Справа № 320/40198/24 Суддя (судді) першої інстанції: Войтович І. І.
03 квітня 2026 року м. Київ
Шостий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
Судді-доповідача: Ключковича В.Ю.
Суддів: Беспалова О.О., Грибан І.О.,
розглянувши у порядку письмового провадження апеляційну скаргу Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на рішення Київського окружного адміністративного суду від 15 вересня 2025 року у справі за адміністративним позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу КМР (КМДА) Канівець Л.М. про визнання протиправними дій, зобов'язання вчинити дії,
У серпні 2024 року до Київського окружного адміністративного суду звернулась ОСОБА_1 з адміністративним позовом до Державного реєстратора відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради Канівець Любов Миколаївни, в якому просить суд:
- визнати протиправним рішення від 24.06.2024 №73790983 державного реєстратора Канівець Любов Миколаївни відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради щодо відмови в проведенні реєстрації квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності;
- зобов'язати державного реєстратора Канівець Любов Миколаївнуи відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради провести реєстрацію квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності.
В обґрунтування позову позивач вказує про наявність у нього квартири в м. Рубіжне, яке наразі є тимчасово окупованою територією; позивач не мав змоги внести інформацію до Державного реєстру речових прав про належне майно, оскільки у зв'язку із окупацією території вимушений переміститись у більш безпечне місце. Також позивач вказує на наявність у нього відповідного права на державну реєстрацію належного нерухомого майна та вважає, що спірним рішення відповідач перешкоджає в реалізації його прав, у тому числі щодо подання документів, пов'язаних із компенсацією за пошкоджене майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території.
Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 15 вересня 2025 року адміністративний позов задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано рішення від 24.06.2024 №73790983 Державного реєстратора відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Канівець Любові Миколаївни про відмову в проведенні реєстраційних дій. Зобов'язано Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повторно розглянути заяву ОСОБА_1 про здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням висновків суду. В решті позову відмовлено.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, відповідач подав апеляційну скаргу та просить скасувати рішення Київського окружного адміністративного суду від 15.09.2025 у справі № 320/40198/24; ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання протиправними дії, зобов'язання вчинити певні дії у справі № 320/40198/24 залишити без задоволення; розглянути справу за участю представника Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); судові витрати, пов'язані із розглядом апеляційної скарги покласти на Позивача - ОСОБА_1 .
Свої вимоги апелянт мотивує тим, що державний реєстратор Департаменту, виконуючи свої посадові обов'язки, при розгляді поданої позивачем заяви, діяв виключно в межах закону, та прийняв оскаржуване рішення про відмову в державній реєстрації із суворим дотриманням вимог чинного законодавства та строків; позиція суду прямо порушує статті 10 та 23 Закону, відповідно до яких, якщо право власності виникло до 2013 року, запит до БТІ або іншого уповноваженого органу - це обов'язкова складова процедури державної реєстрації, у разі відсутності відомостей про право в електронних реєстрах, або відсутності такої інформації в поданих заявником документах; Закон чітко визначає обов'язковість наявності відомостей про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року в переліку необхідних документів для державної реєстрації права власності; у даному випадку державний реєстратор на законодавчому рівні позбавлений права застосування принципу вибірковості щодо місцезнаходження нерухомого майна та направлення чи не направлення запиту до органів БТІ.
Також апелянт зазначив про те, що визнаючи рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №73790983 від 24.06.2024 протиправним, суд не вказав, яку саме норму чинного законодавства України порушено державним реєстратором при прийнятті цього рішення, що свідчить про необґрунтованість рішення суду та порушення статті 2 КАС України; зобов'язуючи Департамент, з урахуванням висновків суду, повторно розглянути заяву позивача про здійснення державної реєстрації права власності на належну позивачу квартиру, суд першої інстанції фактично зобов'язує державного реєстратора розглянути заяву на користь позивача за наявності законних підстав для відмови в проведенні такої реєстрації, що є втручанням в діяльність державного реєстратора та грубим порушенням статті 11 Закону.
Ухвалами колегії Шостого апеляційного адміністративного суду від 21.10.2025 та від 19.01.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до судового розгляду в порядку письмового провадження.
01.12.2025 позивач подав відзив на апеляційну скаргу.
Щодо клопотання апелянта про розгляд справи в судовому засіданні, колегія суддів зазначає наступне.
Частинами 2 та 3 статті 12 Кодексу адміністративного судочинства України передбачено, що спрощене позовне провадження призначене для розгляду справ незначної складності та інших справ, для яких пріоритетним є швидке вирішення справи.
Загальне позовне провадження призначене для розгляду справ, які через складність або інші обставини недоцільно розглядати у спрощеному позовному провадженні.
У той же час, згідно частин 1-3 статті 257 Кодексу адміністративного судочинства України за правилами спрощеного позовного провадження розглядаються справи незначної складності.
За правилами спрощеного позовного провадження може бути розглянута будь-яка справа, віднесена до юрисдикції адміністративного суду, за винятком справ, зазначених у частині четвертій цієї статті.
При вирішенні питання про розгляд справи за правилами спрощеного або загального позовного провадження суд враховує: 1) значення справи для сторін; 2) обраний позивачем спосіб захисту; 3) категорію та складність справи; 4) обсяг та характер доказів у справі, в тому числі чи потрібно у справі призначати експертизу, викликати свідків тощо; 5) кількість сторін та інших учасників справи; 6) чи становить розгляд справи значний суспільний інтерес; 7) думку сторін щодо необхідності розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.
Відповідно до частини 4 статті 12, частини 4 статті 257 Кодексу адміністративного судочинства України виключно за правилами загального позовного провадження розглядаються справи у спорах: 1) щодо оскарження нормативно-правових актів, за винятком випадків, визначених цим Кодексом; 2) щодо оскарження рішень, дій та бездіяльності суб'єкта владних повноважень, якщо позивачем також заявлено вимоги про відшкодування шкоди, заподіяної такими рішеннями, діями чи бездіяльністю, у сумі, що перевищує п'ятсот розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб; 3) про примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з мотивів суспільної необхідності; 4) щодо оскарження рішення суб'єкта владних повноважень, на підставі якого ним може бути заявлено вимогу про стягнення грошових коштів у сумі, що перевищує п'ятсот розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб; 5) щодо оскарження рішень Національної комісії з реабілітації у правовідносинах, що виникли на підставі Закону України "Про реабілітацію жертв репресій комуністичного тоталітарного режиму 1917-1991 років"; 6) щодо оскарження індивідуальних актів Національного банку України, Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, Міністерства фінансів України, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, рішень Кабінету Міністрів України, визначених частиною першою статті 266-1 цього Кодексу.
У той же час, спірні правовідносини не відносяться до категорії справ, передбачених частиною 4 статті 12 Кодексу адміністративного судочинства України.
Як вбачається з поданого клопотання, в такому не наведено жодних доводів, які б свідчили про те, що характер спірних правовідносин та предмет доказування вимагають проведення судового засідання або посилань на обставини, які можливо встановити лише у такий спосіб.
Дослідивши клопотання апелянта, матеріали справи, предмет та підстави позову, склад учасників справи, тощо, колегія суддів дійшла висновку, що характер спірних правовідносин та предмет доказування не вимагають її розгляду в порядку загального позовного провадження, а тому у задоволенні зазначеного клопотання необхідно відмовити.
Керуючись частинами 1 та 2 статті 308 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Перевіривши повноту встановлення окружним адміністративним судом фактичних обставин справи та правильність застосування ним норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Відповідно до фактичних обставин справи, ОСОБА_1 є власницею нерухомого майна - квартири (на праві приватної власності), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується нотаріально завіреним договором обміну квартир від 04.12.2001 серії АЕІ № 228083.
ОСОБА_1 є внутрішньо переміщеною особою з м. Рубіжне Луганської області та проживає в АДРЕСА_2 , що підтверджується довідкою № 3004-5001704339 від 04.06.2022.
12.06.2024 ОСОБА_1 звернулася із заявою про державну реєстрацію прав із зазначенням виду реєстрації - набуття; тип речового права: право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Разом із заявою було подано договір обміну квартир № 5855 від 04.12.2001, видавник: приватний нотаріус Рубіжанського міського нотаріального округу Луганської області; реєстраційне посвідчення № 7668 від 25.12.2001, видавник: Рубіжанське БТІ; технічний паспорт № 7668 від 13.12.2001, видавник: Рубіжанське БТІ.
Державним реєстратором було прийнято рішення від 18.06.2024 № 73692704 про зупинення розгляду заяви у зв'язку із направленням запиту, визначеного п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952.
На запит державного реєстратора надійшла відповідь, яка оформлена листом від 20.06.2024 № вих/1504/2024, та в якій зазначено, що наразі територія Рубіжанської міської територіальної громади Сєвєродонецького району Луганської області є тимчасово окупованою російською федерацією (Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затверджено наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309). Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Рубіжанської міської ради, яке здійснювало державне реєстрацію прав власності на нерухоме майно, не відновило свою діяльність на території України та як наслідок, архівні документи залишилися на тимчасово окупованій території м. Рубіжне. Підтвердити або спростувати інформацію стосовно реєстрації права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 у Рубіжанській міській військовій адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області немає можливості.
Рішенням від 24.06.2024 №73790983 державного реєстратора Канівець Л.М. відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовлено в проведенні реєстрації квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності із покликанням на пункти 1, 2 частини 3 статті 10, частину 8 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952, та зазначено, що відповідно до відповіді на запит, у зв'язку з окупацією території, відсутня можливість надання інформації стосовно прав, які виникли до 2013 року.
Не погоджуючись з таким рішенням відповідача, позивач звернувся до суду з цим позовом.
Переглядаючи оскаржуване рішення в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" від 15.04.2014 №1207-VII (далі - Закон України №1207-VII) тимчасово окупована Російською Федерацією територія України (далі - тимчасово окупована територія) є невід'ємною частиною території України, на яку поширюється дія Конституції та законів України, а також міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Частиною третьою статті 5 цього Закону визначено, що за фізичними особами незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб чи від набуття ними спеціального правового статусу та за юридичними особами зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України.
Крім того, за фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.
Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України (частини четверта, п'ята статті 11 Закону України №1207-VII).
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються, зокрема, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 № 1952-IV (далі - Закон України №1952-IV).
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України №1952-IV - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України №1952-IV, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом (частина четверта стаття 3 Закону України №1952-IV).
За правилом абзацу 4 частини п'ятої статті 3 Закону України №1952-IV державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав.
Пунктом 2 частини першої статті 6 Закону України №1952-IV визначено, що суб'єктами державної реєстрації прав є виконавчі органи сільських, селищних та міських рад (крім міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення) які набувають повноважень у сфері державної реєстрації прав відповідно до цього Закону у разі прийняття відповідною радою такого рішення.
Так, частиною третьою статті 10 Закону України № 1952-IV врегульовано, що державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов'язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв'язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв'язку з вчиненням такої дії.
Пунктом 1 статті 20 Закону України №1952-IV визначено, що заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).
Відповідно до частини першої статті 27 Закону України №1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об'єктом довірчої власності; 13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб"; 13-3) договору про передачу страхового портфеля; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно
Статтею 24 Закону України № 1952-IV передбачено умови для відмови в державній реєстрації прав, зокрема, подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями (пункти 4, 5 частини першої статті 24 Закону).
Умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок №1127).
Згідно із пунктом 12 Порядку №1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Пунктом 14 Порядку №1127 визначено, що у разі коли під час розгляду заяви встановлено наявність підстав, передбачених законом для зупинення розгляду заяви, державний реєстратор невідкладно приймає рішення щодо зупинення розгляду заяви.
Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення щодо зупинення розгляду заяви виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, а також у разі коли державним реєстратором протягом 30 робочих днів з моменту прийняття відповідного рішення на запит отримано документи та/або інформацію, необхідні для державної реєстрації прав, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора щодо відновлення розгляду заяви.
У разі невиконання заявником зазначених у рішенні вимог або неотримання на запит документів та/або інформації, необхідних для державної реєстрації прав, у строк, встановлений в абзаці другому цього пункту, державний реєстратор приймає рішення щодо відмови в державній реєстрації прав.
Відповідно до пункту 23 Порядку №1127 за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття з відповідним обґрунтуванням їх застосування.
Зміст наведених норм дає підстави для висновку, що законодавцем чітко встановлено процедуру розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, яка включає в себе перевірку документів на предмет відповідності таких вимогам законодавства, відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявності підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
У межах спірних правовідносин ОСОБА_1 звернулась до відповідача з заявою про державну реєстрацію прав із зазначенням виду реєстрації - набуття; тип речового права: право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
До заяви надано договір обміну квартир № 5855 від 04.12.2001, видавник: приватний нотаріус Рубіжанського міського нотаріального округу Луганської області; реєстраційне посвідчення № 7668 від 25.12.2001, видавник: Рубіжанське БТІ; технічний паспорт № 7668 від 13.12.2001, видавник: Рубіжанське БТІ.
Спірним рішенням від 24 червня 2024 року №73790983 державного реєстратора Канівець Л.М. відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовлено у проведенні реєстрації квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності із покликанням на пункти 1, 2 частини 3 статті 10, частину 8 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952, та зазначено, що відповідно до відповіді на запит, у зв'язку з окупацією території, відсутня можливість надання інформації стосовно прав, які виникли до 2013 року.
Прийняття такого рішення зумовлено отриманням відповіді від 20 червня 2024 року №вих/1504/2024, в якій зазначено, що наразі територія Рубіжанської міської територіальної громади Сєвєродонецького району Луганської області є тимчасово окупованою російською федерацією (Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затверджено наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309). Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Рубіжанської міської ради, яке здійснювало державне реєстрацію прав власності на нерухоме майно, не відновило свою діяльність на території України та як наслідок, архівні документи залишилися на тимчасово окупованій території м. Рубіжне. Підтвердити або спростувати інформацію стосовно реєстрації права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 у Рубіжанській міській військовій адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області немає можливості.
Указом Президента України № 64/2022 від 24 лютого 2022 року, у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" введено в Україні воєнний стан строком на 30 діб, який неодноразово був продовжений та станом на дату розгляду справи триває.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309 (чинного до 20 березня 2025 року) Рубіжанська міська територіальна громада включена до території активних бойових дій та віднесена до тимчасово окупованої російською федерацією території України.
Як зазначено, набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.
Суд звертає увагу на те, що система державної реєстрації прав, яка проводиться відповідно до Закону України № 1952-IV, запроваджена в Україні з 01.01.2013 року, до цього часу державна реєстрація права власності та інших речових прав на об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилася реєстраторами БТІ в Реєстрі права власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ. При цьому Закон про державну реєстрацію не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.
Тобто, до 2013 року державна реєстрація таких об'єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ.
Проте, запитувана державним реєстратором інформація не може бути надана у зв'язку з об'єктивними обставинами - Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Рубіжанської міської ради, яке здійснювало державне реєстрацію прав власності на нерухоме майно, не відновило свою діяльність на території України та як наслідок, архівні документи залишилися на тимчасово окупованій території м. Рубіжне.
Разом із тим, позивачем для державної реєстрації права власності на нерухоме майно у реєстрі речових прав було подано державному реєстратору заяву із наявними у нього документами, які належним чином підтверджують його право власності на квартиру, що є не зареєстрованою в реєстрі.
Як встановлено вище, ОСОБА_1 є власницею квартири (на праві приватної власності), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується нотаріально завіреним договором обміну квартир від 04.12.2001 серії АЕІ № 228083, видавник: приватний нотаріус Рубіжанського міського нотаріального округу Луганської області; реєстраційне посвідчення № 7668 від 25.12.2001, видавник: Рубіжанське БТІ; технічний паспорт № 7668 від 13.12.2001, видавник: Рубіжанське БТІ.
Документів щодо переходу права власності на спірну квартиру третім особам матеріали справи не містять.
Відповідно до статті 3 Закону України № 1952-IV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Матеріали справи свідчать про те, що реєстрація права власності позивача на означену квартиру, що не була зареєстрована в реєстрі, була здійснена відповідно до вимог законодавства, що було чинним на момент проведення такої реєстрації. У позивача не існувало обов'язку щодо реєстрації права власності на вказану частку квартири у відповідному реєстрі речових прав до початку повномасштабної війни, а отже відсутні підстави стверджувати на наявність вини позивача щодо непроведені такої реєстрації.
Статтею 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Частиною 1 статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
З приписів статті 392 ЦК України слідує, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Тобто передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, крім судового, шляху для відновлення порушеного права. Позивачем у позові про визнання права власності є особа, яка вже є власником. Вказана стаття не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Також, як вже зазначалося вище, нормами статті 11 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб'єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.
Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.
Отже, система державної реєстрації прав, яка проводиться відповідно до Закону, запроваджена в Україні з 01.01.2013, до цього часу державна реєстрація права власності та інших речових прав на об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилася реєстраторами БТІ в Реєстрі права власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ. При цьому Закон про державну реєстрацію не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.
Тобто, до 2013 року державна реєстрація таких об'єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 дійшла висновку, що особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності.
Враховуючи викладене, суд зазначає, що у спірному випадку, долучений позивачем договір обміну квартир № 5855 від 04.12.2001 свідчить про проведення державної реєстрації до 01.01.2013 та такий документ був долучений до пакету документів, з яким останній звертався до державного реєстратора у відповідності до норм чинного законодавства, для проведення державної реєстрації речового права на об'єкт нерухомого майна.
При цьому, запитувана державним реєстратором інформація у Рубіжанської міської військової адміністрації не може бути надана у зв'язку з перебуванням міста в окупації в певний період та активними бойовими діями.
Суд також зауважує, що відсутність у державного реєстратора можливості направити запит до організацій, які проводили оформлення та/або реєстрацію прав, що передбачено положеннями статті 10 Закону України № 1952-IV, або отримати відповідь на такий запит не може позбавляти права особи на державну реєстрацію права власності та слугувати підставою для відмови у проведенні державної реєстрації.
Відповідно до частини 1 статті 2 Кодексу адміністративного судочинства України завданням адміністративного судочинства є захист прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їхніх посадових та службових осіб, інших суб'єктів при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, шляхом справедливого, неупередженого та своєчасного розгляду адміністративних справ.
Частиною другою статті 2 Кодексу адміністративного судочинства України передбачено, що у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони: на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії).
Згідно з частиною п'ятою статті 24 Закону України № 1952-IV встановлено, що відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена.
Разом з тим, така підстава для відмови як відсутність можливості через окупацію територіальної громади або пошкодження приміщення бюро технічної інвентаризації, надавати інформацію за запитами про зареєстровані права власності до 01.01.2013, не зазначена серед підстав, визначених частиною першою статті 24 Закону України № 1952-IV.
Крім того, суд звертає увагу на те, що, посилаючись на пункти 1, 2 частини 3 статті 10, частину 8 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор не надав оцінку тим документам, які були подані безпосередньо позивачем; не зазначив, які саме існують суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; не зазначив, чому подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Враховуючи викладене, судова колегія погоджує висновки суду першої інстанцій в тій частині, що оскаржуване рішення державного реєстратора відділу державної реєстрації прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Канівець Любові Миколаївни про відмову в проведенні реєстраційних дій, є протиправним та підлягає скасуванню.
Оскільки єдиною фактичною підставою для відмови позивачу в проведенні реєстраційних дій слугувала відсутність інформації про зареєстровані права власності до 01.01.2013, яку неможливо отримати в бюро технічної інвентаризації, суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку, що з метою ефективного захисту прав позивача слід зобов'язати Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повторно розглянути заяву ОСОБА_1 про здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням висновків суду.
Згідно з вимогами статті 77 Кодексу адміністративного судочинства України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення.
В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.
Доводи апеляційної скарги зазначених вище висновків суду першої інстанції не спростовують і не дають підстав для висновку, що судом першої інстанції при розгляді справи неправильно застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, чи порушено норми процесуального права.
Згідно статті 242 Кодексу адміністративного судочинства України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За таких обставин колегія суддів не вбачає підтверджень наведеним відповідачем аргументам в апеляційній скарзі, та вважає, що судом першої інстанції повно та всебічно розглянуто справу, надано оцінку кожному доводу позивача, у зв'язку з чим підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.
Відповідно до статті 316 Кодексу адміністративного судочинства України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення або ухвалу суду - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи викладене вище, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції правильно встановлено фактичні обставини справи, надано належну оцінку дослідженим доказам, правильно застосовано норми матеріального та процесуального права.
У зв'язку з цим колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Київського окружного адміністративного суду від 15 вересня 2025 року - без змін.
Підстави для розподілу судових витрат відсутні.
Керуючись статтями 243, 250, 308, 310, 315, 316, 321, 325, 328 Кодексу адміністративного судочинства України, Шостий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів,
Апеляційну скаргу Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) залишити без задоволення.
Рішення Київського окружного адміністративного суду від 15 вересня 2025 року у справі №320/40198/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту ухвалення та може бути оскаржена протягом 30 днів, з урахуванням положень ст. 329 Кодексу адміністративного судочинства України, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Суддя доповідач: В.Ю. Ключкович
Судді: О.О. Беспалов
І.О. Грибан