12 березня 2026 року м.Дніпросправа № 280/4734/25
Третій апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
головуючого - судді Баранник Н.П.,
суддів: Малиш Н.І., Щербака А.А.,
розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 18 серпня 2025 року у справі № 280/4734/25 (суддя Сіпака А.В., справа розглянута за правилами спрощеного позовного провадження, в порядку письмового провадження) за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ВП ЄВРОБАТ» до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа на стороні відповідача Запорізька міська рада про визнання протиправними дій, скасування рішення,
Товариство з обмеженою відповідальністю «ВП ЄВРОБАТ» (далі - позивач) звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі відповідач), в якому просило визнати протиправним та скасувати Витяг № НВ-2300064082024 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:047:0022, сформований 07.05.2024.
В обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено про те, що відповідачем були допущенні порушення при формуванні витягу щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які виявились у незастосування необхідних “локальних коефіцієнтів», що в результаті призвело до невірної (занадто високої) нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позивач вважає такі дії відповідача протиправними, а їх наслідком стало формування протиправного витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що безпосередньо впливає на права позивача.
Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 18 серпня 2025 року позовні вимоги позивача були задоволені повністю.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відповідач подав апеляційну скаргу. В скарзі, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають істотне значення для правильного вирішення спору, неналежну оцінку доказів, порушення судом норм матеріального та процесуального права, відповідач просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, затверджена базова вартість 1 м. кв. земель м. Запоріжжя з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 грн., затверджено економіко-планувальне зонування, затверджені коефіцієнти місця розташування
(Км2) згідно з додатком 1 та коефіцієнти впливу локальних факторів (Км3) згідно з додатком 2. Нормативна грошова оцінка земель міста Запоріжжя введена в дію з 01.01.2016 та на сьогоднішній день є чинною. Попри зазначене, відомості про нормативну грошову оцінку земель м. Запоріжжя не вносились до Державного земельного кадастру та станом на момент видання оскарженого позивачем витягу були відсутні в ньому, так само ці відомості відсутні в названому кадастрі і станом на зараз.
Відповідач наполягає, що лист Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 20.05.2025 № 04.01-05/1970, який не входить до складу Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, не може вважатись належним та допустимим доказом у даній справі.
Відповідачем враховувався локальний фактор «місцезнаходження земельної ділянки в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0,90». Проте, оскільки площа, яку в межах земельної ділянки займає ареал розповсюдження локального фактору «місцезнаходження земельної ділянки в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля» (перетин) (розрахована з використанням ГІС-технологій в автоматичному режимі) складає 0,02 %, коефіцієнт локального фактору «місцезнаходження земельної ділянки в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля» визначено - 1.
Третя особа на стороні відповідача - Запорізька міська рада подала письмовий відзив на апеляційну скаргу відповідача. У відзиві зазначає, що погоджується з доводами скаржника та вбачає підстави для скасування оскарженого відповідачем рішення суду першої інстанції.
Звертає увагу суду, що встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень. Значення коефіцієнтів та наявність прояву кожного локального фактору для земельної ділянки встановлюється згідно Схем прояву локальних факторів оцінки (Інженерно-геологічних, санітарно-гігієничних, історико-культурних, природно-ландшафтних, функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів) та обчислюються за допомогою програмного продукту, розробленого на підставі Технічної документації.
Відповідачем було надано до суду докази у вигляді схем прояву локальних факторів оцінки, які були застосовані при формуванні спірного Витягу №НВ-2300064082024, а також «Доповідної записки» від 19.06.2025 № 188/3- 25-0.37.1, в якій надані детальні роз'яснення щодо застосування або не застосування тих чи інших локальних факторів, при формуванні Витягу, на які посилається позивач. Ці докази не були враховані судом першої інстанції під час винесення рішення, що в свою чергу, є порушення норм процесуального права.
Позивачем в свою чергу також подано письмовий відзив на апеляційну скаргу відповідача. У відзиві позивач стверджує, що погоджується з висновками суду першої інстанції, вважає, що суд повно встановив обставини справи та дав належну оцінку доказам, що подавалися обома сторонами. На думку позивача відсутні підстави для скасування законного рішення суду першої інстанції.
У відзиві зазначає, що суд звернув увагу на те, що видача витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки не передбачає можливість вибору суб'єктом владних повноважень на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, оскільки є єдиним законодавчо закріпленим варіантом поведінки відповідача при оформленні даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.
Згідно з даними генерального плану м. Запоріжжя, затвердженого рішенням міської ради від 15.09.2004 № 4, зі змінами, внесеними рішенням міської ради від 27.09.2017 № 31 (схема планувальних обмежень), земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:07:047:0022 по вул. Базовій, 5 у м. Запоріжжя знаходиться в санітарно-захисній зоні промислових підприємств та частково потрапляє в зону підтоплення (рівень грунтових вод 0,5-5 м). Також наближено та частково потрапляє в зону підвищених рівнів електромагнітного поля. Частину локальних факторів, а саме «місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,80», «місцезнаходження земельної ділянки в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0,90», відображених у витязі із генерального плану м. Запоріжжя, відповідач підтверджує. В той же час, відповідач заперечує наявність інших локальних факторів, відображених у витязі: «місцезнаходження земельної ділянки в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90», «місцезнаходження земельної ділянки в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90».
Враховуючи те, що справа судом першої інстанції віднесена до категорії незначних та розглянута за правилами спрощеного позовного провадження, в суді апеляційної інстанції справу може бути вирішено на підставі наявних у ній доказів.
Розгляд справи здійснено в порядку письмового провадження у відповідності до приписів ст.311 КАС України.
Колегія суддів, перевіривши доводи апеляційної скарги, письмових пояснень та заперечень на скаргу, матеріали справи, приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.
З матеріалів справи встановлено, що 13.09.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю “ВП ЄВРОБАТ» набуло у власність об'єкт нерухомого майна: будівлю механічної мийки літ. В, загальною площею 1105,5 кв.м., який розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Базова, 5, за договором купівлі-продажу нерухомого майна, Продавець - ТОВ “ЛИДЕР-2016» (і.к.40551620).
Відповідно до п.1.4. Договору земельна ділянка, на якій розташоване нерухоме майно, площею 11.1244 га, не перебуває у власності Продавця, має кадастровий номер 2310100000:07:047:0022, вид цільового призначення: 12.04 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-9946063342024 від 14.08.2024, створеним за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 28.04.2025 відкрито провадження у справі №908/1105/25 за позовною заявою Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “ВП ЄВРОБАТ», Товариства з обмеженою відповідальністю “ТИТАН 24» про стягнення з ТОВ “ВП ЄВРОБАТ» 206 685,13 грн. доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 13.09.2024 по 28.02.2025. Розрахунок доходу, одержаного у вигляді несплаченої орендної плати, здійснений Запорізькою міською радою на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-2300064082024, сформованого Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області 07.05.2024. Згідно вказаного Витягу: Кадастровий номер земельної ділянки - 2310100000:07:047:0022, нормативна грошова оцінка земельної - 38 315 770,92 гривень.
Товариство з обмеженою відповідальністю “ВП ЄВРОБАТ» звернулось до відповідача із запитом, в якому просило надати витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:047:0022, що містить інформацію про застосовані коефіцієнти, у тому числі локальні фактори та пояснити чому нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка зазначена у витягах набагато більша за масову оцінку земельної ділянки з тим самим кадастровим номером та яка оцінка підлягає застосуванню для розрахунку орендної плати, земельного податку у 2025 році.
Листом від 16.06.2025 № 28-8-0.37.1-2354/2-25 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області повідомило, що Витяг № НВ-2300064082024 від 07.05.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки сформований відповідно до даних технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, яка розроблена Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст “Діпромісто» та затверджена рішенням Запорізької міської ради за № 7 від 30.06.2015 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя» з урахуванням Методики.
Нормативна грошова оцінка 1м2 земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається за формулою:
Цн = Цнз (грошова оцінка 1 м2 у межах економіко-планувальної зони) х КмЗ (сукупний локальний коефіцієнт) х Кцп (коефіцієнт цільового призначення), де Цнз =Цнм (середня (базова) вартість 1 м2 земель населеного пункту) х Км2 (зональний коефіцієнт).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній індексації. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель (пункт 289.2 статті 289 Податкового кодексу України).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, де цільове призначення: 12.04 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, визначена у розмірі 38 315 770,92 грн. із застосуванням таких значень:
Базова вартість 1 м.кв. земель -299.14 грн.
Зональний коефіцієнт Км2 -1.50 (номер зони 137,132)
Сукупний локальний коефіцієнт КмЗ - 0.76:
- не забезпечена централізованим теплопостачанням - 0.95
- місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0.80
- у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (КмЗ=0,9) пер. (0,02%) - 1.00
Коефіцієнт цільового призначення (Кцп) - 0,5.
Коефіцієнт індексації Кі- 2.020.
Площа земельної ділянки -111244 м2.
Розрахунок орендної плати та плати за землю здійснюється на підставі чинних норм Податкового кодексу України, Закону України “Про оцінку земель», та інших нормативно-правових актів.
Позивач не погодився з діями відповідача щодо формування спірного Витягу, зокрема, вказував, що при формуванні Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:047:0022 № НВ-2300064082024 від 07.05.2024 відповідач не застосував локальні фактори: “місцезнаходження земельної ділянки в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90» та “місцезнаходженняземельної ділянки в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90», які мають вплив на земельну ділянку та мають локальні коефіцієнти з від'ємними значеннями.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, прийшов до висновку, що відповідач, формуючи спірний витяг, зобов'язаний був перевірити правомірність та обґрунтованість вказаних в ньому даних, які впливають на вартість грошової оцінки земельної ділянки. Формування витягу в автоматичному режимі не може бути підставою для встановлення в ньому розмірів коефіцієнтів, які не відповідають вимогам чинного законодавства.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Відповідно до частин третьої та п'ятої статті 201 Земельного кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.
Правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель встановлені Законом України “Про оцінку земель».
Відповідно до статті 1 Закону України “Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України “Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру, зокрема, земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 18 Закону України “Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше, ніж один раз на 5 - 7 років. За результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація (частина перша статті 20 Закону України “Про оцінку земель»).
Відповідно до статті 15 Закону України “Про оцінку земель», підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Згідно з положеннями статті 23 Закону України “Про оцінку земель», витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Рішення рад щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України. Зокрема, у цьому пункті зазначено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Таким чином, нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов'язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. При цьому, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради. Таке рішення офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує року застосування нормативної грошової оцінки.
Відповідно до пункту 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 04 січня 2015 року № 15, Держгеокадастр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства і який реалізує державну політику у сфері національної інфраструктури геопросторових даних, топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості грунтів.
Згідно з підпунктом 29 пункту 4 цього Положення Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань видає витяги із Державного земельного кадастру про земельні ділянки.
Згідно підпункту 36 пункту 4 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) останній відповідно до покладених на нього завдань організовує професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, веде Державний реєстр оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які отримали кваліфікаційне свідоцтво, видає витяги з нього, готує пропозиції щодо вдосконалення методики та порядку виконання робіт з грошової оцінки земель, видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.
Згідно із статтею 12 Закону № 1378-1V нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.
Судом встановлено та сторонами не заперечується, що розглянувши технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель міста Запоріжжя, розроблену Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст “Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя, Запорізька міська рада рішенням № 7 від 30.06.2015 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», вирішила:
- затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст “Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя.
- затвердити схему основних агровиробничих груп ґрунтів згідно матеріалів технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя.
- затвердити базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 року в розмірі 239,50 гривень (двісті тридцять дев'ять грн. 50 коп.), та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 гривень (двісті дев'яносто дев'ять грн. 14 коп.).
- затвердити економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя. В місті Запоріжжі 371 економіко-планувальна зона.
- затвердити значення коефіцієнтів місцерозташування Км2 згідно з додатком 1.
- затвердити значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3 згідно з додатком 2.
- ввести в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01.01.2016 року.
-нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя підлягає щорічній індексації відповідно до вимог діючого законодавства.
- Головне управління Держземагентства у Запорізькій області забезпечує оформлення та видачу витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок міста Запоріжжя.
Методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначенихЗаконом України “Про оцінку земель» встановлює Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147.
Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
У разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що унеможливлює автоматичну видачу витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок із використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, такий витяг оформляється протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за підписом працівника відповідного територіального органу Держгеокадастру, до посадових обов'язків якого належить надання зазначених витягів.
Пунктом 4 Постанови Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147 “Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», установлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загально національної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
У Додатку 2 до рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 (яке є чинним) затверджені значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3:
1. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів 1,12.
2. Розташування земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення 1,10.
3. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту 1,08.
4. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів 1,05.
5. Розташування земельної ділянки в прирейковій зоні (ділянка розташована або примикає до відводу залізниці, має під'їзну залізничну колію)1,05.
6. Земельна ділянка, що примикає до вулиці без твердого покриття 0,95.
7. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим водопостачанням 0,95.
8. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим водовідведенням 0,95.
9. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим теплопостачанням 0,95.
10. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95.
11. Земельна ділянка розташована в межах території, що має схил більш 20%0,85.
12. Земельна ділянка розташована в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90.
13. Земельна ділянка розташована в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м)0,90.
14. Земельна ділянка розташована на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв см при потужності понад 2 м 0,85.
15. Земельна ділянка розташована в зоні значної заболоченості з грунтовим живленням, що важко осушується 0,90.
16. Земельна ділянка розташована в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозіяяри понад 10м, штучні підземні виробкикатакомби, підроблені території, провали та значні тріщини у земній корі, у тому числі з виходом метану на поверхню) 0,75.
17. Земельна ділянка розташована на намивних територіях 1,02.
18. Земельна ділянка розташована в межах заповідної території1,15.
19. Земельна ділянка розташована в зоні регулювання забудови 1,10.
20. Земельна ділянка розташована в зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,10.
21. Земельна ділянка розташована в зоні охорони поодиноких пам'яток 1,08.
22. Земельна ділянка розташована у межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи) 1,10.
23. Земельна ділянка розташована у межах територіїрекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон) 1,07.
24. Земельна ділянка розташована в водоохоронній зоні* 1,02.
25. Земельна ділянка розташована в санітарно-захисній зоні 0,80.
26. Земельна ділянка розташована в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0,90.
27. Земельна ділянка розташована в зоні перевищення припустимого рівня шуму 0,90.
28. Земельна ділянка розташована на території забруднення ґрунтів важкими металами 0,90.
Судом встановлено, що у витягу з технічної документації відповідачем застосовані наступні значення коефіцієнтів локальних факторів:
- у зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення - 1,10
- у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1,05
- у прирейковій зоні (ділянка розташована або примикає до відводу залізниці, має під'їзну залізничну колію) - 1,05
- не забезпечена централізованим теплопостачанням 0,95
- не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95
- у зоні регулювання забудови 1,10
- місцезаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,80
Сукупний коефіцієнт Км3:0,96.
Позивач не погоджується з діями відповідача при формуванні Витягу, оскільки не застосовані локальні фактори, відображені у Генеральному плані м. Запоріжжя та існуючі на момент формування витягу, зокрема: “місцезнаходження земельної ділянки в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90», “місцезнаходження земельної ділянки в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90».
27.09.2017 Запорізькою міською радою прийнято рішення №31 “Про затвердження містобудівної документації “Проект внесення змін до генерального плану міста Запоріжжя» та внесення змін до генерального плану міста Запоріжжя, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 15.09.2004 № 4».
Так, в листі Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 20.05.2025 № 04.01-05/1970 зазначено про те, що, згідно матеріалів генерального плану м. Запоріжжя, затвердженого рішенням міської ради від 15.09.2004 № 4, зі змінами, внесеними рішенням міської ради від 27.09.2017 № 31 (схема планувальних обмежень), земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:07:047:0022 по вул. Базовій, 5 у м. Запоріжжі знаходиться в санітарно-захисній зоні промислових підприємств та частково потрапляє в зону підтоплення (рівень грунтових вод 0,5-5 м).
Крім того, в цьому листі зазначається, що за результатами моніторингу архівних даних, зареєстрованих в містобудівному кадастрі, який ведеться Департаментом згідно зі ст.22 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності» та п.8 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.05.2011 № 559 “Про містобудівнийкадастр», встановлено, що згідно з даними топографо-геодезичного плану М 1:500 (редакція 2009 рік), земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:07:047:0022 по вул. Базовій, 5 у м. Запоріжжі перетинають наступні інженерні мережі:
КЛ - 6 кВ, 10 кВ (охоронна зона 1,0 м у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидва боки лінії від крайніх кабелів з п.9 “Правил охорони електричних мереж», затверджених Постановою Кабміна Українивід 27 грудня 2022 р. №1455);
ПЛ - 0,4 кВ (охоронна зона 2,0 м у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидва боки лінії від крайніх кабелів з п.7 “Правил охорони електричних мереж», затверджених Постановою Кабміна України від 27 грудня 2022 р. №1455);
водопровід (охоронна зона 5,0 м по обидва боки, згідно п.11.23 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування і забудова територій»);
побутова каналізація (охоронна зона 5,0 м по обидва боки, згідно п.11.23 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування і забудова територій»);
теплопостачання (охоронна зона 5,0 м по обидва боки, згідно п.11.23 ДБН Б.2.2- 12:2019 “Планування і забудова територій»);
мережа зв'язку (охоронна зона 1,0 м у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидва боки лінії від крайніх кабелів згідно в Правилами охорони ліній електрозв'язку, затверджених Постановою Кабміна України від 29 січня 1996 р. № 135).
Відповідно до п.9 та п.10 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року №1147, коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4), для земель житлової та громадської забудови, земель рекреаційного призначення, земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а також для земельних ділянок, які не віднесені до категорії земель за основним цільовим призначенням, диференціюється за оціночними районами.
Вся територія, що перебуває в межах юрисдикції сільської, селищної, міської ради або в межах території територіальної громади, поділяється на оціночні райони, що мають переважно однотипні функціонально-планувальні якості та обмежені природними (морське узбережжя, річки, канали, струмки, балки, рівчаки тощо), антропогенними (дороги, вулиці та провулки, шляхові споруди, лісосмуги, канали, історико-культурні, промислові, рекреаційні масиви тощо), адміністративними (межі територій сіл, селищ, міст, сільських, селищних, міських рад, територіальних громад) та іншими (межі кадастрових кварталів тощо) межами та рубежами. Під час виділення меж оціночних районів можуть використовуватися матеріали опорних планів генеральних планів населених пунктів (за наявності). Коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4), диференціюється за оціночними районами, які встановлюються на основі економічної оцінки території, з урахуванням груп факторів, зокрема, складність фізико-географічних та геоморфологічних умов (наявність ярів, крутосхилів, підтоплення тощо).
Відповідно до п. 6 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (далі - Порядок), затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за № 1647/29777, який діяв раніше, теж вихідними даними для обчислення коефіцієнта Км були затверджені матеріали Генеральної схеми планування території України, схем планування території Автономної Республіки Крим та областей, генеральні плани населених пунктів у частині, яка характеризує існуючий стан населеного пункту.
Відповідно до доповідної записки від 19.06.2025 № 188/3-25-0.37.1, встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту - одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.
Згідно з п. 2.2.3. Положення про Департамент архітектури та містобудування Запорізької міської ради, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 27.07.2022 № 41, одним із основних завдань департаменту є організація розробки та реалізація містобудівної документації на місцевому рівні. Також департамент відповідно до покладених на нього завдань здійснює організацію ведення містобудівного кадастру міста у відповідності до вимог чинного законодавства.
Враховуючи наведе, Департамент архітектури та містобудування Запорізької міської ради є розпорядником наданої інформації, а саме витягу із генерального плану м. Запоріжжя, затвердженого рішенням міської ради від 15.09.2004 № 4, зі змінами, внесеними рішенням міської ради від 27.09.2017 № 31 (схема планувальних обмежень), згідно якого земельна ділянка з кадастровим номером2310100000:07:047:0022 по вул. Базовій, 5 у м. Запоріжжя частково потрапляє в зону підтоплення (рівень ґрунтових вод 0,5-5 м). Також наближено та частково потрапляє в зону підвищених рівнів електромагнітного поля.
Згідно Методики, коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4) має ураховувати групу факторів, зокрема, складність фізико-географічних та геоморфологічних умов, в даному випадку - підтоплення, що також не суперечить Додатку 2 до рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7, яким затверджені значення коефіцієнтів впливу локальних факторів, зокрема, “місцезнаходження земельної ділянки в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90», “місцезнаходження земельної ділянки в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90».
Отже, відповідачем при формуванні Витягу безпідставно не були застосовані локальні фактори, відображені у Генеральному плані м. Запоріжжя та існуючі на момент формування витягу, зокрема, “місцезнаходження земельної ділянки в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90», “місцезнаходженняземельної ділянки в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90».
Відповідач був зобов'язаний перевірити правомірність та обґрунтованість вказаних у спірному Витязі даних, які впливають на вартість грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням всіх факторів.
При цьому, формування витягу в автоматичному режимі не може бути підставою для встановлення в ньому розмірів коефіцієнтів, які не відповідають вимогам чинного законодавства.
Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 30.01.2020 у справі №820/1804/16, від 19.03.2021 у справі № 820/456/17.
В межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів не вбачає підстав для скасування оскарженого рішення суду першої інстанції. Апеляційну скаргу відповідача слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись п.1 ч.1 ст.315, ст.316, ст.ст.322, 328, 329 КАС України, суд
Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області - залишити без задоволення.
Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 18 серпня 2025 року у справі №280/4734/25 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дати її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках та в строки, визначені статтями 328,329 КАС України.
Головуючий - суддя Н.П. Баранник
суддя Н.І. Малиш
суддя А.А. Щербак