ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
15.04.2026Справа № 910/14210/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Трофименко Т.Ю., при секретарі судового засідання Петрук Б.В., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім»
до Фізичної особи-підприємця Латишевої Мирослави Анатоліївни
про визнання недійсними договорів та застосування наслідків недійсних правочинів
Представники сторін:
від позивача: Литвин В.В. (в режимі відеоконференції),
від відповідача: Похилько Д.В., Латишева М.А.,
До Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім» до Фізичної особи-підприємця Латишевої Мирослави Анатоліївни про визнання недійсними договорів найму нежитлового приміщення (офісу № 2192) № 1 від 01.07.2025 та від 17.09.2025 та застосування наслідків недійсності правочинів шляхом зобов'язання відповідача повернути позивачу нежитлове приміщення (офіс № 2192) загальною площею 19,1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.11.2025 позовну заяву залишено без руху, встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви.
28.11.2025 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.12.2025 відкрито провадження у справі № 910/14210/25, підготовче засідання призначено на 12.01.2026, встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву та заперечень, позивачу - строк для подання відповіді на відзив.
18.12.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.
23.12.2025 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив.
30.12.2025 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.
09.01.2026 до суду від позивача надійшли письмові пояснення щодо заперечень відповідача на відповідь на відзив та клопотання про витребування у відповідача оригіналу письмового доказу (протоколу загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 03.04.2016, на який відповідач посилається у відзиві на позовну заяву, разом з усіма додатками).
12.01.2026 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів (письмових заяв свідків).
В підготовче засідання 12.01.2026 з'явилися представники сторін в режимі відеоконференції.
Представник позивача у підготовчому засіданні 12.01.2026 просив суд поновити пропущений строк на подання доказів, долучених разом із відповіддю на відзив, представник відповідача заперечував щодо даного клопотання представника позивача.
Розглянувши клопотання представника позивача про поновлення строку на долучення доказів, заслухавши пояснення останнього щодо наданих доказів, думку представника відповідача, з метою повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи та встановлення всіх обставин спору, суд на місці постановив визнати поважними причини пропуску строку на подання доказів, поновити позивачу відповідний процесуальний строк та долучити подані разом із відповіддю на відзив докази до матеріалів справи.
Також судом поновлено позивачу строк на подання доказів, поданих із клопотанням від 12.01.2026, долучено відповідні докази (заяви свідків) до матеріалів справи.
Водночас, судом розглянуто в підготовчому засіданні 12.01.2026 подане позивачем клопотання про витребування у відповідача оригіналу протоколу загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 03.04.2016, на який відповідач посилається у відзиві на позовну заяву, разом з усіма додатками. Представник відповідача заперечував щодо задоволення зазначеного клопотання.
За результатами розгляду вказаного клопотання позивача про витребування доказів суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа про часткове задоволення клопотання позивача про витребування доказів та витребування від Фізичної особи-підприємця Латишевої Мирослави Анатоліївни для огляду у судовому засіданні оригінал протоколу загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 03.04.2016, тоді як у витребуванні додатків до протоколу (повідомлення про збори, підтвердження про вручення або відправлення повідомлень про збори, підписи співвласників з результатами їхнього голосування, опитувальні листи підписані співвласниками, зведену інформацію про результати голосування кожного із співвласників, кошторис, що є невід'ємною частиною протоколу) суд відмовив, з огляду на надані представником відповідача пояснення щодо відсутності таких документів.
Крім того, в підготовчому засіданні 12.01.2026 судом розглянуто викладене у позові клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О.
За результатами підготовчого засідання 12.01.2026 суд постановив ухвалу, якою відмовив у задоволенні клопотання позивача про залучення до участі у справі третьою особою приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., однак постановив витребувати у вказаного приватного нотаріуса належним чином засвідчені копії документів, які надавались ОСББ «Комфортний Дім» при укладенні договорів найму нежитлового приміщення (офісу № 2192) № 1 від 01.07.2025 та від 17.09.2025 з ФОП Латишевою Мирославою Анатоліївною для підтвердження повноважень Собірайського Сергія Всеволодовича. Встановив строк для подання витребуваних доказів - до 30.01.2026. Підготовче засідання відкладено на 04.02.2026.
22.01.2026 до суду від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О. надійшли витребувані судом документи.
04.02.2026 до суду від відповідача надійшла заява про виклик свідків.
В підготовче засідання 04.02.2026 з'явилися представники сторін.
Суд, розглянувши у підготовчому засіданні 04.02.2026 клопотання відповідача про виклик свідків, заслухавши пояснення представника відповідача та заперечення представника позивача, постановив ухвалу без оформлення окремого документа про відмову у задоволенні зазначеного клопотання.
Відповідно до ст. 89 ГПК України свідок викликається судом для допиту за ініціативою суду або за клопотанням учасника справи у разі, якщо обставини, викладені свідком у заяві, суперечать іншим доказам або викликають у суду сумнів щодо їх змісту, достовірності чи повноти. Суд має право зобов'язати учасника справи, який подав заяву свідка, забезпечити явку свідка до суду або його участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції. Якщо свідок без поважних причин не з'явився в судове засідання або не взяв участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції, суд не бере до уваги його показання. В ухвалі про виклик свідка суд попереджає свідка про кримінальну відповідальність за завідомо неправдиві показання.
З наведених вище процесуальних норм вбачається, що клопотання про виклик свідка може бути задоволене у випадку одночасного існування таких умов: 1) наявність у матеріалах справи письмової нотаріально засвідченої заяви свідка; 2) обставини, викладені свідком у заяві, суперечать іншим доказам або викликають у суду сумнів щодо їх змісту, достовірності чи повноти.
Суд зазначає, що в матеріали справи не було подано нотаріально посвідчених заяв свідків - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , про виклик яких заявляє відповідач. Також суд не вбачає необхідності у виклику в судове засідання свідків ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , оскільки відповідні пояснення останніх викладено в поданих позивачем нотаріально посвідчених заявах свідків, які за своїм змістом та формою є такими, що відповідають вимогам ч. 2 ст. 88 ГПК України.
Крім того, в підготовчому засіданні 04.02.2026 судом оглянуто оригінал протоколу загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 03.04.2016, наданий відповідачем.
Так, з'ясувавши у представників сторін щодо подання ними усіх доказів в обґрунтування заявлених позовних вимог та заперечень, відсутності будь-яких не розглянутих заяв/клопотань, враховуючи здійснення судом усіх необхідних та достатніх дій для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 18.02.2026, про що постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання.
В судовому засіданні 18.02.2026 було оголошено перерву до 16.03.2026.
16.03.2026 до суду від представника відповідача надійшли клопотання про відкладення розгляду справи та про долучення доказів.
В судовому засіданні 16.03.2026, у яке з'явився представник позивача, суд, розглянувши клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи, заслухавши заперечення представника позивача щодо даного клопотання, постановив ухвалу без оформлення окремого документа про задоволення зазначеного клопотання відповідача та відкладення судового засідання на 15.04.2026.
В судове засідання 15.04.2026 з'явилися представники сторін та відповідач, які висловили усні пояснення/заперечення по суті позовних вимог.
Так, представник позивача позов підтримала у повному обсязі та просила суд задовольнити позовні вимоги. Представник відповідача заперечив щодо задоволення позову.
В порядку ч. 1 ст. 233, ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 15.04.2026 після закінчення судового розгляду справи ухвалено рішення по суті позовних вимог та проголошено його скорочений текст (вступну та резолютивну частини).
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
03.07.2013 проведено державну реєстрацію створення в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім» (надалі - ОСББ «Комфортний Дім»), що підтверджується даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Відповідно до п. 1 розділу І Статуту ОСББ «Комфортний Дім», затвердженого протоколом № 18/05-2021 загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 28.01.2022 (надалі - Статут), ОСББ «Комфортний Дім» створено власниками квартир та нежитлових приміщень (надалі - співвласники) багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) АДРЕСА_1 , відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Метою створення ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та Статутом (п. 1 розділу ІІ Статуту).
01.07.2025 між ОСББ «Комфортний Дім» (наймодавець) в особі Голови правління Собірайського С.В. та Фізичною особою-підприємцем Латишевою Мирославою Анатоліївною (надалі - ФОП Латишева М.А.) (наймач) укладено договір найму нежитлового приміщення (офісу №2192) №1 (надалі - Договір від 01.07.2025), згідно з п.п. 1.1., 1.2.2. якого позивач передає, а відповідач отримує у тимчасове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 19,10 кв.м. та визначене цим Договором та додатками до нього майно, яке знаходиться за адресою: Україна, АДРЕСА_1, офіс 2192 (надалі - приміщення) та придатне для тимчасового користування відповідачем, а відповідач зобов'язується оплатити обумовлену сторонами орендну плату відповідно до умов даного Договору.
Також 17.09.2025 між ОСББ «Комфортний Дім» (наймодавець) в особі Голови правління Собірайського С.В. та ФОП Латишевою М.А. укладено договір найму нежитлового приміщення (офісу №2192) № 1 (надалі - Договір від 17.09.2025), згідно з п.п. 1.1., 1.2.2. якого позивач передає, а відповідач отримує у тимчасове платне користування нежитлове приміщення № 2192, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 19,1 кв.м., та визначене цим Договором та додатками до нього майно, для тимчасового користування відповідачем, а відповідач зобов'язується оплатити обумовлену сторонами орендну плату відповідно до умов даного Договору. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О. та зареєстровано в реєстрі за № 524.
Тобто, за вищевказаними договорами відповідачу передано у найм (оренду) одне й те ж приміщення, право власності на яке зареєстровано за позивачем (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2542114580000).
Згідно з п. 3.1. Договору від 01.07.2025, строк дії Договору становить 3 (три) роки з моменту підписання обома сторонами цього Договору. Водночас, за п. 4.1. Договору від 17.09.2025, строк дії Договору становить 5 (п'ять) років з моменту підписання сторонами цього Договору та нотаріального посвідчення.
Відповідно до п. 5.1. Договорів від 01.07.2025 та від 17.09.2025, розмір орендної плати за користування приміщенням встановлюється у розмірі 250,00 грн на 1 (один) місяць та не може бути змінений в сторону збільшення протягом дії договорів.
Сторони домовились, що експлуатаційні/комунальні витрати (послуги з надання електроенергії й теплоенергії, водопостачання, каналізації (водовідведення), вивозу побутових відходів, прибудинкова територія, інтернет) включені у вартість орендної плати (п. 5.3. Договору від 01.07.2025 та п. 5.5. Договору від 17.09.2025).
Так, актами приймання-передачі нежитлового приміщення згідно Договору від 01.07.2025 та Договору від 17.09.2025 (додатки 1 до договорів) підтверджується передача приміщення відповідачу у тимчасове платне користування.
Звертаючись із даним позовом до суду, ОСББ «Комфортний Дім» вказує про наявність підстав для визнання недійсними Договорів від 01.07.2025 та від 17.09.2025, оскільки такі договори від імені позивача укладено особою (головою правління Собірайським С.В.), із перевищенням повноважень та без відповідного рішення загальних зборів співвласників. Як стверджує позивач, укладення таких договорів відбулось без волевиявлення позивача та останній жодних дій стосовно схвалення цих правочинів не вчиняв, а відповідні орендні платежі, які надходили від відповідача - повертав, як безпідставно сплачені. При цьому, позивач також зазначив, що Договори від 01.07.2025 та від 17.09.2025 є такими, що суперечать інтересам співвласників ОСББ «Комфортний Дім», зокрема, й через те, що визначений у них розмір орендної плати є явно заниженим та не відповідає ринковим умовам. Крім того, позивачем зауважено, що 01.09.2025 загальні збори співвласників ОСББ «Комфортний Дім» ухвалили рішення, оформлені протоколом загальних зборів № 01/2025, про припинення повноважень голови правління ОСОБА_2 , обрання головою правління ОСОБА_1 , що додатково свідчить про відсутність повноважень у ОСОБА_2 укладати договір оренди 17.09.2025 в якості голови правління.
Відтак, позивач просить визнати Договори від 01.07.2025 та від 17.09.2025 недійсними відповідно до статей 203, 215, 228-232, 237-241 Цивільного кодексу України, застосувавши наслідки недійсності відповідно до ст. 216 Цивільного кодексу України шляхом зобов'язання відповідача повернути позивачу приміщення, яке було отримане в користування за спірними правочинами.
Відповідач заперечував щодо задоволення позову, вказуючи про безпідставність доводів позивача щодо відсутності повноважень у Голови правління на укладення спірних договорів, оскільки відповідні повноваження підтверджуються рішеннями загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім», оформленими протоколом від 03.04.2016. Також відповідач заперечує щодо відсутності повноважень у ОСОБА_2 на укладення Договору від 17.09.2025 з огляду на прийняте 01.09.2025 на загальних зборах ОСББ рішення про переобрання голови правління, вказуючи, що реєстраційну дію щодо зміни керівника ОСББ «Комфортний Дім» проведено лише 18.09.2025, тоді як рішення загальних зборів ОСББ від 01.09.2025 не містить окремих положень щодо дати вступу у посаду нового голови правління. Крім того, відповідач вказував про недоведеність позивачем порушення прав співвласників багатоквартирного будинку укладенням спірних правочинів, з огляду на відсутність в матеріалах справи будь-яких заяв/звернень чи скарг співвласників щодо передачі відповідачу в оренду приміщення.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає таке.
За змістом статей 15, 16 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України), кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України, одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Предметом позову у цій справі, зокрема, є вимоги про визнання недійсними договорів найму нежитлового приміщення (офісу № 2192) №1 від 01.07.2025 та від 17.09.2025, укладених між ОСББ «Комфортний Дім» та ФОП Латишевою М.А.
За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Як передбачено положеннями ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5-6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відтак, вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, господарському суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов'язує недійсність правочинів, зокрема: відповідність змісту правочину вимогам ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правоздатність сторін правочину; свободу волевиявлення учасників правочину та відповідність волевиявлення їх внутрішній волі; спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
В силу припису ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується. Отже, обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
При цьому, звертаючись з позовом про визнання недійсним правочину, позивач згідно з вимогами статей 13, 74 ГПК України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Без доведення позивачем обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства у суду відсутні підстави для задоволення відповідного позову.
Так, обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ «Комфортний Дім» зазначає, що спірні договори з боку ОСББ «Комфортний Дім» було укладено особою із перевищенням повноважень, за відсутності відповідного рішення загальних зборів про передачу майна об'єднання в оренду. При цьому, відсутнє й подальше схвалення цього правочину позивачем.
Відповідно до положень ст.ст. 2, 80, 91, 92 ЦК України, юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю.
Особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов'язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (ч. 1 ст. 92 ЦК України).
Правочини юридична особа також вчиняє через свої органи, що з огляду на приписи ст. 237 ЦК України утворює правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі вступаючи в правовідносини з третіми особами.
За приписами ст. 761 ЦК України визначено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Із наявної в матеріалах справи Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.12.2025 № 454475034 вбачається, що нежитлове приміщення загальною площею 19,1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, належить на праві власності ОСББ «Комфортний Дім» (право власності зареєстровано 16.12.2021).
Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. До виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься, зокрема, питання про використання спільного майна.
Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами. До компетенції правління відноситься, зокрема, розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням.
Статтею 26 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» унормовано, що власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.
Об'єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об'єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.
Орендар має бути ознайомлений із статутом об'єднання, правами та обов'язками співвласників.
Не допускається передача в оренду квартири або нежитлового приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.
Відповідно до п. 1 розділу ІІІ Статуту органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об'єднання.
Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання (п. 2 розділу ІІІ Статуту).
До виключної компетенції загальних зборів належить, зокрема, питання про використання спільного майна; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 300 мінімальних заробітних плат, визначених законом, станом на дату укладення договору, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина (п. 3 розділу ІІІ Статуту).
Виконавчим органом об'єднання є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам. Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об'єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених цим Статутом (п. 12 розділу ІІІ Статуту).
В п. 14 розділу ІІІ Статуту визначено, що до компетенції правління належить, зокрема, розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням.
Згідно з п. 16 розділу ІІІ Статуту правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника. На виконання своїх повноважень голова правління, зокрема, діє без доручення від імені об'єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління; відповідно до рішень правління здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань об'єднання.
Згідно з п. 4 розділу IV Статуту порядок володіння, користування та розпорядження майном об'єднання визначається загальними зборами. За рішенням загальних зборів допоміжні приміщення та інше спільне майно будинку можуть передаватися в користування або у власність, у тому числі шляхом продажу за ціною, визначеною рішенням загальних зборів.
Суд установив, що рішенням зборів правління ОСББ «Комфортний Дім», оформленим протоколом № 1-14 від 07.02.2014, обрано головою правління ОСББ «Комфортний Дім» ОСОБА_2 .
Як встановлено судом із оскаржуваного договору від 01.07.2025, його укладено від імені ОСББ «Комфортний Дім» головою правління - ОСОБА_2 , та вказано, що він діє на підставі Статуту та договору про надання послуг від 01.07.2025. Водночас, договір від 17.09.2025 укладено від імені ОСББ «Комфортний Дім» головою правління - ОСОБА_2 на підставі Статуту та Протоколу № 20/07-2020 загальних зборів членів ОСББ «Комфортний Дім» від 20.07.2020.
Так, серед наданих суду приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О. документів, наявна копія договору про надання послуг від 01.07.2025, укладеного між ОСББ «Комфортний Дім», як замовником, та ФОП Латишевою М.А., як виконавцем, згідно з яким ФОП Латишева М.А. зобов'язується за дорученням замовника надавати вказані у п. 2 цього договору послуги, а саме, послуги пов'язані з діяльністю об'єднання співвласників багатоквартирного будинку по вулиці Ямській, 35/34 в м. Києві, а ОСББ зобов'язується сплачувати надані послуги відповідно до умов цього договору.
Однак, суд зазначає, що вказаний договір, не є у розумінні законодавства та Статуту належним документом, що підтверджує повноваження Собірайськовго С.В. на укладання договорів оренди нежитлових приміщень від імені ОСББ «Комфортний Дім», оскільки ним регулюються виключно правовідносини щодо надання відповідачем послуг, як суб'єктом підприємницької діяльності, позивачу.
Так само відсутні відповідні рішення щодо надання згоди на передачу спірного приміщення в оренду у протоколі № 20/07-2020 загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 20.07.2020, який вказаний у договорі від 17.09.2025 як підстава повноважень голови правління ОСББ Собірайського С.В.
Як Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», так і Статутом ОСББ «Комфортний Дім» чітко передбачено, що питання про використання спільного майна об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, у тому числі передачу його в оренду, вирішується виключно загальними зборами об'єднання.
Втім, у матеріалах справи відсутні відповідні рішення загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» щодо передачі спільного майна співвласників багатоквартирного будинку в оренду відповідачу, так само не було уповноважено голову правління на укладення правочинів щодо такої передачі.
Суд вважає безпідставними посилання відповідача на те, що повноваження голови правління ОСОБА_2 щодо укладення договорів найму (оренди) нежитлових приміщень підтверджуються рішенням загальних зборів позивача, оформленим протоколом від 03.04.2016, оскільки, по-перше, вказаний протокол не був зазначений в оспорюваних договорах як документ, на підставі якого ОСОБА_2 вчиняє від імені ОСББ «Комфортний Дім» спірні правочини, а по-друге, вказаним протоколом підтверджено лише доручення правлінню здачі допоміжних приміщень в оренду, тоді як жодним в матеріалах справи доказом не підтверджується, що спірне приміщення є саме допоміжним. В той же час, в матеріалах справи відсутнє і відповідне рішення правління, яким би в силу приписів п. 16 розділу ІІІ Статуту надавалась згода на укладання ОСОБА_2 спірних договорів.
Таким чином, судом не береться до уваги наданий відповідачем протокол загальних зборів ОСББ «Комфортний Дім» від 03.04.2016 та інші докази, які були подані відповідачем в підтвердження реальності проведення вказаних загальних зборів, оскільки не мають значення для вирішення спору.
З наведеного вище вбачається, що зазначені у договорах оренди документи не підтверджують права голови правління ОСББ «Комфортний Дім» Собірайського С.В. на передання майна ОСББ в оренду.
Правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим, зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину (ст. 241 ЦК України).
За змістом ч. 3 ст. 92 ЦК України, орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи добросовісно і розумно, та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.
Разом з тим, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема достеменно знала про відсутність у виконавчого органу необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це. Тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці третьої особи несе юридична особа.
Закон не встановлює виключного переліку обставин, які свідчать про недобросовісність чи нерозумність дій третьої особи у відносинах з юридичною особою. Тому з огляду на загальні засади здійснення цивільних прав (ст.12 ЦК України) висновок про добросовісність поведінки третьої особи залежить від того, чи відповідало укладення договору її внутрішній волі, чи бажала третя особа реального настання правових наслідків, обумовлених договором, і чи настали такі наслідки насправді.
Отже, позов про визнання недійсним відповідного правочину може бути задоволений у разі доведеності юридичною особою (позивачем) у господарському суді тієї обставини, що її контрагент знав або повинен був знати про наявні обмеження повноважень представника цієї юридичної особи, але, незважаючи на це, вчинив з ним оспорюваний правочин (що не отримав наступного схвалення особи, яку представляють).
Суд виходить з того, що контрагент юридичної особи знає (або повинен знати) про обмеження повноважень представника цієї особи, якщо: такі обмеження передбачені законом; про відповідні обмеження було вміщено відомості у відкритому доступі на офіційному вебсайті розпорядника Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Також якщо договір містить умову (пункт) про підписання його особою, яка діє на підставі статуту підприємства чи іншого документа, що встановлює повноваження зазначеної особи, то наведене свідчить про обізнаність іншої сторони даного договору з таким статутом (іншим документом) у частині, яка стосується відповідних повноважень, і в такому разі суд не може брати до уваги посилання цієї сторони на те, що їй було невідомо про наявні обмеження повноважень представника її контрагента.
Відповідна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 09.04.2019 у справі №924/491/17, від 30.04.2020 у справі №925/1147/18, від 12.06.2018 у справі №927/967/17.
Викладене свідчить про те, що при підписанні оспорюваних договорів ФОП Латишева М.А. була обізнана (повинна була бути обізнана) зі змістом Статуту ОСББ «Комфортний Дім», у тому числі в частині того, що питання про передачу спільного майна співвласників в оренду вирішується на загальних зборах ОСББ, а договори головою правління укладаються лише за відповідним рішенням правління.
При цьому, наявність у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань на момент укладення спірних договорів даних про Собірайського С.В. як керівника ОСББ «Комфортний Дім» та особи, яка має право вчиняти юридичні дії від імені ОСББ «Комфортний Дім» без обмежень повноважень щодо представництва у даному випадку не спростовують встановленої законом обов'язковості вирішення питання щодо передачі майна ОСББ в оренду на загальних зборах об'єднання.
В той же час, із наявних в матеріалах справи доказів не вбачається обставин подальшого схвалення позивачем договорів від 01.07.2025 та від 17.09.2025, оскільки, сплачені ФОП Латишевою М.А. на рахунок ОСББ «Комфортний Дім» платежі за вказаними договорами були повернуті останнім як безпідставно сплачені, що підтверджується наданими позивачем платіжними інструкціями та фільтрованою випискою за період з 19.09.2025 по 29.09.2025.
Доводи ж відповідача про відсутність у ОСББ «Комфортний Дім» порушеного права через ненадання позивачем будь-яких скарг співвласників щодо передачі відповідачу в оренду приміщення, не можуть бути визнані судом підставними, з огляду на встановлені обставини щодо порушення встановленого законом та Статутом порядку управлінням спільним майном ОСББ.
Крім того, судом визнано обґрунтованими доводи позивача про встановлення у спірних договорах явно заниженої вартості орендної плати (250,00 грн на місяць), яка не відповідає ринковим цінам на оренду нежитлових приміщень, внаслідок чого ОСББ «Комфортний Дім» недоотримує кошти від надання у користування спільного майна.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно з ч. 1 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).
Частиною 3 ст. 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі №910/13407/17.
З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Таким чином, виходячи із системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, враховуючи встановлені при розгляді справи обставини, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними договорів від 01.07.2025 та від 17.09.2025.
За приписами ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Так, Велика Палата Верхового Суду вказала, що за змістом абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов'язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю. Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo antey фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов'язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).
Враховуючи, що договори від 01.07.2025 та від 17.09.2025 визнано недійсними, то позовні вимоги в частині застосування наслідків недійсності цих правочинів відповідно до вимог ст. 216 ЦК України також підлягають задоволенню.
В той же час, судом враховано, що предметом вказаних договорів є одне й те ж саме приміщення, у зв'язку з чим суд задовольняє лише одну вимогу позивачу про зобов'язання відповідача повернути на користь ОСББ «Комфортний Дім» нежитлове приміщення загальною площею 19,1 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Ямська, 35/34. Відтак, позовні вимоги у вказаній частині підлягають частковому задоволенню.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Крім того, у позовній заяві позивач просив стягнути з відповідача 75 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Частиною 8 ст. 129 ГПК України визначено, що розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Частиною 2 ст. 126 ГПК України передбачено, що за результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Загальне правило розподілу судових витрат визначене в частині ч. 4 ст. 129 ГПК України. Проте, у частині п'ятій наведеної норми цього Кодексу визначено критерії, керуючись якими суд (за клопотанням сторони або з власної ініціативи) може відступити від вказаного загального правила при вирішенні питання про розподіл витрат на правову допомогу та не розподіляти такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення, а натомість покласти їх на сторону, на користь якої ухвалено рішення.
Зокрема, відповідно до ч. 5 ст. 129 ГПК України під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов'язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялись.
При цьому, на предмет відповідності зазначеним критеріям суд має оцінювати поведінку/дії/бездіяльність обох сторін при вирішенні питання про розподіл судових витрат.
Водночас, за змістом ч. 4 ст. 126 ГПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (ч.ч. 5, 6 ст. 126 ГПК України).
Отже, за змістом положень ч. 5 ст. 126 ГПК України зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони у разі, на її думку, недотримання вимог стосовно співмірності витрат із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим ним на виконання робіт. Суд, ураховуючи принципи диспозитивності та змагальності, не має права вирішувати питання про зменшення суми судових витрат на професійну правову допомогу, що підлягають розподілу, з власної ініціативи.
Так, на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 75 000,00 грн позивачем надано: копію договору про надання правничої допомоги від 12.11.2025 № 12/11-2025/1, копію додаткової угоди від 13.11.2025 до вказаного договору, копію рахунку-фактури від 13.11.2025 № 1/254, копію акту надання послуг правничої допомоги від 13.11.2025.
Представництво інтересів під час розгляду даної справи в Господарському суді міста Києва здійснювалось адвокатом Литвин Валентиною Василівною, повноваження якої підтверджені ордером серії АІ № 2052313 від 16.11.2025, що виданий на підставі договору про надання правничої допомоги від 12.11.2025 № 12/11-2025/1.
Пунктом 3 додаткової угоди від 13.11.2025 до договору про надання правничої допомоги від 12.11.2025 № 12/11-2025/1 встановлено фіксований розмір гонорару адвоката за представництво інтересів позивача в Господарському суді міста Києва, який складає 75 000,00 грн.
Так, 13.11.2025 між позивачем та Адвокатським бюро «Траел Кансел» підписано Акт надання послуг правничої допомоги, у якому визначено вартість послуг адвоката у сумі 75 000,00 грн.
Частинами першою та другою статті 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» встановлено, що порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
Таким чином, з аналізу ст. 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» слідує, що гонорар може встановлюватися у формі: фіксованого розміру та погодинної оплати.
Фіксований розмір гонорару у цьому контексті означає, що у разі настання визначених таким договором умов платежу - конкретний склад дій адвоката, що були вчинені на виконання цього договору й призвели до настання цих умов, не має жодного значення для визначення розміру адвокатського гонорару в конкретному випадку.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21 дійшла висновку, що у випадку встановленого договором фіксованого розміру гонорару сторона може доводити неспівмірність витрат у тому числі, але не виключно, без зазначення в детальному описі робіт (наданих послуг) відомостей про витрати часу на надання правничої допомоги, посилаючись на неспівмірність суми фіксованого гонорару зі складністю справи, ціною позову, обсягом матеріалів у справі, кількістю підготовлених процесуальних документів, кількістю засідань, тривалістю розгляду справи судом тощо.
Крім того, Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що втручання суду у договірні відносини між адвокатом та його клієнтом, у частині визначення розміру гонорару або зменшення розміру стягнення такого гонорару з відповідної сторони, на підставі положень частини 4 статті 126 ГПК України, можливе лише за умови обґрунтованості та наявності доказів на підтвердження невідповідності таких витрат фактично наданим послугам. В іншому випадку, таке втручання суперечитиме принципу свободи договору, закріпленому в положеннях статті 627 Цивільного кодексу України, принципу pacta sunt servanda та принципу захисту права працівника або іншої особи на оплату та своєчасність оплати за виконану працю, закріпленому у статті 43 Конституції України (постанова Верховного Суду від 01.09.2021 у справі №910/13034/20).
Оцінивши у порядку ст. 86 ГПК України надані позивачем докази витрат на правничу допомогу, враховуючи фактичний обсяг наданих адвокатом послуг та обґрунтованість позову, виходячи з критерію реальності, пропорційності до предмета спору і розумності розміру цих витрат, а також з огляду на те, що відповідачем не було подано до суду жодних належних та допустимих доказів на підтвердження неспівмірності витрат на професійну правничу допомогу у заявленому позивачем розмірі, а також відповідного клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, суд приходить до висновку, що у зв'язку з частковим задоволенням позову, витрати позивача на правничу допомогу підлягають стягненню з відповідача у розмірі 70 000,00 грн.
Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Визнати недійсним договір найму нежитлового приміщення (офісу №2192) № 1 загальною площею (кв.м.): 19.1., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 01.07.2025, укладений між Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім» та Фізичною особою-підприємцем Латишевою Мирославою Анатоліївною.
3. Визнати недійсним договір найму нежитлового приміщення (офісу №2192) № 1 загальною площею (кв.м.): 19.1., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 17.09.2025, укладений між Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім» та Фізичною особою-підприємцем Латишевою Мирославою Анатоліївною.
4. Застосувати наслідки недійсності правочинів, зобов'язавши Фізичну особу-підприємця Латишеву Мирославу Анатоліївну ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) повернути Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім» (03038, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код 38805738) нежитлове приміщення (офіс №2192) № 1 загальною площею (кв.м.): 19.1., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
5. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Латишевої Мирослави Анатоліївни ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний Дім» (03038, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код 38805738) витрати по сплаті судового збору у розмірі 7267,20 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 70 000,00 грн.
6. В іншій частині позову відмовити.
7. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано 27.04.2026.
Суддя Т.Ю. Трофименко