Постанова
Іменем України
18 лютого 2026 року
м. Київ
Справа № 464/704/24
Провадження № 61-8416св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - головуючого судді Крата В. І., судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. - розглянув у порядку письмового провадження справу,
учасниками якої є:
позивач - Львівська міська рада (далі - позивач, рада), в особі якої в інтересах держави позов подав заступник керівника Франківської окружної прокуратури міста Львова Львівської області Голоюх Віктор Іванович (далі - прокурор),
відповідачка- ОСОБА_1 (далі - відповідачка),
про визнання недійсним договору оренди землі, зобов'язання повернути земельну ділянку та скасування державної реєстрації права оренди
за касаційною скаргою першого заступника керівника Львівської обласної прокуратури Таргонія Олександра В'ячеславовича (далі - прокурор) на постанову Львівського апеляційного суду від 12 травня 2025 року, яку ухвалила колегія суддів у складі Мікуш Ю. Р., Приколоти Т. І., Савуляка Р. В.
(1) Вступ
1. Міська рада передала в оренду земельну ділянку для будівництва й обслуговування житлового будинку відповідачці, яка має на праві власності суміжну земельну ділянку. Через орендовану ділянку проходить інженерний об'єкт - водопровід.
2. Прокурор звернувся до суду в інтересах держави в особі міської ради з вимогами визнати недійним договір оренди, повернути орендовану земельну ділянку територіальній громаді та скасувати реєстрацію за відповідачкою відповідного права оренди. Стверджував, що відповідачка всупереч законодавству отримала в оренду цю ділянку без проведення земельних торгів.
3. Суд першої інстанції ухвалив рішення про задоволення позову, оскільки відповідачка отримала в оренду земельну ділянку без дотримання конкурентних засад. Апеляційний суд скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову через відсутність порушення інтересів міської ради.
4. Прокурор із висновками апеляційного суду не погодився. У касаційній скарзі стверджував, зокрема, що земельне законодавство не передбачає винятків для передання в оренду земельної ділянки під будівництво без проведення земельних торгів.
5. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду мав відповісти на питання про те, чи може рада, в особі якої прокурор звернувся до суду в інтересах держави, оскаржити рішення про задоволення позову в частині доводів щодо суті спору. Виснував, що вона може оскаржити таке рішення суду лише в частині наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в особі позивача, а не щодо суті вирішення спору на користь територіальної громади.
(2) Зміст позовної заяви
6. У лютому 2024 року прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі ради, у якому просив (1) визнати недійсним договір оренди землі від 28 грудня 2020 року, який рада уклала із відповідачкою, зареєстрований у раді за № с-4775 28 грудня 2020 року (далі - договір оренди); (2) зобов'язати повернути раді земельну ділянку з кадастровим номером 4610136800:03:006:0153 (далі - орендована земельна ділянка); (3) скасувати державну реєстрацію за відповідачкою права оренди цієї ділянки. Обґрунтував вимоги так:
6.1. Відповідачці належить житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 4610136800:03:006:0088.
6.2. 31 жовтня 2019 року рада прийняла ухвалу № 5827 «Про затвердження ОСОБА_1 технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та надання земельної ділянки на АДРЕСА_2 » (далі - ухвала № 5827), згідно з якою затвердила технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та надання земельної ділянки, а також надала відповідачці в оренду на 10 років для будівництва та обслуговування житлового будинку орендовану земельну ділянку площею 0,0088 га на АДРЕСА_2 .
6.3. 28 грудня 2020 року на підставі вказаної ухвали рада уклала з відповідачкою договір оренди, за яким остання набула у строкове платне користування для будівництва й обслуговування житлового будинку орендовану земельну ділянку.
6.4. Відомостей про реєстрацію за відповідачкою права власності на об'єкти на цій ділянці у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно немає.
6.5. Орендовану земельну ділянку відповідачка отримала із земель комунальної форми. Підстав для застосування частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) не було. Тому передання цієї ділянки в оренду могло відбутися тільки на конкурсних засадах. Тоді як відповідачка її отримала без проведення земельних торгів. Це порушує земельні права й інтереси територіальної громади м. Львова.
6.6. Договір оренди слід визнати недійсним через його невідповідність закону, орендовану земельну ділянку - повернути Львівській об'єднаній територіальній громаді в особі ради, а державну реєстрацію за відповідачкою права оренди - скасувати.
(3) Зміст рішення суду першої інстанції
7. 4 вересня 2024 року Сихівський районний суд міста Львова ухвалив рішення, згідно з яким задовольнив позов. Мотивував так:
7.1. Оскільки на орендованій земельній ділянці є інженерний об'єкт (водопровід), на орендаря покладені визначені законодавством обмеження стосовно частини цієї ділянки, що не змінює її цільового призначення.
7.2. Орендована земельна ділянка має цільове призначення 02.01 - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Згідно з умовами договору оренди для цієї мети її надали відповідачці. Підстав, передбачених частиною другою статті 134 ЗК України, не було. Тому надання земельної ділянки в оренду мало відбуватися на конкурентних засадах - земельних торгах у формі аукціону. Однак такі торги не проводили.
7.3. Оскільки договір оренди укладений без дотримання конкурентних засад (земельних торгів), його слід визнати недійсним, орендовану земельну ділянку - повернути до земель комунальної власності, а право оренди відповідачки - припинити шляхом скасування його державної реєстрації.
7.4. Позовна заява подана у межах визначеної законом позовної давності. Тому підстав для застосування останньої не було.
(4) Зміст постанови апеляційного суду
8. 12 травня 2025 року Львівський апеляційний суд ухвалив постанову, згідно з якою скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове - про відмову в задоволенні позову. Мотивував так:
8.1. Слушними є доводи представника ради про те, що інтереси держави не порушені, бо відповідачка сплачує орендну плату та доглядає орендовану земельну ділянку. Під час її передання окремим лотом на аукціоні з дотриманням конкурентних засад (на земельних торгах) рада понесла б чималі витрати на організаційні заходи та через інвестиційну непривабливість не отримала би бажаного ефекту.
8.2. Прокурор не узгодив звернення до суду з радою та не з'ясував причин передання орендованої земельної ділянки без дотримання конкурентних засад.
8.3. Твердження прокурора про те, що зазначене у договорі цільове призначення тієї ділянки не відповідає висновку технічної документації, враховуючи розміщення інженерних мереж, що не дозволяють будівництво житлового будинку та господарських будівель, є надмірним формалізмом.
8.4. Можливо вирішити спір у досудовому порядку шляхом співпраці державних органів та органів місцевого самоврядування, зобов'язань (приписів) внести відповідні змін у картографічну документацію, що не порушить ні інтереси держави, ні органів місцевого самоврядування, ні відповідачки, яка тривалий час користується земельною ділянкою, вкладає відповідні зусилля (фінансові, фізичні та матеріальні).
8.5. Рада є органом, який має у штаті «юридичну групу, здатну захищати свої інтереси». Її представник не підтримав позовні вимоги, не погодився з рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу. Приймаючи ухвалу № 5827, рада врахувала обставини, які характеризують орендовану земельну ділянку, виходячи з господарських інтересів. Такі її дії не потребували «прокурорського втручання», бо нічиї інтереси не порушуються. В іншому випадку безгосподарна ділянка була б непривабливою для територіальної громади та не принесла би користі через неотримання коштів від її експлуатації.
(5) Провадження у суді касаційної інстанції
9. 5 червня 2025 року прокурор сформував у системі «Електронний суд» касаційну скаргу (вх. № 20643/0/220-25 від 3 липня 2025 року), у якій просив скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
10. 6 серпня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою прокурора.
11. 13 лютого 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою призначив справу до судового розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п'яти суддів.
(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
12. Прокурор мотивував касаційну скаргу так:
12.1. Суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 15 жовтня 2019 року у справі № 911/3749/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 1 лютого 2020 року у справі № 922/614/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 5 вересня 2018 року у справі № 910/1356/13, від 9 лютого 2018 року у справі № 910/4528/15-г, від 14 березня 2019 року у справі № 915/182/17, від 1 липня 2020 року у справі № 910/9028/19, від 11 серпня 2021 року у справі № 922/443/20, від 30 листопада 2021 року у справі № 922/938/21, від 18 жовтня 2022 року у справі № 916/2519/21, від 2 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2018 року у справі № 902/761/18, від 4 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 16 грудня 2021 року у справі № 923/560/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 листопада 2024 року у справі № 373/2163/21, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 7 лютого 2024 року у справі № 311/2297/21, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 9 грудня 2019 року у справі № 826/10083/14.
12.2. Апеляційний суд належно не дослідив зібрані докази.
(2) Позиції інших учасників справи
13. Інші учасники справи відзиви на касаційну скаргу не подали.
(1) Межі розгляду справи у суді касаційної інстанції
14. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 6 серпня 2025 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою прокурора на постанову апеляційного суду з підстав, визначених у пунктах 1 і 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
15. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
16. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
17. З огляду на вказані приписи Верховний Суд за загальним правилом переглядає оскаржені судові рішення у межах тих доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, але не обмежений ними тоді, коли, зокрема, необхідно врахувати висновок щодо застосування норм права, який Верховний Суд сформулював після подання касаційної скарги.
(2) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій
(2.1) Чи може рада, в особі якої прокурор звернувся до суду в інтересах держави, оскаржити рішення про задоволення позову в частині доводів щодо суті спору?
18. Прокурор в інтересах держави в особі ради звернувся до відповідачки з позовом про визнання недійсним договору оренди, зобов'язання повернути орендовану земельну ділянку територіальній громаді та скасування державної реєстрації права оренди. Стверджував, що цей договір укладений без проведення земельних торгів, тобто з порушенням вимог земельного законодавства.
19. Суд першої інстанції ухвалив рішення про задоволення позову. Виснував, що протиправним є передання земельної ділянки, на якій розміщений водопровід, в оренду для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд без дотримання конкурентних засад. Апеляційний суд із цим рішенням не погодився. Вважав, що немає порушених прав та інтересів територіальної громади і держави. Прокурор у касаційній скарзі наполягав, зокрема, на тому, що рада не мала законних підстав для надання орендованої земельної ділянки інакше, як за результатами земельних торгів.
20. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду частково погоджується з доводами касаційної скарги. Вважає висновок апеляційного суду помилковим, оскільки рада могла оскаржити рішення суду першої інстанції лише в частині підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді, а не щодо суті спору, вирішеного на користь територіальної громади.
21. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (частина друга статті 19 Конституції України).
22. Прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом (пункт 3 частини першої статті 131-1 Конституції України).
23. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци перший і другий частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» від 14 жовтня 2014 року № 1697-VII (далі - Закон № 1697-VII)).
24. Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб'єктом владних повноважень (абзаци перший - третій частини четвертої статті 23 Закону № 1697-VII).
25. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 185 цього Кодексу. (частина четверта статті 56 ЦПК України).
26. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі прокурор набуває статусу позивача (абзац другий частини п'ятої статті 56 ЦПК України).
27. Відмова органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті (частина четверта статті 57 ЦПК України).
28. У разі незгоди з рішенням суду першої інстанції про задоволення позову, який в інтересах держави в особі ради подав прокурор, позивач (рада) має право оскаржити це рішення лише в частині наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді та недотримання прокурором вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 лютого 2026 року у справі № 638/18379/23).
29. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили такі обставини:
29.1. 31 жовтня 2019 року рада прийняла ухвалу № 5827, згідно з якою затвердила технічну документацію (копія є у матеріалах справи - т. 1, а. с. 51-104) із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та надала відповідачці земельну ділянку в оренду на 10 років для будівництва та обслуговування житлового будинку (код КВЦПЗ 02.01 - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд) за рахунок земель житлової та господарської забудови (т. 1, а. с. 26).
29.2. 28 грудня 2020 року на підставі ухвали № 5827 рада уклала з відповідачкою договір оренди (т. 1, а. с. 27-30). У пунктах 15-16 цього договору сторони передбачили, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва й обслуговування житлового будинку (цільове призначення ділянки 02.01 - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), категорія згідно зі статтею 19 ЗК України - землі житлової та громадської забудови).
29.3. Згідно з пунктом 26 договору оренди на орендовану земельну ділянку встановлені обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб згідно з містобудівними обмеженнями та сервітутами щодо користування земельною ділянкою управління архітектури та урбаністики від 20 березня 2019 року № 2401-1846 та переліком обмежень щодо використання земельної ділянки КП «Картограф» від 15 квітня 2019 року.
29.4. 26 січня 2021 року Управління державної реєстрації юридичного департаменту ради на підставі договору оренди внесло запис № 40317638 про право оренди (т. 1, а. с. 43-44).
29.5. Згідно з актом КП «Картограф» під час складання технічної документації на орендовану земельну ділянку через неї проходять межі охоронних зон: 01.08 - охоронна зона навколо інженерних комунікацій (водопроводу) площею 0,0002 га (т. 1, а. с. 96).
29.6. У листі Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування ради № 2401-1846 від 20 березня 2019 року «Містобудівельні обмеження та сервітути щодо користування земельною ділянкою» у пункті «Обмеження щодо будівництва на земельній ділянці відносно інженерних мереж» вказані такі обов'язки орендаря: забезпечувати доступ на ділянку відповідним інженерним службам міста для ремонту, обслуговування інженерних мереж і не чинити перешкод при будівництві нових; частина ділянки площею 0,0002 га надається в обмежене користування, охоронна зона навколо інженерних мереж (водопровід) (т. 1, а. с. 38).
29.7. Прокурор надіслав на адресу ради лист від 19 грудня 2023 року (т. 1, а. с. 113-115) із повідомленням про порушення відповідачкою інтересів територіальної громади та держави. У відповіді від 22 грудня 2023 року рада повідомила, що немає необхідності у зверненні до суду, бо ухвала № 5827 є чинною.
30. Колегія суддів звертає увагу на те, що в апеляційного суду не було підстав розглядати та задовольняти апеляційну скаргу ради в частині доводів щодо суті спору. Заперечення ради проти позову не позбавляє прокурора, який заявив цей позов в інтересах держави в особі ради, права підтримувати позовні вимоги. І у разі їхнього задоволення рада як позивач може оскаржити відповідне рішення суду лише в частині наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави.
31. Оцінка наявності чи відсутності порушених прав та інтересів позивача (ради), наявність у штаті ради «юридичної групи, здатної захищати свої інтереси», мотиви прийняття ухвали № 5827, заперечення ради проти суті позову, подання нею апеляційної скарги на рішення про задоволення позовних вимог й оцінка господарського освоєння орендованої земельної ділянки до передання її в оренду та після цього не впливають на наявність або відсутність підстав для представництва прокурором інтересів держави в особі ради. Ці підстави апеляційний суд мав оцінити з погляду встановлених фактів, які засвідчують або спростовують належність виконання прокурором вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» та статті 56 ЦПК України. За змістом частини четвертої статті 56 ЦПК України невиконання таких вимог не може мати наслідком відмову у задоволенні позову.
(3) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
(3.1) Щодо суті касаційної скарги
32. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду (пункт 2 частини першої статті 409 ЦПК України).
33. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом (речення перше частини четвертої статті 411 ЦПК України).
34. З огляду на висновки цієї постанови щодо застосування норм процесуального права оскаржену постанову апеляційного суду слід скасувати, а справу передати до того ж суду на новий розгляд.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
1. Касаційну скаргу першого заступника Львівської обласної прокуратури Таргонія Олександра В'ячеславовича задовольнити частково.
2. Постанову Львівського апеляційного суду від 12 травня 2025 року скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
ГоловуючийВ. І. Крат
СуддіД. А. Гудима
І. О. Дундар
Є. В. Краснощоков
П. І. Пархоменко