09 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/3310/24
Судді Верховного Суду Кролевець О.А.
1. Щодо постанови Верховного Суду від 09.04.2026, прийнятої за наслідками розгляду касаційної скарги департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.11.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2025 у справі № 910/3310/24 за позовом департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до товариства з обмеженою відповідальністю «Еквілібріум Трейд» про стягнення 28 052 300,20 грн,
2. Постановою Верховного Суду від 09.04.2026 колегією суддів Верховного Суду Мамалуй О.О. - головуючий, Баранець О.М., Кролевець О.А., касаційну скаргу департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) залишено без задоволення, постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.11.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2025 у справі № 910/3310/24 залишено без змін.
3. При прийнятті вказаного судового рішення суддею Кролевець О.А., було висловлено окрему думку, наступного змісту.
Обставини справи
4. Судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 20.12.2007 № 1466/4299 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Еквілібріум Трейд» земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2-а у Голосіївському районі м. Києва:
- затверджено містобудівне обґрунтування щодо внесення змін до містобудівної документації та визначення параметрів окремого об'єкта містобудування - будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2-а у Голосіївському районі м. Києва;
- внесено зміни до Генерального плану міста Києва та проєкту планування його приміської зони на період до 2020 року, а саме: територію, яка передається відповідно до цього рішення, вилучено із зони зелених насаджень загального користування та переведено за функціональним призначенням до території житлової та громадської забудови;
- внесено зміни до Програми комплексного розвитку зеленої зони міста Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста, затверджених рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 № 806/3381, шляхом виключення з переліку озеленених територій загального користування м. Києва, що відповідають типологічним ознакам та планувальним вимогам (таблиця 2), земельні ділянки площею 21,63 га у Голосіївському районі м. Києва;
- затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ «Еквілібріум Трейд» для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2-а у Голосіївському районі м. Києва;
- припинено комунальному підприємству «Лісопаркове господарство «Конча-Заспа» право користування частиною земельної ділянки, відведеної згідно з рішенням виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 08.06.62 № 852 «Про дальше розширення зелених насаджень навколо м. Києва та поліпшення стану зеленої зони м. Києва», площею 3,53 га та віднесено цю земельну ділянку до земель запасу житлової та громадської забудови (лист-згода від 19.12.2007 № 645);
- передано ТОВ «Еквілібріум Трейд», за умови виконання пункту 8 цього рішення, у довгострокову оренду на 10 років земельні ділянки загальною площею 21,63 га для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2-а у Голосіївському районі м. Києва, в тому числі: ділянку № 1 площею 10,52 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; ділянку № 2 площею 11,11 га, зокрема площею 3,53 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови; площею 7,58 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.
5. 10.05.2017 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано дозвіл № ІУ 115171302402 на виконання будівельних робіт по об'єкту будівництва «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва». Замовником будівництва вказано ТОВ «Еквілібріум Трейд».
6. 18.03.2021 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано сертифікат № ІУ123210302819 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва» 1 черга.
7. Позивачем пред'явлено відповідачу претензію від 04.11.2021 № 050/08-6469, в якій вимагалось протягом 10 календарних днів з дня отримання цього листа звернутись до Департаменту про отримання розрахунку та укладення договору пайової участі з поданням завірених належним чином копій документів.
8. Також, позивач надіслав відповідачу вимоги від 04.08.2023 № 050/18-2998 та від 21.09.2023 № 050/18-3628 щодо отримання розрахунку та сплати пайової участі у розвитку інфраструктури міста Києва. Разом із вимогою від 21.09.2023 № 050/18-3628 позивач надіслав відповідачу для подальшого оформлення проєкт розрахунку пайового внеску (участі) у зв'язку з будівництвом за проєктом «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва. І черга» на підставі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 18.03.2021 за № ІУ 123210302819, дозволу на виконання будівельних робіт вищезазначеного об'єкта, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 10.05.2017 за № ІУ 115171302402, п. 2 розд. ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX.
9.Листом № 011223 від 01.12.2023 відповідач повідомив позивача про відсутність обов'язку та правових підстав сплачувати пайову участь щодо зазначеного об'єкта.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
10. Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.07.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.11.2025, у позові відмовлено повністю.
11. Рішення судів мотивоване тим, що замовником об'єкта будівництва «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі міста Києва», здійснюється спорудження на земельній ділянці у складі об'єкта будівництва (житлового комплексу) об'єктів соціальної сфери (інфраструктури), а тому у цьому випадку замовник не повинен залучатись до пайової участі у розвитку інфраструктури міста Києва на підставі підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 20.09.2019 № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні».
Мотиви висловлення окремої думки
12. Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.11.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2025 у справі № 910/3310/24, в якій просив Суд скасувати судові рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.
13. Як вбачається з матеріалів поданої касаційної скарги, касаційну скаргу подано на підставі:
- пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував пункт 2 частини 4 статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункт 2 пункт 2 розділу ІІ «Прикінцевих та перехідних положень» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (далі - Закон № 132-ІХ) без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 09.07.2025 у справі № 910/9641/19;
- пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував пункт 2 розділу ІІ «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 132-ІХ без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 22.05.2025 у справі № 910/6176/24, від 13.12.2022 у справі № 910/21307/21, від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23, від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21, від 07.11.2024 у справі № 910/12561/23, від 13.02.2025 у справі № 910/3935/24, ухвалі від 10.04.2025 у справі № 910/2987/24, від 14.12.2021 у справі № 910/19088/20 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19;
- пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, відсутній висновок Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо питання застосування підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 132-ІХ з урахуванням частини 4 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що пайова участь сплачується у разі, якщо будівництво об'єкта соціальної інфраструктури передбачено у затвердженій проєктній документації, однак, такі об'єкти соціальної інфраструктури не будуються та не вводяться в експлуатацію одночасно із житловими будинками об'єкта будівництва, водночас об'єкт основного призначення прийнято в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів відповідно до законодавства;
- пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме відповідно до пункту 1 частини 3 ст. 310 ГПК України.
14. Скаржник зазначав про те, що суди безпідставно прийняли рішення про відмову у позові, зробивши висновок про звільнення відповідача від сплати пайового внеску, з посиланням на п.п. 2, 5, 6 ч. 4 ст. 40 Закону № 3038-VІ, підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-ІХ, та на проєкт (з коригуванням) «Будівництво житлово, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2- А у Голосіївському районі м. Києва».
15. Колегія суддів, приймаючи постанову 09.04.2026, залишаючи без змін судові рішення у справі та відмовляючи у задоволенні скарги, вказувала на те, що згідно з коригуванням проєкту «Будівництво житлово, готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва», передбачалося будівництво 23-ох багатоквартирних житлових будинків, які складаються з різновисоких секцій (від 10 до 26 поверхів), ТП і РП/ТП, двох підземних паркінгів, підземно-надземного паркінгу, а також ряду об'єктів соціальної інфраструктури. Кількість черг будівництва - 14, а саме:
- І черга - житлові будинки № 1, 2, 3, офісна будівля, РП № 1; - ІІ черга - житлові будинки № 4, 5, 6, вбудовані в житлові будинки № 4 і 5 групи короткотривалого перебування дітей (на 50 місць в кожному з будинків), ТП № 2: · 1 п.к. - Житловий будинок № 4, ТП № 1 поз. 303 по ГП; · 2 п.к. - Житловий будинок № 5; · 3 п.к. - Житловий будинок № 6; - III черга будівництва - житлові будинки № 7 і 8: · 1 п.к. - Житловий будинок № 7; · 2 п.к. - Житловий будинок № 8; - ІV черга - житлові будинки № 9 і 10, вбудовані в житловий будинок № 9 групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць, ТП № 3, ТП № 4; - V черга - житлові будинки № 11 і 12, вбудовані в житловий будинок № 12 дві окремі групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць кожна; - VІ черга - житлові будинки № 13-16, вбудовані в житловий будинок № 16 групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць, РП № 2; - VІІ черга - житлові будинки № 17 і 18; - VІІІ черга - житлові будинки № 19 і 20, вбудовані в житловий будинок № 20 групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць, ТП № 5; - ІХ черга - житлові будинки № 21-23, ТП № 6; Х черга - підземний паркінг на 1 958 машино-місць; ХІ черга - підземний паркінг на 510 машино-місць; ХІІ черга - загальноосвітній навчальний заклад; ХІІІ черга - торгово-спортивний комплекс, ТП № 1; ХІV черга - лікарня, киснева станція, будівля охорони лікарні, підземно-наземний паркінг на 130 м/м, ТП № 7.
16. З урахуванням зазначеного, колегія суддів вказала на те, що будівництво є комплексом будівель, в яких, зокрема, буде збудовано об'єкти соціальної інфраструктури. Отже, колегія суддів виснувала, що відповідачем заплановано спорудження на земельних ділянках об?єктів будівництва та об?єктів соціальної інфраструктури, що передбачено затвердженою проєктною документацією. Отже, замовником будівництва дотримано вимоги п. 2 розд. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» стосовно спорудження на одній земельній ділянці, як об?єкта будівництва, так об'єктів соціальної інфраструктури.
17. Я не погоджуюсь з такими висновками колегії суддів та висловлюю окрему думку, наступного змісту.
18. Як вказувалось, суди, відмовляючи у позові, вказували на те, що замовником об'єкта будівництва «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі міста Києва», здійснюється спорудження на земельній ділянці у складі об'єкта будівництва (житлового комплексу) об'єктів соціальної сфери (інфраструктури), а тому у цьому випадку замовник не повинен залучатись до пайової участі у розвитку інфраструктури міста Києва на підставі підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 20.09.2019 № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні».
19. При цьому, судами встановлено, що:
- 10.05.2017 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано дозвіл № ІУ 115171302402 на виконання будівельних робіт по об'єкту будівництва «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва». Замовником будівництва вказано ТОВ «Еквілібріум Трейд».
- 18.03.2021 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано сертифікат № ІУ123210302819 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлового, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва» 1 черга.
20. Проаналізувавши положення законодавства, якими врегульовано питання сплати забудовником пайового внеску у розвиток інфраструктури міста, звертаю увагу на наступне.
21. Так, до 01.01.2020 відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту регулювалися приписами статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
22. За приписами ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (чинної на момент виникнення спірних правовідносин) порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.
Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.
Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.
23. Отже, станом на дату початку будівництва була чинною стаття 40 Закону №3038-VI, відповідно до частини другої якої замовник будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.
24. 01.01.2020 набули чинності положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", якими статтю 40 виключено із Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
25. Разом з цим, відповідно до пункту 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" (далі - Закон № 132-IX) договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
Установити, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) у такому розмірі та порядку:
1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):
для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта;
для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
2) пайова участь не сплачується у разі будівництва: об'єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів; будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення; будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла; індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках; об'єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів; об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури; об'єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру; об'єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів; об'єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об'єктів енергетики, зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу); об'єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва та рибного господарства; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель промислових; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до силосів для зерна та складських майданчиків (для зберігання сільськогосподарської продукції);
3) замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва;
4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію;
5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту;
6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об'єкта до експлуатації або в акті готовності об'єкта до експлуатації.
26. У постанові Верховного Суду від 11.12.2025 у справі № 916/1339/25 зазначено, що: " Таким чином, у наведених двох випадках, ураховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", замовник будівництва зобов'язаний протягом десяти робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об'єкта в експлуатацію. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23.09.2025 у справі № 910/9916/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19.
Системний аналіз зазначених норм дає підстави для висновку про те, що обов'язок замовника будівництва щодо звернення в 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва виникає:
- для об'єктів, будівництво яких розпочато в попередні роки, якщо станом на 01.01.2020 вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом десяти робочих днів після 01.01.2020;
- для об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, - протягом десяти робочих днів після початку такого будівництва."
27. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19, на неврахування якої вказував скаржник, викладала правовий висновок щодо застосування вищезазначених положень законодавства, і зокрема, зазначила:
"36. За змістом цього Закону та прикінцевих та перехідних положень до нього, з 01 січня 2020 року у замовників будівництва відсутній обов'язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 01 січня 2020 року.
37. Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
38. Зовнішнім виразом зміни правового регулювання суспільних відносин є процес втрати чинності одними нормами та/або набуття чинності іншими.
39. Так, при набранні чинності новою нормою права передбачається розповсюдження дії цієї норми на майбутні права і обов'язки, а також на правові наслідки, які хоча й випливають із юридичних фактів, що виникли під час чинності попередньої норми права, проте настають після набрання чинності новою нормою права.
40. Водночас зміна правових норм і врегульованих ними суспільних відносин не завжди збігаються. У певних випадках після скасування нормативного акта має місце його застосування компетентними органами до тих відносин, які виникли до втрати ним чинності та продовжують існувати у подальшому. Такі правовідносини є триваючими. При цьому триваючі правовідносини повинні виникнути під час дії норми права, що їх регулює, та існувати після втрати нею чинності.
41. Стаття 40 № 3038-VI визначала зобов'язання замовника будівництва, який має намір забудови земельної ділянки, шляхом перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво, у строк до прийняття об'єкта в експлуатацію. Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.
42. Аналізуючи правову природу цих правовідносин, можна зробити висновок, що з моменту завершення будівництва та прийняття новозбудованого об'єкта в експлуатацію правовідносини забудови припиняються, а тому не можна вважати, що на них поширюються положення статті 40 Закону № 3038-VI після втрати нею чинності."
27. Аналогічний висновок, викладено у постановах від 03.02.2026 № 914/830/25, від 20.03.2025 у справі № 903/601/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23, від 15.08.2024 у справі № 914/2145/23, від 07.09.2023 у справі № 916/2709/22.
28. У касаційній скарзі скаржник зазначав, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19, викладаючи висновок щодо застосування положень Закону № 3038-VI, вказувала, що "Стаття 40 № 3038-VI визначала зобов'язання замовника будівництва, який має намір забудови земельної ділянки, шляхом перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво, у строк до прийняття об'єкта в експлуатацію. Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються".
Крім того, скаржник вказував на неврахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 22.05.2025 у справі № 910/6176/24, від 13.12.2022 у справі № 910/21307/21, від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23, від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21, від 07.11.2024 у справі № 910/12561/23, від 13.02.2025 у справі № 910/3935/24, ухвалі від 10.04.2025 у справі № 910/2987/24, від 14.12.2021 у справі № 910/19088/20. У вказаних постановах судові рішення приймались з урахуванням правових висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19.
29. У постанові Верховного Суду від 12.08.2025 у справі № 910/6623/24 зазначено, що:
"8.41. Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.
8.42. У такому разі суд має виходити з того, що замовник будівництва без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, а отже, зобов'язаний повернути ці кошти на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
8.43. Відносини щодо повернення безпідставно збережених грошових коштів є кондикційними, в яких вина не має значення, важливим є лише факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
8.44. Таким чином, замовник будівництва, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельних ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, зобов'язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування на підставі частини першої статті 1212 ЦК України."
30. Схожа правова позиція викладена, у постанові Великої Палати Верховного Суду, від 22.09.2021 у справі № 904/2258/20.
31. У справі № 914/2145/23, предметом спору були вимоги про стягнення 2 392 627,00 грн, з яких 1 398 000,00 грн пайової участі у зв'язку з будівництвом першої черги об'єкта, 994 227,00 грн - другої черги. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем, як замовником будівництва, ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038-VI), а після 01.01.2020 - вимог п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (далі - Закон № 132-ІХ), невиконанням ним свого обов'язку щодо сплати пайової участі у розвиток інфраструктури міста у зв'язку з будівництвом житлового комплексу (першої та другої черги), в період з 2019 року по 2021 рік, тому кошти у заявленій сумі є безпідставно збереженими та підлягають стягненню на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Господарський суд Львівської області рішенням від 12.02.2024 позов задовольнив. Стягнув з відповідача на користь позивача 2 392 627,00 грн та суму судового збору.
У постанові Верховного Суду від 15.08.2024, у справі 914/2145/23, Суд скасовуючи постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 та рішення Господарського суду Львівської області від 12.02.2024 в частині вирішення позовних вимог про стягнення 1 398 400,00 грн, а решті рішення суду першої інстанції залишивши в силі, зазначив, що: " суд першої інстанції правильно виснував про наявність підстав для стягнення з відповідача заявлених безпідставно збережених коштів відповідно до ст. 1212 ЦК України, позаяк матеріали справи підтверджують наявність у відповідача обов'язку щодо сплати пайової участі у зв'язку з будівництвом першої та другої черги об'єкта на підставі абз. 2 п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ, який виконаний відповідачем не був.
При цьому Верховний Суд виходить з того, що наведені висновки щодо застосування абз. 2 п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ у спірних правовідносинах відповідають загальним принципам рівності та справедливості, є націленими на те, щоб замовник будівництва, який розпочав його до 01.01.2020 та / або після 01.01.2020 та добросовісно виконав встановлений законом обов'язок щодо пайової участі, був у однакових ринкових умовах із забудовником, який аналогічно розпочав будівництво, але до введення об'єкта в експлуатацію такого обов'язку не виконав, можливо навіть свідомо уникаючи сплати пайової участі.
Разом з тим, незважаючи на те, що суд першої інстанції загалом дійшов правильного висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача коштів пайової участі, місцевий господарський суд не врахував, що відповідність (обґрунтованість) розрахованого прокурором розміру (величини) пайової участі має істотне значення для розгляду та вирішення цього спору. З тексту позовної заяви вбачається, що розрахунок пайової участі у зв'язку з будівництвом другої черги об'єкта здійснений прокурором на підставі абз. 2 п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ, з врахуванням величини загальної площі квартир об'єкта будівництва другої черги згідно з актом від 20.04.2021 та показників опосередкованої вартості спорудження житла у Львівській області станом на 01.10.2020, згідно з наказом Мінінфраструктури від 16.12.2020 № 311 ((3 777,46 кв. м. * 13 160,00 грн) * 2 % = 994 227,00 грн). Такий розрахунок визнаний судом першої інстанції обґрунтованим та арифметично правильним, з чим погоджується суд касаційної інстанції, оскільки він відповідає приписам абз. 2 п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Водночас, заявляючи про стягнення 1 398 400,00 грн пайової участі у зв'язку з будівництвом першої черги об'єкта, прокурор виходив із загальної кошторисної вартості будівництва, зазначеної в акті від 12.03.2021 (34 960 000,00 грн ), та встановленого нормою ч. 6 ст. 40 Закону № 3038-VI граничного розміру пайової участі для житлових будинків у 4 % (аналогічно рішенню Міськради від 17.07.2012 № 488). Така ж сума відображена і в наявному в матеріалах справи розрахунку Міськради, наданому на запит прокурора, виконаного на підставі рішення від 17.07.2012 № 488 та акта від 12.03.2021. Однак, за правильними висновками суду ст. 40 Закону № 3038-VI до спірних правовідносин застосуванню не підлягає. Обмежившись наведенням правового обґрунтування наявності підстав для стягнення з відповідача коштів пайової участі, дійшовши висновку про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин ст. 40 Закону № 3038-VI, суд першої інстанції не перевірив розрахунок пайового внеску у зв'язку з будівництвом першої черги об'єкта з точки зору відповідності його приписам абз. 2 п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ, та не надав такому розрахунку належної оцінки, формально зазначивши у рішенні, що надані розрахунки є обґрунтованими, відповідають абз. 2 п. 2 р. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ та рішенню Міськради від 17.07.2012 № 488, без наведення мотивів такого висновку, що призвело до передчасного висновку про задоволення позову у повному обсязі."
32. З врахуванням вищезазначених положень законодавства та правових висновків Верховного Суду, я вважаю, що пп. 2, 4 пункту 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" є взаєпов?язаними та взаємодоповнюючими, так само і мають застосовуватися судами. Так, якщо забудовник здійснює будівництво об?єкту, який включає об?єкт соціальної інфраструктури, як передбачає пп. 2 вказаних положень, то відповідно такий забудовник звільняється від сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури міста, з моменту прийняття такого об?єкта в експлуатацію, як визначає пп 4 п. 2 таких положень.
33. Отже, я вважаю, неправильними висновки колегії суддів, про те, що: "ні положення ч. 4 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (чинної на момент виникнення спірних правовідносин), ні п. 2 розд. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» не передбачають умови щодо спорудження об'єктів соціальної інфраструктури та введення таких об'єктів в експлуатацію одночасно (в один і той же час) з об'єктом будівництва." Так, як вже зазначалось, з моменту прийняття об'єкта в експлуатацію у відповідача вже виник обов'язок щодо сплати такого пайового внеску, оскільки, з прийняттям об'єкта в експлуатацію, у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України, забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.
34. До того ж, згідно із статтею 1 Закону № 3038-VI замовником будівництва визначається фізична або юридична особа, яка має намір забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
35 Таким чином, положеннями Закону № 3038-VI визначено права, обов'язки забудовника земельної ділянки (однієї чи декількох земельних ділянок). Здійснення відповідачем будівництва на декількох земельних ділянках не впливає на наявність/відсутність підстав для звільнення від сплати пайового внеску, оскільки, такі підстави залежать виключно від класифікації збудованого об'єкта, визначеної у сертифікаті про прийняття такого об'єкта в експлуатацію.
36. Отже, я вважаю, є неправильними висновки колегії суддів, викладені у постанові від 09.04.2026, про те, що: " будівництво відбувається на декількох земельних ділянках, і на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:019:0038, на якій збудовані об'єкти І черги, будуть споруджуватися об'єкти ІІ, ІV, V черг, у житлові будинки яких, зокрема 4, 5, 9 - 12 будуть вбудовані групи короткотривалого перебування дітей (на 50 місць в кожному з будинків) та об'єкт ХІІІ черги - торгово-спортивний комплекс.
58. Тобто на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:019:0038 будуть споруджуватися і об'єкти соціальної інфраструктури.
59. Отже, замовником будівництва здійснено дотримання вимог 2 розд. ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» стосовно спорудження на одній земельній ділянці, як об'єкта будівництва, так об'єктів соціальної інфраструктури.".
37. Я вважаю, що безпідставними є посилання колегії суддів на положення Закону України «Про фізичну культуру», Закону України «Про дошкільну освіту», та на те, що відповідачем буде побудовано у комплексі - групи короткотривалого перебування дітей (на 50 місць в кожному з будинків) та об?єкт ХІІІ черги - торгово-спортивний комплекс. Як я вже зауважила, пайовий внесок сплачується забудовником, розраховується з урахуванням інформації вказаної у сертифікаті про прийняття в експлуатацію нерухомого об'єкта, тобто, зважаючи на ідентифікацію такого об'єкта закінченого будівництвом. Законодавство не містить такої підстави звільнення від сплати пайового внеску, як намір побудувати об'єкт соціальної інфраструктури.
38. Положеннями Закону № 132-IX чітко визначено, підстави та об'єкти, за яких забудовник звільняється від обов'язку сплачувати пайовий внесок у розвиток інфраструктури міста, і в даному випадку такі підстави у відповідача відсутні.
39. Отже, я вважаю, що практика Верховного Суду щодо застосування положень, якими врегульовано питання із сплати забудовником пайового внеска є однозначною та послідовною. На що посилався скаржник у касаційний скарзі та вказував на неврахування правових висновків судами попередніх інстанцій, викладених у постановах Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19, від 22.05.2025 у справі № 910/6176/24, від 13.12.2022 у справі № 910/21307/21, від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23, від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21, від 07.11.2024 у справі № 910/12561/23, від 13.02.2025 у справі № 910/3935/24, ухвалі від 10.04.2025 у справі № 910/2987/24, від 14.12.2021 у справі № 910/19088/20, але колегія суддів відхилила такі доводи скарги та залишила касаційну скаргу без задоволення.
40. Таким чином, я вважаю, що касаційна скарга підлягала частковому задоволенню, рішення судів підлягали скасуванню, з направленням справи на новий розгляд, оскільки судами не враховано правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду, зазначених скаржником у касаційній скарзі, а оскільки, суди вказали на відсутність обов'язку у відповідача сплачувати пайовий внесок, судами не перевірялась правильність розрахунку такого внеску, зважаючи на заявлені позовні вимоги та положення законодавства.
Суддя О.А. Кролевець