30.03.26
22-ц/812/589/26
Єдиний унікальний номер судової справи 475/67/24
Номер провадження 22-ц/812/589/26
Доповідач апеляційного суду Серебрякова Т.В.
Постанова
Іменем України
30 березня 2026 року місто Миколаїв
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:
головуючого Серебрякової Т.В.,
суддів: Коломієць В.В., Тищук Н.О.,
з секретарем судового засідання Біляєвою В.М.,
переглянувши у відкритому судовому засіданні за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» рішення, яке ухвалено Доманівським районним судом Миколаївської області 22 грудня 2025 року, під головуванням судді Єгорової Н.І., в приміщені цього ж суду о 09 год 43 хв., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі,
У січні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» (далі - ТОВ «Меліоратор-Агро Юг») про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 4822781500:04:000:0041, площею 6.5405 га, що надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та яка розташована в межах території Зеленоярської сільської ради Доманівського району Миколаївської області.
04 квітня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого позивач передала належну їй на праві власності земельну ділянку в користування товариству строком на шість років.
10 серпня 2009 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, відповідно до якої внесені зміни до договору оренди земельної ділянки, зокрема, визначено, що договір діє до 31 грудня 2015 року.
15 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» було укладено ще одну додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, відповідно до умов якої датою закінчення дії договору сторони визначили 31 грудня 2027 року.
Пунктом 4.1 вищевказаної додатковї угоди сторони погодили, що орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і виплачується власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі.
Якщо орендні платежі передбачені цим договором у натуральному вигляді, то визначається перелік продукції, її якісні показники, місце умови і строки поставки, її вартість.
У разі поєднання різних форм виплати орендних платежів орендна плата здійснюється у порядку, що визначений вище для кожного з цих видів платежів.
За несвоєчасну сплату орендної плати орендар несе відповідальність згідно з чинним законодавством України.
Протягом 2020-2022 років ОСОБА_1 систематично не отримує орендну плату за договором. На неодноразові вимоги позивача погодити форму виплати орендної плати та виплатити її, остання отримувала відмову.
На неодноразові вимоги та адвокатський запит про надання інформації про розмір заборгованості по орендній платі ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» не реагує.
Орієнтовний розрахунок заборгованості по орендній платі за період з 2020 по 2022 рік становить 42 516 грн. 74 коп., з яких: 13 749 грн. 99 коп. - за 2020 рік, 18 487 грн. 50 коп. - за 2021 рік, 10 279 грн. 25 коп. - за 2022 рік.
Таким чином ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» систематично порушує взяті на себе зобов'язання щодо виплати орендної плати.
Посилаючись на викладені обставини, позивач ОСОБА_1 просила:
розірвати договір оренди земельної ділянки площею 6.5405 га, кадастровий номер 4822781500:04:000:0041, укладений 04 квітня 2005 року між нею та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг», зареєстрований 22 листопада 2006 року в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) у Доманіському реєстраційному окрузі Миколаївської області №04060130056;
стягнути на її користь з ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» невиплачену орендну плату за вищевказаним договором оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року за період 2020-2022 роки в загальному розмірі 42 516 грн.74 коп.;
стягнути на її користь з ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 211 грн. 20 коп.
Представник ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» надав до районного суду відзив на позовну заяву, в якому просив у задоволенні позову відмовити.
Рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 22 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Договір оренди земельної ділянки, укладений 04 квітня 2005 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» на земельну ділянку площею 6.54 га, розташовану в межах території колишньої Зеленоярської сільської ради Доманівського району Миколаївської області, зареєстрований в Доманівському реєстраційному окрузі, про що у Державному реєстрі земель 22 листопада 2006 року вчинено запис №040601300056, розірвано.
Стягнуто з ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі за період 2020-2022 роки у грошовій формі в загальному розмірі 41 970 грн. 46 коп., з яких: за 2020 рік - 13 750 грн., за 2021 рік - 18 487 грн. 50 коп., за 2022 рік - 9 732 грн. 96 коп.
Стягнуто з ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі у виді судового збору в розмірі 1 211 грн. 20 коп.
Рішення районного суду мотивовано тим, що відповідачем не спростовані доводи позовної заяви щодо неотримання орендодавцем ОСОБА_1 орендної плати за користування земельною ділянкою за 2020-2022 роки.
При цьому, при укладенні договору оренди землі розробником проекту договору виступив орендар. Саме орендар взяв на себе обов'язки виготовлення тексту договору та після його підписання реєстрацію. Механізм виплати орендної плати розробник не зазначив, але обов'язки щодо виплати орендної плати були покладені саме на орендаря. Таким чином, незалежно від не визначення умовами договору способу оповіщення про отримання, передачі орендної плати, орендар зобов'язаний до кінця року видати орендну плату орендодавцеві любим зручним для нього способом.
Доказів щодо здійснення заходів з боку орендаря до вчинення дій до виплати орендної плати орендодавцеві у 2020-2022 роках представником відповідача не надано.
При цьому, беручи до уваги, що саме орендар нараховує орендну плату за цінами собівартості продукції, суд прийшов до висновку, що з відповідача на користь позивача підлягає стягненню заборгованість по орендній платі в розмірі 41 970 грн. 46 коп., відповідно до копій видаткових накладних ТОВ «Меліоратор-Агро Юг».
В апеляційній скарзі ТОВ «Меліоратор-Агро Юг», посилаючись на порушення районним судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення скасувати та постановити у справі нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що із мотивувальної частини судового рішення вбачається, що районний суд: не встановив факту погодження сторонами грошової форми орендної плати; не встановив факту зміни істотних умов договору у письмовій формі; не встановив факту відмови відповідача у виконанні зобов'язання в погодженій сторонами натуральній формі; не встановив факту звернення позивача з вимогою про отримання орендної плати саме у натуральній формі.
Водночас, за відсутності встановлення вищезазначених обставин, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність порушення умов договору та стягнув із відповідача грошові кошти, які не передбачені договором, як обов'язкова форма виконання зобов'язання.
Фактично суд підмінив предмет доказування у справі: замість оцінки правової можливості виникнення порушення договірного зобов'язання, зосередився виключно на встановленні абстрактного «факту несплати», не з'ясувавши, чи існувало взагалі у відповідача зобов'язання сплачувати орендну плату позивачу саме у грошовій формі.
За своєю правовою природою у даній справі можливими є лише два взаємовиключні висновки: або зобов'язання виконане у погодженій сторонами натуральній формі - і тоді у позові слід було відмовити повністю; або зобов'язання змінене на грошову форму та порушене - і тоді позов міг бути задоволений у повному обсязі.
У ході розгляду справи позивачем була подана письмова заява, якою: уперше визначено конкретні грошові суми стягнення; наведено розрахунок за кожен рік спірного періоду; фактично сформульовано вимогу про стягнення грошового еквівалента замість виконання зобов'язання у погодженій договором формі. Втім, ЦПК України не передбачає такого процесуального інституту як «уточнений позов», а тому будь-яка заява позивача, яка змінює зміст, обсяг або характер позовних вимог, підлягає правовій кваліфікації судом відповідно до положень ст.49 ЦПК України (зміна предмета позову, зміна підстав позову або збільшення розміру позовних вимог).
Проте суд першої інстанції не здійснив такої правової кваліфікації та не визначив, що саме було подано позивачем, а отже - не визначив процесуальні межі подальшого розгляду справи.
Вирішення питання щодо допустимості зміни позовних вимог, а також визначення нових меж судового розгляду відповідно до ст.49 ЦПК України повинно здійснюватися шляхом постановлення письмової ухвали суду. Однак у даній справі суд: не постановив жодної письмової ухвали щодо прийняття або відмови у прийнятті заяви позивача; не визначив, чи допускається подана заява з огляду на заборону одночасної зміни предмета та підстав позову; фактично розглянув справу та ухвалив рішення за вимогами, які формально не були прийняті до розгляду судом.
До позовної заяви не було додано жодного доказу, який би підтверджував: фактичні звернення позивача до відповідача; дати, час та місце таких звернень; форму звернень (письмову, електронну, усну тощо); осіб відповідача, до яких зверталася позивач; факт та підстави відмови відповідача у прийнятті або видачі орендної плати.
Суд першої інстанції фактично визнав доведеними обставини, які не були підтверджені позивачем та не були нею навіть процесуально підтримані шляхом подання відповіді на відзив, що свідчить про істотне порушення норм процесуального права, яке призвело до ухвалення незаконного рішення.
Також, фактично суд допустив ситуацію, за якої відповідач був змушений імпровізувати під час допиту свідків, не розуміючи заздалегідь предмета їхніх показань, тоді як обов'язок визначення такого предмета покладений законом саме на сторону, яка заявляє клопотання про виклик свідка. Наслідком цього порушення стало те, що районний суд у подальшому поклав у основу рішення показання свідка, отримані з істотним порушенням процесуального порядку, без належної конкретизації предмета доказування та з перевищенням меж допустимого доказування.
Зазначено, що суть даного спору не зводиться до встановлення самого по собі факту несплати орендної плати, як помилково виходив суд першої інстанції, а полягає у правовій неможливості порушення зобов'язання у формі, яка сторонами як істотна умова договору не була погоджена.
Позивач ж обґрунтовувала свої вимоги виключно твердженнями про відмову у виплаті орендної плати в грошовій формі. Водночас жодних доказів погодження між сторонами переходу до грошової форми орендної плати або зміни істотних умов договору позивачкою не надано.
Відповідач наполягає на відсутності істотного порушення договору у погодженій натуральній формі. Єдиною погодженою сторонами формою орендної плати була натуральна форма. Відповідач: щороку здійснював нарахування орендної плати у натуральному вигляді; був готовий передати її орендодавцю; не ухилявся від виконання умов договору. Позивач: фізично не з'являлася для отримання орендної плати; не зверталася з вимогами про передачу продукції; не довела, що відповідач перешкоджав виконанню зобов'язання.
Правом на подачу відзиву на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_1 не скористалася.
Про дату, час та місце розгляду справи позивач та представник відповідача повідомлені судом належним чином, про що свідчать довідки про доставку документів до «Електронного суду» учасникам справи та рекомендоване повідомлення про отримання поштового відправлення позивачем. Проте, сторони в судове засідання не з'явилися.
Від представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Горбенко В.О. до апеляційного суду надійшла заява про розгляд справи за її та позивача відсутності. Апеляційну скаргу відповідача просять залишити без задоволення.
За такого справу розглянуто за відсутності осіб, які не з'явилися до апеляційної інстанції. Розгляд справи за їх відсутності не суперечить приписам ч.2 ст.372 ЦПК України.
Згідно з ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.ч1,2,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення суду першої інстанції таким вимогам відповідає.
За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР, кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.2,4-5,12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.
При цьому, в порядку цивільного судочинства, виходячи із його загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, перш за все регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Кожна особа, а у випадках, встановлених законом, органи та особи, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.
Частина 1 статті 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ч.2 ст.15 ЦК України).
З матеріалів справи убачається, що позивач ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на землю серії та номер ІІ-МК №019935 є власником земельної ділянки загальною площею 6.5405 га, з кадастровим номером 4822781500:04:000:0041, розташованої в межах території Зеленоярської сільської ради Вознесенського (раніше Доманівського) району Миколаївської області, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (том 1 а.с.10,11,12).
04 квітня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, за умовами якого позивач передала її товариству в оренду строком на 6 років.
За пунктом 4.1 цього договору, орендна плата встановлюється у розмірі 870 грн., що становить 1.5% від грошової оцінки земельної ділянки і виплачується власнику земельної ділянки у натуральній формі: пшениця - 1 000 кг, соняшник -100 кг; відробітковій - оранка городу, солома, ритуальні послуги, щорічно до 31 грудня.
Договір зареєстровано в Доманівському реєстраційному окрузі, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 22 листопада 2006 року за №040601300056 (том 1 а.с.13-15).
Відповідно до акту прийому передачі земельної ділянки від 04 квітня 2005 року ОСОБА_4 передала, а ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» прийняло в строкове платне користування (оренду) земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 6.54 га (том 1 а.с.85).
10 серпня 2009 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, якою визначили, що договір діє до 31 грудня 2015 року.
Також сторони узгодили, що орендна плата встановлена в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, і на дату укладення цієї додаткової угоди складає 1 600 грн. Орендна плата виплачується у грошовій, натуральній або відробітковій формі щорічно до 31 грудня. Якщо орендна плата виплачується у натуральній, відробітковій або змішаній формі, то орендарем та орендодавцем узгоджується перелік, кількість (обсяг) продукції та послуг, який зазначається в додатку до договору, що є його невід'ємною частиною.
Додаткова угода зареєстрована у Доманівському районному відділі Миколаївської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 грудня 2010 року за №041048400305 (том 1 а.с.16).
29 жовтня 2012 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, якою визначили, що договір діє до 31 грудня 2020 року.
Також сторони узгодили, що орендна плата встановлена в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, що на момент укладення договору становить 2 970 грн., і виплачується власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі.
Додаткова угода зареєстрована у відділі Держкомземі у Доманівському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 грудня 2012 року за №482270004003070 (том 1 а.с.88-89).
15 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, якою визначили, що договір діє до 31 грудня 2027 року.
Також сторони узгодили, що відповідно до п.4.1 договору орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, і виплачується власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі.
Якщо орендні платежі передбачені цим договором у натуральному вигляді, то визначається перелік продукції, її якісні показники, місце, умови, порядок та строки їх надання, їх вартість.
Якщо орендні платежі передбачені цим договором у відробітковому вигляді, то визначається види послуг, обсяги, місце і строки їх надання, їх вартість.
У разі поєднання різних форм виплати орендних платежів орендна плата здійснюється у порядку, що визначений вище для кожного з цих видів платежів.
Із наведеного вбачається, що сторони погодили порядок та форму нарахування та виплати орендної плати за користування земельною ділянкою у грошовій, натуральній та відробітковій формах, а також додаткові послуги.
У позовній заяві позивач посилається на те, що протягом 2020-2022 роки вона не отримувала орендну плату, внаслідок чого перед нею утворилася заборгованість в загальному розмірі 42 516 грн. 74 коп., з якої: за 2020 рік - у натуральній формі 3 100 кг зернових, 300 кг соняшника на загальну суму 13 749 грн. 99 коп.; за 2021 рік - у натуральній формі 3 100 кг зернових, 300 кг соняшника на загальну суму - 18 487 грн. 50 коп.; за 2022 рік - у натуральній формі 3 100 кг зернових, 300 кг соняшника, на загальну суму 10 279 грн. 25 коп.
Відповідно до копії видаткової накладної №РН-0000160 від 07 грудня 2020 року орендна плата за 2020 рік була нарахована ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» в натуральній формі, у виді зернових культур, вартість якої складала 13 750 грн (том 1 а.с.86).
Згідно з копією видаткової накладної №РН-0000092 від 09 грудня 2021 року орендна плата за 2021 рік була нарахована ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» в натуральній формі у виді зернових культур, вартість яких складала 18 487 грн. 50 коп. (том 1 а.с.92).
Відповідно до копії видаткової накладної №РН-0000022 від 01 серпня 2022 року орендна плата за 2022 рік була нарахована ТОВ «Меліоратор Агро-Юг» в натуральній формі у виді зернових культур, вартість яких складала 9 732 грн. 96 коп. (том 1 а.с.87).
Загальний розмір орендної плати, нарахованої відповідачем за 2020-2022 роки відповідно до вищевказаних накладних складає 41 970 грн. 46 коп.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов висновку про доведеність позивачем порушення відповідачем умов укладеного сторонами договору оренди, а саме, несплата орендної плати за 2020-2022 роки, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки у зв'язку із систематичним порушенням ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» свого обов'язку щодо виплати орендної плати, що є істотним порушенням договору оренди, оскільки це позбавило позивача можливості отримати гарантовану цим договором орендну плату за те, що її земельну ділянку використовує відповідач.
З таким висновком суду першої інстанції колегія суддів апеляційного суду погоджується в повному обсязі з огляду на наступне.
Відповідно до ст.ст.12,13 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п.1 ч.1 ст.11 ЦК України.
Статтею 792 ЦК України передбачено, що майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі ст.2 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року №161-ХІV (в редакції, яка була чинною на час укладання договору) (далі - Закон №161-ХІV) відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, ГК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч.1 ст.6 Закону №161-ХІV в тій же редакції).
Відповідно до ст.93 ЗК України та ст.1 Закону №161-ХІV право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно зі ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Положеннями ст.15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що однією з істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з ч.1 ст.526, ч.1 ст.611 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі ст.ст.13,15,21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі №499/793/21 (провадження №61-8740св23).
Так, у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17 суд дійшов висновку, що … [у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно з ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)].
Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі, оскільки вказані документи є платіжними і з них можливо встановити періоди нарахування (постанова Верховного Суду від 23 червня 2022 року в справі №193/805/20).
Отже, за загальним правилом, у разі наявності вини орендаря у систематичній несплаті орендної плати (два та більше випадки), орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди землі.
З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що невиплата відповідачем орендної плати за 2020-2022 роки свідчать про систематичність несплати.
У відповідності до вимог ст.ст.76,81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Прострочення боржника не настає, якщо зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора (ст.612 ЦК України).
Таким чином, умовою, за якої боржник звільняється від негативних наслідків невиконання зобов'язання, є прострочення кредитора.
Кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку (ч.1 ст.613 ЦК України).
З матеріалів цивільної справи вбачається, що ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження того, що товариство намагалось виконати свій обов'язок зі своєчасної виплати орендної плати орендодавцю ОСОБА_1 за 2020-2022 роки, а остання відмовлялася її отримувати.
Так, відповідно до умов укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки орендна плата виплачується орендарем власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня.
Відомостей про надсилання відповідачем повідомлень позивачу про необхідність отримання орендної плати за 2020-2022 роки матеріали справи не містять.
Доказів про наявність між сторонами домовленості щодо отримання позивачем орендної плати за конкретною адресою у конкретний час, матеріали справи також не містять.
При цьому, ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» не надало також доказів того, що ОСОБА_1 відмовлялась прийняти належне виконання (орендну плату), запропоноване орендарем, тоді як позивачем ці обставини не визнавалися.
Між тим, відповідно до приписів ч.3 ст.12, ч.1 ст.81 ЦПК України саме на сторону покладений обов'язок доказування тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Твердження відповідача про те, що ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» сумлінно нараховувало у 2020-2022 роках орендну плату в натуральній формі, однак позивач жодного разу не прибула для отримання цієї орендної плати, знаючи про місце видачі, суперечать умовам укладеного сторонами договору оренди землі та не спростовують обставин справи, зокрема, факту систематичної несплати відповідачем орендної плати в грошовій формі, оскільки саме відповідач мав би виплачувати орендну плату вчасно, у передбачений договором строк.
При цьому, твердження відповідача про те, що позивач з власної вини не отримувала орендної плати, а відповідач здійснив усі можливі заходи для вручення їй орендної плати належними та достатніми доказами не підтверджено.
Доводи апеляційної скарги про те, що Додатком від 15 лютого 2017 року до договору оренди земельної ділянки сторони визначили тільки натуральну форму оплати орендної плати, а саме: зернові (пшениця, ячмінь) - 3 100 кг, соняшник - 300 кг, який і є щорічним розміром платежу, тому позовні вимоги позивача про стягнення орендної плати у грошовій формі не ґрунтувалися на умовах договору, колегією суддів відхиляється з огляду на наступне.
Так, за умовами п.4.1 договору орендна плата встановлюється у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, що діє на момент укладення договору і виплачується власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі. Тобто за умовами договору передбачено альтернативні види оплати орендної плати: грошима у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, що діє на момент укладення договору, або в натуральній формі: видача зернових культур та соняшника, або у відробітковій. Проставлення у додатку від 15 лютого 2017 року у графі «грошова» форми оплати орендної плати «х» не свідчить про неможливість виплати орендної плати грошима. При цьому, виплата орендної плати грошима не свідчить про необхідність перегляду розміру орендної плати, зважаючи на приписи пункту 4.4 договору, як помилково вважає представник відповідача у апеляційній скарзі.
Інших доводів, зокрема щодо незгоди з розміром стягнутої суми орендної плати чи її розрахунком апеляційна скарга не містить. Не надано відповідачем свого розрахунку заборгованості по орендній платі.
Проаналізувавши викладене, колегія суддів вважає, що зібраними у справі доказами доведено порушення відповідачем умов укладеного сторонами договору оренди, а саме несплата орендної плати за 2020-2022 роки, а тому у суду першої інстанції були правові підстави для розірвання договору у зв'язку із систематичним порушенням ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» обов'язку щодо своєчасної виплати орендної плати, що є істотним порушенням договору оренди, оскільки це позбавило позивача ОСОБА_1 можливості своєчасно отримати гарантовані цим договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує відповідач.
За такого, розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Наведені в апеляційній скарзі інші доводи не можуть бути підставою для скасування законного і обґрунтованого судового рішення, оскільки по своїй суті зводяться до незгоди представника відповідача з оцінкою доказів судом першої інстанції, з якою погоджується апеляційний суд.
ЄСПЛ вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України» від 18 липня 2006 року №63566/00, §23).
Тому, враховуючи те, що інші доводи апеляційної скарги є суб'єктивним тлумаченням представника відповідача, як обставин справи, так і норм діючого законодавства, та направлені на переоцінку доказів, яким районний суд дав належну правову оцінку, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції при ухваленні рішення були належним чином оцінені надані докази, повно встановлені фактичні обставини справи, а доводи апеляційної скарги не дають підстав для встановлення неправильного застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не спростовують висновків суду, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення.
Додаткових доказів, які б спростували правильність висновків суду першої інстанції, суду апеляційної інстанції також не надано. Докази ж та обставини, на які посилається представник відповідача у апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За правилами п.п.«в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки апеляційну скаргу ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» залишено без задоволення, то понесені у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи в апеляційному порядку перерозподілу не підлягають.
Керуючись ст.ст.367,374,375,381,382 ЦПК України, колегія суддів
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» - залишити без задоволення.
Рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 22 грудня 2025 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках та з підстав, передбачених ст.389 ЦПК України.
Головуючий Т.В. Серебрякова
Судді: В.В. Коломієць
Н.О. Тищук
Повний текст судового рішення
складено 06 квітня 2026 року