровий номер 1210100000:04:054:0003), за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки від 13.05.2024 року.
За наслідками обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003 встановлено наступне: «Доступ до земельної ділянки: обмежений.
Територія охороняється фізичними особами та службовими собаками. Земельна ділянка по периметру огороджена парканом з металопрофільних листів, сітки рабиці, залізобетонних плит, капронової сітки та об'єднує в собі будівлі та споруди, розташовані за адресою: вул. Старочумацька, 8Д, вул. Старочумацька, 8М (інформація про адресу встановлена відповідно до довідки від 15.10.2005 № 77 міського комунального підприємства «Земград» Дніпропетровської міської ради), вул. Старочумацька, 8Н (інформація про адресу встановлена відповідно до довідки від 28.11.2011 № 323 міського комунального підприємства «Земград» Дніпропетровської міської ради). Основний в'їзд на земельну ділянку здійснюється зі сторони вул. Петра Яцика, два додаткові, які обмежено автоматичними шлагбаумами, знаходяться з боку вул. Старочумацької. На території земельної ділянки розташовані об'єкти нерухомого майна (відповідно до графічної схеми додатка): одна триповерхова будівля з пінобетонних блоків, одноповерхова капітальна адміністративна будівля, одноповерхова капітальна адміністративна будівля, вісім одноповерхових будівель та споруд, обшитих темно-сірим профнастилом, три малих архітектурних форми (схожі на навіси під баки для твердих побутових відходів), а також зведено один фундамент з металевими опорами, на якому складовано палети з тротуарною плиткою. Територія земельної ділянки замощена тротуарною плиткою, в центрі якої нанесено горизонтальну розмітку паркувального майданчику. Уздовж над ділянкою, візуально посередині, пролягають високовольтні лінії електропередачі, металеві опори яких знаходяться на земельній ділянці».
Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно на земельній ділянці за адресою: м. Дніпро, вул. Старочумацька, 8 Д розташовані нежитлові будівлі, які складаються з: літ. А-1 - будівля складу, загальною площею 150,0 кв.м., літ. а 1- ганок, літ. а2 - ганок, літ. а3 - ганок; літ. Б-1 - будівля складу, загальною площею 600,0 кв.м.; літ. В-1 - вбиральня, загальною площею 19,2 кв.м., літ. в1- ганок. Власником нерухомості з 03.08.2023 є Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» на підставі акту приймання-передачі, серія та номер: 1304, 1305 від 03.08.2023, видавник: Караєв Джейхун Аріф Огли; рішення органу або особи, уповноважених установчими документами юридичної особи або законом, Протоколу загальних зборів Учасників, серія та номер: 2/23, виданого 03.08.2023, видавник: ТОВ «ФІРМА ГРІНВЕЙ»; згоди співвласника (співвласників), серія та номер: 1299, виданої 03.08.2023, видавник: Алієва Мехрібан Юсиф кизи; Технічного паспорту (Витяг з ЄДЕССБ), серія та номер: TI01:6431-2518-2510-0751, виданого 20.10.2023, видавник: ЄДЕССБ. За адресою: м. Дніпро, вул. Старочумацька, 8 М розташовані літ. А-Торгівельні приміщення площею 376,6 кв.м., літ. Б - Торгівельні приміщення площею 376,6 кв.м., літ. В - Торгівельні приміщення площею 331,0 кв.м., І-замощення. Власником з 02.08.2023 є Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, серія та номер: 1285 від 02.08.2023, видавник: Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Лозенко В.В. За адресою: м. Дніпро, вул. Старочумацька, 8 Н розташовані літ. А - Торгівельні приміщення площею 930,0 кв.м., літ. Б - Торгівельні приміщення площею 1682,1 кв.м., літ. В - Торгівельні приміщення площею 150,0 кв.м., літ. Г - Торгівельні приміщення площею 400,0 кв.м. Власником з 04.10.2023 є Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, серія та номер: 1718, виданий 04.10.2023, видавник: Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Лозенко В.В.
Відповідно до позиції Дніпровської міської ради Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА ГРІНВЕЙ» з 2023 року по теперішній час користується земельною ділянкою з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003, на якій знаходяться належні йому на праві власності об'єкти нерухомості, без достатньої правової підстави, вважає, що відповідач безпідставно зберіг кошти у розмірі орендної плати розмірі 11 518 726,19 грн. за період з 02.08.2023 по 24.07.2025.
Суму безпідставно збережених коштів позивач підтверджує Розрахунком, який затверджений протоколом Комісії з визначення розміру збитків, заподіяних Дніпровській міській раді, власникам землі та землекористувачам при використанні земельних ділянок від 24.07.2025 №9, та складається з суми, яка становить розмір орендної плати, яка не сплачена відповідачем за відповідний період.
Розрахунок здійснений Комісією на підставі: акту обстеження земельної ділянки Інспекції з державного контролю за використанням та охороною земель від 13.05.2025 № 0230, складеного за результатами обстеження земельної ділянки кадастровий номер 1210100000:04:054:0003, звіту Комунального підприємства «Муніципальний землевпорядний офіс» Дніпровської міської ради (КП «МЗО'ДМР) щодо визначення конфігурації меж, площі та розрахунку НГО земель комунальної власності Дніпровської міської територіальної громади.
Таким чином, ціна позову складається з розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки в розмірі 11 518 726,19 грн., з яких: сума за період з 02.08.2023 по 31.12.2025 складає 2 253 560,23 грн., за період з 01.01.2024 по 31.12.2024 - 5 687 496,76 грн., з 01.01.2025 по 24.07.2025 - 3 577 669,20 грн.
Позивачем на адресу відповідача було скеровано вимогу від 28.07.2025 №1/5-298 щодо сплати коштів, які зберіг у себе землекористувач земельної ділянки за рахунок власника цієї ділянки внаслідок користування землею без достатньої правової підстави.
За наслідками розгляду позову господарським судом прийнято оскаржуване рішення, яке мотивовано тим, що Відповідач у спірний період користувався земельною ділянкою без достатньої правової підстави, тому відповідно до положень ст. ст. 1212-1214 Цивільного кодексу України повинен відшкодувати Дніпровській міській раді доходи у вигляді несплаченої орендної плати за цей період. При цьому суд вважав обґрунтованими розрахунки Позивача.
8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Апеляційний господарський суд, переглядаючи в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, у межах доводів та вимог апеляційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею (ст. 2, 3).
Згідно зі ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.
Спірна земельна ділянка з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003 знаходиться в межах м. Дніпро, відповідно до ст. 83 ЗК України саме Дніпровська міська рада є власником даної земельної ділянки. Зазначене підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-9963235882025.
Матеріалами справи підтверджено, що на сформованій земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003 за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, вул. Старочумацька, 8 Д, 8 М, 8 Н, знаходиться нерухоме майно Відповідача ТОВ ТОВ «ФІРМА ГРІНВЕЙ», а саме - літ. А-1 - будівля складу, загальною площею 150,0 кв.м., літ. а1 - ганок, літ. а2 - ганок, літ. а3 -ганок; літ. Б-1 - будівля складу, загальною площею 600,0 кв.м.; літ. В-1 - вбиральня, загальною площею 19,2 кв.м., літ. в1 - ганок. Право власності на майно зареєстроване 03.08.2023.
Вказане підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.05.2025 № 426935624.
У жовтні 2023 року Дніпровська міська рада зверталася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом (з урахуванням змін) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Грінвей» про усунення перешкод Дніпровській міській раді в користуванні земельною ділянкою комунальної власності територіальної громади м. Дніпра шляхом знесення самочинно збудованих складських приміщень, нежитлової будівлі, загальною площею 769,2 м2, а саме нежитлових будівель, які складаються з: літ. "А-1" - будівля складу, загальною площею 150,0 м2, літ. "а1" - ґанок, літ. "а2" -ґанок літ. "а3" - ґанок; літ. Б-1 - будівля складу, загальною площею 600,0 м2; літ. "В-1" - вбиральня, загальною площею 19,2 м2, літ. "в1" - ґанок ( РНОНМ 2721135712020 ), розташовані за адресою: м. Дніпро, вул. Старочумацька, буд. 8Д, за рахунок ТОВ «Фірма Грінвей»; та припинення володіння ТОВ «Фірма Грінвей» правом власності на вказане майно.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.05.2024 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2025 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.05.2024 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Усунуто перешкоди Дніпровській міській раді в користуванні земельною ділянкою комунальної власності територіальної громади м. Дніпра шляхом знесення самочинно збудованих складських приміщень, нежитлової будівлі, загальною площею 769,2 м2, а саме нежитлових будівель, які складаються з: літ. "А-1" - будівля складу, загальною площею 150,0 м2, літ. "а1" - ґанок, літ. "а2" -ґанок літ. "а3" - ґанок; літ. Б-1 - будівля складу, загальною площею 600,0 м2; літ. "В-1" - вбиральня, загальною площею 19,2 м2, літ. "в1" - ґанок ( РНОНМ 2721135712020 ), розташовані за адресою: м. Дніпро, вул. Старочумацька буд. 8Д, за рахунок ТОВ «Фірма Грінвей». Припинено володіння ТОВ «Фірма Грінвей» правом власності на вказане майно. Здійснено розподіл судових витрат.
Постановою Верховного Суду від 09.12.2025 постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2025 у справі № 904/5799/23 скасувано, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.05.2024 у цій справі залишено в силі. Суд констатував правомірність і добросовісність набуття відповідачем (ТОВ «Фірма Грінвей») права власності на спірне нерухоме майно.
Згідно приписів ч. 13 ст. 120 Земельного кодексу України (у редакції станом на 03.08.2023) у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, єдиний майновий комплекс), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач права власності на такий об'єкт зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування зобов'язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений відповідний об'єкт, та передати її у власність або оренду набувачу права власності на такий об'єкт.
Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу права власності на відповідний об'єкт у передачі йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт.
Відповідач у справі 03.08.2023 набув у власність нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 1210100000:04:054:0003.
21.12.2023 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно був внесений запис про право постійного користування спірною земельною ділянкою загальною площею 3,8299 га за Товариством з обмеженою відповідальністю «Світлана» (код ЄДРПОУ 20206637).
Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Відповідно до висновків, викладених у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.
У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
Колегія суддів констатує, що на момент набуття новим власником (ТОВ «Фірма Грінвей») права власності на нерухомість (03.08.2023) земельна ділянка під вказаним об'єктом нерухомості перебувала у постійному користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «Світлана» на підставі Державного акту на право постійного користування землею від 27.08.1998 р.
Відповідно до ч. 2 ст. 92 Земельного Кодексу України (зі змінами, внесеними Законами України від 12.05.2004, 15.01.2009, 23.02.2012, 01.07.2014, 14.05.2015, 05.09.2017, 02.10.2018, 31.10.2019, 13.07.2021, 12.05.2022, 19.10.2022, 13.12.2022, 06.02.2023, 09.01.2025) права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:
а) органи державної влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності, державні та комунальні некомерційні товариства;
б) громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації (зазначений пункт виключений Законом від 08.10.2024);
в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;
г) господарське товариство, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", акціонерне товариство, утворене відповідно до Закону України "Про акціонерне товариство "Національна атомна енергогенеруюча компанія "Енергоатом", господарське товариство, у статутному капіталі якого 100 відсотків акцій (часток) належать державі, утворене шляхом перетворення Державного спеціалізованого господарського підприємства "Ліси України";
ґ) заклади освіти незалежно від форми власності;
д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
е) оператор газотранспортної системи, оператор газосховища та оператор системи передачі;
є) господарські товариства в оборонно-промисловому комплексі, визначені частиною першою статті 1 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності";
ж) акціонерне товариство "Національна суспільна телерадіокомпанія України", утворене відповідно до Закону України "Про суспільні медіа України";
з) господарські товариства, у статутному капіталі яких 100 відсотків акцій (часток) належать державі та функції з управління корпоративними правами держави у статутному капіталі яких здійснює Міністерство оборони України.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Світлана» не відноситься до жодної з категорій, визначених ч. 2 ст. 92 ЗК України, отже не може мати земельну ділянку на праві постійного користування з 04.06.2004 року (дати набуття чинності Законом України від 12.05.2004 про внесення змін до Земельного кодексу України).
Відповідно до п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них (вказанитй пункт 6 розділу X втратив чинність, як такий, що не відповідає Конституції України (є неконституційним) в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення на підставі Рішення Конституційного Суду № 5-рп/2005 від 22.09.2005).
Відповідно до п. 6-1 Перехідних положень ЗК України громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, а також юридичні особи, яким на момент набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, та які відповідно до статті 92 цього Кодексу не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування, орендарі земельних ділянок, які набули право оренди земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів», мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. Купівля земельних ділянок відповідно до цього пункту здійснюється за ціною, що дорівнює: нормативній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель сільськогосподарського призначення; експертній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель несільськогосподарського призначення.
Матеріали справи не містять доказів вчинення дій на виконання приписів п. п. 6, 6-1 Перехідних положень ЗК України.
Відповідно до правових позицій Верховного Суду, Великої Палати Верховного Суду:
- виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності. Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Отже, положення гл. 15, ст. ст. 120, 125 ЗК України, ст. 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постанови Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19). Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 ЦК України (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.09.2018 у справі № 925/230/17, від 29.07.2025 у справі № 910/6662/24);
- із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими (див. постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20).
Наведеним вище доводиться, що саме власник об'єкта нерухомості є фактичним землекористувачем і ніхто інший не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Пунктом "в" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України передбачено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
У ст. 206 Земельного кодексу України зазначено, що використання землі в Україні є платним; об'єктом плати за землю є земельна ділянка; плата за землю справляється відповідно до закону.
Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Водночас, ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 ст. 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Згідно зі ст. 122-124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Одночасно, виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Таким чином, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю.
У даному випадку, як зазначено вище, з 03.08.2023 Відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на вул. Старочумацька, буд. 8Д, м. Дніпро, кадастровий номер земельної ділянки 1210100000:04:054:0003.
З огляду на викладене, з дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна Відповідач став фактичним користувачем вказаної земельної ділянки, на якій розташоване його майно, а отже у нього виник обов'язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, а також обов'язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій це майно розташовано.
Однак, як правильно встановлено місцевим господарським судом, докази належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою за ТОВ «ФІРМА ГРІНВЕЙ», зокрема, докази укладення відповідного договору оренди з Дніпровською міською радою та державної реєстрації такого права у період з 02.08.2023 по 24.07.2025 Відповідачем не надані.
Оплата за користування вказаною земельною ділянкою товариством не здійснювалась, що не спростовано останнім.
Таким чином, Відповідач у спірний період користувався спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
Разом з тим, за приписами ч. ч. 1, 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події .
Відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів (коштів) за безпідставне користування земельною ділянкою є за своїм змістом кондикційними, для яких доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Отже, у разі, коли особа користувалася земельною ділянкою без достатньої правової підстави, у зв'язку з чим зберегла кошти, вона зобов'язана повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №917/1739/17.
За приписами ст. 63 Бюджетного кодексу України місцевий бюджет містить надходження і витрати на виконання повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування. Ці надходження і витрати становлять єдиний баланс відповідного бюджету.
Безоплатне землекористування призводить до втрат місцевого бюджету міської ради.
Згідно з Податковим кодексом України плата за землю - це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14).
Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 Закону України "Про оцінку земель", п. 286.2 ст. 286, пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України).
Згідно зі ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Щодо досліджуваної справи, то згідно з Рішенням Дніпровської міської ради від 20.05.2020 № 12/57 "Про затвердження нормативної оцінки земель міста Дніпра" було затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста, розроблену ДП Український державний науково-дослідний інститут проектування міст "ДІПРОМІСТО" імені Ю.М. Білоконя (п.1); ввести в дію з 01.01.2021 нормативну грошову оцінку земель міста Дніпра, де середня (базова) вартість 1 кв. м землі станом на 01.01.2019 - 644, 05 грн.
Комісією з визначення розміру збитків, заподіяних Дніпровській міській раді, власниками землі та землекористувачам при використанні земельних ділянок здійснений відповідний Розрахунок на підставі: акту обстеження земельної ділянки Інспекції з державного контролю за використанням та охороною земель від 13.05.2025 № 0230, складеного за результатами обстеження земельної ділянки кадастровий номер 1210100000:04:054:0003, звіту Комунального підприємства «Муніципальний землевпорядний офіс» Дніпровської міської ради (КП «МЗО'ДМР) щодо визначення конфігурації меж, площі та розрахунку НГО земель комунальної власності Дніпровської міської територіальної громади.
Отже, при здійсненні розрахунку Комісією було враховано цільове призначення земельної ділянки, її розмір, ставки орендної плати за відповідні періоди.
Перевіркою наданого позивачем розрахунку заборгованості за користування земельною ділянкою судом порушень не встановлено.
З розрахунку Комісії сума коштів, яку зберіг у себе землекористувач - ТОВ "ФІРМА ГРІНВЕЙ" внаслідок користування земельною ділянкою, площею 0.1848 га, розташованої за адресою: по вул. Старочумацька, 8Д м. Дніпро, кадастровий номер 1210100000:04:054:0003, без достатньої правової підстави за період з 02.08.2023 по 24.07.2025 складає 11 518 726,19 грн.
Таким чином, з урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, враховуючи що з моменту набуття права власності Відповідач, являючись фактичним користувачем земельної ділянки, кадастровий номер 1210100000:04:054:0003, яка розташована за адресою вул. Старочумацька, 8Д, м. Дніпро, у період з 02.08.2023 по 24.07.2025 користувався цією ділянкою без договору оренди, не сплачував передбачену чинним законодавством плату за користування нею, що є порушенням інтересів власника землі - Дніпровської міської ради, яке полягало у позбавленні її можливості ефективного використання права комунальної власності, а також права щодо отримання плати та користування землею, та ненадання товариством доказів, які б спростовували вказане порушення, місцевим господарським судом зроблено правильний висновок про наявність підстав для стягнення з нього 11 518 726,19 грн. за користування земельною ділянкою без правової підстави у порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Доводи скарги про те, що позов пред'явлений до неналежного відповідача, а юридична особа, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки набувши 03.08.2023 у власність нерухоме майно саме відповідач почав користування спірною земельною ділянкою, не вчинивши дій щодо належного оформлення права оренди на неї.
Тобто, у будь-якому випадку, власник нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, зобов'язаний сплачувати за користування сформованою земельною ділянкою. Між тим, докази такої оплати матеріали справи не містять.
У даному випадку діючого договору оренди між сторонами на період спірних правовідносин не існувало.
Інші доводи скарги були розглянуті колегією суддів, між тим вони не мають суттєвого впливу на вирішення даного спору, оскільки не спростовують вказаних вище висновків суду.
Підсумовуючи вищенаведене, апеляційний суд вважає, що викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони ґрунтуються на неправильному тлумаченні Скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги.
9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" ( Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р. ).
Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі суд дійшов висновку, що Скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Доводи заявника апеляційної скарги під час прийняття оскаржуваного процесуального документу не знайшли свого підтвердження.
За змістом ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
10. Судові витрати
У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, згідно вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Скаржника.
Керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю " ФІРМА ГРІНВЕЙ " - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.12.2025р. у справі №904/5761/25 - залишити без змін.
3. Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Скаржника.
4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови підписаний 28.04.2026
Головуючий суддя О.Ю. Соп'яненко
Суддя Ю.А. Джепа
Суддя С.В. Мартинюк