09 квітня 2026 року
м. Київ
справа №560/11280/25
адміністративне провадження № К/990/51888/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:
судді-доповідача Шарапи В.М.,
суддів Берназюка Я.О., Чиркіна С.М.,
розглянув у порядку письмового провадження
касаційну скаргу Хмельницької міської ради
на рішення Хмельницького окружного адміністративного суду від 03 вересня 2025 року (головуючий суддя Шевчук О.П.) та постанову Сьомого апеляційного адміністративного суду від 13 листопада 2025 року (головуючий суддя Сушко О.О., судді Мацький Є.М., Залімський І.Г.)
у справі №560/11280/25
за позовом ОСОБА_1
до Хмельницької міської ради
про визнання протиправним та скасування рішення від 27.03.2025 № 13 та зобов'язання вчинити дії,
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій, встановлені судами попередніх інстанцій обставини:
1. ОСОБА_1 (далі - позивач) звернувся до суду з позовом до Хмельницької міської ради (далі - відповідач), в якому просив:
- визнати протиправним та скасувати рішення позачергової п'ятдесят першої сесії Хмельницької міської ради від 27 березня 2025 року №13 в частині відмови ОСОБА_1 в укладенні на новий строк договору оренди землі по АДРЕСА_1 , площею 2100 м. кв., кадастровий номер 6810100000:04:001:0007, під будівництво яхт-клубу;
- зобов'язати Хмельницьку міську раду прийняти рішення про укладення на новий строк договору оренди землі по АДРЕСА_1 , площею 2100 м. кв., кадастровий номер 6810100000:04:001:0007, під будівництво яхт-клубу з ОСОБА_1 .
1.2. Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 07 квітня 2010 року між Хмельницькою міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі із земель житлової та громадської забудови площею 2100 м. кв., яка знаходиться у АДРЕСА_1 . В подальшому дія вказаного договору продовжувалась на підставі додаткових угод. Однак, за результатами поданих документів для укладення нового договору, які були подані 11 грудня 2024 року через ЦНАП м. Хмельницького на адресу Хмельницького міського голови, рішенням позачергової п'ятдесят першої сесії Хмельницької міської ради від 27 березня 2025 року №13 ОСОБА_1 було відмовлено в укладенні договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:04:001:0007 із мотивацією про те, що клопотання про укладення нового договору оренди надійшло від позивача 11 грудня 2024, а також із тим, що речове право оренди ОСОБА_1 припинено. Позивач не погоджується із діями відповідача та його відмовою в укладенні договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:04:001:0007, а тому звернувся до суду з цим позовом.
2. Рішенням Хмельницького окружного адміністративного суду від 03 вересня 2025 року, залишеним без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 13 листопада 2025 року, позов задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення позачергової п'ятдесят першої сесії Хмельницької міської ради від 27 березня 2025 року №13 в частині відмови ОСОБА_1 в укладенні на новий строк договору оренди землі по АДРЕСА_1 , площею 2100 м. кв., кадастровий номер 6810100000:04:001:0007, під будівництво яхт-клубу.
Зобов'язано Хмельницьку міську раду прийняти рішення про укладення на новий строк договору оренди землі по АДРЕСА_1 , площею 2100 м. кв., кадастровий номер 6810100000:04:001:0007, під будівництво яхт-клубу.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
2.1. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що:
а) позивач у справі звернувся до відповідача з відповідним листом-повідомленням про намір продовжити договірні відносини в установлений договором та законодавством строк. У свою чергу, Управління земельних ресурсів у відповідь на звернення орендаря повідомила про необхідність надання клопотання про укладення договору оренди на новий строк, проекту договору оренди та додаткових, передбачених чинним законодавством України документів. Всі документи, визначені листом Управління земельних ресурсів від 03 грудня 2024 року, через ЦНАП м. Хмельницького, були надані відповідачу позивачем.
б) суб'єктом владних повноважень під час прийняття оскарженого рішення було порушено адміністративну процедуру, встановлену Законом України «Про адміністративну процедуру», зокрема принципу забезпечення участі особи у провадженні, надання можливості подання пояснень та доказів, належного інформування про слухання у справі. Вказане є самостійною та достатньою підставою для оскарження відповідного адміністративного акта в суді, що здійснює правосуддя в межах адміністративної юрисдикції. У таких справах адміністративний суд насамперед перевіряє дотримання процедурних вимог, що є важливою гарантією законності та справедливості прийнятого адміністративного акта. Навіть за наявності матеріально-правових підстав, недотримання процедурних гарантій може бути самостійною підставою для визнання адміністративного акта протиправним, якщо таке порушення вплинуло на реалізацію прав особи.
в) згідно частин 1 та 2 статті 8 Закону № 2073-ІХ адміністративний орган забезпечує належність та повноту з'ясування обставин справи, безпосередньо досліджує докази та інші матеріали справи. Адміністративний орган під час здійснення адміністративного провадження враховує всі обставини, що мають значення для вирішення справи. Проте відповідач без урахування усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення, прийняв оскаржене рішення позачергової п'ятдесят першої сесії Хмельницької міської ради від 27 березня 2025 року №13 в частині відмови ОСОБА_1 в укладенні на новий строк договору оренди землі по АДРЕСА_1 , площею 2100 м. кв., кадастровий номер 6810100000:04:001:0007, під будівництво яхт-клубу. Зокрема, відповідач не врахував, що позивач своєчасно звернувся до нього із зверненням про поновлення строку дії договору оренди в листопаді 2024 року та із усуненням недоліків щодо необхідних для цього документів 11 грудня 2024 року. Крім того, позивач проводить на земельній ділянці будівельні роботи згідно вимог чинного законодавства України, що підтверджено документами, що додані до позовної заяви та має незавершений об'єкт нерухомості.
3. Під час розгляду справи суди попередніх інстанцій встановили, що:
3.1. 07 квітня 2010 року між Хмельницькою міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі із земель житлової та громадської забудови площею 2100 м. кв. , яка знаходиться у АДРЕСА_1 . 30 грудня 2021 року сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди землі №512/02, якою було поновлено договір оренди №041074200046 від 07 квітня 2010 року на новий термін на 3 (три) роки до 30 грудня 2024 року.
3.2. Згідно декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Хмельницькою обласною інспекцією ДАБК 09 серпня 2012 року за №ХМ 082112136860 на орендованій земельній ділянці проводиться будівництво офісного приміщення яхт-клубу.
Станом на 17 січня 2018 року, згідно довідки Хмельницького бюро технічної інвентаризації від 17 січня 2018 року за №01-14 готовність незавершеного будівництва об'єкта нерухомого майна офісного приміщення яхт-клубу складала 63 відсотки.
3.3. З метою продовження договірних відносин позивач в листопаді місяці 2024 року подав звернення до Хмельницької міської ради про поновлення строку дії договору оренди землі від 07 квітня 2010 року за №041074200046 по вул. Трудовій, 12/1 загальною площею 2100 м.кв. (кадастровий номер 6810100000:04:001:0007). Листом за №11/2325-04-2024 від 03 грудня 2024 року Управління земельних ресурсів Хмельницької міської ради повідомило позивача про те, що договір оренди землі №041074200046 від 07 квітня 2010 року не може поновлюватись шляхом укладення додаткової угоди. Відповідно, може бути укладений договір оренди землі на новий строк. Заявнику було повідомлено, що йому необхідно звернутись із клопотанням щодо укладення договору оренди землі по АДРЕСА_1 , загальною площею 2100 м. кв. (кадастровий номер 6810100000:04:001:0007), надати заповнений проект договору оренди землі та всі необхідні до клопотання документи.
3.4. Позивачем 11 грудня 2024 року через ЦНАП м. Хмельницького на ім'я Хмельницького міського голови були подані необхідні документи для укладення договору оренди землі на новий строк. Листом Управління земельних ресурсів Хмельницької міської ради за №п/2407-04-2024 від 08 січня 2025 року ОСОБА_1 було повідомлено, що його клопотання про укладення договору оренди землі було розглянуто постійною комісією з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища та комісія вирішила відмовити в укладенні на новий строк договору оренди землі.
3.5. Рішенням позачергової п'ятдесят першої сесії Хмельницької міської ради від 27 березня 2025 року №13 ОСОБА_1 було відмовлено в укладенні договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:04:001:0007 в якому вказано, що клопотання про укладення нового договору оренди надійшло від позивача 11 грудня 2024 року, а також із тим, що речове право оренди позивача припинено.
Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги, заперечень (відзиву) на касаційну скаргу:
5. Не погоджуючись з рішенням Хмельницького окружного адміністративного суду від 03 вересня 2025 року та постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 13 листопада 2025 року Хмельницька міська рада, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права, звернулася з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.
5.1. Підставою для відкриття касаційного провадження вказано неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку (пункт 1 частини четвертої статті 328 КАС України).
Зокрема скаржник стверджує про те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував статтю 33 Закону України «Про оренду землі» без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 06 лютого 2024 року у справі № 926/2284/22, від 02 грудня 2025 року у справі № 910/1235/22, від 14 листопада 2023 року у справі № 902/452/23.
6. Позивач подав відзив на касаційну скаргу, у якому просить відмовити у її задоволенні з підстав правильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Крім того, подав заяву про закриття касаційного провадження з підстав, визначених пунктом 5 частини першої статті 339 КАС України, оскільки правовідносини, щодо яких Верховним Судом зроблені висновки і на які посилається скаржник у касаційній скарзі, не подібні до правовідносин, щодо яких виник спір у цій справі.
Висновки суду за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд касаційної інстанції:
7. При розгляді касаційної скарги колегією суддів враховуються приписи частин 1-2 статті 341 КАС України, у відповідності до яких суд касаційної інстанції переглядає судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
8. У справі, яка розглядається, предметом спору є рішення позачергової п'ятдесят першої сесії Хмельницької міської ради від 27 березня 2025 року №13 в частині відмови ОСОБА_1 в укладенні на новий строк договору оренди землі по АДРЕСА_1 , площею 2100 м. кв., кадастровий номер 6810100000:04:001:0007, під будівництво яхт-клубу та зобов'язання прийняти відповідне рішення з огляду на виконання позивачем всіх умов попередньо укладеного договору оренди земельної ділянки та своєчасного і в повному обсязі подання необхідних документів для ухвалення позитивного для нього рішення.
9. Частиною другою статті 16 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі - Закон № 161-XIV) визначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
10. Відповідно до частин першої - п'ятої, дев'ятої статті 33 цього Закону після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
11. Принагідно зауважити, що на час спірних правовідносин вказана стаття діє у редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05 грудня 2019 року № 340-IX, яким розділ IX "Перехідні положення" Закону № 161-XIV доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
12. Крім того, з 08 листопада 2024 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин» від 08 жовтня 2024 року № 3993-ІХ, згідно з підпункту 4 пункту 1 якого ЗК України доповнено главою 3-1 Особливості адміністративної процедури у сфері земельних відносин, а статтю 2 Закону №161-XIV доповнено частиною третьою.
13. Частиною першою статті 17-2 ЗК України передбачено, що подання заяв, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами у сфері земельних відносин, до органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб здійснюється лише у письмовій формі шляхом особистого звернення, надсилання поштовим відправленням або подання в електронній формі.
Органи державної влади, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи здійснюють розгляд заяв у порядку, передбаченому Законом України "Про адміністративну процедуру", з урахуванням особливостей, встановлених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами у сфері земельних відносин.
14. Відповідно до абзацу 3 статті 2 Закону № 161-XIV вчинення процедурних дій, прийняття процедурних рішень у сфері оренди землі здійснюється в порядку, встановленому Законом України "Про адміністративну процедуру", з урахуванням особливостей, визначених цим Законом та статтею 17-2 Земельного кодексу України.
15. Отже, правовідносини, які виникають у сфері розпорядження земельними ділянками комунальної власності, регулюються не лише спеціальними законами у сфері земельних відносин, такими як Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон № 161-XIV, які визначають зміст правовідносин, суб'єктний склад, права та обов'язки їх учасників, але й Законом № 2073-ІХ, який запроваджує єдиний підхід до прийняття рішень і здійснення дій у цій сфері шляхом застосування адміністративної процедури, зокрема, шляхом встановлення чітких вимог до строків розгляду заяв, порядку повідомлення сторін та обґрунтування прийнятих рішень.
16. З огляду на вказане нормативне регулювання правовідносин, щодо яких виник спір, колегія суддів касаційного суду зазначає, що суди попередніх інстанцій при вирішенні спору у цій справі враховували, що матеріалами справи підтверджено оренду позивачем земельної ділянки, належної територіальній громаді м. Хмельницького, на якій розташований об'єкт нерухомого майна орендаря. Предметом спору у справі було визнання протиправним і скасування рішення Хмельницької міської ради про відмову в укладенні договору оренди земельної ділянки, оскарження якого передбачено у суді частиною дев'ятою статті 33 Закону № 161-XIV.
Під час вирішення спору судами попередніх інстанцій застосування норм Земельного Кодексу України та Закону № 161-XIV здійснювалося у їх взаємному зв'язку з нормами Закону № 2073-ІХ.
17. За наведеного правового регулювання судом відхиляються доводи Хмельницької міської ради, викладені у касаційній скарзі, щодо неврахування судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржених судових рішень висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 06 лютого 2024 року у справі № 926/2284/22, від 02 грудня 2025 року у справі № 910/1235/22, від 14 листопада 2023 року у справі № 902/452/23, оскільки такі висновки зроблені за іншого правового регулювання правовідносин, щодо яких виник спір, інших обставин справи та предмета спору.
17.1. Зокрема, у справі № 926/2284/22 предметом спору було визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. При цьому за обставинами справи органом місцевого самоврядування рішення про відмову в укладенні такого договору не приймалося. На земельній ділянці були відсутні об'єкти нерухомого майна, належні орендарю. Судові рішення у справі ухвалювалися судами без урахування приписів Закону № 2073-ІХ.
17.2. У справі № 910/1235/22 суди встановили, що орган місцевого самоврядування не надав орендарю відповіді про результати розгляду його клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки, як і заперечень щодо укладення угоди про поновлення цього договору у запропонованій позивачем редакції. Також у справі не було встановлено наявності на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, належних орендарю. Судові рішення у справі ухвалювалися судами без урахування приписів Закону № 2073-ІХ.
17.3. У справі № 902/452/23 мотивами відмови у задоволенні позову було вказано встановлення судами попередніх інстанцій, що позивачем у проєкті додаткової угоди до договору оренди землі було змінено істотну умову договору, а саме термін дії договору збільшено з 7 до 10 років, а відтак зміна строку дії договору оренди унеможливлює поновлення укладеного раніше договору оренди з позивачем у редакції додаткової угоди на тих же умовах. Крім того, на час ухвалення судами рішень у цій справі було інше правове регулювання правовідносин щодо вирішення питання про переважне право орендаря на укладення договору оренди - не набрали чинності норми Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" від 08 жовтня 2024 року№ 3993-ІХ, згідно з підпунктом 4 пункту 1 якого ЗК України доповнено главою 3-1 Особливості адміністративної процедури у сфері земельних відносин, а статтю 2 Закону №161-XIV доповнено частиною третьою.
18. У цій справі ухвалою суду касаційної інстанції від 25 грудня 2025 року було відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького окружного адміністративного суду від 03 вересня 2025 року та постанову Сьомого апеляційного адміністративного суду від 13 листопада 2025 року з огляду на те, що підставою касаційного оскарження було вказано неправильне застосування судами норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 06 лютого 2024 року у справі № 926/2284/22, від 02 грудня 2025 року у справі № 910/1235/22, від 14 листопада 2023 року у справі № 902/452/23.
19. З огляду на вищевикладене, колегія суддів касаційного суду констатує, що правовідносини у справах № 926/2284/22, № 910/1235/22, 902/452/23, на які посилається Хмельницька міська рада в обґрунтування наявності підстав для касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, та у справі, яка розглядається, не є подібними, оскільки матеріально - правове регулювання відносин, їх юридичний зміст і умови застосування правових норм не є тотожними, що обумовлюється неоднаковими підставами позовів і відмінними між собою фактичними обставинами справ, різним за змістом предметом доказування.
20. Отже, суть вказаних особою, яка подала касаційну скаргу, постанов Верховного Суду і оскаржених судових рішень, а також встановлені судами у цій справі обставини не дають підстав стверджувати, що такі прийняті у справах, правовідносини у яких є подібними, що виключає можливість касаційного перегляду оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду з підстави та у випадку, передбачених пунктом 1 частини четвертої статті 328 Кодексу адміністративного судочинства України.
21. Колегія суддів бере до уваги те, що касаційне провадження у цій справ відкрито з підстав, визначених пунктом 1 частини четвертої статті 328 Кодексу адміністративного судочинства України.
22. Відповідно до пункту 5 частини першої статті 339 Кодексу адміністративного судочинства України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини четвертої статті 328 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
23. З урахуванням наведеного, касаційне провадження, відкрите з підстави, передбаченої пунктом 1 частини четвертої статті 328 Кодексу адміністративного судочинства України, підлягає закриттю.
Керуючись статтями 340, 339, 355, 359 Кодексу адміністративного судочинства України, Суд,-
Закрити касаційне провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Хмельницької міської ради про визнання протиправним та скасування рішення від 27 березня 2025 року № 13 та зобов'язання вчинити дії за касаційною скаргою Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького окружного адміністративного суду від 03 вересня 2025 року та постанову Сьомого апеляційного адміністративного суду від 13 листопада 2025 року у справі №560/11280/25, яке було відкрито з підстави, встановленої пунктом 1 частини четвертої статті 328 Кодексу адміністративного судочинства України.
Ухвала суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її підписання суддями.
Головуючий суддя В.М. Шарапа
Судді: Я.О. Берназюк
С.М. Чиркін