08 квітня 2026 року
м. Київ
справа № 161/3906/25
провадження № 61-984св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок»
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року у складі судді Черняка В. В. та постанову Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року у складі колегії суддів: Здрилюка О. І., Бовчалюк З. А., Карпук А. К.,
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» (далі - ТОВ «Цикл Фінанс»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» (далі - ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В. про скасування державної реєстрації речових прав та їх обтяжень, та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Свої вимоги обґрунтовував тим, що 13 березня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» і ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 24-ЖК, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримав кредит у розмірі 127 508,00 дол. США для купівлі квартири.
З метою забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором між ним і ВАТ КБ «Надра» укладений договір іпотеки від 14 березня 2008 року, за умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Заочним рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року (справа № 161/7185/14-ц) задоволено позов ПАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 , ухвалено в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 13 березня 2008 року № 24-ЖК у розмірі 244 776,03 дол. США, що в еквіваленті становить 2 444 406,87 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки.
30 квітня 2020 року між ПАТ КБ «Надра» і ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладений договір № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до якого право вимоги за вказаним зобов'язанням перейшло до ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».
За договором про відступлення права вимоги від 16 квітня 2021 року № 16/0421ВП право вимоги перейшло до нового кредитора - ТОВ «Цикл Фінанс».
01 липня 2021 року між ТОВ «Цикл Фінанс» і ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
Вважає, що реєстрація права власності порушує його права, оскільки здійснена у період дії мораторію на відчуження предмета іпотеки та перебування майна під арештом.
Крім того, правочин вчинено з порушенням статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавця ОСОБА_1 належним чином не повідомлено про намір укладення договору купівлі-продажу квартири - предмета іпотеки та не повідомлено про ціну продажу квартири в розмірі - 224 500,00 грн.
Станом на 18 квітня 2023 року відповідно до висновку оцінювача, ринкова вартість квартири за адресою: АДРЕСА_1 , становить 2 578 723,00 грн. Квартиру відчужено дешевше від її реальної ринкової вартості.
Його позбавили права власності на різницю між ринковою ціною квартири та сумою кредиторських вимог іпотекодержателя, засновники і кінцеві бенефіціарні власники ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», ТОВ «Цикл Фінанс» і ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» належать до однієї родини і фактично власники цих товариств продали спірну квартиру самі собі за низькою ціною.
Враховуючи викладене, просив скасувати державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01 липня 2021 року про реєстрацію права власності за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати спірну квартиру з чужого незаконного володіння у власність ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено. Скасовано державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01 липня 2021 року, індексний номер 59053892, про реєстрацію права власності за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису права власності 42777286 від 01 липня 2021 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2398478007101); витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» у приватну власність ОСОБА_1 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2398478007101); вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення мотивовано тим, що оскільки квартира за адресою: АДРЕСА_1 , є предметом іпотеки, передана на забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_1 за кредитним договором у доларах США, її загальна площа (81,7 кв. м) не перевищує 140 кв. м, у власності ОСОБА_1 відсутнє інше нерухоме житлове майно і ця квартира була фактичним місцем його проживання, то вона підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та не на неї не могло бути звернено стягнення.
ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» та ТОВ «Цикл Фінанс» не надали суду доказів належного виконання вимог, встановлених статтею 38 Закону України «Про іпотеку» щодо письмового повідомлення ОСОБА_3 за ЗО днів до укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу про намір укласти такий договір. У матеріалах справи відсутній документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя ТОВ «Цикл Фінанс».
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Цикл Фінанс» задоволено частково. Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації речових прав та їх обтяжень скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 у частині скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У решті рішення суду залишено без змін. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Апеляційний суд погодився з тим, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за укладеним договором купівлі-продажу відбулася з порушенням Закону України «Про іпотеку». Крім того спірний договір купівлі- продажу квартири було укладено під час дії мораторію на звернення стягнення на майно.
Оскільки для витребування майна закон не вимагає скасовувати реєстрацію права власності за договором купівлі-продажу, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу квартири кінцевому набувачеві, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції в частині задоволених вимог про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Суд виснував, що віндикаційний спосіб захисту порушених прав законного власника є достатнім для відновлення таких прав.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи вимог касаційної скарги
16 січня 2026 року засобами поштового зв'язку ТОВ «Цикл Фінанс» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, поданою директором ОСОБА_4 , у якій просить скасувати рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року та постанову Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Як на підставу касаційного оскарження, ТОВ «Цикл Фінанс» посилається, що апеляційним судом застосовано норми права без урахування висновків:
- щодо повідомлення іпотекодержателя, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17;
- щодо належного способу захисту порушених прав, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16;
- щодо підстав, за яких державний реєстратор може прийняти рішення про державну реєстрацію прав чи її відмову, викладені у постановах Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 910/4997/17, від 15 серпня 2018 року у справі № 922/2998/16 та від 27 червня 2018 року у справі № 921/403/17-г/б.
ТОВ «Цикл Фінанс» зазначає про необхідність відступу від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18.
Також товариство посилається, що справа розглянута суддею, який мав заявити самовідвід.
Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу
01 квітня 2026 року представник ОСОБА_1 - адвокат Макара О. Є. подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «Цикл Фінанс», у якому просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. Зазначає про те, що оскаржувані рішення прийняті з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстав для їх скасування, з мотивів викладених в касаційній скарзі, немає.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою від 10 лютого 2026 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі та витребував її матеріали з суду першої інстанції.
18 лютого 2026 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 04 березня 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Суд установив, що 13 березня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» і ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 24-ЖК, відповідно до умов якого останній отримав кредит у розмірі 127 508,00 дол. США на строк до 13 березня 2033 року, зі сплатою 12,99 % річних, для придбання у власність нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
З метою забезпечення належного виконання зобов'язань за кредитним договором 13 березня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» і ОСОБА_1 укладений договір іпотеки, за умовами якого позивач передав в іпотеку квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та яка належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Онищук І. П. 13 березня 2008 року за № 941.
Заочним рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року (справа № 161 /7185/14-ц) позов ПАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 задоволено. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 13 березня 2008 року № 24-ЖК, укладеним між ПАТ «Комерційний банк «Надра» і ОСОБА_1 , у розмірі 244 776,03 дол. США, що в еквіваленті становить 2 444 406,87 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , шляхом надання ПАТ «Комерційний банк «Надра» права продажу із застосуванням процедури продажу, передбаченої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», без згоди ОСОБА_1 , з наданням усіх повноважень продавця (у тому числі: отримання дублікатів правовстановлюючих документів на вказане нерухоме майно, право подання документів до Реєстраційної служби Луцького міського управління юстиції та отримання документів, що стосується реєстрації дублікатів правовстановлюючих документів, здійснення будь-яких платежів за продавця, отримувати будь-які документи, довідки, витяги з реєстру прав на нерухоме майно, отримувати дублікат технічного паспорту в бюро технічної інвентаризації, здійснювати нотаріальні дії' як продавець), необхідних для здійснення такого продажу, за ціною не нижчою, ніж буде встановлена у звіті про проведення незалежної оцінки суб'єкта оціночної діяльності.
30 квітня 2020 року між ПАТ «Комерційний банк «Надра» і ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладений договір № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі- продажу) прав вимоги, відповідно до умов якого та згідно з Додатком № 1 до нього (реєстр договорів, права вимоги за якими відступаються) ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» набуло права вимоги за кредитним договором від 13 березня 2008 року № 24-ЖК та договором іпотеки від 13 березня 2008 року, боржником за якими є ОСОБА_5
16 квітня 2021 року між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» і ТОВ «Цикл Фінанс» укладений договір № 16/0421ВП про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до умов якого та згідно з Додатком № 1 до нього ТОВ «Цикл Фінанс» набуло права вимоги за кредитним договором від 13 березня 2008 року № 24-ЖК та договором іпотеки від 13 березня 2008 року, боржником за якими є ОСОБА_5
01 липня 2021 року між ТОВ «Цикл Фінанс» і ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований у реєстрі за № 1229.
Відповідно до умов цього договору продавець (ТОВ «Цикл Фінанс»), діючи на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального, продав, а покупець (ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок») придбав нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , (загальна площа становить 81,7 кв. м), яке належить ОСОБА_6 .
Право на продаж цього нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, нотаріально посвідченого 30 березня 2008 року (дату зазначено не вірно); договорів про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від ЗО квітня 2020 року № GL3N217215_ПВ та від 16 квітня 2021 року № 16/0421 ВП; рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року у справі № 161 /7185/14-ц (пункт 1).
Згідно інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 263862160, отриманої 01 липня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., будь-які інші особи, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відсутні. При цьому іпотекодержатель був повідомлений нотаріусом про його відповідальність перед такими особами та відшкодування збитків у випадку неповідомлення у встановлений законом строк вказаних осіб та іпотекодавця про свій намір укласти цей договір (пункт 3).
Відчуження зазначеного нерухомого майна сторони здійснюють за 224 500 грн (пункт 4).
Копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 липня 2021 року підтверджується, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. 01 липня 2021 року зареєстровано право власності ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 17 лютого 2023 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , накладений арешт, номер запису про обтяження: 1996333 (спеціальний розділ), підстава реєстрації обтяження: постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер постанови 39135988 від 31 липня 2013 року, видавник старший державний виконавець Другого ВДВС Луцького МУЮ Денисюк В. Є.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (неподільним об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення, або особиста доставка на адресу іпотекодавця.
За змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за ЗО днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання
Суди, ухвалюючи рішення у цій справі, виходили з того, що відповідачем не надано доказів отримання ОСОБА_1 письмових вимог кредитора ТОВ «Преміум Лігал Коллекшн» про усунення порушень від 04 травня 2020 року та від 02 вересня 2020 року, що у свою чергу не підтверджує виконання іпотекодавцем ТОВ «Цикл Фінанс» покладеного на нього обов'язку відповідно до Закону повідомити іпотекодавця про намір укладення договору купівлі-продажу квартири.
Верховний Суд не погоджується з такими висновками судів, з огляду на таке.
Постановою Кабінету Міністрів України від 26 лютого 2020 року № 189 внесено зміни до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок), та викладено підпункт 2 пункту 61 Порядку в такій редакції: «для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подається засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату ... або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення...».
Отже, на момент прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» на підставі договору купівлі-продажу (01 липня 2021 року) Порядок не вимагав обов'язкового надання іпотекодержателем державному реєстратору доказів особистого отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень основного зобов'язання.
Така вимога направлялася іпотекодержателем двічі з періодичністю не менше ніж один місяць, а в разі, якщо поштові відправлення повернулися відправнику без вручення адресатові за закінченням встановленого строку зберігання, відсутні підстави вважати, що іпотекодержатель не виконав умови щодо повідомлення іпотекодавця, отже Верховний Суд приходить до висновку про дотримання іпотекодержателем і приватним нотаріусом вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку».
ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» двічі направляло ОСОБА_7 повідомлення про відступлення прав вимоги та вимогу про усунення порушень у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», зокрема: 17 червня 2020 року направлено вимогу про усунення порушень, повідомлення про відступлення права вимоги та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки на адреси: АДРЕСА_2 ; АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_4 . Вказані листи ОСОБА_1 отримані не були та повернулися на поштову адресу ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» за закінченням терміну зберігання. 23 вересня 2020 року вдруге направлено вимогу про усунення порушень, повідомлення про відступлення права вимоги та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки на адреси: АДРЕСА_2 ; АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_4 . Листи ОСОБА_1 не були отримані та повернулися на поштову адресу ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» за закінченням терміну зберігання.
Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями, описами поштового вкладення «Укрпошта», списками згрупованих поштових відправлень «Укрпошта стандарт» з описом вкладень, конвертами зі зворотними поштовими повідомленнями (т. 1, а. с. 195-216).
Ураховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про те, що ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» дотримався вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та надіслав ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки.
Та обставина, що надіслані рекомендованим листом вимоги двічі з кожної адреси повернуті поштовим відділенням на адресу ТОВ «Преміум Лігал колекшн» з відміткою «за закінченням терміну зберігання», свідчить про те, що іпотекодавець ОСОБА_1 мав отримати ці вимоги або за адресою своєї реєстрації, або за адресою предмета іпотеки, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Отже, доводи касаційної скарги про доведеність факту відправлення іпотекодержателем вимоги про усунення порушення відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку» знайшли своє підтвердження.
Встановлені у справі обставини свідчать, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства при зверненні стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки. Іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог, серед іншого, про можливий продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 08 лютого 2021 року суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ «Ей Бі Ес Девелопмент» складено звіт про оцінку майна предмета іпотеки - квартири за адресою: АДРЕСА_1 . Тобто у матеріалах справи наявні відомості про оцінку майна - предмета іпотеки саме на момент переходу права власності до іпотекодержателя, тому доводи позивача в цій частині на увагу не заслуговують.
На час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири (01 липня 2021 року) діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Згідно із підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об'єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об'єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об'єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов'язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного
проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;
- таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна,
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.
Оскільки спірна квартира, яка є предметом іпотеки, не є єдиним житлом ОСОБА_1 , а тому відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 03 жовтня 2023 року, наданої ОСОБА_1 до його позовної заяви, з 22 грудня 2012 року йому на праві приватної власності належить 1/2 частини квартири на АДРЕСА_5 .
Отже, встановивши, що спірна квартира, яка є предметом іпотеки, не підпадає під критерії, визначені пунктом 1 частини першої статті 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки у власності позивача є інше житлове нерухоме майно, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкових висновків про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким було встановлено тимчасовий мораторій на відчуження іпотечного майна, у тому числі в позасудовому порядку.
При цьому доводи ОСОБА_1 про те, що на момент укладення договору купівлі-продажу квартири, старшим державним виконавцем Другого ВДВС Луцького МУЮ Денисюком В. С. накладений арешт на підставі постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, не є підставою для задоволення вимог позивача, оскільки наявність арешту, накладеного на предмет іпотеки, не порушує пріоритетного права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки (постанова Верховного Суду у справі від 10 лютого 2021 року у справі № 686/1953/13-ц).
У касаційній скарзі ТОВ «Цикл Фінанс» зазначає про необхідність відступу від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18.
Свої вимоги обґрунтовує тим, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна з громадян України, як забезпечення кредитів в іноземній валюті» після 21 квітня 2021 року продовжений з порушенням вимог закону, у зв'язку із чим його застосування до правовідносин, що виникли після 21 квітня 2021 року, не відповідає принципу верховенства права.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 дійшла висновку, що у разі якщо квартира, яка є предметом іпотеки, підпадає під критерії, визначені пунктом 1 статті 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», на неї не може бути звернуто примусове стягнення, у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку». Зазначене є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на таку квартиру за іпотекодержателем.
Відповідно до частин третьої - п'ятої статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об'єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об'єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об'єднаної палати) іншого касаційного суду.
Суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об'єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об'єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
Суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Разом з тим, доводи заявника щодо необхідності відступу від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, фактично зводяться до незгоди із законодавчим регулюванням, а саме з подальшим продовженням дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», та до тверджень про його невідповідність принципу верховенства права. Водночас такі доводи не свідчать про необхідність відступу від правового висновку Великої Палати Верховного Суду, оскільки питання відповідності закону Конституції України належить до повноважень Конституційного Суду України. Отже, наведені заявником міркування можуть бути предметом конституційного провадження, проте не є належною підставою для відступу від висновків, сформульованих у зазначеній постанові.
В касаційній скарзі заявник посилається на те, що справа розглянута суддею, який мав заявити самовідвід. ОСОБА_1 здійснював маніпуляції з автоматизованою системою розподілу справ між суддями, а саме, позивачем двічі подавалася позовна заява та після їх розподілу між суддями, представник Ткачука М. С. подавав заяви про відкликання позовної заяви, що підтверджується ухвалами Луцького міськрайонного суду Волинської області від 13 січня 2025 року (справа № 161/547/25) та від 25 лютого 2025 року (справа № 161/3484/25).
Учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається (частина перша статті 44 ЦПК України).
Отже, на осіб, які беруть участь у справі, покладається загальний обов'язок - добросовісно здійснювати свої процесуальні права і виконувати процесуальні обов'язки. Добросовісність необхідно розуміти як реалізацію прав і виконання обов'язків, що передбачають користування правами за призначенням, здійснення обов'язків у межах, визначених законом (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 вересня 2025 року у справі № 601/485/23 (пункт 75)).
Добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони правовідносин (див., постанови Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17, Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц тощо), зокрема процесуальних.
Потрібно розмежовувати матеріальну та процесуальну добру совість, зловживання процесуальними правами і зловживання матеріальними (.цивільними) правами як за сферою застосування відповідних юридичних конструкцій, так і за наслідками такого застосування.
Матеріальна добра совість визначається, зокрема, пунктом б статті З Цивільного кодексу України, а процесуальна, - зокрема, статтею 44 ЦПК України (див. постанови Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 4 листопада 2024 року в справі № 532/1550/23, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 вересня 2025 року у справах № 758/10275/21 і № 754/3801 /23 тощо).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року в справі № 199/6713/14-ц (провадження № 14-92цс19) зроблено висновок, що за змістом частини другої статті 44 ЦПК України перелік дій, що суперечать завданню цивільного судочинства та які залежно від конкретних обставин суд може визнати зловживанням процесуальними правами, не є вичерпним.
Втім доводи заявника про те, що справа розглянута суддею, який мав заявити самовідвід, оскільки позивач, подаючи двічі позовну заяву та відкликаючи їх, на думку ТОВ «Цикл Фінанс» маніпулював автоматизованою системою, не є підставою для самовідводу судді Черняка В. В., оскільки сам по собі факт подання позивачем позовної заяви та її подальшого відкликання не підтверджують наявності обставин, які б свідчили про упередженість судді чи порушення порядку його визначення.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Згідно з частинами першою, четвертою статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Отже, оскільки у справі не вимагається збирання або додаткова перевірка чи оцінка доказів, обставини у справі судами встановлено повно, проте надано неправильну правову оцінку доказам, тому Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги ТОВ «Цикл Фінанс», скасування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до частин першої, другої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
Враховуючи те, що за результатом касаційного розгляду справи касаційну скаргу ТОВ «Цикл Фінанс» задоволено, а також враховуючи те, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, то наявні підстави для відшкодування відповідачу судових витрат за подання апеляційної та касаційної скарг.
Отже, з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Цикл Фінанс» підлягає стягненню 57 229,20 грн (24 526,80 (за апеляційну скаргу) + 32 702,40 (за касаційну скаргу)).
Керуючись статтями 141, 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» задовольнити.
Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року та постанову Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальність «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, витребування майна із чужого незаконного володіння відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг у розмірі 57 229,20 грн (п'ятдесят сім тисяч двісті двадцять дев'ять гривень 20 копійок).
Постанова суду касаційної' інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
М. Ю. Тітов