704/1787/25
02.04.2026 року м. Тальне
Тальнівський районний суд Черкаської області в складі:
головуючої-судді: Воронкової І.Г.
секретаря судового засідання: Джуській Л.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні позовну заяву ОСОБА_1 до Тальнівської міської ради про визнання договору купівлі продажу нерухомості дійсним,
встановив:
Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом, позовні вимоги обґрунтовує тим, що 18.02.2000 року між ним та КСГП "Маяк" згідно рішення № 86254 від 18.02.2000 року на Товарній біржі "Українська" укладений Договір купівлі-продажу нерухомості - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 70,9 кв.м., за ціною 2560 грн. В подальшому даний договір був зареєстрований в Бюро технічної інвентаризації та позивач зареєстрував право власності на дану нерухомість в КП "ЧООБТІ" за № 345 від 12.11.2025 року. З моменту придбання квартири і по теперішній час позивач вже 25 років володіє та користується квартирою, утримує її та обслуговує. 25.11.2025 року він звернувся до ЦНАПу з метою внесення інформації про право власності на вказаний обєкт нерухомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але отримав відмову, оскільки вказаний договір купівлі-продажу не було посвідчено нотаріально, визнання його дійсним належить до компетенції суду.
Позивач у судове засідання не з'явився, про час та місце слухання справи повідомлявся судом належним чином, позивач надав до суду заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримує та просить суд їх задовольнити.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився за невідомими суду причинами, про місце, день та час розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином в порядку ст. 128 ЦПК України, відзиву на позов або зустрічного позову не подав.
Суд, враховуючи наявність достатніх даних для вирішення спору, вважає можливим розглянути справу за наявними в справі матеріалами.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу звукозаписувальними технічними засобами не здійснювалось.
Дослідивши матеріали справи, письмові докази, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення заявлених вимог, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, 18.02.2000 року КСГП "Маяк" та ОСОБА_1 згідно рішення № 86254 від 18.02.2000 року на Товарній біржі "Українська" уклали Договір купівлі-продажу нерухомості - квартири АДРЕСА_1 , із трьох кімнат, загальною площею 70,9 кв.м., житловою площею 44,2 кв.м. (що становить 1/4 домоволодіння) за ціною 2560 грн. (а.с. 13).
На час укладення договору був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до якого угоди зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.
Вказаний договір купівлі-продажу від 18.02.2000 року за № 86254, за реєстровим номером 1 в реєстрі № 57 був зареєстрований в Тальнівському БТІ (а.с. 13 на звороті).
ОСОБА_2 КП "Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації був виданий технічний паспорт (а.с. 25), витяг з Реєстру будівельної діяльності (а.с. 26-30). інформація щодо показників технічної характеристики обєкту нерухомого майна (а.с. 31-33), інформація про зареєстроване право власності (а.с. 34).
Як вбачається з відповіді № 82134651 від 01.12.2025 року (а.с. 35), позивачу відмовлено у проведенні реєстраційних дій, оскільки вказаний договір купівлі-продажу не було посвідчено нотаріально, визнання його дійсним належить до компетенції суду.
Визначаючись щодо заявлених вимог, суд виходить із положень законодавства, що регулювало спірні правовідносини на момент їх виникнення.
Відповідно до вимог ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", членами товарної біржі є прийняті до її складу згідно із статутом біржі вітчизняні та іноземні юридичні і фізичні особи. Член товарної біржі має право здійснювати біржові операції на біржі. Біржовою операцією визнається угода, якщо вона являє собою купівлю-продаж товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасники - члени біржі, якщо вона зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Згідно зі ст. 41 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.
Відповідно до ст. 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Згідно ст. 45 ЦК Української УРСР (чин. ред. 1963 року) недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
Статтею 47 ЦК Української РСР (чин. ред. 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
За змістом ст. 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов'язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 15 закону «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Однак, за загальним правилом, визначеним у ст. 47, 227 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договори купівлі-продажу нерухомості підлягали нотаріальному посвідченню.
У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві. Згідно зі ст. 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте згідно зі ст. 15 закону «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
Відповідно до п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978 № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження. Крім того, суд повинен перевірити чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Верховний Суд у Постанові від 25.03.2024 року у справі № 336/6023/20, провадження № 61-11523сво23, зазначив, що на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.
Таким чином, суд вважає, що підтвердженням досягнення продавцем та покупцем - позивачем у справі домовленості щодо всіх істотних умов договору, а також змісту умов домовленості про передачу права власності на майно є договір купівлі-продажу нерухомості, зареєстрований Українською товарною біржою від 18.02.2000 року за реєстровим номером 86254.
Враховуючи досягнення сторонами всіх істотних умов даного договору купівлі-продажу нерухомості, оскільки угода була виконана сторонами повністю, суд вважає позовні вимоги доведеними та такими, що підлягають до задоволення.
Керуючись ст. 263-265, 279 ЦПК України, суд
ухвалив:
Позовну заяву задовольнити.
Визнати дійсним Договір купівлі-продажу нерухомості - квартири АДРЕСА_1 , із трьох кімнат, загальною площею 70,9 кв.м., житловою площею 44,2 кв.м. (що становить 1/4 домоволодіння), укладений між КСГП "Маяк" та ОСОБА_1 , зареєстрований на Товарній біржі "Українська" за № 86254 від 18.02.2000 року.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення або складення. Учасник справи якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
У разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя І.Г. Воронкова