20 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/726/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуючої, Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,
перевіривши матеріали касаційної скарги Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2025 та
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026
у справі за позовом Одеської міської ради
до фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни
про скасування реєстрації та рішень, зобов'язання звільнити земельну ділянку,
Одеська міська рада (далі - позивач, скаржник, Рада) звернулася до суду з позовом до фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни (далі - відповідачка, ФОП Лихач Н. А.), в якому просила суд:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 06.02.2023 року № ОД101230203244 "Реконструкція рибальського будинку без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № 133", здійснену Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;
- скасувати рішення державного реєстратора Державного підприємства "Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" Шкоди Тетяни Миколаївни від 08.08.2017 № 36520842 про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за Лихач Н. А. на рибальський будинок за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № 133, із одночасним закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на цей об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1321675051101);
- зобов'язати Лихач Н. А. за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № 133 шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва - рибальського будинку, загальною площею 138,6 м2.
Рада позовні вимоги обґрунтувала здійсненням на земельній ділянці комунальної форми власності самочинного будівництва рибальського будинку, який фактично використовується як апарт-готель, тоді як Радою не приймалося жодних рішень щодо надання у власність чи користування земельної ділянки, вона ніколи не відводилась для цієї мети, що свідчить про порушення прав територіальної громади міста Одеси на вільне володіння, користування та розпорядження землею комунальної власності.
Господарський суд Одеської області рішенням від 15.07.2025 у задоволенні позову Ради відмовив.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 06.02.2023 року № ОД101230203244, суд зазначив, зокрема, що така декларація вичерпала свою дію після того, як було проведено державну реєстрацію права власності на спірний об'єкт нерухомого майна. Щодо інших вимог місцевий господарський суд дійшов висновку, що позивачем не доведений факт самовільного зайняття відповідачкою земельної ділянки.
Південно-західний апеляційний господарський суд постановою від 02.03.2026 рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2025 у справі скасував частково, виклав резолютивну частину рішення в такій редакції:
"Позовні вимоги Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни ( АДРЕСА_1 , код РНОКПП НОМЕР_1 ) про скасування реєстрації та рішень та зобов'язання звільнити земельну ділянку - задовольнити частково.
Зобов'язати ФОП Лихач Наталю Антонівну (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № 133 шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва - рибальського будинку, загальною площею 138,6 м2.
В іншій частині позовних вимог Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни - відмовити.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни на користь Одеської міської ради 2422,40 грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви".
Суд апеляційної інстанції виходив з того, що право користування земельною ділянкою, на якій розташований спірний об'єкт, відповідачкою не оформлялось ні на момент набуття права власності на нього у 2017 році, ні на момент здійснення будівельних робіт з реконструкції цього об'єкта у 2022 році. Ні відповідачка, ні Громадська організація "Водно-моторне спортивно-оздоровче товариство рибалок-любителів" не отримувала жодного дозволу Ради на будівництво рибальського будинку на земельній ділянці комунальної форми власності.
Колегія суддів суду апеляційної інстанції вказала, що земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, причал № 133 "Зелений мис" передавалася виключно для здійснення будівництва водно-моторної пристані і благоустрою прилеглої території. Жодних належних та допустимих доказів зворотного матеріали справи не містять.
Водночас суд апеляційної інстанції відхилив доводи відповідачки про те, що спірний об'єкт нерухомості побудовано до 05.08.1992, оскільки, як вказано в оскаржуваній постанові, матеріали цієї справи не містять жодних належних та допустимих доказів того, що такий об'єкт був зведений саме до 05.08.1992.
Колегія суддів суду апеляційної інстанції дійшла висновку, що у задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності на спірний об'єкт нерухомості слід відмовити через неналежно обраний Радою спосіб захисту. З цих же підстав колегія суддів відмовила у задоволенні вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, адже станом на час звернення з позовом до суду вищезазначена декларація вичерпала свою дію, а можливість її скасування також не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою.
Суд апеляційної інстанції також зазначив, що вже сталою є практика Верховного Суду з приводу того, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
До Верховного Суду від Ради через підсистему "Електронний суд" надійшла касаційна скарга, в якій скаржник просить, зокрема, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2025 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 у справі в частині відмови у задоволенні позовних вимог Ради до ФОП Лихач Н. А. про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог, в іншій частині постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 у справі залишити без змін.
Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду вказану касаційну скаргу передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.
У касаційній скарзі скаржник посилається на підстави касаційного оскарження судових рішень у випадку, визначеному пунктом 1 другої статті 287 ГПК України та вказує, що оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно прийняті без належного врахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду.
Обґрунтовуючи касаційну скаргу, Рада вказує, що суди, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на об'єкт самочинного будівництва та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, не врахували висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, та висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 03.03.2021 у справі № 915/161/20, від 25.03.2024 у справі № 757/19322/22-ц, а також застосували нерелевантну практику Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, з питань правильного застосування таких норм матеріального права:
- частини другої статті 16, 391 Цивільного кодексу України, частини другої статті 152 Земельного кодексу України в частині обрання належного способу захисту цивільних прав та інтересів, направлених на усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою, в рамках яких власник земельної ділянки може заявляти вимоги про усунення будь-яких порушень його прав на землю;
- частини третьої статті 26, пункту 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статтю 376 Цивільного кодексу України в частині можливості проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно на підставі рішення суду, яке набрало законної сили та яким скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на об'єкт самочинного будівництва;
- статті 391 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" в частині скасування за рішенням суду декларації про готовність об'єкта до експлуатації у разі встановлення факту зазначення у ній замовником будівництва недостовірних даних, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом (зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети).
Рада серед іншого вказує, що Південно-західний апеляційний господарський суд не взяв до уваги, що нею заявлено як основну позовну вимогу про звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва, так і похідні позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора та скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, що направлено на забезпечення повного відновлення прав та інтересів територіальної громади міста Одеси відносно самочинно забудованої земельної ділянки.
Згідно із частиною другою статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.
Вивчивши доводи, викладені у касаційній скарзі, та дослідивши зміст оскаржуваних судових рішень, колегія суддів зазначає таке.
У пункті 68 постанови Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.08.2022 у справі № 908/2287/17 Суд вказує, що при касаційному оскарженні судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити формулювання застосованого судом апеляційної інстанції висновку щодо застосування норми права, з яким не погоджується скаржник, із зазначенням цієї норми права та змісту правовідносин, в яких ця норма права застосована, а також посилання на постанови Верховного Суду, в яких зроблено інший (який саме) висновок щодо застосування цієї ж норми права та в яких (подібних) правовідносинах, із зазначенням того, в чому саме полягає невідповідність оскарженого судового рішення сформованій правозастосовчій практиці у подібних правовідносинах.
Разом з тим Верховний Суд у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду у вказаній постанові у справі № 908/2287/17 погодився з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 04.08.2022 у справі № 922/19/21, щодо того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах. Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, виклала висновок, відповідно до якого задля юридичної визначеності у застосуванні приписів процесуального закону, які зобов'язують визначати подібність правовідносин, конкретизувала висновки Верховного Суду щодо тлумачення поняття "подібні правовідносини", що полягає у тому, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Для касаційного перегляду судових рішень з підстав, передбачених частиною другою статті 287 ГПК, у випадку, визначеному пунктом 1цієї частини статті, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов'язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається.
Позовні вимоги Ради у цій справі стосуються усунення перешкод територіальній громаді у розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва.
Правовою підставою позову визначено, зокрема, статті 376, 391 ЦК України.
Водночас у справі № 916/1608/18 розглядався спір про визнання неправомірними дій державного реєстратора у державній реєстрації права власності на нерухоме майно, визнання недійсним рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень, визнання права власності на нерухоме майно, зобов'язання провести державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, та не досліджувалося питання порушення прав територіальної громади на вільне володіння, користування та розпорядження землею комунальної власності. У постанові від 19.05.2020 у цій справі Велика Палата Верховного Суду робила висновок, зокрема, щодо того, що за позовом про визнання права власності на будівлю, споруду, право на яку ні за ким не зареєстроване, належним відповідачем є власник земельної ділянки, на якій така будівля, споруда розташована.
У справі № 914/1785/22 у постанові від 18.09.2024 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, зокрема, щодо того, що власник земельної ділянки, на якій самовільно збудована тимчасова споруда, що не є нерухомим майном, може звернутися з позовом про демонтаж такої споруди на підставі статті 391 Цивільного кодексу України. Якщо нежитлові приміщення є тимчасовими спорудами, які не відносяться до нерухомого майна, збудовані на земельній ділянці комунальної власності, що використовується власником цих приміщень без установлених законом підстав, ефективним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки є негаторний позов (стаття 391 ЦК України), зокрема шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на такі приміщення та зобов'язання звільнити самовільно зайняті земельні ділянки у спосіб демонтажу нежитлових приміщень.
Також у справі № 915/161/20 у постанові від 03.03.2021 Верховний Суд вказав, зокрема, що з 16.01.2020 такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачав, а тому доводи скаржника у цій частині є частково обґрунтованими, однак, встановивши в ході розгляду справи, що наявність слова "запис" у прохальній частині поданого позову не змінює суті заявлених Прокурором вимог, які направлені на поновлення прав Міської ради як розпорядника земель комунальної власності, суди попередніх інстанцій дійшли раціонального та логічного висновку про можливість скасування державної реєстрації права власності Товариства на самочинно збудоване майно. За обставин цієї справи колегія суддів не вбачає підстав для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень у цій частині, позаяк вважає, що не може бути скасоване правильне по суті судове рішення та не може бути відступлено від принципу правової визначеності лише задля правового пуризму. Судове рішення може бути скасоване лише з метою виправлення істотної судової помилки, якою вказану вище, Верховний Суд не вважає.
А у справі № 757/19322/22-ц предметом розгляду були позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу частини житлового будинку, скасування державної реєстрації та рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна. У постанові від 25.03.2024 у цій справі суди встановили, що спірну державну реєстрацію проведено щодо майна, якого не існувало, а також щодо новоствореного майна (самочинного будівництва), на яке не виникло право власності. Водночас судами у цій справі не досліджувалося питання порушення прав щодо вільне володіння, користування та розпорядження землею комунальної власності
З огляду на вказане, правовідносини, що досліджувалися у справі № 916/726/25 та у справах № 916/1608/18, № 914/1785/22, № 915/161/20, № 757/19322/22-ц є вочевидь не подібними.
Крім того, скаржник вказує, що суди застосували нерелевантну практику Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22. Однак у цій постанові Верховний Суд дійшов висновку, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
У пунктах 7.6- 7.8 Рішення Конституційного Суду України від 22.11.2023 у справі № 10-р(ІІ)/2023 вказано, що Європейський суд з прав людини послідовно обстоює позицію, що для розуміння змісту обмежень права на доступ до суду, гарантованого статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є потреба у врахуванні ролі касаційних судів та визнанні того, що умови прийнятності касаційної скарги щодо питань права можуть бути суворіші, ніж для звичайної скарги; застосування визначеного у національному праві критерію ratione valoris для подання скарг до Верховного Суду є правомірною та обґрунтованою процесуальною вимогою з огляду на саму суть повноважень Верховного Суду щодо розгляду лише справ відповідного рівня значущості. Верховний Суд як суд касаційної інстанції із перегляду в касаційному порядку судових рішень, ухвалених судами першої та апеляційної інстанцій, має виконувати повноваження щодо усунення порушень норм матеріального та/або процесуального права, виправлення судових помилок і недоліків, а не нового розгляду справи та нівелювання ролі судів першої та апеляційної інстанцій у чиненні правосуддя та вирішенні спорів. Тому внормування процесуальних відносин у спосіб визначення в Кодексі (Цивільному процесуальному кодексі України) підстав для касаційного перегляду судових рішень, ухвалених судами першої та апеляційної інстанцій, можливе як виняток і лише у разі, коли це обумовлено потребами, що є значущими для дієвості та ефективності правосуддя, зокрема потребою розв'язання Верховним Судом як найвищим судом у системі судоустрою України складного юридичного питання, яке має фундаментальне значення для формування судами єдиної правозастосовчої практики.
З урахуванням викладеного Верховний Суд дійшов висновку, що скаржник не обґрунтував підстав для оскарження судового рішення у цій справі.
Відповідно до пункту 5 частини другої статті 290 ГПК України у касаційній скарзі повинно бути зазначено підставу (підстави), на якій (яких) подається касаційна скарга з визначенням передбаченої (передбачених) статтею 287 цього Кодексу підстави (підстав).
Відповідно до пункту 4 частини четвертої статті 292 ГПК України касаційна скарга не приймається до розгляду і повертається судом, зокрема, якщо у касаційній скарзі не викладені передбачені цим Кодексом підстави для оскарження судового рішення в касаційному порядку.
Ураховуючи викладене вище, касаційна скарга Ради повертається скаржнику.
Керуючись статтями 234, 235, 287, 290, 292 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Повернути касаційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2025 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 у справі № 916/726/25 скаржнику.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.
Головуюча Л. Рогач
Судді Є. Краснов
Г. Мачульський