Справа № 686/18470/25
Провадження № 2/686/192/26
25 березня 2026 рік м. Хмельницький
Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області у складі:
головуючого судді Колієва С.А.
при секретарі Кучерук Н.В.
за участю
представника позивача Бацури О.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Герром Інвест-Україна» до ОСОБА_1 , приватного підприємства «Бондар Плюс М» про визнання недійним договору оренди, визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, -
У червні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Герром Інвест-Україна» (далі ТОВ «Герром Інвест-Україна») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , приватного підприємства «Бондар Плюс М» (далі ПП «Бондар Плюс М») про визнання недійним договору оренди землі, визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих же умовах.
В позові ТОВ «Герром Інвест-Україна» зазначило, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,9204 га, кадастровий номер 6825087100:03:009:0502, розташованої за межами населеного пункту села Рідкодуби Чорноострівської селищної ради Хмельницького району та призначеної для ведення особистого селянського господарства (далі земельна ділянка).
03 червня 2014 року між ТОВ «Герром Інвест-Україна» і ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №505, за яким остання передала позивачеві земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. Право ТОВ «Герром Інвест-Україна» на оренду земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 вересня 2016 року.
Позивач належно виконував обов'язки за договором оренди землі, а тому по закінченню строку його дії він мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. З метою реалізації цього права 20.12.2023 року та 15.02.2024 року ТОВ «Герром Інвест-Україна» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект цього договору. У відповідь ОСОБА_1 листом від 29 квітня 2024 року повідомила позивача про відмову від укладення договору оренди землі та заявила про намір самостійно розпоряджатися земельною ділянкою.
Як стало відомо згодом, 20 лютого 2025 року між ОСОБА_1 і ПП «Бондар Плюс М» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровий номер 6825087100:03:009:0502. Того ж дня право ПП «Бондар Плюс М» на оренду вказаної земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже, відмова ОСОБА_1 укласти договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Герром Інвест-Україна» та укладення нею договору оренди земельної ділянки з ПП «Бондар Плюс М» є порушенням переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.
За таких обставин ТОВ «Герром Інвест-Україна» просить суд:
1) визнати недійсним договір оренди землі №567 від 20.02.2025 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Бондар Плюс М» та скасувати запис про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно від.25.02.2025 року №58763439;
2) визнати поновленим договір оренди земельної ділянки №505 від 03.06.2014 року, загальною площею 2,9204 га кадастровий номер 6825087100:03:009:0502, укладений між ТОВ «Герром Інвест-Україна» і ОСОБА_1 , право оренди на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право №16616738 від 23.09.2016 року шляхом укладення додаткової угоди №1 до договору оренди земельної ділянки в наступній редакції:
Додаткова угода №1 до договору оренди земельної ділянки №505 від 03 червня 2014 року
31330, Хмельницька область,
Хмельницький район, село Рідкодуби
Орендодавець ОСОБА_1 , з однієї сторони, і Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Герром Інвест-Україна» в особі генерального директора Бацури Олександра Олександровича, зо діє на підстав Статуту, з другої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №505 від 03 червня 2014 року, право оренди якого зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 166167738 від 23.09.2016 року, а саме:
1. Сторони погодили поновлення договору оренди землі.
2.У зв'язку з поновленням договору оренди землі строк Договору, передбачений п.8 Договору, продовжено на напутні 10 (десять) років до 03.06.2034 року. Даний договір поновлюється після закінчення строку, на який його укладено, на такий самий строк та на таких самих умовах відповідно до вимог чинного законодавства. Орендар має переважне право на укладення договору оренди землі у порядку передбаченому законодавством.
3. Дана додаткова угода є невід'ємною частиною вищевказаного договору та набирає чинності з моменту її підписання. Зміни іншого речового права (права оренди) земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих змін відповідно до чинного законодавства України.
4. Додаткова угода складена у двох примірниках, які мають однокову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендаря, другий в орендодавця.
Реквізити сторін
Орендодавець Орендар
ОСОБА_1 Товариство з обмеженою відповідальністю «Герром Інвест-Україна»
Паспорт НА номер НОМЕР_1 Юридична адреса: 32220
виданий Хмельницьким МУ УМВС Хмельницька область, Деражнянський
України у Хмельницькій області 03 червня район, с. Кальня
2000 року, ідентифікаційний номер за ДРФО Поштова адреса: 29001, місто
1863206865 Хмельницький, вул. Подільська, 109
адреса місця проживання: (6 поверх)
29016, м. Хмельницький, вулиця Львівське шосе телефон: НОМЕР_2 (0382) 71-28-13
буд.29, кв.66 факс: +38 (0382) 71-12-92,
р/р НОМЕР_3
в АТ «Райффайзен Банк Аваль», МФО
300335, код ЄРДПОУ 34175746,
Свідоцтво про державну реєстрацію видане 29.05.2006 року
У поданому відзиві відповідач ОСОБА_1 позов не визнала, просила відмовити у його задоволенні. Зазначила, що дійсно у 2014 році між нею та позивачем був укладений договір оренди земельної ділянки, за яким вона передала належну їй на праві власності земельну ділянку кадастровий номер 6825087100:03:009:0502 ТОВ «Герром Інвест-Україна» в оренду строком на 10 років. На пропозицію позивача продовжити дію вказаного договору вона своєчасно повідомила останнього про небажання продовжувати строку дії цього договору. Після закінчення строку дії договору оренди 30.08.2024 року нею та позивачем був складений акт прийому-передачі, яким був підтверджений факт повернення їй земельної ділянки. Просила врахувати, що наявність заперечень з її сторони, як власника земельної ділянки, щодо поновлення договору з попереднім орендарем, не свідчить про порушення переважного права позивача. До того ж укладення договору оренди не може бути примусом, та передбачає право, а не обов'язок на переукладення договору оренди, та відсутність її волі на продовження оренди з позивачем, не може бути підставою для поновлення з ним орендних відносин.
Відзив на позов відповідачем ПП «Бондар Плюс М» не подано.
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав, просив його задовольнити. Надав пояснення, аналогічні викладеним у позові.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з'явилася. Про час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином. Просила справу розглянути за її відсутності, про що зазначила у поданому відзиві на позов.
Представник ПП «Бондар Плюс М» в судове засідання не з'явився. Про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином. У поданих письмових пояснення просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на його безпідставність. Просив врахувати, що після закінчення строку дії договору оренди землі між позивачем і ОСОБА_1 не було досягнуто згоди щодо продовження дії такого договору.
Фактичні обставини справи встановлені судом.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6825087100:03:009:0502, площею 2,9204 га, яка розташована у Хмельницькому районі на території Чорноострівської селищної ради.
03.06.2014 року ТОВ «Герром Інвест-Україна» і ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки №505 за умовами якого, ОСОБА_1 передала позивачеві земельну ділянку у платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. 23 вересня 2016 року державним реєстратором Хмельницької міської ради було зареєстровано право ТОВ «Герром Інвест-Україна» на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 16616738).
Згідно з пунктами 5, 9, 11 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 47064,48., а орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі щорічно та виплачується до 15 грудня поточного року, у розмірі 1411,93 гривень.
Пунктом 8 договору оренди землі визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
20 грудня 2023 року ТОВ «Герром Інвест-Україна» направило на адресу ОСОБА_1 лист №2023/12-138 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До цього листа ТОВ «Герром Інвест-Україна» додало проект Додаткової угоди №1 до договору оренди землі №505 від 03.06.2014 року. ОСОБА_1 отримала вищевказаний лист 26.12.2023 року.
15 лютого 2024 року ТОВ «Герром Інвест-Україна» направило на адресу ОСОБА_1 лист №2024/02-20 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До цього листа ТОВ «Герром Інвест-Україна» додало проект Додаткової угоди №1 до договору оренди землі №505 від 03.06.2014 року. Згідно даних трекінгу поштових відправлень Укрпошти вказаний лист був повернутий відправнику у зв'язку із відмовою адреса отримати поштове відправлення.
29.04.2024 ОСОБА_1 направила ТОВ «Герром Інвест-Україна» лист-повідомлення, в якому остання повіжмовила про своє небажання поновлювати дію договору оренди землі №505 від 03.06.2014 року та бажає використовувати земельну ділянку для власних потреб на власний розсуд. У зв'язку із цим просила утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу по закінченню строку дії договору оренди використовувати належну їй земельну ділянку.
30.08.2024 року ТОВ «Герром Інвест-Україна» і ОСОБА_1 склали акт прийому-передачі земельної ділянку №505 за договором оренди від 03.06.2014 року за яким підтвердили факт передачі орендарем орендодавцю земельної ділянки з кадастровим номером 6825087100:03:009:0502 після закінчення строку дії договору оренди №505 від 03.06.2014 року.
19.02.2025 року Чорноострівською селищною радою зареєстровано припинення речового права (права оренди) ТОВ «Герром Інвест-Україна» на земельну ділянку з кадастровим номером 6825087100:03:009:0502.
20.02.2025 року між ОСОБА_1 та ПП «Бондар Плюс М» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6825087100:03:009:0502 строком на 10 років. 25.02.2025 року Чорноострівською селищною радою Хмельницького району було зареєстровано право ПП «Бондар Плюс М» на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 58763439).
Застосовані норми прав та мотиви з яких виходить суд.
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Положення цього конституційного принципу закріплені у статтях 317, 319, 321 Цивільного кодексу України (далі ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України (далі ЗК України) право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За змістом частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
В силу частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Як передбачено частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV) визначено порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Згідно з частиною першою статті 13 Закону №161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (стаття 15 Закону №161-ХІV).
Із положень частини першої статті 31 Закону №161-ХІV слідує, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Порядок поновлення договору оренди землі регулюється статтею 33 Закону №161-ХІV, згідно якої після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди (частини 1-5).
Ці положення узгоджуються із загальною нормою статті 777 ЦК України.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що право власності це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону та на власний розсуд. Ніхто не може бути позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, передбачених законом.
Право оренди це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном. Відносини, пов'язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.
За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов'язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов'язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).
При цьому, договір оренди землі укладається на певний строк, який є істотною умовою договору та визначається за згодою сторін.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин.
Водночас законодавець передбачає спосіб продовження дії договору оренди землі на новий строк
Статтею 33 Закону №161-ХІV визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони у цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені договором та/або законом) повідомити про це орендаря та надіслати проект договору. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту договору є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проект договору, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 28 вересня 2020 року (справа №272/440/18) зазначив, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Водночас наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10 серпня 2022 року (справа №379/661/21), який вказав на те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону №161-ХІ, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п'ята статті 33 Закону №161-ХІ процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Зібрані докази вказують на те, що 03 червня 2014 року між ТОВ «Герром Інвест-Україна» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі. 20.12.2023 року та 15.02.2024 року ТОВ «Герром Інвест-Україна» повідомило ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До цих листів ТОВ ТОВ «Герром Інвест-Україна» додало проект договору оренди землі.
У відповідь ОСОБА_1 листом від 29.04.2024 року повідомила ТОВ «Герром Інвест-Україна» про своє небажання укласти договір оренди землі на новий строку, оскільки він має намір самостійно розпоряджатися земельною ділянкою та 30.08.2024 року відповідна земельна ділянка була повернута товариством орендодавцю.
Лише 20.02.2025 року між ОСОБА_1 та ПП «Бондар Плюс М» укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років.
Враховуючи відсутність волевиявлення ОСОБА_1 , як власника земельної ділянки, на продовження договору оренди землі, у зв'язку з її бажанням самостійно користуватися земельною ділянкою, слід дійти висновку, що переважне право ТОВ «Герром Інвест-Україна» на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту.
При цьому укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ «Герром Інвест-Україна», оскільки новий договір був укладений після закінчення строку дії попереднього договору оренди та фактичного повернення земельної ділянки.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 5, 10, 81, 141, 223, 258-268, 280-282 ЦПК України, суд -
У задоволенні позову відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Хмельницького апеляційного суду шляхом подання в 30-ти денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Рішення набуває законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Позивачі: ТОВ «Герром Інвест-Україна», код ЄРДПОУ 34175746, адреса: Хмельницький район, с. Кальня, поштова адреса: м. Хмельницький, вул. Подільська, 109, 6 поверх.
Відповідачі:
ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_4 , адреса проживання: АДРЕСА_1 .
ПП «Бондар Плюс М», код ЄРДПОУ 36269275, адреса: Хмельницький район, с. Мар'янівка, вул. Суворова, буд.1.
Повний текст судового рішення буде виготовлено 06.04.2026 року.
Суддя: