Іменем України
14 квітня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер справи: 650/6789/25
Номер провадження: 22-ц/819/783/26
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 лютого 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О..), у справі за позовом ОСОБА_1 від імені якої діє адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» , Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
30.10.2025 ОСОБА_2 , яка діє від імені ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом в якому просить:
- розірвати договір оренди землі б/н, від 10.02.2016 зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди № 1100181-7, від 19.11.2021, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул. Промислова, будинок 3) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-17 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 31571833), що належить позивачу площею 8.9714 га з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013, що розташована за межами села Степне на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області;
- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 52204,90 грн на користь орендодавця ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) згідно договору оренди землі та витрати понесені на сплату судового збору в сумі 1937,92 грн.
В обґрунтування позову представник позивача зазначив такі доводи та обґрунтування.
Позивачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 8,9714 га з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами села Степне на території Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
10 лютого 2016 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки строком на 10 років.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1100181, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до нового орендаря, а договір оренди викладено у новій редакції. У цій редакції договору орендна плата була визначена у розмірі 5,91% від нормативної грошової оцінки землі, а строк дії договору встановлювався до 31 грудня 2027 року.
19 листопада 2021 року між орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1100181-7, якою договір оренди викладено в новій редакції, чинній на час звернення до суду. Згідно з цією редакцією в оренду передано земельну ділянку площею 8,9714 га з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013. Пунктом 3.1 визначено, що договір діє до 31 грудня 2031 року, а пунктом 14.1 - що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Орендна плата відповідно до пункту 4.1 становить 8,46% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що за умовами договору складає 26 102,45 грн за повний рік оренди, при цьому нормативна грошова оцінка у пункті 2.4 договору визначена у розмірі 308 539,65 грн. Пунктом 4.5 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у строк до 31 грудня.
Представник позивача послався на те, що за приписами статті 13 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, а статті 24 та 25 цього Закону надають орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати та встановлюють обов'язок орендаря сплачувати її своєчасно і в повному обсязі. Такі ж права та обов'язки сторін закріплені й у договорі, зокрема орендар зобов'язаний вчасно сплачувати належні за договором платежі, а орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати.
Водночас, у порушення умов договору орендар не виконав належним чином обов'язок щодо своєчасної сплати орендної плати, внаслідок чого утворилася заборгованість за 2023 та 2024 роки. Розмір орендної плати за один повний рік оренди за договором складає 26 102,45 грн, тому сума заборгованості за два роки визначена як 26 102,45 грн х 2 = 52 204,90 грн.
Окремо представник позивача зазначив, що у разі нарахування та виплати орендної плати у 2023 та 2024 роках відповідач як податковий агент мав обов'язок утримати податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 1,5% відповідно до положень Податкового кодексу України.
Обґрунтовуючи правову позицію, представник позивача послався на те, що зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону (стаття 526 ЦК України), а якщо встановлено строк виконання, то зобов'язання підлягає виконанню у цей строк (стаття 530 ЦК України). Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 ЗК України). Через невиконання відповідачем обов'язку зі сплати орендної плати позивач істотно позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.
Представник позивача вказав, що позивач зверталася до відповідача телефоном, у тому числі на гарячу лінію, з питанням погашення заборгованості та припинення договору оренди, однак заборгованість не погашена, а згоди на припинення договору не отримано, у зв'язку з чим позивач звернулася до суду за захистом порушених прав.
Як підстави для дострокового розірвання договору оренди представник позивача навів положення статті 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання орендарем обов'язків, а також статтю 651 ЦК України щодо можливості розірвання договору у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Додатково зазначено, що пункт "д" частини першої статті 141 ЗК України передбачає припинення права користування земельною ділянкою у разі систематичної несплати орендної плати.
Також представник позивача послався на те, що Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виконувалися обов'язки щодо обробітку земельної ділянки, що призвело до забур'янення та подекуди самозаліснення, а в подальшому може спричинити деградацію земель, виснаження та втрату родючих властивостей. На підтвердження цих обставин представник позивача послався на інформацію Новорайської сільської військової адміністрації, надану у відповідь на адвокатський запит, з якої вбачається, що земельні ділянки, які перебували в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовувалися орендарем, їх обробіток не здійснювався, орендна плата та податкові платежі не сплачувалися. Також зазначено, що, за наявною інформацією, відповідач не брав участі в обстеженні та гуманітарному розмінуванні земель, а обстеження та очищення здійснювалося відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації.
На підтвердження того, що можливість ведення сільськогосподарської діяльності на території громади існувала, представник позивача навів відомості з відповідей на адвокатські запити до інших сільськогосподарських підприємств. Зокрема зазначив, що Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛАЙФ 2023» з 2023 року обробляє земельні ділянки на території громади, за необхідності залучає спеціалістів для обстеження щодо наявності вибухонебезпечних предметів та виплачує орендну плату з 2023 року. Також представник позивача послався на відповідь Товариства з обмеженою відповідальністю «Додола 2021», згідно з якою після деокупації Херсонщини 11 листопада 2022 року підприємство відновило діяльність, здійснювало огляди земель у разі потенційної загрози, співпрацювало з профільними організаціями та виплатило орендну плату за 2023 та 2024 роки повністю. На підставі цього представник позивача зробив висновок, що інші землекористувачі здійснювали господарську діяльність, сплачували орендну плату й податки, тоді як відповідач ухилявся від виконання договору.
Крім того, представник позивача зазначив, що за даними Державного реєстру речових прав право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013 на підставі договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-17 зареєстровано за новим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС». Ці обставини представник позивача оцінив як ухильницькі та недобросовісні дії попереднього орендаря, спрямовані на уникнення виконання зобов'язань, у тому числі щодо погашення заборгованості з орендної плати.
Представник позивача вказав, що на момент відчуження права оренди Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виконало зобов'язань щодо виплати заборгованості з орендної плати, а питання долі невиконаних зобов'язань залишилося невирішеним. До власника землі ніхто не звертався з приводу внесення змін до договору оренди щодо заміни сторони орендаря, що, на думку позивача, ускладнило можливість пред'явлення вимог щодо стягнення заборгованості.
Водночас представник позивача зазначив, що у зв'язку з переходом права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» до нового орендаря перейшли всі права та обов'язки попереднього орендаря за договором, у тому числі обов'язок сплачувати орендну плату та погашати заборгованість. На підтвердження цього представник позивача послався на статтю 514 ЦК України, а також на умови пункту 2.3 договору відчуження права оренди, яким передбачено перехід до покупця всіх прав та обов'язків орендаря за договорами оренди землі зі змінами та доповненнями.
Додатково представник позивача навів доводи про фактичну неможливість звернення до нового орендаря, зазначивши, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» не знаходиться за адресою реєстрації та не здійснює господарську діяльність, що, за твердженням позивача, підтверджується відповіддю органу місцевого самоврядування на адвокатський запит та довідкою Укрпошти про повернення листа у зв'язку з відсутністю адресата.
З огляду на наведене представник позивача вказав, що систематична несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки, а також неналежне виконання орендарем інших обов'язків за договором є підставами для розірвання договору оренди землі в судовому порядку та для стягнення заборгованості з орендної плати і судового збору, у зв'язку з чим просив суд розірвати договір оренди та стягнути визначену заборгованість і судові витрати.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 лютого 2026 року позов задоволено.
Суд ухвалив:
Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди, Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі - задовольнити.
Розірвати договір оренди землі б/н, від 10.02.2016 зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди № 1100181-7, від 19.11.2021, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул. Промислова, будинок 3) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-17 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 31571833), що належить позивачу площею 8.9714 га з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013, що розташована за межами села Степне на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 52204,90 грн на користь орендодавця ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) згідно договору оренди землі та витрати понесені на сплату судового збору в сумі 1937,92 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 52204,90 грн, та витрати на судовий збір в розмірі 968,96 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ЄДРПОУ 41101589) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 968,96 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначено наступне:
Апелянт, ТОВ «ЮТС- Агропродукт», жодним чином не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такого є неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.
У скарзі наведено нормативне обґрунтування з посиланням на норми матеріального права: ст. 526 ЦК України , ст. 629 ЦК України , ст. 651 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, ст. 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» , ст. 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладання договору, ст.ст. 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі». ст. 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору.
Пункт «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачає, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі № 499/793/21.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов'язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Схожі висновки викладені у постанові Великої Плати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 та постанові Верховного Суду від 28 червня 2022 року у справі № 551/542/20.
Згідно із частинами 1, 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
На доведення відсутності своєї вини апелянт посилається на положення Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022), визнання факту збройної агресії, як загальновідомого для обох сторін, на національному та міжнародному рівні
Після введення на території країни воєнного стану Торгово-промисловою палатою України на своєму офіційному сайті розміщено загальний офіційний лист, для всіх кого це стосується, від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України. У листі Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини, починаючи з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
За наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 03.03.2022 р. по 09.11.2022 року.
Наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України № 376 від 28 лютого 2025 року «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, після деокупації, починаючи з 09.11.2022 р. віднесено до територій, на яких можливим є ведення бойових дій.
Законом України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно», який набрав чинності 06 травня 2023 року, внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України, зокрема абзац перший вказаного пункту встановлював наступне: За період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Аналіз підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України в редакції чинній з 06 травня 2023 року свідчить про те, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб (схожий за змістом висновок щодо попередньої редакції пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України викладений у постанові Касаційного адміністративного суду від 29.10.2024 у справі № 620/5747/23). Постановою Кабінету Міністрів України від 06 грудня 2022 року №1364 «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» установлено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією (в подальшому - Перелік), затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. Вказана постанова набрала чинності 25.12.2022.
З огляду на вказане вище правове регулювання, положення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України та той факт, що територія Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області, віднесена до території бойових дій з 11.11.2022 р. , а до цього перебувала під окупацією, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування землею, яка розташована на цій території. Така правова позиція узгоджується з висновками Верховного Суду, що викладені у постанові від 25.02.2025 р. у справі №908/929/24. Постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року «Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/ імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якому відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (ДСНС).
До справи ТОВ «ЮТС-Агропродукт» суду першої інстанції подані Додаткові пояснення зі скріншотом Інтерактивної карти ДСНС. За її даними на офіційному сайті (https://mine.dsns.gov.ua/ за ), посиланням Розмінування України територія Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
Оскільки цей доказ отримано з публічного джерела, він є загальновідомим та не потребує доказування згідно статті 82 ЦПК України.
Відповідно до частини 283-1.2. статті 283-1 Податкового Кодексу України період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання. Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Відповідно до наказу Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», Новорайська ОТГ Бериславського району Херсонської області, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 09.04.2025 р. по 11.11.2022 року, а отже відлік періоду визнання цієї території забрудненою вибухонебезпечними предметами почався з 1 грудня 2022 р.
Вищенаведене свідчить, що територія Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області, в межах якої зазначена земля, в період 2023-2024 років віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає її безпечне використання ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ», як орендарем для отримання сільськогосподарської продукції за умовами договору оренди в період 2022 2024 років, внаслідок чого ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ», як орендар майна звільняється від орендної плати за цей час, як з підстав, визначених законом, так і за умовами договору оренди, які узгоджені його сторонами.
Ст. 11 Закону України «Про протимінну діяльність» передбачає, що після проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування держава шляхом видачі сертифіката бере на себе повну відповідальність за відсутність на відповідній території ризиків, пов'язаних із вибухонебезпечними предметами. Повноваження щодо видачі сертифіката покладаються на центр протимінної діяльності та центр гуманітарного розмінування. Порядок передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування визначається нормативними документами у сфері протимінної діяльності (національними стандартами з протимінної діяльності). Контроль якості розмінування територій, які підлягають передачі від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, здійснюється акредитованим органом інспектування на безоплатній основі.
З урахуванням наведеного, враховуючи, що матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування суду представлено не було, апелянт зазначає, що можна дійти висновку, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з поважних причин не могло обробляти орендовану земельну ділянку, а отже і сплачувати орендну плату.
Враховуючи викладене, у ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ» відсутня вина за невиконання обов'язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв'язку з тим, що після деокупації 11 листопада 2022 року територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
Такі обставини з урахуванням положень частини 6 статті 762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов'язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023- 2024 роки, а також виключає застосування до нього наслідків несплати орендної плати у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки невиконання обов'язків орендарем відбулося не з вини останнього, а через настання обставин, що перешкоджають використанню орендованої земельної ділянки за призначенням.
Відповідно до частини 4 статті 14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 дійшла висновку, що норма ч. 6 ст. 762 ЦК України не містить вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин та засобів їх підтвердження, а тому підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
У разі використання орендованої земельної ділянки у військових цілях, які унеможливлюють її використання на даний час у господарських потребах, до таких правовідносин підлягають застосуванню положення ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, у зв'язку з чим відсутні підстави для висновку про порушення умов договору оренди в частині несвоєчасної сплати орендної плати за користування такою земельною ділянкою. Саме така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду по справі № 905/1436/20 від 12.01.2022. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6ст. 762 ЦК України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (постанови Верховного Суду у справах № 914/1248/18 № 914/2264/17 , № 910/13158/20 , № 911/3067/20 , № 911/654/21 , № 916/599/23 ).
Також в апеляційній скарзі апелянт навів наступні обставини та норми матеріального права, щодо юридичної особи, яка не є учасником справи.
У ТОВ "ВП "ПОЛІССЯ" наразі відсутнє право оренди через його відчуження (продаж) новому орендареві ТОВ «Перемога-Плюс», згідно Відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). У ДРРП новий (окремий) реєстраційний запис з номером і датою не вчиняється, а лише в існуючому записі попередньої дати, вноситься інформація про нового орендаря та підставу набуття ним речового права оренди. По Договору відчуження права оренди, перейшли усі права та обов'язки орендаря зазначених земельних ділянок, без винятків та визначення дати переходу (часткове правонаступництво), який як підстава реєстраційного запису зазначений у Відомостях/інформації ДРРП. З огляду на ст. 652 ЦК України, наразі має місце істотна зміна обставин, оскільки при укладенні договору оренди землі сторони керувалися тим що договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Відчуження права оренди орендарем іншій особі, без згоди орендодавця (власника), здається істотною зміною обставин бо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір оренди землі або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони досі не досягли згоди щодо приведення договору оренди у відповідність з обставинами, які істотно змінились (зокрема шляхом укладення тристоронньої додаткової угоди до договору оренди землі про зміну сторони орендаря в договорі), або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності визначених законом умов.
В доводах апеляційної скарги апелянтом наведена правова дефініція права оренди та права користування.
Інформація про те, хто саме є орендарем конкретної земельної ділянки, міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Після відчуження права оренди земельної ділянки орендарем стає особа (фізична або юридична), до якої це право перейшло на підставі відповідного правочину (договору купівлі-продажу, міни, відчуження тощо). Новий орендар набуває права володіння та користування ділянкою з моменту державної реєстрації цього права, тоді як попередній орендар втрачає ці права .
Отже, орендарем стає особа, яка набула право оренди та зареєструвала його у встановленому законом порядку .
Відчуження права оренди (ч. 5 ст. 93 ЗК України та ст. 5 ЗУ "Про оренду землі") є спеціальною нормою закону, яка має пріоритет над загальною нормою, що означає, що в разі конфлікту застосовується більш конкретне правило, яке врегульовує відносини для певної категорії осіб або випадків. Цей принцип, відомий як lex specialis derogat generali («спеціальний закон скасовує загальний»), є одним із ключових правил вирішення колізій між нормами права. Отже, не підлягає застосуванню загальна норма ст. 520 ЦК України, а застосовується ч.5 ст. 93 ЗК України та ст. 5 Закону України «Про оренду» .
Апелянт зазначає про неналежного відповідача ТОВ «ВП «Полісся», посилаючись на норми ст. 51 ЦПК України, правову позицію ВП ВС у постанові від 17 квітня 2018 р. у справі № 523/9076/16-ц.
В апеляційній скарзі також наводить « спеціальне правове регулювання земельних відносин», аналогію закону, правонаступництво ( часткове правонаступництво).
Апелянт вважає, що при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам сторони позивача, залишивши поза увагою, пояснення, доводи якою сторона відповідача обґрунтовувала свою позицію, чим самим, суд першої інстанції порушив принципи змагальності та об'єктивності у вирішенні спору.
На підставі листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03- 2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв'язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації.
Це свідчить про об'єктивну неможливість використання ТОВ «ЮТС - Агропродукт» орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та дії обставин непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов'язань за договором оренди землі. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці, і роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
Суд першої інстанції не застосував висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі № 650/3776/24 за наслідками перегляду в касаційному порядку постанови Херсонського апеляційного суду в аналогічних правовідносинах. Відповідно до висновків Верховного Суду, наведених у постанові, наведені докази є належними та достатніми для звільнення відповідача від обов'язку виконувати умови договору оренди протягом 2022 та 2023 років на підставі ст. 617, ст. 762 ЦК України
Щодо недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими апелянт зазначив таке. Представником Позивача було додано до матеріалів справи листи Виконавчого комітету Лохвицької місьради Миргородського р-ну Полтавської обл. від 16 травня 2025 р. за № 03-01/695, ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» від 12 травня 2025 р., ТОВ «Додола 2021» від 12 травня 2025 р. Зазначені документи не містить доказову інформацію, про що саме Відповідач 1 (ТОВ "ЮТС- АГРОПРОДУКТ") наразі використовував зазначені землі. Крім цього лист виданий неповноважним органом, оскільки зокрема органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (частина друга статті 19 Конституції України), ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні". Повноваження щодо контролю та використання землі за цільовим призначенням віднесені до компетенції Держгеокадастру та його територіальних органів, згідно Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, згідно Положення що затверджене постановою Кабінету Міністрів Українивід 14 січня 2015 р. № 15. Тому вказаний доказ є недопустимим. З огляду на наведене, долучений лист не стосується предмета доказування у цій справі, є неналежними та недопустимими доказами та не могли бути врахованими судом першої інстанції під час розгляду справи.
Апелянт також вказав, що відповідно до ч. 3 ст. 375 ЦПК України, порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо: справу розглянуто неповноважним складом суду (п. 1); в ухваленні судового рішення брав участь суддя, якому було заявлено відвід, і підстави його відводу визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, якщо апеляційну скаргу обґрунтовано такою підставою (п. 2).
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.
ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 8,9714 га з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами с. Степне на території Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1830578365206, номер запису про право власності 31571802.
10 лютого 2016 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Приватним підприємством "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС" укладено договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки строком на 10 років.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем Приватним підприємством "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС" та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" укладено додаткову угоду № 1100181, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ", а договір оренди викладено у новій редакції. У цій редакції договору орендна плата була визначена у розмірі 5,91% від нормативної грошової оцінки землі, а строк дії договору - до 31 грудня 2027 року.
19 листопада 2021 року між орендодавцем ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" укладено додаткову угоду № 1100181-7, якою договір оренди викладено в новій редакції, що є чинною на теперішній час. За цією редакцією в оренду передано земельну ділянку площею 8,9714 га з кадастровим номером 6520686700:03:019:0013, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до умов договору в редакції додаткової угоди № 1100181-7, строк дії договору визначено до 31 грудня 2031 року, а орендна плата становить 8,46% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена у розмірі 308 539,65 грн, а розмір орендної плати за повний рік оренди становить 26 102,45 грн. Строк внесення орендної плати визначено до 31 грудня відповідного року.
17 квітня 2025 року Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" відчужено (продано) право оренди вказаної земельної ділянки на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-17, а право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав за новим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "ПЕРЕМОГА ПЛЮС". При цьому суд встановив, що на момент відчуження права оренди наявна заборгованість з орендної плати за 2023 та 2024 роки не була погашена.
Крім того, відповідно до листа Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, земельні ділянки, які належать громадянам та перебували в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ", не використовуються орендарем, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються. У цьому ж листі наведено відомості, що Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, а обстеження та очищення здійснювалися відповідними військовими групами в рамках гуманітарного розмінування, при цьому вказані земельні ділянки не віднесені до ділянок, які є забрудненими або ймовірно забрудненими вибухонебезпечними предметами.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 12 травня 2025 року №01-11/1052/25 станом на 09 травня 2025 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які належать громадянам-власникам земельних часток (паїв) та перебувають в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються, обробіток таких земельних ділянок не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.
У листі також зазначено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебувають у його користуванні. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалися відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в межах гуманітарного розмінування території громади.
Крім того, у листі вказано, що представниками Новорайської сільської військової адміністрації безпосередній огляд (обстеження) зазначених земельних ділянок не проводився, при цьому такі земельні ділянки не віднесені до ділянок, які є забрудненими або ймовірно забрудненими вибухонебезпечними предметами.Також повідомлено, що окремі інші землекористувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення співпрацювали з військовими групами з гуманітарного розмінування, у тому числі здійснювали розмінування земельних ділянок за власний рахунок, та на даний час використовують свої власні або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Відповідно до листа Виконавчого комітету Лохвицької Міської Ради Миргородського району Полтавської області від 16 травня 2025 року № 03-01/695, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за місцем реєстрації господарську діяльність не веде, на рахунок Лохвицької Міської Ради не надходила плата за землю (земельний податок та орендна плата), а також станом на 01 квітня 2025 року земельні ділянки комунальної власності Лохвицької Міської Ради в оренді цього Товариства не перебували.
Також суд першої інстанції надав оцінку доказам позивача про ведення на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської , Борозенської, Милівської територіальних громад господарської діяльності інших суб'єктів господарювання - орендарів земельних ділянок, із залученням ними відповідних фахівців щодо проведення обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 12 травня 2025 року № 01-11/1052/25, станом на 09 травня 2025 року земельні ділянки, які перебувають в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються (обробіток не здійснюється), орендна плата та податкові платежі не сплачуються, а також за наявною інформацією Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні таких земельних ділянок.
Відповідно до листа Виконавчого комітету Лохвицької міської ради Миргородського району Полтавської області від 16 травня 2025 року № 03-01/695, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за місцем реєстрації господарську діяльність не веде, на рахунок Лохвицької Міської Ради не надходила плата за землю (земельний податок та орендна плата), а також станом на 01 квітня 2025 року земельні ділянки комунальної власності Лохвицької Міської Ради в оренді цього Товариства не перебували.
Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України - порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки - зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_2 - на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_3 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв'язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.
Відповідно до листа ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 29 травня 2025 року, направленого на адресу Головного управління ДСНС України у Херсонській області, товариство повідомило, що є орендарем земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих, зокрема, на території Бериславського району Херсонської області. У зв'язку з військовою агресією російської федерації частина цих територій була тимчасово окупованою, на них велися активні бойові дії, а також здійснювалося масштабне будівництво фортифікаційних споруд.
У зверненні наголошено, що внаслідок збройного конфлікту значні площі земель ймовірно забруднені нерозірваними боєприпасами, мінами, вибуховими пристроями та їхніми уламками. Крім того, вибухи снарядів і військова діяльність призвели до вивільнення токсичних речовин і важких металів у ґрунт, що може спричинити деградацію ґрунту, зниження його родючості, а також загрозу для здоров'я людини в разі споживання вирощеної на таких ділянках продукції. Також зазначено, що пересування важкої військової техніки ймовірно спричинило ущільнення ґрунту, утворення вирв, порушення його структури та цілісності. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказало, що виконання будь-яких сільськогосподарських робіт на зазначених ділянках є вкрай небезпечним, а перебування працівників на цих територіях створює безпосередню загрозу для життя та здоров'я. Крім того, частина земель фактично використовується для оборонних потреб держави, зокрема для будівництва окопів, траншей, бліндажів, протитанкових ровів, що за законом унеможливлює їх використання за первинним цільовим призначенням. У таких умовах право користування земельною ділянкою є або призупиненим, або істотно обмеженим. Таким чином, у зазначеному листі обґрунтовано позицію про неможливість обробітку орендованих земельних ділянок у зв'язку з наявністю ознак обставин непереборної сили, які об'єктивно перешкоджають виконанню зобов'язань за договором оренди. Товариство також звернулося з проханням надати акти обстеження земель або іншу інформацію щодо можливості чи неможливості їх використання за призначенням.
Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами. При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв'язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях. У зв'язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Суд першої інстанції задовольняючи позов, виходив з того, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2023-2024 роки. Сам факт переходу права оренди не свідчить про відсутність у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» процесуальної та матеріально-правової участі у спірних правовідносинах, оскільки саме невиконання цим товариством зобов'язань за договором оренди (невиплата орендної плати у визначені договором строки) є предметом дослідження суду як підстава для заявлених вимог.Крім того, з огляду на характер заявлених позовних вимог (розірвання договору оренди та стягнення заборгованості), а також на наявність договору відчуження, суд першої інстанції дійшов висновку, що спірні правовідносини стосуються як первісного орендаря, так і особи, до якої оформлено перехід права оренди, у зв'язку з чим участь у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не може розцінюватися як звернення з позовом до неналежного відповідача.Також, суд врахував, що важливість вирішення питання щодо належного відповідача зумовлене тим, чи пов'язане залучення відповідної особи як відповідача з можливістю юридично обґрунтовано з'ясувати, чи мало місце порушення прав позивача внаслідок дій або бездіяльності конкретного суб'єкта цивільних правовідносин. Неналежний відповідач - це особа, яка не перебуває у спірних матеріально-правових відносинах із позивачем у межах заявлених вимог, а отже не може надати релевантних пояснень щодо предмета спору, не несе відповідальності за спірні обставини та не пов'язана з ними. У даному випадку вимоги ґрунтуються на невиконанні обов'язку зі сплати орендної плати за період, коли Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було стороною договору оренди та фактичним орендарем, що підтверджує безпосередній зв'язок цього товариства зі спірними правовідносинами і виключає висновок про його неналежність як відповідача.Окремо суд першої інстанції звернув увагу, що неврегульованість питання щодо наявної заборгованості та розмежування обов'язків із її сплати у зв'язку з переходом права оренди потенційно може зумовити у майбутньому виникнення взаємних вимог та/або заперечень між Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». За таких обставин залучення до участі у справі одночасно обох товариств як відповідачів є процесуально виправданим, оскільки забезпечує повне та всебічне з'ясування фактичних обставин і правової природи спірних зобов'язань у межах заявлених вимог, а також зменшує ризик ухвалення рішення без участі осіб, права та обов'язки яких можуть бути пов'язані зі спірною заборгованістю.
При вирішенні даного спору суд також враховує, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов'язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об'єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.
Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об'єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур'янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов'язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов'язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Борозенська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 09 листопада 2022 року Борозенська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об'єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.
При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо.
Суд першої інстанції виходив з того, що попередній орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» систематично не виконував обов'язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов'язань.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов'язань з орендної плати.
У зв'язку з цим доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки є обґрунтованими.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов'язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов'язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Суд першої інстанції правильно виснував, що відповідно до змісту відповідних розпоряджень пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, - тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються. Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об'єктом оподаткування у зв'язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання. Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як новим орендарем, від обов'язку сплати орендної плати саме за спірну земельну ділянку, яка є приватною власністю і не віднесена до земель комунальної форми власності, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов'язання за договором оренди. Крім того, сприяння суб'єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов'язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов'язань між орендодавцем і орендарем. Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов'язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку - це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов'язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов'язання, погодженого сторонами в договорі.
Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов'язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.
Колегія суддів звертає увагу, що кожен довід апеляційної скарги був висловлений ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у відзиві на позовну заяву та поясненнях цього відповідача, кожен доказ, на якій апелянт посилається як на підставу доведення заперечень на позовну заяву був досліджений судом першої інстанції з наданням належної оцінки кожному доказу.
Фактично доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції щодо оцінки доказів. Проте, наведених висновків суду першої інстанції не спростовують.
Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, не є тією нормрю закону, яка звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь період несплати. А посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, то її застосування судом у спірних правовідносинах також унеможливлено враховуючи невизначення на ній конкретних земельних ділянок, та вона не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки
Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов'язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина перша статті 617 ЦК, частина друга статті 218 Господарського кодексу України та стаття 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).
Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов'язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.
Отже, наведеним листом відповідач наявність для нього тієї обставини, яка звільняє його від виконання зобов'язання не довів.
Також доводи апеляційної скарги про наявність інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами не спростовують висновків суду першої інстанції, який зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
У листі ГУ ДСНС України в Херсонській області №6603-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, на запит товариства, заступником начальника Головного управління з реагування на надзвичайні ситуації зазначено таке: «провівши аналіз наданих Вами ( ТОВ «ЮТС - Агропрдукт») кадастрових номерів земель сільськогосподарського призначення встановлено, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, вищевказані ділянки можуть бути потенційно забрудненими» ( в ел. справі).
Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12.05.2025 за №01-11/1052/25 містить відомості, що вказані земельні ділянки не віднесені до ділянок, які забруднені/імовірно забруднені вибухонебезпечними предметами; безпосередньо представниками СВА огляд ( обстеження) земельних ділянок не проводився ( а.с. 24).
Доказ, який свідчить, що орендована земельна ділянка непридатна для її використання внаслідок забрудненими вибухонебезпечними предметами, віднесена, у встановленому законом порядку до категорії земель непридатних до використання, відповідачем не надано, а надані ним докази свідчать про надання товариству інших пільг внаслідок ймовірності потенційного забруднення, при цьому суд першої інстанції в достатній мірі проаналізував поведінку орендаря щодо спірної земельної ділянки та прийнятих на себе обов'язків за договором оренди, позицію іншого суб'єкта господарювання на аналогічних територіях.
Судом першої інстанції в достатній мірі обґрунтовано наявність підстав для розірвання договору оренди внаслідок систематичної несплати за недоведеністю апелянтом наявності обставин, які звільняють його від відповідальності за невиконання договірного зобов'язання у тому рахунку з урахуванням договору продажу права оренди.
Таким чином , наведені доводи апеляційної скарги є необґрунтованими та неприйнятними, такими, що зводяться до незгоди з оцінкою доказів, належну оцінку яким надав суд першої інстанції.
Щодо стягнення орендної плати за договором оренди
Заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 52204,90 суд першої інстанції стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», яке рішення суду першої інстанції не оскаржувало. А отже за відсутності у ТОВ «ЮТС-Агропродукт», як особи, яка подала апеляційну скаргу про скасування рішення суду в повному обсязі, повноважень на оскарження рішення суду в частині порушення прав ТОВ «Перемога - плюс», колегія суддів в цій частині рішення суду, йому оцінки не надає.
Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об'єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.
Посилання в апеляційній скарзі на вимоги ч. 3 ст. 375 ЦПК України (справу розглянуто неповноважним складом суду (п. 1); в ухваленні судового рішення брав участь суддя, якому було заявлено відвід, і підстави його відводу визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, якщо апеляційну скаргу обґрунтовано такою підставою (п. 2)), як підстави для скасування рішення суду не є обґрунтованими.
Ухвалою Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 07 листопада 2025 року заяву про відвід судді, яка була аргументована зверненням відповідача зі скаргою до ВРП ( в іншій справі), що могло б вплинути на об'єктивність і неупередженість розгляду справи (а.с.58-59), залишено без розгляду ( а.с.63).
Відповідно до п.1, 2 ч.3 статті 376 ЦПК України, порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо: 1) справу розглянуто неповноважним складом суду; 2) в ухваленні судового рішення брав участь суддя, якому було заявлено відвід, і підстави його відводу визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, якщо апеляційну скаргу обґрунтовано такою підставою;
Чинне процесуальне законодавство не надає визначення терміну «неповноважний склад суду», однак неповноважним склад суду можна вважати якщо: 1) справу розглянуто з порушенням правил підсудності; 2) справу розглянуто і вирішено суддею або за участі судді строк повноважень якого закінчився; 3) справу розглянуто і вирішено особою, яка не є суддею цього суду або за її участі; 4) справу передано на розгляд судді з порушенням встановленого порядку розподілу судових справ або з порушенням принципу незмінності складу суду; 5) справу розглянуто і вирішено суддею або за участі судді який брав участь у її вирішенні; 6) справу яку належить розглядати колегіально розглянуто і вирішено суддею одноособово.
Відповідний правовий висновок висловлено Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду у постановах від 28 грудня 2022 року у справі № 183/4809/19, від 11 жовтня 2023 року у справі №306/844/20, від 06 березня 2024 року у справі № 686/9073/22.
Як вбачається з матеріалів справи, заяви про відвід судді, були вирішені судом в порядку, визначеному ч.3 ст. 44 ЦПК України, за змістом якої подання скарги, заяви, клопотання визнається зловживанням процесуальними правами, суд з урахуванням обставин справи має право залишити без розгляду або повернути скаргу, заяву, клопотання.
Таким чином, наведене не надає підстав для скасування рішення з зазначеної апелянтом підстави.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 лютого 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік
Повний текст постанови складений 14 квітня 2026 року.