14 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 906/57/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С.К.,
за участю секретаря судового засідання - Мельникової Л. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Житомирської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Житомирської області від 14.10.2025 (суддя Кравець С. Г.)
і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.01.2026 (головуючий суддя Гудак А. В., судді Олексюк Г. Є., Мельник О. В.)
у справі № 906/57/25
за позовом заступника керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави
до 1) Житомирської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Повлас» і 3) Акціонерного товариства «Банк «Український капітал»
про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, зобов'язання повернення земельної ділянки, скасування реєстрації права власності та права іпотеки,
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Ковальчук О. І., представник відповідача-2 - Кучерявий О. В., представник відповідача-3 - Костюченко І.В.)
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав заявленого позову
1. Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Повлас» (далі - ТОВ «Повлас») та Акціонерного товариства «Банк «Український капітал» (далі - АТ «Банк «Український капітал»), у якому просив:
- визнати незаконними та скасувати рішення Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна заявників» в частині продажу ТОВ «Повлас» земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058;
- визнати недійсним договір від 15.02.2024 купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058, що укладений між Житомирською міською радою та ТОВ «Повлас»;
- зобов'язати ТОВ «Повлас» повернути у власність Житомирської міської об'єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058;
- скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «Повлас» на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 (номер відомостей про речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 54211816);
- скасувати державну реєстрацію права іпотеки АТ «Банк «Український капітал» на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 (номер запису про іпотеку: 55876473).
2. Заявлений позов обґрунтовано тим, що рішенням Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023 продано ТОВ «Повлас» земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058, загальною площею 1,3468 га, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. На виконання рішення між Житомирською міською радою та ТОВ «Повлас» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки від 15.02.2024. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.03.2024 зареєстровано право власності ТОВ «Повлас» на спірну земельну ділянку. Прокурор зазначає, що площа, проданої без проведення аукціону земельної ділянки, у понад 60 разів перевищує площу належного ТОВ «Повлас» на праві власності нерухомого майна. Дана земельна ділянка ніколи не перебувала ні у користуванні ТОВ «Повлас», ні у інших власників нежитлового приміщення. У подальшому, між АТ «Банк «Український капітал» та ТОВ «Повлас» укладено іпотечний договір № 61, предметом іпотеки за яким є спірна земельна ділянка. Прокурор доводить, що рішення Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023 в частинні продажу ТОВ «Повлас» земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 є незаконним та підлягає скасуванню, договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає визнанню недійсним, земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді, а державна реєстрація права власності та права іпотеки підлягає скасуванню.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 14.10.2025 у справі № 906/57/25 у задоволенні зазначеного позову відмовлено з тих підстав, що ТОВ «Повлас» як власник нерухомого майна має правомірне очікування та законний інтерес на отримання у власність земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування цього майна. За таких обставин рішення Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна заявників» в частині продажу ТОВ «Повлас» земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 відповідає вимогам законодавства, а доводи прокурора про порушення земельних та будівельних норм є безпідставними.
4. Що ж стосується решти позовних вимог, суд першої інстанції виснував таке.
5. Підставою для визнання недійсним договору від 15.02.2024 купівлі - продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058, який укладений між Житомирською міською радою та ТОВ «Повлас», прокурор зазначає порушення вимог земельного законодавства як похідних вимог від оскаржуваного рішення, на підставі якого він був укладений.
6. Суд першої інстанції зазначив, що у матеріалах справи відсутні докази, що даний договір суперечить вимогам законодавства щодо форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін. Договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Окрім того, його укладення здійснено на виконання чинного рішення Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023. Отже, місцевий господарський суд дійшов висновку, що у даній справі прокурором не доведено обставин, з якими закон пов'язує недійсність зазначеного договору, відтак суд висновує про наявність підстав для відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058.
7. Враховуючи відсутність підстав для задоволення позову в частині вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 15.02.2024, суд першої інстанції виснував, що похідні вимоги про зобов'язання ТОВ «Повлас» повернути у власність Житомирської міської ОТГ в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058; скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Повлас» на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058; скасування державної реєстрації права іпотеки АТ «Банк «Український капітал» на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 також не підлягають задоволенню.
8. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.01.2026 рішення Господарського суду Житомирської області від 14.10.2025 залишено без змін.
9. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду про те, що у даному випадку прокурор обґрунтовано та правомірно реалізував своє право на самостійне звернення до суду з позовом в інтересах держави без визначення іншого компетентного органу, уповноваженого на захист таких інтересів.
10. Суд апеляційної інстанції виснував, що ТОВ «Повлас» вчинено всі передбачені нормами земельного законодавства дії щодо отримання у власність спірної земельної ділянки. При цьому, діючи саме в правовому полі статті 128 Земельного кодексу України у Житомирської міської ради були відсутні правові підстави для відмови в продажу вказаної земельної ділянки ТОВ «Повлас» з огляду на розміщення на такій ділянці нерухомого майна, яке належить на праві власності відповідачу-2.
11. Крім того, суд апеляційної інстанції дійшов висновку що розмір спірної земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:00580058 загальною площею 1,3468 га є обґрунтованим, функціонально необхідним та відповідає її цільовому призначенню і фактичним умовам використання. Вказані обставини у своїй сукупності спростовують доводи прокурора щодо недоцільності надання земельної ділянки у визначених межах та твердження про перевищення її площі порівняно з площею розташованих на ній нежитлових приміщень.
12. Також апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції про безпідставність позовної вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 через недоведеність прокурором наявності підстав недійсності, передбачених законом, та наявність правових підстав для відмови у її задоволенні.
13. З огляду на чинність договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 від 15 лютого 2024 року та відсутність правових підстав для його визнання недійсним, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції, що всі заявлені прокурором похідні вимоги: про повернення земельної ділянки у комунальну власність, скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Повлас» та скасування державної реєстрації права іпотеки АТ «Банк «Український капітал» є безпідставними та не підлягають задоволенню.
Касаційна скарга
14. Житомирська обласна прокуратура звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 14.10.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.01.2026, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Узагальнені доводи касаційної скарги
15. Підставою касаційного оскарження судових рішень судів попередніх інстанцій прокурор визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), на обґрунтування якого зазначив, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, від 21.01.2025 у справі № 922/908/22, від 29.07.2025 у справі № 918/437/23, від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19.
16. Доводи прокурора, якими обґрунтовано зазначену підставу касаційного оскарження, зводяться до того, що суди попередніх інстанцій не урахували висновків Верховного Суду, відповідно до яких:
- отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19, постанова Верховного Суду від 01.07.2020 у справі №910/9028/19);
- розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема Державних будівельних норм «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**», затверджених наказом Держкоммістобудування від 17 квітня 1992 року за № 44, Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 року №173, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 24 липня 1996 року за № 379/1404; Державних будівельних норм «Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 року № 80 (надано чинності наказом Держбуду України від 28 вересня 2005 року № 175) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19);
- площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об'єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об'єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою (постанова Верховного Суду від 21.01.2025 у справі №922/908/22);
- обов'язковість врахування імперативних вимог частини третьої статті 66 Земельного кодексу України під час визначення розміру земель промисловості (постанова Верховного Суду від 29.07.2025 у справі №918/437/23);
- земельна ділянка, яка не знаходиться під майном та відводиться за рахунок земель, не наданих у власність чи користування не відноситься до земель, які згідно з приписами частини другої статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають передачі у власність на конкурентних засадах, а тому не може передаватись у власність інакше, як із земельного аукціону (постанови Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19 та від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19).
Відзиви на касаційні скарги
17. У межах встановленого Верховним Судом строку відповідачі - Житомирська міська рада, ТОВ «Повлас», АТ «Банк «Український капітал», подали відзиви на касаційну скаргу, у яких заперечують проти її задоволення, та просять рішення Господарського суду Житомирської області від 14.10.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.01.2026 залишити без змін.
18. Свою позицію відповідач-1 обґрунтовує тим, що доводи касаційної скарги є такими, що не спростовують висновків судів попередніх інстанцій. Зокрема, зазначає, що згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України та статтею 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій розміщено таке майно. Судами встановлено, що ТОВ «Повлас» набуло право власності на комплекс нежитлових будівель, розташованих на спірній земельній ділянці, після чого звернулося до органу місцевого самоврядування щодо оформлення прав на земельну ділянку. Отже, прийняття Житомирською міською радою рішення про продаж земельної ділянки відповідає зазначеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомого майна.
19. Відповідач-2 в обґрунтування своєї позиції у відзиві на касаційну скаргу додатково зазначив, що у справі відсутній предмет захисту державного інтересу, прокурор не довів у чому полягає порушення саме державних інтересів та який орган державної влади уповноважений здійснювати захист. Крім того, відповідач-2 зазначив, що прокурором під час розгляду справи не спростовано його посилання на правові висновки у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 20.06.2023 у справі № 633/408/18, від 30 вересня 2025 року у справі № 906/350/24.
20. На обґрунтування своєї позиції відповідач-3 зауважив, що за висновками судів попередніх інстанцій, Житомирською міською радою було дотримано встановлений законом порядок відведення, формування та передачі у власність спірної земельної ділянки ТОВ «Повлас» як власнику нерухомого майна, яке розташоване на ній, а скаржником не доведено неправильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій при ухвалені оспорюваних судових рішень, які є законними та обґрунтованими, таким, що відповідають фактичним обставинам справи, положенням чинного законодавства та висновкам щодо застосування норм права, які викладено у постановах Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21, від 30.09.2025 у справі № 906/350/24.
Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
21. Рішенням Житомирської міської ради № 341 від 29.03.2012 «Про надання дозволу на складання проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» надано дозвіл ТДВ «ЖЛ» на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: м. Житомир, вул. Домбровського, 3, орієнтовна площа 1,3648 га.
22. Відповідно до проєкту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТДВ «ЖЛ» для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд іншої промисловості по вул. Домбровського, 3 у м. Житомирі. Кадастровий номер 1810136300:07:031:0058, загальна площа 1,3648 га. Запроектована форма власності: оренда. Згідно з експлікацією угідь на земельній ділянці, станом на 2012 рік, знаходяться: 1. Будівля (руїни) 0,1661 га. 2. Будівля 0,0030 га. 3. Будівля 0,0340га. 4. Двір 0,0023 га. 5. Будівля 0,0144 га. 6. Двір 1,0343 га. 7. Двір (сервітут) 0,0877 га. 8. Двір 0,0230 га.
23. Рішенням Житомирської міської ради № 409 від 30.08.2012 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано ТДВ «ЖЛ» земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 в оренду строком на 5 (п'ять) років.
24. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру 15.10.2012 зареєстровано земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058, загальною площею 1,3468 га, на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 05.04.2012.
25. ТОВ «Повлас» (код ЄДРПОУ 45017386) є юридичною особою, яка створена та зареєстрована за законодавством України, керівником товариства є ОСОБА_1 , який є єдиним учасником товариства з часткою 100% статутного капіталу.
26. 26 січня 2023 року рішенням єдиного учасника ТОВ «Повлас» № 26/01-2023 збільшено статутний капітал товариства за рахунок залучення додаткового негрошового вкладу ОСОБА_1 та прийнято до статутного капіталу комплекс загальною площею 191,6 кв. м, який складається з двох нежитлових будівель: літ. А загальною площею 143,8 кв. м та літ. Б загальною площею 47,8 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
27. ОСОБА_1 27.01.2023 згідно з нотаріально посвідченим актом приймання-передачі майна передано до статутного капіталу ТОВ «Повлас» комплекс загальною площею 191,6 кв. м. В акті вказано: документи, що посвідчують право власності ОСОБА_1 на майно - свідоцтво про право власності на комплекс, видане виконкомом Житомирської міської ради 21.05.2001. Право власності на комплекс зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.01.2023 за № 48953209, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2679901318040. Право власності на нерухоме майно, вказане в пункті 1 даного акту, виникає у ТОВ «Повлас» з моменту державної реєстрації права власності відповідно до чинного законодавства України.
28. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав 02.02.2023 зареєстровано право власності ТОВ «Повлас» на вищевказаний комплекс нежитлових будівель.
29. Рішенням Житомирської міської ради № 743 від 23.02.2023, Житомирській міській ОТГ надано згоду на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності за адресою: м. Житомир, вул. Домбровського, 3, загальною площею 1,3648 га, з метою виготовлення технічної документації та із землеустрою і подальшого внесення виправлених відомостей до ДЗК.
30. У 2023 році ТОВ «Земельна агенція» розроблено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 комунальної власності загальною площею 1,3468 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості Житомирської міської ОТГ в особі Житомирської міської ради за адресою: м. Житомир, вул. Покровська, 67-А. З експлікації угідь вбачається, що загальна площа земельної ділянки складає 1,3468 га, з яких: площа землі під будівлями складає 0,0061 га та 0,0162 га; площа землі під проїздами, проходами та площадками складає 1,3245 га.
31. Рішенням Житомирської міської ради № 836 від 29.06.2023 «Про затвердження документації із землеустрою, надання права користування земельними ділянками» затверджено технічну документацію із землеустрою, на земельній ділянці з кадастровим номером 1810136300:07:031:00580058 встановлено обмеження: 0,0133 га - право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; 1,3468 га - санітарно-захисна зона навколо об'єкта.
32. На виконання рішення Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна заявників» в частині продажу ТОВ «Повлас» земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058, 15.02.2024 між Житомирською міською ОТГ в особі Житомирської міської ради та ТОВ «Повлас» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058. Цільове призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Експлуатація земельних угідь визначена у витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого 13.02.2024, № НВ - 9927230052024. Відповідно до пункту 2.1 договору, продаж вчинено за погоджену сторонами суму 2 189 358,08 грн у розрахунку за 1 кв. м 162,56 грн (до суми ціни зараховується авансовий внесок в сумі 50 000,00 грн. Така вартість земельної ділянки визначена рішенням Житомирської міської ради № 1026 від 21.12.2023.
33. Пунктом 2.2 договору передбачено, що відповідно висновку про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виданого 01.08.2023 ТОВ «Перша земельна агенція», вартість земельної ділянки становить 2 189 358,08 грн, у розрахунку за 1 кв. м, 162,56 грн. Відповідно до пункту 2.5. договору, право власності на земельну ділянку переходить до ТОВ «Повлас» з моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що здійснюється після сплати у повному обсязі згідно з пунктом 2.1 договору.
34. Згідно з пунктом 9.2 договору, він набирає чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у відповідності з вимогами частини сьомої статті 128 Земельного кодексу України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
35. Договір купівлі-продажу земельної ділянки від 15.02.2024 підписаний представниками сторін, скріплений печаткою Ради, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу - Горай О. С. та зареєстрований в реєстрі за № 208.
36. Згідно з платіжними інструкціями від 17.08.2023, від 14.03.2024, від 15.03.2024 ТОВ «Повлас» перераховано на користь Житомирської міської ради плату за купівлю земельної ділянки у розмірі 2 189 358,08 грн.
37. Відповідно до інформації, зазначеної у витязі з Державного реєстру речових прав, 15.03.2024 за ТОВ «Повлас» зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 (номер відомостей про речове право: 54211816).
38. Між АТ «Банк «Український капітал» (іпотекодержатель) та ТОВ «Повлас» (іпотекодавець) 16.07.2024 укладено іпотечний договір № 61 від 16.07.2024 (за кредитним договором № 19кл-24/в від 16.07.2024, який укладений між іпотекодержателем та іпотекодавцем). Предметом іпотеки за яким є: нежитлова будівля № 1, загальною площею 143,8 кв. м та нежитлова будівля № 2, загальною площею 47,8 кв. м, що знаходяться за адресою: Житомирська область, м. Житомир, вул. Покровська, буд. 67-а; земельна ділянка, загальною площею 1,3468 га, кадастровий номер: 1810136300:07:031:0058, що розташована за адресою: Житомирська область, м. Житомир, вул. Покровська, 67-а. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу - Паладко Р. О. та зареєстрований у реєстрі за № 2000.
39. У Державному реєстрі іпотек 16.07.2024 здійснено державну реєстрацію іпотеки на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058 (номер запису про іпотеку: 55876473).
40. Прокурор доводить, що Житомирська міська рада, діючи всупереч інтересам держави та з порушенням вимог чинного законодавства, без проведення земельного аукціону, здійснила продаж ТОВ «Повлас» земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058, яка у понад 60 разів перевищує площу належного на ній товариству нерухомого майна, що стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
41. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
42. Верховний Суд дослідив у межах вимог касаційної скарги прокурора наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, внаслідок чого дійшов висновку про те, що касаційну скаргу Житомирської обласної прокуратури слід задовольнити частково, з огляду на таке.
43. Як передбачено статтею 12, частиною першою статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), розпорядження землями територіальних громад відноситься до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
44. Згідно з положеннями частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
45. За загальним правилом, визначеним у частині першій статті 134 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
46. Так, відповідно до абзацу першого частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
47. Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
48. Так, за частинами першою, другою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта до набувача такого об'єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об'єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об'єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об'єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. У разі набуття частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва право власності на земельну ділянку (крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщено такий об'єкт, одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта до набувача у розмірі належної відчужувачу (попередньому власнику) частки у праві спільної власності на такий об'єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо відчужувачу (попередньому власнику) у праві спільної власності на такий об'єкт належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому самому розмірі.
При вчиненні правочину, який передбачає перехід права власності на частку у праві спільної власності на такий об'єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
49. Аналогічні положення містить стаття 377 ЦК України, відповідно до положень якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).
50. З системного аналізу вищенаведених норм вбачається, що особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини другої статті 134 ЗК України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку, право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України саме з метою, пов'язаною із розташуванням відповідної нерухомості.
51. Відповідна правова позиція щодо системного тлумачення норми частини другої статті 134 ЗК України в комплексі з положеннями статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України викладена в постановах Верховного Суду, зокрема, від 14.02.2018 у справі № 592/6097/15-ц, від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г; від 22.03.2018 у справі № 910/13129/7; від 14.03.2019 у справі № 915/182/17; від 06.11.2019 у справі № 910/23595/17.
52. За приписами частини дев'ятої статті 79-1 ЗК України земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
53. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
54. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.
55. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
56. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
57. За таких підстав, оскільки попереднім власником нерухомого майна не було оформлено права користування земельною ділянкою, положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України не можуть застосовуватись до даних правовідносин, адже земельна ділянка, яка відводиться за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, не відноситься до земель, які згідно з частиною другою статті 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, відповідно вона може передаватись в оренду не інакше, як із земельного аукціону.
58. Аналогічна правова позиція наведена в постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19 та від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, на які посилався прокурор у касаційній скарзі.
59. У справі, що розглядається, суди встановили, що ТОВ «Повлас» є власником комплексу нежитлових приміщень загальною площею 191,6 кв. м, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 1810136300:07:031:0058.
60. Отже, знаходження на земельній ділянці комунальної власності нерухомого майна, що належить ТОВ «Повлас» на праві власності, за висновками судів першої та апеляційної інстанції, зумовило прийняття Житомирською міською радою рішення щодо продажу спірної земельної ділянки на позаконкурентних засадах у відповідності до приписів частині другої статті 134 ЗК України.
61. При цьому, суди попередніх інстанцій відхилили доводи прокурора про те, що площа земельної ділянки значно перевищує площу належної ТОВ «Повлас» будівель, зазначивши, що частина друга статті 134 ЗК України не ставить підстави продажу без застосування конкурентних засад в залежність від розміру об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на земельній ділянці, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
62. Однак такі висновки судів щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України Суд вважає помилковими, оскільки хоча положення вказаної статті передбачають право власника нерухомого майна на викуп земельної ділянки на позаконкурсних засадах (без проведення земельних торгів), це право не є абсолютним, адже з урахуванням принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою площа землі, що передається у власність, має бути об'єктивно необхідною для обслуговування будівлі, її експлуатації та забезпечення технологічних процесів, пов'язаних з використанням цієї споруди.
63. Колегія суддів наголошує, що відчуження земельної ділянки відповідно до статей 127, 134 ЗК України може відбуватись поза конкурсом для обслуговування безпосередньо розміщеного на ній нерухомого майна, а її розмір має відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об'єкта, оскільки продаж на позаконкурентних засадах земельної ділянки, розмір якої значно перевищує площу розташованої на ній нерухомості без належного обґрунтування, може свідчити про зловживанням та наміри використати позаконкурсний механізм викупу землі не для захисту прав власника майна, а як спосіб отримання значних земельних ділянок в обхід відкритих аукціонів.
64. Так, Верховний Суд у постанові від 21.01.2025 у справі № 922/908/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зауважив, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об'єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об'єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19).
65. У постанові від 23.01.2025 у справі № 922/1121/21 Верховний Суд вказав, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Відтак, обов'язковим у такому випадку є з'ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.
66. Проте суди попередніх інстанцій, встановивши, що первинно спірна земельна ділянка у загальній площі 1,3648 га була сформована для розміщення та експлуатації нерухомого майна ТДВ «ЖЛ» у кількості 4 будівель, а в подальшому право власності на цю ж спірну земельну ділянку було набуто ТОВ «Повлас» для обслуговування нерухомого майна у кількості 2 будівель, яке за площею значно менше ніж нерухоме майно ТДВ «ЖЛ», а об'єкти нерухомості, які належали ТДВ «ЖЛ» та які належать ТОВ «ПОВЛАС», є різними об'єктами, наведеного вище не врахували та не надали належної оцінки зазначеним обставинам справи, відповідно передчасно відхилили доводи прокурора про значне перевищення площі земельної ділянки, проданої відповідачу-2, порівняно з загальною площею об'єкта нерухомості відповідача-2 і необхідності проведення в такому випадку земельних торгів.
67. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі №910/5201/19 акцентувала увагу на тому, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. З'ясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання.
68. За змістом положень статті 50 Закону України «Про землеустрій» (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому ЗК України.
69. Одним із функціональних призначень проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок є обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання земель, оскільки розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна, повинен відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об'єкта.
70. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається, зокрема, але не виключно, шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи, з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема, чинних Державних будівельних норм.
71. При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
72. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 03.12.2025 у справі № 922/1110/22.
73. Суд також зазначає, що системний аналіз висновків у справах, на постанови в яких посилається скаржник (зокрема, № 910/5201/19 (земельна ділянка надавалася для обслуговування СТО), № 910/9028/19 (не тільки для обслуговування існуючої будівлі, а також об'єктів дорожнього сервісу), №922/908/22 (для нового будівництва), № 918/437/23 (для обслуговування також виробничої бази), № 910/4528/15-г (для будівництва житлового комплексу), 910/2942/19 (для будівництва нового комплексу), свідчить про сталий підхід і універсальну позицію Верховного Суду, що надання земельних ділянок (і відповідно їх формування) не виключно для обслуговування нерухомого майна, що на них знаходиться (у цій справі земельна ділянка формувалася для обслуговування іншого майна), є порушенням земельного законодавства (зокрема, статті 134 ЗК України), яке не може бути спростоване посиланнями на статтю 120 ЗК України і статтю 377 ЦК України у зв'язку із знаходженням на такій земельній ділянці нерухомого майна. Суди попередніх інстанцій (з урахуванням встановлених у цій справі обставин (див. зокрема пункт 60 цієї постанови) зазначеного не врахували (підтвердилася підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України).
74. В контексті наведеного колегія суддів зазначає, що у справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з'ясовували обставин того, земельна ділянка якого розміру мала бути продана ТОВ «Повлас» для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 191,6 кв. м.
75. Разом з тим, суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки аргументам прокурора щодо співвідношення площі земельної ділянки до площі об'єкта нерухомого майна, не встановлювали та не з'ясовували обставин щодо наявності обґрунтування розміру відчуженої площі земельної ділянки у відповідній технічній документації із землеустрою, в тому числі документів, за якими відбулася купівля-продаж спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів.
76. Крім того, обставини правомірності/неправомірності прийняття Житомирською обласною радою рішення про продаж земельної ділянки ТОВ «Повлас» відповідно до приписів частини другої статті 134 ЗК України, судами не встановлювались та не досліджувались.
77. Наведене свідчить про неповне з'ясування судами фактичних обставин справи, тому колегія суддів вважає, що висновок судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову є передчасним.
78. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі №373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.
79. Достовірне з'ясування фактичних обставин, що мають значення для вирішення спору виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню, з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
80. Під час нового розгляду справи, господарському суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, і в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.
81. У зв'язку із скасуванням оскаржуваних у справі судових рішень через неповноту судового дослідження, колегія суддів не аналізує та не надає оцінки іншим підставам касаційного оскарження, визначеним скаржником у касаційній скарзі.
82. Доводи відзиву ТОВ «Повлас» на касаційну скаргу в частині посилання на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20 (про передачу в оренду земельної ділянки, внаслідок придбання об'єкту нерухомості, більшої площі ніж оформленої попереднім землекористувачем), від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (про передачу в оренду земельної ділянки, яка відноситься до земель оборони та є державною власністю без зміни її цільового призначення і відмови землекористувача), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (про порушенням прав власника земельної ділянки внаслідок легалізації самочинного будівництва), від 20.06.2023 у справі № 633/408/18 (про передачу в оренду земельних ділянок для ведення фермерського господарств), відхиляються Верховним Судом позаяк правовідносини у цих справах не є подібними до правовідносин у справі, що переглядається.
83. У справі № 906/350/24 спірні правовідносини за предметом та підставами позову хоч і є подібними до цієї справи (відчуження земельної ділянки комунальної власності товариству без проведення земельних торгів, площа якої перевищує площу нерухомості, яка на ній знаходиться), однак, фактичні обставини є різними. У справі № 906/350/24, на відміну від обставин у цій справі, формування спірної земельної ділянки відбулось шляхом поділу земельної ділянки. Натомість у цій справі, що розглядається, спірна земельна ділянка була сформована на запит іншої особи для обслуговування нерухомого майна більшої площі, ніж у скаржника. Отже правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 30.09.2025 у справі № 906/350/24 також не можуть бути враховані при касаційному перегляді даної справи (906/57/25), оскільки правовідносини у цих справах не є подібними.
84. Також Верховним Судом відхиляються доводи відзиву АТ «Банк «Український капітал» щодо відповідності постанови суду апеляційної інстанції висновкам щодо застосування норм права, які викладено у постановах Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (про незатвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для обслуговування нежитлової будівлі), від 19.01.2022 у справі №922/461/21 (про передачу земельної ділянки в оренду для обслуговування нежитлової будівля), від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21 (про передачу в оренду товариству земельної ділянки ділянку для обслуговування та експлуатації вже існуючих нежитлових будівель), оскільки вони є неподібними за змістовним критерієм зі справою, що розглядається.
85. Доводи АТ «Банк «Український капітал» щодо правильного врахування правових висновки, викладених в постанові Верховного Суду від 30.09.2025 у справі № 906/350/24, відхиляються з підстав, зазначених в пункті 85 даної постанови.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
86. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
87. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1-3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
88. Зважаючи на викладене у пунктах 50-80 цієї постанови, а також відповідно до положень частин третьої статті 310 ГПК України, касаційну скаргу прокурора необхідно задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Розподіл судових витрат
89. Оскільки рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського суду підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судового збору, відповідно до статті 129 ГПК України, не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
1. Касаційну скаргу Житомирської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.01.2026 та рішення Господарського суду Житомирської області від 14.10.2025 у справі № 906/57/25 скасувати.
3. Справу № 906/57/25 передати на новий розгляд до Господарського суду Житомирської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил