14 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 902/839/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючої, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Руда Г. В.,
за участю представників:
прокуратури - Одуденко А. В.,
позивача - Трохименка М. В. (самопредставництво),
відповідача - Тиховського М. О. (адвоката),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.02.2026 (колегія суддів: Петухов М. Г. - головуючий, Гудак А. В., Мельник О. В.) і рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 (суддя Матвійчук В. В.) у справі
за позовом керівника Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі Калинівської міської ради
до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь"
про визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У червні 2025 року керівник Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду Вінницької області в інтересах держави в особі Калинівської міської ради з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" (далі - СТОВ "Промінь") про визнання недійсним договору оренди землі від 16.12.2024 № 89, укладеного між Калинівською міською радою та СТОВ "Промінь", зареєстрованого 28.01.2025 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису: 58271679), та про зобов'язання відповідача повернути в комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку площею 18 га з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, розташовану за межами населеного пункту с. Заливанщина на території Хмільницького району Вінницької області.
1.2. Позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради обґрунтовані тим, що 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою (орендодавець) і СТОВ "Промінь" (орендар) було укладено договір оренди землі, строк якого закінчився 15.11.2023. Крім того, за доводами Прокурора, відповідач як орендар земельної ділянки не повідомив орендодавця не пізніше ніж за тридцять днів до моменту закінчення строку дії договору оренди землі від 21.01.2007 про намір поновити строк дії цього договору.
Натомість, як зазначав Прокурор, СТОВ "Промінь" звернулося до Калинівської міської ради з клопотанням № 175 про поновлення строку дії договору оренди землі від 21.01.2007 лише 18.09.2024. При цьому Прокурор стверджував, що рішенням 63 сесії 8 скликання Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351 договір оренди землі від 21.01.2007 було поновлено на тридцять років шляхом укладення договору оренди землі від 16.12.2024 № 89. Прокурор вважав, що це рішення Калинівської міської ради є незаконним, проте його скасування в судовому порядку не призведе до захисту прав чи інтересів позивача. Тому, на думку Прокурора, в цьому випадку слід визнати недійсним договір оренди землі від 16.12.2024 № 89, укладений на підставі незаконного рішення 63 сесії 8 скликання Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351, та зобов'язати СТОВ "Промінь" повернути земельну ділянку її власнику.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.02.2026 у справі № 902/839/25, задоволено позов Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради.
Вирішено визнати недійсним договір оренди землі № 89, укладений 16.12.2024 між Калинівською міською радою та СТОВ "Промінь", зареєстрований 28.01.2025 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право: 58271679.
Зобов'язано СТОВ "Промінь" повернути в комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку площею 18 га з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, розташовану за межами с. Заливанщина на території Хмільницького району.
2.2. Господарський суд першої інстанції, розглядаючи справу № 902/839/25 по суті позовних вимог, установив, що Прокурор у цьому випадку довів наявність підстав для представництва інтересів держави у спірних правовідносинах.
2.3. Господарські суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради, виходили з того, що за змістом пункту 8 укладеного між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь" договору оренди землі від 21.01.2007 орендар має переважне право на його поновлення на новий строк, і в такому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку його дії повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Разом із тим, як установили господарські суди, строк дії договору оренди землі від 21.01.2007 закінчився 15.11.2023. Однак СТОВ "Промінь" з метою реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі від 21.01.2007 на новий строк звернулося до Калинівської міської ради з клопотанням № 175 лише 18.09.2024, тобто з пропуском строку, визначеного для укладення договору оренди землі на новий строк. Тому, за висновками господарських судів попередніх інстанцій, Калинівська міська рада без проведення земельних торгів, прийнявши рішення на 63 сесії 8 скликання від 09.10.2024 № 4351 та уклавши з відповідачем договір оренди землі від 16.12.2024 № 89, перевищила надані їй законодавством повноваження. Оскільки договір оренди землі від 16.12.2024 № 89 укладений із порушенням вимог статті 124 Земельного кодексу України, то суди дійшли висновків про наявність правових підстав для визнання цього договору недійсним. За таких обставин, за висновками господарських судів попередніх інстанцій, похідні позовні вимоги Прокурора про зобов'язання СТОВ "Промінь" повернути в комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку також належить задовольнити.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.02.2026 та рішенням Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі № 902/839/25, до Верховного Суду звернулося СТОВ "Промінь" із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, СТОВ "Промінь" зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. СТОВ "Промінь", звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. СТОВ "Промінь" вважає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, неправильно застосували приписи статей 125, 126 Земельного кодексу України, статей 18, 20, 31 Закону України "Про оренду землі" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 696/1880/15-ц, від 10.01.2024 у справі № 390/964/21, від 22.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц.
3.4. Скаржник із покликанням на висновки, викладені в зазначених постановах Верховного Суду, стверджує, що до 01.01.2013 відповідно до статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" передбачалося обов'язкове здійснення державної реєстрації договору оренди землі, й саме момент такої державної реєстрації визначався моментом набуття чинності договором. За доводами СТОВ "Промінь", із 01.01.2013 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України" від 11.02.2010 № 1878-VІ. Приписами цього Закону України, як стверджує скаржник, із тексту статті 640 Цивільного кодексу України виключено умову щодо обов'язковості державної реєстрації правочинів, а статтю 6 Закону України "Про оренду землі" доповнено частиною 5 такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону". СТОВ "Промінь" також зазначає, що статті 18, 20 Закону України "Про оренду землі" були виключені із цього Закону України.
Тому, як стверджує скаржник, на момент здійснення державної реєстрації права оренди СТОВ "Промінь" (01.12.2014) втратили чинність приписи законодавства про обов'язкове здійснення державної реєстрації договору оренди землі. За таких обставин, на думку СТОВ "Промінь", державна реєстрація відповідачем права оренди є виконанням вимог щодо державної реєстрації договору оренди землі, враховуючи те, що станом на 01.01.2013 державну реєстрацію договору оренди землі від 21.01.2007 вже неможливо було здійснити. Оскільки СТОВ "Промінь" у 2014 році зареєструвало право оренди за договором оренди землі від 21.01.2007, то скаржник вважає, що він не порушив строк на звернення з клопотанням про продовження строку дії договору оренди землі від 21.01.2007, а строк дії цього договору розпочався з моменту реєстрації права оренди. При цьому СТОВ "Промінь" вважає помилковими висновки господарських судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі від 21.01.2007 був зареєстрований у 2012 році.
3.5. Прокурор у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу СТОВ "Промінь" залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. Прокурор зазначає, що відповідно до відомостей із Книги записів про державну реєстрацію держаних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, 15.11.2012 внесено запис № 5939 про державну реєстрацію договору оренди землі від 21.01.2007. Тому, за доводами Прокурора, строк дії договору оренди землі від 21.01.2007 закінчився 15.11.2022, однак із урахуванням положень пункту 27 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України, цей договір вважається поновленим на один рік без волевиявлення сторін, тобто до 15.11.2023. Відтак Прокурор вважає помилковими доводи СТОВ "Промінь" про те, що строк дії договору оренди землі від 21.01.2007 розпочався з моменту реєстрації права оренди.
3.6. 31.03.2026 до Верховного Суду від Калинівської міської ради надійшли пояснення у справі.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою (орендодавець) і СТОВ "Промінь" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення сільського господарства, яка розташована в с. Заливанщина.
4.2. Згідно з пунктом 2 договору оренди землі від 21.01.2007 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 18,0 га, в тому числі 18,0 га ріллі.
4.3. У пункті 8 договору оренди землі від 21.01.2007 сторони погодили, що цей договір укладено на десять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.4. Пунктами 15, 16 договору оренди землі від 21.01.2007 визначено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення сільського господарства; цільове призначення - вирощування сільськогосподарської продукції.
4.5. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 договору оренди землі від 21.01.2007).
4.6. Суди зазначили, що договір оренди землі від 21.01.2007 підписаний уповноваженими особами та скріплений їх печатками.
4.7. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що в графі "Договір зареєстрований у" зазначено Заливанщинську сільську раду Калинівського району, проте цей договір не містить інформації щодо дати його реєстрації, реєстраційного номера та підпису відповідальної особи.
4.8. 20.01.2012 сторони договору оренди землі від 21.01.2007 підписали зміни до цього договору, згідно з якими розділ "Орендна плата" був змінений і викладений у новій редакції.
4.9. Господарські суди встановили, що ці зміни зареєстровано 15.11.2012 у Відділі Державного комітету земельних ресурсів у Калинівському районі Вінницької області за № 052168244905939.
4.10. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень № 31174411, сформованого станом на 17.12.2014, наявний запис про державну реєстрацію іншого речового права № 8122317 за СТОВ "Промінь", відповідно до якого зареєстровано право оренди земельної ділянки. Підставою виникнення цього речового права зазначено договір оренди землі від 21.01.2007, укладений між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", із внесеними до нього подальшими змінами.
4.11. Надалі, як установили суди, СТОВ "Промінь" звернулося до Калинівської міської ради з клопотанням від 18.09.2024 № 175 про пролонгацію на тридцять років строку дії договорів оренди землі, в тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028 площею 18 га.
4.12. Калинівська міська рада, розглянувши це клопотання, 09.10.2024 на 63 сесії 8 скликання прийняла рішення № 4351, згідно з пунктом 1 якого вирішила поновити строк дії договору оренди землі від 21.01.2007, укладеного між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", з урахуванням додаткових угод від 20.01.2012, 31.12.2013 та 01.12.2014, укладених між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028 на новий строк - тридцять років.
4.13. Пунктом 2 цього рішення передбачено, що умови договору оренди землі від 21.01.2007 мають бути викладені в новій редакції.
4.14. На виконання рішення 63 сесії 8 скликання Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351 16.12.2024 між Калинівською міською радою (орендодавець) і СТОВ "Промінь" (орендар) укладено договір оренди землі № 89, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028.
4.15. Відповідно до пункту 2 договору оренди землі від 16.12.2024 № 89 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 18 га.
4.16. Пунктом 7 договору оренди землі від 16.12.2024 № 89 передбачено, що цей договір укладено на тридцять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.17. Відповідно до пунктів 13, 14 договору оренди землі від 16.12.2024 № 89 земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, при цьому її цільове призначення визначено як земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
4.18. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами (пункт 38 договору оренди землі від 16.12.2024 № 89).
4.19. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що договір оренди землі від 16.12.2024 № 89 підписаний уповноваженими особами та скріплений їх печатками.
4.20. Відповідно до інформаційної довідки від 19.06.2025 № 432071584, отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028 площею 18,0 га, орендодавцем є Калинівська міська рада, а орендарем - СТОВ "Промінь".
4.21. Хмільницька окружна прокуратура листом від 10.02.2025 № 56/1-276вих-25, адресованим Головному управлінню Держгеокадастру у Вінницькій області (далі - ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області), звернулася з проханням надати до 18.02.2025 інформацію щодо того, чи здійснювалася реєстрація договору оренди землі від 21.01.2007 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028 площею 18 га, укладеного 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", у відповідній Книзі реєстрації договорів Заливанщинської сільської ради, а також, чи було зареєстровано зміни від 20.01.2012 до зазначеного договору оренди землі у Відділі Державного комітету земельних ресурсів у Калинівському районі Вінницької області 15.11.2012 за № 052168244905939.
4.22. ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області у відповідь на зазначений лист Хмільницької окружної прокуратури листом від 13.02.2025 № 554/475-25 повідомило Хмільницьку окружну прокуратуру про те, що відповідно до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, а також договорів оренди землі запис про реєстрацію договору оренди землі, укладеного 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, відсутній. Крім того, ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області повідомило, що згідно з Книгою записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельні ділянки та на право постійного користування земельними ділянками, а також договорів оренди землі в розділі 4 міститься запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, розташованої в с. Заливанщина, площею 18 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
4.23. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до відомостей із Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, 15.11.2012 внесено запис № 5939 про державну реєстрацію договору оренди землі. Відповідно до цього запису, 15.11.2012 зареєстровано договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, розташованої у Вінницькій області, Калинівському районі, с. Заливанщина, загальною площею 18 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Орендодавцем у цьому записі зазначена Заливанщинська сільська рада, орендарем - СТОВ "Промінь".
4.24. Хмільницька окружна прокуратура листом від 08.05.2025 № 56/1-939вих-25 звернулася до Калинівської міської ради із запитом щодо підстав прийняття рішення про поновлення договору оренди землі від 21.01.2007 та просила надати належним чином засвідчені копії відповідних документів, а також інформацію про середню орендну плату за 1 га земельної ділянки сільськогосподарського призначення, наданої на конкурентних засадах на території Калинівської об'єднаної територіальної громади. Строк надання інформації визначено до 13.05.2025.
4.25. Оскільки станом на 19.05.2025 відповідь на зазначений запит не була отримана, то Хмільницька окружна прокуратура повторно направила запит від 19.05.2025 № 56/1-1047вих-25 аналогічного змісту з вимогою надати інформацію до 23.05.2025.
4.26. Калинівська міська рада у відповідь на повторний запит листом від 28.05.2025 № 03-07/751 повідомила Хмільницьку окружну прокуратуру про те, що договори оренди землі поновлені відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі". Крім того, Калинівська міська рада зазначила про те, що вона провела один аукціон на земельну ділянку з кадастровим номером 0521681600:01:002:0245 площею 6,8941 га, за результатами якого орендна плата становить 46 000,00 грн, що складає 6672,37 грн за 1 га.
4.27. Прокурор, вважаючи порушеними права Калинівської міської ради внаслідок прийняття позивачем незаконного, на його думку, рішення про передачу відповідачу в оренду земельної ділянки без проведення земельних торгів та внаслідок укладення оспорюваного договору землі, звернувся до Господарського суду Вінницької області із цим позовом.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.2. Заслухавши суддю-доповідачку, прокурора, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради до СТОВ "Промінь" про визнання недійсним договору оренди землі від 16.12.2024 № 89, укладеного між Калинівською міською радою і СТОВ "Промінь", та про зобов'язання відповідача повернути в комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку.
5.4. Позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради обґрунтовані тим, що 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою (орендодавець) і СТОВ "Промінь" (орендар) було укладено договір оренди землі, строк якого закінчився 15.11.2023. Крім того, за доводами Прокурора, відповідач як орендар земельної ділянки не повідомив орендодавця не пізніше ніж за тридцять днів до моменту закінчення строку дії договору оренди землі від 21.01.2007 про намір поновити строк дії цього договору. Натомість, як зазначав Прокурор, СТОВ "Промінь" звернулося до Калинівської міської ради з клопотанням № 175 про поновлення строку дії договору оренди землі від 21.01.2007 лише 18.09.2024. При цьому Прокурор стверджував, що рішенням 63 сесії 8 скликання Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351 договір оренди землі від 21.01.2007 було поновлено на тридцять років шляхом укладення договору оренди землі від 16.12.2024 № 89. Прокурор вважав, що це рішення Калинівської міської ради є незаконним, проте його скасування в судовому порядку не призведе до захисту прав чи інтересів позивача. Тому, на думку Прокурора, в цьому випадку слід визнати недійсним договір оренди землі від 16.12.2024 № 89, укладений на підставі незаконного рішення 63 сесії 8 скликання Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351, та зобов'язати СТОВ "Промінь" повернути земельну ділянку її власнику.
5.5. Верховний Суд зазначає, що відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень і у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
5.6. Частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень і у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України.
5.7. Верховний Суд зазначає, що відповідно до пунктів "а", "б", "в" частини 1 статті 12 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент прийняття Калинівською міською радою рішення від 09.10.2024 № 4351) до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
5.8. Частиною 2 статті 83 Земельного кодексу України передбачено, що в комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
5.9. За змістом статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
5.10. Частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
5.11. Колегія суддів також зазначає, що приписи статті 124 Земельного кодексу України визначають порядок передачі земельних ділянок в оренду.
5.12. Так, відповідно до частин 1, 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.
5.13. За змістом статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті. Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, зокрема, в разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.
5.14. Верховний Суд також зазначає, що відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
5.15. Частинами 1, 2 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво-чи багатосторонніми (договори).
5.16. Верховний Суд також зазначає, що, звертаючись із позовом про визнання недійсним правочину, позивач згідно з вимогами статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 та постановах Верховного Суду від 03.03.2026 у справі № 922/578/24, від 08.04.2025 у справі № 910/9128/23, від 14.01.2025 у справі № 925/1459/23, від 01.10.2024 у справі № 910/20103/23, від 15.10.2024 у справі № 917/531/19, від 08.08.2024 у справі № 917/1024/22.
5.17. Статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2) тощо.
5.18. Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
5.19. Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).
5.20. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 03.03.2026 у справі № 922/578/24, від 08.04.2025 у справі № 910/9128/23, від 14.01.2025 у справі № 925/1459/23, від 01.10.2024 у справі № 910/20103/23, від 15.10.2024 у справі № 917/531/19, від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22.
5.21. Крім того, вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 03.03.2026 у справі № 922/578/24, від 08.04.2025 у справі № 910/9128/23, від 14.01.2025 у справі № 925/1459/23, від 08.08.2024 у справі № 917/1024/22, від 18.05.2023 у справі № 906/743/21, від 03.08.2023 у справі № 909/654/19, від 19.10.2022 у справі № 912/278/21.
5.22. При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства. Саме по собі відступлення сторонами від положень законодавства, регулювання їх іншим чином не свідчить про суперечність змісту правочину Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 03.03.2026 у справі № 922/578/24, від 08.08.2024 у справі № 917/1024/22, від 01.10.2024 у справі № 910/20103/23, від 15.10.2024 у справі № 917/531/19.
5.23. Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону, або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 03.03.2026 у справі № 922/578/24, від 08.04.2025 у справі № 910/9128/23, від 14.01.2025 у справі № 925/1459/23, від 08.08.2024 у справі № 917/1024/22, від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22.
5.24. Господарські суди попередніх інстанцій, розглянувши справу № 902/839/25 по суті позовних вимог, дійшли висновку про задоволення позову Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради.
5.25. СТОВ "Промінь" не погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій, а тому звернулося з касаційною скаргою на судові рішення в цій справі. СТОВ "Промінь", звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.26. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України
5.27. Касаційна скарга СТОВ "Промінь" із покликанням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, неправильно застосували приписи статей 125, 126 Земельного кодексу України, статей 18, 20, 31 Закону України "Про оренду землі" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 696/1880/15-ц, від 10.01.2024 у справі № 390/964/21, від 22.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц.
5.28. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та в постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права в подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій ухвалено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли в подібних правовідносинах.
5.29. Дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі СТОВ "Промінь", колегія суддів установила, що в постанові Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 696/1880/15-ц викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень:
"74. Якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов'язкової умови набуття ним чинності але вводять обов'язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за умови відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації".
5.30. Верховний Суд установив, що в постанові Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 390/964/21 викладено висновок, на неврахування якого господарськими судами попередніх інстанцій покликається СТОВ "Промінь":
"63. Разом з тим, судами попередніх інстанцій не враховано, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
64. Аналогічні правові висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21".
5.31. Скаржник із покликанням на наведені висновки Верховного Суду стверджує, що до 01.01.2013 відповідно до статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" передбачалося обов'язкове здійснення державної реєстрації договору оренди землі, й саме момент такої державної реєстрації визначався моментом набуття чинності договором. За доводами СТОВ "Промінь", із 01.01.2013 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України" від 11.02.2010 № 1878-VІ. Приписами цього Закону України, як стверджує скаржник, із тексту статті 640 Цивільного кодексу України виключено умову щодо обов'язковості державної реєстрації правочинів, а статтю 6 Закону України "Про оренду землі" доповнено частиною 5 такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону". СТОВ "Промінь" також зазначає, що статті 18, 20 Закону України "Про оренду землі" були виключені із цього Закону України.
Тому, як стверджує скаржник, на момент здійснення державної реєстрації права оренди СТОВ "Промінь" (01.12.2014) втратили чинність приписи законодавства про обов'язкове здійснення державної реєстрації договору оренди землі. За таких обставин, на думку СТОВ "Промінь", державна реєстрація відповідачем права оренди є виконанням вимог щодо державної реєстрації договору оренди землі, враховуючи те, що станом на 01.01.2013 державну реєстрацію договору оренди землі від 21.01.2007 уже неможливо було здійснити. Оскільки СТОВ "Промінь" у 2014 році зареєструвало право оренди за договором оренди землі від 21.01.2007, то скаржник вважає, що він не порушив строки на звернення з клопотанням про продовження строку дії договору оренди землі від 21.01.2007, а строк дії цього договору розпочався з моменту реєстрації права оренди. При цьому СТОВ "Промінь" вважає помилковими висновки господарських судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі від 21.01.2007 був зареєстрований у 2012 році.
5.32. Колегія суддів, проаналізувавши висновки Верховного Суду, на які покликається скаржник, перевіривши та надавши оцінку доводам СТОВ "Промінь", зазначає, що відповідно до приписів статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися в найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
5.33. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
5.34. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
5.35. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.36. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.37. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою (орендодавець) і СТОВ "Промінь" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення сільського господарства, яка розташована в с. Заливанщина. Згідно з пунктом 2 договору оренди землі від 21.01.2007 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 18,0 га, в тому числі 18,0 га рілля. В пункті 8 договору оренди землі від 21.01.2007 сторони погодили, що цей договір укладено на десять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 договору оренди землі від 21.01.2007).
5.38. Верховний Суд зазначає, що сторони договору оренди землі від 21.01.2007 в пункті 43 цього договору виклали умови щодо набрання чинності договору, які узгоджуються з вимогами, передбаченими статтями 125, 126 Земельного кодексу України та статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі".
5.39. Так, за змістом статей 125, 126 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла станом на момент укладення договору оренди землі від 21.01.2007) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
5.40. Так, відповідно до приписів статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що діяла станом на момент укладення договору оренди землі від 21.01.2007) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться в порядку, встановленому законом.
5.41. Отже, відповідно до положень статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягав обов'язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін про виникнення між ними прав та обов'язків у майбутньому після державної реєстрації договору), та момент набрання чинності договором у результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб'єктивні цивільні права та обов'язки сторін. При цьому поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" відрізняються змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися в часі. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 25.04.2023 у справі № 922/3734/21, від 15.04.2021 у справі № 927/75/20, від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18, від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18.
5.42. Колегія суддів також зазначає, що з 01.01.2013 набрав чинності Закон України "Про Державний земельний кадастр" від 07.07.2011 № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого статтю 126 Земельного кодексу України викладено в новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
5.43. За змістом статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
5.44. Таким чином, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" є різними за своїм змістом. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 25.04.2023 у справі № 922/3734/21, від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18, від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18.
5.45. Разом із тим, як установили господарські суди попередніх інстанцій, Хмільницька окружна прокуратура листом від 10.02.2025 № 56/1-276вих-25, адресованим ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області, звернулася з проханням надати до 18.02.2025 інформацію щодо того, чи здійснювалася реєстрація договору оренди землі від 21.01.2007 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028 площею 18 га, укладеного 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", у відповідній Книзі реєстрації договорів Заливанщинської сільської ради, а також, чи було зареєстровано зміни від 20.01.2012 до зазначеного договору оренди землі у відділі Державного комітету земельних ресурсів у Калинівському районі Вінницької області 15.11.2012 за № 052168244905939.
5.46. ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області у відповідь на зазначений лист Хмільницької окружної прокуратури листом від 13.02.2025 № 554/475-25 повідомило Хмільницьку окружну прокуратуру про те, що згідно з Книгою записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельні ділянки та на право постійного користування земельними ділянками, а також договорів оренди землі, в розділі 4 міститься запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, розташованої в с. Заливанщина, площею 18 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
5.47. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що відповідно до відомостей із Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, 15.11.2012 внесено запис № 5939 про державну реєстрацію договору оренди землі. Відповідно до цього запису, 15.11.2012 зареєстровано договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028, розташованої у Вінницькій області, Калинівському районі, с. Заливанщина, загальною площею 18 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Орендодавцем у цьому записі зазначена Заливанщинська сільська рада, орендарем - СТОВ "Промінь".
5.48. Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, господарські суди попередніх інстанцій установили, що 15.11.2012 був зареєстрований договір оренди землі, укладений 21.01.2007. За таких обставин господарські суди попередніх інстанцій виснували, що договір оренди землі від 21.01.2007 набув чинності з 15.11.2012, тобто з моменту його державної реєстрації, і саме із цієї дати у сторін виникли права та обов'язки за цим договором. Оскільки договір оренди землі від 21.01.2007 набув чинності 15.11.2012, то з урахуванням пункту 8 його положень, за висновками господарських судів, строк дії цього договору закінчувався 15.11.2022.
5.49. Водночас доводи СТОВ "Промінь" щодо помилковості висновків господарських судів попередніх інстанцій про реєстрацію у 2012 році договору оренди землі від 21.01.2007 спрямовані на встановлення нових обставин цієї справи, що перебуває поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
5.50. Колегія суддів зазначає, що 24.03.2022 був прийнятий Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" № 2145-ІХ, який набув чинності 07.04.2022. Цим Законом доповнено розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України пунктом 27.
5.51. Так, підпунктом 1 пункту 27 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України в редакції зазначеного Закону України встановлено, що під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.
5.52. Таким чином, господарські суди попередніх інстанцій, урахувавши наведені положення законодавства, виснували, що договір оренди землі від 21.01.2007 є автоматично продовженим на один рік без волевиявлення сторін, а саме до 15.11.2023.
5.53. Як зазначалося, за встановленими обставинами справи, сторони в пункті 8 договору оренди землі від 21.01.2007 домовилися про те, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5.54. Верховний Суд зазначає, що до правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше норми законодавства не містять. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 10.03.2026 у справі № 904/3765/24, від 28.01.2026 у справі № 918/614/25, від 13.01.2026 у справі № 914/3222/24, від 03.12.2025 у справі № 910/10665/24.
5.55. Згідно із частинами 1- 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення орендаря з відповідною вимогою) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.
5.56. Таким чином, як умовами пункту 8 договору оренди землі від 21.01.2007, так і приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення орендаря з клопотанням про пролонгацію строку дії договору оренди) визначено обов'язок орендаря не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити строк дії договору.
5.57. Проте, як установили господарські суди попередніх інстанцій, СТОВ "Промінь" із метою реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі від 21.01.2007 на новий строк звернулося до Калинівської міської ради з клопотанням № 175 лише 18.09.2024, тобто з пропуском строку, визначеного для укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки, за встановленими обставинами справи, строк дії договору оренди землі від 21.01.2007 закінчився 15.11.2023.
5.58. Наведеним спростовуються доводи скаржника про те, що СТОВ "Промінь" не порушило строки на звернення з клопотанням про продовження строку дії договору оренди землі від 21.01.2007.
5.59. Як зазначалося, за змістом статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.
5.60. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що Калинівська міська рада, розглянувши клопотання СТОВ "Промінь" від 18.09.2024 № 175, 09.10.2024 на 63 сесії 8 скликання прийняла рішення № 4351, згідно з пунктом 1 якого вирішила поновити строк дії договору оренди землі від 21.01.2007, укладеного між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", з урахуванням додаткових угод від 20.01.2012, 31.12.2013 та 01.12.2014, укладених між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521682403:01:008:0028 на новий строк - тридцять років.
5.61. Господарські суди попередніх інстанцій, установивши такі обставини, правильно виснували, що Калинівська міська рада без проведення земельних торгів, прийнявши рішення на 63 сесії 8 скликання від 09.10.2024 № 4351 та уклавши з відповідачем договір оренди землі від 16.12.2024 № 89, перевищила надані їй законодавством повноваження.
5.62. Оскільки суди встановили, що договір оренди землі від 16.12.2024 № 89 укладений із порушенням вимог статей 123, 124, 134 Земельного кодексу України, то господарські суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про наявність правових підстав для визнання цього договору недійсним.
5.63. Верховний Суд зазначає, що за змістом статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
5.64. Колегія суддів також зазначає, що згідно із частиною 1 статті 34 Закону України "Про оренду землі" в разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
5.65. З огляду на те, що договір оренди землі від 16.12.2024 № 89 укладений із порушенням вимог статей 123, 124, 134 Земельного кодексу України і суди виснували про наявність підстав для визнання його недійсним, водночас суди не встановили обставин щодо повернення СТОВ "Промінь" земельної ділянки після закінчення строку дії договору землі від 21.01.2007, то господарські суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про необхідність задоволення позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Калинівської міської ради про зобов'язання СТОВ "Промінь" повернути в комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку.
5.66. Колегія суддів зазначає, що доводи, викладені в касаційній скарзі СТОВ "Промінь", не спростовують наведених висновків господарських судів попередніх інстанцій.
5.67. При цьому доводи СТОВ "Промінь" про те, що строк дії договору оренди землі від 21.01.2007 розпочався з моменту реєстрації права оренди, спростовуються встановленими обставами справи щодо реєстрації самого договору оренди землі від 21.01.2007 у листопаді 2012 року. Інші доводи, наведені в касаційні скарзі СТОВ "Промінь", спрямовані на переоцінку доказів і встановлення нових обставин цієї справи, що не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
5.68. З урахуванням установлених обставин справи колегія суддів вважає, що висновки господарських судів попередніх інстанцій, наведені в оскаржуваних судових рішеннях, не суперечать висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 696/1880/15-ц, від 10.01.2024 у справі № 390/964/21, від 22.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, на які покликається скаржник.
5.69. Тому колегія суддів визнає необґрунтованими доводи СТОВ "Промінь" про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, неправильно застосували приписи статей 125, 126 Земельного кодексу України, статей 18, 20, 31 Закону України "Про оренду землі" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 696/1880/15-ц, від 10.01.2024 у справі № 390/964/21, від 22.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц.
5.70. Таким чином, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень із цих підстав.
5.71. За результатами перегляду оскаржуваних судових рішень у касаційному порядку Верховний Суд дійшов висновку про правильність кваліфікації спірних правовідносин судами із правильним застосуванням норм матеріального права та процесуального права. Тому в цьому випадку відсутні правові підстави для скасування чи зміни судових рішень, що оскаржуються.
5.72. Крім того, деякі доводи скаржника зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судами при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками господарських судів попередніх інстанцій, які покладені в основу оскаржуваних судових рішень.
5.73. Верховний Суд також зазначає, що інші доводи касаційної скарги стосуються з'ясування обставин, вже встановлених господарськими судами попередніх інстанцій, та переоцінки вже оцінених ними доказів у справі, а тому не можуть бути враховані судом касаційної інстанції згідно з приписами частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Пунктом 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.3. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.4. З урахуванням меж перегляду справи в суді касаційної інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені в касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
7. Судові витрати
Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" залишити без задоволення.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.02.2026 та рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі № 902/839/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуюча Н. О. Багай
Судді Т. Б. Дроботова
Ю. Я. Чумак