65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"21" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/47/26
Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.,
за участю секретаря судового засідання Джабраїлової В. В.,
розглянувши у судовому засіданні справу №916/47/26
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595);
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДСТРОЙ» (65053, м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, код ЄДРПОУ 41005157);
про розірвання договору оренди
за участю представників сторін:
від позивача: Бондар А. Г.;
від відповідача: не з'явився;
Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі також Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «БУДСТРОЙ» про розірвання договору оренди №001/57 від 23.12.2019 нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська,8-А; укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дишлевою Т. В., зареєстрованим в реєстрі за № 720.
В обґрунтування позовних вимог Департамент комунальної власності Одеської міської ради посилається на те, що нежитлові будівлі, передані в оренду за договором оренди №001/57 від 23.12.2019, фактично не використовуються відповідачем з 04.12.2024, тобто з моменту виконання виконавчого документа про виселення та фактичного припинення доступу орендаря до об'єкта оренди.
Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.01.2026 суд відкрив провадження у справі, постановив справу розглядати за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 12.02.2026 о 09:30 із викликом учасників справи у підготовче засідання.
05.02.2026 за вх№ 4367/26 господарський суд одержав від відповідача відзив на позовну заяву.
10.02.2026 за вх№ 4936/26 господарський суд одержав від позивача відповідь на відзив.
В підготовчому засіданні від 12.02.2026 за участю представника позивача, суд оголосив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 09.03.2026 о 10:30, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
В підготовчому засіданні від 09.03.2026 за участю представника позивача, суд оголосив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 09.04.2026 о 10:30, із викликом учасників справи у судове засідання.
У судовому засіданні від 09.04.2026 за участю представника позивача, суд оголосив протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 21.04.2026 о 12:00, із викликом учасників справи у судове засідання.
У судовому засіданні 21.04.03.2026, за участю представника позивача, суд на підставі ст. 240 ГПК України проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду.
Стислий виклад позиції позивача
Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі №916/1184/21 позов задоволено частково; стягнуто з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 в сумі 2 795 085,51 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 41 926,28 грн; у задоволенні решти частини позовних вимог відмовлено.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 у справі №916/1184/21 рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 змінено, стягнуто з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди №001/57 від 20.04.2017 у сумі 1 955 715,65 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 29 335,73 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №916/1184/21 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 залишено без змін.
Верховний Суд виснував, що договір від 23.12.2019 № 001/57 фактично є новим окремим договором зі своїми погодженими істотними умовами (орендна плата, строк тощо), який до того ж конкретно визначає порядок передачі орендарю у користування нежитлових приміщень та момент вступу останнього у користування об'єктом оренди (пункт 52 постанови від 21.12.2022).
Водночас позивач звернув увагу, що у провадженні суду перебувала справа №916/1194/23 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ «БУДСТРОЙ» про стягнення 4 714 112,27 грн, розірвання договору оренди № 001/57 від 20.04.2017 та виселення. За результатами розгляду справи №916/1194/23, з урахуванням апеляційного та касаційного перегляду, договір оренди № 001/57 від 20.04.2017, укладений між ТОВ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ «БУДСТРОЙ» та Департаментом розірвано, а орендаря виселено з орендованого приміщення.
04.12.2024 складено акт державного виконавця, відповідно до якого боржником умови виконавчого документу виконано в повному обсязі, що також підтверджується постановою про закінчення виконавчого провадження №76499381 від 04.12.2025 про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Окрім того, за результатами розгляду справи №916/4050/23 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ «БК «БУДСТРОЙ» про визнання договору оренди № 001/57 від 23.12.2019 недійсним, рішенням Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23 в задоволенні позову відмовлено.
На переконання Департаменту, в основі спору лежить помилкова (технічна) формалізація волі сторін при переоформленні орендних правовідносин у 2019 році. Справжній намір сторін полягав у викладенні договору оренди №001/57 від 20.04.2017 у новій редакції, із коригуванням окремих істотних умов (строк, орендна плата тощо), без зміни предмета оренди та без припинення безперервності користування. Однак у зв'язку з пропущенням формулювання «у новій редакції» та нотаріальним посвідченням документа від 23.12.2019, сторони об'єктивували новий самостійний договір, який за своєю правовою природою не є ані додатковою угодою, ані пролонгацією первісного договору, про що чітко та остаточно підтверджено у висновку Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №916/1184/21.
Попри те, що предмет обох договорів є ідентичним, а саме: в оренду передавалися нежитлові будівлі, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8- А, правова ситуація, що склалася, має очевидні ознаки внутрішньої суперечності та порушення балансу договірних правовідносин. Так, за результатами остаточного судового розгляду у справі №916/1194/23 договір оренди №001/57 від 20.04.2017 розірвано, а орендаря виселено з об'єкта комунальної власності, що підтверджується не лише судовими рішеннями, які набрали законної сили, а й фактичним виконанням виконавчого документа у примусовому порядку. Отже, право користування спірними нежитловими будівлями у ТОВ «Будівельна компанія «БУДСТРОЙ» припинено не формально, а реально та остаточно.
Водночас договір оренди від 23.12.2019, який, як встановлено судами, є самостійним правочином, формально продовжує залишатися чинним, незважаючи на те, що орендар упродовж тривалого часу фактично не перебуває у будівлях, не має доступу до них та не здійснює користування об'єктом оренди, оскільки був виселений у результаті примусового виконання судового рішення.
За таких обставин виконання договору №001/57 від 23.12.2019 року в натурі є об'єктивно неможливим, а сам договір втратив своє функціональне та економічне призначення.
На переконання позивача, за сукупністю наведених обставин наявні правові та фактичні підстави для припинення дії договору оренди від 23.12.2019, оскільки він утратив свій предмет у частині можливості користування майном, не виконується сторонами за своїм цільовим призначенням та існує виключно формально.
За таких умов розірвання зазначеного договору є єдиним ефективним та пропорційним способом захисту прав та законних інтересів територіальної громади міста Одеси та відновлення правової визначеності у спірних орендних правовідносинах.
Щодо аргументів відповідача, викладених у відзиві, то позивач зауважив, що наведені обставини щодо наявності заборгованості за іншим договором оренди наводяться Департаментом виключно з метою надання суду повної та об'єктивної картини поведінки відповідача як користувача комунального майна та не є безпосередньою підставою заявлених позовних вимог про розірвання договору оренди.
Стислий виклад заперечень відповідача
Відповідач, за наведених викладених у відзиві обставин, просить відмовити у позові.
У відзиві відповідач просить звернути увагу на наступні обставини та факти: 1) недоведення позивачем наявності правових підстав розірвання договору на підставі наявності заборгованості по іншому договору; 2) цілеспрямоване тривале ухилення Департаменту від виконання вимог договору оренди №001/57 від 23.12.2019; 3) позивач заперечує систематичну неоплату за договором оренди №001/57 від 23.12.2019, оскільки майно не було передано за договором; 4) позивачем обрано неефективний спосіб захисту.
Обставини справи встановлені судом
20.04.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" (орендар) укладено договір оренди нежилих приміщень № 001/57, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об'єкт оренди"). Характеристика об'єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008.
У 2019 році сторони уклали договір оренди за тим самим об'єктом оренди, за тим самим номером, і посвідчили нотаріально.
Згідно з п.1.1. договору оренди №001/57 від 23.12.2019, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1 675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А. Договір оренди укладено до 01.01.2045 року (пункт 1.3. договору). Пунктом 4.1. договору визначено, що вказані у п.1.1. нежитлові будівлі орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення приватного дошкільного навчального закладу.
Відповідно до п. 5.5. договору оренди №001/57 від 23.12.2019 за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. «а», «г», «е», «м», «л», «н», п.4.3., п.4.8., п.4.9., п. 4.13 цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди в порядку, передбаченому чинним законодавством.
Пунктом 7.3. договору оренди №001/57 від 23.12.2019 передбачено, що при тривалому, більше трьох місяців, невикористанні орендарем наданих йому приміщень за цим договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства.
У квітні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой", в якому просив стягнути заборгованість з орендної плати в сумі 4 411 000,14 грн та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58 659,41 грн, розірвати укладений між сторонами договір оренди № 001/57 від 23.12.2019 та виселити відповідача з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А.
Позовні вимоги було обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем зобов'язань зі сплати орендної плати за договорами оренди нежилих приміщень від 20.04.2017 № 001/57 та від 23.12.2019 № 001/57.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 позов задоволено частково, стягнуто заборгованість з орендної плати в сумі 2 795 085,51 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 41 926,28 грн; у задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог у частині стягнення заборгованості з орендної плати за договором від 20.04.2017 № 001/57 з огляду на доведення позивачем факту неналежного виконання відповідачем зобов'язань щодо своєчасної оплати за користування об'єктом оренди.
Відмовляючи у задоволенні іншої частини позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивач фактично не передав спірне нерухоме майно відповідачу у користування за актом приймання-передачі на виконання вимог пункту 3.4 договору оренди від 23.12.2019 № 001/57, тому в орендаря не виникли зобов'язання щодо оплати за цим договором. Зазначені обставини виключають можливість задоволення вимог позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57 та пені за її несвоєчасну сплату, розірвання спірного договору в судовому порядку і виселення відповідача зі спірних нежилих приміщень.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 рішення суду першої інстанції змінено, резолютивну частину рішення викладено в іншій редакції, у якій: позов задоволено частково, стягнуто заборгованість з орендної плати у сумі 1 955 715,65 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 29 335,73 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Апеляційний суд погодився в цілому з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором від 20.04.2017 № 001/57, однак, урахувавши обставини пропуску позивачем позовної давності за вимогами щодо орендної плати за цим договором за період з 20.07.2017 по 28.04.2018, вважав правильним стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за період з 29.04.2018 по 22.12.2019 включно на суму 1 955 715,65 грн.
Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57 та пені за її несвоєчасну сплату, розірвання цього договору і виселення відповідача зі спірних нежитлових будівель, апеляційний суд зазначив про їх необґрунтованість, погодився з наданою місцевим судом оцінкою обставинам справи на предмет виникнення між сторонами спору орендних правовідносин за договором від 23.12.2019 № 001/57 та зауважив на відсутності у матеріалах справи акту приймання-передачі приміщень, з підписанням якого сторони пов'язали момент вступу відповідача-орендаря у користування об'єктом оренди (пункт 7.13 договору). З огляду на таке суд апеляційної інстанції не вбачав підстав для нарахування відповідачу орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57, а відтак і пені за прострочення її сплати, розірвання зазначеного договору в судовому порядку та виселення відповідача з нежитлових будівель позивача.
Згідно з постановою Верховного Суду постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 залишено без змін.
В межах справи № 916/1184/21 встановлено, що, незважаючи на існування договірних орендних відносин за договором від 20.04.2017 № 001/57, між сторонами було укладено договір від 23.12.2019 № 001/57, в якому узгоджено порядок передачі в оренду нежитлових приміщень та чітко визначено момент вступу відповідача у користування об'єктом оренди, а саме: підписання відповідного акту приймання-передачі приміщень, який відповідно до пункту 8.2 договору від 23.12.2019 № 001/57 значиться додатком до вказаного договору.
Верховний Суд виснував, що договір від 23.12.2019 № 001/57 фактично виступає новим окремим договором зі своїми погодженими істотними умовами (орендна плата, строк тощо), який до того ж конкретно визначає порядок передачі орендарю у користування нежитлових приміщень та момент вступу останнього у користування об'єктом оренди (пункт 52 постанови від 21.12.2022).
Окрім того, у березні 2023 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", в якому просив стягнути з відповідача борг у загальній сумі 4 714 112,27 грн, з яких: 4 434 160,48 грн заборгованості з орендної плати та 279 951,79 грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати; розірвати укладений між сторонами договір оренди №001/57 від 20.04.2017 та виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 позов задоволено повністю. Рішення аргументоване наявністю заборгованості з орендної плати, яка підтверджується матеріалами справи та відповідачем не спростована, а розрахунок, наведений позивачем, відповідає умовам договору та чинному законодавству. Оскільки допущене відповідачем порушення зобов'язання фактично позбавило орендодавця за договором того, на що останній розраховував при його укладенні, таке порушення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" свідчить про наявність обставини істотного порушення умов договору та, як наслідок, завдання майнової шкоди територіальній громаді м. Одеси, а отже вимога позивача про розірвання договору є обґрунтованою. Наслідком розірвання договору оренди є обов'язкове повернення об'єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 в частині задоволення позовної вимоги про виселення скасовано, у задоволенні позову в цій частині відмовлено, в частині розподілу судових витрат змінено в решті рішення залишено без змін, викладено його резолютивну частину в наступній редакції: "Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" задовольнити частково. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 4434160,48 грн заборгованості з орендної плати, 279951,79 грн пені та 73395,68 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви. Розірвати договір оренди №001/57 від 20.04.2017, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ". У задоволенні решти позову відмовити".
За результатами касаційного перегляду Верховний Суд постановою від 03.09.2024 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 у справі № 916/1194/23 скасував в частині відмови у задоволенні вимоги про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, залишив без змін рішення Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 про задоволення позову в цій частині.
04.12.2024 складено акт державного виконавця, відповідно до якого боржником умови виконавчого документу (наказ № 916/1194/23 від 17.10.2024) виконано в повному обсязі, що також підтверджується постановою про закінчення виконавчого провадження №76499381 від 04.12.2024 про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Окрім того, у вересні 2023 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", в якій просив суд визнати недійсним укладений між сторонами договору оренди від 23.12.2019 №001/57, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т. В. та зареєстрованого за №720.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами існують два договори оренди нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, а саме: договір №001/57 від 20.04.2017 та договір №001/57 від 23.12.2019, при цьому останній підлягає визнанню недійсним внаслідок недотримання при його укладенні норм спеціального законодавства України, яким регламентовано порядок передачі в оренду комунального майна (зокрема, вимог частин першої, четвертої статті 9 та статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992), тим більше, що, з огляду на не підписання відповідного акту приймання-передачі нерухомого майна до оспорюваного договору, право користування об'єктом оренди на підставі цього договору у відповідача не виникло і жодних дій щодо відновлення технічних характеристик орендованого майна, яке перебуває у занедбаному стані, Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" здійснено не було.
Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.
За результатами судового розгляду, останнім рішенням Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі № 916/4050/23, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 у задоволенні позову відмовлено.
Спір у цій справі виник щодо договору оренди саме за № 001/57 від 23.12.2019, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради і Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «БУДСТРОЙ», оскільки як виснував Верховний Суд, договір № 001/57 від 23.12.2017 та договір № 001/57 від 23.12.2019 є, фактично, різними договорами.
Висновки суду
Згідно з ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За змістом ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої д діяльності.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За змістом ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Пунктом 7.3. договору № 001/57 від 23.12.2019 передбачено, що при тривалому, більше трьох місяців, невикористанні орендарем наданих йому приміщень за цим договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства.
Суд встановив, що нежитлові будівлі, передані в оренду за договором оренди №001/57 від 23.12.2019, фактично не використовуються відповідачем з 04.12.2024, тобто, з моменту виконання виконавчого документа про виселення та фактичного припинення доступу орендаря до об'єкта оренди.
Отже, наявність тривалого невикористання об'єкта оренди у поєднанні з відсутністю фактичного користування майном свідчить про порушення відповідачем істотних умов договору, зокрема обов'язку використовувати приміщення відповідно до визначеного у пункті 4.1 договору цільового призначення. Указані обставини повністю відповідають договірним підставам для дострокового припинення орендних правовідносин та надають орендодавцю право вимагати розірвання договору в судовому порядку.
Доказів використання орендарем об'єкта оренда та виконання п. 7.3. договору № 001/57 від 23.12.2019 відповідач суду не надав.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 дійшла висновку, що у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч. 2 ст. 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Щодо обрання способу захисту, господарський суд зазначає таке.
Договір оренди №001/57 від 23.12.2019 є нотаріально посвідченим правочином, право оренди за цим договором зареєстровано у встановленому законом порядку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тобто, зареєстроване речове право оренди об'єктивно перешкоджає позивачу у здійсненні правомочностей власника щодо розпорядження об'єктом комунальної власності, незалежно від того, що відповідач фактично не користується спірними нежитловими будівлями. Припинення договірних правовідносин поза межами судового порядку є неможливим, оскільки для припинення зареєстрованого речового права оренди необхідні належні правові підстави, що тягнуть за собою вчинення відповідних реєстраційних дій. Саме судове рішення про розірвання договору оренди є тим юридичним фактом, який безпосередньо породжує можливість внесення змін до Державного реєстру речових прав та припинення права оренди як обтяження права власності територіальної громади.
Відповідно до ч.1 ст. 74 ГПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У ст. 76 ГПК України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Згідно з ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
З огляду на викладене, з урахуванням того, що:
- згідно з постановою про закінчення виконавчого провадження від 04.12.2024 ВП № 76499381 відповідача виселено з об'єкта оренди - нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська,8-А;
- встановлене порушення п. 7.3. договору № 001/57 від 23.12.2019 є істотним, оскільки породжує для позивача упущену вигоду щодо отримання доходів від потенційної оренди майна, доказів виконання п. 7.3. договору № 001/57 від 23.12.2019 відповідач не надав;
- мають місце обмеження у реалізації правомочностей позивача як власника майна;
господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди №001/57 від 23.12.2019, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дишлевою Т. В., зареєстрованого в реєстрі за № 720.
Судові витрати відповідно до вимог ст. 129 ГПК України покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд,
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати договір оренди №001/57 від 23.12.2019, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дишлевою Т.В., зареєстрований в реєстрі за № 720 на нежитлові будівлі, загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДСТРОЙ» (65053, м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, код ЄДРПОУ 41005157) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) 2 662,40 грн судового збору.
Наказ видати згідно зі ст. 327 ГПК України.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.
Повне рішення складено 27 квітня 2026 р.
Суддя Т.Г. Деркач