08 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 922/2341/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. -головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 (колегія суддів: Россолов В. В., Склярук О. І., Хачатрян В. С.) та рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 (суддя Усата В. В.) у справі
за позовом керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради до фізичної особи - підприємця Алі Йалмаз Феім
про визнання договору недійсним, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання права власності, зобов'язання виконати певні дії,
за участю:
прокурора - Савицької О. В.,
Короткий зміст позовних вимог
1. Керівник Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до фізичної особи - підприємця Алі Йалмаз Феім (далі - ФОП Алі Йалмаз Феім), в якому просить:
- визнати недійсним договір оренди від 17.02.2025 земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 на АДРЕСА_1 у м. Харкові площею 0,2346 га, укладений між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963);
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, розташованою за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 569,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків;
- зобов'язати ФОП Алі Йалмаз Феіма передати територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 569,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 шляхом укладання акта прийому-передачі.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Харківська міська рада не мала законних підстав для передачі відповідачу земельної ділянки площею 0,2346 га, кадастровий номер 6310137900:02:017:0030, інакше як за результатами проведених земельних торгів, оскільки належний набувачу об'єкт Б-1 площею 569,7 кв. м не є об'єктом нерухомого майна, а тому згідно з частиною першою статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) вказана земельна ділянка мала бути передана в користування (оренду) окремим лотом на конкурентних засадах. Гаражні бокси у літ. "Б-1" є об'єктами самочинного будівництва, у зв'язку з чим у відповідача було відсутнє право на отримання земельної ділянки в оренду для її експлуатації на позаконкурентних засадах. Наявність зареєстрованого за відповідачем права власності на самочинне будівництво, надання земельної ділянки комунальної власності в оренду в порушення вимог чинного законодавства порушує права Харківської міської територіальної громади як власника земельної ділянки.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 17.09.2019 право власності на об'єкт нерухомого майна - гаражні бокси у літ. "Б-1", розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , - було зареєстроване за ОСОБА_1 . Державна реєстрація здійснена державним реєстратором Комунального підприємства "РегістрСервіс" Первомайської міської ради Харківської області Дунаєвою О. В. шляхом відкриття відповідного розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
4. Підставою для реєстрації права власності слугували технічний паспорт об'єкта нерухомості та довідка про обстеження, видана 26.08.2019 фізичною особою - підприємцем Каросьовим В. В., у якій, зокрема, зазначено загальну площу об'єкта (413,3 кв. м) та рік його будівництва - 1991.
5. 21.11.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І. О. зареєстровано договір іпотеки від 21.11.2019 № 6734 між ОСОБА_1 (Іпотекодавець) та Алі Йалмаз Феім (Іпотекодержатель), згідно з яким із метою забезпечення виконання зобов'язання, що виникло у ОСОБА_1 (Боржник) за укладеним із Іпотекодержателем Алі Йалмаз Феім договором позики від 21.11.2019 на суму 367 500,00 грн із строком повернення грошей не пізніше 21.12.2019, Іпотекодавець надає в іпотеку Іпотекодержателю належні йому гаражні бокси у літ. "Б-1" загальною площею 413,3 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (далі - предмет іпотеки).
6. Згідно з пунктом 2 договору іпотеки від 21.11.2019 № 6734 зазначені гаражні бокси належать на праві власності ОСОБА_1 , право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2019, номер запису про право власності 33341685, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1920277663101.
7. Відповідно до пункту 9 договору іпотеки від 21.11.2019 № 6734 Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Боржником та/або Іпотекодавцем сплати боргу більш ніж на п'ять календарних днів за договором позики, в забезпечення якої укладається цей договір.
8. 18.01.2022 приватним нотаріусом Ємцем І. О. посвідчено право власності на предмет іпотеки за Алі Йалмаз Феімом (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, через порушення основного зобов'язання за договором іпотеки від 21.11.2019 № 6734.
9. Також з відомостей Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі - ЄДЕССБ) вбачається, що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради 14.02.2024 зареєстровано декларацію ХК101240214687 про готовність до експлуатації об'єкта під назвою "Реконструкція гаражних боксів № 1/1 та № 2/1 у літ. "Б-1" за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків. Код ДКБС-1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва - 26.01.2024, дата завершення будівництва - 09.02.2024. Відомості про містобудівні умови та обмеження відсутні. Документ на земельну ділянку відсутній у зв'язку з реконструкцією або капітальним ремонтом об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані.
10. 20.03.2024 згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І. О. проведено реєстрацію змін розділу, а саме загальну площу об'єкта
413,3 кв. м змінено на загальну площу 569,7 кв. м.
11. Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків, зареєстровані гаражні бокси у літ. "Б-1" з реєстраційним № 1920277663101.
12. Право власності на гаражні бокси літ. "Б-1" загальною площею 569,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , 20.03.2024 зареєстроване за Алі Йалмаз Феімом (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер - 72207320 від 22.03.2024) приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О., номер відомостей про речове право - 54244353.
13. 19.08.2024 відповідачем отримано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею орієнтовно 0,2346 га для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків (Новобаварський район).
14. Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру право власності та речові права на земельну ділянку площею 0,2346 га з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 зареєстровано 21.10.2024; цільове призначення: 02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів.
15. Рішенням 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 № 717/24 "Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок" затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків (Новобаварський район). Надано в оренду строком до 01.12.2027 земельну ділянку комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: АДРЕСА_1. м. Харків (Новобаварський район).
16. На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом укладено договір оренди землі від 17.02.2025 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.05) - для будівництва індивідуальних гаражів, з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, яка розташована на АДРЕСА_1 . Договір укладено строком до 01.12.2027.
17. Крім того, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , також зареєстровані нежитлові приміщення першого поверху №№ 1- 9, 11 в літ. "А-1" загальною площею 154,4 кв. м та нежитлові приміщення першого поверху № 10 в літ. "А-1" загальною площею 213 кв. м з реєстраційним номером № 1775154163101.
18. Право власності на зазначені нежитлові приміщення 13.08.2019 зареєстроване за Алі Йалмаз Феімом на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер - 48217623 від 13.08.2019) приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу
Ємця І. О., номер відомостей про речове право - 32798941. Документом, поданим для державної реєстрації, слугував договір купівлі-продажу № 4662, виданий 13.08.2019, згідно з яким Алі Йалмаз Феім прийняв у власність нежитлові приміщення першого поверху №№ 1- 9, 11 в літ. "А-1" загальною площею 154,4 кв. м, нежитлові приміщення першого поверху № 10 в літ. "А-1" загальною площею 213 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків, від ТОВ "ПАСТ".
19. Прокуратура вважає, що гаражні бокси у літ. "Б-1" є об'єктами самочинного будівництва, а документи, вперше надані ОСОБА_1. державному реєстратору, не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації і право власності на нерухоме майно, у зв'язку з чим у відповідача було відсутнє право на отримання земельної ділянки в оренду для її експлуатації на позаконкурентних засадах.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
20. 10.11.2025 Господарський суд Харківської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.01.2026, про відмову у позові.
21. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив із того, що відповідач набув право власності на об'єкт нерухомого майна у законний та добросовісний спосіб. Майно було отримано на підставі договору іпотеки та звернення стягнення на предмет іпотеки в установленому законом порядку. Реєстрація права власності відбулася на підставі відповідних документів і вона не була оскаржена.
22. Також суд не вбачав ознак самочинного будівництва. Суд відхилив аргументи прокуратури про те, що будівлі були зведені без відповідних дозволів, оскільки вони ґрунтувалися переважно на аерофотознімках, які не дозволяють достовірно встановити наявність або відсутність споруд у конкретні роки. Крім того, суд зазначив, що відповідач зареєстрував право власності після завершення будівництва у порядку, передбаченому законодавством, і сам факт самочинності об'єкта на момент реєстрації не доведено.
23. Щодо передачі земельної ділянки в оренду суд вказав, що така передача відбулася відповідно до рішення міської ради та з урахуванням того, що на ділянці вже знаходився об'єкт нерухомості, який належав відповідачу. З огляду на це згідно з частиною другою статті 134 ЗК України земельна ділянка могла бути передана в оренду без проведення земельних торгів, а тому підстав для визнання договору оренди недійсним не вбачається.
24. Крім того, суд зауважив, що прокуратура не надала належних доказів на підтвердження своїх вимог, а тому відсутні як правові, так і фактичні підстави для визнання недійсними реєстраційних дій та передачі землі.
25. Апеляційний суд також врахував принцип правової визначеності та позицію Європейського суду з прав людини щодо захисту добросовісно набутого права власності, наголосивши, що особа не повинна нести негативні наслідки через помилки або недогляд органів державної влади, якщо вона діяла у межах закону.
Короткий зміст касаційної скарги
26. 17.02.2026 заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржені судові рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
27. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
28. Посилаючись на пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник наполягає на тому, що судами першої та апеляційної інстанцій застосовано відповідні норми матеріального права без урахування висновків щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:
- застосовано статті 2-4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20);
- застосовано статті 2, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, постановах Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19, від 20.05.2020 у справі № 911/1902/19, від 28.05.2020 у справі № 910/5902/18, від 09.12.2020 у справі № 922/476/20, від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19;
- застосовано статтю 328 ЦК України без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18;
- застосовано статтю 376 ЦК України без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19;
- застосовано статтю 3 ЦК України, статтю 32 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18;
- застосовано статті 3, 509 ЦК України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц), постанові об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17;
- застосовано статтю 120 ЗК України, статтю 377 ЦК України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20;
- застосовано статтю 376 ЦК України, статтю 152 ЗК України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22;
- застосовано статті 332, 376 ЦК України, ДБН А.2.2-3:2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво", затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04.06.2014 № 163, без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 907/385/22;
- застосовано статті 73, 76- 79, 86, 96 ГПК України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 420/4540/22.
29. Крім того, посилаючись на пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування частини першої статті 376 ГПК України у подібних правовідносинах за сукупністю таких умов:
- коли житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (тобто є об'єктом самочинного будівництва);
- щодо зазначеного майна, за відсутності належних підстав набуття права власності, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності певної особи на зазначений об'єкт самочинного будівництва;
- надалі особа - володілець зазначеного майна (об'єкта самочинного будівництва), за відсутності належно підтвердженого факту введення майна у встановленому законодавством порядку до експлуатації, ініціювала перед органами з питань державного архітектурно-будівельного контролю процедуру отримання документа дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов'язаних із реконструкцією, у порядку нібито перебудови нібито введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, та отримала декларацію про готовність до експлуатації об'єкта під назвою "Реконструкція".
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
30. Відповідач у відзиві просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, оскільки господарськими судами попередніх інстанцій не порушено і правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.
Позиція Верховного Суду
31. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
32. Статтею 124 ЗК України передбачений порядок передачі земельних ділянок в оренду.
33. Так, відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
34. Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
35. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (частина третя статті 124 ЗК України).
36. Положеннями частини першої статті 134 ЗК України унормовано, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
37. Відповідно до частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
38. Отже, чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.
39. Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
40. Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
41. Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19.
42. Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням Харківської міської ради від 03.12.2024 № 717/24 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) для експлуатації й обслуговування індивідуальних гаражів відповідача за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків (Новобаварський район).
43. На підставі вказаного рішення міською радою та відповідачем укладено договір оренди землі від 17.02.2025 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.05) - для будівництва індивідуальних гаражів, з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, яка розташована на АДРЕСА_1 у місті Харкові. Договір укладено строком до 01.12.2027.
44. Також судами встановлено, що вказаним вище обставинам передували обставини набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки (гаражні бокси у літ. "Б-1" загальною площею 413,3 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, м. Харків) у зв'язку з невиконанням іпотекодержателем ( ОСОБА_1 ) договору позики від 21.11.2019 на суму 367 500,00 грн із строком повернення грошей не пізніше 21.12.2019.
45. Водночас колегія суддів звертає увагу, що прокурор як на підставу позовних вимог посилався на відсутність визначених законом правових підстав для набуття правопопередником у правовідносинах щодо володіння нежитловою будівлею літ. "Б-1" - ОСОБА_1 - права власності на зазначену будівлю та необхідності надання їм належної правової кваліфікації, а надалі й відповідачем.
46. Так, судами у цій справі встановлено, що підставою для реєстрації права власності
ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "Б-1"площею 413,3 кв. м слугували:
- технічний паспорт об'єкта нерухомості від 10.09.2019, наданий ФОП Каросьовим В. В.;
- довідка про обстеження, видана 26.08.2019 ФОП Каросьовим В. В., у якій зазначено загальну площу об'єкта (413,3 кв. м) та рік його будівництва (1991).
47. Підставою для реєстрації права власності Алі Йалмаз Феіма на гаражні бокси у літ. "Б-1" загальною площею 413,3 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , слугували:
- витяг із реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ, серія та номер ХК101240214687;
- технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:8906-8393-4054-9522, виданий 13.02.2024, видавник ЄДЕССБ.
48. Проте, як наполягає прокурор, жоден із документів, вказаних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як підстава набуття права власності ОСОБА_1 та Алі Йалмаз Феіма на об'єкт літ. "Б-1", не належить до переліку правовстановлюючих документів, передбачених статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
49. Крім того, як встановлено судами попередніх інстанцій, згідно з відомостями з ЄДЕССБ Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради 14.02.2024 зареєстровано декларацію ХК101240214687 про готовність до експлуатації об'єкта під назвою "Реконструкція гаражних боксів № 1/1 та № 2/1 у літ. «Б-1» за адресою: м. Харків, АДРЕСА_1". Код ДКБС-1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва 26.01.2024, дата завершення будівництва 09.02.2024. Відомості про містобудівні умови та обмеження відсутні. Документ на земельну ділянку відсутній у зв'язку з реконструкцією або капітальним ремонтом об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані.
50. При цьому згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І. О. 20.03.2024 проведено реєстрацію змін розділу, а саме загальну площу об'єкта (413,3 кв. м) змінено - 569,7 кв. м.
51. Отже, зі змісту Витягу з реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ вбачається, що в ньому вказано відомості про рік початку будівництва (2024) та загальну площу будівель (569,7 кв. м). Крім того, у цьому Витязі зазначено про відсутність документа на земельну ділянку.
52. Верховний Суд у постанові від 10.01.2024 у справі № 907/385/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зауважив, що реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин. Реконструкція створена з прив'язкою до вже існуючої нерухомості з використанням її функціональних елементів.
53. Отже, неможливо здійснити реконструкцію не введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва (будівельних матеріалів), на чому також наполягає прокурор, водночас вказані обставини залишились поза увагою судів попередніх інстанцій.
54. Звертаючись із позовом, прокурор посилався на самочинний характер спірного гаража, у зв'язку із чим вказував, що сама лише державна реєстрація права власності на цей об'єкт не могла бути належною та достатньою правовою підставою для набуття права користування земельною ділянкою у заявленому обсязі в розумінні статті 377 ЦК України, статті 120 та частини другої статті 134 ЗК України.
55. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний із питаннями права власності на земельну ділянку.
56. Так, у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
57. Хоча у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Б-1" як на об'єкт нерухомого майна на підставі вказаних у пунктах 46, 47 цієї постанови документів (технічного паспорту об'єкта нерухомості від 10.09.2019 наданого ФОП Каросьовим В. В.; довідки про обстеження від 26.08.2019 виданої ФОП Каросьовим В. В., у якій зазначено загальну площу об'єкта (413,3 кв. м) та рік його будівництва (1991); витягу із реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ, серія та номер ХК101240214687; технічного паспорту, серія та номер: ТІ01:8906-8393-4054-9522, виданого 13.02.2024, видавник - ЄДЕССБ), водночас відомості про введення його в експлуатацію у матеріалах справи відсутні, що також не було враховано судами попередніх інстанцій.
58. Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, із якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного.
Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31- 6.33).
59. Слід зазначити, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.01.2025 у справі № 922/908/22 зауважено, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об'єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більша такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об'єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).
60. Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 23.01.2025 у справі № 922/1121/21 вказавши, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Тому, обов'язковим у такому випадку є з'ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.
61. У контексті наведеного колегія суддів зазначає, що у справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з'ясовували обставин того, земельна ділянка якого розміру могла бути передана в оренду відповідачу з урахуванням наведених у пункті 59 цієї постанови висновків Верховного Суду щодо обґрунтування її площі у відповідній технічній документації із землеустрою.
62. Крім того, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, є добросовісною (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).
63. Водночас, відповідно до вказаної правової позиції, сформованої Великою Палатою Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, не будь-яка особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатись на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а тільки лише добросовісна.
64. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 6 статті 3 ЦК України).
65. Водночас, без встановлення обставин законності набуття права власності на спірне нерухоме майно - будівлю літ. Б-1 попереднім власником, а в подальшому відповідачем, який набув право власності на вказане майно, яке було предметом договору іпотеки, а також з огляду на ініційоване відповідачем звернення до Харківської міської із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,2346 га для будівництва та експлуатації гаражних боксів, дослідження співмірності розміру вказаної земельної ділянки, передчасними є висновки судів про добросовісність відповідача.
66. При цьому Верховний Суд зазначає, що достовірне з'ясування фактичних обставин, що мають значення для вирішення спору, виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
67. Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного й об'єктивного встановлення обставин справи і залежно від встановленого та відповідно до вимог чинного законодавства вирішити спір із належним обґрунтуванням мотивів і підстав такого вирішення у судовому рішенні.
68. У зв'язку зі скасуванням оскаржуваних у справі судових рішень через неповноту судового дослідження колегія суддів не аналізує та не надає оцінки іншим підставам касаційного оскарження, визначеним скаржником у касаційній скарзі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
69. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
70. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
71. За таких обставин касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, оскаржувані судові рішення скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Судові витрати
72. Відповідно до приписів частини четвертої статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.
Керуючись статтями 300, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 та рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 у справі № 922/2341/25 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач