вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"17" лютого 2026 р. Справа№ 911/2308/23 (911/2059/24)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Сотнікова С.В.
суддів: Отрюха Б.В.
Остапенка О.М.
за участю секретаря судового засідання Макухи О.А.,
представника позивача адвоката Чайки Л.Й.,
розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1
на рішення Господарського суду Київської області
від 18.06.2025 (повний текст складено 24.09.2025, суддя Лопатін А.В.)
у справі № 911/2308/23 (911/2059/24)
за позовом ОСОБА_2
до ОСОБА_1 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: 1. керуючий реструктуризацією боргів ОСОБА_1 арбітражний керуючий Приходько Дмитро Володимирович,
2. ОСОБА_3 ,
3. ОСОБА_4 ,
4. ОСОБА_5 ,
5. ОСОБА_6 ,
6. Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Нова Данія 97/22",
про визнання письмового попереднього договору дійсним та визнання права власності на майнові права на квартиру,
в межах справи №911/2308/23
за заявою ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 )
про неплатоспроможність фізичної особи,
На розгляді Господарського суду Київської області перебуває справа № 911/2308/23 за заявою боржника ОСОБА_1 про неплатоспроможність, провадження у якій відкрито ухвалою Господарського суду Київської області від 14.02.2024.
У серпні 2024 року ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1 про визнання дійсним попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018, укладений між сторонами, про визнання за ОСОБА_2 права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 Бучанського району (попередня назва Києво-Святошинського району) Київської області, по АДРЕСА_8.
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачем, як інвестором, були вчинені всі дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об'єкт будівництва - квартиру, зокрема, сплачена повна вартість квартири.
Рішенням Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі № 911/2308/23 (911/2059/24) позов задоволено частково.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 28,5 кв. м в житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га з кадастровим номером 3222486200:03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 .
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 6384,11 грн судового збору.
В іншій частині в задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з зазначеним судовим рішенням, 12 жовтня 2025 року відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 18 червня 2025 року у справі № 911/2308/23(911/2059/24), прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі. Стягнути з позивача на користь відповідача судові витрати, понесені в суді першої та апеляційної інстанцій.
Апеляційна скарга мотивована неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції неправильно кваліфікував правову природу укладеного між сторонами договору від 08.09.2018 як змішаного договору з елементами інвестиційного договору, тоді як за своєю суттю це є виключно попередній договір про укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири, що прямо випливає зі змісту договору та норм ст. 635 Цивільного кодексу України; суд першої інстанції, кваліфікуючи договір як змішаний з елементами інвестиційного, вийшов за межі волевиявлення сторін; судом першої інстанції також не враховано, що позивач не виконав свої зобов'язання за договором у повному обсязі, оскільки не сплатив повну вартість квартири (розписка про передачу представнику грошових коштів в сумі 580 доларів США не підтверджує доплату за попереднім договором), однак, оскільки основний договір не укладено, повна оплата не відбулася, що також виключає набуття майнових прав; суд не врахував процедуру реструктуризації боргів, де введено мораторій на задоволення вимог кредиторів; визнання майнових прав задовольняє вимогу позивача (кредитора) поза планом реструктуризації, порушуючи права інших кредиторів і механізм збереження активів боржника.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.10.2025 звільнено ОСОБА_1 від сплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 12719,51 грн; відкрито апеляційне провадження у справі №911/2308/24 (911/2059/24); розгляд справи призначено на 02.12.2025.
08.11.2025 позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.
26.11.2025 до суду надійшло клопотання ОСОБА_3 про залучення до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача. Клопотання мотивоване тим, що ОСОБА_3 є чоловіком відповідачки, а рішення суду впливає на його права та законні інтереси як співвласника майна, що перебуває у спільній сумісній власності із відповідачкою.
27.11.2025 до суду надійшло клопотання ОСОБА_7 про залучення до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача. Клопотання мотивоване тим, що рішення суду впливає на його права як кредитора щодо задоволення його кредиторських вимог у конкурсному провадженні за рахунок майна відповідача, яка є боржником у справі № 911/2308/23. ОСОБА_7 вважає, що оскарженим рішенням суд фактично задовольнив кредиторські вимоги позивача за наявності мораторію на задоволення вимог кредиторів у спосіб, щ суперечить встановленому порядку Кодексом України з процедур банкрутства. ОСОБА_7 є кредитором.
01.12.2025 представник відповідача адвокат Тарасов С.О. подав клопотання про часткову відмову від апеляційної скарги, у якому просив прийняти часткову відмову відповідача від апеляційної скарги в частині відмови позивачу в задоволенні позову у визнанні дійсним письмового попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та в цій частині частково закрити апеляційне провадження у справі № 911/2308/23 (911/2059/24).
17.12.2025 позивач подав заперечення на клопотання ОСОБА_7 , просив залишити заявлене клопотання без розгляду.
17.12.2025 позивач подав заперечення на клопотання відповідача про часткову відмову від апеляційної скарги, просив заявлене клопотання залишити без розгляду на підставі ч. 3 ст. 43 ГПК України.
В судовому засіданні 02.12.2025, 16.12.2025 була оголошена перерва відповідно до ст. 216 Господарського процесуального кодексу України.
05.02.2026 позивач подав клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів на підтвердження вартості понесених позивачем витрат на правничу допомогу на суму 17000 грн, які фактично сплачені на користь адвоката.
В судовому засіданні 17.02.2026 суд розглянув клопотання ОСОБА_8 та представника відповідача адвоката Тарасова С.О. та ухвалив відмовити у задоволенні клопотання ОСОБА_8 та залишити без розгляду клопотання адвоката Тарасова С.О. про часткову відмову від апеляційної скарги.
В судовому засіданні 17.02.2026 суд проголосив скорочену постанову (вступну та резолютивну частини).
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, колегія суддів вважає, що скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та перевірено апеляційним судом, 08.09.2018 між ОСОБА_1 , в особі її представника ОСОБА_3, який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого у строк до тридцятого березня дві тисячі дев'ятнадцятого року продавець зобов'язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов'язується прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_4 -Святошинського району Київської області, по АДРЕСА_9 у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1).
Копія довіреності, посвідчена приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_4 міститься в матеріалах справи № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_1 , у межах провадження в якій розглядається даний спір.
Відповідно до п. 2 спірного договору земельна ділянка, на якій буде побудована спірна квартира належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. 07 березня 2017 року за реєстровим № 1063, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 07 березня 2017 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1157328232224.
Також сторони домовились про такі умови основного договору:
- продавець зобов'язується збудувати на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - 3222486200:03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 (дев'яносто сім дріб двадцять два) житловий будинок до 30.03.2019, в якому буде розташовуватись вищевказана квартира;
- квартира АДРЕСА_5 у житловому будинку згідно плану забудови земельної ділянки знаходиться на першому поверсі і буде передана покупцю по основному договору в наступному вигляді:
на стінах буде виконана штукатурка, будуть виведені провода для підключення світильників, розеток і вимикачів, електричні схеми будуть зібрані у розподільчих коробках, буде встановлено лічильники холодної води та електрики (в поверховому щиті в коридорі), буде заведена електрика в квартиру і встановлено квартирний щиток. Будуть встановлені сталеві радіатори 21 типу, з розмірами згідно теплотехнічного розрахунку, буде встановлено запорну арматуру на вводах води і газу, встановлено лічильник газу і двоконтурний (турбінного типу) котел на опалення і гаряче водопостачання. Вхідні двері в квартиру сталеві.
- договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше тридцятого березня дві тисячі дев'ятнадцятого року;
- ціна продажу - 364 800 (триста шістдесят чотири тисячі вісімсот) гривень 00 копійок, що на день укладення договору еквівалентно 12 932 (дванадцять тисяч дев'ятсот тридцять два) доларів США. Ціна за 1 кв. м квартири становить 12 800 (дванадцять тисяч вісімсот) гривень 00 копійок.
- у випадку зміни загальної площі квартири більше або менше ніж на 1 кв. м, сторони зобов'язуються сплатити різницю за ціною визначеною цим попереднім договором;
- підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вищевказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займатиметься продавець;
- витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням основного договору сторони сплачують порівну.
Згідно з п. 4 при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв від покупця суму авансу в розмірі 255 360 (двісті п'ятдесят п'ять тисяч триста шістдесят) гривень 00 копійок, що еквівалентно 9 052 (дев'ять тисяч п'ятдесят два) долари США. Залишок суми у розмірі 109 440 (сто дев'ять тисяч чотириста сорок) гривень 00 копійок, що еквівалентно 3 880 (три тисячі вісімсот вісімдесят) доларів США покупець зобов'язується сплатити до 30.12.2018.
Сторони також домовились, що у випадку відмови (ухилення) продавця від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об'єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об'єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести його в експлуатацію, продавець повинен повернути покупцю одержану від нього суму авансу в розмірі 255 360 (двісті п'ятдесят п'ять тисяч триста шістдесят) гривень 00 копійок, що еквівалентно 9 052 (дев'ять тисяч п'ятдесят два) долари США протягом одного місяця (п. 5 договору).
В подальшому, 17.04.2021 між ОСОБА_1 (продавець) в особі її представника ОСОБА_5 , який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дудкіною Н.В., та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого внесено зміни до пунктів 1, 3 попереднього договору щодо строку виконання продавцем своїх зобов'язань, а саме: замість 30.03.2019, сторонами визначено строк виконання продавцем свого обов'язку щодо будівництва та передання у власність покупця квартири - до 30.12.2021.
Крім того, умовами наведеного договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору сторони також підтвердили, що покупцем здійснено другий платіж на користь продавця в рахунок оплати купівлі квартири в сумі 3 300 (три тисячі триста) доларів США.
Згідно з п. 3 договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору залишок суми у розмірі 580 (п'ятсот вісімдесят) доларів США покупець зобов'язується сплатити під час підписання основного договору.
Копія довіреності, посвідчена приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дудкіною Н.В., на підставі якої від імені продавця діяв ОСОБА_5 , міститься в матеріалах справи № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_1 , у межах провадження в якій розглядається даний спір.
Разом з тим, матеріали справи місять копію розписки про отримання грошових коштів, відповідно до змісту якої ОСОБА_6 , діючи на підставі довіреності, від імені ОСОБА_1 прийняв доплату за квартиру в сумі 580 (п'ятсот вісімдесят) доларів США.
Належним чином завірену копію довіреності, посвідчена приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_6 під час отримання коштів від ОСОБА_2 , долучено до позову.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався до відповідача з претензією, в якій крім іншого просив здійснити заходи з метою нотаріального посвідчення попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018, однак така претензія залишена відповідачем без відповіді, докази, які б спростовували дані обставини відсутні.
Позивач в обґрунтування позову зазначає, що між ним та представником відповідача було досягнуто усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири.
Відповідно до частини другої ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Так, позивач наполягає на тому, що від нотаріального посвідчення попереднього договору ухилився саме продавець, а не покупець, оскільки останній 08.09.2018 прибувши потягом до Києва із міста Слов'янська Краматорського району Донецької області, був обмежений у часі, тому приїздив на 1 (один) день, щоб підписати попередній договір та сплатити кошти на будівництво квартири.
Однак, згідно тверджень позивача, прибувши до офісу продажу квартир, його було повідомлено ОСОБА_4 , що всі нотаріуси зайняті та не має можливості посвідчити нотаріально попередній договір та запропоновано укласти попередній договір у простій письмовій формі.
Позивач наголошує, що він неодноразово телефонував та звертався до офісу з продажу квартир, щоб дізнатись про дату коли можна приїхати та посвідчити договір у нотаріуса, крім цього, 15.11.2021 надіслав ОСОБА_1 претензію з проханням завірити (посвідчити) нотаріально укладений між сторонами попередній договір (сторінка 2 претензії від 15.11.2021, що додана до позову), однак відповіді на претензію від ОСОБА_1 він не отримав.
Окрім наведеного, позивач наголошує, що на дату укладення попереднього договору частина перша ст. 205 ЦК України передбачала дві форми договору: усна та письмова (електронна), а статтею 209 ЦК України - нотаріальне посвідчення договору у випадках, встановлених законом або за домовленістю сторін.
Законом України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" № 2518-IX від 15.08.2022 (діє з 10.10.2022), частину першу статті 635 ЦК України було доповнено абзацом п'ятим такого змісту: Попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Таким чином, нова норма щодо обов'язкового посвідчення попереднього договору щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості почала діяти з 10.10.2022, після сплати покупцем повної вартості квартири.
Позивач у позовній заяві наголошує, що навмисне ухилення продавця від нотаріального посвідчення попереднього договору виражається у тому, що відповідачка не надала письмових відповідей на звернення про нотаріальне посвідчення попереднього та основного договорів. При цьому, представники відповідачки знали про дату приїзду позивача з метою укладення попереднього договору та сплати коштів за квартиру, однак у погоджений сторонами день повідомили, що всі нотаріуси зайняті, знаючи про те, що позивач не має можливості перебувати у селі Софіївська Борщагівка більше одного дня та має оплачені квитки у зворотному напрямку на той же день, а відтак, знаючи, що позивач проживає у Донецькій області, де на той час вже велися воєнні дії, а представники відповідача скористалися його тяжким становищем.
Також позивач посилається на те, що згідно з пунктом 2 договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору купівлі-продажу квартири, продавець зобов'язався збудувати житловий будинок до 30.12.2021. Втім, будинок хоч і збудований, але не введений в експлуатацію. Відсутність факту здачі будинку в експлуатацію не є перешкодою для визнання права власності на майнові права оплаченого позивачем об'єкта будівництва - квартири, оскільки як передбачено статтею 876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.
ОСОБА_1 отримала кошти на будівництво квартири в повному обсязі, а тому, на переконання позивача, зобов'язана передати йому всі майнові права на таку квартиру. Спірна квартира після завершення будівництва секції № 1 стала окремим майном і до прийняття його в експлуатацію спірні майнові права на квартиру мають належати згідно тверджень позивача - саме йому, бо побудована вона за його власні кошти.
На підтвердження наведених обставин, крім іншого, позивачем надано копію договору купівлі-продажу квартири від 04.01.2019, на підставі якого позивач продав квартиру у АДРЕСА_6 .
На підставі вказаних вище обставин, позивач заявив позовні вимоги та просив:
1. Визнати дійсним письмовий попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08 вересня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) щодо купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 Борщагівка, Бучанського району (попередня назва Києво-Святошинського району) Київської області, по АДРЕСА_10 (дев'яносто сім дріб двадцять два).
2. Визнати за ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 Борщагівка, Бучанського району Київської області, по АДРЕСА_11).
У поясненнях поданих до суду 12.06.2025 позивач повідомив, що майнові права на об'єкт будівництва - квартиру зареєстровані за відповідачем, водночас вартість побудованої квартири АДРЕСА_5 , як об'єкту інвестування, повністю сплачена ОСОБА_2 за письмовим попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018, укладений з ОСОБА_1 (відповідач), отже, буде справедливим визнання права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_2 з підстав викладених у позовній заяві.
Позивач просить визнати дійсним письмовий попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018 з огляду на те, що у справі № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_1 боржниця та арбітражний керуючий заявили заперечення щодо кредиторських вимог ОСОБА_2 , які ґрунтуються на тому, що підписуючи договір з позивачем від імені відповідача гр. ОСОБА_5 діяв з перевищенням повноважень. Крім цього, ОСОБА_5 не передав відповідачу грошові кошти, які отримав від позивача в рахунок оплати квартири. Також заперечення ґрунтуються на тому, що попередній договір не було посвідчено нотаріально, відтак є нікчемним.
Відповідно до положень частини першої статті 635 ЦК України (у редакції, чинній на дату укладення спірного попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
Частиною першою статті 209 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Таким чином, на дату укладення попереднього договору положеннями чинного законодавства було передбачено дві форми договору, а саме: усна і письмова (електронна). Одночасно, нотаріальне посвідчення передбачене лише у випадках, встановлених законом або за домовленістю сторін.
Законом України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", який діє з 10.10.2022, частину першу статті 635 ЦК України доповнено п'ятим абзацом наступного змісту: "Попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню".
Отже, положення законодавства щодо обов'язкового посвідчення попереднього договору щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості почало діяти з 10.10.2022, тобто після укладення між сторонами спору попереднього договору, внесення до нього змін та сплати позивачем повної суми вартості квартири, з метою придбання якої було укладено зазначений договір.
Як підтверджується матеріалами справи, позивач звертався до відповідача з претензією, в якій просив вчинити дії з метою нотаріального посвідчення попереднього договору. Втім, відповідач ухилився від нотаріального посвідчення попереднього договору, на претензію позивача не відреагував.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається судом недійсним, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України).
Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду.
Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов.
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб'єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.
Як вірно встановив суд першої інстанції, відповідачем відзив на позов не подав, жодними доказами не спростував твердження позивача, наведених у позові,
При цьому, судом не встановлено нікчемності спірного правочину, тобто недійсності такого правочину в силу закону. Також відсутні докази визнання у судовому порядку, станом на дату розгляду цієї справи, спірного договору недійсним, та його оскарження шляхом подання до суду відповідного позову.
Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
У статті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
За приписами частин першої, другої статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав суб'єктів господарювання. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 р. у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5).
Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14) та від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (пункт 40).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 р. у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 р. у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 р. у справі № 569/17272/15-ц, від 04.06.2019 р. у справі № 916/3156/17.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Установлені законом матеріально-правові способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту.
У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. The United Kingdom), заява № 22414/93, Європейський суд з прав людини виснував, що зазначена норма Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Отже, ефективний засіб правового захисту в розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення саме порушеного права особи, яка звернулася за судовим захистом. Натомість застосування судом неефективного способу захисту створює лише видимість захисту права особи, в той час як насправді таке право залишається незахищеним, що не відповідає статті 13 Конвенції.
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію.
Інакше кажучи, не є ефективним той спосіб захисту, який у разі задоволення відповідного позову не відновлює повністю порушене, оспорюване право, а відповідне судове рішення створює передумови для іншого судового процесу, в якому буде відбуватися захист права позивача, чи таке рішення об'єктивно неможливо буде виконати.
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
З огляду на наведене, суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що позов в частині визнання дійсним договору не є ефективним способом захисту права, так як не призведе до дійсного захисту інтересів позивача, не забезпечить поновлення порушених його прав без необхідності заявлення додатково позовної вимоги, а відтак, зазначена позовна вимога не підлягає задоволенню.
Положеннями частини першої статті 635 ЦК України (у редакції чинній на дату укладення попереднього договору) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов'язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутніх об'єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.
Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій:
спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов'язку;
фіксація умов основного договору.
Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.
Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.
Інвестиційний договір - основний правовий документ, що регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності. Він є правовою формою взаємовідносин між інвестором та іншими учасниками інвестиційної діяльності. Договір має відповідати сутності інвестування, тобто закріплювати факт вкладання коштів або інших матеріальних чи інтелектуальних цінностей в об'єкт інвестування; визначати мету та основні права та обов'язки сторін.
Сторони мають право укласти договір, у якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (частина друга ст. 628 ЦК).
Як вірно встановив суд першої інстанції та безпідставно заперечує відповідач в апеляційній скарзі, за своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки у ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом.
Так, згідно змісту спірного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов'язується у майбутньому продати покупцю квартиру, недобудований та не введений в експлуатацію, а відтак, сплачені покупцем, на виконання такого договору, кошти у розмірі ціни продажу квартири, а саме в сумі 12 932 доларів США, є вкладом в об'єкт інвестування та відповідає сутності інвестування. Відтак спірний договір в частині є інвестиційним договором.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Згідно статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Під майновим правом слід розуміти "право очікування", що є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно у майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна.
Згідно з частиною четвертою статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до усталеної судової практики Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Якщо позивач довів належними, допустимими та достатніми доказами обставини виконання свого зобов'язання сторони за договором пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв'язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав, зокрема, права на отримання в подальшому спірної квартири. Отже, до завершення будівництва об'єкту нерухомості, а саме квартири, і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об'єкт.
Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов'язання, будинок не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд може ухвалити рішення про визнання за позивачем майнових прав на спірний об'єкт інвестування.
В разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Інвестор після виконання ним фінансових зобов'язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об'єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об'єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об'єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об'єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об'єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Як було зазначено вище, між позивачем (покупець) та відповідачем (продавець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018, відповідно до умов якого, з урахуванням змін, у строк до 30.12.2021 продавець зобов'язався передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов'язався прийняти і оплатити квартиру № 105 загальною площею 28,5 кв. м, секція 1, у збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - 3222486200:03:006:0021, що розташована в АДРЕСА_3 , у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1 попереднього договору)
За своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, містить в собі елементи інвестиційного договору.
Багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов'язався продати покупцю квартиру, недобудований та не введений в експлуатацію, тобто перебуває на стадії будівництва, а відтак, сплачені покупцем на виконання такого договору кошти у розмірі ціни продажу квартири в сумі 12 932 доларів США є інвестиціями в будівництво житла.
Відповідач в порушення умов спірного договору, у встановлений строк - до 30.12.2021, житловий будинок не збудував, не ввів об'єкт будівництва в експлуатацію та, відповідно, не передав спірну квартиру позивачу як покупцю-інвестору.
Відповідно до п. 3 попереднього договору підготовкою і збиранням документів на квартиру, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займається продавець.
Таким чином, саме на продавця (відповідач) умовами попереднього договору покладено обов'язок організації та підготовки до укладення основного договору, що ним виконано не було.
Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) має використовуватись особами добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам правовідносин.
Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
Частиною третьою статті 13 ЦК України визначено, що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Формулювання "зловживання правом" необхідно розуміти як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права. Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб'єктивного цивільного права, недобросовісно, у тому числі всупереч меті такого права.
За правильним висновком суду першої інстанції, саме недобросовісна поведінка відповідача призвела до не укладення у встановлений попереднім договором строк договору купівлі-продажу квартири, тобто основного договору.
Враховуючи, що позивачем було належним чином виконано умови спірного від 08.09.2018, здійснено повну сплату ціни продажу квартири, а введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, при цьому відповідачка звернулась до суду з заявою про відкриття провадження у справі про її неплатоспроможність і наразі триває процедура реструктуризації боргів останньої, що ставить під сумнів можливість виконання нею своїх зобов'язань за договором, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про визнання майнових прав за позивачем на об'єкт інвестування, а саме, квартиру АДРЕСА_7 .
У відповідності до вимог ч. ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Частиною 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, колегія суддів дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду у цій справі є законним, обґрунтованим і підстав для його скасування або зміни не вбачається, у зв'язку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.
Отже, апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025 залишити без змін.
У зв'язку з відхиленням апеляційної скарги судові витрати належить покласти на відповідача. Втім, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.10.2025 у справі № 911/2308/23 (369/10482/23) звільнено ОСОБА_1 від сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 12719,51 грн.
Керуючись ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі № 911/2308/23 (911/2059/24) залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у строки, встановлені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена та підписана 13.04.2026.
Головуючий суддя С.В. Сотніков
Судді Б.В. Отрюх
О.М. Остапенко