ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
про перехід до розгляду справи
за правилами загального позовного провадження
м. Київ
20.04.2026справа №910/1421/26
Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., розглянувши матеріали справи № 910/1421/26
за позовом Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» (вул. Володимирська, буд. 51-А, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 03366500)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Штадсервис» (вул. Рейтарська, буд. 13Б, м. Київ, 01034; ідентифікаційний код 43128382)
про стягнення 181 137,23 грн,
без виклику представників сторін,
Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» (далі - Підприємство) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Штадсервис» (далі - Товариство): 161 928,94 грн заборгованості з орендної плати, що утворилася у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 06.01.2022 №3538 (далі - Договір оренди); 1 136,32 грн пені; 4 648,65 грн 3% річних і 13 423,32 грн втрат від інфляції, а всього 181 137,23 грн.
Позовні вимоги мотивовано тим, що:
- 23.07.2019 Підприємством (балансоутримувач), Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент; орендодавець) і Товариством (орендар) укладено Договір оренди, за умовами якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 змінюваних умов Договору оренди, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 змінюваних умов; передається в оренду Товариству нежитлове приміщення загальною площею 131,60 кв.м, в тому числі (1 поверх - 53,90 кв.м, 3 поверх - 77,70 кв.м) в будинку №5, літера А, вул. Симона Петлюри у м. Києві (пункт 4.1 Умов);
- відповідач договірні зобов'язання в частині здійснення платежів з орендної плати виконує неналежним чином, не сплачує їх вчасно і в повному обсязі;
- загальна сума заборгованості з орендної плати за період з 01.01.2022 по 31.12.2025 складає 161 928,94 грн;
- у зв'язку з неналежним виконанням Товариством умов Договору оренди позивачем нараховано 1 136,32 грн пені, 4 648,65 грн 3% річних і 13 423,32 грн втрат від інфляції.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.02.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.
Позивачем 19.02.2026 подано суду для огляду оригінали документів, копії яких додано до позовної заяви.
Судом оглянуто такі оригінали документів, встановлено відповідність наявних в матеріалах справи копій поданим оригіналам та листом від 16.03.2026 повернуто оригінали позивачу.
Товариство 03.03.2026 подало суду відзив на позовну заяву, в якому вказало, що:
- сторонами 06.01.2022 в день підписання Договору оренди було підписано акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- також, 06.01.2022 позивачем і відповідачем на підставі Договору оренди укладено договір №504/3538 про компенсацію витрат балансоутримувачу за користування земельною ділянкою за адресою: вул. Симона Петлюри, буд. №5 літера «А», м. Київ (далі - Договір компенсації); останній визначає порядок та розміри сплати Товариством витрат за користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт оренди, на користь Підприємства (пункти 1.1, 2.1, 3.1 Договору компенсації);
- відповідно до пункту 1 висновків і рекомендацій акта обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку №5 по вул. С. Петлюри від 27.11.2019 №25/08, складеного Будівельною лабораторією КП «КЖСЕ», який додано до Договору оренди, приміщення знаходяться в непридатному до нормальної експлуатації технічному стані;
- в акті приймання-передачі майна від 06.01.2022 зазначено, що приміщення потребують ремонту згідно з актом будівельної лабораторії від 27.11.2019 №205/08;
- як повідомив колишній керівник Товариства ОСОБА_1 після підписання Договору оренди та акта приймання-передачі майна 06.01.2022 потрапити у передані в оренду приміщення не виявилося можливим, оскільки останні були зачинені на замки, ключі від яких у відповідача були відсутні, питання доступу до орендованих приміщень з Підприємством та Департаментом так і не було вирішено; 02.02.2022 рішенням Товариства №1 ОСОБА_1 було звільнено з посади директора, а новим директором з 03.02.2022 призначено ОСОБА_2 ;
- однак, питання доступу до орендованих приміщень новим керівником також не було вирішено з позивачем та Департаментом через початок повномасштабної військового вторгнення російських військ на територію України, у зв'язку із чим новопризначений директор фактично так і не приступив до виконання посадових обов'язків та залишив територію м. Києва;
- у зв'язку з відсутністю ОСОБА_2 у м. Києві та неможливістю виконувати посадові обов'язки, рішенням єдиного учасника відповідача від 13.02.2024 звільнено з посади директора ОСОБА_2 та призначено з 14.02.2024 директором ОСОБА_3 ;
- з метою з'ясування стану орендованого приміщення та його використання згідно з умовами Договору оренди, новим керівником Товариства 27.02.2024 було здійснено виїзд до приміщення; на місці було виявлено, що вхідні двері приміщення зачинено на замки, від яких ключі у відповідача відсутні, потрапити всередину приміщення не виявилося можливим;
- за даним фактом Товариство 13.03.2024 звернулося до позивача із заявою №1/03-24 про забезпечення доступу до приміщення;
- 15.03.2024 представник відповідача звернувся до Підприємства і Департаменту з заявою №23/03/24 про скасування нарахувань за Договором оренди через фактичну неможливість використання орендованих приміщень відповідно до положень статті 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України);
- листом від 20.03.2024 №062/15/05-996 позивач повідомив Товариство про відсутність підстав для припинення та/або скасування нарахувань платежів з орендної плати, оскільки Договір оренди є чинним та в судовому порядку не розірваний;
- також повідомлено, що станом на 18.03.2024 заборгованість відповідача за Договором оренди складає 9 784,20 грн, а за Договором компенсації - 130 733,03 грн;
- листом Департаменту від 04.04.2024 №062/05-19-1813 повідомлено Товариство про те, що станом на сьогодні Договір оренди є чинним, в судовому порядку не розірваний, а отже відсутні підстави для припинення та/або скасування нарахувань платежів з орендної плати;
- 20.03.2024 представниками позивача і відповідача було складено акт обстеження нежитлових приміщень №5 літер «А» на вул. Петлюри Симона; в пункті 2 акта обстеження зазначено, що згідно з листом Шевченківської окружної прокуратури міста Києва від 30.06.2023 №41-6907вих-23 здійснюється процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному проваджені від 05.05.2023 №12023100100001728 за фактом незаконного заволодіння групою нежитлових приміщень №5 по вул. Симона Петлюри, 5 в м. Києві загальною площею 78,1 кв.м; крім того, Київською міською радою, як власником майна територіальної громади міста Києва, подано до Шевченківського районного суду міста Києва позовну заяву про витребування приміщень, які є предметом Договору оренди від ОСОБА_4 ; ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.11.2023 у справі №761/40401/23 відкрито провадження за позовом Київської міської ради до ОСОБА_4 про витребування нежитлових приміщень, які становлять об'єкт оренди за Договором оренди, з чужого незаконного володіння; на момент проведення перевірки рішення у справі №761/40401/23 не прийнято; відповідно до пункту 3 акта обстеження у зв'язку з викладеними в пункті 2 обставинами, на час перевірки, орендовані приміщення зачинені; ключі від вказаних приміщень у Підприємства і Товариства відсутні, як наслідок відповідачем такі приміщення не використовуються; станом на сьогодні доступ до приміщення у Товариства через незалежні від нього обставини відсутній, тобто фактично з 06.01.2022 і до сьогодні відповідачу так і не було забезпечено позивачем та Департаментом доступ до орендованих приміщень;
- з відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань стало відомо, що з 30.04.2014 об'єкт оренди вибув із власності Департаменту як орендодавця, а його власником на той час був ОСОБА_4 ; до позовної заяви додано копію інформаційної довідки від 01.05.2023 №330799811, яка підтверджує факт вибуття об'єкту оренди із власності Департаменту; орендодавцем майна може бути лише власник такого майна або особа, уповноважена на укладення договору найму; однак, станом на дату укладення Договору оренди 06.01.2022 Департамент не був власником об'єкта оренди, право власності на який, як він вважає, був протиправно позбавлений, у зв'язку із чим останній витребовував об'єкт оренди із чужого незаконного володіння в судовому порядку.
Підприємство 09.03.2026 подало суду відповідь на відзив, в якій зазначило таке:
- відповідач до укладення Договору оренди був обізнаний про стан об'єкта оренди та умови його використання, зокрема, з тим, що приміщення потребують проведення ремонтних робіт; 06.01.2022 сторонами підписано акт приймання-передачі, за яким Департаментом та позивачем передано, а Товариством прийнято у користування зазначені приміщення; в акті зазначено, що приміщення потребують ремонту згідно з актом будівельної лабораторії від 27.11.2019 №205/08; будь-які зауваження щодо відсутності доступу до приміщень або непередрання ключів у зазначеному акті відсутні; строк оренди за Договором оренди починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення Договору оренди;
- підпунктом 11.9.2 пункту 11.9 розділу ІІ Договору оренди передбачено право орендаря вимагати припинення Договору оренди у разі, якщо протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі він не має можливості використовувати об'єкт оренди; водночас матеріали справи не містять доказів, що відповідач звертався до позивача або Департаменту з повідомленням про неможливість використання об'єкта оренди чи з вимогою про припинення Договору оренди; також слід зазначити, що у разі наміру орендаря зберегти договірні відносини, законодавчо передбачений механізм звільнення від орендної плати на час, протягом якого орендар не міг використовувати об'єкт оренди, зокрема, Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 (далі - Порядок); з положень пункту 127 Порядку вбачається, що зменшення або звільнення від сплати орендної плати можливе у разі існування однієї з умов, визначених Порядком, наявності звернення орендаря про зменшення та відповідного рішення орендодавця; Товариство 15.03.2024 звернулося до Підприємства з заявою №23/03/24 про скасування нарахувань за Договором оренди та Договором компенсації; позивач правомірно відмовив відповідачу у задоволені його заяви про припинення та/або скасування платежів з орендної плати, оскільки останнім не додано жодного документа на підтвердження існування обставин, що майно ним не використовувалось або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини;
- основним документом, що підтверджує факт передачі майна в оренду і початок строку оренди, є акт приймання-передачі майна в оренду, який підписано без будь-яких зауважень; посилання Товариства на обставини зміни керівництва відповідача не мають правового значення для вирішення даного спору, оскільки стосуються виключно внутрішньої організації діяльності підприємства та жодним чином не свідчать про ненадання доступу до орендованих приміщень; крім того, доводи Товариства спростовуються матеріалами справи; так, листом від 31.01.2022 відповідач звертався до Підприємства щодо надання письмової згоди балансоутримувача мереж на отримання послуг водопостачання та/або водовідведення через його мережі в орендованих приміщеннях; відповідно до квитанції від 09.02.2022 №60865082 Товариство оплатило послугу з надання такої згоди; наведені обставини свідчать про те, що після укладення Договору оренди відповідач мав доступ до орендованих приміщень та фактично користувався ними;
- відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №48/340, від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 і від 19.01.2021 у справі №916/1415/19); отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем; однак, у випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові; останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності; тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно; власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном; така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно); але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові; саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц);
- згідно з пунктом 3 акта обстеження від 21.03.2024 встановлено, що відповідач не використовує приміщення площею 78,1 кв.м; водночас щодо приміщень площею 53,6 кв.м перевірка не проводилась, а будь-які зауваження щодо відсутності доступу не зафіксовані; вказаний акт обстеження нежилих приміщень не створює, не змінює та не припиняє прав та обов'язків у сторін Договору оренди, а лише засвідчує певні обставини, фіксує наявність/відсутність певних порушень на дату його складення/підписання, а отже не є доказом неможливості використання приміщення з дати укладення Договору оренди, тобто з 06.01.2022; відтак, посилання Товариства на цей акт не спростовує факту передачі об'єкта оренди та виникнення обов'язку зі сплати орендної плати;
- доводи відповідача щодо нарахування компенсації витрат за користування земельною ділянкою не стосуються предмета даного спору, оскільки у даній справі заявлено вимоги виключно про стягнення заборгованості з орендної плати; крім того, рішеннями Господарського суду міста Києва від 02.10.2023 у справі №910/11380/23 і від 27.11.2025 у справі №910/10608/25 вимоги Підприємства про стягнення зазначеної компенсації вже були задоволені у повному обсязі; зазначені рішення набрали законної сили та Товариством не оскаржувалися; таким чином, матеріали справи підтверджують факт передачі відповідачу об'єкта оренди, виникнення у нього обов'язку зі сплати орендної плати та відсутність правових підстав для звільнення від виконання грошових зобов'язань за Договором оренди.
Товариство 13.03.2026 подало суду заперечення на відповідь на відзив, в яких вказало про те, що:
- відповідач не заперечує того факту, що передані в оренду приміщення потребували ремонту, про що і зазначено в акті приймання-передачі майна від 06.01.2022; але в дійсності, як виявилося, приміщення знаходились в непридатному для нормальної експлуатації стані, що потребувало їх капітального, а не поточного ремонту, що є неспіврозмірним із відповідними витратами на приведення приміщення у нормальний стан; також, акт приймання-передачі майна від 06.01.2022 не містить відомостей про надання Товариству безпосереднього доступу до приміщення та, тим більше, про надання ключів від замків, на які було зачинене приміщення; при цьому, лист-звернення відповідача від 31.01.2022 та квитанція від 09.02.20222 про оплату послуги водопостачання жодним чином не засвідчує факт користування Товариством приміщеннями, натомість свідчить лише про дійсний намір відповідача використовувати приміщення, яке за повідомленням Приватного акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київводоканал» взагалі не було підключене до центрального водопостачання та водовідведення; в подальшому, після отримання відповідного дозволу та оплати послуги відповідне підключення виконати не виявилося можливим через відсутність фактичного доступу Товариства до приміщень та відсутності фізичної можливості виконати відповідні роботи; таким чином, вказаними документами засвідчена формальна, а не реальна передача приміщень відповідачу, стан яких взагалі є непридатним до використання;
- позивач погоджується із фактом невикористання відповідачем приміщень площею лише 78,1 кв.м, посилаючись на пункт 3 акта обстеження орендованих приміщень від 21.03.2024, про що зазначає, зокрема, у відповіді на відзив; таке твердження є помилковим, суб'єктивним та спотвореним трактуванням змісту зазначеного акта обстеження, оскільки в акті обстеження про приміщення площею 78,1 кв.м зазначається лише в пункті 2 з посиланням на досудове розслідування факту заволодіння саме цією площею приміщень у кримінальному провадженні від 05.05.2023 №12023100100001728, яке проводилося Шевченківською окружною прокуратурою міста Києва; натомість, в пункті 3 акта обстеження вказано, що «У зв'язку із викладеним в п. 2 даного акту обставинами, на час перевірки орендовані приміщення зачинені. Ключі від вказаних приміщень у КП «Київжитлоспецексплуатація» та ТОВ «ШТАДСЕРВІС» відсутні, як наслідок ТОВ «ШТАДСЕРВІС» вказані приміщення не використовуються»; тобто, актом підтверджується факт неможливості використання Товариством саме орендованими приміщеннями відповідно до умов Договору оренди, а не їх якоюсь частиною, натомість жодних доказів фактичного, реального використання відповідачем даних приміщень позивачем не наведено, що є належною підставою для звільнення відповідача від сплати орендної плати згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України;
- заочним рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 28.01.2025 у справі №761/40401/23 було задоволено позов Київської міської ради до ОСОБА_4 та витребувано з чужого незаконного володіння останнього нежитлові приміщення, які становлять об'єкт оренди; про виконання даного судового рішення Товариству ні Департаментом, ані позивачем не повідомлялося, об'єкт оренди у фактичне користування відповідача відповідно до Договору оренди до цього часу не переданий; на даний час Товариству не повідомлялося та не відомо про ухвалене остаточне рішення у даній справі; при цьому, хоча Підприємство і зазначає, що предметом розгляду вказаної справи є приміщення площею 78,1 кв.м, а за Договором оренди об'єктом оренди є приміщення площею 131,6 кв.м, позивач жодним чином не розділяє ці приміщення та відповідно не перераховує орендну плату, хоча і визнає неможливість використання відповідачем частини орендованого приміщення.
Згідно з частиною третьою статті 247 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) при вирішенні питання про розгляд справи в порядку спрощеного або загального позовного провадження суд враховує: 1) ціну позову; 2) значення справи для сторін; 3) обраний позивачем спосіб захисту; 4) категорію та складність справи; 5) обсяг та характер доказів у справі, в тому числі чи потрібно у справі призначити експертизу, викликати свідків тощо; 6) кількість сторін та інших учасників справи; 7) чи становить розгляд справи значний суспільний інтерес; 8) думку сторін щодо необхідності розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.
Частиною шостою статті 250 ГПК України передбачено, що якщо суд вирішив розглянути справу в порядку спрощеного позовного провадження, але в подальшому за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи постановив ухвалу про розгляд справи за правилами загального позовного провадження, розгляд справи починається зі стадії відкриття провадження у справі. У такому випадку повернення до розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження не допускається.
З огляду на наведені положення ГПК України та враховуючи доводи сторін щодо предмету даного спору, суд вважає за необхідне розглядати даний спір за правилами загального позовного провадження.
Окрім того, враховуючи зазначені відповідачем обставини, суд також вважає за необхідне зобов'язати сторони подати суду копію акта обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку №5 по вул. С. Петлюри від 27.11.2019 №25/08, складеного Будівельною лабораторією КП «КЖСЕ», який є додатком до Договору оренди, проте не наданий суду жодною із сторін.
Керуючись статтями 247, 250, 234 і 235, ГПК України, Господарський суд міста Києва
1. Розгляд справи №910/1421/26 здійснювати в порядку загального позовного провадження.
2. Підготовче засідання призначити на 25.05.26 о 09:50 год. . Засідання відбудеться у приміщенні Господарського суду міста Києва за адресою: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 44-Б, зал №12; визнати обов'язковою явку представників сторін.
3. Зобов'язати позивача і відповідача в строк до 15.05.2026 подати суду належним чином завірену копію акта обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку №5 по вул. С. Петлюри від 27.11.2019 №25/08, складеного Будівельною лабораторією КП «КЖСЕ», який є додатком до договору оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 06.01.2022 №3538.
4. Запропонувати учасникам справи взяти участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням сервісу «Система захищеного відеоконференцзв'язку з судом» (посилання в мережі інтернет - https://vkz.court.gov.ua/), для чого учасникам справи необхідно подати суду заяву про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду не пізніше ніж за п'ять днів до судового засідання; копія заяви в той самий строк надсилається іншим учасникам справи; учасники справи беруть участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та електронного цифрового підпису згідно з вимогами Положення про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему.
5. Копію даної ухвали надіслати сторонам.
Ухвала набрала законної сили 20.04.2026 та оскарженню не підлягає.
Суддя Оксана Марченко