09 квітня 2026 року місто Київ
справа № 758/10401/19
апеляційне провадження № 22-ц/824/3046/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Саліхова В.В.,
суддів: Євграфової Є.П., Левенця Б.Б.,
за участю секретаря судового засідання: Зеленчука М.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент» - адвоката Любаренка Ігоря Олеговича на рішення Подільського районного суду міста Києва від 15 вересня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Петрова Д.В., у справі за позовом Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська», Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Інвест Девелопмент», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії,-
У серпні 2019 року КП «Спецжитлофонд» звернулося до Подільського районного суду м. Києва з вищевказаним позовом.
В обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача зазначає, що КП «Спецжитлофонд» виконувало функції замовника будівництва житлового будинку на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . 10 червня 2013 року зазначений житловий будинок було збудовано та прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства. Реалізація майнових прав на об'єкти нерухомості у цьому будинку здійснювалася через Фонд фінансування будівництва (ФФБ).
У подальшому між позивачем та ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», як управителем ФФБ, було укладено договір управителя із забудовником, який регулює взаємовідносини управителя та забудовника щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів довірителів та подальшої передачі об'єктів інвестування у власність довірителям. Саме ФФБ формував перелік довірителів, які мають право на отримання у власність відповідних об'єктів інвестування.
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно КП «Спецжитлофонд» стало відомо про укладення договору купівлі-продажу майнових прав серії та номеру 51/пп50 від 01 червня 2013 року між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 , який був зареєстрований державним реєстратором Носовим Сергієм Сергійовичем, що діяв від імені філії комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» у м. Києві.
Разом з тим позивач зазначив, що вказаний договір № 51/пп50 від 01.06.2013 року КП «Спецжитлофонд» фактично не укладав та не підписував, правовідносини з ОСОБА_1 у комунального підприємства відсутні, а грошові кошти від останнього на рахунок КП «Спецжитлофонд» не надходили.
З урахуванням викладеного, позивач просив суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 51/пп50 від 01.06.2013 року, нібито укладений між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 ; скасувати запис про право власності № 24366889 щодо нежитлового приміщення № 51 у будинку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованого за ОСОБА_1 ; скасувати реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1460428980000 та закрити відповідний розділ як неіснуючий.
У вересні 2021 року мешканцям будинку стало відомо про незаконне заволодіння допоміжним приміщенням №115 (за договором купівлі-продажу майнових прав від 01.06.2013 року зазначеним як «приміщення №51») та проведення у ньому ремонтних робіт. Позивач ОСОБА_2 вважає, що приміщення є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а його відчуження є незаконним і порушує права мешканців, оскільки там розташовані загальнобудинкові комунікації, доступ до яких необхідний для безпечної експлуатації будинку. На його думку, підставою захоплення став договір №51/пп50 від 01.06.2013, який суперечить ст. 382 ЦК України та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Незаконне відчуження приміщення позбавило позивача ОСОБА_2 та інших мешканців частки у спільній власності, порушило право доступу до приміщення і створює ризик пошкодження або відключення комунікацій, що безпосередньо зачіпає право ОСОБА_2 на безпечне та належне користування своєю квартирою. Для відновлення порушених прав ОСОБА_2 просить визнати недійсними правовстановлюючі документи щодо спірного приміщення та записи державних реєстраторів про реєстрацію права власності в реєстрі нерухомого майна.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 13 червня 2022 року об'єднано в одне провадження цивільну справу № 758/10401/19 за позовною заявою Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно з цивільною справою № 758/14211/21 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
11 жовтня 2024 року від представника позивача Кравченка В.О. надійшла заява про зміну предмета позову та залучення співвідповідача - ТОВ «Смарт Інвест Девелопмент», у якій були враховані вимоги щодо останніх правочинів купівлі-продажу квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , за якими право власності було зареєстровано за ТОВ «Смарт Інвест Девелопмент», та приведено позовні вимоги у відповідність до положень частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 15 вересня 2025 року позов Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов С.С., ТОВ «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним - залишено без задоволення.
Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов С.С., ТОВ «Петропавлівська», ТОВ «Смарт Інвест Девелопмент», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії - задоволено частково.
Визнано недійсним Договір № 51/пп50 купівлі продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 року.
Зобов'язано ТОВ «Янг Девелопмент» за свій рахунок відновити підсобне приміщення № «V», забезпечивши до нього вільний доступ всіх співмешканців багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, представник ТОВ «Янг Девелопмент» - адвокат Любаренко І.О. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга обгрунтована тим, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що заява ОСОБА_2 про зміну предмету позову від 17 квітня 2024 року не підлягала розгляду та мала бути повернута позивачу, оскільки по суті вказана заява є новим позовом.
Крім того, зазначає, що ОСОБА_2 витребуваних судом доказів на підставі ухвали від 25 вересня 2024 року не подав, причини їх не подачі суду не повідомив, водночас розглядати дану справу без самих правочинів, що позивач оскаржував неможливо було.
Вказує, що судом в порушення норм ЦПК було долучено докази після закриття підготовчого провадження.
Посилається на те, що ОСОБА_2 не зазначає, яким чином договір купівлі-продажу майнових прав, укладеного між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 на об'єкт нежитлової нерухомості порушує його права.
Наголошує, що позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом з пропуском строку позовної давності, оскільки оскаржуваний договір підписаний 01 червня 2013 року, а відтак строк позовної давності закінчився 01 червня 2016 року, тоді як з позовом звернувся 13 серпня 2019 року, про причини пропуску трирічного строку для звернення з позовною заявою та не просив його поновити.
Вважає, що позивач помилково вважає нежитлове приміщення, що належить відповідачу підсобним приміщенням.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Шумєєва О.О. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, посилаючись на те, що доводи не спростовують висновків суду першої інстанції.
В судовому засіданні представник ТОВ «Янг Девелопмент» - адвокат Любаренко Д.О. підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Представник ОСОБА_2 - ОСОБА_7 проти доводів апеляційної скарги заперечувала та просила залишити її без задоволення.
Заслухавши доповідь судді Саліхова В.В., пояснення представника позивача та представника відповідача, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив з того, що приміщення № 115 за матеріалами інвентаризаційної справи КП КМР «БТІ», що в подальшому при поточній інвентаризації було змінено на № V (у договорі зазначене як № 51) є допоміжним приміщенням загальнобудинкового користування площею 196,2 кв.м, розташованим на 12 поверсі будинку АДРЕСА_2 , без доступу до яких неможлива експлуатація будинку, що підтверджується планом аксонометрії. Виникнення у відповідача права власності на нежитлове приміщення загальною площею 192,3 кв. м. за адресою: АДРЕСА_5 , відбулося на підставі договору № 51/пп50 купівлі продажу речових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 та технічного паспорту від 03.01.2018, виданого ТОВ «Бюро технічної інвентаризації «Альтернатива». Даний договір є нікчемним, з огляду на те, що він підписаний неуповноваженою особою першим заступником директора ОСОБА_8 , який на момент підписання договору був звільнений з займаної посади. З огляду на наведене, суд дійшов до висновку про те що належним та ефективним способом захисту порушеного права у даній справі буде задоволення позовних вимог в частині зобов'язання ТОВ «Янг Девелопмент» за свій рахунок відновити підсобне приміщення № «V», забезпечивши до нього вільний доступ всіх співмешканців багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
Колегія суддів погодилася з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 01.06.2013 року між сторонами було укладено договір № 51/пп50 купівлі-продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва, на підставі якого ОСОБА_1 набув відповідні майнові права. Після державної реєстрації права власності ОСОБА_1 заснував ТОВ «ПЕТРОПАВЛІВСЬКА» та передав спірне приміщення як внесок до статутного капіталу цього товариства.
Після закінчення будівництва будинку на АДРЕСА_6 , АДРЕСА_2 та прийняття об'єкту в експлуатацію ПАТ «КБ» «Хрещатик» передало комунальному підприємству «Спецжитлофонд» список інвесторів житлового будинку, де ані прізвища ОСОБА_1 , ані об'єкта нерухомості під №51 не зазначалося, що підтверджує факт фіктивності укладання договору купівлі-продажу майнових прав від 01.06.2013 року.
У подальшому, ТОВ «ПЕТРОПАВЛІВСЬКА» виступило засновником ТОВ «Янг Девелопмент», передавши вказане приміщення у статутний капітал останнього, що підтверджується листом Департаменту з питань реєстрації № 074/07/1-1243 від 22.05.2023 року та доданими до нього копіями актів приймання передачі нерухомого майна.
Згодом ТОВ «Янг Девелопмент» здійснило поділ об'єкта на три окремі нежитлові приміщення, які згодом було переведено у житлові квартири, причому зазначені дії відбувалися під час розгляду цивільної справи № 758/10401/19 у Подільському районному суді м. Києва.
12.04.2024 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. були посвідчені договори купівлі-продажу квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 та зареєстровано право власності на них за новим власником ТОВ «СМАРТ ІНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Разом з тим, у списку інвесторів (довірителів) житлового будинку на АДРЕСА_6 , АДРЕСА_2 (вих. № 64/637 від 26.02.2014), наданому ПАТ «КБ «Хрещатик», відсутні відомості як про ОСОБА_1 , так і про об'єкт нерухомості під № 51. Це підтверджує, що ОСОБА_1 не був інвестором (довірителем) зазначеного житлового будинку, а також те, що об'єкт нерухомості з № 51 у період з 2011 по 2014 роки взагалі не відчужувався.
Крім того, відповідно до даних Київського міського бюро технічної інвентаризації станом на 24.10.2012 було проведено інвентаризацію житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та складено план житлового будинку АДРЕСА_2 , згідно з яким нумерація нежитлових приміщень починається з № 105. Зазначене підтверджується довідкою від 01.08.2013 № 16867 (И-2013), що свідчить про відсутність у цьому будинку нежитлового приміщення під № 51.
Підпис у договорі від 01.06.2013 зазначено за ОСОБА_8 , який припинив трудові відносини з КП «Спецжитлофонд» ще 23.08.2008 році на підставі наказу КП «Спецжитлофонд» від 21.07.2008 № 44-К; відбиток печатки, використаний у договорі, було знищено 08.05.2009 на підставі наказу підприємства від 08.05.2009 № 55; а відомості щодо оренди земельної ділянки не відповідають дійсності, оскільки земельна ділянка перебувала у КП «Спецжитлофонд» на праві постійного користування.
Позивач ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_7 .
У статті 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно із частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодерження в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 Цивільного кодексу України.
Частиною першою статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом (частини перша та друга статті 368 ЦК України).
Частиною першою статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Згідно із частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. У абзаці третьому частини другої статті 369 ЦК України передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Згідно з пунктами 2, 3 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.
Крім того, термін «допоміжні приміщення» визначено в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 року за №927/11207, а саме допоміжні приміщення житлового будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Відповідно до частини другої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
У Рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 у справі за конституційним зверненням ОСОБА_9 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено, що «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. […] Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18 зазначено, що «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі №552/7636/14-ц).
При вирішенні даного спору ключовим було визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку. При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень».
Аналогічні висновки викладено в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі №906/1169/17.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17 вказано, що «допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. […] З огляду на наведене колегія суддів вважає обґрунтованими доводи касаційних скарг, викладені у пунктах 18, 22 цієї постанови та погоджується з висновком суду першої інстанції про визначення статусу спірних приміщень, як допоміжних, оскільки зі встановлених в пунктах 38-45 цієї постанови обставин справи вбачається, що спірні приміщення первинно планувалися як допоміжні, вони не є ізольованими, належать до житлового фонду і не є самостійним об'єктом нерухомого майна».
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
За схожих обставин Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв'язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоміжні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Повно та всебічно встановивши обставини справи, дослідивши та надавши правову оцінку всім наявним у справі доказам, суд першої інстанції, з висновками якого погоджується й апеляційний суд, встановивши факт, що оспорюваний договір підписано неуповноваженою особою, а також те, що спірне приміщення, є допоміжним приміщенням загальнобудинкового користування, без доступу до яких неможлива експлуатація будинку, що підтверджується планом аксонометрії, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору та зобов'язання ТОВ «Янг Девелопмент» за свій рахунок відновити підсобне приміщення № «V», забезпечивши до нього вільний доступ всіх співмешканців багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
Доводи апеляційної скарги про те, що заява ОСОБА_2 про зміну предмету позову від 17 квітня 2024 року не підлягала розгляду та мала бути повернута позивачу, оскільки по суті вказана заява є новим позовом, колегія суддів відхиляє, оскільки після реєстрації права власності на підставі оспорюваного договору № 51/пп50 купівлі продажу майнових прав від 01.06.2013 року, відповідачами було реалізовано схему послідовного передання об'єкта до статутних капіталів ряду юридичних осіб. Надалі, вже під час розгляду даної справи, було здійснено зміну функціонального призначення технічного приміщення на житлове, його фактичний поділ та подальший перепродаж третім особам. За таких обставин, процесуальні дії позивача щодо зміни предмета позову та залучення співвідповідачів були спрямовані на дотримання вимог цивільного судочинства щодо належного складу учасників справи та ефективності судового рішення. Процесуальні дії позивача не потягли за собою зміну підстав позову. Правове обгрунтування залишалося незмінним протягом усього розгляду справи і ґрунтується на таких ключових обставинах: по-перше, статус спірного об'єкта як допоміжного приміщення, що є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку; по-друге, фіктивність первісного договору № 51/пп50 купівлі продажу майнових прав від 01.06.2013 року та незаконність подальших реєстраційних дій. Таким чином, колегія суддів вважає, що уточнення вимог було спрямоване лише на актуалізацію способу захисту у зв'язку з діями відповідачів із майном, тоді як фактичні підстави спору залишилися незмінними.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що ОСОБА_2 витребуваних судом доказів на підставі ухвали від 25 вересня 2024 року не подав, причини їх не подачі суду не повідомив, водночас розглядати дану справу без самих правочинів, що позивач оскаржував неможливо було, то колегія суддів вважає їх безпідставними, оскільки позивачем було вжито всіх необхідних заходів для належного виконання вимог суду: до матеріалів справи долучено завірені копії рішень реєстраторів та нотаріусів. Таким чином, на момент винесення рішення суд володів повним обсягом необхідної інформації, а посилання апелянта на процесуальні порушення є надуманими та не відповідають фактичним обставинам справи
Твердження в апеляційній скарзі про те, що ОСОБА_2 не зазначає, яким чином договір купівлі-продажу майнових прав, укладеного між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 на об'єкт нежитлової нерухомості порушує його права, колегія суддів відхиляє, оскільки позивач є власником квартири АДРЕСА_7 .
Згідно зі ст. 382 ЦК України та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власники квартир є співвласниками допоміжних приміщень будинку на праві спільної сумісної власності. Як роз'яснив Конституційний Суд України (рішення №4-рп/2004), це право виникає одночасно з правом власності на квартиру і не потребує жодних додаткових юридичних дій (створення ОСББ, реєстрації тощо).
Отже, вибуття спірного приміщення з володіння мешканців будинку на підставі нікчемного правочину прямо порушує права спільної сумісної власності кожного співвласника, включаючи Позивача.
В матеріалах справи міститься ряд доказів, підтверджуючих права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку на приміщення АДРЕСА_8 , а саме: Забудовник КП «Спецжитлофонд» стверджує та надає відповідні докази того,що стороною Договору № 51/пп50 купівлі продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 підприємство не було. Листом КП «БТІ» від 09.11.2021 року підтвердило, що нежитлове приміщення рейдерів № 51 (нумерація в договорі) - є допоміжним приміщенням загально будинкового користування, пл. 196,2 кв.м. на 12 поверсі та при інвентаризації було позначено № V. Листом КП «Житло-Сервіс» було також підтверджено те, що на 12 поверсі будинку знаходяться загально будинкові комунікації, без доступу до яких неможлива експлуатація будинку. Допоміжне приміщення № V взагалі не може бути нежитловим приміщенням, так як згідно національним стандартам будівельних норм, так як нежитлові приміщення не розміщуються вище другого поверху в багатоквартирних будинках, що врегульовано п. 2.50 ДБН України В. 2.2.-15-2005 «Житлові будинки». Основні положення.
На підтвердженням того, що приміщення нежитлового фонду № 51 заг. пл. 192,3 кв.м. на 12 поверсі будинку та допоміжне приміщення № V, заг. пл. 196,2 кв.м. є одним і тим самим приміщенням на 12 поверсі - є: наявний в матеріалах справи план 12 поверху, де приміщення з відповідною квадратурою є одним; Листом КП «БТІ» від 07.12.2023 року, де вказано, що будинок має 3 секції (3 під'їзда), з яких 1 під'їзд - має 13 поверхів, 2 під'їзд та 3 під'їзд - має по 9 поверхів. Тобто, нежитлове приміщення № 51 (згідно договору) та № V з такою квадратурою на 12 поверсі будинку є одним і тим самим приміщенням.
Отже, без доступу до цього приміщення будинок не може функціонувати в повному обсязі. Оскільки право власності позивача на частку в спільному майні будинку виникло в силу закону, а апелянт та інші особи утримують це майно на підставі ланцюжка правочинів, що походять від нікчемного первісного договору, право позивача є очевидно порушеним, а висновки суду першої інстанції про відновлення стану приміщення та забезпечення вільного доступу до горища - законними та обґрунтованими.
Доводи апеляційної скарги про те, що позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом з пропуском строку позовної давності, оскільки оскаржуваний договір підписаний 01 червня 2013 року, а відтак строк позовної давності закінчився 01 червня 2016 року, тоді як з позовом звернувся 13 серпня 2019 року, колегія суддів відхиляє, з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності розпочався лише у вересні 2021 року. Саме в цей час позивачу та іншим співвласникам стало відомо про порушення їхніх прав внаслідок виявлення незаконних демонтажних робіт у допоміжному приміщенні. До вказаного моменту об'єктивна можливість дізнатися про існування фіктивного договору від 2013 року була відсутня, що підтверджується наявним у матеріалах справи клопотанням про поновлення строків. Більш того, у своєму відзиві на позовну заяву КП «Спецжитлофонд» отриманий судом першої інстанції 10.08.2022 року сам же апелянт вказує на те, що тільки 01 вересня 2021 року ТОВ «Янг Девелопмент» були розпочаті ремонтні роботи в його приміщенні, після чого зібралася громада будинку. Тобто, по 01.09.2021 року приміщення виконувало своє законне призначення для обслуговування всіх мешканців будинку з відповідним доступом до внутрішньо будинкових мереж водопостачання, каналізації та вентелів. Саме з 01.09.2021 року апелянт почав демонтажні роботи та закрив це приміщення. Таким чином, строк позовної давності не пропущений.
Наведені у апеляційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновком суду першої інстанції стосовно оцінки зібраних у справі доказів.
Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції доказів, колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції щодо підстав для часткового задоволення позову є законним і обґрунтованим, відповідає обставинам справи та положенням матеріального закону.
Суд першої інстанції всебічно і об'єктивно дослідив всі обставини справи, зібраним доказам дав вірну правову оцінку й постановив рішення, що відповідає вимогам закону.
Рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд,-
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент» - адвоката Любаренка Ігоря Олеговича- залишити без задоволення.
Рішення Подільського районного суду міста Києва від 15 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 13 квітня 2026 року.
Головуючий:
Судді: