65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"09" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/3762/25
Господарський суд Одеської області у складі:
судді С.В. Літвінова
при секретарі Т.О. Липі
розглянувши справу за первісним позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) до Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (01001, м. Київ, вул. Госпітальна, буд. 12Г; код ЄДРПОУ 00032129) про виселення та за зустрічним позовом Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про зобов'язання здійснити певні дії
за участю представників:
від позивача ( відповідача за зустрічним позовом): Бондар А.Г.
від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Поперецький О.В.
ВСТАНОВИВ: Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України», в якій просить виселити Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 84,7 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 2 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що строк дії договору оренди нежитлових приміщень №165/6 від 30.09.2003 закінчився, а відповідач до сьогодні не виконав свого обов'язку за договором оренди нежитлового приміщення щодо повернення за актом приймання-передач орендованого майна. У зв'язку з чим позивач був вимушений звернутися з відповідною позовною заявою до суду.
Ухвалою суду від 22.09.2025 прийнято позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/3762/25. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 20.10.2025.
08 жовтня 2025 року (вх.№ 31369/25) від відповідача Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» надійшов відзив на позовну заяву, в якій останній зазначає, що вимога про виселення відповідача порушує права Банку, суперечить умовам договору оренди, законодавству та практиці Європейського суду з прав людини, враховуючи, що 1) Банк продовжує користуватися спірним майном, а позивач не повідомляв про припинення дії даного договору; 2) Банк сплачує орендну плату та за згоди орендодавця здійснив поліпшення та облаштував безперешкодний доступу для усіх верств населення до орендованого майна; 3) Департаментом не було вчинено жодних дій щодо повернення орендованого майна впродовж користування Банком приміщенням з 2003 року по липень 2025; 4) Договір оренди приміщення, що розташоване за адресою: вул. Святослава Ріхтера, 2, м. Одеса, є діючим на період дії в Україні карантинних заходів та воєнного стану, а також впродовж чотирьох місяців після закінчення дії воєнного стану. Відтак, просить відмовити Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні позовних вимог до Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» у повному обсязі.
Також 08 жовтня 2025 року від відповідача Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» надійшла зустрічна позовна заява до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій заявник просить суд:
- визнати бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, щодо неприйняття рішення про продовження згідно п. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договору оренди № 165/6 від 30.09.2003, викладеного 15.02.2012 у новій редакції, приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 2 незаконною;
- зобов'язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради продовжити з акціонерним товариством “Державний ощадний банк України» договір оренди договір оренди №165/6 від 30.09.2003, викладеного 15.02.2012 у новій редакції, приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 2, на тих самих умовах без проведення аукціону.
Ухвалою суду від 13.10.2025 прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України». Об'єднано первісний позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» про виселення із зустрічним позовом Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про визнання бездіяльності незаконною та зобов'язання продовжити договір оренди, в одне провадження в межах справи № 916/3762/25.
20 жовтня 2025 року від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшла відповідь на відзив (вх. № 32885/25).
Протокольною ухвалою суду від 20.10.2025 оголошено перерву у підготовчому засіданні до "17" листопада 2025 р. о 10:20.
29 жовтня 2025 року від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшов відзив на зустрічну позовну заяву (вх. № 34123/25), в якому зазначає, що договір оренди №165/6 від 30.09.2003 припинив дію 22.07.2020, а подальше врегулювання питання його продовження могло відбуватися виключно за процедурою, визначеною Законом України №157-ІХ та Порядком, затвердженим постановою КМУ №483. Відтак, зустрічні вимоги про визнання бездіяльності незаконною та зобов'язання продовжити договір є необґрунтованими і недоведеними та не підлягають задоволенню.
30 жовтня 2025 року від Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» надійшли заперечення на відповідь на відзив (вх.№ 34295/25).
05 листопада 2025 року від Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» надійшла відповідь на відзив (вх.№ 35101/25).
Протокольною ухвалою суду від 17.11.2025 оголошено перерву у підготовчому засіданні до "11" грудня 2025 р. о 11:20.
Протокольною ухвалою суду від 11.12.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на "19" січня 2026 р. о 10:20.
Протокольною ухвалою суду від 19.01.2026 оголошено перерву у розгляді справи до "19" лютого 2026 р. о 10:30.
Протокольною ухвалою суду від 19.02.2026 оголошено перерву у розгляді справи до "02" березня 2026 р. о 10:50
Судове засідання призначене ухвалою Господарського суду Одеської області №916/3762/25 на "02" березня 2026 р. о 10:50 не відбулося у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.
Протокольною ухвалою суду від 03.03.2026 розгляд справи призначено на "23" березня 2026 р. о 10:50.
Протокольною ухвалою суду від 23.03.2026 оголошено перерву у розгляді справи до "09" квітня 2026 р. о 11:40.
Розглянувши матеріали справи, сукупно оцінивши докази, які мають значення для справи, суд зазначає наступне.
Відповідно до п. 2.1., п. 2.2., п. 2.3. Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 №137-VIIІ (надалі - Положення), Департамент забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, є органом приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси.
Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.
Згідно з рішеннями Виконавчого комітету Одеської міської ради Департамент є балансоутримувачем нерухомого майна та іншого окремого індивідуально-визначеного майна.
Згідно з п/п п пункту 2.4. Положення на департамент покладено функцію здійснення претензійно-позовної роботи з питань, пов'язаних з реалізацією повноважень у сфері управління об'єктами комунальної власності.
Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності належить об'єкт - нежитлові приміщення першого поверху №502, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2, загальною площею 146,2 кв.м. Вказане право підтверджується свідоцтвом про право власності серії САЕ № 067121 від 05.07.2010 та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно серії ССУ № 972228 від 06.04.2011.
Відповідно до рішення Одеської міської ради № 638-VII від 27.04.2016 «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 09 листопада 2005 року № 4858-IV «Про найменування вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, розташованих на території міста Одеси», вулицю Щорса у Малиновському районі перейменовано у вулицю Святослава Ріхтера, на честь одного з найвидатніших піаністів ХХ століття (пункт 1.6. рішення).
30.09.2003 між Представництвом по управлінню комунальною власністю, як орендодавцем, та ВАТ “Одеське міське відділення №7860» Державного ощадбанку України», як орендарем, укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 165/6 (далі - договір), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №502, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2, загальною площею 146,2 кв.м.
Строк дії договору оренди: до 30.09.2008 (п. 1.2. договору).
Пунктом 3.4. договору визначено, що орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду приміщення згідно з п. 1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
Відповідно до п. 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцеві приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду.
Відповідно до п. 7.5. договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів.
Пунктом 7.7. договору визначено, що після закінчення строку дії договору одердар має переважне право на його продовження у разі належного виконання ним умов договору.
Дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю орендаря; переходу права власності на об'єкт оренди за договором відчуження; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 7.9. договору).
Відповідно до акту приймання-передачі приміщення за договором оренди № 165/6 від 30.09.2003 орендодавець здав, а орендар прийняв у строкове платне користування об'єкт оренди, визначений у договорі, що підтверджується підписами сторін.
Додатковим погодженням № 1 від 29.11.2005 змінено п. 1.1. договору у частині зміни площі з 146,2 кв.м. на 54,7 кв.м.; встановлено, що орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 221,93 грн.
Додатковим погодженням № 2 від 31.01.2007 змінено п. 1.1. договору у частині зміни площі з 54,7 кв.м. на 65,3 кв.м.; встановлено, що орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 916,73 грн.
Додатковим погодженням № 5 від 13.07.2009 строк дії договору продовжено до 12.07.2011; встановлено, що орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 3998,32 грн.; доповнено договір наступним пунктом 7.15 “Амортизаційні відрахування нараховуються та залишаються в розпорядженні балансоутримувача приміщення»;
Додатковим погодженням № 6 від 15.02.2012 у тексті договору назву орендодавця змінено на “Департамент комунальної власності Одеської міської ради»; у тексті договору назву орендаря змінено на “Публічне акціонерне товариство “Державний ощадний банк України»; строк дії договору продовжено до 15.01.2015; змінено п. 1.1. договору у частині зміни площі з 65,3 кв.м. на 84,7 кв.м.; викладено договір оренди №165/6 від 30.09.2003 у новій редакції.
15.02.2012 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Публічним акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» (в подальшому перейменовано на Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України») укладено договір оренди нежитлового приміщення № 165/6 від 30.09.2003 у новій редакції (далі - договір у новій редакції).
Відповідно до п. 1.1. договору у новій редакції предметом договору є ті самі нежитлові приміщення першого поверху №502, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2, загальною площею 84,7 кв.м.
Термін дії договору оренди до 15.01.2015 (п. 1.2. договору у новій редакції).
Відповідно до п. 4.7. договору у новій редакції після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцеві приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду.
Відповідно до п. 7.8. договору у новій редакції у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.
Дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю орендаря; переходу права власності на об'єкт оренди за договором відчуження; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 7.11. договору у новій редакції).
Додатковим погодженням № 1 від 26.04.2012 змінено п. 1.1. договору у новій редакції у частині зміни площі з 84,7 кв.м. на 58,2 кв.м.; встановлено, що орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 5444,65 грн.
Додатковим договором № 2 від 28.02.2013 перший абзац пункту 2.2. розділу 2 “Порядок розрахунків» договору у новій редакції викладено в новій редації: “2.2. За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату наступним чином: з 21.12.2012 по 31.12.2012 в розмірі 1 грн. В рік за все приміщення; з 01.01.2013 по 31.12.2013 в розмірі 709,86 грн»; пункт 4.1. розділу 4 “Права та обов'язки орендаря» договору у новій редакції викладено в новій редакції: “4.1. Вказані у п. 1.1. приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення структурного підрозділу філії - Одеське обласне управління АТ “Ощадбанк»; підпункт “м» пункту 4.2. договору у новій редакції викладно в новій редакції: “м) окремо сплачувати за власні кошти плату за користування земельною ділянкою на підставі довідки про нормативно-грошову оцінку землі та податкової декларації з плати за землю (земельний податок) державної податкової інспекції за місцезнаходженням земельної ділянки».
Додатковим договором від 01.10.2014 викладено в новій редакції п. 1.1. розділу 1 “Предмет договору» договору у новій редакції: “1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення 1-го поверху, загальною площею 58,8 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2»; встановлено, що з 05.09.2014 орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 4 158,13 грн.
Додатковим договором № 4 від 25.12.2014 викладено в новій редакції пункт 1.3. розділу 1 “Предмет договору» договору у новій редакції: “Строк дії договору оренди продовжити на 5 (п'ять) років»; встановлено, що з 25.12.2014 орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 5415,11 грн.
Додатковим договором № 4 від 09.09.2015 викладено в новій редакції пункт 1.3. розділу 1 “Предмет договору» договору у новій редакції: “Строк дії договору оренди: з 09.09.2015 до 09.09.2016»; встановлено, що з 09.09.2015 орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 6602,45 грн.; пункт 4.2. розділу 4 “Права і обов'язки орендаря» доповнено підпунктом “л» наступного змісту: “л) протягом року з моменту підписання додаткової угоди №4 стоврити для осіб з обмеженими фізичними можливостями умови для безперешкодного доступу до об'єкту оренди».
Додатковим договором № 5 від 20.01.2017 викладено в новій редакції пункт 1.3. розділу 1 “Предмет договору» договору у новій редакції: “Строк дії договору оренди: до 20.01.2018».
Додатковим договором № 6 від 19.03.2018 викладено в новій редакції пункт 1.3. розділу 1 “Предмет договору» договору у новій редакції: “Продовжити термін дії цього договору на один рік, а саме до 19.03.2019»; встановлено, що з 19.03.2018 орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 8 965,22 грн.
Додатковим договором № 7 від 04.07.2019 пункт 1.3. розділу 1 “Предмет договору» договору у новій редакції доповнено наступним: “Продовжити термін діїцього договору на 1 (один) рік, а саме: до 22.07.2020»; встановлено, що з 04.07.2019 орендна плата за користування об'єктом оренди складатиме 8 073,08 грн.
Будь-яких інших додаткових договорів чи погоджень до договору у новій редакції від 15.02.2012 матеріали справи не містять.
Згідно з ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).
Частиною 1 ст. 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до ч.1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Почилаючись на те, що строк дії договору № 165/6 оренди нежитлових приміщень (у новій редакції від 15.02.2012) закінчився 22.07.2020, а відповідач не виконав свого обов'язку за договором щодо повернення за актом приймання-передач орендованого майна, Департамент звернувся до суду.
Відповідно до частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII №2269-XII, який втратив чинність, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Наведе вище повністю корелюється із п. 7.8. договору у новій редакції.
Водночас 03.10.2019 Верховною Радою України було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ, у пункті 1 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" якого було передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).
Згідно з пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 з дня введення в дію цього Закону було визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а відтак саме з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком окремих норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").
За загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина перша статті 5 Цивільного кодексу України).
Відповідно до пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Отже, порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 має застосовуватися порядок продовження, визначений цим Законом.
Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 05.09.2023 у справі №914/2233/22, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20).
Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"№157-IX передбачено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.
У рішенні Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р (II)/2020 зазначено, що принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): «закон пізніший має перевагу над давнішим» (lex posterior derogat priori); «закон спеціальний має перевагу над загальним» (lex specialis derogat generali); «закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим» (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.
Із аналізу частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX слідує, що цей закон є спеціальним, який при регулюванні спірних правовідносин має перевагу над загальними нормами визначеним у статті 764 ЦК України та нормами інших нормативно-правових актів.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27 грудня 2022 року у справі № 910/21725/21, від 28 лютого 2023 року у справі № 910/13661/21.
Правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування порядку та підстав продовження договорів оренди державного та комунального майна, передбачених нормами Закону України № 2269-XII (чинного до 31.01.2020) і Закону України № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020), викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21, від 27.12.2022 у справі № 910/21725/21, постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23).
Слід зазначити, що визначеним у Законі України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ спеціальним порядком продовження договорів оренди державного та комунального майна не передбачено можливості автоматичної пролонгації договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, як це було врегульовано частиною 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-XII, який втратив чинність.
Беручи до уваги те, що договір у новій редакції від 15.02.2012 не закінчився до 01.07.2020 включно, тому, суд приходить до висновку, що правовідносини щодо його подальшої пролонгації регламентовані спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019.
Згідно з частиною першою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (частина друга статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019).
З метою конкретизації процедури передачі державного та комунального майна в оренду Кабінетом Міністрів України розроблено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою КМУ від 03 червня 2020 р. № 483 (далі - Порядок), який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України “Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до п. 134 Порядку продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках, що кореспондується із ч.1 ст. 18 Закону України 157-IX.
Відповідно до Переліку підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню (додаток 4 до Порядку), підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, є акціонерне товариство “Державний ощадний банк України» (АТ “ОЩАДБАНК»), що є банківською установою державної власності, яка надає у касах банківських установ послугу із приймання і перерахування готівкових коштів за житлово-комунальні послуги під час забезпечення можливості не сплачувати комісію за надання такої послуги;
Пунктом 135 Порядку визначено, що орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.
Пунктом 136 Порядку передбачено, що така заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.
Якщо заява подається підприємством, установою, організацією, що надає соціально важливі послуги населенню, орендар подає також документи, що підтверджують відповідність критеріям, установленим абзацом другим цього пункту Порядку. Підприємства, установи, організації, що надають соціально важливі послуги населенню, визначаються згідно з додатком 4 (пункт 137 Порядку).
Вимога про подання заяви на продовження договору оренди державного і комунального майна разом з необхідними документами шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі (ЕТС) є імперативною та не містить альтернативних способів подання відповідної заяви.
Така позиція викладена у постанові КГС ВС від 26 вересня 2024 року у справі № 902/489/23.
Отже, беручи до уваги, що позивач за зустрічним позовом Акціонерне товарисство “Державний ощадний банк України» є установою, яка відповідно до додатку 4 до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна надає соціально важливі послуги населенню, він має право на продовження строку дії договору оренди без проведення аукціону. Водночас реалізація такого права можлива виключно за умови суворого дотримання визначеної законодавством процедури.
Представник Акціонерного товарисства “Державний ощадний банк України» зазначає, що останній впродовж 2020-2025 років, неодноразово звертався до Департаменту з письмовими заявами про продовження строку дії договорів оренди нерухомого майна, укладених між сторонами.
Так, дійсно, у матеріалах справи містяться листи Акціонерного товарисства “Державний ощадний банк України», адресовані Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, зокрема:
лист № 113.30/2849 від 06.07.2020, в якому банк звернувся до Департаменту з проханням продовжити термін дії договорів, в тому числі договору № 165/6 від 30.05.2003 адреса: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2;
лист №113.30/3122 від 20.07.2020, в якому банк повідомив в черговий раз про свій намір продовжити договори оренди, і просив Департамент повідомити своє рішення;
лист №72-06/11838/2025 від 30.01.2025 , в якому банк звернувся із проханням надати пояснення щодо строків укладення 15 договорів оренди, по яких були виконані належні оцінки, в т.ч. й по приміщенню за адресою м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2
лист №72/4-06/85535/2025 від 30.06.2025, в якому банк вчергове звернувся до Департаменту з проханням повідомити про строки укладення нових договорів оренди або продовження строків дії раніше укладених договорів оренди приміщень, в т.ч. й приміщення, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера (Щорса), 2.
Водночас з урахуванням положень пункту 135 Порядку, заява про продовження договору повинна бути подана не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку його дії, тобто до 22 квітня 2020 року.
Крім того, відповідно до пункту 136 Порядку, така заява подається виключно шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі (ЕТС).
З огляду на це, подання орендарем звичайних листів у паперовій формі після закінчення строку дії договору не відповідає вимогам чинного законодавства та не може вважатися належним способом реалізації права на продовження договору оренди без проведення аукціону.
Отже, суд приходить до висновку, що дії орендаря свідчать про істотне порушення встановленого порядку продовження строку дії договору оренди, оскільки заяви про намір продовжити строк дії договору подані поза межами передбаченого строку, у неналежній формі та з недотриманням процедури, визначеної імперативними нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ та Порядку, затвердженого постановою КМУ №483.
Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13 грудня 2022 року у справі №916/4073/21.
Відповідачем за первісним позовом Акціонерним товариством “Державний ощадний банк України» не надано суду доказів того, що він звертався у межах встановленого спеціальним законом строку до Департаменту із заявою про намір продовжити строк дії договору через електронну систему.
Щодо невиконання Департаментом вимог з повідомлення орендаря про припинення орендних відносин, суд зазначає, що невчинення орендодавцем фактичних дій щодо скерування орендарю не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, хоча й порушує права орендаря, але таке порушення не є підставою для автоматичного продовження дії договору оренди комунального майна без аукціону, в силу положень статті 764 Цивільного кодексу України та ч. 4 статті 284 ГК України, бо інакше мета, принципи та положення спеціального Закону № 157-IX будуть знівельовані.
Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.09.2024 у справі № 902/489/23.
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об'єкта оренди або значне пошкодження об'єкта оренди.
У разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (ч.1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX).
Таким чином, суд приходить до висновку, що після закінчення строку дії договору 22.07.2020 орендні правовідносини між сторонами припинилися в силу прямої дії закону, а будь-яке подальше користування орендованим майном здійснювалося без належних правовових підстав.
Щодо зустрічних позовних вимог Акціонерного товариства “Державний ощадний банк України».
Позивач за зустрічним позовом Акціонерне товариство “Державний ощадний банк України» зазначає, що в силу положень Додаткового договору №7 від 04.07.2019 термін дії договору оренди передбачений його останньою редакцією складає 3 (три) роки 6 (шість) місяців та 2 (два) дні.
З такими доводами суд не погоджується, виходячи з наступного.
Під час розгляду справи судом була встановлена обставина щодо укладення між уповноваженим органом з управління комунальної власності Одеської міської ради та відповідачем договору оренди № 165/6 від 30.05.2003 (у новій редакції від 15.02.2012), до якого неодноразово вносились зміни додатковими погодженнями та додатковими договорами. У новій редакції договору було погоджено укладення договору оренди строком на 2 роки 11 місяців (з 15.02.2012 до 15.01.2015), далі сторони неодноразово вирішували продовжити цей строк. Востаннє таке продовження мало місце 04.07.2019, уклавши додатковий договір №7, в якому сторони домовились про наступне: “Пункт 1.3. розділу 1 “Предмет договору» доповнити наступним: “Продовжити термін дії цього договору на 1 (один) рік, а саме: до 22.07.2020».
Суд зазначає, що строк, на який був укладений договір, не завжди співпадає зі строком, протягом якого цей договір діє. Це зумовлене тим, що в процесі виконання договору сторони в порядку, передбаченому законодавством України, можуть продовжити строк дії договору ще на строк, на який він був укладений. При цьому строк, на який укладений договір, є істотною умовою договору та, відповідно, узгоджується сторонами у договорі та передбачається у Законі.
За цих умов, оскільки сторонами шляхом укладення додаткового договору від 04.07.2019 були внесені зміни до договору, якими був визначений інший (новий) строк оренди майна комунальної власності, відмінний від вихідного в редакції договору від 15.02.2012, а саме з 04.07.2019 по 22.07.2020, суд виснує, що у спірних правовідносинах останньою редакцією договору визначений строк, на який укладений договір оренди - 1 рік 18 днів.
При цьому наведені вище норми законодавства, які діяли станом на час укладення додаткового договору і були регламентовані Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність), визначали можливість автоматичного продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, і для такого продовження договору оренди передбачені умови - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії. Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору в його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку як орендар, так і орендодавець, у силу закону можуть розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Водночас, суд зауважує, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 має застосовуватися порядок продовження, визначений цим Законом.
Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 05.09.2023 у справі №914/2233/22, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20).
З огляду на встановлені під час розгляду справи обставини, суд дійшов висновку, що останнім погодженим сторонами строком дії договору оренди № 165/6 від 30.05.2003 (у новій редакції та з урахуванням змін, внесених додатковим договором № 7 від 04.07.2019) є строк до 22.07.2020.
Враховуючи зазначене, суд бере до уваги, що на момент закінчення строку дії договору оренди вже набрав чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ, яким установлено новий правовий механізм продовження договорів оренди державного та комунального майна, що передбачає їх продовження за результатами проведення відповідної процедури, визначеної цим Законом.
Отже, у спірних правовідносинах положення попереднього законодавства щодо можливості автоматичного (так званого «мовчазного») продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах застосуванню не підлягають, оскільки після 22.07.2020 продовження дії договору оренди могло здійснюватися виключно у порядку та на умовах, визначених Законом №157-ІХ. За таких обставин доводи позивача за зустрічним позовом про продовження договору оренди в силу «мовчазної згоди» є необґрунтованими та не відповідають вимогам чинного законодавства України.
11.03.2020 у зв'язку з розповсюдженням на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2». Вказаною постановою на всій території України запроваджено карантин в період з 12.03.2020 по 03.04.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2020 №239 строк карантину продовжено до 24.04.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 22.04.2020 №291 строк карантину продовжено до 11.05.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 04.05.2020 №343 строк карантину продовжено до 22.05.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2020 №392 строк карантину продовжено з 22.05.2020 до 22.06.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 17.06.2020 №500 строк карантину продовжено до 31.07.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 22.07.2020 №641 строк карантину продовжено до 19.12.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 09.12.2020 №1236 «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (в редакції станом на дату подання позовної заяви, з урахуванням змін та доповнень) на території України установлено карантин до 30.04.2023.
Пункт 2 розділу II "Прикінцеві положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" №530-IX від 17.03.2020 було доповнено підпунктом 5 згідно із Законом України №1071-IX від 04.12.2020 "Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб'єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", який набрав чинності 10.12.2020.
Відповідно до підпункту 5 пункту 2 розділу II "Прикінцевих положень" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" для суб'єктів господарювання, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов'язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їx закінчення.
Пунктом 41 постанови Кабінету Міністрів України №1236 від 09.12.2020 "Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" затверджено перелік основних видів економічної діяльності, стосовно яких здійснюються обмежувальні протиепідемічні заходи, пов'язані із поширенням на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.
Тобто чинним законодавством передбачено альтернативну можливість продовження договорів оренди державного та комунального майна у випадку, якщо діяльність суб'єкта господарювання була заборонена або обмежена на період встановлення карантину чи обмежувальних заходів, пов'язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19.
Водночас згідно зі статтею 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Таким чином, положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" в редакції Закону України №1071-IX від 04.12.2020 на правовідносини між сторонами щодо строку дії договору оренди 165/6 від 30.09.2003 не поширюються, оскільки останній припинився 22.07.2020, тобто ще до набрання чинності вказаним законом, у зв'язку з чим посилання скаржника на наведену норму закону, як на підставу для пролонгації договору 165/6 від 30.09.2003, є необґрунтованим.
Даний висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 02.02.2022 у справі №911/836/21.
17.03.2020 прийнято Закон України № 530-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», який набрав чинності з дня його опублікування.
04.12.2020 прийнято Закон України № 1071-IX “Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб'єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2», яким серед іншого внесено зміни до таких законів: у пункті 2 розділу II "Прикінцеві положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" підпункт 4 виключено; доповнено підпунктами 5 та 6 такого змісту:
"5) для суб'єктів господарювання, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов'язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення;
6) суб'єктам господарювання, діяльність яких була заборонена у цей період, не нараховується та ними не сплачується орендна плата за договорами оренди державного або комунального майна" (пп.6 п.2 Прикінцевих преехідних положень).
Відповідно до пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень встановлено, що цей Закон набирав чинності 10.12.2020.
22.07.2020 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №641 «Про встановлення карантину та запровадження посилених протиепідемічних заходів на території із значним поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (далі - Постанова № 641).
Відповідно до п. 2 постанови № 641 (у редакції від 22.07.2020) залежно від епідемічної ситуації в регіоні або окремих адміністративно-територіальних одиницях регіону встановлюється “зелений», “жовтий», “помаранчевий» або “червоний» рівень епідемічної небезпеки поширення COVID-19 (далі - рівень епідемічної небезпеки).
Пунктом 3 постанови № 641 (у редакції від 22.07.2020) встановлено, що рівень епідемічної небезпеки встановлюється за результатом оцінки епідемічних показників та визначається рішенням Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій, яке розміщується на офіційному інформаційному порталі Кабінету Міністрів України (за посиланням http://covid19.gov.ua).
Відповідно до п. 15 постанови № 641 (у редакції від 22.07.2020) на території регіону (адміністративно-територіальної одиниці), на якій установлено “червоний» рівень епідемічної небезпеки, додатково до протиепідемічних обмежень, передбачених для “зеленого», “жовтого» та “помаранчевого» рівня епідемічної небезпеки, забороняються, серед іншого, провадження банківської та страхової діяльності, а також медичної практики, ветеринарної практики, діяльності автозаправних комплексів, діяльності з технічного обслуговування та ремонту транспортних засобів, технічного обслуговування реєстраторів розрахункових операцій, діяльності з ремонту комп'ютерів, побутових виробів і предметів особистого вжитку, об'єктів поштового зв'язку.
Виходячи із системного аналізу наведених норм матеріального права, суд зазначає таке.
Положення підпунктів 5, 6 пункту 2 розділу II «Прикінцеві положення» Закону України №530-IX (у редакції із змінами, внесеними Законом № 1071-IX) встановлюють спеціальний правовий режим регулювання орендних відносин щодо державного та комунального майна на період дії карантину. При цьому законодавець пов'язує можливість продовження строку дії договору оренди, а також звільнення від сплати орендної плати виключно з фактом заборони або обмеження діяльності відповідного суб'єкта господарювання внаслідок запровадження протиепідемічних заходів.
Отже, необхідною та обов'язковою умовою застосування зазначених правових наслідків є наявність встановленого факту заборони або обмеження діяльності орендаря у відповідний період, що має підтверджуватися належними та допустимими доказами.
Разом з тим, як убачається з положень постанови Кабінету Міністрів України № 641, навіть у разі встановлення «червоного» рівня епідемічної небезпеки обмеження застосовуються диференційовано залежно від виду діяльності, а їх наявність підлягає доведенню у кожному конкретному випадку.
У матеріалах справи відсутні, а відповідачем Акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» не надано жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що у відповідний період банківська діяльність відповідача на території міста Одеси була заборонена чи обмежена у розумінні вказаних нормативно-правових актів.
За таких обставин суд дійшов висновку, що відсутні правові підстави вважати, що у період липня 2020 року діяльність АТ «Ощадбанк» у місті Одесі була обмеженою чи забороненою, а відтак відсутні і підстави для застосування до спірних правовідносин положень законодавства щодо продовження строку дії договору оренди комунального майна.
Крім того, відповідач Акціонерне товариствао “Державний ощадний банк України» посилається на введення в Україні воєнного стану у зв'язку із військовою агресією російської федерації проти України на підставі Указу Президента України від 24.02.2022 № 64/2022, який у подальшому неодноразово продовжувався і триває.
Постановою Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» установлено, що договори оренди державного та комунального майна, розташованого на визначених територіях, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації та визначається із урахуванням переліку визначених територій.
Суд критично оцінює посилання відповідача на введення в Україні воєнного стану та положення постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022, оскільки зазначені норми регулюють особливості орендних правовідносин виключно щодо договорів оренди, строк дії яких закінчується у період дії воєнного стану та за наявності визначених законодавством умов.
Водночас, як встановлено судом, строк дії спірного договору оренди закінчився задовго до введення воєнного стану на території України. За таких обставин положення постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Також суд зазначає, що у матеріалах справи містяться листи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, зокрема:
- лист № 01/13-215 від 27.01.2022, яким повідомлено, що договір № 165/6 від 30.09.2003 вважається таким, що припинив свою дію;
- лист № 01/13-1171 від 31.05.2024, яким повідомлено інформацію щодо порядку продовження договорів оренди відповідно до чинного законодавства;
- лист № 01/13-1650 від 09.07.2025, яким повідомлено, що строки дії договорів оренди, зокрема договору № 165/6 від 30.09.2003, закінчилися.
Суд виходить із того, що наведені листи Департамент комунальної власності Одеської міської ради свідчать про належне інформування орендаря щодо припинення строку дії договору оренди та правового режиму подальшого користування об'єктом оренди відповідно до вимог чинного законодавства України. За таких обставин відсутні правові підстави для висновку про протиправність дій Департаменту, оскільки останній діяв у межах наданих йому повноважень, у спосіб, передбачений законом, та належним чином повідомив орендаря про закінчення строку дії договору оренди і необхідність приведення правовідносин у відповідність до чинного законодавства України.
Щодо сумлінного виконання обов'язків орендарем, як права на продовження строку дії договору оренди суд зазначає таке.
Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
З наведеного можна зробити висновок про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умови дотримання встановленої процедури, наявності волевиявлення сторін та у разі припинення дії попереднього договору оренди і призводить до укладення договору оренди на новий строк, а не до його автоматичного поновлення. Суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
Таким чином, підстави для поновлення договору оренди, вказані у ч. 1 ст. 764 ЦК України, ст.18 Закону і у ст. 777 ЦК України не пов'язані одна з іншою, а згадані правові інститути (пролонгація договору на той же строк і на тих самих умовах і реалізація переважного права добросовісного орендаря) є взаємовиключними.
Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Згадана правова позиція міститься і в постанові Верховного Суду від 16.09.2020 р. у справі № 904/5126/19.
Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду від 18.01.2021 р. у справі № 910/12017/17).
Оскільки, позивач за зустрічним позовом Акціонерне товариство “Державний ощадний банк України» звернувся вперше до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради лише 06.07.2020, з істотним порушенням тримісячного строку та процедури такого звернення, заявивши про намір реалізувати своє переважне право щодо укладення нового договору оренди на новий строк, то слід вважати переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін втраченим.
Також посилання позивача за зустрічним позовом Акціонерного товариства “Державний ощадний банк України» на продовження дії договору у зв'язку з подальшим перерахуванням позивачем орендної плати за вказаним договором, є хибними та безпідставними, оскільки проведення відповідної оплати не є безумовною підставою для продовження дії договору.
Подібна правова позиція Верховного Суду викладена в постанові від 03.06.2020 у справі №916/1666/18.
Суд звертає увагу на внутрішню суперечливість правової позиції відповідача Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України». Так, з одного боку відповідач обґрунтовує свою позицію тим, що договір оренди є продовженим в силу прямих приписів законодавства, посилаючись на норми, прийняті у зв'язку із запровадженням карантину та воєнного стану. Водночас у поданій зустрічній позовній заяві відповідач фактично виходить із протилежного, оскільки просить визнати протиправною бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо неприйняття рішення про продовження договору оренди та зобов'язати останнього здійснити таке продовження.
Отже, зазначена правова позиція є взаємовиключною, що свідчить про її непослідовність та відсутність належного правового обґрунтування. Крім того, відповідачем не надано жодних належних та допустимих доказів, які б підтверджували протиправність бездіяльності Департаменту.
Натомість судом встановлено, що порядок продовження договору оренди державного та комунального майна, визначений спеціальним законодавством, зокрема Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 483, не був дотриманий саме відповідачем. За таких обставин суд доходить висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України».
Відповідно до частини третьої статті 13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
У відповідності до частини першої статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
В силу частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Обов'язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов'язку сприяти всебічному, повному та об'єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
За приписами статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Щодо інших доводів сторін у справі, викладених в обґрунтування власних правових позицій по наявним спорам, то суд не вбачає підстав для надання таким оцінки у межах розглядуваних спорів, оскільки вищенаведені аргументи суду у даному рішенні, на думку суду, є самостійною та достатньою підставою для висновку про повну обґрунтованість первісного позову та про необґрунтованість зустрічного позову.
Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Решта доводів учасників справи та всі подані відповідно до процесуального закону докази судом уважно досліджені та розглянуті та не спростовують вказаного висновку суду. У справі «Руїз Торіха проти Іспанії» ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги за первісним позовом підлягають задоволенню, а за зустрічним позовом задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору по первісному позову покладаються на відповідача за зустрічним позовом, а витрати по сплаті судового збору по зустрічному позову покладаються на позивача за зустрічним позовом.
Керуючись ст. ст. 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,
1. Первісний позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» про виселення задовольнити повністю.
2. Виселити Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» (01001, місто Київ, вулиця Госпітальна, будинок, 12г, код ЄДРПОУ 00032129) з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 58,8 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 2, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595)
3. Стягнути з Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» (01001, місто Київ, вулиця Госпітальна, будинок, 12г, код ЄДРПОУ 00032129) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2422,40 грн.
4. В задоволені зустрічного позову Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про зобов'язання здійснити певні дії - відмовити повністю.
5. Судові витрати по сплаті судового збору за зустрічним позовом покласти на Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України»
Наказ видати після набрання рішення законної сили.
Повне рішення буде складено 20 квітня 2026 р.
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя С.В. Літвінов