Справа № 288/2088/25 Головуючий у 1-й інст. Рудник М. І.
Категорія 29 Доповідач Шалота К.В.
23 квітня 2026 рокум. Житомир
Житомирський апеляційний суд у складі:
судді-доповідача Шалоти К. В.,
суддів: Коломієць О. С., Талько О. Б.,
за участю секретаря
судового засідання Прохорчук Д. В.,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи
апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Яковенко Анатолій Вікторович, на рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 07 січня 2026 року, ухвалене у складі судді Рудника М. І.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку,
Короткий зміст позовних вимог
1.У грудні 2025 року ОСОБА_1 (далі також позивачка) звернулася до Попільнянського районного суду Житомирської області із позовом до ОСОБА_2 (далі також відповідач) про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку.
2.Позовна заява мотивована тим, що у 2007 році ОСОБА_1 разом з її чоловіком домовились з ОСОБА_3 (донькою попереднього власника ОСОБА_4 ) щодо придбання житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . На виконання домовленості позивачка передала ОСОБА_3 кошти в сумі 20 000 грн, про що було складено письмову розписку.
3.Вказується, що ОСОБА_3 , своєю чергою, зобов'язалася оформити право власності на спірне нерухоме майно в порядку спадкування після смерті матері, з наступним укладенням відповідного договору про перехід права власності на користь позивачки та надала дозвіл позивачці на вселення в спірний будинок та користування ним, що остання з чоловіком і зробили.
4.Стверджується, що ОСОБА_3 право власності після смерті матері не оформила, договір купівлі-продажу з позивачкою не уклала. Спадкоємицею після смерті ОСОБА_3 є відповідачка, яка прийняла спадщину, однак право на спадщину на спірний будинок не отримала.
5.Зазначалося, що сторони виконали усі істотні умови договору купівлі-продажу нерухомого майна, відбулось передання майна та його оплата, майно було правомірно придбано позивачкою, нотаріальне посвідчення договору є неможливим у зв'язку зі смертю продавця нерухомого майна, а позивачка має непорушне право на мирне володіння своїм майном.
6.Ураховуючи викладене, позивачка просила:
- визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 05 травня 2007 року між ОСОБА_3 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
7.Попільнянський районний суд Житомирської області рішенням від 07 січня 2026 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
8.Суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірного будинку та втрату можливості такого посвідчення, що є обов'язковою умовою для визнання правочину дійсним на підставі частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України (далі - ЦК).
9.Також місцевий суд вважав, що після отримання свідоцтва на спірний житловий будинок відповідач буде мати змогу укласти договір купівлі-продажу спірного будинку, а також вважав, що спростуванням того, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу є те, що вона надала до суду заяву про визнання позову, в якій зокрема будь-яких обставин наявності перешкод у нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу не навела.
10. Також суд першої інстанції не прийняв визнання відповідачем позову на підставі частини 4 статті 206 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК), вказуючи на те, що таке визнання суперечить викладеним у рішенні суду обставинам з наведених судом підстав.
Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
11. Позивачка з рішенням суду першої інстанції не погодилася, у зв'язку із чим через свого представника звернулася з апеляційною скаргою, в якій просила скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
12. Апеляційна скарга мотивована тим, що:
- суд помилково вважав, що позивачкою недоведено факту безповоротного ухиляння відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрату можливості його посвідчити, оскільки фактом, що підтверджує ці обставини є смерть продавця ОСОБА_3 ,
- суд помилково вважав, що після отримання свідоцтва на спірний будинок відповідачка буде мати змогу укласти договір купівлі-продажу спірного будинку, оскільки вона не є стороною договору, яка ухиляється від нотаріального посвідчення договору, право власності на спірний будинок на неї не оформлено, коштів за продаж будинку вона не отримувала;
- такий спосіб захисту порушеного права як зобов'язання відповідачки отримати свідоцтво про право на спадщину на спірний будинок та після цього укласти договір купівлі-продажу є неналежним та таким, що буде неможливо виконати;
- суд помилково вважав відсутніми підстави для задоволення позову та визнання договору купівлі-продажу спірного будинку дійсним з урахуванням визнання позову відповідачкою, яке не суперечить закону, не порушує права, свободи та інтереси третіх осіб.
Короткий зміст позиції інших учасників справи на апеляційну скаргу
13. Відзив від інших учасників справи до апеляційного суду не надходив.
14. Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Рух справи в суді апеляційної інстанції
15. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06 лютого 2026 року визначено склад колегії суддів для розгляду справи №288/2088/25: ОСОБА_5 (суддя-доповідач), Коломієць О. С., Талько О.Б.
16. Житомирський апеляційний суд ухвалою від 09 лютого 2026 року відкрив апеляційне провадження у справі №288/2088/25, витребував з суду першої інстанції матеріали справи, встановив строк для подання іншими учасниками справи відзиву на апеляційну скаргу.
17. 09 березня 2026 року матеріали справи №288/2088/25 надійшли до апеляційного суду.
18. Житомирський апеляційний суд ухвалою від 12 березня 2026 року призначив справу до апеляційного розгляду в спрощеному позовному провадженні з повідомленням учасників справи.
Позиції учасників справи в апеляційному суді
19. Учасники справи у судове засідання не прибули, повідомлялися про дату, час та місце апеляційного розгляду справи шляхом надіслання судових викликів в електронні кабінети представників сторін та вважаються належним чином повідомленими про розгляд справи.
20. Відповідно до частини 3 статті 372 ЦПК неявка сторін або інших учасників справи не перешкоджає апеляційному розгляду справи.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
21. За життя ОСОБА_4 була головою домогосподарства за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 60 кв. м., що стверджується копією виписки з погосподарської книги № 3, виконкому Ходорківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області на 2006-2010 роки, виданої виконкомом Попільнянської селищної ради Житомирського району Житомирської області 15 серпня 2023 року за № 314.
22. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, що стверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 13 квітня 2006 року.
23. Відповідно до копії довідки виконкому Ходорківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області № 399 від 13 квітня 2006 року ОСОБА_3 постійно проживала разом з матір'ю ОСОБА_6 , вели спільне господарство.
24. 05 травня 2007 року секретарем Ходорківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області Талько І.М. посвідчено справжність підписів ОСОБА_3 , ОСОБА_1 у розписці наступного змісту: "Я, ОСОБА_3 [...] отримала гроші в сумі 20 000 (двадцять тисяч) грн за хату по АДРЕСА_1 , яка є спадщина після смерті матері ОСОБА_4 в с. Ходорпків Попільнянського р-ну Житомирської обл. Гроші віддала ОСОБА_1 , отримала ОСОБА_3 [...]"(а.с. 8).
25. З жовтня 2007 року ОСОБА_7 та ОСОБА_1 почали проживати в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а з 22 листопада 2011 року зареєстровані і проживають по даний час за вказаною адресою, що стверджується копією довідки Попільнянської селищної ради Житомирського району Житомирської області № 312 від 15 серпня 2023 року.
26. ОСОБА_7 був головою домогосподарства за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 60 кв.м., до складу членів домогосподарства увійшла дружина: ОСОБА_1 , що стверджується копією виписки з погосподарської книги № 5, виконкому Ходорківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області на 2011-2015 роки та на 2016-2023 роки, виданої виконкомом Попільнянської селищної ради Житомирського району Житомирської області 15 серпня 2023 року за № 315 та № 316.
27. 16 лютого 2016 року ОСОБА_3 склала заповіт, посвідчений секретарем Ходорківської сільської ради Попільнянського району Житомирської області Талько І.М., відповідно до якого все майно, яке знаходиться в селі Ходорків Попільнянського району Житомирської області (тобто житловий будинок, земельну ділянку біля нього, що належить їй відповідно до договору купівлі-продажу від 8 вересня 2007 року) заповіла дочкам ОСОБА_8 ОСОБА_2 в рівних частках кожній, а також майно, що знаходиться в АДРЕСА_2 заповіла її дочці ОСОБА_2 .
28. ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 померла, до майна спадкодавця Попільнянською державною нотаріальною конторою заведено спадкову справу № 129/2022.
29. 21 липня 2022 року ОСОБА_2 подала до нотаріальної контори заяву про прийняття спадщини після смерті матері ОСОБА_3 .
30. 09 серпня 2022 року до нотаріальної контори надійшла заява ОСОБА_8 про відмову від отримання належного їй спадкового майна за законом та за заповітом після смерті матері ОСОБА_3 на користь її сестри ОСОБА_2 .
31. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 07 вересня 2023 року слідує, що відомості щодо об'єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , в Реєстрі відсутні (а.с. 10).
32. Відповідно до копії договору про користування електричною енергією № 232-0011 від 07.05.2013 року, вбачається, що споживачем електроенергії за адресою: АДРЕСА_1 зазначено ОСОБА_1 (а.с. 15-16).
Позиція апеляційного суду
33. Згідно з частиною 1 статті 263 ЦПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
34. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права (частина 2 статті 263 ЦПК).
35. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (частина 5 статті 263 ЦПК).
36. Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (частина 1 статті 367 ЦПК).
37. Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Правове регулювання та мотиви, з яких виходить апеляційний суд
38. Відповідно до частини 1 статті 15 ЦК кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
39. Об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
40. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 ЦК).
41. Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
42. За змістом статті 11 ЦК цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
43. Відповідно до частин 1 та 2 статті 209 ЦК (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, тут і далі станом на 05 травня 2007 року) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. [...] Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
44. Згідно із статтею 210 ЦК правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
45. Відповідно до частини 1 статті 220 ЦК у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
46. Згідно з частиною 2 статті 220 ЦК якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
47. У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини 2 статті 220 ЦК допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Конвалідація на підставі частини 2 статті 220 ЦК можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
48. Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 18 листопада 2020 року у справі № 569/6427/16 рішення суду про визнання договору дійсним у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду, як відсутність нотаріального посвідчення договору.
49. Апеляційний суд звертає увагу, що частинами 3 та 4 статті 334 ЦК (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
50. Згідно з частиною 3 статті 640 ЦК (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
51. Апеляційний суд звертає увагу, що норма частини 2 статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін (пункт 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними").
52. У статті 657 ЦК (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), було встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
53. У постанові Верховного Суду України від 19 червня 2013 року у справі № 6-49цс13 сформульовано правовий висновок про те, що "в силу статті 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу нежитлового будинку підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі частини 2 статті 220 ЦК України".
54. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 міститься висновок про те, що «до 01 січня 2013 року право власності у набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу виникало за правилами частини четвертої статті 334 ЦК України - з моменту державної реєстрації такого договору як правочину. Відтак особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності».
55. У справі, яка переглядається, звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просила визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку з господарськими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 05 травня 2007 року між нею та ОСОБА_3 .
56. Однак, відмовляючи у задоволенні позову через недоведеність позивачкою факту ухилення продавця від нотаріального посвідчення правочину, суд першої інстанції не врахував, що на час виникнення спірних правовідносин (станом на 05 травня 2007 року) діяли положення статті 657 ЦК, в редакції, яка передбачала, що договір купівлі-продажу житлового будинку підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому положення частини 2 статті 220 ЦК до спірних правовідносин не застосовується.
57. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15 червня 2022 року у справі № 125/1211/21, від 30 жовтня 2024 року у справі № 178/1894/22.
58. Доводи апеляційної скарги про наявність підстав для задоволення позову та визнання договору купівлі-продажу спірного будинку дійсним у зв'язку з визнання відповідачкою позову, є необґрунтованими, адже Верховний Суд у постанові від 09 вересня 2020 року у справі №572/2515/15 сформулював висновок, де зазначив, що суди не вправі покласти в основу свого рішення лише факт визнання позову відповідачем, не дослідивши при цьому обставини справи. Тобто повинно мати місце не лише визнання позову, а й законні підстави для задоволення позову.
59. Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції з дотриманням вимог статті 206 ЦПК не прийняв визнання відповідачкою позову, врахувавши, що повинно мати місце не лише визнання відповідачем позову, а й законні підстави для задоволення позову, які в даному випадку відсутні.
60. Отже, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції правильно відмовим у задоволенні позову, однак помилився з мотивами такої відмови.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
61. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374 ЦПК суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
62. Згідно із частиною 1 статті 376 ЦПК підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
63. Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову, однак через неправильне застосування норм матеріального права (статей 210, 220, 334, 640 ЦК) помилився з мотивами такої відмови, у зв'язку з чим оскаржуване рішення належить змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Щодо розподілу судових витрат
64.Оскільки оскаржуване рішення по суті спору змінено тільки в частині наведених судом першої інстанції мотивів для відмови у задоволенні позову, то судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом цієї справи в суді апеляційної інстанції, покладаються на позивачаку.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 382 ЦПК, Житомирський апеляційний суд
1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , задовольнити частково.
2. Рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 07 січня 2026 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено: 24 квітня 2026 року.
Суддя-доповідач: К.В. Шалота
Судді: О.С. Коломієць О.Б. Талько