Номер провадження: 22-ц/813/146/26
Справа № 523/12911/21
Головуючий у першій інстанції Бузовський В. В.
Доповідач Вадовська Л. М.
21.04.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М.,
суддів - Погорєлової С.О., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря - Венжик Л.С.,
за участю сторін, інших учасників справи, представників учасників справи:
позивача Одеської міської ради, представників Танасійчука І.М., Славинського А.Ю.,
представника відповідачів Пудан С.Є., Мунтян Я.Ю., ОСОБА_1 Пилаєвої В.В.,
від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради - не з'явились,
переглянувши справу №523/12911/21 за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , за участю третьої особи Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсними правочинів, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 30 березня 2023 року у складі судді Бузовського В.В., -
Позивач Одеська міська рада, звернувшись 13 липня 2021 року до суду з вищеназваним позовом, вказала, що за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 14 жовтня 1999 року кіоску (тимчасової споруди) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 квітня 2017 року зареєстровано право власності на самочинно збудований об'єкт загальною площею 18,0 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 1232658451101). У подальшому за заявою ОСОБА_2 державним реєстратором на підставі довідки від 28 квітня 2017 року та технічного паспорту, що видані ФОП ОСОБА_4 державним реєстратором прийнято рішення про реєстрацію змін розділу, відповідно до якого загальна площа об'єкта змінена з 18,0 кв.м на 74,5 кв.м.
13 вересня 2017 року ОСОБА_2 на підставі договорів дарування здійснила відчуження самочинно збудованого об'єкту по частці на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_5 .
09 листопада 2017 року ОСОБА_3 та ОСОБА_5 уклали договір про поділ нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Тиквенко М.О. 09 листопада 2017 року, зареєстрований в реєстрі за №1907; в результаті поділу утворилось два об'єкти:
об'єкт загальною площею 38,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 1402773551101), зареєстрований за ОСОБА_3 ;
об'єкт загальною площею 31,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 1402808851101), зареєстрований за ОСОБА_1 .
Права та інтереси територіальної громади м. Одеси Одеської міської ради порушено, так як земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва нежитлового приміщення за вказаною адресою не надавалась. Тобто, об'єкт є самочинно збудованим на самовільно зайнятій земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, а відтак підлягає знесенню. Дублікат договору купівлі-продажу від 14 жовтня 1999 року не є правовстановлюючим документом, оскільки його предметом є тимчасова споруда, тому не міг бути підставою для прийняття рішення державного реєстратора (з відкриттям розділу) від 25 квітня 2017 року №34919732. Рішення державного реєстратора (з відкриттям розділу) від 25 квітня 2017 року №34919732 та рішення державного реєстратора від 11 травня 2017 року №35106070 підлягають скасуванню у судовому порядку як такі, що порушують права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій цей об'єкт знаходиться, та як такі, що прийняті із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на самочинно збудований об'єкт площею 18,0 кв.м, а потому і на об'єкт площею 74,5 кв.м. ОСОБА_6 не набула в установленому законом порядку права власності на самочинного збудований об'єкт нерухомого майна, тому не мала права відчужувати, зокрема дарувати спірний об'єкт будь-яким третім особам, в тому числі ОСОБА_3 та ОСОБА_1 шляхом укладення договорів дарування від 13 вересня 2017 року №772 та №773. Договори дарування від 13 вересня 2017 року №772 та №773 підлягають визнанню судом недійсними, а рішення державного реєстратора від 18 вересня 2017 року №37130435 та №37131205 відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» мають бути скасовані.
Висновок щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна має містити, зокрема дані про документ, який підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою, склад новоутворених об'єктів нерухомого майна, їх адреси. Проте, документ, який підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси (довідка з Адресного реєстру міста Одеси чи/або розпорядження Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради) заявником не подавались, відомості про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості, відсутні. ФОП ОСОБА_7 всупереч чинному законодавству надав висновок, не маючи на це законного права, за відсутності документа, який би підтверджував право власності на об'єкт, земельну ділянку та документа щодо присвоєння новоутвореним об'єктам адреси. Договір про поділ нерухомого майна від 09 листопада 2017 року №1907 підлягає визнанню недійсним, а рішення державного реєстратора (з відкриттям розділу) від 09 листопада 2017 року №38033223 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 1402773551101) та від 09 листопада 2017 року №38034093 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 1502808851101) відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підлягають скасуванню.
Враховуючи те, що Одеською міською радою рішення про виділення відповідачу чи/або іншим особам у власність або у користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва не приймалось, має місце самовільне зайняття земельної ділянки. За інформацією КП «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради» станом на 31 грудня 2012 року в реєстровій книзі об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 площею 18,0 кв.м чи/або площею 74,5 кв.м зареєстрованим не значиться. За інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради містобудівні умови та обмеження на об'єкт містобудування за адресою: АДРЕСА_1 відсутні. Має місце здійснення самочинного будівництва без документів, що дають право на виконання будівельних робіт, та на земельній ділянці, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси за адресою: м. Одеса, вул. Одарія, 2, що не була відведена для цієї мети. Самочинно збудований об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 унеможливлює здійснення територіальною громадою м. Одеси правомочностей власника щодо ділянки землі, яка знаходиться під забудовою, що в свою чергу є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом знесення такого об'єкту.
Позивач Одеська міська рада просила:
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 квітня 2017 року №34919732, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 18,0 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11 травня 2017 року №35106070, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
визнати недійсним договір дарування частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 13 вересня 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С., реєстровий №772;
визнати недійсним договір дарування частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 13 вересня 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С., реєстровий №773;
скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 вересня 2017 року №37130435, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на частину об'єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 вересня 2017 року №37131205, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на частину об'єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
визнати недійсним договір про поділ нерухомого майна від 09 листопада 2017 року нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О., реєстровий №1907;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 09 листопада 2017 року №38033223, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,6 кв.м (реєстраційний номер: 1402773551101);
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 09 листопада 2017 року №38034093, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 31,1 кв.м (реєстраційний номер: 1402808851101);
зобов'язати ОСОБА_2 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м;
стягнути з відповідачів на користь Одеської міської ради витрати на сплату судового збору в сумі 23835,00 грн. (т.1 а.с.23-41, 231-234).
Ухвалою судді Суворовського районного суду м. Одеси від 21 липня 2021 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.80).
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 23 липня 2021 року за заявою Одеської міської ради в порядку забезпечення позову накладено арешт на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер: №1232658451101, №1402808851101, №1402773551101 (т.1 а.с.82).
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 23 липня 2021 року витребувано з Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради копії реєстраційних справ №1232658451101, №1402808851101, №1402773551101 (т.1 а.с.83).
14 вересня 2021 року Управлінням державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради на виконання ухвали від 23 липня 2021 року надано скан-копії документів реєстраційних справ №1232658451101, №1402808851101, №1402773551101 (т.1 а.с.101-220).
Відповідач ОСОБА_2 позов не визнала, зазначивши у відзиві, що з 10 березня 1998 року зареєстрована фізичною особою-підприємцем. На підставі договору купівлі-продажу від 14 жовтня 1999 року купила торговий павільйон (у договорі зазначений кіоск Л-27) площею 18,0 кв.м, що тимчасово знаходився за адресою: АДРЕСА_1 . Під час здійснення господарської діяльності зверталася до Одеської міської ради та укладала договори тимчасового користування земельною ділянкою, які по закінченню строку пролонгувались (договори не збереглися). Провела реконструкцію торгового павільйону. Управлінням архітектури та містобудування Виконавчого комітету Одеської міської ради 30 квітня 2002 року надано висновок №1129/л «Про можливість збереження і подальшої експлуатації торгового павільйону з відкритим літнім майданчиком по АДРЕСА_1 » для ФОП ОСОБА_2 , де зазначено, що павільйон представляє собою одноповерхову прямокутну будівлю розміром 6,02 х 4,25 м, площа забудови становить 28,53 кв.м, вхід з АДРЕСА_1 . Розпорядженням Ленінської районної адміністрації Виконавчого комітету Одеської міської ради №975 від 21 жовтня 2002 року було призначено державну технічну експертизу з прийому до експлуатації закінченого будівництвом павільйону-буфету (загальною площею приміщень 23,26 кв.м) з відкритим літнім майданчиком ПП ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2 ; комісія склала Акт прийняття в експлуатацію, що був затверджений вказаним розпорядженням та став підставою для оформлення права власності на збудований об'єкт та включення його до державної статистичної звітності. Розпорядженням №1280 від 27 грудня 2002 року Ленінської районної адміністрації залишено у користування ОСОБА_2 підсобне приміщення площею 13,5 кв.м, розташоване по АДРЕСА_2 біля її торговельного павільйону. Відповідач зазначає, що торговий павільйон по вул. Одарія, 2, Одарія, 3, АДРЕСА_2 - це один і той же об'єкт, який використовувала, проте документи про право власності на об'єкт та право користування земельною ділянкою вчасно остаточно не оформила.
Виконавчим комітетом Одеської міської ради було прийнято рішення №123 від 30 березня 2017 року «Про демонтаж тимчасових споруд» на підставі приписів Управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів Одеської міської ради та вирішено вжити заходи з демонтажу тимчасових споруд згідно з переліком; у пункті 7 Додатку вказано ФОП ОСОБА_2 АДРЕСА_3 , група тимчасових споруд, протиправно розміщені (закінчився термін дії договору). Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №578 від 26 грудня 2018 року були внесені зміни до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №123 від 30 березня 2017 року «Про демонтаж тимчасових споруд» та виключено з Додатку, зокрема, пункт 7 щодо ФОП ОСОБА_2 .
Відповідач ОСОБА_2 зазначила, що як фізична особа-підприємець з 1998 року на протязі 20 років відкрито, безперервно, не забороненим способом користувалася об'єктами - капітальними будівлями, які розташовані в АДРЕСА_1 в районі перетину АДРЕСА_4 . Перебудовані об'єкти відповідають діючим нормативним документам, зведені у відповідності до вимог ДБН, у приміщенні є водопостачання, каналізація, електропостачання, протипожежні заходи дотримані. Вимоги щодо знесення самочинно збудованого об'єкту безпідставні, оскільки ОСОБА_2 безперервно протягом 20 років користується цими об'єктами, які розташовані поруч одне від одного. Заявлено про застосування строку позовної давності з посиланням на те, що рішення виконавчим комітетом про демонтаж споруд було прийнято 30 березня 2017 року (т.2 а.с.1-8).
Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_1 відзив не подали.
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 23 січня 2023 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті (т.2 а.с.83).
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 30 березня 2023 року в задоволенні позову відмовлено (т.2 а.с.101-103).
Висновок суду мотивовано тим, що ФОП ОСОБА_2 з 1998 року відкрито, безперервно, не забороненим способом користувалась об'єктами - капітальними будівлями, що розташовані за адресою: АДРЕСА_5 в промрайоні « ІНФОРМАЦІЯ_1 » в районі перетину АДРЕСА_1 та АДРЕСА_6 . Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Доводи відповідача ОСОБА_2 щодо здійснення правомірної реконструкції, а не самочинного будівництва, позивачем не спростовані. Суд встановив, що в процесі проведення реконструкції нежитлового приміщення на адресу ОСОБА_2 приписів про порушення будівельного законодавства не надходило. ОСОБА_2 було вжито необхідні та передбачені законодавством заходи відносно відповідності правовстановлюючих документів на нежитлове приміщення шляхом погодження будівельних робіт. Позивачем не доведено наявність порушень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з боку державного реєстратора або відповідачів при проведенні державної реєстрації права власності. Суд дійшов висновку про відсутність підстав вважати об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 самочинною будівлею, оскільки він побудований на підставі відповідних дозволів.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 28 липня 2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення суду.
В апеляційній скарзі Одеська міська рада просить рішення суду першої інстанції скасувати повністю і ухвалити нове рішення про задоволення позову (т.2 а.с.106-119).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає у наступному. Дублікат Договору купівлі-продажу від 14 жовтня 1999 року за реєстровим №253 не міг бути підставою реєстрації права власності за ОСОБА_8 на самочинно збудований об'єкт площею 18,0 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , так як договір стосується кіоску (тимчасової споруди), що тимчасово знаходився за адресою: АДРЕСА_1 . На даний час власниками самочинно збудованого і поділеного на два об'єкта «нерухомого майна» за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 38,6 кв.м та загальною площею 31,1 кв.м є ОСОБА_1 та ОСОБА_3 . Одеська міська рада як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси у зв'язку із порушенням права власності на земельну ділянку шляхом проведення самочинного будівництва загальною площею 74,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , із подальшою незаконною реєстрацією права власності на неї звернулась до суду з відповідним позовом. Одеською міською радою надано докази того, що земельна ділянка відповідачам у власність чи користування не надавалась, що дозвільні документи на проведення будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 не оформлювались. Висновки суду щодо законності користування ФОП ОСОБА_2 об'єктами, недоведеності самочинності будівництва та інші висновки відмови в позові безпідставні, спростовані доказами у справі та є направленими на збереження незаконної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, який до реєстрації був кіоском (тимчасовою спорудою) за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 18,0 кв.м. Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва. У випадках самочинного будівництва, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Законодавство та відповідна йому усталена судова практика виходить з того, що обов'язковому (безальтернативному) знесенню об'єкт будівництва підлягає у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Суд не врахував, що Одеська міська рада виступає в справі як власник земельної ділянки, а отже стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Суд дійшов до хибного трактування статті 376 ЦК України, що призвело до порушення норм матеріального права при ухваленні судового рішення. Посилання суду на недоведеність порушення закону про державну реєстрацію права не обґрунтовані. Самим договором купівлі-продажу, який ОСОБА_6 надала при реєстрації права власності на об'єкт, встановлено, що його предметом є тимчасова споруда (кіоск), тому посилання на даний договір як єдину підставі реєстрації права власності із відкриттям розділу є хибним і свідчить, що державну реєстрацію проведено із грубим порушенням чинного законодавства у сфері державної реєстрації без правовстановлюючих документів. При формуванні висновку про те, що відсутні підстави вважати об'єкт по АДРЕСА_1 самочинною будівлею, оскільки такий побудований на підставі відповідних дозволів, суд не послався на документи, які, на його думку, є «відповідними дозволами». Такий висновок суду не відповідає обставинам справи, так як відсутні дозвільні документи на проведення будівельних робіт чи документи, які посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 .
Відзиви на апеляційну скаргу не подано; в судовому засіданні представник ОСОБА_9 в інтересах ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 заперечила щодо змісту і вимог апеляційної скарги, підтримавши викладене в суді першої інстанції обґрунтування відзиву не позов.
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, зміну рішення суду в його мотивувальній частині та залишення без змін в його резолютивній частині з огляду на наступне.
Учасниками справи в порядку доведення обставин, на які посилалися як на підставу своїх вимог та заперечень, надано докази, що містять наступні дані.
Згідно Договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_10 як засновником малого приватного підприємства «Яна» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 жовтня 1999 року, зареєстрованого в реєстрі за №2962, ОСОБА_2 купила кіоск (Л-27) площею 18,0 кв.м, що тимчасово знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.66).
Дублікат Договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_10 як засновником малого приватного підприємства «Яна» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 жовтня 1999 року, зареєстрованого в реєстрі за №2962, видано приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 квітня 2017 року, зареєстровано в реєстрі за №253 (т.1 а.с.67-68).
Згідно з Інформацією станом на 24 грудня 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна
щодо об'єкта - реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101:
19 квітня 2017 року державним реєстратором філії КП «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Одеської області Глущенко А.О. зареєстровано право приватної власності ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на об'єкт нерухомого майна площею 18,0 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101), розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; номер запису про право власності: 20123116; підстава для державної реєстрації: дублікат договору купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюком В.М. від 14 жовтня 1999 року, реєстраційний №253; довідка №129/17, видана 28 квітня 2017 року ФОП ОСОБА_4 ; технічний паспорт, виданий 28 квітня 2017 року ФОП ОСОБА_4 ; підстава виникнення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34919732 від 25 квітня 2017 року державного реєстратора філії КП «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Одеської області Глущенко А.О.;
08 травня 2017 року державним реєстратором філії КП «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради Одеської області Глущенко А.О. зареєстровано зміни розділу щодо площі об'єкту нерухомого майна нежитлової будівлі: загальна площа 18 кв.м змінена на загальну площу 74,5 кв.м; підстава: довідка від 129/17, видана 28 квітня видана 28 квітня 2017 року ФОП ОСОБА_4 ; технічний паспорт, виданий 28 квітня 2017 року ФОП ОСОБА_4 ; відомості внесено до Реєстру 11 травня 2017 року державним реєстратором Глущенко А.О. (т.1 а.с.49-55).
Згідно Договору дарування частки нежитлової будівлі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_11 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. 13 вересня 2017 року, зареєстрованого в реєстрі за №772, набуто в дар ОСОБА_11 частка нежитлової будівлі загальною площею 74,5 кв.м, що на плані зазначена літ. «А», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Відчужуване майно належить дарувальнику на підставі Дублікату Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 жовтня 1999 року, зареєстрованого в реєстрі за №2962, який був виданий приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 квітня 2017 року, зареєстрований в реєстрі за №253. Право власності на предмет договору зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 квітня 2017 року за номером: 20123116, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101 (т.1 а.с.72-73).
Згідно Договору дарування частки нежитлової будівлі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. 13 вересня 2017 року, зареєстрованого в реєстрі за №773, набуто ОСОБА_5 в дар частка нежитлової будівлі загальною площею 74,5 кв.м, що на плані зазначена літ. «А», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Відчужуване майно належить дарувальнику на підставі Дублікату Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 жовтня 1999 року, зареєстрованого в реєстрі за №2962, який був виданий приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 квітня 2017 року, зареєстрований в реєстрі за №253. Право власності на предмет договору зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 квітня 2017 року за номером: 20123116, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101 (т.1 а.с.74-75).
Згідно з Інформацією станом на 24 грудня 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна
щодо об'єкта - реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101:
13 вересня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. зареєстровано право приватної спільної часткової (розмір частки ) власності ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) на об'єкт нерухомого майна нежитлова будівля загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101), розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; номер запису про право власності: 22386376; підстава для державної реєстрації: договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. від 13 вересня 2017 року, реєстраційний №772; підстава виникнення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37130435 від 18 вересня 2017 року приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Демидова С.С.;
13 вересня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. зареєстровано право приватної спільної часткової (розмір частки ) власності ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ) на об'єкт нерухомого майна нежитлова будівля загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101), розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; номер запису про право власності: 22387329; підстава для державної реєстрації: договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. від 13 вересня 2017 року, реєстраційний №773; підстава виникнення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37131205 від 18 вересня 2017 року приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Демидова С.С. (т.1 а.с.49-55).
Згідно Договору про поділ нерухомого майна, укладеного між ОСОБА_11 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. 09 листопада 2017 року, зареєстрованого в реєстрі за №1907, нежитлову будівлю, загальною площею 69,7 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1232658451101, за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві спільної часткової власності; поділено на два самостійних новоутворених об'єкта нерухомого майна відповідно до проєкту поділу, що є додатком до Висновку №0310/2017 щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна, виданого ФОП ОСОБА_7 від 03 жовтня 2017 року. В порядку поділу:
у власності ОСОБА_3 залишено: нежитлове приміщення: на першому поверсі 2 - коридор, загальною площею 6,2 кв.м, 3 - коридор, загальною площею 8,0 кв.м, на другому поверсі 4 - основне, загальною площею 24,4 кв.м, що складає одиницю, загальною площею 38,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
у власності ОСОБА_1 залишено: нежитлове приміщення: на першому поверсі 1 - основне, загальною площею 31,1 кв., що складає одиницю, загальною площею 31,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.69-71).
Згідно з Інформацією станом на 24 грудня 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна
щодо об'єкта - реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402773551101:
09 листопада 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. зареєстровано право приватної (розмір частки 1/1) власності ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) на об'єкт нерухомого майна нежитлове приміщення загальною площею 38,6 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402773551101), розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; номер запису про право власності: 23271749; підстава для державної реєстрації: договір про поділ нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. від 09 листопада 2017 року, реєстраційний №1907; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38033223 від 09 листопада 2017 року приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О.;
щодо об'єкта - реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402808851101:
09 листопада 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. зареєстровано право приватної (розмір частки 1/1) власності ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ) на об'єкт нерухомого майна нежитлове приміщення загальною площею 31,1 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402808851101), розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; номер запису про право власності: 23272413; підстава для державної реєстрації: договір про поділ нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. від 09 листопада 2017 року, реєстраційний №1907; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38034093 від 09 листопада 2017 року приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. (т.1 а.с.49-55).
Отже, станом на час вирішення спору судом за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться будівля, в якій:
зареєстровано право приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею 31,1 кв.м, (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402808851101);
зареєстровано право власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення загальною площею 38,6 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402773551101).
Відповідно, станом на час вирішення судом спору у будівлі за адресою: АДРЕСА_1 власності у ОСОБА_2 не має.
Земельна ділянка, на якій розташована будівля за адресою: АДРЕСА_1 не сформована, відповідно, кадастровий номер земельної ділянки відсутній; земельна ділянка не перебуває у приватній власності; докази перебування на час виникнення спору та його вирішення судом земельної ділянки у користуванні на праві оренди також відсутні.
Позов до суду подано Одеською міською радою як власником земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси у зв'язку із порушення права власності на земельну ділянку проведенням на ній самочинного будівництва із реєстрацією в Реєстрі права власності на об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 .
За результатами перевірки, проведеної 09 лютого 2021 року Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, встановлено, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 використовується під розміщення адміністративних будівель, ремонтних боксів та торгівельних павільйонів; інформація про передачу земельної ділянки у власність чи користування за вказаною адресою відсутня.
За інформацією станом на 08 лютого 2021 року Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області згідно з Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та договорів оренди станом на 31 грудня 2012 року у Відділі наявна інформація щодо реєстрації права користування за СПД-ФОП ОСОБА_12 на земельну ділянку площею 0,0054 га для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування торгівельного павільйону, договір оренди земельної ділянки зареєстрований 01 вересня 2003 року, строк договору 10 років.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містить інформації про реєстрацію після 01 січня 2013 року права власності чи речового права оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .
За інформацією станом на 11 січня 2021 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання відмову у видачі скасування та анулювання зазначених документів відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
За інформацією станом на 04 січня 2021 року Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради містобудівні умови та обмеження на об'єкт містобудування за адресою: АДРЕСА_1 відсутні.
Одеською міською радою надано докази того, що дозвільні документи на проведення будівельних робіт з будівництва об'єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 не оформлювались.
Надані ОСОБА_2 документи 2002-2005 років щодо торгового павільйону з відкритим літнім майданчиком по АДРЕСА_7 , торгового павільйону з відкритим літнім майданчиком по АДРЕСА_2 , групи тимчасових споруд по АДРЕСА_3 тощо самі по собі безспірно не підтверджують, що йдеться про один і той же об'єкт, що такі документи є дозвільними документами на проведення будівельних робіт по зведенню будівлі, про знесення якої подано позов. Одеська міська рада обґрунтовано звернула увагу на те, що акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації від 10 жовтня 2002 року не підписаний всіма членами комісії, відповідно, процедура прийняття до експлуатації закінченого будівництвом павільйону-буфету з відкритим літнім майданчиком ФОП ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2 не була завершена.
В справі відсутні належні та допустимі докази того, що споруди за адресою АДРЕСА_1 (по договору купівлі-продажу від 14 жовтня 1999 року кіоск площею 18,0 кв.м), АДРЕСА_8 (група тимчасових споруд загальною площею 89,3 кв.м), АДРЕСА_2 (павільйон площею 19,2 кв.м), є однією і тією ж спорудою; більш того, про всі ці споруди у наданих ОСОБА_2 документах йдеться як про тимчасові.
Приймаються доводи апеляційної скарги в тій частині, що суд першої інстанції безпідставно зробив висновки про користування ФОП ОСОБА_2 з 1998 року відкрито, безперервно як капітальними спорудами (перелік споруд не вказано), які розміщені в АДРЕСА_1 в промрайоні « ІНФОРМАЦІЯ_1 »; що при проведенні реконструкції нежитлового приміщення (якого саме не вказано) на адресу «власника» приписів про порушення будівельного законодавства не надходило; що йдеться про один і той же об'єкт; що позивачем не доведено наявність порушень Закону при реєстрації речового права на нерухоме майно, тощо. Такі висновки суду не підтверджені належними, допустимими, достовірними доказами і ґрунтуються фактично на припущенні.
У жодному із наданих ОСОБА_2 документів не йдеться про об'єкт як про «капітальну будівлю»; кіоск, торговельні павільйони, літні майданчики відносяться до тимчасових споруд.
В основі зареєстрованого права власності на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , про знесення якого як самочинного будівництва, зокрема, йдеться у даній справі, лежить Договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_10 як засновником МПП «Яна» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 жовтня 1999 року, зареєстрований в реєстрі за №2962. Проте, за даним договором ОСОБА_2 купила не будівлю як об'єкт нерухомого майна, що мав державну реєстрацію, а кіоск (Л-27) площею 18,0 кв.м як такий, що тимчасово знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . З поданих ОСОБА_2 у 2017 році державному реєстратору для державної реєстрації як об'єкта нерухомого майна документів вбачається, що з кіоску, який був тимчасовою спорудою, виникла будівля площею 74,5 кв.м, саме цю будівлю (після внесення державним реєстратором змін у площу з 18,0 кв.м на 74,5 кв.м) ОСОБА_2 у 2017 році зареєструвала як об'єкт нерухомого майна (з відкриттям в Реєстрі розділу), а через кілька місяців подарувала по частці, обдаровані після набуття в дар через два місяці поділи об'єкт та наразі кожен значиться власником окремого об'єкта як об'єкта нерухомого майна (з відкриттям в Реєстрі розділу для кожного).
Доводи Одеської міської ради в частині відсутності законних підстав для реєстрації у проведений ОСОБА_2 спосіб права власності на будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , приймаються; ОСОБА_2 не доведено правомірність виникнення у неї права власності на будівлю площею 74,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 ; документи на земельну ділянку як на таку, що була відведена у встановленому законом порядку для будівництва будівлі певного цільового призначення, відсутні.
Приймаються доводи апеляційної скарги в частині безпідставності посилання суду у даній справі на те, що самочинному знесенню як крайній мірі має передувати вжиття передбачених законодавством заходів реагування та притягнення винної особи до відповідальності тощо.
Так, правовий порядок знесення будівлі залежить від підстав, за якими її віднесено до об'єкта самочинного будівництва.
За змістом частини 7 статті 376 ЦК України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил. У цих випадках з позовом про зобов'язання особи провести перебудову може звернутися відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування. Суд за позовом про знесення самочинного будівництва за таких обставин може дійти висновку про перебудову, якщо можливість перебудови і усунення недоліків самочинного будівництва не втрачені і відповідач згоден виконати перебудову; у разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови самочинне будівництво підлягає знесенню.
Дійсно, у випадках звернення до суду органу державного архітектурно-будівельного контролю з позовом про знесення самочинного будівництва належить керуватися законодавством, що регулює містобудівну діяльність, згідно якого у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. У такому випадку правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч.4 ст.376 ЦК України).
Чинне законодавство та відповідна йому судова практика виходять з того, що обов'язковому знесенню об'єкт будівництва підлягає у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.
У справі, що переглядається з позовом до суду щодо самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 звернувся не орган державного архітектурно-будівельного контролю, а Одеська міська рада як власник земельної ділянки землі комунальної власності територіальної громади міста Одеси. Об'єкт, що підлягає знесенню, віднесений позивачем до самочинного будівництва як такий, що побудований на земельній ділянці територіальної громади міста, що не була відведена для цієї мети. За таких обставин, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови (внесення приписів тощо про усунення порушень у сфері містобудівної діяльності не є передумовою вимог про знесення).
Заслуговують на увагу й доводи Одеської міської ради в тій частині, що державний реєстратор при здійсненні у 2017 році реєстрації за ОСОБА_2 права власності на об'єкт нерухомого майна (з відкриттям розділу) за адресою: АДРЕСА_1 безпідставно прийняв за основу Дублікат Договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_10 як засновником МПП «Яна» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегенюк В.М. 14 жовтня 1999 року, зареєстрованого в реєстрі за №2962. Оскільки за даним договором ОСОБА_2 купила не будівлю як об'єкт нерухомого майна, а тимчасову споруду - кіоск (Л-27) площею 18,0 кв.м як такий, що тимчасово знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, державному реєстратору заявником ОСОБА_2 не були надані документи на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт, право власності на який реєстратор зареєстрував.
Щодо договорів дарування, поділу, державної реєстрації права власності на об'єкти на ОСОБА_3 , ОСОБА_1 тощо судове рішення висновків, а апеляційна скарга доводів не містять.
Отже, апеляційний суд приймає доводи Одеської міської ради, що наявне за адресою: м. Одеса, вул. Одарія, 2 будівництво є самочинним з огляду на те, що будівля побудована на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.
Поряд з цим, позовні вимоги Одеської міської ради, що викладеній у даній справі, все ж не підлягають задоволенню з огляду на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, що викладені у постанові від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22 (провадження №12-39гс23) та постанові від 17 грудня 2025 року у справі №908/2388/21 (провадження №12-73гс24) та інших постановах, посилання, на які такі містять.
Правові висновки зводяться до наступного.
Щодо правового режиму самочинного будівництва.
Стаття 331 ЦК України визначає порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.
У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на земельну ділянку. У постанові від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Щодо захисту порушеного права власника земельної ділянки.
У постанові від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов'язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
Системний аналіз законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ст.15 ЦК України).
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ст.16 ЦК України).
При цьому суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 у справі №916/1174/22).
Усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів відчуження, поділу, то міська рада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об'єктів, що були предметом цих договорів. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків міської ради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.
Отже, у справі, що переглядається, права та інтереси Одеської міської ради укладенням відповідачами спірних договорів дарування, поділу не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними.
Подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі №914/1785/22, в пункті 8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі №496/1059/18.
За усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 у справі №916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19 (пункт 52), від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19 (пункт 5.13).
У справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача; самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, потрібно розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Отже, з підстав обрання Одеською міською радою як позивачем неналежного способу захисту своїх прав, що є самостійною підставою для відмови у позові, не підлягають задоволенню позовні вимоги про:
скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 квітня 2017 року №34919732, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 18,0 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11 травня 2017 року №35106070, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
визнання недійсним договору дарування частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 13 вересня 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С., реєстровий №772;
визнання недійсним договору дарування частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 13 вересня 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С., реєстровий №773;
скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 вересня 2017 року №37130435, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на частину об'єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 вересня 2017 року №37131205, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на частину об'єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м (реєстраційний номер: 1232658451101);
визнання недійсним договору про поділ нерухомого майна від 09 листопада 2017 року нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О., реєстровий №1907;
скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 09 листопада 2017 року №38033223, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,6 кв.м (реєстраційний номер: 1402773551101);
скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 09 листопада 2017 року №38034093, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 31,1 кв.м (реєстраційний номер: 1402808851101).
Щодо визначення належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об'єкта самочинного будівництва.
Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб'єктів, які створюють такі перешкоди.
Враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов'язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.
На об'єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов'язок щодо знесення об'єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об'єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об'єкта самочинного будівництва не змінюється.
Обов'язок знести об'єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.
Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Процесуальний статус останнього набувача прав на об'єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів.
Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц, від 05 липня 2023 року у справі №910/15792/20, від 20 червня 2018 року у справі №308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 у справі №127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справах №570/3439/16-ц і №372/51/16-ц).
За усталеним висновком Верховного Суду, звернення з позовом до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 9.61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі №910/2546/22, пункт 103 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2024 року у справі №907/825/22, пункт 8.18 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі №910/15792/20).
У справі, що переглядається, станом на час вирішення спору судом за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться будівля, в якій:
зареєстровано право приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею 31,1 кв.м, (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402808851101);
зареєстровано право власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення загальною площею 38,6 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1402773551101).
Станом на час вирішення судом спору у будівлі за адресою: АДРЕСА_1 власності у ОСОБА_2 не має.
Отже, з підстав звернення Одеської міської ради як позивача з позовною вимогою про знесення до ОСОБА_2 , яка є неналежним відповідачем за цією вимогою, що є самостійною підставою для відмови у позові, не підлягає задоволенню позовна вимога про зобов'язання ОСОБА_2 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,5 кв.м.
Належними відповідачами за вимогою про знесення об'єкта самочинного будівництва є останні набувачі ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , до яких у даній справі не пред'явлено вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в позові, проте з помилкових підстав, з огляду на що судове рішення суду першої інстанції підлягає зміні з викладенням мотивувальної частини рішення в редакції цієї постанови та із залишенням без змін резолютивної частини рішення про відмову у позові.
В судовому засіданні 05 березня 2026 року апеляційний суд закінчив з'ясування обставин і перевірку їх доказами, надав учасникам справи можливість виступити у судових дебатах та перейшов до стадії ухвалення судового рішення за результатами апеляційного провадження. З огляду на складність справи, навантаження, тривалі відключення електроенергії ухвалення та проголошення судового рішення відкладено на 17 березня 2026 року, потому через відпустку суддів Погорєлової С.О. і Сєвєрової Є.С. відкладено на 14 квітня 2026 року, потому через лікарняний судді Погорєлової С.О. відкладено на 21 квітня 2026 року.
Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд -
Апеляційну скаргу Одеської міської ради задовольнити частково.
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 30 березня 2023 року в справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , за участю третьої особи Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсними правочинів, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва - змінити в його мотивувальній частині, виклавши її в редакції цієї постанови, та залишити без змін в його резолютивній частині.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.
Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повну постанову складено 21 квітня 2026 року.
Головуючий Л.М.Вадовська
Судді С.О.Погорєлова
Є.С.Сєвєрова