ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
03 квітня 2026 рокум. ОдесаСправа № 915/59/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Богатиря К.В.
суддів: Поліщук Л.В., Аленіна О.Ю.
розглянувши у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27»
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025, суддя суду першої інстанції Олейняш Е.М., м. Миколаїв, повний текст рішення складено та підписано 18.12.2025
по справі №915/59/24
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27»
до відповідача Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Миколаївська міська рада,
про стягнення коштів в сумі 26 855,30 грн, -
Описова частина.
До Господарського суду Миколаївської області звернулось Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» з позовною заявою, в якій просив суд стягнути з відповідача Адміністрації Заводського району Миколаївської міської ради заборгованість з оплати послуг (послуг з утримання будинків та прибудинкових територій) за період з 01.02.2020 по 31.10.2021 у розмірі 26 855,30 грн.
Підставою позову позивачем зазначено, що в будинку № 27 по вулиці Генерала Карпенко в м. Миколаєві на першому поверсі розташовано нежитлове приміщення площею 310 кв. м., власником якого є територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради. Відповідно до договору оренди № 7532 від 25.03.2014 нежитлове приміщення, площею 310 кв. м., розташоване на першому поверсі в будинку № 27 по вулиці Генерала Карпенко в м. Миколаєві, передано в оренду Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (ЄДРПОУ 02883110). В зазначеному приміщенні знаходиться Миколаївське відділення Одеського науково - дослідного інституту судових експертиз (вул. Карпенка, 27, м. Миколаїв, 54038), яке є філією або представником юридичної особи, або її відокремленим підрозділом.
Відповідно до договору № 2588 від 13.12.2018 року на утримання прилеглої території Адміністрація Заводського району Миколаївської міської ради доручила Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Карпенко 25/27" забезпечити належне утримання прилеглої до об'єкту благоустрою території.
Позивач вказав, що відповідач ігнорує претензії позивача та вимоги чинного законодавства, не здійснює оплату спожитих послуг, внаслідок чого станом на 31.10.2021 утворилась заборгованість у розмірі 26 855, 30 грн.
09.05.2025 до Господарського суду Миколаївської області через підсистему «Електронний суд» від представника позивача надійшла заява (вх. № 7084/25 від 09.05.2025) про заміну неналежного відповідача, в якій заявник просить суд замінити неналежного відповідача Адміністрацію Заводського району на належного відповідача - Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз.
Заява мотивована тим, що за умовами договору оренди № 7532 від 25.03.2014 р., а саме п. 5.7 договору орендар, тобто Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз зобов'язується здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів укласти з балансоутримвачем орендованого майна, а саме з ОСББ "Карпенко 25/27" договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг. Отже, Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз є належним відповідачем по справі.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 24.06.2025 задоволено клопотання позивача про заміну первісного відповідача Адміністрації Заводського району Миколаївської міської ради на належного відповідача Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз Міністерства юстиції України. Замінено у справі первісного відповідача Адміністрацію Заводського району Миколаївської міської ради, вул. Погранична, 9, м. Миколаїв, 54020 (код ЄДРПОУ 05410599) на належного відповідача Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз Міністерства юстиції України, вул. Рішельєвська, 8, м. Одеса, 65026 (код ЄДРПОУ 02883110). Встановлено відповідачу Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України строк для подання суду відзиву на позовну заяву.
15.10.2025 до Господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог (вх. № 14550/25 від 15.10.2025), в якій позивач просив суд стягнути з Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна в сумі 64 836,50 грн.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 повернуто заяву ОСББ «Карпенко 25/27» про збільшення розміру позовних вимог (вх. № 14550/25 від 15.10.2025).
Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 в позові відмовлено.
Приймаючи дане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач ОНДІСЕ не є зобов'язаною особою за даним позовом, оскільки ОНДІСЕ не є власником спірних нежитлових приміщень та на нього не поширюється обов'язковість виконання рішення загальних зборів ОСББ. Матеріали справи не містять доказів укладення договорів між ОСББ «Карпенко 25/27» та ОНДІСЕ щодо врегулювання питань з оплати послуг з утримання будинків та прибудинкових територій.
Аргументи учасників справи.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24.
Апелянт вказав, що Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» зобов'язує забезпечувати належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території спільного майна, що належить тільки співвласникам.
Апелянт зазначив, що нежитлові приміщення, загальною площею 618,2 кв.м. є майном комунальної власності територіальної громади міста Миколаєва і не є спільним майном, яке належить співвласникам багатоквартирного будинку. Отже, співвласники багатоквартирного будинку не повинні нести витрати, пов'язані з утриманням майна комунальної власності, тобто за нежитлові приміщення, які їм не належать.
Позивач вказав, що відповідно до частини 4 статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» зазначено, що зобов'язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Позивач дійшов до висновку, що користувач нежитлових приміщень ОНДІСЕ повинен відшкодовувати ОСББ «Карпенко 25/27» витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Крім того, апелянт зазначив, що у своїх поясненнях щодо позову суду Миколаївська міська рада також висловила думку про те, що саме орендар Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз має відшкодовувати витрати на житлово комунальні послуги.
Керуючись викладеним вище, апелянт просить скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу.
До Південно-західного апеляційного господарського суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшов відзив на апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24.
Відповідач зазначив, що апелянт в апеляційній скарзі на наводить нічого нового, а лише повторює зміст та суть раніше досліджених документів з матеріалів справи, зокрема положення позовної заяви.
Відповідач вказує, що ОНДІСЕ або його філія - Миколаївське відділення - не є належними відповідачами у зазначеній справі з огляду на те, що в розумінні Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», а точніше відповідно до статті 1 зазначеного закону: співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Таким чином, положення вищевказаного закону, а також обов'язки співвласника і права ОСББ не можуть застосуватись до нашого предмету спору. ОНДІСЕ або його Миколаївське відділення не є співвласником в ОСББ «Карпенко 25/27», а лише орендарем і всі права та обов'язки, які передбачені договором оренди, можуть бути застосовані винятково до відносин сторін цього договору.
Відповідач також зазначає, що взагалі не надано докази щодо виконання ним своїх обов'язків щодо утримання будинку (жодних договорів, актів, рахунків тощо), відповідно у позивача відсутня правова та фактична підстава для висунення вимог щодо стягнення заборгованості за послуги, які ним не надаються.
Відповідач також посилається на сплив строків позовної давності, оскільки залучення ОНДІСЕ, як відповідача, відбулось лише в червні 2025 року, а позовні вимоги заявлені за 2020-2021 роки, що автоматично не підлягає задоволенню в частині стягнення заборгованості, оскільки остання становить три роки.
З огляду на викладене вище, відповідач просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» та залишити без змін рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24.
Рух справи у суді апеляційної інстанції.
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №915/59/24 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Богатир К.В., судді Поліщук Л.В., Аленін О.Ю., що підтверджується витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.01.2026.
На момент надходження апеляційної скарги, матеріали справи №915/59/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.01.2026 відкладено вирішення питання про можливість відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду; доручено Господарському суду Миколаївської області невідкладно надіслати матеріали справи №915/59/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №915/59/24.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 - залишено без руху; встановлено Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» строк для усунення недоліків при поданні апеляційної скарги шляхом надання Південно-західному апеляційному господарському суду доказів сплати судового збору у сумі 3 633,60 грн - протягом 10 днів з дня вручення цієї ухвали; роз'яснено апелянту, що при невиконанні вимог даної ухвали, апеляційна скарга вважається неподаною та повертається апелянту.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої були додані докази сплати судового збору у розмірі, встановленому законом.
Таким чином недоліки апеляційної скарги були усунуті належним чином.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.02.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24; розгляд апеляційної скарги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 вирішено здійснювати у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, а також будь-яких заяв чи клопотань з процесуальних питань до 26.02.2026.
Згідно з ч. 13 ст. 8 ГПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Статтею 270 ГПК України визначено, що у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.
Розгляд справ у суді апеляційної інстанції здійснюється у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, крім випадків, передбачених частиною десятою цієї статті та частиною другою статті 271 цього Кодексу.
Приписами частини 10 статті 270 ГПК України визначено, що апеляційні скарги на рішення господарського суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов'язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи або день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення.
Як вбачається з матеріалів справи, копія ухвали апеляційного господарського суду від 03.02.2026, якою відкрито апеляційне провадження у справі №915/59/24, була отримана в електронному кабінеті позивачем - 03.02.2026, відповідачем - 03.02.2026, третьою особою - 03.02.2026.
Тобто учасники справи вважаються повідомленими належним чином про розгляд апеляційним господарським судом апеляційної скарги в письмовому провадженні без виклику сторін.
Фактичні обставини, встановлені судом.
25.03.2014 між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України (орендар) було укладено договір оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 25.03.2014.
Додатками до договору є:
- довідка про балансову вартість майна, що передається в оренду;
- акт приймання-передавання орендованого майна.
До договору між сторонами укладено договори про внесення змін, а саме:
- Договір про внесення змін від 27.02.2015;
- Договір про внесення змін від 07.06.2016;
- Договір про внесення змін від 23.05.2019;
- Договір від 15.09.2022 про продовження договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 25.03.2014 № 7532.
Договір та договори про внесення змін підписані та скріплені печатками сторін.
Умовами договору оренди сторони передбачили наступне.
Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно (надалі - майно), керуючись наказом орендодавця або балансоутримувача (відповідно до Положення) від 25.03.2014 № наказ № 85/03 від 25.03.2014 - нежитлове приміщення (будівля, споруда) площею 347, 9 кв.м., розміщене за адресою: м. Миколаїв, вул. Генерала Карпенка на першому поверсі 27 будинку, що знаходяться на балансі _________, вартість якого визначена згідно залишкової вартості ______. Майно передається в оренду з метою використання під адміністративні потреби.
Майно передається в оренду з метою використання під адміністративні потреби.
Відповідно до п. 2.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.
Відповідно до 2.3 договору власником майна залишається територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, орендар користується ним протягом строку оренди.
Відповідно до п. 5.6 договору орендар зобов'язаний укласти договори з відповідними підприємствами на користування комунальними послугами (вода, каналізація, тепло, газ, енергопостачання).
Відповідно до п. 5.7 договору здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг.
Відповідно до п. 10.1 договору договір укладено строком на 1 рік, що діє з 25.03.2014 по 25.03.2015 включно.
25.03.2014 орендодавець Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради передано, орендарем Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України прийнято нежитлове приміщення, розташоване на території ТОВ "Ліски-М", р-н міста Заводський за адресою вул. Генерала Карпенко, 27 площею 347, 9 кв.м., про що складено та підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору оренди № 7532 від 25.03.2014.
Договорами про внесення змін від 27.02.2015, від 07.06.2016 сторони продовжували строк дії договору.
Договором про внесення змін від 23.05.2019 сторони продовжили строк дії договору та погодили викласти п. 1.1 в наступній редакції.
Відповідно до п. 1.1 договору (в редакції договору про внесення змін від 23.05.2019) орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно (надалі - майно) - нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 310,0 кв. м, що розташовані за адресою: м. Миколаїв вул. Генерала Карпенка, 27, що знаходяться на балансі ТОВ "Ліски-М".
В подальшому 15.09.2022 між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України (ОДНІСЕ) (орендар) було укладено договір про продовження договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 25.03.2014 № 7532, яким сторони погодили викласти договір в новій редакції.
Умовами розділу І змінюваних умов договору (далі - Умов) сторони передбачили наступне.
Відповідно до п. 3.1, п. 3.2, п. 3.3 Умов:
- орендодавець - Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради.
- орендар - Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз Міністерства юстиції України (ОДНІСЕ);
- балансоутримувач - Комунальне житлово-експлуатаційне підприємство Центрального району м. Миколаєва.
Відповідно до п. 4.1 Умов інформація про об'єкт оренди - вбудовані нежитлові приміщення частина першого поверху житлового будинку 1963 р.п. загальною площею 310, 0 кв.м. за адресою: Миколаїв, вул. Генерала Карпенка, 27/2 літ. "А" з №1-1 по 1-29.
Відповідно до п. 9.2 Умов «Витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю» - компенсуються орендарем в порядку, передбаченого п. 6.5 договору.
Відповідно до п. 12.1 Умов цей договір продовжено на 5 років з 26 січня 2022 р. по 25 січня 2027 р. включно.
Умовами розділу ІІ незмінюваних умов договору сторони передбачили наступне.
Відповідно до п. 6.5 незмінюваних умов договору протягом п'яти робочих днів з дати укладення цього договору балансоутримувач зобов'язаний надати орендарю для підписання:
два примірники договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю відповідно до примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна, та/або
проекти договорів із постачальниками комунальних послуг, якщо стосовно об'єкта оренди такими постачальниками комунальних послуг відкриті окремі особові рахунки або якщо окремі особові рахунки були відкриті на попереднього користувача майном.
Орендар зобов'язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю:
підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору; або
подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають і відшкодуванню орендарем за договором.
Орендар зобов'язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання від балансоутримувача відповіді на свої зауваження, яка містить документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем, підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору.
Орендар вживає заходів для укладення із постачальниками комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг протягом місяця з моменту отримання проектів відповідних договорів від балансоутримувача. Орендар зобов'язаний надати балансоутримувачу копії договорів, укладених із постачальниками комунальних послуг.
30.06.2016 ОСББ «Карпенко 25/27» було зареєстровано як юридичну особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, що підтверджується інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Місцезнаходження юридичної особи: України, 54038, Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Генерала Карпенко, 25, 27.
Відповідно до п. 1 розділу І Статуту ОСББ «Карпенко 25/27", затвердженого рішенням установчих зборів ОСББ «Карпенко 25/27» № 1 від 23.06.2016 (далі - Статут), Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків «Карпенко 25/27» (далі - Об'єднання) створено власниками квартир та нежитлових приміщень (далі - співвласники) багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) № 25 та № 27 (далі - будинок), що розташований за місцезнаходженням: 54028, м. Миколаїв, по вулиця, Карпенко, будинок 25/27, відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Відповідно до п. 1 розділу ІІ Статуту метою створення об'єднання є забезпечення і захист прав співвласників, щодо дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати платежів, передбачених законодавством та цим статутом.
Відповідно до п. 3 розділу ІІ Статуту завдання та предметом діяльності об'єднання є, зокрема, забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Відповідно до п. 3 розділу ІІІ Статуту до виключної компетенції загальних зборів належить, зокрема, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Відповідно до п. 11 розділу ІІІ Статуту рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.
Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об'єднання. Загальні збори своїм рішенням можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об'єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії об'єднання.
Рішення загальних зборів оприлюднюється шляхом розміщення його тексту в місцях загального користування будинку.
Рішення з питань, передбачених абзацами другим, шостим, сьомим, восьмим, дев'ятим, дванадцятим та чотирнадцятим пункту 2 цього розділу, а за рішення загальних зборів - і з інших питань, надаються співвласникам під розписку або направляються поштою (рекомендованим листом) ініціатором загальних зборів правлінням, або ініціальною групою.
Співвласники мають право знайомитись з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та за власний рахунок робити з них копії та виписки.
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
Відповідно до п. 2 розділу V Статуту співвласник зобов'язаний, зокрема:
- виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання;
- виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень;
- своєчасно в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Відповідно до рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням м. Миколаїв, вул. Карпенко, 25, 27, оформленого протоколом № 5 від 25.07.2019, зокрема, по питанню 3 порядку денного прийнято рішення затвердити новий кошторис 4,86 грн для житлових приміщень з централізованим опаленням, 4,23 грн для житлових приміщень з індивідуальним опаленням, 3,83 грн для нежитлових приміщень на період з липня 2019 - червень 2020.
Відповідно до рішення термінових позачергових зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням м. Миколаїв, вул. Карпенко, 25, 27, оформленого протоколом № 7 від 03.01.2021, зокрема, по питанню 3 порядку денного прийнято рішення затвердити новий кошторис: 6,00 грн для житлових приміщень з централізованим опаленням, 5,37 грн для житлових приміщень з індивідуальним опаленням, 4,45 грн для нежитлових приміщень на 2021 рік.
13.12.2018 між Адміністрацією Заводського району Миколаївської області (управитель) та ОСББ «Карпенко 25/27» (виконавець) було укладено договір на утримання прилеглої території № 2588 від 13.12.2018, відповідно до умов якого, управитель доручає, а виконавець безпосередньо або шляхом залучення на договірних засадах фізичних та юридичних осіб забезпечує належне утримання прилеглої до об'єкта благоустрою території (п. 1.1 договору).
Відповідно до п. 1.2 договору об'єкт благоустрою розташований на адресою: м. Миколаїв, вул. Генерала Карпенка, буд. 25, буд. 27.
Відповідно до п. 1.4 договору фінансування робіт з утримання прилеглої території проводиться за рахунок виконавця.
Відповідно до п. 5.4 договору договір діє протягом одного року.
Відповідно до п. 5.5 договору якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не запропонує внести до нього зміни або доповнення, він продовжується на наступний рік.
24.12.2021 позивачем направлено на адресу ОДНІСЕ Міністерства юстиції України претензію від 24.12.2021, в якій позивач просив сплатити заборгованість з оплати житлових послуг (послуги з утримання будинків та прибудинкової території) за період з 01.02.2020 по 31.10.2021 в розмірі 26 855,30 грн.
Факт направлення претензії підтверджується описом вкладення з відміткою відповідного відділення поштового зв'язку та поштовою накладною.
Відповідно до розрахунку позивачем нараховано ОНДІСЕ витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна:
- за період з лютого 2020 по грудень 2020 щомісячно в сумі 1 187,30 грн.;
- за період з січня 2021 по жовтень 2021 щомісячно в сумі 1 379,50 грн.
Мотивувальна частина.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 ст. 269 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції не підлягає скасуванню, виходячи з таких підстав.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред'явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб'єктивного права або інтересу, порушення такого суб'єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Статтею 11 Цивільного кодексу України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ч. 2 ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Відповідно до ч. 3 ст. 319 ЦК України усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов'язує.
Відповідно до ст. 322 ЦК України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як встановлено судом вище, в будинку № 27 по вулиці Генерала Карпенко в м. Миколаєві на першому поверсі розташовано нежитлове приміщення площею 310 кв. м., власником якого є територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради.
Відповідно до ст. 360 ЦК України співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначені особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносини, пов'язаних з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Відповідно до п. 3, 4, 5, 8 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" у цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:
3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна;
4) прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;
8) управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.
Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Відповідно до п. 1, 5 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники зобов'язані, зокрема:
1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;
5) виконувати рішення зборів співвласників.
Відповідно до ч. 2 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до ч. 1 ст. 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Як було встановлено вище, 30.06.2016 ОСББ «Карпенко 25/27» було зареєстровано як юридичну особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, що підтверджується інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Місцезнаходження юридичної особи: України, 54038, Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Генерала Карпенко, 25, 27.
Відповідно до ч. 6 ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" у разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об'єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" співвласник зобов'язаний, зокрема, виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Відповідно до рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням м. Миколаїв, вул. Карпенко, 25, 27, оформленого протоколом № 5 від 25.07.2019, зокрема, по питанню 3 порядку денного прийнято рішення затвердити новий кошторис 4,86 грн для житлових приміщень з централізованим опаленням, 4,23 грн для житлових приміщень з індивідуальним опаленням, 3,83 грн для нежитлових приміщень на період з липня 2019 - червень 2020.
Відповідно до рішення термінових позачергових зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням м. Миколаїв, вул. Карпенко, 25, 27, оформленого протоколом № 7 від 03.01.2021, зокрема, по питанню 3 порядку денного прийнято рішення затвердити новий кошторис: 6,00 грн для житлових приміщень з централізованим опаленням, 5,37 грн для житлових приміщень з індивідуальним опаленням, 4,45 грн для нежитлових приміщень на 2021 рік.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
Відповідно до ст. 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до житлово-комунальних послуг належать:
1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.
Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено, що послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо) є видом житлово-комунальних послуг.
Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" витрати на управління багатоквартирним будинком включають:
1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
2-1) витрати, пов'язані з виконанням зобов'язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;
3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;
4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до ч. 4 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов'язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Відповідно до договору оренди № 7532 від 25.03.2014 нежитлове приміщення, площею 310 кв. м., яке розташоване на першому поверсі в будинку № 27 по вулиці Генерала Карпенко в м. Миколаєві, передано в оренду Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (ЄДРПОУ 02883110). В зазначеному приміщенні знаходиться Миколаївське відділення Одеського науково - дослідного інституту судових експертиз.
Умовами договору оренди, укладеному між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та ОНДІСЕ МЮ України (орендар), в редакції, яка діяла до 15.09.2022, передбачено обов'язок орендаря укласти договори з відповідними підприємствами на користування комунальними послугами (вода, каналізація, тепло, газ, енергопостачання), а також укласти з балансоутримувачем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг (п. 5.6, п. 5.7 договору).
Відповідно до п. 1.1 договору (в редакції договору про внесення змін від 23.05.2019) нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 310,0 кв. м, що розташовані за адресою: м. Миколаїв вул. Генерала Карпенка, 27, знаходились на балансі ТОВ "Ліски-М".
В подальшому 15.09.2022 між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України (ОНДІСЕ) (орендар) було укладено договір про продовження договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 25.03.2014 № 7532, яким сторони погодили викласти договір в новій редакції.
Зокрема, в п. 3.3 розділу І змінюваних умов договору сторони зазначили, що балансоутримувачем є Комунальне житлово-експлуатаційне підприємство Центрального району м. Миколаєва.
Відповідно до п. 9.2 Умов «Витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю» - компенсуються орендарем в порядку, передбаченого п. 6.5 договору.
Умовами розділу ІІ незмінюваних умов договору сторони передбачили наступне.
Відповідно до п. 6.5 незмінюваних умов договору протягом п'яти робочих днів з дати укладення цього договору балансоутримувач зобов'язаний надати орендарю для підписання:
два примірники договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю відповідно до примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна, та/або
проекти договорів із постачальниками комунальних послуг, якщо стосовно об'єкта оренди такими постачальниками комунальних послуг відкриті окремі особові рахунки або якщо окремі особові рахунки були відкриті на попереднього користувача майном.
Орендар зобов'язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю:
підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору; або
подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають і відшкодуванню орендарем за договором.
Орендар зобов'язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання від балансоутримувача відповіді на свої зауваження, яка містить документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем, підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору.
Орендар вживає заходів для укладення із постачальниками комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг протягом місяця з моменту отримання проектів відповідних договорів від балансоутримувача. Орендар зобов'язаний надати балансоутримувачу копії договорів, укладених із постачальниками комунальних послуг.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 02.09.2020 у справі № 906/884/19 зазначив, що: «прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об'єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов'язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов'язані його утримувати в силу прямої норми статті 322 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 7 Закону № 417-VIII.
У зв'язку з чим рішення загальних зборів ОСББ "Житичі", у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов'язковими для Житомирської міської ради, як власника нежитлових приміщень по вул. Небесної Сотні, 15 у м. Житомир, який в силу прямої норми закону несе тягар утримання належного йому майна та зобов'язаний виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ. При цьому у разі відмови співвласника сплачувати встановлені внески і платежі об'єднання має право звернутися до суду (частина 6 статті 13 Закону, частина 1 статті 17 № 2866-III).
Що ж стосується орендаря вказаних приміщень - ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", то частиною четвертою статті 12 Закону №417-VIII дійсно передбачено, що зобов'язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
У той же час Верховний Суд констатує, що визначаючи зобов'язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов'язання, у тому числі механізму захисту прав об'єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (частина 6 статті 13, Закону № 2866-III).
За таких обставин Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги в пункті 10 Постанови та доходить висновку про те, що, з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ "Житичі" є обов'язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов'язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Відповідно, висновки судів попередніх інстанцій щодо обов'язковості для орендарів рішень загальних зборів відповідача та положень статуту останнього зроблені внаслідок неправильного застосування вищевказаних норм матеріального права.
Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов'язків (стаття 11 Цивільного кодексу України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов'язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов'язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов'язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку. У зв'язку з чим ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", як орендар нежитлового приміщення в будинку по вул. Небесної Сотні, 15 у м. Житомир, зобов'язаний сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов'язок встановлений відповідним правочином (договором).
У даному випадку умовами договору оренди від 20.03.2019 №290 не встановлено обов'язку орендаря з відшкодування орендодавцю (власнику майна) понесених останнім витрат на утримання об'єкта оренди у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, а у пункті 6.8 цього договору міститься лише загальна вимога про обов'язок здійснення таких витрат з одночасною вказівкою про укладення орендарем окремого договору з балансоутримувачем на оплату послуг з управління об'єктом оренди. Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між позивачем та відповідачем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов'язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень - Житомирська міська рада, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов'язковими в силу закону (постанова КГС ВС від 02.09.2020 у справі № 906/884/19).»
У даному випадку, ОНДІСЕ не є власником спірних нежитлових приміщень та на нього не поширюється обов'язковість виконання рішення загальних зборів ОСББ. Матеріали справи не містять доказів укладення договорів між ОСББ «Карпенко 25/27» та ОНДІСЕ щодо врегулювання питань з оплати послуг з утримання будинків та прибудинкових територій.
Крім того, умови договору оренди, укладеного Управлінням з використання та розвитку комунальної власності ММР та ОНДІСЕ, врегульовують права та обов'язки сторін цього договору (орендодавця, орендаря, балансоутримувача). Умовами договору оренди не встановлено жодних обов'язків ОНДІСЕ перед ОСББ «Карпенко 24/27».
Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між позивачем та відповідачем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов'язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень - Миколаївська міська рада, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов'язковими в силу закону.
З огляду на викладене вище, відповідач ОНДІСЕ не є зобов'язаною особою за даним позовом.
На сьогодні існує стала та послідовна судова практика Великої Палати Верховного Суду щодо права позивача визначати відповідача (відповідачів), предмет та підстави позову. Так, Велика Палата Верховного суду неодноразово вказувала у своїх постановах, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови від 17.04.2018 у справі №523/9076/16-ц (п.41), від 20.06.2018 у справі №308/3162/15-ц (п.49), від 21.11.2018 у справі №127/93/17-ц (п.50), від 12.12.2018 у справі №372/51/16-ц (п.31.4), від 12.12.2018 у справі №570/3439/16-ц (пункти 37, 54), від 30.01.2019 у справі №552/6381/17 (п.38), від 13.03.2019 у справі №757/39920/15-ц (п.31), від 27.03.2019 у справі №520/17304/15-ц (п.63)).
Належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача (схожі за змістом висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 910/17792/17). Якщо позовна вимога заявлена до особи, яка не є учасником спірних правовідносин (тобто, не до тієї особи, яка має відповідати за цією вимогою), така особа є неналежним відповідачем.
Заявлення позивачем вимог у цій справі до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у цьому позові (постанова КГС ВС від 13.05.2024 у справі № № 925/1205/23).
З огляду на викладене вище, сду першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки відповідач у даному випадку не є зобов'язаною особою за позовною вимогою, пред'явленою позивачем.
В той же час, позивач самостійно визначає склад учасників процесу (відповідача), а заміна неналежного відповідача судом можлива лише за клопотанням позивача (ч. 1 ст. 48 ГПК України).
Крім того, судом не розглядається питання застосування строку позовної давності, заявлене відповідачем, оскільки позовна давність застосовується у випадку встановлення судом порушення прав позивача, тобто за наявності підстав для задоволення позовних вимог. Враховуючи, що в спірному випадку відсутні докази порушення відповідачем прав позивача, що є самостійною підставою для відмови в позові, то підстави для застосування строку позовної давності відсутні.
Як встановлено вище, доводи апеляційної скарги також жодним чином не спростовують висновків, до яких дійшла колегія суддів та не доводять неправильність чи незаконність рішення, прийнятого судом першої інстанції.
Згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994р., серія A, №303-A, п.29).
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Висновки апеляційного господарського суду.
Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Будь-яких підстав для скасування рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 за результатами його апеляційного перегляду колегією суддів не встановлено.
За вказаних обставин оскаржуване рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга залишенню без задоволення із віднесенням витрат на оплату судового збору за подачу апеляційної скарги на апелянта.
Керуючись статтями 269-271, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Карпенко 25/27» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.12.2025 по справі №915/59/24 - залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.
Відповідно до ст. 287 ч. 3 ГПК України судові рішення у малозначних справах не підлягають касаційному оскарженню за винятком випадків, передбачених п.п. а), б), в), г) п. 2) ч. 3 ст. 287 цього Кодексу.
Постанову складено та підписано 03.04.2026.
Головуючий суддя К.В. Богатир
Судді: Л.В. Поліщук
О.Ю. Аленін