вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-58, fax (056) 377-38-63
06.04.2026м. ДніпроСправа № 904/6171/25
За позовом ОСОБА_1 , м. Кривий Ріг Дніпропетровської області
до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", м. Кривий Ріг Дніпропетровської області
про визнання недійсними рішень загальних зборів та правління, скасування реєстраційної дії та запису
Суддя Євстигнеєва Н.М.
Секретар судового засідання Большакова А.О.
Представники:
Від позивача: Прохоров О.О., адвокат, ордер серії АЕ №1365086 від 01.03.2025 (в режимі відеоконференції); Капітула С.В. (в режимі відеоконференції)
Від відповідача: Починок В.В., адвокат, ордер серії АЕ №1445744 18.11.2025 (в залі суду); Власенко Л.В., самопредставництво (в залі суду)
ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом, в якому просить:
- визнати недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (частина перша) від 27.07.2025 та протоколом №1 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (частина друга) від 27.07.2025;
- визнати недійсним рішення правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 засідання правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" від 28.08.2025;
- скасувати реєстраційну дію та запис внесений до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за №1002271070004020427 від 04.09.2025 "Зміна керівника або відомостей про керівника юридичної особи. Зміна установчих документів".
Позов обґрунтований тим, що оскаржувані рішення прийняті з порушенням норм чинного законодавства та положень статуту Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43".
Позивач зазначає, що протокол за результатами зборів складений датою проведення зборів, проте, на думку позивача, це є неможливим, оскільки збори розпочалися лише о 19:30, що фізично унеможливлює складення протоколу у цей же день після голосування та підрахунку голосів з 5 питань порядку денного. До того ж було письмове опитування, а тому, за твердженнями позивача, протокол має бути датованим датою закінчення підрахунку голосів за письмовим опитуванням.
Окрім того, позивач вказує, що протокол загальних зборів № 1 від 27.07.2025 безпідставно складено у двох частинах, що не відповідає принципу єдності протоколу загальних зборів та відображенню в його тексті ходу та результатів голосування по усім питанням порядку денного, оскільки можна дійти висновку, що питання порядку денного було проголосовано окремо, зі складанням окремих листків опитування. Такий порядок проведення загальних зборів ОСББ та складання протоколу окремими частинами, на думку позивача, не відповідає вимогам чинного законодавства та не передбачений чинним законодавством та положеннями Статуту ОСББ.
Також позивач зауважує про порушення порядку та скликання загальних зборів ОСББ, рішення якого оформлені протоколом загальних зборів. Вказує, що позивача не було повідомлено в належний спосіб про час і місце проведення зборів, а також не надано порядок денний.
Позивач зазначає про порушення порядку голосування на загальних зборах. Вказує, що з питань щодо розпорядження та користування спільним майном ОСББ рішення було прийнято також співвласниками, що сукупно володіють 55,97 % від загальної кількості співвласників, що суперечить положенням пункту 8 Розділу ІІІ Статуту ОСББ, яким передбачено, що рішення про порядок управління і користування спільним майном, передачу у користування фізичним і юридичним особам спільного майна, вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше як дві третини від загальної кількості усіх співвласників, тобто більше, ніж 66,67% від загальної кількості співвласників ОСББ. Вважає, що рішення щодо користування спільним майном, оформлене протоколом № 1 (частиною другою) від 27.07.2025, не є прийнятим, оскільки за нього проголосувало менше, ніж 66,67 % від загальної кількості співвласників.
Вимоги про визнання недійсним рішення правління оформленого протоколом № 1 від 28.08.2025 та скасування реєстраційної дії та запису за №1002271070004020427 від 04.09.2025 позивач вважає похідними та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідач подав відзив на позов, у якому проти задоволення позову заперечує. Вважає, що твердження позивача про неможливість проведення зборів та письмового опитування в один день і про сумнівність результатів голосування помилковими та такими, що ґрунтуються на довільному тлумаченні норм права, не підтверджуються жодними належними та допустимими доказами і стосуються виключно техніко-організаційних аспектів оформлення протоколу, а не реального порушення прав позивача чи порядку управління ОСББ. Вказує, що позивач помилково ототожнює дату протоколу із датою завершення усіх процедур голосування, включно з письмовим опитуванням, і на цій підставі робить висновок про нібито неможливість складання протоколу 27.07.2025. Зауважує, що дата 27.07.2025 у протоколі № 1 (частина перша та частина друга) є датою проведення загальних зборів і початку голосування (19:30), що повністю відповідає вимогам закону. Зазначає, що протокол фактично оформлено після завершення письмового опитування та підрахунку голосів, коли стало очевидним, що досягнуто необхідної кількості голосів "за" (з урахуванням площі належних співвласникам приміщень); рішення з усіх питань порядку денного ухвалені у порядку, визначеному законом та Статутом; те, що в тексті протоколу окремо не зазначено дату завершення письмового опитування, не свідчить ні про порушення процедури, ні тим більше про фальсифікацію. Вважає, що це лише відображення того, що закон не вимагає фіксувати таку дату як обов'язковий реквізит протоколу. Натомість усі ключові відомості, яких закон дійсно вимагає (ініціатор, дата, час, місце зборів, кворум, результати голосування, порядок денний, склад учасників), у протоколі наявні.
Щодо строку письмового опитування, відповідач вказує, що фактичний збір підписів тривав більше 15 днів, але в межах 45-денного строку, і вважає, що це не є порушенням закону і не може бути самостійною підставою для визнання рішень зборів недійсними. Навпаки, можливість використати повний 45-денний період спрямована на залучення більшої кількості співвласників і посилює легітимність прийнятих рішень.
Щодо оформлення протоколу у двох частинах, відповідач зауважує, що Закон не забороняє оформлення протоколу у вигляді двох ідентичних частин. Зазначає, що це не два різні протоколи, а технічно структуровані частини одного й того ж протоколу загальних зборів, кожна з яких використовується для різних практичних цілей (подання державному реєстратору / внутрішня діяльність ОСББ).
Щодо нотаріального посвідчення відповідач вказує, що Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не вимагає нотаріального посвідчення внутрішнього примірника протоколу загальних зборів. Нотаріальному посвідченню підлягають підписи на документі, що подається для державної реєстрації відповідних змін. За твердженнями відповідача відсутність нотаріального посвідчення на частині протоколу, призначеній для внутрішньої роботи ОСББ, не є порушенням закону і не впливає на дійсність рішень.
Щодо принципу єдності протоколу, відповідач звертає увагу, що ані Закон "Про ОСББ", ані Закон № 417-VIII не містять окремо сформульованого принципу єдності протоколу в тому вигляді, як його описує позивач. Закон вимагає, щоб рішення загальних зборів були оформлені протоколом із визначеним змістом, але не забороняє: структурний поділ документа на частини; оформлення декількох примірників протоколу з ідентичним змістом.
Також відповідач вважає безпідставними доводи про неналежне повідомлення позивача про проведення загальних зборів. Вказує, що на адресу позивача були направлені три окремі поштові відправлення, здійснені членом ініціативної групи співвласників ОСББ "Алмазна 43" ОСОБА_2 (власник кв. АДРЕСА_1 ), які в сукупності підтверджують завчасне та належне повідомлення позивача (повідомлення про проведення загальних зборів від 11.07.2025, проекту Статуту, повідомлення про право участі у письмовому опитуванні від 06.08.2025).
Крім того, відповідач вважає доводи позивача про порушення порядку голосування з питань користування спільним майном та вимоги 2/3 голосів юридично помилковими та такими, що суперечать чинному законодавству та ґрунтуються на ігноруванні змін, які набрали чинності з 10.11.2023. Вказує, що жодної спеціальної законодавчої вимоги щодо обов'язкових 2/3 голосів саме для рішень про порядок користування чи передачу у користування спільного майна ОСББ закон не встановлює. Крім того, вважає твердження позивача, що менше ніж 66,67 % автоматично означає неприйняття рішення таким, що ґрунтується на застарілому підході та не відповідає чинному регулюванню.
Відповідач вважає, що рішення загальних зборів від 27.07.2025 прийняті в межах компетенції загальних зборів, визначеної Законом України "Про ОСББ" та Типовим статутом; при їх ухваленні було дотримано загальний поріг більше половини голосів", який відповідає чинному закону та Типовому статуту; спеціальна вимога 2/3 голосів, на яку посилається позивач, у частині, що суперечить оновленим нормам Закону та Типового статуту, не підлягає застосуванню; оскаржувані рішення не порушують ні вимог щодо кворуму, ні порядку голосування, ні правил оформлення рішень; відсутні як правові, так і фактичні підстави для визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ "Алмазна 43", оформлених Протоколом № 1 (частина перша та частина друга) від 27.07.2025. Також відповідач вважає, що похідні вимоги про визнання недійсним рішення правління оформленого протоколом № 1 від 28.08.2025 та скасування реєстраційної дії та запису за №1002271070004020427 від 04.09.2025 також не підлягають задоволенню.
У відповіді на відзив позивач не погоджується із запереченнями відповідача. Наполягає на порушенні складання протоколу загальних зборів; зауважує про неправомірність складання протоколу в двох окремих частинах; стверджує про неповідомлення позивача про проведення загальних зборів та зауважує про недостатню кількість голосів для прийняття оспорюваного рішення від 27.07.2025.
У запереченнях на відповідь на відзив відповідач вважає доводи позивача, наведені у відповіді на відзив, безпідставними та необґрунтованими. Вважає, що позивач фактично оскаржує принципове волевиявлення, а не правочин чи наслідки, яких на момент подання позову не існувало. Крім того, відповідач вважає, що позивач намагається поставити під сумнів легітимність рішення, посилаючись на формальні припущення, без доведення істотності порушення чи причинно-наслідкового зв'язку між нібито "неправильним підрахунком голосів" та порушенням його прав. Зауважує, що за звичайною логікою корпоративного управління в ОСББ, рішення приймаються відповідно до чинного законодавства та фактичного волевиявлення співвласників, підтвердженого листками опитування. Тому твердження позивача про неналежну кількість голосів вважає безпідставними та не підлягають задоволенню.
Згідно Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.10.2025 справу №904/6171/25 передано на розгляд судді Євстигнеєвої Н.М.
Разом з позовною заявою позивачем було подано заяву про забезпечення позову, в якій просив суд:
- заборонити Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" та його правлінню, голові правління, ініціативній групі або будь-яким іншим особам проводити загальні збори співвласників будинку за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Алмазна, 43, з питань обрання нового складу, голови або членів правління та ревізійної комісії, до набрання законної сили рішенням суду у справі, що розглядається;
- заборонити державним реєстраторам, нотаріусам та іншим суб'єктам державної реєстрації (у тому числі через Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо змін до відомостей про зміну керівника або відомостей про керівника юридичної особи, зміну установчих документів, змін у складі правління, голови, статуту чи інших установчих документів ОСББ "Алмазна 43", пов'язаних із рішеннями, які можуть бути ухвалені на таких зборах, до вирішення спору судом по суті.
Ухвалою суду від 03.11.2025 у задоволенні заяви про забезпечення позову відмовлено.
Ухвалою суду від 03.11.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 24.11.2025.
Ухвалою суду від 24.11.2025 відкладено підготовче засідання на 24.12.2025.
Ухвалою суду від 24.12.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 08.01.2026.
Ухвалою суду від 24.12.2025 закрито підготовче провадження у справі №904/6171/25, призначено справу до судового розгляду по суті.
З 24.12.2025 оголошено перерву до 08.01.2026.
З 08.01.2026 розгляд справи відкладено на 11.02.2026, з 11.02.2026 на 18.02.2026.
Позивач та відповідач у підготовче засідання не з'явилися, явку повноважних представників не забезпечили, про день, час, місце розгляду справи повідомлялися належним чином.
18 лютого 2026 року від позивача та відповідача до господарського суду надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв'язку із складними погодними умовами, зокрема, ожеледицею на дорогах, що створює складнощі у прибутті з м. Кривий Ріг до м. Дніпро, для участі в судовому засіданні.
Ухвалою суду від 18.02.2026 розгляд справи відкладено на 27.02.2026. З 27.02.2026 оголошено перерву до 23.03.2026.
Від відповідача 23.03.2026 через систему Електронний суд до господарського суду надійшло клопотання про долучення доказів, їх дослідження та поновлення процесуального строку на їх подання: реєстр співвласників, присутніх на загальних зборах ОСББ "Алмазна 43", що відбулися 27.07.2025; сторінки 1 та 5 Статуту ОСББ "Алмазна 43" у редакції 2023 року; фотокопії Протоколу № 3 загальних зборів ОСББ від 02.10.2021 разом з додатками (переліком присутніх співвласників та результатами голосування), а також Кошторису ОСББ на 2021 рік.
Відповідач заявляє, що подання реєстру співвласників, присутніх на загальних зборах ОСББ "Алмазна 43", що відбулися 27.07.2025, є необхідним для спростування доводів позивача про неможливість встановити кількість голосів, якими голосували співвласники, відсутні відомості про частки у праві власності, не підтверджено результати голосування по кожному питанню порядку денного, а також відсутні докази, які б відображали реальний хід голосування. Зазначені доводи були публічно озвучені у судовому засіданні та спрямовані на формування у суду висновку про недоведеність позиції відповідача та наявність підстав для задоволення позову. Крім того, 28.11.2025 представником позивача через систему "Електронний суд" було подано клопотання про долучення доказів, зокрема Статуту ОСББ "Алмазна 43" у редакції 2023 року. Водночас зазначений статут було подано не в повному обсязі. Щодо долучення фотокопій протоколу №3 загальних зборів ОСББ від 02.10.2021 та фотокопії кошторису на 2021 рік (тариф 6 грн за 1 кв.м.) зазначає, що оригінали цих документів знаходяться у позивача.
Заслухавши пояснення позивача та відповідача, суд вбачає підстави для задоволення клопотання відповідача про долучення доказів, їх дослідження та поновлення процесуального строку на їх подання.
У судовому засіданні 23.03.2026 оголошено перерву до 06.04.2026.
Судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.
У судовому засіданні 06.04.2026 проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи представників позивача та відповідача, господарський суд, -
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) №43 (далі - будинок), що розташований за місцезнаходженням: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Алмазна, будинок 43, відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (п.1 Статуту ОСББ "Алмазна 43", затверджений установчими зборами співвласників багатоквартирного будинку від 12.06.2021, протокол №1.
Відповідно до п.3 розділу ІІІ Статуту, до виключної компетенції загальних зборів належить, затвердження Статуту об'єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об'єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 50000 грн, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень та користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку; прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.
Згідно з п. 4 Статуту за рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Збори представників мають право приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання, окрім питань, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання, а також питань, що віднесені до виключної компетенції загальних зборів. Збори представників у разі потреби скликає правління об'єднання або не менш як три представники від об'єднання. Збори представників веде голова зборів, який обирається більшістю присутніх представників від об'єднання. Кожен представник від об'єднання на зборах представників має один голос, а рішення на зборах представників приймаються більшістю від загальної кількості голосів усіх представників від об'єднання шляхом відкритого особистого поіменного голосування. Рішення зборів представників оформляється у формі протоколу таких зборів із зазначенням кожним з представників від об'єднання результату свого голосування ("за" або "проти"), засвідченого власноручним підписом. Рішення зборів представників мають вищу юридичну силу щодо рішень правління об'єднання. Збори представників у межах своєї компетенції можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення правління об'єднання.
Пунктом 5 Статуту передбачено, що загальні збори скликаються і проводяться правлінням об'єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.
Відповідно до п. 6 Статуту у загальних зборах мають право брати участь усі співвласники. Інтереси співвласника, який особисто не бере участі в зборах, може представляти його представник, який у такому разі має право голосувати від імені такого співвласника. Загальні збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах (п. 7 Статуту).
Пунктом 8 Статуту визначено, що рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування ("за" чи "проти"). Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
Згідно з п. 9 Статуту якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або Ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.
У відповідності з п. 10 Статуту під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов'язковим для всіх співвласників (п. 11 Статуту).
Позивач, ОСОБА_1 , є власником квартири АДРЕСА_2 , та членом ОСББ "Алмазна, 43", що підтверджується матеріалами справи та не заперечується сторонами.
Відтак, позивач є співвласником та реалізує своє право в управлінні багатоквартирним будинком шляхом участі у загальних зборах.
27.07.2025 відбулися загальні збори співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", результати за яким оформлені протоколом №1 від 27.07.2025 (дві частини (а.с. 82-89, т.1)).
У частині першій протоколу зазначено, що ініціаторами зборів співвласників об'єднання є ініціативна група у складі: ОСОБА_3 , власник квартири АДРЕСА_3 ; ОСОБА_2 , власник квартири АДРЕСА_1 ; ОСОБА_4 , власник квартири АДРЕСА_4 ; ОСОБА_5 , власник квартири АДРЕСА_5 ; ОСОБА_6 , власник квартири АДРЕСА_6 ; ОСОБА_7 , власник квартири АДРЕСА_7 ; ОСОБА_8 , власник квартири АДРЕСА_8 ; ОСОБА_9 , власник квартири АДРЕСА_9 ; ОСОБА_10 , власник квартири АДРЕСА_10 ; ОСОБА_11 , власник квартири АДРЕСА_11 .
Дата та час проведення загальних зборів об'єднання: 27 липня 2025 року о 19-30 год.
Місце проведення загальних зборів об'єднання: прибудинкова територія багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_12 .
Участь співвласників у загальних зборах дистанційно (у режимі відеоконференції) не проводилась у зв'язку з відсутністю відповідної технічної можливості; технічні засоби електронних комунікацій не застосовувались.
Запрошені: ОСОБА_12 , яка проживає в квартирі АДРЕСА_13 , але не є співвласником будинку; ОСОБА_13 , яка проживає у квартирі АДРЕСА_14 , але не є співвласником будинку.
Загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку - 149.
Загальна площа квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку: 5685,27 кв.м.
У загальних зборах взяли участь 64 співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 1948,76 кв.м, що становить 34,28 % від загальної кількості голосів співвласників. Із них: 50 співвласників - особисто та 14 співвласників - через своїх представників за довіреністю (наведений перелік учасників).
У письмовому опитуванні взяли участь 37 співвласників, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 1232,86 кв.м, що становить 21,69 % від загальної кількості голосів співвласників. Із них: 34 співвласників - особисто та 3 співвласники - через своїх представників за довіреністю (наведений перелік учасників).
Разом у голосуванні на загальних зборах співвласників та у письмовому опитуванні взяли і участь 101 співвласник, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку ОСББ загальною площею 3181,62 кв.м, що становить 55,96 % від загальної кількості голосів усіх співвласників. У тому числі: 84 співвласники - особисто та 17 співвласників - через своїх представників за довіреністю.
Відповідно до Статуту ОСББ кожний співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку.
Збори відбулися з наступним порядком денним:
1) Обрання голови загальних зборів ОСББ "Алмазна 43".
2) Про Статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ОСББ "Алмазна 43", викладення статуту у новій редакції та його затвердження.
3) Припинення повноважень Правління ОСББ "Алмазна 43" та обрання Правління ОСББ "Алмазна 43" у новому складі.
4) Припинення повноважень Ревізійної комісії ОСББ "Алмазна 43" та обрання Ревізійної комісії ОСББ "Алмазна 43" у новому складі.
5) Про надання повноважень особі, власнику, на підписання затвердженої нової редакції Статуту ОСББ "Алмазна 43" та подання документів для державної реєстрації змін до установчих документів об'єднання.
По-першому питанню вирішили: обрати головою загальних зборів ОСББ "Алмазна 43" ОСОБА_14 , власника квартири АДРЕСА_15 .
За рішення головували "за" - 64 співвласника; "проти" - 0.
З другого питання вирішили: внести зміни до Статуту ОСББ "Алмазна 43" та затвердити його в новій редакції.
За рішення головували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
По третьому питанню вирішили: припинити повноваження Правління ОСББ "Алмазна 43" та обрати новий склад Правління ОСББ "Алмазна 43" у такому складі: ОСОБА_14 , власника квартири АДРЕСА_15 ; ОСОБА_12 , яка проживає у квартирі АДРЕСА_13 , але не є співвласником будинку; ОСОБА_13 , яка проживає у квартирі АДРЕСА_14 , але не є співвласником будинку.
За рішення головували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
З четвертого питання вирішили: припинити повноваження Ревізійної комісії ОСББ "Алмазна 43" та обрати новий склад Ревізійної комісії ОСББ "Алмазна 43" зі складу співвласників багатоквартирного будинку у такому складі: ОСОБА_15 , власник квартири АДРЕСА_16 ; ОСОБА_16 , власник квартири АДРЕСА_17 ; ОСОБА_17 , власник квартири АДРЕСА_18 .
За рішення головували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
З п'ятого питання вирішили: надати повноваження особі - ОСОБА_14 , власнику квартири АДРЕСА_15 , на підписання затвердженої нової редакції Статуту ОСББ "Алмазна 43" та подання документів для державної реєстрації змін до установчих документів об'єднання.
Справжність підпису ОСОБА_14 на вказаному протоколі засвідчений приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Нянчур С.М. 02.09.2025 та зареєстровано в реєстрів за №6590.
За рішення головували "за" - 101 співвласник, що складає 67,78%; "проти" - 0.
У частині 2 протоколу наведений наступний порядок денний (а.с.86-89 том 1):
6. Про затвердження кошторису надходжень та витрат ОСББ "Алмазна 43" на період (до 31.12.2026 року), а також визначення переліку, розмірів та порядку сплати внесків і платежів співвласниками.
7. Про способи забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи можливість самозабезпечення або обрання управителя для управління спільним майном ОСББ "Алмазна 43".
8. Про наявність заборгованості співвласників за внесками та платежами, встановленими рішеннями загальних зборів ОСББ "Алмазна 43", та прийняття рішення щодо порядку її врегулювання, включаючи можливість звернення до суду для примусового стягнення.
9. Про порядок користування окремими частинами спільного майна в багатоквартирному будинку, зокрема допоміжними приміщеннями у другому та третьому під'їздах, для цілей організації офісного приміщення ОСББ та/або довгострокового користування співвласником.
10. Про оформлення рішення результатів загальних зборів ОСББ "Алмазна 43" двома протоколами: один для подання державному реєстратору; інший - для внутрішнього використання для роботи ОСББ "Алмазна 43".
З шостого питання вирішили: затвердити кошторис надходжень та витрат ОСББ "Алмазна 43" в розмірі 6 грн. до 31.12.2026. Внески сплачуються на рахунок ОСББ власником - щомісячно.
За рішення голосували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
Згідно Статуту -2/3 в редакції 2021 року (а.с.173-178 том 1), а Закону 67%.
Рішення з цього питання прийнято з порушенням вимог закону.
З сьомого питання вирішили: уповноважити Правління ОСББ "Алмазна 43", укласти договір про надання послуг комплексного обслуговування будинку з ФОП Векленко Марини Іванівни та затвердити суму винагороди.
За рішення голосували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
З восьмого питання вирішили: при наявності заборгованості у співвласників за внесками та платежами перед ОСББ "Алмазна 43", розмір якої перевищує 1500 грн., доручити Правлінню ОСББ "Алмазна 43" звернутися до суду для примусового стягнення даних боргів.
За рішення голосували "за" - 99 співвласників, що складає 54,85%; "проти" - 2, що складає 1,11%.
З дев'ятого питання вирішили:
9.1 облаштувати офіс ОСББ "Алмазна 43", в технічному приміщенні (колясочна), розташованого на першому поверсі другого під'їзду будинку АДРЕСА_19 .
За рішення голосували "за" - 99 співвласників, що складає 54,80%; "проти" - 2, що складає 1,16%;
9.2 надати дозвіл ОСОБА_18 , на довгострокове користування переобладнаним під кімнату технічного приміщення (колясочна), розташованого на першому поверсі третього, під'їзду будинку АДРЕСА_19 , що межує з квартирою АДРЕСА_20 , власником якої є співвласник ОСОБА_18 .
За рішення головували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
Рішення з облаштування офісу та надання дозволу на користування спільним майном відноситься до рішень з управління та користування майном, передача в користування спільного майна та потребує, згідно п.8.1. Статуту в редакції 2021 року, не менше 2/3 голосів. Отже, рішення з цього питання не прийнято.
З десятого питання вирішили: оформити рішення результатів загальних зборів ОСББ "Алмазна 43" двома протоколами: один для подання державному реєстратору (Протокол № 1 ч.1 від 27.07.2025); інший - для внутрішнього використання для роботи ОСББ "Алмазна 43" (Протокол № 1 ч.2 від 27.07.2025).
За рішення головували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
Також в матеріалах справи містяться листки опитування співвласників.
28.08.2025 відбулося засідання правління ОСББ "Алмазна 43", результати за яким оформлені протоколом №1 від 28.08.2025. На засіданні були присутні члени правління: ОСОБА_14 , власник квартири АДРЕСА_15 ; ОСОБА_12 , яка проживає у квартирі АДРЕСА_13 , але не є співвласником будинку; ОСОБА_13 , яка проживає у квартирі АДРЕСА_14 , але не є співвласником будинку.
Збори правління відбулися з наступним порядком денним:
1) Про обрання головуючого засідання правління та секретаря засідання правління ОСББ "Алмазна 43";
2) Про припинення повноважень голови правління ОСББ "Алмазна 43" та обрання нового голови правління ОСББ "Алмазна 43" та його заступника.
По-першому питанню вирішили: обрати головуючим засідання правління члена правління ОСОБА_14 , секретарем засідання правління - члена правління ОСОБА_12 та надати їм право підпису протоколу засідання правління.
По другому питанню вирішили: припинити повноваження ОСОБА_19 на посаді голови правління ОСББ "Алмазна 43" та звільнити її від займаної посади з 28.08.2025. Обрати з новообраного складу правління ОСББ "Алмазна 43" з 29.08.2025: ОСОБА_14 - головою правління ОСББ "Алмазна 43" з повноваженнями, визначеними Статутом ОСББ "Алмазна 43", ОСОБА_12 - заступником голови правління ОСББ "Алмазна 43".
Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 31.10.2025 були внесені відповідні зміни про керівника, зміни установчих документів про що 04.09.2025 зроблено запис №1002271070004020427.
Позивач просить визнати недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (частина перша) від 27.07.2025 та протоколом №1 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (частина друга) від 27.07.2025; визнати недійсним рішення правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 засідання правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" від 28.08.2025; скасувати реєстраційну дію та запис внесений до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за №1002271070004020427 від 04.09.2025 "Зміна керівника або відомостей про керівника юридичної особи. Зміна установчих документів".
Позивач вказує, що були допущені наступні порушення:
- протокол за результатами зборів складений датою проведення зборів, проте, на думку позивача, це є неможливим, оскільки збори розпочалися лише о 19:30, що фізично унеможливлює складення протоколу у цей же день після голосування та підрахунку голосів з 5 питань порядку денного. До того ж було письмове опитування, а тому, за твердженнями позивача, протокол має бути датованим датою закінчення підрахунку голосів за письмовим опитуванням;
- протокол загальних зборів № 1 від 27.07.2025 безпідставно складено у двох частинах, що не відповідає принципу єдності протоколу загальних зборів;
- відбулося порушення порядку та скликання загальних зборів ОСББ, рішення якого оформлені протоколом загальних зборів. Вказує, що позивача не було повідомлено в належний спосіб про час і місце проведення зборів, а також не надано порядок денний;
- відбулося порушення порядку голосування на загальних зборах.
Згідно з частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до змісту частини першої статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно зі статтею 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон) визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Згідно статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон "Про ОСББ"; Закон № 2866-III, в редакції, яка була чинною на дату проведення спірних зборів) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Статтею 4 Закону "Про ОСББ" встановлено, що об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом.
Статтею 14 Закону "Про ОСББ" кожному співвласнику гарантовано право, зокрема, брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання, обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.02.2020 у справі №473/2005/19 зазначила, що вищезазначений Закон визначає ОСББ як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Спір між співвласником нерухомого майна членом ОСББ та самим ОСББ, створення якого оскаржується, є подібним до корпоративного спору.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 .
Таким чином, рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", результати за яким оформлені протоколом №1 від 27.07.2025, та результати засідання правління, оформлені протоколом №1 від 28.08.2025 є такими, що стосуються прав позивача як співвласника багатоквартирного будинку на управління ОСББ.
Щодо скликання загальних зборів Об'єднання та належного повідомлення співвласників про проведення загальних зборів суд зазначає наступне.
Відповідно до частин 1, 3 ст.10 Закону "Про ОСББ" органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об'єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
Вищим органом управління Об'єднання є загальні збори.
Порядок скликання та проведення установчих зборів об'єднання регулюється, зокрема, ст.6 Закону України "Про ОСББ" ( в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками" від 14 липня 2023 року № 3270-IX, який набрав чинності з 10.11.2023).
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
Згідно з частиною 6 статті 6 Закону України "Про ОСББ", повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора установчих зборів, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.
У повідомленні про проведення установчих зборів повинна міститися інформація про: 1) ініціатора установчих зборів; 2) дату, час та місце проведення установчих зборів; 3) порядок денний установчих зборів; 4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї (частина 7 статті 6 Закону України "Про ОСББ").
Вказана норма імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: форма повідомлення обов'язково письмова; повідомляється кожен власник; таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або рекомендованим листом.
Статут ОСББ не передбачає іншого способу повідомлення, ніж вручення під розписку або направлення рекомендованим листом (п.5 Статуту ОСББ).
Пунктом 5 Статуту передбачено, що загальні збори скликаються і проводяться правлінням об'єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.
Згідно пункту 2 розділу ІІ Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками" від 14 липня 2023 року № 3270-IX, Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків та асоціації об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, статути яких затверджені до набрання чинності цим Законом, зобов'язані забезпечити приведення таких статутів у відповідність із цим Законом протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX.
Протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, положення статутів об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, асоціацій об'єднань співвласників багатоквартирних будинків є чинними в частині, що відповідає законодавству на день набрання чинності цим Законом.
Під час скликання та проведення загальних зборів відповідач керувався Статутом ОСББ в редакції, затвердженій рішенням загальних зборів ОСББ №2 від 19.11.2023.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24.06.2025 у справі № 904/934/25, яке набрало законної сили, рішення загальних зборів ОСББ №2 від 19.11.2023 визнано недійсним, тобто таким, що не створює жодних правових наслідків.
Тож, під час вирішення спору у даній справі, суд застосовує положення Статуту ОСББ в редакції 2021 року.
Зважаючи на те, що Статут ОСББ "Алмазна 43" в редакції 2021 року відповідачем на дату проведення спірних зборів не було змінено, суд застосовує положення цього Статуту в частині, яка не суперечить приписам Закону України від 14 липня 2023 року № 3270-IX.
Матеріали справи містять докази направлення позивачеві - ОСОБА_1 повідомлення про скликання загальних зборів на 27.07.2025. У повідомленні зазначені дата, час, місце проведення загальних зборів, а також порядок денний. Вказане повідомлення направлене цінним листом з описом вкладення 11.07.2025. Також матеріали справи містять докази направлення позивачеві проекту Статуту ОСББ "Алмазна 43" в редакції 2025 року (опис вкладення від 14.07.2025) та повідомлення для звернення до члена ініціативної групи для отримання листа опитування, його заповнення та подальшого повернення у встановлений законодавством строк (опис вкладення від 06.08.2025) (а.с. 148-150, т.1).
Таким чином, твердження позивача про неналежне повідомлення його про скликання загальних зборів є безпідставним.
Обраний особою, яка скликає загальні збори учасників товариства, спосіб повідомлення про їх проведення повинен забезпечити реальне персональне повідомлення учасника і не бути лише формальним направленням такого повідомлення. У випадку заперечення учасником факту повідомлення його про проведення загальних зборів, обов'язок доказування обставин повідомлення позивача про проведення загальних зборів покладається на відповідача, як особу, рішення органу управління якої оспорюється.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 916/2584/18, від 06.02.2020 у справі № 906/307/19.
Крім того, при вирішенні питання належного повідомлення про скликання та проведення загальних зборів, суд звертається до позиції Верховного Суду, зокрема, у справах №924/1146/21, №916/1010/21 стосовно того, що порушення порядку повідомлення позивача під час скликання та проведення загальних зборів учасників відповідача не призводить до обов'язкового визнання недійсним рішення таких зборів. Так як, безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є:
- прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення;
- прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів.
Отже з огляду на наведені висновки Верховного Суду, неповідомлення або неналежне повідомлення співвласника багатоквартирного будинку про проведення загальних зборів, не є безумовною підставою для визнання таких зборів недійсними.
Проте, відповідач дотримався порядку повідомлення про скликання спірних загальних зборів. Відповідно твердження позивача про його неповідомлення є необґрунтованими.
Щодо датування протоколу датою проведення зборів, суд зазначає, що вказане не заборонено Законом. До того ж датування протоколу датою проведення загальних зборів жодним чином не порушує прав позивача.
Стосовно складання протоколу з двох частин суд зазначає, що вказане також не є порушенням та ніяким чином не порушує прав позивача. Протокол - це документ, який фіксує перебіг та рішення, ухвалені учасниками, акціонерами, членами ОСББ чи іншого організаційно-правового формування під час загальних зборів. Його основне призначення - бути доказом прийняття певних рішень, узгоджених дій та правового волевиявлення учасників.
Таким чином, форма цього протоколу не впливає на суть прийнятих рішень на зборах, а відповідно викладення його в одному документі чи двох частинах не порушує прав позивача.
Щодо тверджень позивача про недостатню кількість голосів для прийняття рішення на зборах від 27.07.2025.
Верховний Суд у постанові від 30.11.2022 у справі №908/2085/21 вказав, що Закон "Про ОСББ" не визначає кворуму установчих зборів - найменшої кількості співвласників зборів, необхідної для визнання таких зборів правомочними приймати рішення з питань порядку денного, а встановлює кількість голосів співвласників, необхідних для прийняття рішень з питань порядку денного загальних зборів (ст.6 Закону).
Загальна кількість співвласників ОСББ за підрахунком позивача складає 149 співвласників. Загальна площа квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку: 5685,27 кв.м.
Разом у голосуванні на загальних зборах співвласників та у письмовому опитуванні взяли і участь 101 співвласник, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку ОСББ загальною площею 3181,62 кв.м, що становить 55,96 % від загальної кількості голосів усіх співвласників. У тому числі: 84 співвласники - особисто та 17 співвласників - через своїх представників за довіреністю.
Відповідно до ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції Закону №3270-IX від 14.07.2023) рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (чч. 12,13 ст.6 Закону).
Відповідно до частини 14 статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п'ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (ч.15 статті 6 Закону України "Про ОСББ").
За змістом статті 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", статутом об'єднання може бути встановлений інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах, ніж передбачено ч.ч.14, 15 ст. 6 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Так, рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об'єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об'єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об'єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об'єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом (ч.13 ст. 10 ЗУ "Про ОСББ").
Як зазначено вище, відповідно до п. 7 Статуту кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Пунктом 8 Статуту передбачено, що рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування ("за" чи "проти"). Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
Згідно з п. 9 Статуту якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або Ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятний.
Статею 6 закону України Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку №3270-ІХ передбачено, що якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною тринадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Таким чином, проведення письмового опитування повинно тривати не більше 45 календарних днів від дати проведення загальних зборів, тобто до 10.09.2025.
У відповідності з п. 10 Статуту під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.
Позивач зазначає, що з питань щодо розпорядження та користування спільним майном ОСББ (рішення з дев'ятого питання) рішення було прийнято також співвласниками, що сукупно володіють 55,97 % від загальної кількості співвласників, що суперечить положенням пункту 8 Розділу ІІІ Статуту ОСББ, яким передбачено, що:
- рішення про порядок управління і користування спільним майном, передачу у користування фізичним і юридичним особам спільного майна, вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше як дві третини від загальної кількості усіх співвласників, тобто більше, ніж 66,67% від загальної кількості співвласників ОСББ.
Вважає, що рішення щодо користування спільним майном, оформлене протоколом № 1 (частиною другою) від 27.07.2025, не є прийнятим, оскільки за нього проголосувало менше, ніж 67 % від загальної кількості співвласників.
Суд погоджується з такими доводами позивача, з огляду на таке.
Так, Статутом ОСББ в редакції 2021 року (п.8 розділу ІІІ) встановлено, що для прийняття рішення про порядок управління та користування спільним майном та передачу в користування фізичним та юридичним особам спільного майна необхідно, щоб за нього проголосувало не менш як дві третини (2/3) від загальної кількості усіх співвласників.
Наведена норма узгоджується з приписами статті 10 Закону України №3270-ІХ, відповідно до якої забороняється встановлювати в Статуті менше ніж 50% загальної кількості голосів усіх співвласників, та більше ніж 75% загальної кількості голосів усіх співвласників.
А для прийняття рішення з питань: - обрання органів управління об'єднання, - зміни форми управління, - встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, - затвердження кошторису - забороняється встановлювати більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників).
Тобто, для прийняття рішення з дев'ятого питання порядку денного необхідно, щоб за нього проголосувало не менш як дві третини від загальної кількості усіх співвласників.
Не зважаючи на те, що Статутом ОСББ в редакції 2021 року передбачено не менше як дві третини загальної кількості усіх співвласників для прийняття рішення з питання затвердження кошторису надходжень та витрат ОСББ "Алмазна 43", визначення переліку, розмірів та порядку сплати внесків і платежів співвласників в розмірі 6 грн до 31.12.2026 (шосте питання), у даному випадку суд застосовує положення Закону України № 3270-ІХ - необхідно, щоб за нього (рішення) проголосувало не менш, як 50% загальної кількості голосів усіх співвласників (максимальна кількість голосів - 67% відсотків загальної кількості голосів, як це передбачено Законом).
За вказане рішення проголосували "за" - 101 співвласник, що складає 55,96%; "проти" - 0.
Більш того, вказаним рішенням не порушено права позивача, оскільки вказаний розмір внесків 6,00грн було затверджено ще в 2021 році (рішення загальних зборів ОСББ, оформлене протоколом №3 від 02.10.2021) та недійсним не визнано. Зміна тарифу у розмірі 6,00грн за 1 кв.м. в сторону збільшення не відбулась.
З урахуванням наведеного рішення вважається прийнятим належною кількістю голосів.
Для прийняття рішення з питань першого-п'ятого порядку денного (І частина протоколу загальних зборів) та з шостого, сьомого, восьмого та десятого питань порядку денного (ІІ частина протоколу загальних зборів) необхідно не менш як 50% загальної кількості голосів усіх співвласників (максимальний відсоток 67% загальної кількості голосів усіх співвласників, як це передбачено Законом).
За вказані рішення проголосували 55,96% та 54,85% (8 питання) загальної кількості голосів усіх співвласників, тож рішення з цих питань порядку денного вважаються прийнятими.
Враховуючи вищевикладене, підлягає визнанню недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (частина друга) від 27.07.2025 в частині:
- облаштування офісу ОСББ "Алмазна 43", в технічному приміщенні (колясочна), розташованого на першому поверсі другого під'їзду будинку АДРЕСА_19 (п.9.1. дев'ятого питання);
- надання дозволу ОСОБА_18 , на довгострокове користування переобладнаним під кімнату технічного приміщення (колясочна), розташованого на першому поверсі третього, під'їзду будинку АДРЕСА_19 , що межує з квартирою АДРЕСА_20 , власником якої є співвласник ОСОБА_18 (п.9.2. дев'ятого питання).
В іншій частині рішення загальних зборів від 27.07.2025 суд залишає без змін.
У зв'язку з відсутністю підстав для визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ від 27.07.2025 (крім рішення з дев'ятого питання порядку денного), не підлягають задоволенню й похідні позовні вимоги про визнання недійсним рішення правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 засідання правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" від 28.08.2025 та скасування реєстраційної дії та запису, який внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за №1002271070004020427 від 04.09.2025 "Зміна керівника або відомостей про керівника юридичної особи. Зміна установчих документів".
Стосовно рішення загальних зборів ОСББ від 19.11.2023, яким, зокрема, висловлено недовіру голові правління ОСББ ОСОБА_1 та припинено повноваження діючого складу правління та обрано новий склад правління суд зазначає, що вказане рішення загальних зборів ОСББ було визнано недійсним рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24.06.2025, яке залишено без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 23.12.2025 та набрало законної сили 23.12.2025.
Спірне рішення загальних зборів ОСББ від 27.07.2025 було прийнято вже після прийняття Господарським судом Дніпропетровської області від 24.06.2025 у справі № 904/934/25, до поновлення позивача на посаді голови правління ОСББ.
Що стосується доводів позивача про недотримання відповідачем вимог законодавства під час скликання та проведення загальних зборів.
Суд зазначає, що не всі порушення процедури скликання зборів ОСББ є підставою для визнання рішень недійсними. Суд має встановити факт порушення прав позивача, враховуючи баланс інтересів усіх співвласників.
У вирішенні даної справи суд звертається до висновку Верховного Суду, викладений у п. 96-97 постанові від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22 Верховний Суд звертав увагу на те, що ОСББ є неприбутковою організацією, яка на відміну від господарських товариств при проведенні зборів, в тому числі і шляхом письмового опитування, як правило не користується кваліфікованою правовою допомогою, через що можливими є незначні процедурні помилки в організації та проведенні зборів, які не повинні слугувати підставою для скасування рішень ОСББ з питань спільного управління майном. Крім того, на відміну від господарських товариств з невеликою кількістю учасників в ОСББ є певна, і часто доволі значна частина співвласників, які не прагнуть брати активну участь у вирішенні питань управління об'єднанням, вони не приходять на збори, не беруть участь у письмових опитуваннях. Тому проведення кожних зборів вимагає значних зусиль від органів управління або ініціативної групи по скликанню зборів, інформуванню співвласників, вручення та отримання заповнених бюлетенів. Визнання рішень щодо обрання органів управління, затвердження кошторису та розміру внесків, інших важливих для діяльності ОСББ рішень недійсними в судовому порядку, як правило, відбувається через значний проміжок часу після їх прийняття і має негативні наслідки на діяльність ОСББ, адже створює ситуацію правової невизначеності для всіх співвласників і самого ОСББ. За таких умов суд повинен приділяти ще більше уваги дослідженню питань балансу інтересів співвласників ОСББ, з'ясуванню того, яке саме право співвласника було порушено оскаржуваним рішенням і можливості його відновлення саме через скасування рішень, а не іншим шляхом. Подібні висновки викладено у постановах від 16.01.2025 у справі № 916/1126/24, від 05.02.2025 у справі № 924/1270/23, від 30.07.2025 у справі № 908/1117/24, від 17.09.2025 у справі № 904/1548/23 тощо.
У згаданій постанові, а також у постановах від 20.04.2023 у справі № 914/2547/21, від 10.07.2024 у справі № 924/1225/21, від 14.01.2026 у справі № 925/1351/24 Верховний Суд вказав, що суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку.
Натомість при вирішенні справи судом враховується необхідність дотримання балансу між приватним інтересом позивача (як одного з співвласників) та інтересами інших співвласників (переважна більшість з яких, а саме 101 співвласників від загальної кількості співвласників у 149 осіб, тобто > 67,78% (або 55,96 від загальної кількості голосів), виявили бажання прийняти відповідні рішення питань порядку денного, проголосувавши "за").
Верховний Суд у постанові від 08.02.2022 у справі № 918/964/20 вже вказував на необхідність врахування принципу пропорційності - справедливої рівноваги (балансу) між інтересами співвласників багатоквартирного будинку, які реалізують свої права на участь в управлінні справами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, і які були присутні на загальних зборах, інтересами позивача та досягненням основної мети діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Інтереси товариства можуть не збігатися з інтересами окремих його учасників, а інтереси учасників товариства також не завжди збігаються. Вирішуючи питання щодо ефективності обраного позивачем способу захисту, суди мають враховувати баланс інтересів усіх учасників і самого товариства, уникати зайвого втручання в питання діяльності товариства, які вирішуються виключно рішенням загальних зборів учасників товариства, надавати оцінку добросовісності інших учасників, права яких у разі задоволення позовних вимог можуть бути порушені.
На цьому неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах від 08.10.2019 у справі № 916/2084/17, від 22.10.2019 у справі № 923/876/16, від 03.12.2019 у справі № 904/10956/16, а також Верховний Суд у постановах від 27.05.2020 у справі № 927/813/19, від 18.06.2020 у справі № 922/1393/19, від 04.08.2020 у справі №910/10764/19, від 23.12.2020 у справі № 926/4729/16, від 15.06.2022 у справі № 908/2289/20, від 01.06.2023 у справі № 914/596/22, від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22.
Усталеною є позиція про те, що крім порушення процедури скликання та проведення загальних зборів позивач зобов'язаний довести чим саме оспорювані рішення (їх зміст) порушують його права та/або законні інтереси, яким чином скасування рішень загальних зборів призведе до відновлення прав та/або інтересів позивача. При цьому необхідно також враховувати баланс інтересів самого кооперативу та його учасників.
Відповідно до правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 20.04.2023 у справі № 914/2547/21, від 02.11.2023 у справі № 902/45/20 вбачається, що визнаватися недійсними мають лише ті рішення загальних зборів, якими безпосередньо порушено конкретні права позивача, про які ним зазначено, також слід враховувати, що визнання недійсними рішень загальних зборів повністю, захищаючи порушені права одного співвласника, зачіпає права інших співвласників та, відповідно, порушує баланс інтересів, має наслідком непропорційність втручання у правовідносини загальної більшості співвласників та створеного ними об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та фактично є втручанням у діяльність останнього.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. З урахуванням розглядуваних відносин, інші аргументи сторін по справі стосуються викладених та проаналізованих у рішенні обставин та доводів сторін, розширюють та доповнюють їх, не змінюючи сутність правовідносин та їх оцінку, надану судом, і, відповідно, не потребують окремої оцінки.
Відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно до розміру задоволених вимог, стягненню з відповідача на користь позивача підлягає судовий збір у розмірі 242,24грн (в рішенні загальних зборів 10 питань порядку денного, судом задоволено вимогу щодо одного рішення)
Керуючись ст.ст. 2, 46, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Позов ОСОБА_1 до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" про визнання недійсними рішень загальних зборів та правління, скасування реєстраційної дії та запису - задовольнити частково.
Визнати недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43", оформлене протоколом № 1 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (частина друга) від 27.07.2025 в частині:
- облаштування офісу ОСББ "Алмазна 43", в технічному приміщенні (колясочна), розташованого на першому поверсі другого під'їзду будинку АДРЕСА_19 (п.9.1. дев'ятого питання);
- надання дозволу ОСОБА_18 , на довгострокове користування переобладнаним під кімнату технічного приміщення (колясочна), розташованого на першому поверсі третього, під'їзду будинку АДРЕСА_19 , що межує з квартирою АДРЕСА_20 , власником якої є співвласник ОСОБА_18 (п.9.2. дев'ятого питання).
У решті позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Алмазна 43" (50025, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Алмазна, 43, ідентифікаційний код 44393943) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_21 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 , рік народження) витрати по сплаті судового збору у розмірі 242,24грн.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 14.04.2026
Суддя Н.М. Євстигнеєва